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Thesis - Técnico Lisboa - Universidade de Lisboa

1. cccccesccceseeceseceesecececeeeceeecesenceeeecteeceseuceseecteectseneeeeeetaneseees 23 Quadro 2 Objectivos E Requisitos Fundamentais 12 Parte Do Programa Qualitativo Detalhado 27 Quadro 3 Principais Orienta es Para O Desenho 22 Parte Do Programa Qualitativo Detalhado 27 Quadro 4 Vari veis Dimens es E Valores Para Os Espa os PUDIICOS ccccccessececeececeesececeeeceeseeceesanscetsnecetsuees 31 Quadro 5 Levantamento Dos Valores Imobili rios No Bairro Do Actores 07 2014 ss trrereranems 57 Quadro 6 Levantamento Dos Valores Imobili rios Da Rua Carlos Mardel Norte 07 2014 eseese 58 Quadro 7 Levantamento Dos Valores Imobili rios Da Alameda D Afonso Henriques 07 2014 58 Quadro 8 Levantamento Dos Valores Imobili rios Da Avenida Guerra Junqueiro 07 2014 58 Quadro 9 Avalia o Do Espa o P blico Crit rios Coeficientes De Pondera o C P E Descritores De Impacto 64 Quadro 10 Resultados Da Avalia o Do Espa o P blico Dos Tr s Espa os Em Estudo cccccecccceeeeceeeeeceeeeeeeeenees 67 Quadro 11 Caracter sticas Dos Inquiridos ccccceeecccceeccccesceceeececaueceesaeececsuececaueececeuscesseseeetsnscetsuecetsagssetsnsetsueas 71 1 INTRODU O Actualmente pensa se no solo mais como uma oportunidade de neg cio do que de um bem que est na base da coes o social das condi
2. Finalmente tamb m no Imposto Municipal Sobre Im veis IMI a localiza o tem um papel determinante O IMI um imposto municipal cuja receita reverte para os 44 respectivos munic pios e incide sobre o valor patrimonial tribut rio dos pr dios r sticos urbanos ou mistos situados em Portugal O valor patrimonial tribut rio do pr dio Vt o seu valor determinado por avalia o feita de acordo com as regras do C digo do IMI e resulta da seguinte express o Vt Vc x Ax Ca x Cl x Cq x Cv onde Vc valor base dos pr dios edificados A rea bruta de constru o mais a rea excedente rea de implanta o Ca coeficiente de afecta o Cl coeficiente de localiza o Cq coeficiente de qualidade e conforto Cv coeficiente de vetustez O valor patrimonial tribut rio tem portanto em conta a localiza o do im vel representada pelo coeficiente de localiza o Cl na express o que determina o seu valor O coeficiente de localiza o varia entre 0 40 e 2 00 podendo ser reduzido para 0 35 em situa es de habita o dispersa frequente em reas rurais e ser elevado at 3 00 em zonas de elevado valor de mercado imobili rio ANTUNES 2005 Este coeficiente de localiza o tem em conta as seguintes caracter sticas Acessibilidades considerando se como tais a qualidade e variedade das vias rodovi rias ferrovi rias fluviais e mar timas Proximidade de equipamentos sociais designad
3. es de vida das popula es e da dignidade da administra o p blica Seria como fazer do p o um grande neg cio sem olhar s necessidades das pessoas Manuel da Costa Lobo 1 1 Enquadramento Ao longo da hist ria e apesar da sua evolu o formal e funcional o espa o p blico e as suas caracter sticas t m vindo a ser alvo de uma profunda reflex o A sua import ncia e os seus contributos para a Cidade s o reconhecidos numerados e revelados por in meros investigadores das mais diferentes reas podendo afirmar se que o espa o p blico uma importante componente do espa o urbano na medida em que sustenta a diversidade das viv ncias da Cidade Os lugares p blicos s o um palco para a nossa vida p blica Eles s o os parques onde as celebra es s o realizadas onde as maratonas terminam onde as crian as aprendem as habilidades de um desporto onde as esta es s o marcadas e onde as culturas se misturam Estes lugares s o as ruas e cal adas na frente de resid ncias e empresas onde os amigos v o ao encontro uns dos outros e onde as trocas sociais e econ micas ocorrem S o os espa os p blicos que d o identidade s cidades e sem bons espa os p blicos n o poder haver grandes cidades tradu o livre de Project for Public Spaces 2010 A qualidade grau que determinado servi o ou dispositivo f sico tem para satisfazer as necessidades dos utilizadores no caso do espa o p blico de di
4. o dos crit rios s o identificados e organizados atrav s de uma estrutura hier rquica todos os aspectos considerados relevantes para a an lise comparativa das alternativas FERREIRA et al 2013 Conquanto todos os crit rios reflictam um aspecto fundamental que se considera relevante para a avalia o das alternativas os aspectos com impactos equivalentes em todas as alternativas bem como cada aspecto que n o esteja no mbito do estudo dever o ser exclu dos KEENEY 1992 MATEUS et al 2008 Os descritores de impacto s o definidos depois de ordenados em fun o de n veis de impacto quantitativos e qualitativos e a rela o com os crit rios deve ser clara assim como o m todo de avalia o do seu desempenho Os descritores de impacto directos e objectivos tornam os crit rios mais intelig veis e os modelos de avalia o mais claros e consensuais MATEUS et al 2008 A defini o dos crit rios e subcrit rios e os seus respectivos descritores de impacto baseia se segundo Metha 2014 em uma an lise profunda de in meros trabalhos desenvolvidos por esta equipa de investiga o tanto nos E U A como em outras partes do mundo Neste mbito ao longo de v rios anos de trabalho cient fico 61 foram recolhidos atrav s da realiza o de diversos inqu ritos e question rios aos utilizadores de diferentes espa os p blicos A metodologia constituida por 45 subcrit rios que procuram analisar comportament
5. o dos utilizadores Reduzida determinado pela percep o dos utilizadores M dia determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nenhum inexist ncia de lugares para sentar sem ter que se pagar por servi os Poucos exist ncia de lugares para sentar sem terem sido projectados com essa finalidade Localizados exist ncia pontual de lugares para sentar sem ter que se pagar por servi os Distribu dos exist ncia de lugares para sentar distribu dos pelo espa o Nenhum inexist ncia de lugares para sentar associados restaura o Poucos exist ncia de uma ou duas com lugares insuficiente face oferta Localizados exist ncia de uma ou duas esplanadas no espa o Distribu dos exist ncia de mais de duas esplanadas no espa o Nenhuns atrav s da percep o do perito tendo em conta o n mero e a diversidade Poucos atrav s da percep o do perito tendo em conta o n mero e a diversidade Alguns atrav s da percep o do perito tendo em conta o n mero e a diversidade Muitos atrav s da percep o do perito tendo em conta o n mero e a diversidade Nulo inexist ncia de sombras ou abrigos Baixo exist ncia somente de rvores como abrigos de sobra M dio exist ncia de um abrigo de protec o chuva sol Elevado exist ncia de dois ou mais abrigos de protec o chuva sol Nenhum atrav s da percep o do perito tendo em conta o tipo de mobili rio urbano M d
6. Liga es biol gicas e psicol gicas Programa o Meios humanos e Gest o tecnol gicos manuten o Materiais Plantio irriga o e drenagem Sm San bo U n n lt x 2 3 2 Metodologia proposta por Vancouver Public Space Network 2009 A organiza o VPSN desenvolveu uma metodologia para ser usada na avalia o de diferentes espa os p blicos independentemente das suas caracter sticas formais e finalidades program ticas Esta ferramenta consiste no fornecimento de um formul rio de Avalia o do Espa o P blico para ser preenchido pelos utilizadores dos espa os em estudo O objectivo dos inqu ritos determinar o sucesso do espa o p blico relacionando as suas caracter sticas f sicas com a forma como o espa o vivido Assim a metodologia desenvolvida por esta equipa tem duas componentes A primeira de car cter f sico espacial foca se no design e nas caracter sticas formais do espa o A segunda de car cter social centra se na an lise de todos os tipos de usos que t m lugar no espa o p blico 28 Na primeira fase do inqu rito pedida uma caracteriza o geral do espa o onde se dever descrever os principais cones que caracterizam o lugar e inquirir o n vel de conforto Os inquiridos dever o assinalar o tipo de espa o p blico correspondente aquele em que se encontram dentro das seguintes hip teses Pra a Parque Espa o interior Largo Trilho ou caminho Frente de
7. o entre 20 a 60 da rea do espa o ap s anoitecer Elevada ilumina o de mais de 60 da rea do espa o ap s anoitecer Nula determinado pela percep o dos utilizadores Baixa determinado pela percep o dos utilizadores M dia determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores 91 31 Percep o de seguran a durante o dia 32 Percep o de seguran a relativamente criminalidade depois do anoitecer 33 Percep o de seguran a em rela o ao tr fego vi rio 34 Presen a de edif cios ou paisagens referenci veis 35 Sensa o de Enquadramento 36 Variedade de subespa os 37 Densidade de elementos promotores de complexidade sensorial 38 Variedade de elementos promotores de complexidade sensorial 39 Presen a de elementos est ticos que criam referencias espaciais 40 Exist ncia de liga es visuais e f sicas com as ruas espa os adjacentes 41 Permeabilidade entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua 42 Personaliza o dos edif cios na frente de rua 43 Articula o e diversidade da arquitectura dos edif cios de frente de rua 44 Percep o de atractividade do espa o 45 Percep o do interesse do espa o O nenhuma 1 pouca 2 alguma 3 elevada O nenhuma 1 pouca 2 alguma 3 elevada O nenhuma 1 pouca 2 alguma 3 elevada O nenhuma 1 pouca 2 alguma
8. ptica dos mesmo Tal como Gon alves J 2006 o autor considera fundamental a participa o activa da sociedade na cria o e manuten o do espa o p blico dando enfdse as suas necessidades e expectativas Esta abordagem permitiu entender o processo de desenho as formas de interven o e participa o humana e as diferentes utiliza es do espa o p blico Value Focused Thinking A Path to Creative Decisionmaking KEENEY Ralph 1992 Este livro editado pela Harvard University Press em 1992 uma obra de refer ncia no meio acad mico relativamente exposi o de conceitos base relativamente a An lises Multicrit rio Segundo o autor a forma de se pensar em rela o a decis es deve ser invertida ou seja primeiro devemos focar a identifica o das alternativas em vez da articula o de valores Neste livro Keeney demonstra como o reconhecimento e a articula o de valores fundamentais pode conduzir a identifica o de oportunidades de decis o e a cria o de melhores alternativas Este livro foi extremamente util para corrigir e melhorar a metodologia de avalia o aplicada nesta disserta o Planeamento Urban stico e Valor Imobili rio CARVALHO Jo o 2005 Esta obra aborda fundamentalmente a rela o entre planeamento urban stico e a promo o imobili ria focando se no mbito das decis es que neste contexto cabem aos organismos p blicos Esta raz o prende se com o facto de serem es
9. 4A Metodo lo Bild a da nl dA GR a e R a a 60 4A 2 gt RESUILAGOS pasar a a 67 4 5 Analise dos DadOS ssa a a ili OET es 72 4 6 Analise d SensiDilidade nsure E E EA edeaseeees 74 4 7 Discuss o dos Resultados iinet N ar Oe i eS 77 4 8 Coeficiente de Localiza o IMI vs Qualidade do Espa o PUblico cccccccsseeeeeeeeseeeeeeeees 77 4 9 An lise Cr tica Metodologia Aplicada eee rerereererere errar ereeeanoa 78 E CONCLUS O ama DU SO E 81 BIBLIOGRAFIA sussa rsss E inc RD ees 85 ANEXOS suada ES DD 87 VII NDICE Figura 1 Figura 2 Figura 3 Figura 4 Figura 5 Figura 6 Figura 7 Figura 8 DE FIGURAS Estrutura Da Disserta o Rela o Entre Cap tulos sccccccssssscccsosssecccucssecscecssessccscusesccsuensescenenseesses 6 Plano Hipodamiano EA AO a anos ro tea RS LSD Sd aa a 13 Planta Da Acora DE Atenas usina a eis SUS RU eee ne 13 Localiza o Do Forum E Outros EQUIpamentos asas massa iai aaa RL SRU a SU 14 GiCardo EO DECcumanNO spas ad aa a a 14 Praca E CatedralDe Sir ai Cala asd vate ase ni O E cd dats ra SD ee da 15 Planta Da Cidade Medieval De P rouges Fran a ssccccsssssscccssssesccccsssessccseusesccsccssesscueusesesceteusssessesssess 15 Pra as Em Paris Segundo Os Desenhos Em Perspectiva Do Plan De Turgot 1 Place Vend me Projecto De Jules Hardoiun Mansart 1689 E Planta Da poca 2 A Place Dauphine Organizada No Interior De Um
10. 50 e 100 m 41 Figura 21 1 gt m i Figura 21 Caracter sticas Principais do Edificado Fonte C M L 2014 Adaptado de http www cm lisboa pt municipio juntas de freguesia freguesia do areeiro Tamb m de acordo com os dados recolhidos pelo INE nos Censos de 2011 a popula o da freguesia do Areeiro apresenta um n vel de instru o alto 56 Ensino Superior estando organizada em fam lias pequenas 1 a 2 pessoas 69 e apresenta um ndice de envelhecimento superior Cidade 208 contra 182 Este ndice justificado pela sa da da popula o jovem Figura 22 52 ees Figura 22 Caracter sticas Principais da Popula o Fonte C M L 2014 Adaptado de http www cm lisboa pt municipio juntas de freguesia freguesia do areeiro Tal como j justificado no subcap tulo anterior a escolha da rea em estudo recaiu em diferentes espa os todos cont guos na zona sul da freguesia da Areeiro O Bairro dos Actores a Alameda Dom Afonso Henriques e a Avenida Guerra Junqueiro O espa o designado por Alameda Dom Afonso Henriques tem como limite a oeste os muros e escadaria do Instituto Superior T cnico a sul e a norte a linha de fachada do edificado e a este a Fonte Luminosa A delimita o da Avenida Guerra Junqueiro engloba toda a avenida e os respectivos passeios tendo limite a norte a fronteira com a Pra a de Londres e a sul com a linha de fachada do edificado a norte da Alameda Dom Afo
11. as condi es de vida e as agress es a que os cidad os estavam sujeitos polui o etc Estas novas formas de pensar a arquitectura e o urbanismo est o reflectidas nas obras de Jane Jacobs JACOBS 1995 e Kevin Lynch LYNCH 1960 que indicam a Cidade tradicional aquela em que segundo Gehl GEHL 1987 os lugares de encontro com rcio e circula o coexistem em equil brio como resposta te rica e projectual recupera o do papel do espa o p blico que a pouco a pouco com as ideologias modernas urban sticas foi sendo esquecido Centrando se no espa o p blico tradicional estes autores estudaram a sua composi o formal e a sua imagem com o prop sito de identificar e restaurar os aspectos positivos que estes tipos de espa os traziam Cidade Ao mesmo tempo que se debru avam sobre import ncia das viv ncias do espa o p blico tradicional o interesse pelos centros hist ricos cresce e institucionalizam se documentos internacionais que chamam para o debate pol tico a salvaguarda dos centros hist ricos e do patrim nio GON ALVES 2006 e FRANCISCO 2007 J nos anos 80 e 90 a par do desinvestimento no espa o p blico urbano deu se uma altera o na forma de pensar e produzir a cidade apoiada numa mudan a social especificamente na forma de consumo O espa o p blico deixa de ser o palco econ mico da cidade dando lugar aos espa os colectivos de propriedade privada como parques tem ticos centros comercia
12. insignificante numa mesma rea urbana e para a mesma qualidade do produto Por outro lado torna claro que o pre o do produto varia sendo essa varia o resultado da maior procura nuns locais do que outros o que faz elevar os pre os Exceptuando restri es pontuais relacionadas com as condi es topogr ficas ou geol gicas segundo a autora n o s o encontradas raz es locativas no mercado residencial 40 N o existindo factores relacionados com a localiza o de maior relev ncia seria expect vel que a procura de espa os resid ncias n o repercutisse significativas varia es dentro dos aglomerados urbanos N o obstante a autora demonstrou que assim n o o Ent o o que provoca a diferencia o de pre os O que origina a procura por parte de novos residentes compradores a preferir determinados lugares face a outros Para Derycke DERYCLE 1981 cit in CARVALHO 2005 considera que existem condi es especificas relevantes na forma o do pre o do solo urbano tendo em conta tr s categorias de factores de microlocaliza o de macrolocaliza o e gerais Figura 18 FACTORES DETERMINANTES NA FORMA O DO PRE O DO SOLO URBANO MICROLOCALIZA O MACROLOCALIZA O GERAIS Relacionados com as Relacionados com as Relacionados com as diversas caracter sticas intr nsecas do caracter sticas da zona vari veis conjunturais tendo im vel e com a sua incorporando os elementos da em conta o enquadramento envol
13. o do coeficiente de pondera o dos crit rios e dos subcrit rios 78 O autor n o demonstra o c lculo do coeficiente de pondera o de todos os subcrit rios e os que s o justificados com base em trabalhos anteriormente desenvolvidos ou na literatura especializada carecem de fundamento Por outro lado a pondera o associada a cada subcrit rio depender de cada utilizador da finalidade com que cada espa o foi projectado ou da sua localiza o geogr fica Assim sugere se que o coeficiente de pondera o dos subcrit rios seja calculado para cada espa o a avaliar atrav s de inqu ritos aos utilizadores de forma a serem estes a determinar a sua pondera o Considerou se tamb m que os descritores de impacto e respectiva fun o de valor apresentam falhas Em alguns casos a fun o de valor de dif cil aplica o devido ao tipo de subcrit rio dificultando a defini o das fronteiras entre cada alternativa do descritor de impacto Importa acrescentar que devido as dimens es do espa o ou devido natureza dos elementos que se pretendem contabilizar a aplica o da fun o valor revelou se amb gua Salienta se no entanto que apesar da falta de rigor cient fico com que Metha determina os descritores de impacto as pontua es dos subcrit rios nas diferentes duplas de observa o n o sofreram varia es significativas Por outro lado durante a realiza o dos inqu ritos aos utilizadores do espa o nomea
14. o p blico tem sofrido altera es com o passar do tempo Compreende se que a sua influ ncia nos diferentes campos da sociedade nomeadamente o econ mico tenha passado a ser objecto de uma an lise mais atenta No entanto num per odo em que a sustentabilidade urbana est na ordem do dia verifica se que os novos projectos urbanos parecem ignorar os conhecimentos acumulados pela Humanidade ao longo dos mil nios por forma a conquistar as melhores condi es ambientais com o m nimo de recursos e energia em muitos casos por crit rios abstractos de composi o volum trica dos conjuntos edificados que resultam entre elas ou ent o resumem se apenas a par metros de pormenor ALVES 2003 p 32 Assim um estudo sobre a import ncia do espa o p blico atrav s de uma leitura diacr nica indispens vel na compreens o das implica es que o espa o p blico tem na economia da cidade adaptando se as novas realidade urbanas como novos valores padr es de consumo e de comportamento familiar e social A cidade tal como a conhecemos est a mudar mas ainda n o sabemos precisar os contornos dessa transforma o dado que as pontes demasiado fortes com o passado condicionam o nosso olhar Mas ou insistimos na descodifica o dessas altera es e as integramos no nosso quotidiano adaptando espa os equipamentos e infra estruturas s novas exig ncias ou o acumular de anacronismos urbanos distanciamento entre as nece
15. 0 04 2 33 0 093 3 00 0 120 2 50 0 100 3 Presen a de pessoas de diferentes classes sociais 0 04 1 33 0 053 2 50 0 100 1 50 0 060 4 Presen a de pessoas de diferentes etnias 0 04 1 33 0 053 3 00 0 120 1 67 0 067 5 Presen a de pessoas com mobilidade reduzida 0 04 0 83 0 033 2 17 0 087 1 50 0 060 6 Controlo de entrada no espa o port es guardas etc 0 10 3 00 0 300 2 83 0 283 3 00 0 300 7 Diversidade de actividades e comportamentos 0 10 1 17 0 117 3 00 0 300 1 50 0 150 8 Tempo de abertura do espa o p blico 0 10 3 00 0 300 3 00 0 300 3 00 0 300 9 Presen a de sinaliza o que exclua tipos de pessoas ou comportamentos 0 10 3 00 0 300 2 83 0 283 3 00 0 300 67 10 Intimida o e privacidade amea ada presen a de c maras de vigil ncia seguran as privados etc 11 Percep o de espa o aberto e acess vel 12 Percep o da possibilidade de participar nas actividades e eventos dispon veis ou desenvolvidos no espa o Pontua o total Cota o para Capacidade de inclus o 0 a 100 Actividades significativas 13 Exist ncia de espa os comunit rios de reuni o Third places 14 Diversidade de actividades e comportamentos 15 Flexibilidade do espa o para servir as necessidades dos utilizadores 16 Exist ncia de lugares de venda de alimentos no interior ou na periferia 17 Diversidade de com rcio e de empresas nos limites do espa o 18 Percep o da adequa o do desenho s actividades e comporta
16. 0 105 0 175 0 152 0 187 0 175 0 210 0 093 0 105 0 152 0 467 0 267 2 273 76 2 385 79 2 33 2 83 3 00 3 00 2 67 2 83 2 00 2 67 2 67 0 233 0 283 0 300 0 300 0 267 0 283 0 200 0 533 0 267 2 667 89 2 318 77 69 Capacidade de inclus o Rua Carlos Mardel Alameda D Afonso Henriques Av Guerra Junqueiro Actividades Aprazibilidade significativas Seguran a Conforto Figura 32 Gr fico ilustrativos dos resultados da Avalia o do Espa o P blico em fun o dos 5 crit rios 100 Pontua o Total dos tr s Espa os 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Rua Carlos Mardel Alameda D Afonso Henriques Av Guerra Junqueiro Figura 33 Gr ficos Ilustrativos dos resultados da Avalia o Global do Espa o P blico De acordo com metodologia de Metha elaborou se um inqu rito em anexo a ser preenchido pelos utilizadores de cada espa o com o intuito de caracterizar os inquiridos Quadro 11 e de determinar a pontua o correspondente aos treze subcrit rios determinados pela subjectividade dos utilizadores 70 Total de Inquiridos Idade G nero Etnia Motivo de Presen a Ocupa o Por actividades designa o INE 18 24 25 34 35 44 45 54 55 64 65 74 Mais de 75 N o responde Masculino Feminino N o responde Caucasiana Africana Asi tica Indiana Outra Pessoal Pr
17. 0 20 1 00 3 00 2 00 2 83 1 00 1 83 1 83 0 300 0 400 0 283 2 270 76 0 333 0 117 0 100 0 233 0 133 0 233 0 250 1 400 47 0 100 0 133 0 067 0 200 0 250 0 367 0 183 1 300 43 0 133 0 200 0 117 0 050 0 500 0 367 0 433 1 800 60 2 83 3 00 3 00 3 00 2 33 2 83 1 17 1 00 0 267 0 567 0 267 2 807 94 0 567 0 300 0 300 0 500 0 150 0 500 0 167 2 483 83 0 600 0 233 0 283 0 233 0 267 0 467 0 100 2 183 73 0 300 0 250 0 200 0 117 0 467 0 467 0 367 2 167 72 1 67 1 67 2 67 2 17 2 00 1 33 3 00 2 67 2 33 2 33 1 00 2 83 1 83 2 33 2 00 2 83 1 50 2 50 2 50 2 17 2 00 2 67 2 17 2 33 0 167 0 333 0 267 2 190 73 0 433 0 200 0 133 0 600 0 267 0 467 0 233 2 333 78 0 200 0 283 0 183 0 467 0 200 0 567 0 150 2 050 68 0 250 0 250 0 217 0 200 0 533 0 433 0 467 2 350 78 68 rua 34 Presen a de edif cios ou paisagens referenci veis 35 Sensa o de Enquadramento 36 Permeabilidade entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua 37 Personaliza o dos edif cios na frente de rua 38 Articula o e variedade de aspectos arquitect nicos dos edif cios de frente de rua 39 Densidade de elementos promotores de complexidade sensorial 40 Va
18. 18 22 23 33 34 35 36 39 40 42 43 44 45 56 57 66 67 68 69 Data 07 07 2014 07 07 2014 07 07 2014 07 07 2014 07 07 2014 07 07 2014 07 07 2014 07 07 2014 07 07 2014 10 07 2014 10 07 2014 10 07 2014 14 07 2014 14 07 2014 14 07 2014 14 07 2014 14 07 2014 14 07 2014 14 07 2014 18 07 2014 18 07 2014 31 07 2014 31 07 2014 31 07 2014 31 07 2014 Pre o euros 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Quadro 5 Levantamento dos Valores Imobili rios no Bairro do Actores 07 2014 Zona Bairro Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Bairro dos Actores Rua Rua Quirino da Fonseca 15 Rua Carlos Mardel Norte Rua Bar o Sabrosa 223 Rua Bar o Sabrosa Rua Actor Isidoro 7 Rua Sabino de Sousa Rua Carlos Mardel Norte Rua do Garrido 85 Rua Carlos Mardel Norte Rua Actor Vale 41 3 dto Rua Bar o Sabrosa Rua Bar o Sabrosa Rua Carlos Mardel 131 norte Pra a do Rio 2 Rua Actor Isidoro 16 Rua Capit o Henrique Galv o
19. 2005 Designa se por ciclo imobili rio a varia o no tempo dos pre os de mercado sendo este pre o consequ ncia do desfasamento entre a oferta e a procura Embora este ciclo acompanhe tendencialmente o ciclo econ mico que lhe serve de contexto o desenvolvimento das realidades num mercado t o complexo como o mercado imobili rio evidencia bem que a sua descri o e caracteriza o n o assim t o linear LAGES et al 2004 48 4 CASO DE ESTUDO gt 1 Eai a z x ts E 49 4 1 Selec o da rea em Estudo Para iniciar o cap tulo do caso de estudo come ou se por pesquisar e reflectir sobre diferentes zonas da cidade de Lisboa que permitissem compreender de que forma a qualidade do seu espa o p blico est a interferir na forma o do valor imobili rio A escolha recaiu no estudo de diferentes espa os todos eles cont guos da Freguesia do Areeiro Lisboa a Alameda Dom Afonso Henriques o Bairro dos Actores e a Av Guerra Junqueiro Optou se por espa os cont guos e na mesma freguesia para anular o efeito dos factores relacionados com macrolocaliza o DERYCLE 1981 cit in CARVALHO 2005 importante factor na forma o do valor do imobili rio e para garantir que todo o edificado tem caracter sticas semelhantes Assim se por um lado a vari vel da macrolocaliza o constante em todos os espa os analisados isto as caracter sticas intr nsecas da zona tais como a qualidade a
20. AREE Figura 30 Esquema Ilustrativo da rela o entre as Alternativas Crit rios e Subcrit rios Considera se a metodologia desenvolvida por Metha 2014 como sendo um modelo de An lise Multicrit rio Os modelos desta categoria abordam t cnicas de apoio a decis o atrav s da compara o de alternativas sem necessariamente estarem relacionados com valores monet rios Um tipo de An lise Multicrit rio usualmente utilizada tanto no sector p blico como no sector privado a Multi Criteria Decision Analysis MCDA KEENEY 1992 60 Identifica o das Alternativas Defini o de um Estimadores de Descritor de Impacto das Impacto para cada Alternativas em Crit rio cada Crit rio Estrutura o do Defini o dos Problema Crit rios C lculo dos Defini o da Fun o Valor Parcial Total Coeficientes de Valor para cada das Alternativas em Pondera o de cada Crit rio cada Crit rio Crit rio Avalia o das Alternativas Valor Total das Alternativas An lise de Sensibilidade e de Recomenda es Robustez Elabora o das Recomenda es Figura 31 Etapas de uma An lise de Decis o Multicrit rio Fonte MATEUS et al 2008 A estrutura de uma MCDA Figura 31 come a com a identifica o das alternativas que correspondam aos objectivos definidos a priori da an lise Ou seja s devem ser consideradas as alternativas que satisfa am os objectivos do estudo KEENEY 1992 Na fase da defini
21. Capacidade de inclus o Aprazibilidade Actividades Significativas Seguran a Conforto Figura 16 As cinco dimens es do Espa o P blico Fonte METHA 2014 Estas dimens es s o avaliadas atrav s de uma tabela que analisa diferentes vari veis e as quantifica Dependendo das vari veis a avalia o feita pelos utilizadores do espa o ou por quem est a realizar o estudo avaliativo os observadores Capacidade de inclus o Metha considera que o espa o p blico o palco da participa o colectiva onde diferentes vozes se fazem ouvir e onde se partilham interesses e convic es Mas tamb m o palco onde as diferen as e os conflitos t m lugar A capacidade de inclus o do espa o analisada em dois aspectos a facilidade de qualquer utilizador aceder ao espa o e de o usufruir Metha centra a sua metodologia neste segundo aspecto avaliando a receptividade de um espa o a diferentes indiv duos independentemente da idade g nero classe ou ra a e de que forma as suas diferentes actividades ou comportamentos t m permiss o para existir 35 Actividades Significativas Para Metha o significado de um lugar uma consequ ncia das experi ncias individuais e colectivas dos indiv duos e est naturalmente relacionado com a hist ria do lugar e com a sua identidade Nesta an lise o que o autor procura avaliar a import ncia de um espa o p blico quando nele ocorrem actividades significativas que simb lica
22. Defini o das dimens es e identifica o das vari veis 2 Constru o de matrizes de levantamento de dados Nesta ltima fase Moro separa o processo metodol gico de an lise ao espa o p blico em dois grupos consoante a sua tipologia Pra as e Parques e o segundo os Corredores de Circula o Desta proposta metodol gica resultam tr s tipos de matrizes de levantamento de dados Matriz da Escala da Cidade Matriz de Levantamento Escala do Quarteir o e Matriz de Inqu rito Escala do Quarteir o Assim estas duas etapas desenvolvem se na seguinte sequ ncia 1 Defini o das dimens es e identifica o das vari veis Na primeira etapa da metodologia estabelecem se instrumentos de medida que permitem identificar quais as caracter sticas pr prias dos espa os e explicar as altera es que foram detectadas nesses lugares Consequentemente s o consideradas quatro dimens es funcional 30 2 morfol gica ambiental e social com o objectivo de explicar as diferentes fun es que um espa o p blico tem na composi o da cidade A estas quatro dimens es poss vel associar certos valores que ajudam a aprofundar interrelacionar e medir as referidas dimens es durante o processo de an lise O Quadro 4 apresenta a rela o das componentes acima descritas Quadro 4 Vari veis dimens es e valores para os espa os p blicos MORO 2011 ESPA OS P BLICOS VARI VEIS DIMENS O VALORES
23. Em ltima an lise o valor da propriedade imobili ria resulta do rendimento que se pode associar a posse do bem im vel reflectindo no imediato a conjuntura do mercado imobili rio CARVALHO 2005 O valor de mercado portanto de factores pouco objectivos como seja o valor de renda que o utilizador final est disposto a pagar isto o valor da propriedade 47 imobili ria ir depender do crescimento das rendas o qual antecipado para o momento da transac o Esta metodologia apoia se numa expectativa de um constante crescimento das rendas e assim que a propriedade est em permanente valoriza o CARVALHO 2005 Crises do imobili rio t m questionado este pressuposto criando aplica es alternativas de capital de menor risco cabendo nesta an lise o papel do investidor institucional Este ao inv s do investidor individual tende de forma racionalizada a valorar a aprecia o do capital nomeadamente pela an lise dos factores que influenciam a m dio e longo prazo a componente de aprecia o do capital Do descrito aceita se que conceitos como valor imobili rio e pre o do im vel pre o estimado n o t m que ser necessariamente coincidentes Este ltimo e conforme j referido quantificado pela procura de equil brio entre procura e oferta no cen rio do mercado Contudo pelas caracter sticas intr nsecas desse bem associado a falta de transpar ncia do mercado o pre o da resultante um conceito inoperacion
24. Ocupa o 10 Intimida o e privacidade amea ada presen a de c maras de vigil ncia seguran as privados etc 11 Percep o de espa o aberto e acess vel 12 Percep o da possibilidade de participar nas actividades e eventos dispon veis ou desenvolvidos no espa o 18 Percep o da adequa o do desenho do espa o as actividades e comportamentos 19 Percep o da utilidade dos neg cios e outros usos 25 Percep o do estado de conserva o e de manuten o apropriada do espa o 26 Percep o da polui o sonora provocada pelo tr fego ou outros elementos 30 Percep o de seguran a atrav s da presen a de c maras de vigil ncia seguran as guias policias porteiros etc 31 Percep o de seguran a durante o dia 32 Percep o de seguran a relativamente criminalidade depois do anoitecer 33 Percep o de seguran a em rela o ao tr fego vi rio 41 Percep o da atractividade do espa o 42 Percep o do interesse do espa o 3 ausente 2 reduzida 1 moderada O elevada O nula 1 no espa o ou tempo 2 predominantemente 3 total O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada 3 nula 2 baixa 1 moderada O elevada O nula 1 baixa 2 m dia 3 elevada O nenhuma 1 pouca 2 al
25. Ped Pleasurable 4 pese 20 10 J x 3 Ea a gt ASE Safe Comfortable Figura 17 Diagrama comparativo da qualidade do Espaco Publico Fonte METHA 2014 Em suma este capitulo demonstrou a evolu o formal que o espa o p blico teve ao longo da hist ria relacionando o com as transforma es sociais e econ micas ocorridas Procurou se atrav s de uma pesquisa bibliogr fica identificar as qualidades desej veis as exig ncias e os benef cios de bons espa os urbanos Finalmente e ap s a exposi o dos conceitos te ricos sobre o espa o p blico coligiu se um conjunto de metodologias de avalia o Considerou se esta ltima parte do trabalho de extrema import ncia n o s para uma melhor exposi o das dos elementos constituintes do espa o p blico mas tamb m para a elabora o do caso de estudo elaborado neste trabalho 37 38 3 VALOR IMOBILI RIO A premissa da relev ncia do valor da propriedade imobili ria para o planeamento urban stico est na rela o biunivoca que entre eles se estabelece O valor da propriedade imobili ria suscept vel de incorpora o na teoria econ mica O planeamento urban stico por seu lado determinado pelo valor da propriedade imobili ria na medida em que este condiciona as op es de desenho Jo o Manuel Carvalho 39 3 1 A Localiza o como Factor Determinante do Valor da Propriedade Imobili r
26. do espa o p blico tem na forma o do valor imobili rio Espa o P blico Valor Imobili rio Qualidade do Espa o P blico Revis o e Pesquisa Bibliogr fica 2 1 2 3 3 1 3 2 Import ncia do Metodologias de Determinantes do Mercado Espa o P blico Avalia o do Valor Imobili rio Imobili rio Espa o P blico CAP 4 Aplica o da Metodologia de Avalia o dos Par metros Qualitativos num Caso de Estudo Caso de Estudo CAP 5 Conclus es Figura 1 Estrutura da Disserta o Rela o entre Cap tulos 1 5 Estado da Arte As obras de maior relev ncia para a elabora o deste trabalho designadamente no aux lio compreens o das caracter sticas fisico espaciais e sociais do espa o p blico a b c no apoio avalia o da qualidade do espa o p blico d e na corre o e melhoramento de metodologias aplicadas f e no mbito do valor imobili rio g s o aqui apresentadas a b The Death and Life of Great American Cities JACOBS Jane 1961 Uma cr tica ao Movimento Moderno esta obra defende o regresso ao desenho urbano tradicional provando que a pseudoci ncia da constru o das cidades baseia se em dados pol ticos e abstractos com consequ ncias directas na destrui o da rua tradicional A autora considera que a aus ncia da rua tradicional bordejada de habita es lojas bares e restaurantes produz nefastos efeitos nos habitantes Defende ent o a m
27. e culturalmente tenham significado para o utilizador Consequentemente o que importa avaliar s o os factores que tornam um espa o soci vel vivido e que lhe conferem um significado Assim s o contabilizados os espa os de conv vio de encontro e que proporcionem actividades sociais l dicas Seguran a A seguran a usualmente citada como uma das principais dimens es do espa o p blico O sentimento de seguran a pode ser transmitido pelo policiamento das ruas pela constante presen a de pessoas no espa o ou simplesmente pelos eyes on the street JACOBS 1995 pessoas que n o est o fisicamente no lugar mas que t m contacto visual com o mesmo Para Metha tamb m a seguran a em rela o ao trafego autom vel deve ser tida em conta Assim em contexto de espa o p blico o sentimento de seguran a est relacionado com as amea as humanas ou f sicas do crime e do trafego respectivamente Para efeitos de contabiliza o os utilizadores do espa o s o inquiridos em diferentes alturas do dia relativamente ao seu sentimento de seguran a adequa o do espa o f sico em termos formais a sua manuten o assim como se a exist ncia de medidas de vigil ncia as faz sentiram se seguras ou n o Conforto O sentimento de conforto neste contexto de an lise de espa o p blico refere se aos factores ambientais e f sicos do lugar Esta factores s o muito variados e est o por exemplo relacionados com a exist
28. elevada 3 nenhum 2 reduzido 1 algum O elevado O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzido 1 reduzido 2 m dio 3 elevado 3 ausente 2 reduzida 1 moderada O elevada 3 ausente 2 reduzida 1 moderada O elevada O nula 1 no espa o ou tempo 2 predominantemente 3 total O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada Muito reduzida 2 ou mais faixas et rias com representa o igual a 0 Reduzida 3 ou mais faixas et rias com representa o inferior a 10 M dia 1 ou 2 faixas et rias com representa o inferior a 10 Elevado todas as faixas et rias com representa o superior a 10 Muito reduzida 30 lt M F Reduzida 10 lt M F lt 30 M dia 5 lt M F lt 10 Elevada M F lt 5 Muito reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta a profiss o dos utilizadores Reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta a profiss o dos utilizadores M dia atrav s da percep o do perito tendo em conta a profiss o dos utilizadores Elevado atrav s da percep o do perito tendo em conta a profiss o dos utilizadores Muito reduzida etnia local com representa o igual a 100 Reduzida etnia local com representa o superior ou igual a 85 M dia etnia local com representa o entre 70 e 85 Elevado etnia local com representa o inferior ou ig
29. finalidade de saber o pre o de venda e rea til ou a morada completa dos im veis Ap s uma primeira an lise aos dados recolhidos decidiu concentrar se a pesquisa numa rea mais restrita de modo a garantir resultados mais teis para a fase seguinte do processo metodol gico deste trabalho a avalia o da qualidade do espa o p blico de ruas pra as ou jardins Assim houve a necessidade de restringir a pesquisa do Bairro dos Actores a uma s rua tornando a representativa dos valores praticados em todo bairro possibilitando a avalia o do espa o p blico Optou se ent o por fazer somente o levantamento das unidades habitacionais localizadas na Rua Carlos Mardel por ser esta a rua com maior n mero de dados Como pode ser comprovado nas Quadro 5 e 6 e na Figura 28 a m dia dos valores do m dos im veis na Rua Carlos Mardel 1501 m n o difere da m dia do restante Bairro dos Actores 1472 m onde os dados sugerem uma rela o directamente proporcional entre o pre o de venda dos im veis e a sua rea til Posteriormente decidiu concentrar se a pesquisa somente nos im veis usados deixando de fora do levantamento todas as unidades habitacionais remodeladas Esta decis o prendeu se com o facto de n o existir um grande n mero de im veis remodelados e cujas caracter sticas sofrerem grandes varia es provocando um desvio padr o muito acentuado na m dia calculada 56 N mero 14 15
30. gua Parque de bairro P tio Seguidamente descrito o contexto e o enquadramento das imedia es existentes ex lojas edif cios de escrit rios resid ncias etc Tamb m as entradas e os acessos devem ser identificados referindo a localiza o o estado de conserva o e caracterizados quanto aos materiais utilizados ex ladrinho cal ada gravilha etc Em rela o as amenidades os utilizadores do espa o dever o indicar a exist ncia ou aus ncia de lugares para sentar referindo se est o protegidos do vento da chuva e do sol e a exist ncia de outros elementos que proporcionem conforto entre os quais Mesas Sanit rios Bebedouros Pontos de venda de alimentos Caixotes do lixo Contentores de reciclagem Pontos de venda de jornais e revistas Pain is informativos Abrigos Por outro lado os inquiridos dever o assinalar quais as actividades existentes ou possiveis sendo disponibilizadas as seguintes tipologias Reuni es e encontros p blicos Performances Desportos individuais ou colectivos e recrea o espa os formais Desportos e recrea o espa os informais Parque infantil Jardim comunit rio reas abertas Outras actividades ou eventos 29 A equipa considera tamb m importante as manifesta es de arte questionando sobre a natureza desta isto se tem um car cter oficial se comunit ria clandestina etc Em rela o Seguran a os autores focam se na ilumina o na v
31. imagens Deve convidar aqueles que a contemplam a explorar o mundo LYNCH 1960 p 122 Talvez a maior motiva o para a escolha deste tema tenha sido a vontade de demonstrar atrav s de factores quantific veis as implica es que a qualidade urban stica pode ter na economia da Cidade Tamb m o interesse pelo planeamento urbano designadamente na sua avalia o e monotoriza o a par da oportunidade de estudar estas tem ticas tendo a possibilidade de investigar e criar mat ria til para futuros trabalhos foi um factor determinante Neste sentido e em conjunto com um gosto natural por esta rea surgiu O interesse em estudar o tema da qualidade do espa o p blico na forma o do valor imobili rio A escrita desta disserta o resulta na explica o e defesa de hip teses com base em conceitos e metodologias consensuais entre a comunidade cient fica Por outro lado representa uma determina o em aprofundar um tema espec fico cujas implica es n o t m sido muito exploradas no meio acad mico 1 3 Objectivos e Metodologia Este trabalho recorre reaprecia o de reflex es de diversos autores relativamente a temas conexos ao espa o p blico e ao valor imobili rio Foi tamb m investido um esfor o na procura de artigos cient ficos recentes com novos elementos capazes de dar contributos significativos para a compreens o do tema Neste sentido foram estipulados tr s objectivos operacionais que determinaram
32. interessante que um muro corrido Ter espa os acess veis tamb m pressup e a exist ncia de parqueamento nas imedia es e idealmente serem servidos pelo transporte p blico Conforto e Imagem Ao Conforto e Imagem est o associados os conceitos de seguran a limpeza e as amenidades Por exemplo a exist ncia de lugares suficientes para sentar a sua localiza o e a exist ncia de op o para estar ao sol ou sombra um dos factores tido em conta na avalia o desta qualidade Tamb m o dom nio dos ve culos em rela o aos pe es analisado nomeadamente a exist ncia de obst culos a sua entrada e ou perman ncia A inexist ncia de lixo no ch o e a superioridade num rica de mulheres em rela o aos homens s o outros aspectos relevantes neste estudo Usos e Actividades As actividades est o na base do funcionamento de um espa o e est o directamente ligadas atractividade do mesmo atrav s dos Usos e Actividades que os espa os ganham vida sendo que um espa o com viv ncias diversificadas por si s atractivo criando motivos de interesse para os utilizadores irem e voltarem Factores como a quantidade de actividades dispon veis ou a utiliza o do espa o em diferentes per odos do dia s o indicadores da flexibilidade que o espa o dever ter Tamb m o tipo de utilizadores um aspecto importante nesta qualidade um balan o equitativo entre homens e mulheres de diferentes faixas et rias estan
33. ncia de espa os protegidos do sol vento ou chuva Outros factores que contribuem para o conforto s o a exist ncia de lugares para sentar passeios largos rvores e aus ncia de polui o sonora Analisando todos estes atributos que comp em o espa o p blico possibilitando espa os confort veis a n vel f sico e ambiental poss vel quantificar o n vel de conforto que um determinado espa o p blico oferece aos utilizadores Aprazibilidade O autor considera que um espa o se configura como agrad vel e apraz vel quando nele existem boas refer ncias ser imageable LYNCH 1960 isto quando existe uma elevada qualidade espacial e uma complexidade sensorial Os espa os mais referenci veis s o aqueles onde a combina o de v rios factores forma cor estrutura ordenamento constroem uma ideia concreta do lugar Embora haja espa os onde existe uma forte refer ncia devido a atributos negativos esta metodologia tem s em conta as caracter sticas que contribuem para a elabora o de imagens positivas 36 Ap s a contabiliza o de todas as vari veis e uma vez efectuados os c lculos para cada dimens o de O e 30 elaborado um diagrama Figura 17 para cada espa o transpondo para uma escala de O a 100 a avalia o de cada dimens o a tabela de avalia o encontra se no subcap tulo 4 4 1 Inclusive 100 ome Gaslight Park eeee BoAPlaza Franklin Street Franklin St
34. pelo Sistema de Informa o Geogr fica do Imposto Municipal Sobre Im veis SIGIMI n o contempla esta varia o Neste zoneamento a Avenida Guerra Junqueiro faz parte da mesma area price de parte da Alameda Dom Afonso Henriques Por outro lado o zoneamento n o reflecte a diferen a de pre o encontrada entre o edificado da Alameda Dom Afonso Henriques e o da Rua Carlos Mardel Observa se assim que o zoneamento pelo coeficiente de localiza o n o tem em conta os factores de microlocaliza o DERYCKE 1981 cit in CARVALHO 2005 uma vez que ignora as varia es da qualidade do espa o p blico da envolvente imediata e as suas consequ ncias na forma o do valor imobili rio Considera se portanto que o zoneamento n o apresenta uma escala adequada s varia es dos valores correntes de mercado que tal como demonstrado neste trabalho podem ser significativas at mesmo entre espa os cont guos 4 9 An lise Cr tica Metodologia Aplicada No decurso da aplica o da Metodologia Evaluating Public Space METHA 2014 surgiram d vidas e cr ticas quanto s suas bases cient ficas nomeadamente em rela o aos coeficientes de pondera o e aos descritores de impacto dos subcrit rios Embora a metodologia elaborada por Metha 2014 seja bastante completa a n vel do espectro avaliativo e inclua uma abordagem ao espa o p blico atrav s da ptica do utilizador considerou se existirem falhas no apuramento e justifica
35. 0 2 2 82 0 0 00 2 2 82 9 40 91 30 42 25 13 59 09 41 57 15 0 0 00 0 0 00 18 81 82 49 69 01 4 18 18 12 16 90 0 0 00 6 8 45 0 0 00 2 2 82 0 0 00 2 2 82 10 45 45 34 47 89 6 27 27 19 26 76 3 13 64 11 15 49 3 13 64 6 8 45 0 0 00 1 1 41 4 Reformado 3 Actividades administrativas e dos servicos de apoio 2 Constru o 2 Actividades de consultoria cient ficas t cnicas e similares 2 Educa o 2 Actividades de sa de humana e apoio social 2 Alojamento restaura o e similares 1 Actividades financeiras e de seguros 1 Outras actividades de servi os 3 N o Responde 71 4 5 An lise dos Dados Os resultados do levantamento dos valores de venda das unidades habitacionais demonstraram uma significativa diferen a entre as m dias dos pre os do m das tr s zonas analisadas A m dia do pre o do m dos im veis localizados na Rua Carlos Mardel de 1501 m 340 inferior m dia do pre o dos im veis venda na Alameda D Afonso Henriques 1841 m Na Av Guerra Junqueiro verifica se um valor m dio de venda de 2002 m resultando numa diferen a relativamente aos valores encontrados na Rua Carlos Mardel e na Alameda D Afonso Henriques com um aumento do valor m dio de 501 m e 161 m respectivamente Embora as diferen as do pre o m dio do m se refiram aos im veis em estado de conserva o usado foram verificadas varia es sem
36. 12 Rua Abade Faria 53 Rua Abade Faria 47 Rua Bar o Sabrosa 223 Rua Carlos Mardel 131 norte Rua Abade Faria 32 Rua Bar o Sabrosa Rua Bar o Sabrosa Rua Bar o Sabrosa Rua Bar o Sabrosa 50 100 Tipologia T2 T3 T2 T2 T2 T3 T3 T4 T4 T4 T2 T3 T3 T6 T3 T3 T2 T3 T2 T3 T2 T3 T3 T2 T2 Observa es Usado 1 5 Usado 1 5 Usado 1 5 Usado 1 5 Usado 1 5 Usado Usado 1 5 Usado 2 l S Usado Usado 2 l S Usado 1 5 Usado 1 5 Usado 2 l S Usado 3 I S Usado 2 l S Usado 2 l S Usado 1 5 Usado 2 l S Usado 1 5 Usado 1 5 Usado 1 5 Usado 2 l S Usado Usado Usado 150 rea til m rea til m2 70 15 70 65 85 70 100 95 135 117 74 90 75 220 120 75 80 110 80 76 90 60 70 65 60 200 Preco Preco m2 114 900 1641 110 000 1467 95 000 1357 110 000 1692 100 000 1176 100 000 1429 110 000 1100 140 000 1474 219 500 1626 160 000 1368 120 000 1622 109 800 1220 120 000 1600 290 000 1318 145 000 1208 106 500 1420 120 000 1500 140 000 1273 95 000 1188 130 000 1711 150 000 1667 105 000 1750 95 000 1357 110 000 1692 70 000 1167 MEDIA 1475 250 y 1237x 16333 R 0 86545 Figura 28 Regress o Linear dos Valores Imobili rios do Bairro dos Actores 07 2014 57 N mero 5 18 36 56 23 Numero 60 20 4 8 46 32 62 64
37. 21 Numero 27 47 48 52 53 51 54 4 3 2 Resultados Ap s o levantamentos dos valores pedidos pelos propriet rios dos im veis da rea em estudo os dados foram agrupados por zonas Rua Carlos Mardel Alameda D Afonso Henriques e Avenida Guerra Junqueiro e foi calculada a m dia aritm tica do valor em euros do pre o por m Quadros 6 7 e 8 e Figura 29 Quadro 6 Levantamento dos Valores Imobili rios da Rua Carlos Mardel Norte 07 2014 58 Pre o m2 1467 1100 1600 1711 1626 1501 Pre o m2 2290 1957 2172 1875 2049 1250 1481 1368 1716 2341 1750 1841 Pre o m2 2406 2133 1765 1971 1711 2200 1829 Data Zona Bairro Rua Tipologia Observa es rea til m2 Pre o 07 07 2014 Bairro dos Actores Rua Carlos Mardel T3 Usado 1 l S 75 110 000 07 07 2014 Bairro dos Actores Rua Carlos Mardel T3 Usado 1 l S 100 110 000 14 07 2014 Bairro dos Actores Rua Carlos Mardel 131 T3 Usado 2 l S 75 120 000 18 07 2014 Bairro dos Actores Rua Carlos Mardel 131 T3 Usado 1 l S 76 130 000 07 07 2014 Bairro dos Actores Rua Carlos Mardel T4 Usado 135 219 500 M DIA Quadro 7 Levantamento dos Valores Imobili rios da Alameda D Afonso Henriques 07 2014 Data Zona Bairro Rua Tipologia Observa es rea til m2 Pre o 18 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques IST T1 Usado 1 l S 65 5 150 000 07 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Fonte T2 Usado 11 5 115 22
38. 27 Contacto visual e f sico com ruas espa os adjacentes 28 Estado f sico e manuten o apropriados ao tipo de espa o 29 Qualidade da ilumina o ap s anoitecer 30 Percep o de seguran a atrav s da presen a de c maras de vigil ncia seguran as guias policias porteiros etc 31 Percep o de seguran a durante o dia 32 Percep o de seguran a 0 1 relativamente criminalidade depois O inexistente 1 reduzida 2 moderada 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nenhum 1 poucos 2 localizados 3 distribu dos O nenhum 1 poucos 2 localizados 3 distribu dos O nenhuns 1 poucos 2 alguns 3 muitos O nulo 1 baixo 2 m dio 3 elevado 3 nenhum 2 m dio baixo 1 m dio alto O elevado O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada 3 nula 2 baixa 1 moderada O elevada O nenhum 1 pouco 2 algum 3 elevado O nula 1 baixa 2 m dia 3 elevada O nula 1 baixa 2 m dia 3 elevada O nula 1 baixa 2 m dia 3 elevada O nenhuma 1 pouca 2 alguma 3 elevada O nenhuma 1 pouca Determinado pelos observadores atrav s de contagens Determinado pelos observadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pela subjectivida
39. 3 elevada O nenhum 1 m dio baixo 2 m dio alto 3 elevado O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O quase nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada Nenhuma determinado pela percep o dos utilizadores Pouca determinado pela percep o dos utilizadores Alguma determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nenhuma determinado pela percep o dos utilizadores Pouca determinado pela percep o dos utilizadores Alguma determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nenhuma determinado pela percep o dos utilizadores Pouca determinado pela percep o dos utilizadores Alguma determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nenhuma atrav s da percep o do perito tendo em conta edif cios ou paisag de referencia Pouca atrav s da percep o do perito tendo em conta edif cios ou paisag de referencia Alguma atrav s da percep o do perito tendo em cont
40. 5 000 07 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Fonte T3 Usado 2 l S 122 265 000 07 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Fonte T3 Usado 1 l S 112 210 000 15 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques 13 T3 Usado 2 l S 122 250 000 07 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Meio T4 Usado 2 l S 160 200 000 10 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Fonte T4 Usado 2 l S 108 160 000 22 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Fonte T4 Usado 2 l S 117 160 000 22 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques T4 Usado 3 LS 299 513 000 07 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Fonte T5 Usado 3 l S 205 480 000 07 07 2014 Alameda Alameda D Afonso Henriques Fonte T6 Usado 2 l S 200 350 000 M DIA Quadro 8 Levantamento dos Valores Imobili rios da Avenida Guerra Junqueiro 07 2014 Data Zona Bairro Rua Tipologia Observa es rea til m2 Pre o 08 07 2014 Guerra Junqueiro Av Guerra Junqueiro T3 Usado 2 l S 160 385 000 15 07 2014 Guerra Junqueiro Av Guerra Junqueiro 3 T3 1 Usado 2 l S 150 320 000 15 07 2014 Guerra Junqueiro Av Guerra Junqueiro 15 T4 Usado 2 l S 170 300 000 16 07 2014 Guerra Junqueiro Av Guerra Junqueiro T5 Usado 2 l S 175 345 000 16 07 2014 Guerra Junqueiro Av Guerra Junqueiro T5 Usado 2 l S 175 299 500 16 07 2014 Guerra Junqueiro Av Guerra Junqueiro T3 Usado 2 l S 175 385 000 16 07 2014 Guerra Junqueiro Av Guerra Junqueiro T5 Usado 2 l S 175 320 000 M DI
41. A 2002 Pre o m dio de venda do m das unidades habitacionais Rua Carlos Mardel 1501 Alameda Dom Afonso Henriques 1841 Avenida Guerra Junqueiro 2002 Figura 29 Planta ilustrativa do Pre o M dio de venda do m das unidades habitacionais 4 4 Avalia o do Espa o P blico 4 4 1 Metodologia Para iniciar a Avalia o da Qualidade do Espa o P blico da rea em estudo foi seleccionada a metodologia que se considerou mais apropriada e completa para o tipo de avalia o a efectuar Assim dos m todos de an lise expostos no subcap tulo 2 2 a metodologia de Vikas Metha 2014 apresentada no Journal of Urban Design Evaluating Public Space aquela que melhor se adapta avalia o de car cter qualitativo e quantitativo que se pretende utilizar e possibilita uma ampla avalia o do espa o p blico Esta metodologia permite pontuar diversos subcrit rios associados a cinco crit rios diferentes as cinco dimens es do Espa o P blico Capacidade de Inclus o Actividades Significativas Conforto Seguran a e Aprazibilidade Figura 30 e subsequentemente possibilita uma an lise com o intuito de decifrar como se comportam estes crit rios nas diferentes alternativas os tr s espa os p blicos avaliados relacionando os com a forma o do valor do imobili rio Valor Global Espa o P blico Capacidade de Actividades zei at Conforto Seguran a Aprazibilidade z
42. Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores atrav s de contagens Determinado pelos observadores atrav s de contagens Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pela presen a de sinais seguran as etc proibindo a perman ncia Determinado pelo n mero de sinais e pela respectiva localiza o e tamanho Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pelos observadores atrav s de contagens Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores 64 Conforto Seguran a 16 Exist ncia de lugares de venda de alimentos no interior ou na periferia 17 Diversidade de com rcio e de empresas nos limites do espa o 18 Percep o da adequa o do desenho do espa o s actividades e comportamentos 19 Percep o da utilidade dos neg cios e outros usos 20 Lugares para sentar sem ter que se pagar por servi os 21 Lugares para sentar associados restaura o 22 Outros mobili rios urbanos e artefactos no espa o 23 Conforto clim tico do espa o sombras e abrigos 24 Mobili rio urbano que dificulte desencoraje o uso do espa o 25 Percep o do estado de conserva o e de manuten o apropriada do espa o 26 Percep o da polui o sonora provocada pelo tr fego ou outros elementos
43. Localiza o Usos do solo Funcional Espa os para a circula o Degrada o paisag stica e ambiental dos espa os Acessibilidade Sistema de mobilidade p blicos Perfil urbano Equipamento urbano Morfol gica Espa o urbano Dimens es a ualidade ambiental Impacto sobre o meio Caracteristicas Ambiental i ambiente f sico naturais oe ese Qualidade paisag stica Componamento Tipo de utentes Qualidade de vida do dos utentes E Social Tipo de usos conjunto da popula o Percep o Constru o das Matrizes de levantamento de dados Na segunda etapa s o desenvolvidas tr s tipos de matrizes de levantamento de dados A Matriz Escala da Cidade estabelece uma an lise dos espa os verdes p blicos do centro da cidade incluindo as pra as Nesta matriz s o descritas e analisadas diferentes vari veis como a acessibilidade funcional tamanhos e formas dos espa os tipos de actividades etc com o objectivo de realizar uma compara o e uma categoriza o dos espa os verdes p blicos e definir o seu papel na organiza o urbana da cidade A Matriz de Levantamento Escala do Quarteir o tem duas variantes consoante o tipo de espa o Para o caso das Pra as e Parques s o relacionadas quatro dimens es de levantamento e an lise que traduzem a degrada o da paisagem e o ambiente desses espa os com a qualidade de vida da popula o e o impacto 31 que t m no meio ambiente Para o caso dos Corredores avenidas e art r
44. Quarteir o 3 A Place Royale Place Des Vosges Realizada Em 1605 1612 4 A Place Des Victoires Desenhada Por Pardoun Mansard Em 1087 as ADEUS Sa Si da Ri sal 16 Figura 9 Expo 98 Lisboa POU sea e a a Da DD AD a a 19 Figura 10 Casa Da M sica Porto PortuBal asa a na DAS aa Ga Sd E a 19 Figura 11 Exemplos De Bons Espa os P blicos Para Pps Fonte Pps 2012 ccceccccccssssccceceeeeeeeaeeeseceesaeeeeessaeees 22 Figura 12 Contributo Dos Espa os Verdes Urbanos Para O Desenvolvimento Urbano Sustent vel 24 Figura 13 Rua Cor De Rosa Lisboa Portugal ccccccssecccessseecaececaeeceecseucesseueeseeeeeesseeessuausessausesseueeesseesessanseeeas 25 Figura 14 Projecto High Line Nova lorque EUA e ereeree cera ee eree narra aaa ce aeee acre nan cre nan erre nan cee aan erera 25 Figura 15 Diagrama Do Espa o Fonte Adaptado De Pps 2012 eererereeeerer renan errere rrenan errada 33 Figura 16 As Cinco Dimens es Do Espaco PU B ICO ssa emite aba TEA a a SOS nata aaa ad desing 35 Figura 17 Diagrama Comparativo Da Qualidade Do Espa o P blico c e eeeeeereeeeeeererereearereeaanoo 37 Figura 18 Factores Determinantes Da Forma o Do Pre o Do Solo Urbano eee 40 Figura 19 Margem Do Valor De NEBOCIA O sonansa matava ra ae aag a dida Las atacand aa ba datada ea a 46 Figura 20 A Freguesia Do Areeiro Na Cidade De Lisboa eee eerere re rere
45. RANCISCO 2007 14 A este per odo feudal s c IX seguiu se uma expans o da cidade fruto da estabiliza o das guerras e de um melhoramento da seguran a e do ambiente social Os espa o urbanos adaptam se aos tr s tipos de poder religioso civil e comercial ganhando um novo protagonismo destacando se como lugares privilegiados da vida colectiva o que se traduziu numa cidade mais concentrada com ruas estreitas e com um elemento muito significativo em termos funcionais e simb licos a pra a medieval Figura 6 A malha urbana ressente se das caracter sticas da sociedade medieval fortemente hierarquizada pelo Clero Nobreza e Burguesia formando um tecido urbano heterog neo de tra ado conc ntrico em torno de um edif cio de poder usualmente a Igreja Figura 7 neste ponto central que surge a pra a O espa o onde t m lugar os principais eventos da cidade e o ponto de encontro dos fluxos de fi is Consequentemente o centro da cidade tornou se o lugar mais procurado e os espa os dianteiros pra a tornam se os mais atractivos para o com rcio e eventos LAMAS 2000 GON ALVES 2006 ve Figura 6 Praca e Catedral de Siena Italia Figura 7 Planta da Cidade Medieval de P rouges Franca Fonte GEHL 1987 p 42 Fonte wikimedia org File Carte_Cit _m di vale_de_P rouges png Deste modo no per odo final da Idade M dia s culo XIII at meados do s culo XV existia uma clara distin o entre os espa os pri
46. T CNICO LISBOA A Qualidade do Espa o P blico na Forma o do Valor Imobili rio Pedro Regalo da Fonseca Teles de Menezes Disserta o para obten o do Grau de Mestre em Arquitectura Orientadores Prof Doutor Jos lvaro Antunes Ferreira Prof Doutora Ana Isabel Loupa Ramos J ri Presidente Prof Doutora Teresa Frederica Tojal de Valsassina Heitor Orientador Prof Doutor Jos Alvaro Antunes Ferreira Vogal Prof Doutor Jorge Manuel Lopes Baptista e Silva Outubro 2014 Aos meus Pais Unless we can know something without knowing everything it is obvious that we can never know something Bertrand Russell AGRADECIMENTOS Embora a apresenta o desta disserta o constitua o resultado de um trabalho individual o mesmo n o seria poss vel sem o contributo de pessoas singulares Desta forma quero expressar os meus sinceros agradecimentos Ao Professor Jos Antunes Ferreira e Professora Isabel Loupa Ramos pela sugest o do tema e por todo o apoio orienta o e nimo Ao Professor Pedro Brand o pela sua disponibilidade e partilha de conhecimentos A minha fam lia e amigos em especial Maria Pia Jardim Joana Valsassina Heitor Tiago Vieira Gon alves Ant nio Carreiro Borges e Gon alo Pi arra pelo entusiasmo e contributo no trabalho de campo Muito obrigado RESUMO Apesar de a qualidade do espa o p blico enquanto interveniente na forma o do valor imobili rio ser uma id
47. a edif cios ou paisag de referencia Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta edif cios ou paisag de referencia Nenhum atrav s da percep o do perito tendo em conta a sensa o de enquadramento M dio baixo atrav s da percep o do perito tendo em conta a sensa o de enquadramento M dio alto atrav s da percep o do perito tendo em conta a sensa o de enquadramento Elevado atrav s da percep o do perito tendo em conta a sensa o de enquadramento Nula todo o espa o homog neo sem exist ncia de subespa os Baixa atrav s da percep o do perito tendo em conta a exist ncia de subespa os Moderada atrav s da percep o do perito tendo em conta a exist de diferentes subespa os Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta a exist de diferentes subespa os Nula atrav s da percep o do perito tendo em conta a densidade sensorial Baixa atrav s da percep o do perito tendo em conta a densidade sensorial Moderada atrav s da percep o do perito tendo em conta a densidade sensorial Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta a densidade sensorial Nula atrav s da percep o do perito tendo em conta a variedade sensorial Baixa atrav s da percep o do perito tendo em conta a variedade sensorial Moderada atrav s da percep o do perito tendo em conta a variedade sensorial Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta a variedade sensorial Nula atrav
48. a observadores frente de rua 2 moderada 3 elevada 39 Densidade de elementos O nula Determinado pelos promotores de complexidade 1 baixa observadores sensorial 2 moderada 3 elevada 40 Variedade de elementos O nula Determinado pelos promotores de complexidade 1 baixa observadores sensorial 2 moderada 3 elevada 41 Percep o da atractividade do O nula Determinado pela espa o 1 baixa subjectividade dos 2 moderada utilizadores 3 elevada 42 Percep o do interesse do espa o O nula Determinado pela 1 baixa subjectividade dos 2 moderada utilizadores 3 elevada Aprazibilidade 34 Presen a de edif cios ou O nenhuma Determinado pelos pra a ou paisagens referenci veis 1 pouca observadores parque 2 alguma delimitado por 3 elevada ruas 35 Sensa o de Enquadramento O nenhum Determinado pelos 1 m dio baixo observadores 2 m dio alto 3 elevado 36 Variedade de subespa os O nula Determinado pelos 1 baixa observadores atrav s de 2 moderada contagens 3 elevada 37 Densidade de elementos O nula Determinado pelos promotores de complexidade 1 baixa observadores sensorial 2 moderada 3 elevada 38 Variedade de elementos O nula Determinado pelos promotores de complexidade 1 baixa observadores sensorial 2 moderada 3 elevada 39 Presen a de elementos est ticos O nula Determinado pelos que criam referencias espaciais 1 baixa observadores 2 moderada 3 el
49. ade os projectos de desenho do espa o p blico actuais pretendem responder a problemas como a descaracteriza o dos n cleos urbanos e articular os lugares de baixa densidade urbana que povoam a periferia Talvez a necessidade mais comum que a Cidade contempor nea exige ao espa o p blico seja a humaniza o do lugar na medida em que a forma como as pessoas se relacionam e se apropriam do espa o p blico tornou se num aspecto de sucesso da cidade contempor nea Uma das ferramentas que se utiliza para testar a resposta que o espa o p blico urbano est a dar as necessidades dos utilizadores a consulta dos cidad os pois em ltima an lise s o estes os destinat rios de qualquer projecto A recolha de informa o por parte de quem procura compreender as exig ncias do espa o p blico portanto fundamental nos processos de planeamento urbano e nos modelos de avalia o dos espa o p blico como ser explicitado no subcap tulo seguinte Considera se portanto que nos dias de hoje os espa os p blicos de qualidade ajudam as cidades a manter e a desenvolver lugares de forte centralidade competitividade econ mica e sentido de cidadania BRAND O et al 2002 2 3 Metodologias de Avalia o da Qualidade do Espa o P blico Embora a procura da qualidade de vida nos ambientes urbanos esteja presente durante o processo de idealiza o e concep o dos espa os n o s o apenas os urbanistas ou os arquitectos que re
50. al Recorre se por isso a um conceito que pretende determinar o valor fundamentando se em pr vios procedimentos de avalia o O valor do im vel dever assim derivar de tr s par metros fundamentais CARVALHO 2005 a A apet ncia que por ele possam revelar utilizadores finais solventes b A compatibilidade com os requisitos de investimento dos investidores institucionais cujo papel nos mercados imobili rios crescente e que contribuem para a globaliza o destes c forma como o valor tratado nos procedimentos normais de valora o avalia es J a determina o do valor imobili rio passa pelas tend ncias macroecon micas e reflecte esses efeitos no momento da decis o do investimento Daqui deriva numa maior margem negocial de cada um dos agentes econ micos intervenientes no mercado de transac es desde o propriet rio fundi rio ao utilizador final A t tulo de exemplo conjunturas de dificuldades no mercado imobili rio proporcionam grande poder negocial ao utilizador final nomeadamente s empresas que procuram espa os para arrendar os quais s o encarados pelos investidores institucionais como aplica es imobili rias de potencial rendimento Por outro lado em contrapondo fases de expans o do mercado geradoras de expectativas positivas para a conjuntura e particularmente para o mercado imobili rio podem corresponder a fases de poder negocial majorado para as entidades financiadoras CARVALHO
51. amente estabelecimentos de ensino servi os p blicos e com rcio Servi os de transporte p blicos Localiza o em zonas de elevado valor de mercado imobili rio Compete aos peritos locais a elabora o trienal ou anual da proposta de zoneamento do munic pio O zoneamento consiste na defini o das zonas homog neas designadas por areas price na terminologia anglo sax nica onde se verifica para determinada afecta o pre os unit rios id nticos de im veis semelhantes por verifica o dos valores correntes de mercado aplicando se a estes o mesmo coeficiente de localiza o ANTUNES 2005 45 3 2 Mercado Imobili rio Um mercado uma rede de rela es para trocas econ micas entre entidades que est o por qualquer via em estreito contacto entre si BARRE 1969 cit in LAGES et al 2004 p 149 Assim a sua constitui o implica a presen a de duas classes de operadores econ micos 1 A oferta constitu da por todos aqueles que se apresentam com bens ou servi os para venda 2 A procura constitu da por todos aqueles que se apresentam com a inten o de comprar os bens ou servi os em causa Se por um lado com o desenvolvimento de um mercado seja natural que surja uma oferta para dar satisfa o a procura por outro o facto de a oferta existir n o quer dizer que seja poss vel surgir uma procura correspondente Considera se portanto que a procura cada vez mais a raz o de
52. bilitam o aumento da qualidade 24 de vida da popula o tendo um papel determinante na vertente est tica contribuindo para o car cter e identidade do lugar na vertente psicossocial criando ambientes que favorecem o bem estar da popula o na vertente educacional possibilitando a popula o a experienciar e compreender a natureza na vertente recreativa pela proximidade s reas de resid ncia e na vertente ecol gica possibilitando condi es favor veis instala o da vida selvagem LOUPA RAMOS et al 2007 2 2 3 Exig ncias Hoje em dia para al m do problema de a qualidade do espa o p blico aparecer na maioria dos casos somente na fase final do desenho da Cidade o Espa o P blico deveria ser visto n o como embelezamento mas como uma matriz inicial da urbanidade BRAND O et al 2002 p 11 Tamb m na maioria das vezes quem executa verdadeiramente os espa os p blicos s o entidades privadas que optam geralmente por uma l gica produtivista do espa o p blico urbano GONA ALVES 2006 pelo que os respons veis pol ticos e os funcion rios tomam decis es sem conhecer ou sem se preocupar com os efeitos sobre o tecido urbano e com os usos sociais BRAND O e REMESAR 2000 Por outro lado apesar da reconhecida tentativas por parte das pol ticas municipais direccionadas para a requalifica o e revitaliza o do hist rico protagonismo dos espa os p b
53. blico e a Interdisciplinaridade Lisboa CPD BRAND O P REMESAR A 2003 Design de Espa o P blico desloca o e proximidade Lisboa CPD C M L 2014 Site da C mara Municipal de Lisboa www cm lisboa pt Outubro 2014 CARVALHO J M 2005 Planeamento Urban stico e Valor Imobili rio Cascais Principia Editora CORREIA P 1993 Pol ticas de Solos no Planeamento Municipal Lisboa FCG COSTA LOBO Manuel 1999 Planeamento Regional e Urbano Lisboa Universidade Aberta FERREIRA J LOUPA RAMOS SILVA L 2013 What to do when all seems lost Exploring alternative options using a multi criteria decision aiding approach Dublin AESOP ACSP Joint Congress FRANCISCO M 2007 Espa o P blico Urbano Entre a Realidade e o Projecto Participado Disserta o de Mestrado Universidade de Lisboa GEHL J 1987 Life Between Buildings Using Public Spaces New York Van Nostrand Reinhold Company Limited GON ALVES C 2009 Expans o Urbana e Mercado Imobili rio Disserta o de Mestrado Universidade de Lisboa GON ALVES J M 2006 Os Espa os P blicos na Reconfigura o F sica e Social da Cidade Lisboa Universidade Lus ada Editora INE Instituto Nacional de Estat stica 2014 www ine pt Outubro 2014 JACOBS A B 1995 The Death and Life Of Great American Cities E U A M I T Press 85 KEENEY R 1992 Value Focused Thinking A Path to Creative Decisionmaking Harvard Harvard Univer
54. cala referida de O a 2 duplica passando para 2 Por exemplo no crit rio Capacidade de Inclus o os utilizadores consideraram que a Percep o de espa o aberto e acess vel era mais relevante que os outros subcrit rios a sua cota o m dia de pondera o foi superior a 1 5 pelo que o seu crit rio de pondera o duplicou O modelo hier rquico aditivo composto por modelos aditivos simples adaptados a uma estrutura hier rquica de crit rios sendo representado atrav s da seguinte equa o MATEUS et al 2008 n j 1 n j 1 Vi a Valor parcial da alternativa a do crit rio i j Cada subcrit rio associado ao crit rio 1 n N mero de subcrit rios associados ao crit rio L v a Valor atribu do na alternativa a ao subcrit rio j numa escala de O a 3 Coeficiente de pondera o do subcrit rio j 62 Depois dos valores parciais de cada alternativa estarem determinados o valor total de cada alternativa finalmente calculado atrav s da seguinte equa o MATEUS et al 2008 n n Va X kj vila k 1 e 0 lt k lt 1 V j 1 j Onde V a Valor total da alternativa a j Cada crit rio associado alternativa a n N mero de crit rios associados alternativa a v a Valor atribu do na alternativa a ao crit rio j kj Coeficiente de pondera o do crit rio j Foi organizada uma equipa de peritos formada por seis estudantes finalistas do Mestrado Integrado em Arquitectura do Institu
55. cesso metodol gico estivesse associado a um m todo avaliativo de indicadores vari veis quantific veis A sequ ncia de exposi o das metodologias segue um crit rio de car cter cronol gico 26 2 3 1 Metodologia proposta por Fernando Brand o Alves 2003 Alves ALVES 2003 prop e um programa qualitativo que poder ser aplicado a qualquer tipologia de espa o p blico independentemente da sua dimens o natureza localiza o ou idade Uma parte da sua obra destina se a reflex o sobre a din mica da rela o entre um espa o e os seus utilizadores real ando a import ncia de estarem presentes durante a idealiza o do espa o as necessidades e expectativas dos futuros utilizadores O programa qualitativo est dividido em duas partes A primeira tem como principais princ pios ordenadores as dimens es humanas do espa o p blico urbano que procuram responder s necessidades e preocupa es dos utilizadores e as actividades que dever o ser desenvolvidas Assim o autor apresenta cinco objectivos e requisitos fundamentais conforme indicado no Quadro 2 Quadro 2 Objectivos e requisitos fundamentais 12 parte do programa qualitativo detalhado Alves 2003 OBJECTIVO ESPECIFICIDADES AC ES TIPO DE ESPA O P BLICO De acordo com a fun o dominante parque jardim recinto rua pra a entre outros EXIG NCIAS F SICAS E FUNCIONAIS Tipos de superf cie necessidades do desenvolvimento activo e passivo dire
56. como no cen rio 3 Figura 38 onde estes crit rios sofreram varia o no coeficiente de pondera o a avalia o da qualidade do Espa o P blico das diferentes alternativas n o sofre uma varia o significativa Por outro lado no cen rio 4 relativamente ao crit rio seguran a a avalia o global da Alameda Dom Afonso Henriques ultrapassa a da Avenida Guerra Junqueiro para coeficientes de pondera o do crit rio seguran a superiores a 0 4 sombreado Figura 39 Este cen rio diferencia se da avalia o dos cen rios 1 2 e 3 e aproxima se dos resultados expect veis onde a alternativa Guerra Junqueiro apresentaria a cota o mais elevada numa avalia o da qualidade do Espa o p blico enquanto formadora do valor imobili rio Por fim no cen rio 5 com a flutua o do coeficiente de pondera o do crit rio aprazibilidade a avalia o global das tr s alternativas a que vai mais ao encontro dos resultados esperados onde as tr s alternativas est o ordenadas da mesma forma tanto na avalia o da qualidade do espa o p blico sombreado da Figura 40 como no pre o m dio de venda do m Conclui se assim que o crit rio aprazibilidade aquele que apresenta maior relev ncia na forma o do valor imobili rio Desde modo a an lise de sensibilidade permitiu propor uma ordem para os crit rios da qualidade do espa o influentes na forma o do valor imobili rio em fun o do coeficiente de pondera o Elabor
57. conceitos s o indispens veis numa reflex o sobre o espa o construido visto que para que um lugar consiga responder as necessidades do utilizador deve ter uma est tica satisfat ria um uso apropriado e uma conex o adequada com os restantes espa os urbanos Em suma para os autores a qualidade do espa o p blico encontra se reflectida nas atitudes e nos comportamentos de quem o vive S o os utentes do espa o que sentem os efeitos das caracter sticas fisico espaciais sendo que a avalia o 20 qualitativa n o pode passar pela simples descri o do espa o nos seus aspectos formais Tamb m Brand o et al 2002 considera que um bom desenho do espa o p blico aquele que corresponde s expectativas e necessidades dos utilizadores fornecendo espa os aptos a serem apropriados estimados e usufru dos para al m de ser sustent vel eficiente coerente flex vel e servir o seu objectivo O autor considera que a qualidade deve ser o objectivo de todos os agentes envolvidos no processo de cria o de espa o p blico cujo produto final dever ser atractivo para os utilizadores visualmente estimulante de f cil utiliza o e manuten o e dever tamb m estar bem integrado na realidade local Esta necessidade do espa o p blico incorporar uma certa flexibilidade estrutural importante no sentido que possibilita que futuros espa os consigam adaptar se as novas oportunidades e expectativas sem grande mobiliza o de recu
58. contributo muito positivo para cativar a perman ncia dos utilizadores no espa o p blico Em suma os estudos conclu ram que os espa os p blicos preferidos oferecem um n vel elevado de est mulos sensoriais tornando o espa o mais atractivo aumentando a percep o do seu interesse e consequentemente o tempo de perman ncia dos utilizadores Apesar de para os acad micos arquitectos ou urbanistas a capacidade de inclus o ser uma componente consensual na forma o da qualidade do Espa o P blico o cidad o comum enquanto agente participativo no mercado imobili rio representando a procura valoriza os espa os associados a uma imagem de prest gio e com uma elevada percep o de atractividade 83 O City Branding conceito que cria uma estrat gia de promo o e dota as cidades de uma imagem um simbolo ou um significado cultural promovendo as suas sinergias e constituindo um elemento agregador de valor trabalha substancialmente a Aprazibilidade como forma de melhorar a imagem e consequentemente aumenta o valor imobili rio Considera se o branding do espa o urbano por um lado como um meio para alcan ar vantagens competitivas incrementando o investimento e o turismo e por outro permitindo construir comunidades mais fortes refor ando a identidade local PEREIRA 2013 Deste modo conclui se que a marca cidade ou a marca bairro deve ser tratada como uma entidade multidimensional com elementos funcionais e emoc
59. crit rio da avalia o do espa o publico verifica se que os crit rios correspondentes s cinco Dimens es do Espa o P blico apresentam diferentes resultados em fun o do espa o avaliado Figura 35 72 Assim relativamente capacidade de inclus o a alternativa Alameda D Afonso Henriques tem uma cota o muito elevada 94 comparativamente aos outros espa o avaliados O resultado da fun o de valor aplicada aos subcrit rios presen a de pessoas de diversas idades presen a de pessoas de diferentes ra as diversidade de actividades e comportamentos e percep o de espa o aberto e acess vel foi determinante para consagrar a Alameda D Afonso Henriques como o espa o com maior capacidade de inclus o Relativamente aos crit rios actividades significativas e conforto as cota es da Rua Carlos Mardel 47 e 43 respectivamente contrastam com as outras alternativas Os subcrit rios exist ncia de espa os comunit rios de reuni o e diversidade de com rcio e de empresas nos limites dos espa os no crit rio actividades significativas bem como os subcrit rios lugares para sentar associados restaura o e conforto clim tico do espa o sombras e abrigos no crit rio Conforto tiveram um papel importante no apuramento do resultado final destas dimens es Por outro lado o crit rio seguran a n o sofreu varia es significativas em fun o dos espa os avaliados A Rua Carlos Mardel a Alameda D Afonso Henriques
60. damente na fase de aferi o dos subcrit rios a determinar pela subjectividade dos utilizadores encontraram se v rias barreiras de comunica o e dificuldade na exposi o de conceitos A linguagem utilizada para descrever cada subcrit rio em alguns dos casos tem um car cter demasiado t cnico para o cidad o comum Nomeadamente conceitos como Percep o de espa o aberto e acessivel com descritor de impacto O nula 1 pontual no espa o ou no tempo 2 predominantemente 3 total apresentam alguma complexidade e grau de abstra o e carecem como tal de uma explica o e de um apoio a decis o por parte da equipa de peritos Como consequ ncia desta dificuldade de comunica o muitos participantes do estudo optaram por n o responder totalidade das quest es Por fim com o objectivo de incrementar o rigor da avalia o sugere se que os per odos de observa o sejam realizados por uma equipa mais numerosa e ao longo do ano estudando o espa o em diferentes esta es do ano e em condi es meteorol gicas distintas analisando os seus usos e a sua adaptabilidade Apesar das fragilidades apontadas a esta metodologia considera se que a qualidade da avalia o final positiva e vai de acordo com o esperado 79 80 5 CONCLUS O One worthwhile task carried to a successful conclusion is better than 50 half finished tasks Bertie Charles Forbes 81 Poder ser uma ideia generalizada q
61. de dos utilizadores Determinado pelos observadores atrav s de contagens Determinado pelos observadores atrav s de contagens Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pela subjectividade dos 65 33 Percep o de seguran a em nenhuma Determinado pela rela o ao tr fego vi rio i pouca subjectividade dos 2 alguma utilizadores 3 elevada do anoitecer alguma utilizadores T elevada Aprazibilidade 34 Presen a de edif cios ou 0 nenhuma Determinado pelos rua paisagens referenci veis 1 pouca observadores 2 alguma 3 elevada 35 Sensa o de Enquadramento O nenhuma Determinado pelos 1 pouca observadores 2 alguma 3 elevada 36 Permeabilidade entre as fachadas O nula Determinado pelos dos edif cios e a frente de rua 1 baixa observadores 2 moderada 3 elevada 37 Personaliza o dos edif cios na O nula Determinado pelos frente de rua 1 baixa observadores 2 moderada 3 elevada 38 Articula o e varia o de aspectos O nula Determinado pelos arquitect nicos dos edif cios de 1 baix
62. do acompanhados ou em grupos reflecte a diversidade de usos Sociabilidade A Sociabilidade a qualidade mais dif cil de obter mas uma vez conseguida torna um espa o nico significativo e dot lo de uma caracter stica inequ voca Quando um espa o permite encontros entre amigos quando as pessoas cruzam e cumprimentam vizinhos quando a interac o com um desconhecido n o tr s desconforto e todas as formas de afectos sorrir beijar abra ar e cumprimentar s o livres de acontecer adquire se um forte sentimento de lugar perten a comunidade 34 2 3 5 Metodologia proposta por Vikas Metha 2014 A proposta metodol gica apresentada por este autor resulta numa ampla e diversificada avalia o da qualidade do espa o p blico Esta an lise conseguida atrav s da combina o de indicadores objectivos e subjectivos relativos a diferentes dimens es do lugar e independente da sua configura o formal ou da sua localiza o geogr fica Metha considera que um espa o p blico de qualidade acess vel e receptivo significativo na sua forma e nas viv ncias que nele ocorrem proporcionando um sentimento de seguran a conforto e bem estar Assim na sua metodologia de avalia o O autor prop e uma an lise emp rica ao lugar em fun o de cinco par metros capacidade de inclus o actividades significativas conforto seguran a e aprazibilidade Figura 16 Cinco Dimens es do Espa o P blico
63. do estado de conserva o e de manuten o apropriada do espa o 26 Percep o da polui o sonora provocada pelo tr fego ou outros elementos 27 Contacto visual e f sico com ruas espa os adjacentes 28 Estado f sico e manuten o apropriados ao tipo de espa o 29 Qualidade da ilumina o ap s anoitecer 30 Percep o de seguran a atrav s da presen a de c maras de vigil ncia seguran as guias pol cias porteiros etc O muito reduzida 1 reduzida 2 moderada 3 elevada O nulo 1 baixo 2 moderado 3 elevado O inexistente 1 reduzida 2 moderada 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O nenhum 1 poucos 2 localizados 3 distribu dos O nenhum 1 poucos 2 localizados 3 distribu dos O nenhuns 1 poucos 2 alguns 3 muitos O nulo 1 baixo 2 m dio 3 elevado 3 nenhum 2 m dio baixo 1 m dio alto O elevado O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada 3 nula 2 baixa 1 moderada O elevada O nenhum 1 pouco 2 algum 3 elevado O nula 1 baixa 2 m dia 3 elevada O nula 1 baixa 2 m dia 3 elevada O nula 1 baixa 2 m dia 3 elevada Muito reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades Re
64. duzida atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades M dia atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades Muito reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta o n vel de flexibilidade Reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta o n vel de flexibilidade M dia atrav s da percep o do perito tendo em conta o n vel de flexibilidade Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta o n vel de flexibilidade Inexistente inexist ncia de lugares de venda de alimentos Reduzida exist ncia de um a tr s lugares de venda de alimentos sem esplanada Moderada exist ncia de um a tr s lugares de venda de alimentos com esplanada Elevada exist ncia de mais de tr s lugares de vende de alimentos Nula atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de empresas Reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de empresas M dia atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de empresas Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de empresas Ausente determinado pela percep o dos utilizadores Reduzida determinado pela percep o dos utilizadores M dia determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Ausente determinado pela percep
65. e assim de configura o n o s a partir das an lises do presente como destas fortes refer ncias hist ricas GON ALVES 2006 p 15 19 2 2 Qualidade Benef cios e Exig ncias do Espa o P blico Contempor neo 2 2 1 Qualidade Para a elabora o deste trabalho foi necess rio analisar alguns par metros que caracterizam o projecto da Cidade nomeadamente aqueles que se associam ao que podemos considerar como caracter sticas de qualidade do espa o p blico e que se encontram necessariamente ligadas ao benef cios e s exig ncias a que deve responder a Cidade contempor nea A qualidade de vida nos ambientes urbanos uma consequ ncia da concep o de espa os p blicos de qualidade Embora esta qualidade esteja intimamente ligada ao conceito de sentido de lugar identidade p blico e comunidade a obsess o em obter espa o ic nicos com o intuito principal centrado na imagem e na projec o da cidade contribui para negligenciar o direito de usufruto dos habitantes enquanto objectivo primordial destes espa os Como tal n o suficiente que se desenhe um espa o monumental para impressionar e adquirir desse modo algum significado pois o mesmo pode n o permitir a real satisfa o das necessidades das pessoas e nesse caso perde se a profundidade do significado que esse poderia ter para os eventuais utilizadores Estes s o quem melhor pode informar o projectista do que realmente necessi
66. e a Av Guerra Junqueiro obtiveram respectivamente 60 72 e 78 pontos Neste crit rio os subcrit rios com o maior coeficiente de pondera o percep o de seguran a relativamente criminalidade durante o dia e percep o de seguran a relativamente criminalidade depois de anoitecer foram sensivelmente pontuados de igual forma para as tr s alternativas Por fim no crit rio aprazibilidade verificaram se diferen as consider veis em virtude das caracter sticas dos espa os analisados Com cota o de 42 a Rua Carlos Mardel demonstrou ser o espa o com menor aprazibilidade consequ ncia por exemplo da pontua o aos subcrit rios variedade de elementos promotores de complexidade sensorial e percep o do interesse do espa o J a Alameda D Afonso Henriques com cota o de 76 surge com um n vel de aprazibilidade superior ao da Rua Carlos Mardel e inferior ao da Av Guerra Junqueiro Esta ltima com a pontua o mais elevada neste crit rio 89 evidencia se como o espa o com maior permeabilidade entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua personaliza o dos edif cios na frente de rua densidade de elementos promotores de complexidade sensorial e percep o da atractividade do espa o 100 E Rua Carlos Mardel 90 E Alameda D Afonso Henriques 80 E Av Guerra Junqueiro 60 4 50 4 40 4 30 4 20 7 0 gt o
67. e completamente independente dos poderes religiosos e pol ticos FRANCISCO 2007 Foi luz da Carta de Atenas manifesto que surgiu na Confer ncia Internacional de Arquitectura Moderna IV CIAM IV em 1933 que estes ideais urban sticas tiveram a sua express o m xima e que se come ou a debru ar sobre o conceito de Espa o P blico Considerou se urgente ir contra o modelo da Cidade at a desenvolvido atribuindo se maior import ncia as areas verdes aos equipamentos p blicos e sugerindo pensar a cidade numa l gica de separa o de usos em fun o do lazer do trabalho da habita o e da circula o Deste modo o espa o p blico come a a ter usos diferentes com o uso das desloca es mec nicas face s pedonais e com a perda de import ncia da tradicional pra a face rua A rua torna se no elemento 17 estruturante do sistema urbano e do desenho da sua forma Pra as e jardins representam n o s op es de desenho da cidade mas tamb m formas de ordenamento e de racionalidade do funcionamento urbano S o apresentados ambiciosos projectos nomeadamente os de Le Corbusier que ser o uma marcada important ssima no urbanismo at ao s culo XXI FRANCISCO 2007 s nos anos 70 que surge a designa o de Espa o P blico e com ela as an lises e reflex es sobre o seu papel nas viv ncias da cidade questionando se o efeito do modernismo e do funcionalismo Surgem quest es relacionadas com a qualidade urbana
68. e se consegue averiguar se os espa os s o bem sucedidos ou n o Assim a sua pesquisa tem como ponto de partida a quest o O que atrai as pessoas O m todo de an lise centra se ent o no processo de observa o dos espa os focando esta leitura na capacidade de atrac o que demonstrem ter Para entender esta capacidade deve observar se o espa o analisando os seguintes factores 1 Elevada propor o de pessoas em grupos 2 Propor o de mulheres superior m dia tendo em conta que as mulheres tendem a ser mais selectivas nos espa os que usam 3 Pessoas de diferentes idades 4 Actividades variadas 5 Afei o gestos como sorrir beijar abra ar e cumprimentar estes s o comportamentos menos comuns em locais problem ticos De forma sint tica esta organiza o re ne em quatro qualidades Conforto e Imagens Usos e Actividades Acessos e Liga es e Sociabilidade os aspectos que fazem de um lugar um espa o bem sucedido Para entender melhor as rela es 32 entre estes aspectos foi desenvolvido o Diagrama do Espa o The Place Diagram com o objectivo de fornecer uma ferramenta de orienta o na avalia o Figura 15 O centro do c rculo do diagrama representa simbolicamente o espa o espec fico que se pretende avaliar uma rua uma intersec o um parque infantil uma pra a um jardim entre outros No anel laranja est o representadas as quatro qualidades que por sua vez est o ass
69. eia de algum modo evidente a sua rela o causa efeito n o linear O espa o p blico tem inerente a si uma complexidade de tem ticas que necessitam de uma reflex o e de uma abordagem anal tica possibilitando a sistematiza o das suas caracter sticas a fim de compreender a sua origem o seu desempenho e os seus efeitos Tamb m o conceito de valor imobili rio abrange diversas teorias sendo fundamental defini lo procurando determinar os factores que participam na forma o do seu valor Deste modo o estudo da import ncia do espa o p blico ao longo da hist ria desde a Antiguidade Cl ssica at aos dias de hoje torna se fundamental na compreens o das implica es que este tem na economia da cidade adaptando se s novas realidades urbanas como novos valores e padr es de consumo Da mesma forma as suas qualidades exig ncias e benef cios obrigam a uma reflex o elucidando a import ncia do seu papel na cidade contempor nea Finalmente compreender o funcionamento de um mercado especificamente o de transac o de bens im veis a par do estudo da localiza o como factor determinante do valor da propriedade imobili ria constituem se conhecimentos elementares para atingir o objectivo deste trabalho compreender a influ ncia que a qualidade do espa o p blico tem na forma o do valor imobili rio Para tal avaliou se a qualidade de tr s espa os na Freguesia do Areeiro Lisboa Portugal de modo a relacionar as sua
70. elhantes nos im veis remodelados ver em anexo Verifica se portanto que a microlocaliza o DERYCLE 1981 cit in CARVALHO 2005 um factor importante na forma o do valor da propriedade imobili ria Em termos globais no que respeita aos resultados da avalia o do espa o publico conclui se que a alternativa Rua Carlos Mardel apresenta um d fice na qualidade do espa o p blico comparativamente s alternativas Alameda D Afonso Henriques e Av Guerra Junqueiro No somat rio dos crit rios de acordo com a metodologia de Metha 2014 e numa escala de O a 100 a Rua Carlos Mardel avaliada com 53 pontos a Av Guerra Junqueiro com 77 e a Alameda D Afonso Henriques com 79 Assim da an lise preliminar dos resultados obtidos conclui se que a forma o do valor imobili rio n o est directamente relacionada com a qualidade do espa o p blico na sua globalidade Figura 34 2250 4 Pre o m dio do do m 100 Qualidade do Espa o P blico 2000 90 1750 4 0a 70 4 1500 4 1250 4 50 1 1000 750 30 7 500 4 10 4 a EE i 0 Rua Carlos Mardel Alameda D Afonso Av Guerra Junqueiro Rua Carlos Mardel Alameda D Afonso Av Guerra Junqueiro Norte Henriques Henriques Figura 34 Compara o entre o Valor M dio do Pre o m e a Qualidade do Espa o P blico No entanto ao efectuar se uma an lise a cada
71. epresenta 2 do territ rio da cidade de Lisboa e 4 de alojamentos fam lias e indiv duos Fonte Censos de 2011 Com estas vari veis o Areeiro apresenta uma densidade de 11569 5 hab km aproximadamente o dobro da registada na Cidade Figura 20 A Freguesia do Areeiro na Cidade de Lisboa Fonte C M L 2014 http www cm lisboa pt municipio juntas de freguesia freguesia do areeiro Entre os arquitectos intervenientes tanto em projectos de desenho urbano com em projectos escala do edif cio encontram se alguns dos nomes maior refer ncia da arquitectura portuguesa Arq Pardal Monteiro Instituto Superior T cnico 1927 Arq Jorge Segurado Liceu D Filipa de Lencastre 1932 Arq Lu s Cristino da Silva Pra a do Areeiro 1938 Arq Cassiano Branco Cinema Imp rio 1948 51 De acordo com os Censos realizados em 2011 maioria da edifica o deste territ rio desenrolou se entre 1919 e 1970 com particular incid ncia no intervalo de 1946 e 1970 45 quando da amplia o urbana da antiga freguesia de S o Jo o de Deus durante o Estado Novo J a antiga freguesia do Alto do Pina engloba diferentes polos com diferentes pocas construtivas A grande maioria do edificado de pendor residencial 72 com pr dios em altura 53 com 5 ou mais pisos com v rios alojamentos por edif cio 81 com 3 ou mais alojamentos com v rias divis es por alojamento 5 ou mais 61 e reas superiores a 100 m 42 ou entre
72. er avalia o de espa os p blicos espec ficos rua pra a jardim etc da rea em estudo atrav s de um modelos de avalia o cap tulo 4 4 4 Analisar as diferen as do valor de venda dos bens im veis em fun o das diferen as da qualidade do espa o p blico cap tulo 4 5 1 4 Estrutura da Disserta o A composi o formal e sistematizada para a adequada exposi o dos conte dos exigiu cinco cap tulos sendo o primeiro a introdu o e o ltimo a conclus o Figura 1 O segundo reservado as defini es e conceitos te ricos relacionados com o espa o p blico onde no primeiro ponto elabora se uma an lise diacr nica sobre a import ncia do espa o p blico No segundo ponto s o abordadas quest es relacionadas com a qualidade benef cios e exig ncias do espa o urbano e no ltimo ponto compilado um conjuntos de m todos de avalia o da qualidade do espa o p blico O terceiro cap tulo aborda temas relacionados com o valor imobili rio especificamente quest es associadas ao mercado imobili rio e as determinantes do valor da propriedade imobili ria Por ltimo no quarto cap tulo elabora se um estudo detalhado inserido no contexto urbano da Freguesia do Areeiro em Lisboa de forma a perceber o real significado dos aspectos abordados anteriormente a qualidade do espa o p blico na forma o do valor imobili rio CAP1 OBJECTIVO Compreender a influ ncia que a qualidade
73. es e da Avenida Guerra junqueiro independentemente da sua localiza o tipologia ou estado de conserva o Esta recolha de informa o foi feita atrav s de desloca es aos respectivos locais identificando as placas de venda das ag ncias imobili rias ou dos an ncios de particulares Paralelamente foi elaborada uma pesquisa atrav s das bases de dados dispon veis online em sites de venda de im veis nomeadamente os sites das principais ag ncias imobili rias a actuar em Lisboa REMAX e ERA e em plataformas de venda alargada OLX e SAPO Esta compila o informativa e respectiva fonte encontra se em anexo Apesar deste m todo de recolha de informa o ser o mais pr ximo poss vel da fonte O propriet rio do bem im vel e de os dados serem todos do mesmo per odo temporal e actuais este processo apresenta algumas fragilidades Se por um lado a informa o recolhida atrav s das placas dos agentes imobili rios no local possibilita o conhecimento da localiza o exacta dos im veis o seu pre o e rea til nunca do conhecimento p blico Por outro lado apesar de a informa o dos im veis a venda nas plataformas online estar bastante completa pre o tipologia rea til estado de conserva o a sua localiza o exacta rua ou n mero de porta raramente divulgada Assim em ambos os casos foram simuladas situa es real de compra contactando os agentes imobili rios ou os pr prios propriet rios com a
74. evada 66 40 Exist ncia de liga es visuais e f sicas com as ruas espa os adjacentes 41 Permeabilidade entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua 42 Personaliza o dos edif cios na frente de rua 43 Articula o e diversidade da arquitectura dos edif cios de frente de rua 44 Percep o de atractividade do espa o 45 Percep o do interesse do espa o O quase nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pelos observadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores Determinado pela subjectividade dos utilizadores 4 4 2 Resultados No Quadro 10 e nas Figura 32 e 33 s o apresentados os resultados da avalia o dos tr s espa os em estudo Rua Carlos Mardel Norte Alameda D Afonso Henriques e Av Guerra Junqueiro Quadro 10 Resultados da Avalia o do Espa o P blico dos tr s espa os em estudo C P Rua Carlos Mardel Al D Afonso Henriques Av Guerra Junqueiro Capacidade de inclus o 1 Presen a de pessoas de diversas idades 0 04 1 33 0 053 2 83 0 113 2 17 0 087 2 Presen a de pessoas de diferentes g neros
75. f cil determina o e de subjectiva avalia o Consequentemente esta subjectividade conduziu a diferentes elabora es de crit rios de an lise por parte de diversos autores com o intuito de criar modelos de avalia o A complexa rela o entre a forma do espa o enquanto espa o f sico desenhado pelo homem e o ambiente resultante das viv ncias dos indiv duos levou a que muitos destes crit rios de an lise tenham por base uma pesquisa emp rica procurando compreender o espa o na perspectiva de quem o percorre e de quem o vive o utilizador Os espa os p blicos de elevada qualidade enquanto espa os integrantes da malha urbana tornam se fundamentais na promo o do bem estar dos indiv duos e d o um contributo crucial ao tecido social e econ mico da Cidade A Cidade enquanto centro urbano cuja popula o actividades e organiza o pol tica lhe permite assumir a lideran a de uma regi o com um destacado n vel cultural e oferecendo uma extensa gama de servi os COSTA LOBO 1999 P 13 tem assumido de forma crescente o papel de um agente econ mico nomeadamente o de um produtor com uma fun o objectivo espec fica dominada pela produ o de espa o Nisto a Cidade enquanto agente econ mico aproxima se do promotor imobili rio CARVALHO 2005 p 7 Considerando a qualidade urban stica como um indicador de desenvolvimento e o mercado imobili rio como parte integrante da economia da C
76. flectem sobre o conceito de Qualidade do Espa o P blico Ao longo da hist ria escritores soci logos ge grafos m sicos pintores engenheiros economistas paisagistas entre outros trabalham e questionam se sobre o tema Apesar desta ampla aprecia o a subjectividade inerente a an lise avaliativa em urbanismo conduziu necessidade de estabelecer diferentes crit rios e m todos de avalia o Uma consequ ncia desta subjectividade a inexist ncia de procedimentos institucionalizados e de normativas de avalia o qualitativa dos espa os p blicos nomeadamente em Portugal Por outro lado a n vel acad mico encontram se v rios contributos a proposta apresentada por Alves ALVES 2003 uma das principais refer ncias Tamb m os m todos de avalia o da qualidade espacial apresentados por Brand o BRAND O 2002 e o trabalho desenvolvido por Francisco FRANCISCO 2007 entre outros s o contributos muito positivos A n vel internacional os principais contributos v m do continente americano onde existem diversos grupos de investiga o e organiza es que promovem a discuss o sobre estas tem ticas e que desenvolveram ferramentas de an lise ou m todos de avalia o Nesta abordagem bibliogr fica apresentada uma selec o de artigos de maior relev ncia no estudo da qualidade do espa o p blico Procurou se optar pelos artigos em que a an lise fosse independente da configura o formal do espa o e cujo pro
77. guma 3 elevada O nenhuma 1 pouca 2 alguma 3 elevada O nenhuma 1 pouca 2 alguma 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada 89 Anexo III Descritor de Impacto e Fun o Valor Descritor de Impacto Fun o de Valor 1 Presen a de pessoas de diversas idades 2 Presen a de pessoas de diferentes g neros 3 Presen a de pessoas de diferentes classes sociais 4 Presen a de pessoas de diferentes etnias 5 Presen a de pessoas com mobilidade reduzida 6 Controlo de entrada no espa o port es guardas etc 7 Diversidade de actividades e comportamentos 8 Tempo de abertura do espa o p blico 9 Presen a de sinaliza o que exclua tipos de pessoas ou comportamentos 10 Intimida o e privacidade amea ada presen a de c maras de vigil ncia seguran as privados etc 11 Percep o de espa o aberto e acess vel 12 Percep o da possibilidade de participar nas actividades e eventos dispon veis ou desenvolvidos no espa o 13 Exist ncia de espa os comunit rios de reuni o Third places O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3
78. ho Tamb m com o aumento da literacia da imprensa e dos caf s aparecem novos tipos de espa os de reuni o discuss o c vica Assim a circula o e o cumprimento dos princ pios higienistas tornaram se a principal fun o do espa o p blico o que criou necessidade e abriu caminho para uma arquitectura de jardim e parque paisag stico Ao contr rio do Renascimento o espa o p blico surge no s culo XX isento de significados e simbolismos sendo concebido com base em princ pios racionais e utilitaristas GON ALVES 2006 No final do s culo XIX e durante o s culo XX evidenciam se movimentos urban sticos de destaque consider vel nomeadamente o plano de amplia o de Floren a It lia os crit rios urban sticos de Haussman em Paris Fran a e a renova o urban stica de Barcelona Espanha atrav s do Plano Cerd 1860 Nestas novas realidades urbanas as pra as cedem protagonismo rua e aos espa os colectivos de natureza privada A organiza o da Cidade pertence s grandes vias destinadas ao lazer e ao com rcio que s o tamb m suporte da estrutura da cidade possibilitando a desloca o e conex o permitida pela evolu o dos transportes e respondendo as necessidades crescentes de saneamento O desenho urbano est nitidamente ao servi o das novas redes de transportes sendo fundamental conectar eficazmente os principais pontos da cidade e pela primeira vez o desenho e a adapta o do espa o p blico surg
79. ho e reflexo do sol Propicia elementos harmonizantes e de transi o Melhora a fisionomia do lugar Socioecon mico Desenvolvimento de actividades recreativas Realiza o de actividades desportivas e culturais Permite realizar educa o ambiental Oferece conforto mental Agrad vel momento de descanso Promove a sa de f sica e mental Disponibiliza emprego Oferece bens materiais Fomenta a conviv ncia comunit ria Aumenta o pre o das propriedades valoriza o da envolvente fe f em 2 Sm gt U f em O 2 E je O U f em U f em fo OQ E O QO Segundo Beck BECK 2009 os utentes de parques e espa os verdes de qualidade podem beneficiar de v rios factores tais como Benef cios ao n vel da sa de f sica e mental atrav s do exerc cio e do contacto com a natureza Econ micos pela facilidade de aceder a um servi o p blico livre e gratuito Benef cios educacionais e de desenvolvimento infantil devido s oportunidades disponibilizadas de explorar a natureza com actividades de aventura e risco Oportunidades de desenvolvimento pessoais atrav s da possibilidade de criar e gerir actividades e iniciativas de voluntariado Uma melhoria geral da qualidade de vida das pessoas contribuindo para a sua felicidade e bem estar 23 Na sua obra O Ch o da Cidade Brand o et al 2002 enumera alguns benef cios de um bom desenho do Espa o P blico Valoriza o do patrim nio arqui
80. ia A separa o entre edificado e n o edificado divide as duas categorias em que se apresenta o bem im vel As teorias sobre o valor dos bens im veis remetem ao longo da hist ria para o valor do terreno sem edifica o Historicamente a forma o do valor da propriedade imobili ria reporta a ideia da economia cl ssica onde se considerava o solo como uma d diva da Natureza e que todo o rendimento que ele origina constitui uma forma de renda O n vel de rendimento gerado pela explora o dos im veis uma consequ ncia das caracter sticas que tenham significado para a sua explora o ou seja a localiza o entre outros factores tende a ter um papel determinante em todas as teorias do valor imobili rio As especificidades do bem im vel est o inevitavelmente relacionadas com as especificidades da propriedade imobili ria embora esta ltima tenha um significado mais concreto no conte do jur dico Assim imposs vel dissociar o valor da propriedade imobili ria tendo em conta o regime de direitos associados com o valor do bem im vel CARVALHO 2005 Carvalho CARVALHO 2005 considera esta indissociabilidade a primeira especificidade do bem im vel ou seja o valor dos bens im veis depende sempre das delibera es administrativas do Estado A segunda especificidade determinada pelo autor a vincula o f sica ao s tio Relativamente a outros bens o bem im vel tem um factor determinante a sua local
81. ia o da Qualidade do Espa o PUbIico cccccccccseececeseeeeeeeeeeeeaeeeess 26 2 3 1 Metodologia proposta por Fernando Brand o Alves 2003 cccccsssecccseccceesececeeeeeeeeeeces 27 2 3 2 Metodologia proposta por Vancouver Public Space Network 2009 cccccseeceeeseeeeeeeeees 28 2 3 3 Metodologia proposta por Silvina Moro 2011 00 cece csssecccccessseceeceeeceeceeeeceessueeeeeeeaaaeeess 30 2 3 4 Metodologia proposta por Project for Public Spaces Inc 2012 ee cecccceesececeeeeeeeeeeeens 32 2 3 5 Metodologia proposta por Vikas Metha 2014 ccccccsssscccccesseececceeseeeeceeeecessseeeeceeseaeeeeess 35 3 VALOR IMOBILI RIO D 39 3 1 A Localiza o como Factor Determinante do Valor da Propriedade Imobili ria 40 3 2 Mercado In ODIN ARO as T E DS DD SERES GOES aaa ua 46 4 CASO DE ESTUDO ss spasssespiem ne rasa dao OLA TORTA NE 48 4 1 Selec o da rea em Estudo eee rere era erea aerea rea aeaa sena r ear rentes errar 50 4 2 Caracteriza o da Freguesia do Areeiro e Delimita o da rea em Estudo 51 4 3 Levantamento dos Valores de Venda das Unidades Habitacionais ccccsseecceceseseseeeneees 56 O LL VISTO OG OOP Ia da raspada a cb quado a das PS nd a a a ne ia a cl ado ada 56 E 2a RES URIO S asian io aa a do Di a O E ra ET a Ro a 58 VI 4 4 Avalia o do Espa o P blico saias SRA Oe ee 60
82. ial de reas espec ficas do territ rio municipal define detalhadamente concep o da forma de ocupa o e serve com base aos projectos de execu o das infraestruturas da arquitectura dos edif cios e dos espa os exteriores Decreto Lei n 380 99 de 22 de Setembro alterado pelo Decreto Lei n 310 2003 de 10 de Dezembro Art 2 90 em anexo No entanto verifica se tamb m que a qualidade do espa o p blico adv m de qualidade singular dos projectos de loteamento a loteamento n o estando necessariamente sobre total responsabilidade destas politicas municipais 21 2 2 2 Benef cios Para as cidades de hoje diferentes autores e g BRAND O e REMESAR 2003 BECK 2009 METHA 2014 e organiza es e g VPSN 2009 PPS 2014 procuram analisar a import ncia e os benef cios da exist ncia de espa o p blicos qualificados A organiza o Project for Public Spaces 2014 elege alguns destes benef cios que decorrem do preenchimento de requisitos m nimos de conforto de seguran a e de relaxamento Apoia as economias locais Atrai investimento Atrai Turismo Promove actividades culturais Encoraja o voluntariado Reduz o crime Melhora a seguran a pedonal Aumenta o uso de transportes p blicos Melhora a qualidade de sa de p blica Melhora e protege o ambiente Dublin Irlanda Istambul Turquia Toronto Canad Figura 11 Exemplos de Bons Espa os P blicos para PPS Fonte PPS 2014 Por outro lado
83. ias s o analisados por um lado o sistema de circula o vi rio em fun o do tr nsito a sinaliza o e os transportes e por outro lado o sistema de circula o pedonal contabilizando os caminhos as cal adas analisando a vegeta o e finalmente o perfil urbano e as barreiras Por ltimo na Matriz de Inqu rito Escala do Quarteir o pretende se qualificar e quantificar os diferentes tipos de utilizadores e quais as actividades por eles desenvolvidas Para tal efectuam se question rios nos espa os p blicos em estudo recolhendo amostras durante um per odo representativo de um m s de agrad vel clima e ao final do dia Neste inqu rito s o abordadas quest es como a frequ ncia com que os inquiridos se deslocam ao local o motivo e com quem o frequentam Tamb m a qualidade ambiental e a qualidade da paisagem s o avaliadas no inqu rito em fun o de diferentes par metros O modelo proposto de inqu rito encontra se em anexo 2 3 4 Metodologia proposta por Project for Public Spaces Inc 2014 Com uma larga experi ncia na observa o e cria o de espa os p bicos em todo o mundo esta organiza o norte americana com sede em Nova York defende firmemente algumas caracter sticas que considera fundamentais na produ o de espa os p blicos bem sucedidos caracter sticas estas que fazem com que um espa o seja atractivo Project for Public Spaces PPS considera que atrav s desta capacidade de atrac o qu
84. idade espera se a exist ncia de rela es causa efeito entre o espa o p blico e o valor imobili rio O valor imobili rio de uma ineg vel import ncia para a economia da Cidade Importa por isso saber de que forma est a forma o deste valor relacionada com a qualidade do espa o p blico da sua envolvente 1 2 Motiva o A motiva o pela reflex o sobre o espa o p blico nas suas rela es espaciais e sociais prende se num primeiro momento com os trabalhos desenvolvidos nas disciplinas de Projecto de Arquitectura e Urbanismo Tais projectos implicaram um aprofundamento te rico essencial para a compreens o da diversidade das tem ticas que comp em a Cidade permitindo portanto definir e apurar o interesse pelo espa o urbano A par dos conhecimentos adquiridos tamb m a oportunidade de explorar novas realidades urbanas atrav s de viagens resultou no aumento da curiosidade pelas viv ncias da Cidade Assim teve in cio o fasc nio e o interesse pelas transforma es que ocorrem no espa o p blico atrav s da interactividade dos utilizadores e das interven es projectuais urbanas claro que a forma de uma cidade ou de uma rea metropolitana n o apresentar uma ordem gigante estratificada Ser uma estrutura complicada cont nua como um todo contudo intricada e m vel Tem de ser male vel aos h bitos de milhares de cidad os aberta a mudan as de fun o e significado receptiva forma o de novas
85. imida o e privacidade amea ada presen a de c maras de vigil ncia seguran as privados etc 11 Percep o de espa o aberto e acess vel 12 Percep o da possibilidade de participar nas actividades e eventos dispon veis ou desenvolvidos no espa o 13 Exist ncia de espa os comunit rios de reuni o Third places 14 Diversidade de actividades e comportamentos 15 Flexibilidade do espa o para servir as necessidades dos utilizadores O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada 3 nenhum 2 reduzido 1 algum O elevado O muito reduzida 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzido 1 reduzido 2 m dio 3 elevado 3 ausente 2 reduzida 1 moderada O elevada 3 ausente 2 reduzida 1 moderada O elevada O nula 1 no espa o ou tempo 2 predominantemente 3 total O nula 1 baixa 2 moderada 3 elevada O nula 1 reduzida 2 m dia 3 elevada O muito reduzido 1 reduzida 2 moderado 3 elevado O nulo 1 baixo 2 moderado 3 elevado Determinado pelos observadores atrav s de contagens Determinado pelos observadores atrav s de contagens
86. inado pela percep o dos utilizadores No espa o ou no tempo determinado pela percep o dos utilizadores predominantemente determinado pela percep o dos utilizadores total determinado pela percep o dos utilizadores Nula determinado pela percep o dos utilizadores Baixa determinado pela percep o dos utilizadores Moderada determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nula inexist ncia de espa os comunit rios de reuni o Reduzida exist ncia de um espa o comunit rio de reuni o M dia exist ncia de dois espa os comunit rios de reuni o Elevada exist ncia de tr s ou mais espa os comunit rios de reuni o 90 14 Diversidade de actividades e comportamentos 15 Flexibilidade do espa o para servir as necessidades dos utilizadores 16 Exist ncia de lugares de venda de alimentos no interior ou na periferia 17 Diversidade de com rcio e de empresas nos limites do espa o 18 Percep o da adequa o do desenho do espa o as actividades e comportamentos 19 Percep o da utilidade dos neg cios e outros usos 20 Lugares para sentar sem ter que se pagar por servi os 21 Lugares para sentar associados restaura o 22 Outros mobili rios urbanos e artefactos no espa o 23 Conforto clim tico do espa o sombras e abrigos 24 Mobili rio urbano que dificulte desencoraje o uso do espa o 25 Percep o
87. inalmente sugere se como continua o deste trabalho um estudo no sentido de aprofundar e defenir as caracter sticas morfol gicas do espa o associadas a forma o do valor imobili rio dotando os arquitectos e urbanistas de ferramentas teis para o desenho da cidade no sentido de a tornar mais atractiva incrementando o seu valor econ mico 84 BIBLIOGRAFIA ABRUNHOSA M CONDESSA C FERREIRA J A ALMEIDA C A TOME R 2014 Sistemas de Avalia o Imobili ria na Europa Formula o e Principais Factores para a Defini o do Valor da Propriedade Apresenta o CESUR Universidade de Lisboa ALVES R M 2007 Pol ticas de Planeamento e Ordenamento do Territ rio no Estado Portugu s Lisboa FCG ANTUNES L R 2005 Reforma da Tributa o do Patrim nio Disserta o de Mestrado Universidade do Porto BALOTTA DE OLIVEIRA P BITAR O 2006 Indicadores ambientais para o monitoramento de Parques Urbanos http www interfacehs sp senac br br artigos asp ed 11 amp cod artigo 196 Maio 2014 BECK H 2009 Linking the quality of public spaces to quality of life Journal of Place Management and Development vol 2 no 3 240 248 London Emerald Group Publishing Limited BING MAPS 2014 http www bing com maps Abril 2014 BRAND O P CARRELO M GUAS S 2002 O Ch o da Cidade Guia de Avalia o do Design de Espa o P blico Lisboa CPD BRAND O P REMESAR A 2000 O Espa o P
88. influenciado por par metros crit rios espec ficos da qualidade do espa o p blico Considerou se fundamental o uso deste tipo de metodologia no sentido de analisar diferentes alternativas em fun o de crit rios e subcrit rios e seus respectivos coeficientes de pondera o Desta forma concluiu se que n o s o as caracter sticas de Sociabilidade PPS 2012 de dimens o Social MORO 2011 de Capacidade de Inclus o ou de Actividades Significativas METHA 2014 que mais influenciam o valor do imobili rio De acordo com o trabalho realizado s o as caracter sticas do espa o relacionadas com os conceitos Atractividade BRAND O et al 2002 Imagem Identidade ALVES 2003 Imagem PPS 2014 ou Aprazibilidade METHA 2014 que interferem na forma o deste valor Figuras 43 44 e 45 Figura 43 Av da Liberdade Lisboa Figura 44 Passeio J lio Verne Lisboa Figura 45 Rua do Carmo Lisboa Fonte www iol pt multimedia Fonte http 2 bp blogspot com Fonte www 4 bp blogspot com 82 De entre as vari veis que constituem a dimens o da Aprazabilidade considera se pelo caso de estudo aqui apresentado a atractividade do espa o a densidade e variedade de elementos promotores de complexidade sensorial e ainda a presen a de edif cios ou paisagens referenci veis como sendo as principais respons veis na composi o do conceito base Neste sentido um espa o configura se como agrad vel e apraz vel quando nele existem b
89. io baixo atrav s da percep o do perito tendo em conta o tipo de mobili rio urbano M dio alto atrav s da percep o do perito tendo em conta o tipo de mobili rio urbano Elevado atrav s da percep o do perito tendo em conta o tipo de mobili rio urbano Nula determinado pela percep o dos utilizadores Baixa determinado pela percep o dos utilizadores Moderada determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nula determinado pela percep o dos utilizadores Baixa determinado pela percep o dos utilizadores Moderada determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nenhum contacto visual com nenhuma rua espa o adjacente Pouco contacto visual com menos de metade das ruas espa os adjacentes Algum contacto visual com mais de metade das ruas espa os adjacentes Elevado contacto visual com todas as ruas espa os adjacentes Nula atrav s da percep o do perito tendo em conta o estado de manuten o do espa o Baixa atrav s da percep o do perito tendo em conta o estado de manuten o do espa o M dia atrav s da percep o do perito tendo em conta o estado de manuten o do espa o Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta o estado de manuten o do espa o Nula inexist ncia de ilumina o ap s anoitecer Baixa ilumina o at 20 da rea do espa o ap s anoitecer M dia ilumina
90. ionais que conjugados com a imagem geram um conjunto de associa es com o lugar Relativamente ao coeficiente de localiza o utilizado no c lculo do valor patrimonial tribut rio do IMI considera se a sua exist ncia de extrema import ncia De facto a localiza o um factor determinante na forma o do valor imobili rio sendo por isso necess rio t la em conta no c lculo de qualquer tipo de valor do bem im vel Por outro lado a maioria das interven es urbanas requer financiamento p blico sendo que o IMI acompanha estas transforma es da qualidade do espa o p blico com a revis o deste coeficiente de 3 em 3 anos considerando se assim justa a sua actualiza o No entanto este coeficiente deveria ser sens vel qualidade e as caracter sticas da envolvente imediata algo que n o se verifica Julga se portanto que o zoneamento das areas price n o apresenta uma escala adequada as varia es dos valores correntes de mercado que tal como demonstrado neste trabalho podem ser significativas at mesmo entre espa os cont guos Neste sentido ser de extrema import ncia a implementa o de uma base de dados relativa as transa es dos bens im veis em Territ rio Nacional situa o j existente em outros pa ses europeus ABRUNHOSA 2014 A exist ncia deste procedimento seria de extrema utilidade n o s em futuros trabalhos cient ficos mas tamb m como elemento de apoio ao planeamento urban stico F
91. is tecnop los entre outros FRANCISCO 2007 Por outro lado inicia se o fen meno da concorr ncia urbana e com ela a preocupa o pela cria o de espa os qualificados e sustent veis Em conjunto estas mudan as parecem se algo contradit rias mas s o pass veis de suceder simultaneamente A Cidade ganha novos valores associados as politicas de competitividade Surgem novas formas de promo o da imagem e da sua projec o para o exterior No seguimento destas novas estrat gias pol ticas o sector cultural sofre um grande incentivo com a cria o de novos equipamentos n o s com o objectivo de promover p los qualificadores da Cidade mas tamb m para promover a imagem para o exterior criando impacto na competitividade urbana Estes novos projectos a semelhan a do que j se verificou ao longo da hist ria v o influenciar ou mesmo gerar o espa o p blico envolvente Figura 9 e Figura 10 18 Figura 9 Expo 98 Lisboa Portugal Figura 10 Casa da M sica Porto Portugal Fonte wikimedia org File Lisboa Expo98 Vista _Geral jog Fonte www peri com culturalbuildings casadamusica cfm No subcap tulo seguinte ser o abordados estas consequ ncias e as novas exig ncias do espa o p blico contempor neo O problema hoje sentido de dificuldade de conjugar as diferen as ou a utopia que emerge no discurso pol tico e social da necessidade de salvar o espa o p blico como matriz de aprendizagem da cidadania carec
92. isibilidade no policiamento na exist ncia de regulamentos e na ac stica tamb m permitido ao inquirido outros tipos de observa o sobre a mat ria Por ltimo s o avaliadas as quest es relacionadas com a acessibilidade tendo em conta o tr fego vi rio a mobilidade e a sinaliza o Para concluir o processo metodol gico efectuada uma pesquisa social com o objectivo de compreender os usos sociais do espa o p blico em an lise nomeadamente quem est a usar o espa o em que per odo o utiliza e com que finalidade Esta segunda componente pode ser levada a cabo durante o levantamento f sico ou em momentos distintos Assim para obter uma an lise mais realista de como o espa o p blico vivido a equipa aconselha a visit lo em momentos diferentes do dia e da semana sugerindo no m nimo tr s visitas ao local para ter uma boa percep o de como as pessoas est o a usar o espa o quais as dura es das actividades etc de referir que o modelo de inqu rito que consta em anexo fornece indica es sobre a forma como se deve observar e avaliar os diferentes par metros salientando se o registo do clima do local de observa o relativamente ao espa o a idade e o sexo dos utilizadores do espa o e que tipo de actividade est o a realizar 2 3 3 Metodologia proposta por Silvina Moro 2011 A metodologia apresentada por esta autora prop e uma abordagem de an lise do espa o p blico dividida em duas etapas 1
93. istura de usos e com isso a integra o de equipamento e espa o p blico em todos os sectores da Cidade Ao mesmo tempo demostra o efeito redutor da extens o das periferias e sub rbios espa os ausentes de estrutura e sem locais de est mulo social A seguran a importante dimens o do espa o p blico abordada nesta disserta o alvo de uma profunda reflex o por parte da autora tendo a express o eyes on the street olhos na rua origem nesta obra The Image of The City LYNCH Kevin 1960 Obra de refer ncia no Urbanismo The Image of The City um trabalho inovador detentor de novos conceitos e que torna cient fico o que antes seria emp rico e subjectivo constitui e sistematiza a imagem da cidade A imagem um factor determinante para o comportamento social e psicol gico dos habitantes e Lynch demonstra a import ncia que esta tem para os cidad os O autor define tamb m a imagem colectiva e estabelece m todos para que este conceito seja tido em conta na pr tica urban stica Por outro lado tendo em conta aspectos formais distingue diferentes par metros relativos qualidade de cria o da imagem da estrutura e da identidade da cidade importantes componentes na an lise de qualidade do espa o p blico C d Os Espa os P blicos na Reconfigura o F sica e Social da Cidade GON ALVES Jorge 2006 Esta tese procura estudar a import ncia do espa o p blico urban
94. itos de utiliza o entre outros ARTICULA O ESPACIAL Articula o envolvente imediata explora o de COMPLEMENTARIDADES complementaridades funcionais face cidade popula o desta e do local IMAGEM IDENTIDADE Valoriza o da identidade revitaliza o integra o arquitect nica e urbana significado unifica o e esp rito do lugar Lu Q lt Q 5 lt L Lu co lt L gt O Z COMPONENTE PEDAG GICA DA INTERVEN O Sentido Disciplinador orientador especialmente para as interven es mais pr ximas Na segunda parte s o apresentadas as principais orienta es para o desenho do espa o p blico que abrangem quatro dimens es humanas necessidades humanas direitos de uso significado e gest o manuten o A estas dimens es est o associados os factores qualitativos e um conjunto de exig ncias funcionais conforme descrito no Quadro 3 27 Quadro 3 Principais orienta es para o desenho 22 Parte do programa qualitativo detalhado Alves 2003 AC ES DIMENS ES FACTORES QUALITATIVOS EXIG NCIAS Microclima Dispositivos de conveni ncia Conforto Locais para sentar Ilumina o Relaxa o Equipamentos e mobili rio urbano Ambi ncia Envolvimento activo Rela o com o contexto Seguran a Envolvimento passivo Movimenta o Festejos e celebra es recreio para crian as Descoberta Contacto com a natureza contempla o Caminhos Detalhe
95. iza o A durabilidade constitui a terceira caracter stica espec fica do bem im vel Este par metro est inevitavelmente associado ao car cter temporal factor essencial atribu do ao investimento imobili rio O elevado valor individual a unidade do conjunto associado sua identidade surge como a quarta especificidade do bem im vel face aos outros demais Esta est naturalmente relacionada a um pre o unit rio alto e sua pouca divisibilidade Por fim como ltima especificidade do bem im vel o autor refere a incid ncia dos custos administrativos no custo de produ o Factores como taxas tributa o fiscal e tempos de processamento impostos pela administra o p blica associados crescente regulamenta o da utiliza o do solo e preocupa o pelos aspectos ambientais s o decisivos para construir esta ltima especificidade Pensadas como um todo estas caracter sticas especificas do bem im vel t m dificultado a an lise relativamente capacidade de decis o do valor da propriedade imobili ria Para Salgueiro SALGUEIRO 1983 existem condi es espec ficas que influenciam o funcionamento do mercado residencial que n o s o verificadas para outros segmentos do mercado imobili rio No seu estudo dedicado ao mercado de habita o e estrutura urbana analisa as suas incid ncias na rea suburbana de Lisboa Conclui que os custos de produ o da habita o n o variam com a localiza o ou essa varia o
96. licos tem se falhado na promo o consolidada do retorno rua pra a ao largo caindo na tenta o do mero embelezamento est tico do lugar sem outras consequ ncias pr ticas para os usos ou para as viv ncias BRAND O et al 2002 Naturalmente as caracter sticas e benef cios da qualidade do espa o p blico encontram se necessariamente ligadas as exig ncias e necessidades da Cidade contempor nea Actualmente est o a ser idealizados e produzidos diferentes tipos de lugar ocupam se edif cios abandonados requalificam se espa os verdes degradados revitalizam se zonas em desuso ou antigas linhas f rreas Figura 13 e Figura 14 respectivamente surgem pra as no interior de quarteir es privados e todo o espa o repensado com o objectivo de se adaptar s novas realidades as novas conjunturas EEE MT Te E o MT z a Ts Fi iti Jim A SSS T z 4 Seen haat F MNANPI f 1 ilus th Rj u eman Mori M 6 G8 No S UO lg vu E um na U ae s 3 P 4 ell A igma pee ts Se i gt e r Err raso a a Seo o maa gt Near om amp 2 o Li f Figura 13 Rua Cor de Rosa Lisboa Portugal Figura 14 Projecto High Line Nova lorque EUA Fonte cm lisboa pt ALA RNovaCarvalho Rua Cor de Rosa 3 jpg Fonte en wikipedia org wiki High Line New York City 25 Tomando consci ncia das especificidades particulares de cada cidade na sua generalid
97. liza o Hel nica os romanos absorvem a cultura grega tornando se esta a principal inspira o nos s culos seguintes J enquanto Imp rio s culos a C a III d C d se uma grande expans o construtiva das cidades bem como a continua o da obra p blica com a constru o de anfiteatros bibliotecas pontes ruas e aquedutos A ambi o expansionista do Imp rio levou a que muitas das principais cidades tivessem uma origem b lica ou seja os acampamentos militares evoluiam muitas vezes para territ rios amuralhados com um tra ado ortogonal baseado no plano Hipodamiano Tal como na Gr cia antiga existiam duas vias principais o cardo 13 e o decumano embora nas cidades romanas estas tenham o seu encontro no F rum o ponto central da Cidade equivalente gora grega Figura 4 e Figura 5 GON ALVES 2006 FRANCISCO 2007 public baths temple theater 0 200 ft library forum public bath 60 m aee hos Figura 4 Localiza o do F rum e outros equipamentos Figura 5 O Cardo e o Decumano Fonte www arte hca blogspot pt 2012 12 01 archive html Fonte krypton mnsu edu jp5985fj Rome html Era tamb m neste local que se localizavam os principais equipamentos da cidade ligados pol tica e religi o e onde tinham lugar as actividades mercantis No decorrer da evolu o da sociedade a Cidade romana ganhou novos usos e novos valores O cio aparece como novo protagonista justificando assim o aparecimento dos equipame
98. lmente a Av Guerra Junqueiro apresenta uma realidade diferente em termos formais relativamente largura dos passeios com v rias esplanadas e uma diversificada e expressiva oferta de com rcio e servi os Por ltimo para a escolha da rea em estudo foi tida em conta a percep o generalizada que apresenta a priori para uma diferen a significativa entre os valores de mercado relativamente ao pre o do m das unidades habitacionais da Alameda Dom Afonso Henriques comparativamente com as do interior do Bairro dos Actores 50 4 2 Caracteriza o da Freguesia do Areeiro e Delimita o da rea em Estudo O Areeiro uma freguesia do concelho de Lisboa Portugal pertencente ao 4 Bairro Administrativo da Capital e foi estabelecida no mbito de uma reorganiza o administrativa oficializada a 8 de Novembro de 2012 entrando em vigor ap s as elei es aut rquicas de 2013 Resulta na agrega o da antiga freguesia de S o Jo o de Deus com a quase totalidade do territ rio da antiga freguesia do Alto do Pina ap s ajustes nos limites desta ltima com a freguesia vizinha do Beato O nome desta nova freguesia da cidade tem origem na extrac o de areia na Quinta da Montanha Esta areia destinava se constru o dos pr dios da zona e ainda hoje poss vel encontrar vest gios das escava es no final da Av dos Estados Unidos da Am rica Com 1 74 km de rea 20131 habitantes e 12558 alojamentos a Freguesia do Areeiro r
99. los Mardel Al D Afonso Henriques Av Guerra Junqueiro 0 2 0 4 0 6 0 8 1 Coeficiente de Pondera o do crit rio Seguran a Figura 39 Cen rio 4 Flutua o do Crit rio Seguran a Rua Carlos Mardel e Al D Afonso Henriques Av Guerra Junqueiro 0 2 0 4 0 6 0 8 1 Coeficiente de Pondera o do crit rio Aprazibilidade Figura 40 Cen rio 5 Flutua o do Crit rio Aprazibilidade 75 A an lise de sensibilidade efectuada permite compreender quais os crit rios cr ticos e aqueles cujo coeficiente de pondera o n o est de acordo com a qualidade do espa o p blico enquanto formadora do valor imobili rio Em primeiro lugar concluiu se que o crit rio capacidade de inclus o n o tem express o na forma o do valor imobili rio De facto com coeficientes de pondera o iguais para todos os crit rios linha a tracejado nas Figuras 36 a 40 a alternativa Alameda Dom Afonso Henriques destaca se das restantes como sendo a alternativa com o valor global mais elevado contrariando assim os resultados obtidos no Levantamento dos Valores de Venda onde a Av Guerra Junqueiro apresenta o valor mais elevado de m Esta discrep ncia acentuada no cen rio 1 Figura 36 aquando da varia o do coeficiente de pondera o deste crit rio Tamb m os crit rios actividades significativas e conforto revelaram n o ter uma forte pondera o na forma o do valor imobili rio Tanto no cen rio 2 Figura 37
100. lternativas A identifica o dos crit rios cr ticos do estudo foi realizada deixando flutuar os crit rios segundo uma dada varia o percentual do coeficiente de pondera o e observando as varia es subsequentes na avalia o global do espa o p blico Para tal de cen rio para cen rio fez se flutuar um crit rio fixando valores id nticos entre si para os restantes Assim foram criados 5 cen rios Figuras 36 37 38 39 e 40 100 90 T 80 O 8 70 Rua Carlos Mardel T 60 j Al D Afonso Henriques gt lt x 50 Av Guerra Junqueiro 40 0 2 0 4 0 6 0 8 1 Coeficiente de Pondera o do crit rio Capacidade de Inclus o Figura 36 Cen rio 1 Flutua o do Crit rio Capacidade de inclus o 100 90 E O 6 70 Rua Carlos Mardel i E 60 A D Afonso Henriques lt Ea Dee gt Av Guerra Junqueiro 40 0 2 0 4 0 6 0 8 1 Coeficiente de Pondera o do crit rio Actividades Significativas Figura 37 Cen rio 2 Flutua o do Crit rio Actividades Significativas 74 Avalia o Global Avalia o Global Avalia o Global 100 90 80 70 60 50 40 100 90 80 70 60 50 40 100 90 80 70 60 50 40 Rua Carlos Mardel e Al D Afonso Henriques Av Guerra Junqueiro 0 2 0 4 0 6 0 8 1 Coeficiente de Pondera o do crit rio Conforto Figura 38 Cen rio 3 Flutua o do Crit rio Conforto Rua Car
101. mbiental as dist ncias ao centro da cidade e aos polos de interesse da vida urbana s o iguais para todos os espa os tamb m o ano de constru o o tipo e qualidade dos materiais utilizados assim como o tipo de tipologias das unidades habitacionais n o sofrem grandes varia es em toda a rea em estudo Pretende se ent o de entre os diferentes espa os a analisar anular a varia o dos aspectos que influenciam a forma o do valor imobili rio com a excep o dos factores de microlocaliza o DERYCLE 1981 cit in CARVALHO 2005 mais especificamente a qualidade do espa o p blico da envolvente imediata Por outro lado o facto de existir uma significativa variedade formal e vivencial entre os diferentes espa os p blicos acima referidos constituiu um factor importante na pondera o da escolha Apesar de todos os espa os estarem ligados entre si facilmente percept vel que todos eles t m caracter sticas diferenciadoras e que a qualidade de cada um adv m destes diferentes aspectos Assim numa primeira an lise e sem qualquer reflex o profunda sobre a qualidade de cada lugar a Alameda Dom Afonso Henriques apresenta diversificadas apropria es e usos demonstrando ser um espa o inclusivo a diferentes utilizadores e comportamentos J o Bairro dos Actores apresenta uma aus ncia substancial de polui o sonora e um sentimento de seguran a relativamente ao trafego comparativamente aos outros espa os analisados Fina
102. meadamente com Hip damo de Mileto e o nascimento da ci ncia urban stica Destaca se o surgimento da gora Grega contrariando a cultura isl mica que n o apresentava arena c vica enquanto representante do centro c vico e democr tico albergando n o s o centro administrativo da p lis mas tamb m os principais actores da cena comercial da cidade O espa o p blico urbano passa a ser um elemento do desenho urbano que exprime o poder pol tico da civiliza o Com o primeiro plano funcional proposto por Hip domo o plano Hipodamiano Figura 2 as cidades gregas estruturavam se numa malha ortogonal com duas vias principais que se cruzavam perto da gora distribuindo os espa os de acordo com as suas fun es Figura 3 de assinalar com particular interesse neste trabalho que este plano privilegiava a equidade das habita es para toda a popula o n o criando assim sectores espec ficos para as diferentes classes sociais GON ALVES 2006 i ATHENS A AGORA after Hellenistic Remodelling X ty RE i ES Hla fet OF H JARS Fed 7 Us ay j He n 1 LY 4 A ra pr x FOUNTAIN pt chet fu tor 0 Figura 2 Plano Hipodamiano e a Agora Figura 3 Planta da Agora de Atenas Fonte www galleryhip com ancient greek agora html Fonte www mirabiografias com biografias de hipodamo de mileto Com a conquista da Gr cia no s culo Il a C e depois da expans o cultural por parte da civi
103. mentos 19 Percep o da utilidade dos neg cios e outros usos Pontua o total Cota o para Actividades Significativas 0 a 100 Conforto 20 Lugares para sentar sem ter que se pagar por servi os 21 Lugares para sentar associados restaura o 22 Outros mobili rios urbanos e artefactos no espa o 23 Conforto clim tico do espa o sombras e abrigos 24 Mobili rio urbano que dificulte desencoraje o uso do espa o 25 Percep o do estado de conserva o e de manuten o apropriada do espa o 26 Percep o da polui o sonora provocada pelo tr fego ou outros elementos Pontua o total Cota o para Conforto 0 a 100 Seguran a 27 Contacto visual e f sico com ruas espa os adjacentes 28 Estado f sico e manuten o apropriados ao tipo de espa o 29 Qualidade da ilumina o ap s anoitecer 30 Percep o de seguran a atrav s presen a de c maras de vigil ncia seguran as guias policias porteiros etc 31 Percep o relativamente criminalidade durante o dia 32 Percep o de seguran a relativamente criminalidade depois de anoitecer 33 Percep o de seguran a em rela o ao tr fego vi rio Pontua o total Cota o para Seguran a 0 a 100 Aprazibilidade 0 10 0 20 0 10 1 00 0 20 0 10 0 10 0 20 0 10 0 20 0 10 1 00 0 20 0 10 0 10 0 20 0 10 0 20 0 10 1 00 0 10 0 10 0 10 0 10 0 20 0 20
104. nitiva Ambiente constru do v 6 no 3 jul set 2006 21 34 Associa o Nacional de Tecnologia do Ambiente Construido Porto Alegre ROSA N L 2008 Avalia o de Bens Imobili rios O Valor Do Maior e Melhor Uso dos Im veis e Sua Consist ncia Temporal Disserta o de Mestrado Universidade de Lisboa SALGUEIRO T B 1983 Mercado de habita o e estrutura urbana na rea suburbana de Lisboa in Boletim Cultural n 89 Lisboa Assembleia Distrital de Lisboa SIGIMI Sistema de Informa o Geogr fica do Imposto Municipal Sobre Im veis 2014 http www portaldasfinancas gov pt SIGIMI default jsp Outubro 2014 VPSN Vancouver Public Space Network 2009 State of Public Space Draft Evaluation Form http vancouverpublicspace ca uploads file VPSN SOPS FormV4 pdf Abril 2014 86 ANEXOS 87 Anexo Planta da rea em estudo esoy ogor Joy eny ene apeqy eny E OJOPIS J0J9y eny I PJEN soep eny ua Lucinda do Carmo 5 lt L Ss 7 X Afonso Henri EA Alameda D Henriques ED aa E Q j N Q IEA J0PY eny Q LO olneiy oujenes eny Q ou sseweq esoy eny 4 88 Anexo Il Inqu rito aos participantes do estudo Nome do Observador Espa o Dia Hora PARTICIPANTE G nero Etnia Idade Raz o Pessoal Profissional Pessoal e Profissional Visita NS NR Frequ ncia 1x dia ou 1x semana ou 1x m s ou Ocasionalmente
105. nso Henriques Considerou se como espa o p blico do Bairro dos Actores todas as ruas e passeios do bairro delimitado a oeste pela Av Almirante Reis a sul pela Alameda Dom Afonso Henriques a este pelas Ruas Joao de Menezes e Actor Jo o Rosa e a norte pela Rua Atriz Virg nia Optou se por esta delimita o por as caracter sticas apresentadas nestas ruas e no edificado serem homog neas Para efeito de levantamento de dados e avalia o da qualidade do espa o p blico como explicado no subcap tulo 4 3 1 elegeu se um segmento da Rua Carlos Mardel delimitada a norte pela Rua Actriz Virg nia e a sul pela Alameda Dom Afonso Henriques como sendo representativa do restante Bairro dos Actores Figuras 23 a 26 53 Figura 24 imagens da Rua Carlos Mardel Figura 25 Imagens da Alameda Dom Afonso Henriques 54 e NA 3 r ia E her E q o o pa ES Figura 26 Imagens da Avenida Guerra Junqueiro As unidades habitacionais analisadas neste trabalho encontram se presentes no edificado que limita os espa os acima expostos Figura 26 q ee Figura 27 Planta Ilustrativa do Edificado Analisado 55 4 3 Levantamento dos Valores de Venda das Unidades Habitacionais 4 3 1 Metodologia Inicialmente para dar in cio a esta etapa do Levantamento dos Valores de Venda optou se por procurar os valores pedidos pelos propriet rios de todas as unidades habitacionais a venda do Bairro dos Actores da Alameda Dom Afonso Henriqu
106. ntos de car cter l dico como os teatros as termas ou os gin sios Como afirma Gon alves ganhando um protagonismo renovado e afirmativo o desporto e a anima o o F rum perde o car cter simb lico da democracia e do debate como seria de esperar num imp rio e passa a ser marcado pelo espect culo GON ALVES 2006 p 109 Todavia este Imp rio entrou em decad ncia no s culo Ill devido s invas es dos povos b rbaros do norte da Europa o que levou constru o de fortifica es nas cidades e consequente abandono deste novo conjunto de equipamentos e espa o p blicos criados GON ALVES 2006 Com a queda do Imp rio Romano do Ocidente a Europa entra num novo ciclo de valores e cren as Na poca Medieval d se um retrocesso na evolu o dos grandes centros urbanos caracterizando se pela fuga das popula es das cidades para o campo e pelo desenvolvimento de centros rurais organizados em volta de mosteiros onde a vida urbana era estruturada no interior destas pequenas fortifica es Este facto deve se s invas es b rbaras e sucessivas guerras que provocaram uma desorganiza o da administra o p blica base funcional da Cidade romana ao clima de medo e inseguran a que se vivia e ao enfraquecimento da economia mercantil A economia agr ria ganha assim uma nova import ncia e as popula es tendem a procurar ref gio junto a pal cios igrejas e locais com sistemas de defesa GON ALVES 2006 F
107. o percurso dos trabalhos e que de certa forma foram atingidos de forma cronol gica no quarto e ltimo objectivo definido que se concentra a quest o base de toda a disserta o apesar de todos os outros serem indispens veis sua compreens o Os quatro objetivos definidos foram 1 Estudar o conceito de espa o p blico De que forma a organiza o do espa o e as suas propriedades f sicas d o sentido a forma como estes lugares se tornam espa os qualificados 2 Estudar o conceito de Valor Imobili rio associado ao Planeamento Urban stico e ao Mercado Imobili rio 3 Desenvolver uma pesquisa te rica que permita fazer uma selec o de metodologias de avalia o do espa o p blico 4 Compreender a influ ncia que a qualidade do espa o p blico tem na forma o do valor imobili rio Devido complexidade do ltimo objectivo a atingir houve a necessidade de recorrer a um caso de estudo utilizando o para explorar os conceitos de qualidade de espa o p blico e forma o do valor imobili rio Assim de modo a sistematizar e metodologia a seguir foram estipuladas as seguintes etapas 1 Delimitar uma rea da cidade de Lisboa onde o edificado tem caracter sticas semelhantes ano de constru o tipo de constru o cap tulos 4 1 e 4 2 2 Fazer um levantamento do valor de venda dos bens im veis da rea em estudo atrav s de ag ncias imobili rios e de an ncios no local cap tulo 4 3 3 Proced
108. o atrac o o modelo de Brigham elaborado para Los Angles em 1964 CARVALHO 2005 toma como forma geral P f GA Ti com 42 Pi pre o do terreno localizado na unidade espacial i G potencial de acessibilidade generalizada s oportunidades de emprego urbanas expresso atrav s de Gi Xj E a bD j com Ei emprego total nas n zonas i Di distancia de i aj a e b par metros da fun o de custos gen ricos das desloca es de i aj A grau de atrac o da localiza o i medida por rendimento m dio das familias na zona i propor o da popula o com baixo status propor o de fogos sobrelotados m dia do valor da constru o nas zonas adjacentes a i Ti vari vel dicot mica valores 1 ou 0 que retrata as caracter sticas topogr ficas da zona Aqui a l gica de atrac o polariza o expl cita com os factores de macrolocaliza o a terem um papel determinante No entanto relativamente aos factores de microlocaliza o apenas a topografia se constitui como vari vel Por outro lado o modelo proposto por Correia CORREIA 1993 para a determina o do valor do solo rural em reas urbaniz veis tem em conta as suas caracter sticas intr nsecas dando grande peso microlocaliza o Trata se de uma formula o pronta a tirar partido de um software geo referenciado VRi a1 Uj a2 Si a3 li a Ci Xk bj Dix com VR valor econ mico real da parcela ru
109. o atrav s de uma an lise diacr nica descodificando e traduzindo as suas mudan as em fun o dos contextos sociais e econ micos Atrav s desta reflex o ao passado o autor considera que poss vel melhorar o entendimento que se tem do espa o p blico actual e prever altera es que venham a acontecer nas cidades do futuro A par desta an lise temporal o estudo tem um foco nos espa os p blico da cidade de Lisboa e nas mudan as a n vel social econ mico e pol tico que tiveram repercuss es na sua configura o Por outro lado d especial aten o e exalta o importante papel que a participa o organizada de grupos c vicos pode trazer a Cidade O cap tulo relativo a evolu o do espa o p bico ao longo da hist ria teve um papel relevante no desenvolvimento do presente trabalho O Ch o da Cidade Guia de Avalia o do Design do Espa o P blico BRAND O Pedro 2002 Este guia coordenado pelo Professor Pedro Brand o constitui uma ferramenta pr tica que visa dotar as entidades respons veis na gest o de espa os p blicos com meios necess rios para que se concretize uma produ o e requalifica o de qualidade Para tal s o definidos crit rios de refer ncia para avaliar a qualidade de um projecto urbano de forma a que se possam detectar atempadamente as virtudes e fragilidades fazendo assim as respectivas correc es Os diferentes crit rios do espa o p blico est o estipulados com base em quest e
110. o encompasses several theories This concept should be defined and the factors involved in its formation should be determined In this perspective the study of the importance of Public Space along the course of History from Antiquity to modern days is basic to unravel the implications that Public Space has on the economy of the city In fact Public Space is continuously adapting to the novel urban realities like new values and consumption patterns Also the qualities demands and benefits of Public Space require a detailed study to elucidate the importance of its role in the contemporary city Finally the understanding of a market behaviour and especially the behaviour of the transaction of real estate properties together with the study of the location a factor that determines the real estate value is fundamental to attain the aim of this work to understand the effect of the quality of Public Space on the formation of the real estate value With this purpose the quality of three spaces in the Freguesia do Areeiro Areeiro s Borough Lisbon Portugal has been evaluated so as to attempt a relationship between their various dimensions Inclusiveness Meaningful Activities Comfort Safety Pleasurability and the price of the apartments there located Conclusions could then be drawn regarding the influence of some of the particularities of the space on the valorisation of the real estate It was possible to demonstrate that the
111. o n vel de import ncia que esta tem na forma o do valor imobili rio Por outro lado a aprazibilidade demonstrou neste estudo ser um dos factores mais influentes na forma o do valor imobili rio A par de ter a pontua o mais elevada relativamente a qualidade do espa o nesta dimens o a Av Guerra Junqueiro obteve a m dia mais elevada dos valores de venda dos im veis Tamb m a Alameda D Afonso Henriques e a Rua Carlos Mardel diferem nos valores da aprazibilidade acompanhando a diferen a da m dia do valor do m Finalmente verificou se que no espa o associado ao maior valor de venda das propriedades imobili rias a Av Guerra Junqueiro foi contabilizado um maior n mero de utilizadores de uma classe social elevada com maior poder de compra associada a profiss es com melhores rendimentos Quadro 11 4 8 Coeficiente de Localiza o IMI vs Qualidade do Espa o P blico De acordo com os resultados do levantamento dos valores de venda das unidades habitacionais da rea em estudo que demonstram uma significativa varia o entre as m dias dos pre os do m dos diferentes espa os analisado seria de esperar que o zoneamento relativamente ao coeficiente do IMI Figura 42 tivesse em conta esta varia o 77 Figura 42 Zoneamento da rea em estudo em fun o do coeficiente de localiza o Fonte SIGIMI www e financas gov pt SIGIMI consultado em Abril de 2014 No entanto o zoneamento apresentado
112. oas refer ncias quando o espa o imageable LYNCH 1960 isto quando nele existe uma elevada qualidade espacial e uma complexidade sensorial Os espa os mais referenci veis s o aqueles onde a combina o de v rios factores forma cor estrutura ordenamento constroem uma ideia concreta do lugar Assim de forma a dotar os espa os com um elevado sentimento de Aprazibilidade sugere se que arquitectos e urbanistas durante o processo de cria o da cidade tenham em aten o a variedade de subespa os sem perder o sentido de enquadramento a permeabilidade entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua e a integra o de elementos est ticos promotores de importantes refer ncias espaciais contribuindo para a diversidade e intensidade dos est mulos sensoriais Figura 46 e 47 Figura 46 Parque das Na es Vulc o de gua Figura 47 Parque das Na es Homem Sol J Vieira Fonte fotografohdr com wp content Fonte wikipedia Panoramica do Parque das Na es jpg Diversos estudos emp ricos GREY et al 1970 CIOLEK 1978 JOARDAR AND NEILL 1978 WHYTE DEPOORTER 2004 METHA 2007 cit in METHA 2014 t m comprovado que a diversidade e intensidade dos est mulos sensoriais diversidade de pessoas e actividades aspecto dos edif cios personaliza o da fachada ao n vel de rua sinais rvores e a densidade e variedade da forma textura e cor dos arbustos e plantas METHA 2014 s o um
113. ociadas aos aspectos intuitivos ou qualitativos intang veis apresentados no anel verde Finalmente fora deste anel no espa o azul encontram se os aspectos quantitativos mensur veis que podem ser avaliados atrav s de uma contabiliza o As orienta es e informa es desta organiza o relativamente avalia o da qualidade do espa o p blico foram recolhidas da sua p gina virtual PPS 2014 que vem actualizar a informa o contida na primeira Propriedade de empresas Numero de mulheres crian as e idosos te racroes Ce WSO GO Rede social Valores oe ropredade Volumiarado Nivers de Uso noturno ONAA Usos Vida na i Actividades lave j Vendas a retal Lugar Dados tr fego Conforto verde crimes Reparti o na Liga es e imagem poconai Acessos E modal adaptado Nivers de Larges Ce tr sfego Condi es da Abvidade pedon ELIRI constru o Padr es uso estacionamento Dados ambeertais Figura 15 Diagrama do Espa o Fonte Adaptado de PPS 2014 33 Acessos e Liga es A avalia o dos Acessos e Liga es est relacionada por um lado com as liga es visuais ou f sicas envolvente e por outro com a facilidade com que um espa o acedido e percorrido Tamb m os limites de espa o s o tidos em conta sendo estes melhor sucedidos quando existe permeabilidade por exemplo uma corrente de montras lojas ao longo da rua torna se mais
114. ofissional Pessoal e Profissional Visita Turismo N o responde Quadro 11 Caracter sticas dos Inquiridos Rua Carlos Mardel N mero 19 3 15 79 5 26 32 4 21 05 1 5 26 5 26 32 1 5 26 0 0 00 0 00 7 36 84 12 63 16 0 0 00 16 84 21 1 5 26 2 10 53 0 0 00 0 0 00 6 31 58 8 42 11 5 26 32 0 0 00 0 0 00 3 Reformado 3 Constru o 2 Desempregado 2 Estudante 2 Alojamento restaura o e similares 2 Outras actividades de servi os 2 Actividades administrativas e dos servi os de apoio 1 Actividades financeiras e de seguros 1 Com rcio por grosso e a retalho 8 1 Actividades de sa de humana e apoio social Alameda D Afonso Henriques N mero 30 4 13 33 5 16 67 6 20 00 4 13 33 3 10 00 4 13 33 2 6 67 2 6 67 14 46 66 16 53 33 0 0 00 15 50 00 7 23 33 4 13 33 2 6 67 2 6 67 18 60 00 5 16 67 3 10 00 3 10 00 1 3 33 7 Reformado 7 Desempregado 3 Estudante 3 Actividades das fam lias empregadoras de pessoal dom stico 2 Com rcio por grosso e a retalho 2 Alojamento restaura o e similares 1 Actividades de sa de humana e apoio social 1 Actividades art sticas de espect culos desportivas e recreativas 4 N o Responde Av Guerra Junqueiro Total N mero N mero 22 71 3 13 64 10 14 08 5 22 73 15 21 13 3 13 64 13 18 31 6 27 27 11 15 49 2 9 09 10 14 08 3 13 64 8 11 27 0 0 0
115. os a regulamenta o criada a n vel local nacional e internacional real a o cuidado utilizado nas considera es feitas sobre o valor de mercado mostrando com isso a sua import ncia na estabilidade da economia ROSA 2008 Na Figura 19 est representada na rea sombreada a margem do valor de negocia o entre potenciais compradores e potenciais vendedores a distribui o das curvas dos agentes negociadores n o significam que se comportem exactamente deste modo nesta zona que geralmente ocorrem a maioria das transac es ROSA 2008 46 Potenciais Potenciais Compradores Vendedores e a Preco Mais Preco Baixo Mais Alto Valor de Mercado Figura 19 Margem do valor de negocia o Fonte ROSA 2008 Com base nestas ila es poss vel definir o pre o estimado estando este directamente relacionado com a procura e com a oferta de um determinado bem Em virtude de espec ficas conjunturas desfavor veis alguns vendedores que por raz es de ordem financeira ou de urg ncia de venda aceitam pre os de venda inferiores ao pre o m dio de mercado e em sentido oposto compradores que tamb m aceitam pre os elevados por estas raz es que se verifica a exist ncia de uma gama de pre os praticados variando entre um valor m nimo e m ximo a esse intervalo que se chama zona de transac es onde o pre o m dio representa aquele que mais frequente LAGES et al 2004 Um do
116. os e percep es provocadas pelo espa o Trinte e dois subcrit rios s o observados e pontuados pela equipa de peritos e os restantes treze s o pontuados pelos utilizadores do espa o A cada subcrit rio associado um coeficiente de pondera o k Cada subcrit rio determinado atrav s da Fun o Valor em anexo O autor da metodologia tem presente que o coeficiente de pondera o de cada subcrit rio e de cada crit rio poder variar de utilizador para utilizador e que estar relacionado com a finalidade com que determinado espa o foi projectado Assim para conseguir definir o coeficiente de pondera o de cada subcrit rio Metha 2014 procurou estabelecer um ranking of weights Mateus et al 2008 com base nos in meros estudos emp ricos j desenvolvidos pela equipa de investigadores na literatura conhecida particularmente trabalho emp rico e ainda em inqu ritos realizados aos utilizadores do espa o Para os treze subcrit rios relacionados com a percep o que o utilizador tem do espa o e pontuadas por estes foi pedido a 15 utilizadores participantes no estudo de Metha para pontuar numa escala de 0 a 2 a relev ncia de cada um Seguidamente foi conduzido um estudo independente com outros 18 utilizadores para pontuar estes mesmos subcrit rios na mesma escala de valores O coeficiente de pondera o dos subcrit rios que foram pontuados ap s calculo da m dia dos dois estudos com peso igual ou superior a 1 5 na es
117. ou se ent o um ranking of weights Mateus et al 2008 como indicado na Figura 41 Valor Global Espa o P blico Figura 41 Ranking dos Coeficientes de Pondera o dos cinco Crit rios Fonte Adaptado de Mateus et al 2008 76 4 7 Discuss o dos Resultados poss vel depois de uma an lise detalhada da avalia o estabelecer rela es novas especificas do caso de estudo entre as dimens es constituintes da qualidade do espa o p blico e a forma o do valor imobili rio A capacidade de inclus o n o se revelou uma componente determinante na forma o do valor imobili rio De facto observou se nesta componente uma pontua o muito elevada na Alameda D Afonso Henriques comparativamente as outras duas alternativas estando em desacordo com os resultados do Levantamento dos Valores de Venda onde as unidades habitacionais da Av Guerra Junqueiro apresentam valores por m superiores s restantes alternativas Embora as pontua es dos tr s espa os p blicos relativamente dimens o seguran a sofram varia es id nticas s verificadas no valor m dio do m dos im veis nos limites de cada espa o a diferen a de cota o desta dimens o entre os diferentes espa os analisados n o suficientemente expressiva para que se possam retirar conclus es Sendo esta dimens o relativamente constante e homog nea em toda a rea em estudo considera se que atrav s deste trabalho n o poss vel compreender
118. real estate value is affected by specific parameters of the Public Space The study showed that Social Dimension MORO 2011 Inclusiveness and Meaningful Activities METHA 2014 are not the major characteristics that influence the real estate value According to the study here performed the space properties related to the Image Identity ALVES 2003 Prestige GON ALVES 2009 Comfort and Image PPS 2014 and Pleasurability METHA 2014 concepts were those that determine the formation of the real estate value Key words Method of Evaluation Quality Public Space Real Estate Value NDICE AGRADECIMENTOS apa sai a SI EN III RESUMO iie E anand oan anaes E onal ne ieee IV PBST RAG Wis traits hice careers nimi O Dr ae eeericnae V Ts INTRODUC O iat eee eee E ee eee 1 1 Enquadramento eee ee nen A Sl ee ee 2 L2 IVI QUIN AC AO ssa a a e aaa a 3 13 Objectivos Metodologi sua eta UG nad 4 1 4 Estrutura da Disserta o aee RS A 5 LS Estado dI ARO e ee Ree eee a T 7 2 ESPA O P BLICO s ssa ais ssa die om en 11 2 1 A Import ncia do Espa o P blico Uma An lise Diacr nica ss eerrreeereer 12 2 2 Qualidade Benef cios e Exig ncias do Espa o P blico Contempor neo 20 DDN QUANG sas DRC RR RR SE RR SR RENO UERR SE O RAR ERR 20 2A BENEI IO S qnt sara CR a E ao EC UR cadancucedatee 22 D Dio EXISONCIAS cessa np aa a a a eae bauneais E RA 25 2 3 Metodologias de Aval
119. ren ere nen ere aerea nen crea en enera 51 Figura 21 Caracter sticas Principais Do Edificado srecen RE ep PAR DD OS ada 52 Figura 22 Caracter sticas Principais Da Popula o mass aves entr a las dessa Gus nica Eae aa da Ge qnd 53 Figura 23 Fotografia A rea Da rea De Estudo eccccesscesecesccsscesscesscesscasccasceasceascesecsuscsuecausesscesecereserscaueeausenseeaeens 54 Figura 24 Imagens Da Rua Carlos Mandel sata read DD oca ls 54 Figura 25 Imagens Da Alameda Dom Afonso Henriques sssscccsesssesccccssecccsuesesccueusececessausesceseussececuenseesensnees 54 Figura 26 Imagens Da Avenida Guerra Junqueiro cccseecccsesecccceececseseeccseseccaeuseceaaucessausessaausessausessaseessaesessaaseneas 55 Figura 27 Planta Ilustrativa Do Edificado Analisado ccccccsssseccccssssecccccseesccsccssececseusecscsseasescsseussecceseusessensaees 55 Figura 28 Regress o Linear Dos Valores Imobili rios Do Bairro Dos Actores 07 2014 irem 57 Figura 29 Planta Ilustrativa Do Pre o M dio De Venda Do M Das Unidades Habitacionais 59 Figura 30 Esquema Ilustrativo Da Rela o Entre As Alternativas Crit rios E SUDCTIItEriOS ccceeececeeeeeeeeeeeeeees 60 Figura 31 Etapas De Uma An lise De Decis o Multicrit rio ccc cceeecccccceeseccecseeeceeecueseceeecaeesceesauausecessunsesessaeges 61 Figura 32 Gr fico Ilustrativos Dos Resultados Da Avalia o Do Espa o P blico Em Fun o Dos 5 Cri
120. riedade de elementos promotores de complexidade sensorial 41 Percep o da atractividade do espa o 42 Percep o do interesse do espa o Pontua o total Aprazibilidade pra a ou parque limitado por ruas 34 Presen a de edif cios ou paisagens referenci veis 35 Sensa o de Enquadramento 36 Variedade de sub espa os 37 Densidade de elementos promotores de complexidade sensorial 38 Variedade de elementos promotores de complexidade sensorial 39 Presen a de elementos est ticos que criam referencias espaciais 40 Exist ncia de liga es visuais e f sicas com as ruas espa os adjacentes 41 Permeabilidade entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua 42 Personaliza o dos edif cios na frente de rua 43 Articula o e diversidade da arquitectura dos edif cios de frente de rua 44 Percep o de atractividade do espa o 45 Percep o do interesse do espa o Pontua o total Cota o para Aprazibilidade 0 a 100 Pontua o total do conjunto das dimens es do espa o p blico C P igual para o 5 crit rios 0 2 Cota o para o conjunto das dimens es do espa o p blico 0 a 100 0 10 0 10 0 10 0 10 0 10 0 10 0 10 0 20 0 10 1 00 0 07 0 07 0 07 0 07 0 07 0 07 0 07 0 07 0 07 0 07 0 20 0 10 1 00 0 133 0 250 0 100 0 067 0 217 0 067 0 100 0 267 0 050 1 250 42 1 604 53 3 00 0 187
121. rs E T EE E T 5 T E Capacidade de Actividades Conforto Seguran a Aprazibilidade inclus o significativas Figura 35 Compara o dos resultados da Avalia o do Espa o P blico para os tr s espa os em estudo 73 4 6 An lise de Sensibilidade Uma an lise de sensibilidade determina como a incerteza da resposta de um modelo matem tico pode ser atribu da a diferentes fontes de incerteza associadas aos inputs do modelo Este tipo de an lise permite assim identificar os crit rios que determinam o sucesso ou o insucesso da avalia o Tendo em conta a finalidade que se pretende dar avalia o a an lise de sensibilidade um instrumento til para ordenar os crit rios em fun o dos coeficientes de pondera o poss vel portanto atrav s de simula es para diferentes cen rios do estudo determinar o valor global de cada alternativa em fun o da varia o dos coeficientes de pondera o Assim neste subcap tulo procura estudar se o efeito da varia o do coeficiente de pondera o dos diferentes crit rios as cinco Dimens es do Espa o P blico de modo a identificar aqueles que s o mais determinantes na forma o do valor imobili rio Na an lise anteriormente realizada verificou se que a avalia o global das diferentes alternativas de acordo com os coeficientes de pondera o definidos por Metha 2014 n o ia de encontro ao expect vel tendo em conta o pre o m dio por m das respectivas a
122. rsos financeiros O bom desenho de espa o p blico n o apenas uma quest o de responsabilidade profissional social e ambiental um investimento que tamb m deve acrescentar valor econ mico possibilitando a cria o de mais valias rentabilidade e competitividade BRAND O et al 2002 22 Centrando na situa o portuguesa se por um lado existem alguns exemplos de bons espa os p blicos verifica se ainda com demasiada frequ ncia a exist ncia de espa os p blicos pouco atractivos pouco flex veis com usos e manuten es irregulares Muitas vezes padecem de uma disfuncionalidade agravada por estacionamentos incongruentes ou invadidos por ve culos motorizados que provocam polui o visual sonora e atmosf rica Estes e outros factores impedem que certos espa os exer am a fun o para a qual foram concebidos tornando se lugares mortos de viv ncias Por outro lado o efeito positivo provocado pelos bons espa os p blicos tem se manifestado n o s nas funcionalidades urbanas no contributo para a seguran a conforto e acessibilidade mas tamb m na auto estima e na identidade local Em Portugal o planeamento do territ rio na escala do desenho urbano a par das politicas municipais de requalifica o dever ter um papel determinante na qualidade do espa o p blico assumindo se que a qualidade uma consequ ncia do Plano de Pormenor uma vez que este desenvolve e concretiza propostas de organiza o espac
123. s as caracter sticas intr nsecas da zona tais como qualidade ambiental natural dota o de estacionamento e equipamentos colectivos capacidade e estado geral das infra estruturas densidade 2 Associados acessibilidade em transportes p blicos ou individuais aos p los de interesse da vida urbana 3 Associados aos direitos de constru o densidades permitidas e normativa urban stica aplic vel transforma o da propriedade edificada Finalmente os factores designados como gerais referem se as diversas vari veis conjunturais tendo em conta o enquadramento do investimento Tais factores comtemplam a 1 Dimens o e ritmo de crescimento da cidade 2 Efici ncia da administra o urban stica 3 Pol tica urban stica 4 Conjuntura local 5 Pol tica fiscal e de cr dito ao n vel nacional Apesar do peso de casa um dos factores decorrer de uma aprecia o casu stica baseada na experi ncia dos avaliadores a import ncia destes factores levou a um aprofundamento da rela o que eles estabelecem com a forma o do valor imobili rio designadamente atrav s da constru o de modelos emp ricos Estes modelos combinam factores de polariza o atrac o com as caracter sticas do espa o e t m por base a defini o de indicadores representativos dos aspectos relevantes da realidade local CARVALHO 2005 Neste sentido e sendo um caso ilustrativo dos modelos emp ricos que privilegiam a polariza
124. s da percep o do perito tendo em conta os elementos est ticos presentes Baixa atrav s da percep o do perito tendo em conta os elementos est ticos presentes Moderada atrav s da percep o do perito tendo em conta os elementos est ticos presentes Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta os elementos est ticos presentes Quase nula contacto visual com nenhuma rua espa o adjacente Baixa contacto visual com menos de metade das ruas espa os adjacentes Moderada contacto visual com mais de metade das ruas espa os adjacentes Elevada contacto visual com todas as ruas espa os adjacentes Nula permeabilidade inexistente entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua Baixa permeabilidade at 20 entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua Moderada permeabilidade entre 20 e 50 entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua Elevada permeabilidade superior a 50 entre as fachadas dos edif cios e a frente de rua Nula atrav s da percep o do perito tendo em conta os elementos presentes Baixa atrav s da percep o do perito tendo em conta os elementos presentes Moderada atrav s da percep o do perito tendo em conta os elementos presentes Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta os elementos presentes Nula atrav s da percep o do perito tendo em conta a arquitectura dos edif cios Baixa atrav s da percep o do perito tendo em conta a arquitectura dos edif cios Moderada a
125. s diferentes dimens es capacidade de inclus o actividades significativas conforto seguran a aprazibilidade com o valor de venda das unidades habitacionais adjacentes aos espa os Retiraram se assim conclus es relativamente a interfer ncia de algumas caracter sticas espec ficas do espa o na valoriza o dos bens im veis Foi poss vel demonstrar que o valor imobili rio influenciado por par metros espec ficos do espa o p blico Verificou se n o serem as caracter sticas de dimens o Social MORO 2011 de Capacidade de Inclus o ou de Actividades Significativas METHA 2014 as que mais influenciam o valor do imobili rio De acordo com o trabalho realizado as caracter sticas do espa o relacionadas com os conceitos Imagem Identidade ALVES 2003 Prest gio GON ALVES 2009 Conforto e Imagem PPS 2014 ou Aprazibilidade METHA 2014 revelaram se determinantes para a forma o deste valor Palavras chave M todo de Avalia o Qualidade Espa o P blico Valor Imobili rio ABSTRACT The quality of Public Space as part of the real estate value is apparently obvious Still the cause effect relationship is not straightforward on this issue Public Space intrinsically presents a complexity of aspects that require a careful analytical approach Such an approach will enable to systematize its characteristics so as to understand its origin its performance and its effects The concept of real estate value als
126. s e pormenores Acesso Acesso f sico visual e simb lico reas de maior actividade e espa os polivalentes Liberdade de ac o Subespa os Frui o Programa o de actividades Equipamentos e espa os para celebra es exposi es Mudan a transforma o workshops concertos etc Rede pedonal simples e bem articulada Fronteiras distintas e perme veis Designa o apropriada dos subespa os Compatibilidade entre valores culturais e potenciais utilizadores Correcta integra o do espa o na envolvente Presen a de elementos simb licos culturais e narrativos subespa os dispon veis para actividades quotidianas e comuns comer passear etc Formas de liga o a outros dom nios ou realidades Lugares que estimulem sentimentos de protec o de abrigo e de bem estar Espa os suscept veis de programa o de usos distribu dos por toda a rea e de acordo com as caracter sticas sazonais Meios humanos para vigil ncia limpeza da rea programa o de actividades assist ncia aos utilizadores Introdu o de materiais dur veis resistentes seguros de f cil manuten o e adequados Selec o de esp cies vegetais adequadas ao solo ao clima e topografia gua corrente em bebedouro aproveitamento da rede de drenagem para irriga o natura etc Necessidades humanas Direitos de uso Clareza de leitura legibilidade Relev ncia leminicane Liga es individuais e em grupo
127. s factores que condiciona a oferta a escassez de terrenos aptos a constru o sendo que a maioria dos terrenos encontram se por desenvolver ou seja carecem de infra estruturas ou equipamentos colectivos Esta escassez de terrenos adequados a finalidades objectivas traduz se na subida de pre os dificultando o desenvolvimento das actividades imobili rias designadamente as de car cter habitacional Um exemplo de import ncia deste factor no mercado imobili rio a solu o encontrada em Espanha na d cada de 90 Para reduzir a repercuss o que o pre o dos terrenos tem sobre a habita o tem se baseado em aumentar as correspondentes densidades para utiliza o habitacional at aos limites extremos criando se assim zonas urbanas ou peri urbanas altamente congestionadas LAGES et al 2004 p 149 Encontra se aqui um paralelismo na situa o portuguesa nomeadamente nas periferias urbanas de Lisboa e Porto LAGES et al 2004 Pretender definir o valor de propriedade imobili ria como um conceito te rico e dependente da evolu o econ mica ou mesmo social n o se resume nem se confunde com uma estimativa de valor de mercado Este conceito que reflecte mais as apet ncias do mercado e o utilizado na comercializa o imobili ria sendo que esta o estabelece como valor do im vel Assim o Mercado dita as suas leis e estabelece os valores de avalia o na perspectiva da procura oferta de um bem data da sua transac o
128. s t cnicas sociais econ micas e ambientais tendo em conta que para os autores um bom projecto p blico serve o seu objectivo sustent vel eficiente coerente e flex vel corresponde as expectativas e necessidades dos utilizadores e fornece espa os aptos a serem apropriados estimados e usufru dos pelas suas comunidades Os autores prop em ferramentas para a sua avalia o exemplificando com casos pr ticos onde se aplicam crit rios gerais e espec ficos a casa caso Assim este um importante guia que pode ser adaptado a cada projecto permitindo auxiliar quem nele participa portanto um trabalho que procura despertar a reflex o sobre a problem tica do design urbano encorajando um desenho de qualidade e Avalia o da qualidade do espa o p blico urbano proposta metodol gica f g ALVES Fernando 2003 Este estudo foca se no tema da qualidade espaco publico com a finalidade de desenvolver uma metodologia que permita a sua avalia o Abordando paralelamente duas perspectivas uma relacionada com a morfologia do lugar e outra relacionada com a funcionalidade do espaco publico o autor procura uma an lise das exig ncias e factores qualitativos no processo de planeamento e manuten o do espa o p blico urbano O autor centra se tamb m no estudo das dimens es humanas do espa o com base nos processos de composi o uso e manuten o que satisfa am as necessidades dos utilizadores segunda a
129. se mais tarde nos Passeios P blicos e nos Parques Urbanos Tamb m as pra as juntamente com os largos multiplicam se pelas cidades com novas formas e usos renovados sendo estas as geradoras da forma urbana LAMAS 2000 e GON ALVES 2006 A pra a entendida como um recinto ou lugar especial e n o apenas um vazio na estrutura urbana o lugar p blico onde de concentram os principais edif cios e monumentos quadro importante da arte urbana A pra a adquire valor funcional e pol tico social e tamb m o m ximo valor simb lico e art stico a pra a o elemento b sico da energia e criatividade do desenho urbano e da arquitectura A pra a tamb m cen rio espa o embelezado manifesta o de vontade pol tica e de prest gio LAMAS 2000 p 176 A a ail L o SA ds RCA ER as Figura 8 Pra as em Paris segundo os desenhos em perspectiva do Plan de Turgot 1 Place Vend me projecto de Jules Hardoiun Mansart 1689 e planta da poca 2 A Place Dauphine organizada no interior de um quarteir o 3 A Place Royale Place des Vosges realizada em 1605 1612 4 A Place des Victoires desenhada por J Hardouin Mansard em 1987 Fonte LAMAS 2000 p 175 O espa o p blico urbano no Renascimento pretende dotar a cidade de singularidade e simbolismo e embora desligado dos valores religiosos orientado para a exalta o do poder A organiza o urban stica de algumas cidades foi projec
130. ser de um mercado quando n o se verifica uma procura potencial diz se que n o h mercado inversamente fala se de um bom mercado quando existe uma forte procura em rela o a oferta LAGES et al 2004 Na mesma l gica mas numa perspectiva econ mica quanto mais elevado for o pre o dos bens pelos quais os compradores estejam dispostos a efectuar a troca tanto maior ser o numero de bens dispon veis para transacionar pelos vendedores Inversamente medida que se forem revelando como mais baixos os pre os aceites pelos compradores as quantidades de bens que os vendedores estar o interessados em vender lhes ser o menores LAGES et al 2004 A defini o de mercado imobili rio pode ser ent o entendida como o ambiente reunindo compradores e vendedores e no mbito do qual se transacionam quer direitos reais ou obriga es sobre qualquer tipo de im veis onde quer que se encontrem localizados rec m produzidos ou j existentes quer servi os de apoio aos que transaccionam esses direitos Essas transac es ser o em suficiente n mero para permitir uma compara o de pre os e qualidade gerando assim o fluxo de informa o necess ria e eficaz funcionamento das for as da Oferta e da Procura BRITTON et al 1989 cit in ROSA 2008 p 17 O conceito de valor de mercado assume toda a import ncia num mercado como o de bens imobili rios Na grande maioria dos sectores da ind stria de bens imobili ri
131. sity Press LAGES M F LOBO M C CARVALHO L X LIZ C 2004 Habita o e Mercado Imobili rio na rea Metropolitana da Lisboa Lisboa C mara Municipal de Lisboa LAMAS J M R G 2000 Morfologia Urbana e Desenho da Cidade Lisboa FCG LLOYD S 1961 The Art of the Ancient Near East Norwich Jarrold and Sons Ltd LOUPA RAMOS BERNARDO F SARAIVA G M 2007 Paisagem Urbana Viver a Cidade Entre o Artificial e o Natural M todos e T cnicas para o Desenvolvimento Urbano A experi ncia dos Projectos Polis NUNES DA SILVA F coord Lisboa Parque Expo LYNCH Kevin 1960 A Imagem da Cidade Lisboa Edi es 70 MATEUS R FERREIRA J A CARREIRA J 2008 Multicriteria decision analysis MCDA Central Porto high speed railway station European Journal of Operational Research 187 pp 1 18 METHA V 2014 Evaluating Public Space Journal of Urban Design 19 1 pp 53 88 MORO A 2011 Una Metodologia Sistem tica para el An lisis de los Espacios P blicos El caso de la ciudad de La Plata Revista Question vol 1 no30 Buenos Aires http perio unlp edu ar ojs index php question article view 1072 1051 Maio 2014 PEREIRA C P S M 2013 Branding de Cidades Disserta o de Mestrado Universidade de Lisboa PPS Projects for Public Spaces 2014 www pps org Outubro 2014 REIS A T LAY M C 2006 Avalia o da qualidade de projetos uma abordagem perceptiva e cog
132. ssidades e expectativas sentidas e o que na verdade oferecido pela cidade podem levar a um mundo urbano estranho para as gera es futuras GON ALVES 2006 p 15 Apesar de ter sido na antiguidade entre a metade do VII mil nio e o Il mil nio a C que surgiram as primeiras cidades da Mesopot mia e Anat lia Turquia nas chamadas Civiliza es Fluviais LLOYD 1961 esta leitura diacr nica tem in cio na Civiliza o grega a primeira da Antiguidade Cl ssica e com express o na Europa A forma o das cidades gregas deve se a uma mudan a do quadro natural que levou tamb m a uma mudan a na economia A passagem das civiliza es urbanas do Crescente F rtil do Egipto e da Sum ria para as margens Norte e Ocidental do Mediterr neo justificada por um clima seco e com irregulares per odos de precipita o resulta num aumento da produ o pecu ria das vinhas e do azeite numa economia que at a se baseava principalmente no cultivo de cereais Em 12 consequ ncia da evolu o econ mica surge um crescimento demogr fico e com ele o in cio da actividade comercial Tal como refere o historiador Henri Pirenne 1989 a cidade filha do com rcio cit in GON ALVES 2006 Assim est o reunidas as condi es para o aparecimento das cidades estado ou p lis que se organizavam em torno dos comerciantes dos banqueiros e dos art fices D se ent o in cio ao desenvolvimento da obra p blica na Gr cia no
133. stica i na quadr cula j por m Uj indicador de centralidade da quadricula j do tipo Uj x Pk nk d j com pk percentagem de rea urbana na quadr cula k Nk n mero m dio de pisos da quadricula k dx dist ncia entre as quadr culas k e j a constante de calibra o S indicador de rea fun o hiperb lica da dimens o da parcela i 43 I COS coeficiente de ocupa o do solo aprovado para a parcela i Ci indicador dos custos adicionais de urbaniza o e constru o para a parcela i resultantes de condicionantes fisiogr ficas Dik vari veis zero um apenas positivas quando j exista acesso vi rio pavimentado k 2 drenagem de esgoto k 3 e abastecimento de energia k 4 marginando a parcela i ak bik s o constantes de calibra o Para al m do pre o determinado atrav s do produto de diversas vari veis cujo comportamento n o f cil de predizer existem dois tipos de factores que podem influenciar as decis es de compra O primeiro est relacionado com a satizfa o que o comprador tem ou acredita vir a ter com a localiza o do bem im vel Neste mbito Alonso 1970 e Wingo 1961 cit in SALGUEIRO 1983 justificam a decis o da localiza o do s tio de resid ncia conjugando duas componentes 1 Cada individuo face ao seu padr o de actividade embora se d relevo desloca o para o trabalho escalona os v rios s tios dentro do seu espectro de con
134. t rios 70 Figura 33 Gr ficos Ilustrativos Dos Resultados Da Avalia o Global Do Espa o PUDIICO ccccccccssseseeceeeaeeeeeeeaaees 70 Figura 34 Compara o Entre O Valor M dio Do Preco M E A Qualidade Do Espa o P blico 72 VIII Figura 35 Figura 36 Figura 37 Figura 38 Figura 39 Figura 40 Figura 41 Figura 42 Figura 43 Figura 44 Figura 45 Compara o Dos Resultados Da Avalia o Do Espa o P blico Para Os Tr s Espa os Em Estudo 73 Cen rio 1 Flutua o Do Crit rio Capacidade De INCIUSGO cccccccsseccccsecccaeeccecauscecauececausecetsuecetsuenes 74 Cen rio 2 Flutua o Do Crit rio Actividades SIQnifiCAtivAS ccccssecccccccssscceccessseceeeueeeceeeauaeeecessaneeesees 74 Cendrio S Flutua o DO Criterio Confort O sina a a o eee 75 Cen rio 4 Flutua o Do Crit rio Seguran a ams eae ei a dn 75 Cen rio 5 Flutuacao Do Crit rio Aprazibilid de seenen RE ENE E 75 Ranking Dos Coeficientes De Pondera o Dos Cinco Crit rios ccccceseeccccceeeecceceeeeeceeeseeeecessaeseceesueees 76 Zoneamento Da rea Em Estudo Em Fun o Do Coeficiente De Localiza o 78 Ava Da Liberdade Li pomerim riena SUS E Sn o sida ass 82 Passeio Julio Verne LIS Dod usas LG E UT DD DO 82 Rua Do Carmo IS DO arsenic Wests satel arated auc da dud lous a CSA Ca De coa Ros a ia 82 NDICE DE QUADROS Quadro 1 Valor E Fun es Dos Parques Urban0S
135. tada em fun o da propor o do corpo humano apresentando em Italia o seu expoente m ximo Este per odo est tico s vai terminar no s culo XX com o aparecimento do Movimento Moderno LAMAS 2000 FRANCISCO 2007 16 Mais tarde no in cio do s culo XVIII gra as inven o da m quina a vapor e consequente evolu o do processo produtivo houve um grande aumento da empregabilidade nas cidades provocando o xodo rural Este aumento demogr fico nos centros urbanos obrigou constru o de novos bairros perif ricos que mais tarde se verificou n o terem capacidade para dar resposta intensa procura tornando a cidade ca tica densa escura e polu da Em resposta ao exponencial crescimento e s car ncias sociais que caracterizam a cidade da Revolu o Industrial surgiram propostas s cio urbanisticas que procuravam resolver os problemas de qualidade de vida dos habitantes que estavam naturalmente relacionados com a prec ria qualidade do espa o p blico Estas medidas tinham um car cter higienista e reformista e inclu am a pavimenta o das ruas a distribui o de gua e um aumento da fiscaliza o ao n vel da higiene e seguran a do edificado Todavia paralelamente a estas novas preocupa es urbanas houve uma regress o da participa o quotidiana na vida c vica da Cidade por parte dos seus habitantes devido a separa o f sica cada vez mais n tida entre local da habita o e os locais de trabal
136. tam conduzindo o ao conhecimento da maneira como esse espa o os pode satisfazer Como tal a apropria o destes espa os resulta da constru o de significado do lugar e implica atribuir ao espa o a capacidade de abrigar diferentes experi ncias memor veis e significantes num ambiente em que o conforto a seguran a e o prazer cruzam a satisfa o das necessidades dos utilizadores ALVES 2003 p 117 e 119 Reis e Lay 2006 consideram que a qualidade de um espa o p blico est directamente relacionada com uma avalia o positiva ou satisfat ria do seu desempenho Nesta avalia o indispens vel considerar a abordagem perceptiva e cognitiva e as categorias definidoras da qualidade do ambiente constru do Entende se por percep o a interac o entre o espa o e os utilizadores atrav s dos sentidos vis o olfacto audi o tacto e paladar e de outros factores como mem ria personalidade cultura e tipo de transmiss o Como tal a par dos est mulos sensoriais e consequentes reac es humanas provocados pela composi o dos espa os p blicos urbanos a percep o tamb m compreende um conjunto de informa es que o indiv duo disp es sobre o ambiente As categorias definidores da qualidade est o associados os conceitos de est tica uso e morfologia do espa o relativamente malha urbana englobando assim todas as componentes f sicas e de desempenho do espa o Para os autores estes tr s
137. tect nico e urban stico Recupera o das zonas ribeirinhas Recupera o do com rcio tradicional Recupera o de reas urbanas degradadas Refor a a identidade tornando se parte da cultura da cidadania Tamb m Loupa Ramos et al 2007 analisa o contributo dos espa os verdes para o desenvolvimento urbano sustent vel Centra o seu estudo em tr s tem ticas dimens o ecol gica dimens o social e estruturas ecol gicas com esta ltima a ter um papel de operacionaliza o e articula o das duas primeiras Figura 12 r S _ Dimensao Psicossocial Conserva o da Percep o da gua e promo o da paisagem e da Dimens o Ecol gica biodiversidade i seguran a 5 ESTRUTURAS o ECOL GICAS E Regula o Equipamentos clim tica e usose qualidade do ar actividades Comportamentos pr ambientais Figura 12 Contributo dos espa os verdes urbanos para o desenvolvimento urbano sustent vel Fonte Adaptado de LOUPA RAMOS et al 2007 p 109 Relativamente s estruturas ecol gicas a autora considera que o conceito desenvolvido na Holanda redes ecol gicas ecological network LITTLE 1990 cit in LOUPA RAMOS et al 2007 p 134 o que parece ajustar se melhor ao contexto europeu Este conceito assume se como uma estrutura multifuncional integrada nos valores ecol gicos e nas procuras sociais Assim no contexto europeu nomeadamente nas reas urbanas estas redes possi
138. tes os intervenientes maioritariamente respons veis pelas estrat gias de ordenamento do territ rio tendo a capacidade para as definir e implementar O livro aborda importantes temas relacionados com esta disserta o nomeadamente os determinantes do valor da propriedade imobili rio e o mercado imobili rio Por outro lado descrita uma breve hist ria do planeamento municipal em Portugal e da competitividade na rea Metropolitana de Lisboa 10 2 ESPA O P BLICO O espa o p blico uma manifesta o eloquente da vida urbana a vida entre os edif cios traduzida na infinidade e diversidade de contactos em que a cidade se manifesta como uma parte das nossas vidas O espa o p blico n o apenas a maior atrac o da cidade mas tamb m o espa o do outro Pedro Brand o 11 2 1 A Import ncia do Espa o P blico Uma An lise Diacr nica O protagonismo do espa o p blico urbano assunto amplamente discutido em urbanismo e em diversas reas das ci ncias sociais congrega em si um conjunto de quest es que torna indispens vel a sua an lise e uma profunda reflex o Embora o conceito de espa o p blico tenha surgido pela primeira vez nos anos 70 num contexto hist rico cultural onde as quest es sociais ganhavam uma nova import ncia a reflex o pelos temas que comportam o seu significado j estava presente ao longo de muitos s culos GON ALVES 2006 A forma como os indiv duos entendem o espa
139. to Superior T cnico e da Faculdade de Arquitectura de Lisboa que observaram e avaliaram os tr s espa os em causa segundo a metodologia de Metha 2014 tendo em conta o leque de actividades e comportamentos dos utilizadores e pontuando os subcrit rios Foram estipulados seis per odos de an lise separados em dois dias um dia til e um s bado com um hor rio de observa o previamente definido 10h00 18h00 e 22h00 A equipa foi dividida em tr s duplas sendo que cada dupla avaliou a totalidade dos tr s espa os nos dois dias mesma hora No final foi elaborada a m dia resultante da avalia o das duplas encontrados assim os valores finais para cada subcrit rio e consequentemente para os cinco crit rios de cada uma das tr s alternativas 63 Quadro 9 Avalia o do Espa o P blico Crit rios Coeficientes de Pondera o C P e Descritores de Impacto Adaptada de METHA 2014 Capacidade de inclus o Actividades significativas 1 Presen a de pessoas de diversas idades 2 Presen a de pessoas de diferentes g neros 3 Presen a de pessoas de diferentes classes sociais 4 Presen a de pessoas de diferentes etnias 5 Presen a de pessoas com mobilidade reduzida 6 Controlo de entrada no espa o port es guardas etc 7 Diversidade de actividades e comportamentos 8 Tempo de abertura do espa o p blico 9 Presen a de sinaliza o que exclua tipos de pessoas ou comportamentos 10 Int
140. trav s da percep o do perito tendo em conta a arquitectura dos edif cios Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta a arquitectura dos edif cios Nula determinado pela percep o dos utilizadores Baixa determinado pela percep o dos utilizadores Moderada determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nula determinado pela percep o dos utilizadores Baixa determinado pela percep o dos utilizadores Moderada determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores 92 Anexo IV Diagrama Projects for Public Spaces 2014 WHAT MAKES A GREAT PLACE y
141. ual a 70 Muito reduzida presen a de pessoas com mobilidade reduzida igual a 0 dos utilizadores Reduzida presen a de pessoas com mobilidade reduzida entre 0 e 0 5 dos utilizadores M dia presen a de pessoas com mobilidade reduzida entre 0 5 e 1 dos utilizadores Elevado presen a de pessoas com mobilidade superior a 1 dos utilizadores Nenhum inexistente Reduzido exist ncia de 1 subespa o com entrada controlada Algum exist ncia de 1 ou mais subespa os com entrada controlada Elevado todo o espa o com entrada controlada Muito reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades Reduzida atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades M dia atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades Elevada atrav s da percep o do perito tendo em conta a diversidade de actividades Muito limitado aberto menos que 8h por dia Reduzido aberto entre 8h a 16h por dia M dio aberto entre 16h a 24h por dia Elevado aberto durante 24h por dia Ausente sem sinaliza o Reduzida uma sinaliza o local Moderada mais do que uma sinaliza o local Elevada sinaliza o com aplica o em todo o espa o Ausente determinado pela percep o dos utilizadores Reduzida determinado pela percep o dos utilizadores Moderada determinado pela percep o dos utilizadores Elevada determinado pela percep o dos utilizadores Nula determ
142. ue a qualidade do espa o p blico urbano tem uma rela o de causalidade na forma o do valor do imobili rio Este trabalho procurou saber de que modo dissecando o Espa o P blico em diferentes dimens es e estabelecendo rela es objectivas entre as suas caracter sticas e o valor imobili rio Neste sentido a an lise diacr nica sobre import ncia do espa o p blico mostrou se de extrema relev ncia na compreens o das transforma es morfol gicas do espa o em virtude das conjecturas sociais e econ micas de cada poca desde o plano Hipodamiano na Gr cia Antiga privilegiando a equidade das habita es nas classes sociais passando pelo xodo rural devido inseguran a sentida na Idade M dia at projec o de pra as ic nicas que dotam a Cidade Renascentista de prest gio e simbolismo Por outro lado o estudo dos factores determinantes do valor da propriedade imobili ria revelou se fundamental n o apenas para estabelecer a localiza o como um dos factores primordiais na forma o do valor imobili rio mas tamb m para analisar os seus aspectos gerais e principalmente as suas micro e macro caracter sticas O Caso de Estudo permitiu retirar conclus es importantes relativamente ao comportamento das dimens es constituintes do espa o p blico na forma o do valor imobili rio Atrav s de uma an lise multicrit rio e respectiva an lise de sensibilidade foi poss vel demonstrar que o valor imobili rio
143. v rios autores contempor neos e g BRAND O et al 2002 BALOTTA e BITAR 2006 BECK 2009 real am os benef cios ambientais que espa os p blicos qualificados t m na cidade aliviando assim a vida urbana Exemplo disso s o os espa os denominados de espa os verdes frentes de gua e reas ecol gicas possibilitando a exist ncia de um ecossistema diversificado melhorando assim a qualidade ambiental da cidade O Parque Urbano produto da cidade da era industrial nasce de uma necessidade de car cter social o lazer respondendo assim ao novos anseios das popula es urbanas Segundo Balotta de Oliveira e Bitar BALOTTA e BITAR 2006 o Parque Urbano rea geograficamente delimitada inserida em rea urbanizada com predomin ncia de cobertura vegetal usualmente gerido pelo poder p blico destinando se ao uso da popula o com o intuito de estabelecer rela es humanas de divers o recrea o lazer desporto 22 conviv ncia comunit ria educa o e cultura Os benef cios e m ltiplas finalidades dos parques urbanos referidos por estes autores est o descritos no Quadro 1 Quadro 1 Valor e fun es dos Parques urbanos BALOTTA e BITAR 2006 Fun es dos parques no ambiente urbano Valor Fun es Ecol gico Recarga de aqu feros Controle de emiss es de part culas Habitat de fauna e flora Biodiversidade Absor o de ru do Microclima Paisagem arquitect nica Quebra visual Redu o do bril
144. vados e espa os p blicos dentro das cidades com as pra as a desempenhar um papel fundamental como n cleo espiritual e mercantil nos centos urbanos as quais passam a englobar os pal cios sede das actividades pol tico administrativas e a substituir os adros das igrejas Estes espa os encontram se associados imagem civil e urbana da Cidade tornando se assim lugares simb licos de identidade urbana A no o de espa o p blico est a poca essencialmente associada ao espa o exterior estando este intimamente correlacionado com o poder pol tico e religioso GON ALVES 2006 FRANCISCO 2007 O Renascimento marcado por uma crise econ mica e demogr fica provocada pela epidemia de 1348 50 que estagnou o crescimento urbano A crise econ mica a par da grave crise social motivaram revoltas que fragilizam estrutura hier rquica feudal permitindo a ascens o da burguesia Por outro lado a n vel pol tico instauram se as monarquias absolutistas onde houve a necessidade tamb m no desenho urbano do rei demonstrar todo o seu poder Os planos urban sticos s o concebidos pela primeira vez sem estarem ligados a valores religiosos apoiando se segundo Gon alves 2006 em tr s pontos na linha recta na perspectiva monumental e no 15 programa S o constru das avenidas jardins e pra as Figura 8 Os jardins aparecem como uma nova tipologia do espa o p blico e apesar de ainda pertencerem a conjuntos privados v o traduzir
145. veni ncia na l gica da economia de desloca o que lhe assiste 2 O indiv duo escolhe a sua localiza o ideal no confronto das caracter sticas pretendidas dimens o pre o da casa com a situa o mais vantajosa em termos de custos de desloca o Este factor poder n o ser constante ao longo do tempo uma vez que oscila com as mudan as que se registam nos percursos necess rios a desloca o em fun o do aumento do raio de funcionamento quotidiano das fam lias O segundo factor explica a diferencia o das escolhas no mercado residencial em fun o da imagem onde a habita o est implantada Este conceito de imagem est relacionado com o prest gio e com a exist ncia de uma valoriza o social do espa o Tal valoriza o pode decorrer das condi es f sicas vistas sobre elementos naturais serra rio mar entre outros embora decorra essencialmente da constru o de imagens de qualifica o ou desqualifica o associadas proximidade a infraestruturas a espa os verdes a equipamentos distintivos de vistas sobre a cidade sobre o campo mas tamb m da maior ou menor dist ncia ao centro A maioria destas componentes t m directa ou indirectamente origem na ac o da administra o urban stica Tamb m segundo esta linha de racioc nio as condi es desqualificadores podem resultar da proximidade a espa os urban stica ambiental ou socialmente conotados como imagens negativas GON ALVES 2009
146. vente imediata pol tica urban stica do investimento Figura 18 Factores determinantes da forma o do pre o do solo urbano A microlocaliza o categoria que permite explicar a diferen a entre o pre o unit rio de uma parcela e o pre o m dio da zona constitu do por diversos factores que est o relacionados com as caracter sticas intr nsecas do im vel e com a sua envolvente imediata Esta factores podem ser subdivididos em tr s categorias 1 Associados aos custos de promo o imobili ria tais como as caracter sticas de solo e subsolo a dimens o a forma a topografia o declive e a inser o da parcela fundi ria no tecido urbano local 2 Associados s caracter sticas do produto final tais como conforto da exposi o vistas visibilidade amenidades equipamentos e servi os na envolvente imediata adequa o aos requisitos presentes e previsionais do segmento relevante da procura 41 3 Associados ao risco do investimento tais como dimens o da propriedade idade estado de conserva o obsolesc ncia f sica e funcional especificidade e imagem da constru o a manter Por outro lado a macrolocaliza o categoria que permite explicar a diferen a entre o pre o m dio da zona e o pre o m dio da cidade agrupa os factores que d o express o as caracter sticas da zona incorporando os elementos da pol tica urban stica Podem ser subdivididos igualmente em tr s categorias 1 Associado

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