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administração de condomínios recém instalados - Poli

1. enug us ep zn peos zunss Id10pejnsu J0pe19b odnus elite SL 0 cL 60 cl 8c ZL LZ ZL 9Z ZLSZ clivo cleo clico elite SL 0d cl 6L cl gl VYSNIN SliLL SH9L CSL ZLY LIZER clicl Sl LL cl OL SL 60 SL 80 SL ZO lt L 90 cL S0 c yO C LEO SL cO Z LO viva ONY SJN 30A OV NILNNVI OIANJONI V ILVINOD 3a SO LNIWVdINOI SON SOdVZINVIS SILSIL 148 o de iros Conserva tos para Bombe imen Check List de Proced rio r ANEXO M Formul Equipamentos agsuods y oJsquog SJQVAYISJO oxn Sp ney o seuoradsu soq01 9 SUBIS ep seajeuigs Jeuo dodsu BIDUPBJS wg Op se1aojog Jeuoldedsu josaip op og ipay Jeuold9dsu og usjnueu enbe p sexig Jeuoidedsu og usjnueu ojobso ap equiog 1euop dsul esmuid ogdezipeuis seinpeydo sejou ap LuabejnboH oBo euoo seod Jeuolosdsu ojosgns erDugBio w ap epeoso Jeuolosdsu ouas epua LIS p Epeoseo Jeuoldedsu e120S enug LIS Op Epeoso Jeuo 9sdsu eINnLegoo JeuolDedsu og us nueu jongjod enpe op equog Jeuoidedsu eIDUgBISUIS p OB BUILUN Jeuo Dodsu srediound senaja OIpugoUI Sp Sequiog Jeuo dedsuI sejueJpIy sop ezedum eInjuid SOLgSsS9P sejueIpiy Jeuoj9edsu seJojunxe sop ez dw
2. 9 Hidr metrosi E individuos ERR U L Hidr netro Gera Couna de Reraique t amp lhento o Reservat rio Inferlar sad o ai 1 lt a j u E Figura T Saia de Medi o inawidualizada com hidr metros localizados no comeram Fonte BUSSOLO 2010 Por fim conclui se que cuidar do consumo de recursos uma responsabilidade do gerente de facilidades em mbito social e vai de encontro com as tend ncias de gest o discutidas mundialmente O mesmo se aplica medi o de energia Tendo um controle do consumo das unidades o gerente pode alertar o usu rio de uma determinada unidade sobre eventual desvio no seu padr o de consumo levando a percep o de qualidade dos usu rios sobre a presta o de servi os da gest o a um patamar mais elevado Desse item podem ser objetivamente relacionadas as seguintes a es a Criar formul rio para registro e controle do consumo de gua e energia el trica Anexo J pags 142 143 b Criar rotina de anota o di ria das leituras dos medidores preferencialmente no mesmo hor rio c Criar rotina de verifica o dos sistema de abastecimento e reservat rios de gua relatando as inconformidades e medidas necess rias d Implantar sistema de leitura em tempo real dos 76 consumos de gua e energia el trica e Planejar a instala o de medidores de gua e energia el trica por set
3. Cadastro do Condom nio no Sindicato Patronal Construtora e ou incorp N o h N o h Atestado de Instala o de G s e Instala es Hidr ulicas Construtora e ou Incorp S ndico e ou administradora A cada ano Atestado de Instala es El tricas Construtora e ou Incorp S ndico e ou administradora A cada ano Atestado SPDA Construtora e ou Incorp S ndico e ou administradora A cada ano Medi o hmica com terr metro calibrado e aferido pelo INMETRO Construtora e ou Incorp S ndico e ou administradora A cada 5 anos para residenciais ou comerciais e 3 anos para edifica es com grandes concentra es p blicas 100 Programa de manuten o preventiva S ndico e ou administradora S ndico e ou administradora A cada altera o Planilha Check List de verifica o do Programa de manuten o preventiva S ndico e ou Administradora S ndico e ou Administradora A cada verifica o S ndico e ou Regulamento Interno Assembl ia de Condom nio A cada Altera o Administradora Livro de Atas de S ndico e ou N o h N o h Assembl ias Presen a administradora Livro do Conselho S ndico e ou N o h N o h Consultivo administradora Inscri o do Edif cio na S ndico e ou S ndico e ou Receita Federal CNPJ administradora administradora A cada altera
4. Nesse momento outra ferramenta da engenharia diagn stica mostra sua aplicabilidade uma vez que a auditoria dos servi os dever ser utilizada para ajustar a conformidade ou n o entre a presta o de servi o e os termos da contrata o requerendo a emiss o do respectivo laudo de auditoria dos servi os ou dos procedimentos 42 5 APRESENTA O DE DIRETRIZES PARA IMPLANTA O DE SISTEMA DE GEST O T CNICA E OPERACIONAL DE CONDOM NIOS REC M INSTALADOS Como dito anteriormente mesmo com a exist ncia de muitos profissionais experientes e empresas tradicionais no mercado de administra o condominial comum verificar a aus ncia de um plano bem definido para a etapa de implanta o de condom nios causando transtornos aos usu rios e gerando uma s rie de conflitos que poderiam ser contornados especialmente os decorrentes da car ncia de informa es t cnicas que deixam de ser inspecionadas analisadas em seus fundamentos A seguir o autor prop e um roteiro para a implanta o de forma que os gestores tenham informa es b sicas e objetivas todas compiladas numa s base que os auxiliar no processo O trabalho direcionado para gestores cuja responsabilidade seja a de operar o condom nio portanto voltado para a parte operacional deixando de lado as quest es administrativas e financeiras partindo da premissa que esse trabalho j foi apresentado na Assembleia de Instala o e j foi providenciado pela administra
5. Limpeza 4 7 Carpete Tapetes Piso Ser necess rio a contrata o de servi o de polimento do Piso 4 8 Cantos wiris m gt 4 9 Vasos lt gt 410 Cestos de Lixo 4 11 Ilumina o 4 12 413 Acessibilidade Vigilantes Controle de Acesso 4 14 5 Elevadores Outros Interfone ver com a Seguran a Ser necess rio a contrata o de servi o de polimento das paredes m rmores Carro 1 interfone n o funciona com a central de seguran a Carros 2 3 4 e 5 interfone com volume muito baixo Ilumina o Carro 3 possui uma l mpada queimada Nivelamento Limpeza do trilho do elevador Limpeza do painel e das paredes do elevador Luzes indicadoras de pavimentos botoeiras Paredes e Portas 5 8 Piso 5 9 5 10 Outros Casa de M quinas Ilumina o Limpeza niv gt wm gt gt wW mn mn Programar limpeza no ch o das escadas a cada 30 dias L mpadas soltas no local 2 Painel Carro 1 esta queimado Aguardando troca da Thyssen n 149 150 6 Hall Andares T picos 1 ao 19 Servi o e Subsolos Paredes Ilumina o incluindo emerg ncia Piso Limpeza Pintar ou limpar parte do teto do hall do 3 andar a Luzes de pavimentos noas Shafts Portas 6 9 Sinaliza o Programar pintura do hall da rea de servi o Aguardando aprova o D U gt D W gt Colocar outr
6. elabora seu pr prio plano de conting ncias PROCEDIMENTOS EM CONTING NCIAS FALTA DE ENERGIA ELETRICA TE mi LI RR 11 RS Objetiva E statetecar respocegeess e maganga de a es necessarias para esperto de fatia de emerga ag Cora o reinig E queres ara Ma c pretne rm da tet do vens n cao vimie negam eetet a veda ado mus a ALA pum so sm to ne meu e dos quant um Prado Eletricistas 9099 0090 heca TG Arametra o Gamnia de Maninho Cai TENEO Nextel 93995039999 Poa dra Tirar a re e rr e ATT AO O OT A Pa I SELETORA PARTIA ALTURA TICA para GERADOR FAA 4 MEILNTOR Contas SEEM TE A GERADOR Sapanisor C l 90909 9920 Memeruira o Garnie Operacora Cet EORR Bagair 1 OS Operacional D Livro de RAegiitros 3 Errail EQUIPAMENTOS DE SEGURAN A trice de Prosa o Sapato de Seguran a Lives Baisries 145 PROCEDIMENTOS EM CONTING NCIAS RETORNO DE ENERGIA EL TRICA Secas ALI comentaram cremerara peroverrcaca ro tecen teretane Pia mwin iaaa aia ds PIO i PAARE DA CHAVE DE TRAMBPER NCIA META Ig 31 enus TRE nes tis postrer jrw a a o To Toto a Tin a SELETO M EINST AA DEDE CHAVE DE TRANSFER NCIA DA CONCESSION RIA Desge t cm rr manner Gmie ecora cispurtor da Sye o US Plarm o Eletresetas 2990 9090 Karie SHEHE Supana Cel 90909 990 Adrinstra o Sente de Marunar o Cet IERTE Adrenistra o Gwena Operaciona
7. o ou em grandes grupos de reas Isso permite o controle do consumo setorizado e em caso de eventual desvio no padr o o gerente saber exatamente onde atuar Al m disso a medida auxilia o gerente a planejar redu es de consumo com a es pontuais adotando a a o necess ria para cada rea Deve existir tamb m uma rotina de verifica o do sistema de abastecimento e reservat rios de gua para acompanhar o abastecimento e a normalidade do funcionamento dos equipamentos relacionados A medida visa prevenir eventuais falhas em equipamentos do sistema que possam comprometer o abastecimento de gua Como exemplo pode se citar uma bomba de recalque que est inoperante e compromete o abastecimento ou ainda o caso de uma boia de um reservat rio de gua que venha a travar aberta e n o interromper o abastecimento mesmo ap s do reservat rio j cheio fazendo a gua excedente se esgotar pelo ladr o do reservat rio Mesmo identificando o desvio atrav s do controle no consumo o gerente pode demorar at dias para identificar o ponto gerador do problema 71 Em casos de edif cios com leitura de gua individualizada por unidade recomenda se tamb m a leitura e acompanhamento do consumo das unidades Desvio no padr o de consumo das unidades pode ser sinal de vazamentos que podem trazer danos maiores edifica o e aos usu rios Al m disso estudos mostram que ao individualizar o consumo de gua os usu rios pa
8. o e acompanhamento da periodicidade de atendimento dos mantenedores contratados Em edifica es fora do per odo de garantia legal a inspe o predial pode auxiliar o gerente na identifica o das anomalias e falhas de manuten o al m de direcionar a a o do gerente atrav s da 86 indica o das recomenda es t cnicas simplificadas de interven o e listagem de prioridades de interven o e hierarquizando as interven es em cr ticas regulares ou m nimas 5 3 2 8 1 Rotinas de Verifica o As rotinas de verifica o do funcionamento dos sistemas prediais ser o mais ou menos aprofundadas de acordo com o tipo e porte do empreendimento e sua periodicidade ser determinada pelo uso e tipo de ocupa o Tamb m s o conhecidas por Rondas na Inspe o Predial Ressalta se que como destacado anteriormente o s ndico como respons vel legal pelo condom nio est sujeito responder civil mente por dano moral ou patrimonial causado a terceiros em raz o de ato do pr prio imputado de pessoa por quem ele responde ou de fato de coisa ou animal sob sua guarda ou ainda de simples imposi o legal Portanto garantir o normal funcionamento da edifica o atrav s de verifica es rotineiras imprescind vel Cada gerente deve identificar as prioridades de seu empreendimento e determinar o tipo e periodicidade de verifica o que se faz necess rio para garantir o bom funcionamento dos sistemas prediais
9. o social O condom nio nada mais do que a repeti o de uma sociedade qualquer por m em menor escala O que pode ser constatado comparando o com uma sociedade espec fica um pa s por exemplo no condom nio existe um s ndico que reproduz a figura do Poder Executivo uma Assembleia Geral que representa o Poder Legislativo um Conselho que fiscaliza contas como um Tribunal de Contas ou como o Minist rio P blico por exemplo e auxilia o s ndico em suas decis es Da mesma forma h em todo esse corpo diretivo figuras que equivalem ao Poder Judici rio j que aplicam puni es frente ao descumprimento de normas deliberam sobre a permiss o ou n o da execu o de obras altera es e outros diversos assuntos Enfim o condom nio uma micro sociedade que repete em escala menor uma s rie de situa es vivenciadas em termos globais Nesta esteira natural transpor da Constitui o Federal ao micro sistema a necess ria observa o da fun o social da propriedade Trazendo o conceito para o objeto do presente trabalho fica claro que a administra o predial precisa executar suas atividades com vistas a garantir que n o haja impactos negativos para a micro sociedade em quest o ou para seu entorno Devendo ser observadas quest es como ru dos emiss o de gases e poluentes desperd cio no consumo de recursos naturais seguran a na utiliza o das instala es uso e distribui o de drogas uso das un
10. Co 30002760 Meats QIO LErEa EQUPAMENTOS DE SEGURAN A nios de Paniai Sapato de Seguran a Luvas inclantes 146 PROCEDIMENTOS EM CONTING NCIAS FALTA DE AGUA Obiutivo Eades rcaceradroam a mestria de scias mecmen rias ara evento Wila de gua no Crrvteriras me aaa was no ques FP 1 m aorta da neduasta Ver Sa ereto aca armado Emmu VOUE e OE ns na pomsalea ras ves dous da pensado Sig Mi FIG 3 BOMBAS DE NECA QUE HO 3 PAINEL DE CONTROLE PRIA NELDUTOMAR OE DAS JOnAS DE PRESS O DOS ANDARES PRESSURZA O Plami o Her uioos 9595 5359 Meia THERE Adrinetra o Gerente de Moruiea o Cel SEEERERRA Neste UU GATOSOS PRIDE Secar eo A tc EQUIPAMENTOS DE SEGURAN A Cubos do Posta o Sapato da Seguran a Luvas motastos 147 tos de Combate a Inc ndio ipamen dos Equ ica o tro da Veri IS Reg rio para r ANEXO L Formul ogena sqo IeM ejueJodou ojuswedinha ejuesado ojuswedinba x epusba7 OB BAJSSTO opdus jnueiy opeBaJvoua OJSIA JOPEU9P1009 OP OJSIA JOPeJSIUIWPY OP OJSIA sepeoso sep ogdeuiunI siey sop ogdeuiuwn Olivia s o d 9 y opdeuI un sojosqns otdeuiunI epeuejdsa opdeuiwn 9 4 ejeoseo sep ezedu TVNYNAS Das jeus yeaiq ON WoS ewa S S Ye91q ON BIUOJ9 9 Xe91q ON Way 281q ON TVNIZNINO UIOS SP EUISISIS
11. Durante a obra a Administra o do Condom nio representada pelos seus funcion rios e prepostos dever ter livre acesso as depend ncias da unidade a qualquer tempo para verifica o fiscaliza o e orienta o para o cumprimento do projeto aprovado e atendimento das normas t cnicas e de seguran a na execu o dos trabalhos Aos agentes de seguran a patrimonial mantidos no edif cio tamb m caber fiscalizar o cumprimento do disposto nestas normas Qualquer irregularidade execu o em desacordo com o projeto inobserv ncia das normas t cnicas e de seguran a ou execu o desrespeitando hor rios etc dever ser sanada no prazo estabelecido pela Administra o do Condom nio Em caso do n o atendimento das solicita es da vistoria a Administra o do Condom nio poder determinar a paralisa o das atividades O n o cumprimento da determina o pela equipe executando a obra poder ocasionar a retirada da mesma e embargo total da obra sem preju zo das medidas e san es previstas em Regulamento Interno Conven o de Condom nio e Legisla o pertinente A obra s poder ser liberada ap s cumprimento da determina o solicitada 9 REGRAS DE CONVIV NCIA E SEGURAN A DURANTE A EXECU O DE OBRAS N o ser permitida a coloca o de ca ambas nas reas comuns do edif cio sendo que o entulho gerado dever ser ensacado recolhido e armazenado na unidade aut noma at o correto descarte
12. eBieo epepijea ejenbns 91987 saiozunx seuo 9edsu Qusupso0Jd ep L10 ope ays opuenb X No uspio us Opn efejso oseo A OxIege ejSqe eu IEE SOJSQUIO Sp SOJUGUIIP9901d SIT NI9UD ANEXO N Formul rio Rotinas de Verifica o Geral Gerente EDIF CIO Vistoriador Data de Inspe o REAS PRINCIPAIS DO EDIF CIO 1 Estacionamentos Dep sitos Subsolos 02 05 2014 Condi es do piso leo buracos lombadas etc 1 1 1 2 Drenos Ralos Vazamento de leo no teto do 2 subsolo Instalar novos ralos em todos os subsolos 14 pe as Pintura de piso e faixas de demarca o de vagas reas de inc ndio protegidas por extintores Necess rio lavar estacionamento para verificar os pontos a serem pintados Sinaliza o das vagas Sinaliza o das colunas e quinas Pintura em geral Necess rio estancar vazamentos nos subsolos para pintar os pontos cr ticos Ilumina o Pintar pontos onde foram retiradas as lumin rias dos subsolos Cestos de lixo Grelhas Limpeza geral Outros goteiras manchas cancelas etc 21 Apar ncia geral e limpeza Limpar luz de emerg ncia dos bombeiros nos subsolos Limpar galhos de rvores bitucas de cigarro papel o pl sticos folhas etc 2 2 Folhas secas e plantas mortas 2 3 rvores 2 4 Irriga o 2 5 Bitucas de cigarro Verificar poss
13. inser o da l gica industrial e urbana A migra o de pessoas de todo o pa s para os grandes centros criou desequil brio entre a demanda e a oferta de resid ncias e espa o para sua constru o provocando uma crise habitacional Consequentemente houve um consider vel aumento na constru o de edif cios verticais visando racionalizar o uso do solo e gerar economia de escala com a compra de grandes quantidades de materiais No in cio do s culo XX j se destacavam na paisagem brasileira edif cios como o Noite 1927 no Rio de Janeiro o edif cio Martinelli 1929 em S o Paulo e o edif cio Sant Anna em Campinas SP 1929 caracterizando um novo perfil de produ o do espa o que refletia a modernidade destas cidades Anos depois surgiram os edif cios mistos compostos de resid ncias conjuntos comerciais e lojas tais como o Edif cio Copan 1951 e o Conjunto Nacional que foi implantado em partes 1956 a 1960 Com o crescimento cont nuo dos grandes centros a verticaliza o se tornou a maneira mais eficaz de atender a necessidade de moradia da popula o Muitos edif cios surgiram e com o passar do tempo novas normas foram criadas para organizar a rela o entre as pessoas e seus im veis dentro do contexto de condom nios A lei 4 591 64 Condom nios e Incorpora es e posteriormente o NCC Novo C digo Civil de 2002 tiveram papel importante nessa organiza o por m com foco voltado para as quest es
14. o do S ndico Inscri o do Condom nio no S ndico e ou N o h N o h ISS administradora Inscri o do condom nio no S ndico e ou N o h N o h Sindicato dos Empregados administradora FICAM Ficha de Inscri o do Cadastro de Manuten o S ndico e ou do Sistema de Seguran a S ndico e ou Administradora A cada ano administradora contra inc ndio das edifica es Ap lice de Seguro de Inc ndio ou outro sinistro que cause fado E S ndico e ou S ndico e ou Administradora A cada ano destrui o obrigat rio e outros opcionais administradora Rela o de Moradores S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora A cada altera o Procura es s ndico propriet rios etc S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora A cada altera o Documentos de Registro de Funcion rios do condom nio de acordo com a CLT S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora A cada altera o de funcion rio C pias dos documentos de A cada altera o de registro dos funcion rios Empresa Terceirizada Empresa Terceirizada a he funcion rio terceirizados Programa de Preven o de a o S ndico e ou S ndico e ou Administradora A cada ano Riscos Ambientais PPRA administradora 101 Programa de Controle M dico S ndico e ou de Sa de Ocupacional S nd
15. o do SLA Mesmo depois de combinado o n vel do servi o que deve ser prestado existe a possibilidade de a prestadora de servi os n o ter capacidade t cnica ou estrutura para cumprir com os par metros criados o que vai causar problemas e abalar a percep o da qualidade Assim essas conting ncias n o ser o evitadas pela ado o do SLA Nesse caso mesmo o gerente tendo se adiantado em busca da qualidade imprescind vel que haja uma avalia o constante dos pontos combinados para corrigir 40 as falhas Na verdade a avalia o cont nua dos servi os contratados uma realidade e uma obriga o do gerente Durante a fase de uso e opera o da edifica o existe outra ferramenta produzida pela engenharia diagn stica em edifica es atrav s da Inspe o Predial que poder fornecer subs dios ao gerente de facilidades para corrigir rumos no processo procedimentos e periodicidade de interven o ou ainda ajustar o plano de manuten o do condom nio Considerando que o SLA tenha sido bem definido na maioria dos caos a probabilidade maior de se alcan ar sucesso pois ir de encontro s expectativas do usu rio que receber o servi o Ser poss vel inclusive mensurar o cumprimento do que ficou acordado Nota se ent o que a ado o do conceito de SLA possibilita minimizar as parte das falhas melhorando a qualidade final da presta o de servi os com impacto na percep o do usu rio No enta
16. pr tica de um ato antijur dico cometido de forma consciente ou impensada Dessa forma no sentido de indenizar sempre que constatada uma situa o de desvio de conduta onde uma pessoa f sica ou jur dica tiver algum dever jur dico origin rio violado seja no plano material imaterial ou moral utiliza se esse instituto e portanto ocorrendo tal situa o surge a responsabilidade civil o dever jur dico sucessivo de reparar O s ndico como dito anteriormente est sujeito a responder civil ou criminalmente pelos danos e preju zos originados do exerc cio da fun o resultados de sua a o culposa ou dolosa N o restando d vidas de que o descumprimento de suas obriga es pode ocasionar preju zos para o condom nio alguns de menor outros de maior dimens o 29 preciso identificar al m dos dispositivos do C digo Civil em rela o s suas obriga es no caso concreto se a atua o ocorreu conforme previsto na conven o do condom nio visto que caso eventual preju zo suportado pelo condom nio em fun o da atua o do s ndico n o encontrar base para a sua condena o na lei possivelmente a conven o ser base de regras que viabilizem seu acionamento judicial Ainda se falando sobre as atribui es do cargo de s ndico e da eventual responsabiliza o civil por preju zos causados ao condom nio Mota 2012 diz O s ndico como representante legal do condom nio possui uma gama de poderes
17. que em tradu o livre j trazendo para o assunto em pauta a integra o entre pessoas propriedades e processos Faz parte da compet ncia do Gerenciamento de Facilidades a gest o dos processos de rela o dos sistemas prediais entre si e a edifica o de maneira que os servi os prestados estejam de acordo com a constru o do local e suas finalidades Dessa forma o Gerente de Facilidades precisa se qualificar nas diversas compet ncias em que vai atuar entendendo suas fun es objetivos e funcionamento para conseguir o melhor da operacionaliza o de cada uma e consequentemente elevando a percep o de qualidade nos servi os prestados aos usu rios 16 Apesar de no Brasil n o existir forma o espec fica para esse tipo de atua o evidente que o profissional com a responsabilidade do gerenciamento de facilidades precisa ter forma o profissional adequada que o qualifique a tratar destas quest es com a responsabilidade qualidade e inova es necess rias imprescind vel que o gerente possua conhecimentos t cnicos que o permitam gerir com compet ncia e desenvolver se nas reas em que vai gerenciar buscando sempre as ltimas tecnologias dispon veis que permitam otimizar as opera es e seus custos assim como os processos dos servi os prestados Quando necess rio deve recorrer ao apoio de profissionais de terceiros para suprir car ncias de conhecimento t cnico especializado O apoio t
18. ter obrigatoriamente a aprova o do projetista de arquitetura do empreendimento ou do s ndico a crit rio deste ltimo Tais modifica es quando permitidas dever o acompanhar o padr o de acabamento do empreendimento Os acr scimos de carga el trica dever o sempre seguir o projeto original da edifica o e sua capacidade bem como dever o ser solicitados concession ria Sugere se que as empresas contratadas pelos Cond minos Usu rios para execu o de reformas e obras apresentem Ap lice de Seguro de Responsabilidade Civil ou de Riscos de Engenharia antes de iniciar qualquer tipo de interven o nas unidades aut nomas Estas empresas dever o responsabilizar se por eventuais danos rea comum do edif cio e aos bens e instala es de andares alheios aos seus causados por seus pr prios funcion rios 5 ELABORA O E FORMATA O DOS PROJETOS MODIFICATIVOS Os projetos dever o ser executados em escala 1 25 ou 1 50 conforme o tamanho de folhas padr o ABNT Associa o Brasileira de Normas T cnicas onde as pranchas n o dever o exceder o formato AO nem serem menores que o formato A3 127 No carimbo das pranchas dever o constar informa es sobre o desenho identifica o da rea unidade privativa e pavimento a sofrer interven o n mero da ART ou RRT escala data nomenclatura n mero da revis o e nome assinatura n mero de registro no CREA Conselho Regional de Engenharia Arquitetur
19. INSS e IRF Armazenamento de dados inclusive controle da cumulatividade para as informa es anuais dos recolhimentos de PIS COFINS e CSLL 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 120 Presta o de contas mensais contas ordin ria undo de reserva fundo de obras fundo de custeio do 13 sal rio etc com elabora o de demonstrativos de pagamentos de despesas e de recebimentos das cotas dos devedores de cotas e balancete geral contendo a posi o financeira do m s Confec o das pastas de presta o de contas mensais Controle da remessa e devolu o das respectivas pastas Elabora o das respostas s d vidas e coment rios consignados pelo Corpo Diretivo nos Termos de Verifica o de Contas que capeia a presta o de contas Elabora o de balancetes anuais para apresenta o na assembleia Geral Ordin ria Disponibiliza o dos balancetes e demais demonstrativos financeiros na INTERNET Gest o dos contratos coletivos de TV por assinatura confer ncia das faturas cobran a e controles das baixas Gest o da conta corrente banc ria exclusiva do Condom nio Acompanhamento dos investimentos feitos pelo Condom nio no mercado financeiro Obten o de Certid o Negativa de D bitos de Tributos e Contribui es Federais 3 2 1 4 Gest o de Assuntos Jur dicos D Om dao 60 IM Atualiza o permanente da legisla o que envolve a administra o de Condom nios Consultoria tribut
20. economia Controle de Ocupa o conhecer a forma de ocupa o e uso da edifica o bem como a quantidade de usu rios permite direcionar e organizar os servi os condominiais al m de auxiliar na provis o de recursos e na seguran a do edif cio Planos de Conting ncias principalmente no in cio de opera o dos sistemas prediais comum se verificar falhas em seu funcionamento al m de interrup es no fornecimento de 10 energia abastecimento de gua entre outros O gerente deve ter de forma clara as medidas e a es que ser o adotadas nesses casos visando minimizar o impacto negativo que essas situa es causam na rotina de uso do edif cio 10 Manuten o criar um plano de manuten o e rotinas de controle da execu o da manuten o dos sistemas e instala es prediais vai ajudar o gerente a reduzir as conting ncias e garantir que a edifica o mantenha o desempenho proposto em projeto melhorando seu uso no decorrer de sua vida til O plano de manuten o deve ser desenvolvido para as edifica es com base na NBR 5 674 da ABNT Quando poss vel salutar a contrata o de servi os de engenharia diagn stica para desenvolv lo com propriedade j que o assunto envolve conhecimento t cnico especializado 11 Rotinas de Verifica o para garantir que a edifica o esteja sempre em condi es ideais de uso necess rio que o gerente crie rotinas de verifica o abordando divers
21. es tecnol gicas e exig ncias do pr prio mercado imobili rio para os respectivos produtos dispon veis e em uso regular O Programa de Manuten o deve ainda ser desenvolvido observando um planejamento anual de atividades inclu da tamb m a Manuten o preventiva al m das demais tipologias de manuten o disposta na NBR 5674 De acordo com a norma a estrutura do plano deve considerar uma estrutura que contemple atividades essenciais de manuten o sua periodicidade respons veis pela execu o documentos de refer ncia refer ncias normativas e recursos necess rios todos referidos individualmente aos sistemas e quando aplic vel aos elementos componentes e equipamentos ressalta se tamb m a necessidade da exist ncia da respectiva previs o or ament ria anual e a previs o de recursos para a realiza o se servi os futuros Assim o planejamento propriamente dito a escala de prioridade entre os diversos servi os de manuten o previstos a periodicidade e os procedimentos de interven o especialmente conforme o porte da edifica o ou segundo os sistemas construtivos espec ficos vai demandar conhecimento t cnico especializado ou habilita o profissional comprovada dos intervenientes terceiros que auxiliar o o gerente nas quest es afetas manuten o predial das edifica es Seguir o estabelecido na nova vers o da NBR 5674 atualizada certamente favorecer ao gerente da manuten o predia
22. etc Controle e cobran a dos alugueis pelo uso do sal o de festas de churrasqueira gazebo etc Dilig ncias junto concession rias de servi os p blicos cart rios e reparti es p blicas para obten o de parcelamentos certid es etc 3 2 1 2 Gest o de Recursos Humanos Para Funcion rios N o Terceirizados 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Recrutamento de funcion rios Sele o de funcion rios com pesquisa cadastral Admiss o e procedimentos de registro Contrato de experi ncia Treinamento de funcion rios interno e externo com realiza o de cursos palestras etc Atualiza o das fichas de registro dos funcion rios Atualiza o das carteiras profissionais Preenchimento de declara es para fins de concess o de aposentadoria Preenchimento da Rela o de Sal rios Contribui o para fins de concess o de benef cios a a N 21 28 29 30 3 118 Preenchimento de Atestado de Afastamento do Trabalho para fins de concess o de aux lio doen a Preenchimento da CAT Comunica o de Acidente do Trabalho para fins de concess o de aux lio acidente Formaliza o de advert ncias disciplinares CAGED Cadastro Geral de Empregados e Desempregados Confec o atualiza o do quadro de hor rio de trabalho Escala de revezamento e de f rias elabora o e controle Sal rio fam lia controle concess o Controle das horas extraordin rias com
23. nios tamb m recolhem 8 de FGTS e 1 de PIS sobre a folha de pagamento 2 Legisla o Estadual S o v rios os instrumentos regulat rios estaduais que afetam os condom nios entre os principais est o Decreto n 46 076 de 31 08 2001 Institui o Regulamento de Seguran a contra Inc ndio das edifica es e reas de risco e estabelece outras provid ncias nesse decreto que se estabelece a necessidade de revalida o peri dica do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros AVCB Tanto para condom nios residenciais como para comerciais o AVCB deve ser renovado trienalmente Lei n 3 718 de 19 01 1983 Institui a vigil ncia sanit ria de gua utilizada para consumo humano mediante a obrigatoriedade de an lises peri dicas de amostras colhidas em estabelecimentos de ensino hot is restaurantes lanchonetes padarias bares e similares hospitais sanat rios maternidades ambulat rios estabelecimento de assist ncia m dica de urg ncia e similares estabelecimentos industriais e comerciais em geral edif cios de apartamentos de escrit rios e similares clubes e outros locais de recrea o conjuntos habitacionais e acampamentos de trabalho outros estabelecimentos de frequ ncia ou uso coletivo a crit rio da autoridade sanit ria Decreto n 12 342 de 27 09 1978 Aprova o Regulamento a que se refere o artigo 22 do Decreto Lei n 211 de 30 de mar o de 1970 que disp e sobre normas de promo o preserv
24. o do sistema de seguran a contra inc ndio manuten o el trica das reas comuns manuten o das bombas de recalque e gua servida paisagismo desinsetiza o limpeza de po os de gua servida limpeza dos reservat rios de gua pot vel e brigada de inc ndio Estes itens ter o in cio de forma escalonada e de acordo com as necessidades preferencialmente sempre na forma preventiva Ser retirada da obra toda pessoa estando ou n o a servi o da obra que estiver alcoolizada que promover arrua a furtar ou ocasionar algum dano s instala es do edif cio ou a terceiros ou que a ju zo da Administra o do Condom nio tenha presen a julgada inconveniente Comunica es Administra o devem ser realizadas por escrito via formul rios padr o Os casos omissos ser o objeto de an lise e delibera o do S ndico 134 ANEXO G Procedimentos para realiza o de testes Utilizados na Detec o de Perdas F sicas A seguir s o apresentados os testes para verifica o da exist ncia ou n o de perdas f sicas de gua no sistema hidr ulico de uma edifica o propostos por Gon alves 2007 1 Testes Expeditos 1 1 Testes para detec o de vazamento em alimentador predial O alimentador predial a tubula o em geral enterrada que leva a gua da rede p blica hidr metro at o reservat rio Em geral pela press o elevada da gua pequenas fissuras no alimentador predial podem implicar signif
25. o que est o acostumadas a usar o espa o por achar que o edif cio ainda est em obras acabam ocupando o espa o que seria para visitantes do edif cio H casos em que propriet rios colocam ali suas ca ambas necess rio providenciar para essa rea uma forma de restringir o acesso de ve culos tais como correntes postes de a o entre outras provid ncias que ser o removidos para acesso ap s verifica o do motivo do uso do espa o 60 necess rio criar um resumo das Normas em vigor e deixar na portaria recep o bem como treinar os agentes sobre seu conte do Isso permitir identificar rapidamente se o motivo do acesso naquele momento espec fico atende ao disposto nas normas e mesmo antes de acessar a edifica o orientar o usu rio sobre os procedimentos H ainda outras ferramentas importantes que a recep o portaria deve ter disposi o Uma rela o de telefones teis contendo n meros de contato do gerente predial s ndico conselheiros administradora respons veis das empresas de seguran a e limpeza respons veis ou central de atendimento das empresas mantenedoras dos elevadores port es bombas e interfonia pol cia SAMU Corpo de Bombeiros hospitais da regi o entre os principais Essa rela o conforme o empreendimento for amadurecendo pode conter telefones de servi os b sicos da regi o como encanador eletricista chaveiro servi os de pintura e pequenos reparos farm c
26. os p blicos da administra o direta e indireta bem como tamb m os rg os dos Poderes Legislativo e Judici rio que tem funcion rios regidos pela CLT Foram criadas a partir da lei N 6 514 de 1977 o que lhes confere o car ter obrigat rio A lei alterou o Cap tulo V T tulo Il da Consolida o das Leis do Trabalho CLT relativas Seguran a e Medicina do Trabalho Ainda nessa linha existem tamb m as Instru es T cnicas do Corpo de Bombeiros Estas instru es s o verificadas na elabora o de projetos de combate a inc ndio das edifica es e t m car ter obrigat rio j que se n o observadas impossibilitam a valida o e ou revalida o do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros documento obrigat rio no Estado de S o Paulo cuja aus ncia pode levar at a interdi o do im vel conforme Decreto n 46 076 de 31 08 2001 No Anexo C pag 105 apresenta se uma rela o com as principais normas regulamentos e instru es comumente utilizados para desempenho da administra o predial sem a pretens o evidentemente de esgotar o assunto 3 2 Administra o Segundo a Lei 4 591 64 em seu art 22 e NCC art 1 347 para administrar o condom nio ser eleito um s ndico A este cabe a responsabilidade de gerenciar e executar todas as atividades administrativas financeiras e operacionais do condom nio Essa mesma legisla o Lei 4 591 64 art 22 2 e NCC art 1 347 8 2
27. permite ao S ndico delegar as fun es administrativas a pessoa de sua confian a 24 comum ent o que exista a figura da administradora de condom nios empresa especializada no assunto que far a pedido do s ndico a administra o do condom nio Dessa maneira sempre houve o entendimento de que o S ndico n o precisaria ter conhecimentos t cnicos para assumir a posi o j que a administradora especialista em administra o condominial e conduziria todo o processo Entretanto h de ser registrado que o atendimento das Administradoras s necessidades t cnicas de respaldo ao S ndico ficam aqu m da demanda Dessa forma necess ria a contrata o de servi os de apoio t cnico para desenvolvimento de laudos e relat rios das diversas modalidades da engenharia sempre que necess rio para embasar as decis es do s ndico Ainda hoje n o h consenso na defini o de quais atividades ser o assumidas pelas administradoras e quais ser o assumidas pelo S ndico Segundo a AABIC Associa o das Administradoras de Bens Im veis e Condom nios as fun es da administradora de condom nios s o divididas em 4 partes a Gest o Administrativa b Gest o de Recursos Humanos para funcion rios n o terceirizados c Gest o Financeira e d Gest o de Assuntos Jur dicos A rela o organizada pela AABIC confirma a aus ncia de respaldo t cnico operacional j que em momento algum a extensa lista fa
28. pois esta nova sistem tica deve ser aprovada pela maioria dos cond minos o custo da adapta o necess ria para medi o individualizada por apartamento nem sempre acess vel a todos o projeto para nova concep o hidr ulica pode ser mais oneroso dependendo da complexidade do sistema predial necessidade de empresa especializada para execu o da obra desenvolvimento de novo modelo para leitura dos hidr metros e faturamento das contas pela companhia de saneamento inc modos aos moradores como o tempo de dura o da execu o e interven es na estrutura do apartamento gerando poeira e barulho Na vis o do autor independente dos obst culos encontrados e das dificuldades t cnicas existentes a implanta o do sistema s traz benef cios uma vez que a redu o do consumo global da edifica o colabora n o s com a micro comunidade em quest o mas com a comunidade global j que trata se de recurso finito e precioso para a vida humana Bussolo 2010 apresenta algumas figuras do esquema de medi o individualizada de gua em edifica es cuja instala o do hidr metros pode ser feita no pavimento t rreo no pavimento cobertura em pavimentos intercalados ou em cada pavimento cont m seus medidores Abaixo mostra se a forma comumente encontrada que tem a instala o dos medidores no pavimento t rreo 15 Reservat ri Superlor Coluna de Distribui o Ea
29. que a equipe administrativa condominial n o det m conhecimento t cnico que lhe permita proceder o recebimento da obra com vistas t cnicas que o 43 assunto requer Al m disso possibilita a confer ncia de toda a documenta o t cnica legal administrativa e de manuten o para o acervo de documentos da edifica o Somente ap s a assembleia de instala o na qual dever ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secret rio estabelecidos que o condom nio estar institu do Com isso o condom nio poder requerer o n mero de inscri o no CNPJ Cadastro Nacional da Pessoa Jur dica contratar funcion rios abrir conta banc ria entre outras medidas A assembleia por maioria simples de votos pode se recusar a instalar o condom nio em tr s situa es se o empreendimento n o estiver em condi es de habitabilidade se as chaves n o tiverem sido entregues apesar de as unidades estarem quitadas ou se o habite se do im vel n o tiver sido disponibilizado Em todos os casos a consequ ncia para essa recusa pode ser perigosa A n o instala o do condom nio fator impeditivo para o in cio da cobran a da taxa condominial impossibilitando a chegada de novos moradores uma vez que o pr dio n o ter eleito seus representantes legais e nem ter sua estrutura montada portaria limpeza zelador etc Para os demais problemas salutar a instala o do condom nio e o recebimen
30. ria fiscal e trabalhista Emiss o de notifica es extrajudiciais e judiciais Assessoria na altera o da Conven o de Condominio Assessoria na elabora o de Regimentos Internos Assessoria na assinatura de contratos de presta o de servi os de terceiriza o de loca o de espa os etc A es e acompanhamento da cobran a judicial dos devedores de cotas Emiss o de relat rios peri dicos abrangendo o andamento das a es Acompanhamento das a es trabalhistas c veis e tribut rias Acompanhamento das a es propostas em Juizados Especiais 121 ANEXO E Fun es e Atribui es do S ndico conforme art 1 348 do C digo Civil Como respons vel pelo gerenciamento e preserva o do condom nio cabe ao S ndico uma s rie de fun es e atribui es o que se verifica no artigo 1 348 do C digo Civil Art 1 348 Compete ao s ndico convocar a assembleia dos cond minos Il representar ativa e passivamente o condom nio praticando em ju zo ou fora dele os atos necess rios defesa dos interesses comuns III dar imediato conhecimento assembleia da exist ncia de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condom nio IV cumprir e fazer cumprir a conven o o regimento interno e as determina es da assembleia V diligenciar a conserva o e a guarda das partes comuns e zelar pela presta o dos servi os que interessem aos possuidores VI
31. 245 Execu o de pintura em edifica es n o industriais Esta Norma fornece as diretrizes para a execu o de pinturas em edifica es n o industriais aplicadas aos diversos substratos indicando os sistemas de pintura adequados NBR 13 321 Membrana acr lica para impermeabiliza o Esta Norma fixa os requisitos m nimos exig veis para membrana acr lica monocomponente base de pol meros acr licos termopl sticos em dispers o aquosa destinada a impermeabilizar as superf cies que devem ficar expostas s intemp ries sobre as quais limitado o tr nsito para manuten o eventual NBR 13 523 Central de g s liquefeito de petr leo GLP Esta Norma estabelece os requisitos m nimos exig veis para projeto montagem altera o localiza o e seguran a das centrais de g s liquefeito de petr leo GLP com capacidade de armazenagem total m xima de 1 500 m3 para instala es comerciais residenciais industriais e de abastecimento de empilhadeiras NBR 14 037 Manual de opera o uso e manuten o das edifica es conte dos e recomenda es para elabora o e apresenta o Esta Norma estabelece os requisitos m nimos para elabora o e apresenta o dos conte dos a serem inclu dos no manual de uso opera o e manuten o das edifica es elaborado e entregue pelo construtor e ou incorporador conforme legisla o vigente NBR 14 570 Instala es internas para uso alternativo dos
32. 7 195 Cores para seguran a Esta Norma fixa as cores que devem ser usadas nos locais de trabalho para preven o de acidentes identificando os equipamentos de seguran a delimitando reas e advertindo contra perigos NBR 9 050 Acessibilidade a edifica es mobili rio espa os e equipamentos urbanos Esta Norma estabelece crit rios e par metros t cnicos a serem observados quando do projeto constru o 112 instala o e adapta o de edifica es mobili rio espa os e equipamentos urbanos s condi es de acessibilidade NBR 10 152 N veis de ru do para conforto ac stico Procedimento Esta Norma fixa os n veis de ru do compat veis com o conforto ac stico em ambientes diversos NBR 14 350 Seguran a de brinquedos de playground Parte 1 e 2 A parte 1 da ABNT NBR 14350 estabelece requisitos m nimos de seguran a que visam evitar os perigos apresentados por equipamento para brincar projetados para instala o permanente ao ar livre sem sistema motriz A parte 2 da ABNTNBR 14350 estabelece diretrizes para a elabora o de contrato para aquisi o fornecimento de equipamento de playground NBR 16 083 Manuten o de elevadores escadas rolantes e esteiras rolantes Requisitos para instru es de manuten o Esta Norma especifica os elementos necess rios para a prepara o das instru es de opera es de manuten o como apresentado em 4 1 que s o fornecidas para as n
33. Formata o dos Projetos Modificativos 1 Aqui se detalha como a administra o quer receber as informa es para an lise em qual escala quais informa es o projeto deve ter em quantas vias devem ser entregues como relacionar as normas seguidas em sua elabora o F Carga Descarga e Transporte de Materiais 1 Detalhar hor rios forma medidas de seguran a e controle medidas de prote o das instala es prediais quais materiais podem ou n o podem ter acesso ao edif cio e como esses materiais devem ser transportados 2 Reiterar que a responsabilidade pela limpeza das reas comuns do respons vel pela obra e que n o permitido que entulho ou qualquer material seja armazenado ou deixado em reas comuns 3 Informar se h uma pol tica espec fica para uso de ca ambas detalhando local hor rios de entrega e retirada prazos entre outras exig ncias 4 Informar detalhes t cnicos da edifica o tais como carga m xima permitida nas lajes dimens es das cabines dos elevadores dimens es das portas entre outros G Hor rios de Trabalho e Execu o dos Servi os 1 Aqui informam se os dias e hor rios permitidos para execu o de atividades dentro das unidades 55 2 Reiterar as medidas de seguran a exigidas detalhando quest es envolvendo uso das instala es el tricas uso de material inflam vel ou t xico necessidade de extintores no local restringir uso de marteletes rompedores entre as prin
34. Manual do S ndico ou Manual do propriet rio NBR 14 037 da ABNT normalmente entregue pelo incorporador onde se encontra sugest es e diretrizes para o uso opera o e manuten o das edifica es visando a preserva o de sua vida util A neglig ncia na manuten o pode resultar na perda da garantia A responsabilidade pela implementa o do plano de manuten o no caso de condom nios do s ndico Nas reas privativas essa responsabilidade recai sobre os usu rios proprietparios Investimentos na manuten o dos edif cios para que apresente os efeitos esperados n o devem ser feitos de forma improvisada pois isso vai acabar por consumir recursos substanciais ao longo do tempo H estudos que indicam que os gastos com manuten o muitas vezes podem superar em muito os recursos destinados para a aquisi o inicial do im vel portanto os trabalhos de manuten o das edifica es devem ser previamente planejados sob pena de comprometimento da vida til do im vel Ressalta se que a negligencia com os investimentos em manuten o ou seu mau direcionamento podem trazer preju zos e a consequente desvaloriza o patrimonial Ressalta se tamb m que essa neglig ncia pass vel de responsabiliza o apura o e de aplica o de san es aos representantes legais podendo atingir propriet rios e s ndicos segundo a legisla o vigente C digo Civil e C digo de Defesa do Consumidor al m do C digo Penal Por outr
35. Resulta da pr tica de um crime ou de uma contraven o sujeitando o acusado s san es previstas em lei que podem ir desde multas a deten o pris o ou reclus o As infra es penais s o classificadas genericamente em dolosas ou culposas em fun o de ter havido ou n o a inten o do agente em pratic las Em face de tais responsabilidades imprescind vel que o s ndico possua no m nimo os conhecimentos elementares sobre o assunto que conte com o apoio de profissionais e empresas qualificadas e que os usu rios tenham conhecimento b sico sobre o conceito de condom nio e a viv ncia em comunidade sem preju zo do apoio t cnico imprescind vel para embasar decis es impondo a t cnica sobre o amadorismo da decis o leiga gerando consequentemente economia e seguran a para os cond minos 3 2 3 3 Considera es Complementares Como dito acima apesar das diversas atribui es das empresas administradoras a gest o operacional normalmente realizada pelos s ndicos e gerentes prediais Esse no ponto de vista do autor o principal ponto de gera o de problemas na administra o condominial e principalmente na implanta o de empreendimentos imobili rios j que 32 na grande maioria das vezes o S ndico eleito n o exerce a fun o utilizando t cnicas profissionais de gest o por n o ser sua rea de atua o profissional e o gerente predial por quest es de recursos financeiros nem sempr
36. a elabora o implanta o e treinamento do cronograma de limpeza espec fico da edifica o b Determinar SLAs para reposi o de funcion rios em casos de faltas e atrasos periodicidade m nima para visitas de supervis o e reciclagem de treinamento dos procedimentos de limpeza c Criar formul rio para registro das ocorr ncias de faltas e atrasos e controle dos treinamentos d Implantar relat rio das vistas de supervis o e Criar controle de verifica o dos EPIs f Criar rotina de verifica o dos equipamentos profissionais de limpeza e suas condi es 64 5 3 2 5 Utilidades Desde o princ pio da humanidade o homem sempre procurou adquirir suas propriedades e se firmar em reas com solo f rtil e abundante em recursos naturais O desenvolvimento humano e industrial bem como o crescimento populacional trouxe uma necessidade maior de dispor dos recursos naturais tais como solo e a gua Com o passar do tempo foi necess rio que o homem se adaptasse s novas exig ncias principalmente a novos direitos Assim a legisla o brasileira com o passar do tempo passou a ter novas perspectivas sobre a propriedade at a chegada da Constitui o Federal de 1988 quando foi atribu do propriedade a Fun o Social como um bem estar social Vive se atualmente uma crise ambiental marcada principalmente pela interven o do homem no meio ambiente n o respeitando os limites colocados pel
37. administra o e sindico do mesmo Ap s confer ncia do material encaminhado ser fornecido Protocolo de Recebimento A apresenta o dos projetos executivos modificativos para an lise deve conter plantas baixas impressas acompanhadas dos respectivos arquivos eletr nicos cortes vistas e todos os detalhes necess rios ao perfeito entendimento das propostas apresentadas bem como memoriais descritivos contendo especifica es t cnicas e caracter sticas dos materiais a serem empregados Todos os documentos devem estar devidamente assinados pelo respons vel t cnico e acompanhados das respectivas Anota es de Responsabilidade T cnica ARTs ou Registros de Responsabilidade T cnica RRTs 124 Projetos a serem apresentados Projeto Executivo de Arquitetura de Interiores Projeto Executivo de Instala es El tricas Projeto Executivo de Instala es Hidr ulicas e Sanit rias Projeto Executivo de Instala es de G s Projeto Executivo de Ar Condicionado e Ventila o Mec nica quando aplic vel Projeto Executivo de Detec o e Alarme de Inc ndios quando aplic vel Projeto Executivo de Combate a Inc ndios por Chuveiros Autom ticos quando aplic vel Projeto Executivo de Automa o e Seguran a quando aplic vel Eventuais equipamentos ou sistemas complementares tamb m dever o ser submetidos an lise e coment rios atrav s da apresenta o de seus respectivos projetos executivos ex
38. administrar a propriedade e criar um ambiente apropriado para o uso da micro comunidade Entre suas atividades podem se destacar a contabilidade geral elabora o de or amento atendimento de chamados relat rios financeiros prepara o de reuni es gerenciamento de contratados comunica o com propriet rios coordena o das tarefas de manuten o e a aplica o das normas e leis Comparando com as atividades de gerenciamento condominial n o se nota diferen as No entanto o profissional que deseja seguir essa carreira precisa necessariamente ser licenciado e al m de cursos espec ficos passa por processo de certifica o Profissionais de Strata Management precisam ser licenciados por rg os regulat rios da rea de servi os e de Real Estate Por fim vale dizer que o usu rio espera um pacote de servi os que formado pela atua o dos gerentes dentro das caracter sticas e padr o de cada empreendimento que o que determina a base para a percep o do pacote de servi os esperado pelo usu rio Como exemplo pode se dizer que um usu rio de empreendimento comercial n o tem a mesma expectativa de um usu rio de edif cio residencial Da mesma forma um usu rio de empreendimento de alto padr o tem uma expectativa de servi o diferente da de um usu rio de um empreendimento de um padr o inferior sejam eles empreendimentos residenciais comerciais etc Quando se identifica o pacote de serv
39. administrativa tais como Fitzsimmons e Fitzsimmons Kotler e Keller Corr a e Caon poss vel mencionar Heterogeneidade os clientes s o pessoas e pessoas s o diferentes entre si querendo tratamento diferenciado Intangibilidade os servi os s o atua es e n o objetos e muitos servi os n o podem ser contados medidos inventariados testados ou verificados antes da venda para assegurar a qualidade s o intang veis por natureza e n o se pode precisar a uniformidade das especifica es de produ o Inseparabilidade ou Participa o do cliente devido ao fato do cliente participar do processo de produ o ou seja o servi o s produzido ap s sua solicita o o grau de contato entre o cliente e a empresa muito maior do que na produ o de bens Bom no caso do presente estudo administra o condominial uma das caracter sticas da presta o de servi o que se percebe claramente a intangibilidade do produto Analisando por esse aspecto n o h produ o de bens materiais al m de boletos comunicados balancetes e toda a sorte de informa o administrativa o que pode variar de uma administra o para outra sem contanto alterar sua ess ncia De qualquer maneira esses produtos s o a parte mais simples na rela o dessa presta o de servi o 38 O real produto desta rela o o atendimento das necessidades e exig ncias dos usu rios do edif cio para que eles po
40. busca por gerentes prediais mais preparados principalmente em empreendimentos mais complexos e com maior n mero de reas de uso comum de lazer ou n o sistemas prediais mais complexos e de alto custo e que disponibilizem v rios tipos de servi os entre eles salas de reuni o internet individualiza o de gua limpeza arrumadeira e lavanderia substituindo a antiga figura do zelador pelo gerente de facilidades Esse profissional deve possuir preparo suficiente para gerenciar todos os processos objetivando a 35 integra o das pessoas da propriedade e da tecnologia buscando a satisfa o dos usu rios sejam eles moradores visitantes fornecedores investidores ou vizinhos Ainda n o h no Brasil uma forma o espec fica para a rea de gerenciamento predial como na Austr lia por exemplo onde para exercer a atividade de administra o de condom nios necess rio apresentar forma o espec fica e ser devidamente licenciado Naquele pa s a atividade conhecida por Strata Management se referindo gest o de propriedades cujo dom nio compartilhado entre diversos propriet rios O Strata Manager um especialista da rea de Property Management encarregado de operar e gerenciar o dia a dia de propriedades compartilhadas de m ltiplas unidades com reas comuns e servi os comuns Esse profissional tem como obriga o trabalhar em conjunto com uma comiss o de propriet rios para manter e
41. cnico especializado na fase de uso das edifica es pode ser obtido atrav s da contrata o de Laudo de Inspe o para Recebimento de Obras at antes do in cio da opera o quando poss vel NBR 15 575E da ABNT Na sequ ncia pode se contratar o Laudo de Inspe o Predial de Manuten o para auxiliar a gerir o plano de manuten o NBR 5 674 da ABNT J na fase de uso di rio da edifica o existe o Laudo de Inspe o de Obras em Garantia para detec o de anomalias construtivas remanescentes a serem providenciadas pela assist ncia t cnica da construtora Numa fase p s garantia existe o Laudo de Inspe o Predial para realizar o check up predial e corrigir rumos no plano de manuten o ou acionar reparos junto construtora Outros laudos espec ficos envolvendo sintomas construtivos ou instala es podem ser contratados segundo as ferramentas preconizadas pela Engenharia Diagn stica em Edifica es vistorias inspe es auditorias per cias ou consultorias 17 3 CONDOM NIOS VIS O GERAL A atividade de administra o condominial envolve uma s rie de instru es normas e legisla es das quais o gerente deve ter conhecimento para desenvolver suas atividades 3 1 Legisla o e Normas Nesta fase busca se evidenciar a legisla o e normatiza o que disciplinam a gest o condominial sem a pretens o evidentemente de esgotar o assunto Seguir essas normas imprescind vel para ajudar
42. como r dios comunicadores lanternas meios de transporte etc A rela o desses equipamentos deve constar do contrato com prazo especificado para reposi o em caso de defeitos inoper ncia entre outros Um formul rio para verifica o e registro desses equipamentos deve ser criado Al m dos recursos humanos o complemento da seguran a se dar atrav s de equipamentos eletr nicos tais como sistema de alarme perimetral CFTV rondas eletr nicas etc O bom funcionamento desses equipamentos ajudar a prevenir sinistros bem como manter um registro das ocorr ncias Deve ser criada uma rotina de verifica o desses equipamentos para garantir seu perfeito funcionamento conforme modelo no ANEXO I pag 141 Desse item podem ser objetivamente relacionadas as seguintes a es a Solicitar empresa de Seguran a a elabora o implanta o e treinamento sobre os procedimentos espec ficos da edifica o b Determinar SLAs para reposi o de funcion rios em casos de faltas e atrasos periodicidade m nima para visitas de supervis o reciclagem de treinamento dos procedimentos e reciclagem dos cursos de forma o de agentes de seguran a c Criar formul rio para registro das ocorr ncias de faltas e atrasos e controle dos treinamentos d Implantar relat rio das vistas de supervis o e Determinar pol tica de remunera o atrav s de benef cios como o Vale Alimenta o f Criar rotina de verifi
43. condom nios No Anexo D pag 115 apresentada uma rela o detalhada dos itens e tarefas que comp e as atribui es da Administradora de Condom nios separados entre os quatro itens citados acima de acordo com entendimento da AABIC No entanto vale ressaltar que na extensa rela o de tarefas atividades e atribui es elencadas e mesmo na bibliografia consultada pouco se fala sobre as rotinas de opera o e as quest es t cnicas necess rias ao bom andamento da vida condominial 3 2 2 O S ndico A palavra S ndico vem do latim syndicus cujo significado agir com justi a O S ndico a pessoa que atrav s de mandato eletivo bienal permitida a reelei o tem a obriga o de cumprir e fazer cumprir as regras determinadas pela conven o de condom nio e regulamento interno al m de executar as delibera es da assembleia geral Como bem explicado por Fraga e Mello 2003 Por imposi o legal todo condom nio necessita de um s ndico que pode ser cond mino ou n o pessoa f sica ou jur dica mesmo que estranha ao condom nio sendo proibida a sindic ncia colegiada o que n o se confunde com a previs o da elei o de subs ndicos que s o meros auxiliadores daquele Fachin 2003 disse que O s ndico o administrador da situa o jur dica condominial devendo praticar os atos necess rios conserva o do bem objeto do condom nio prestar contas de seus atos perante a
44. de Conserva o de gua 2007 Dispon vel em lt http www ambiente sp gov br municipioverdeazul files 2011 11 ManualConservacaoAgua pdf gt Acesso em 10 jan 2015 94 GRA A M E A Folder do curso de MBA USP em Gerenciamento de Facilidades defini es contextuais da Poli Integra Escola Polit cnica da Universidade de S o Paulo S o Paulo 2012 GOMES Orlando Direitos reais 8 ed Rio de Janeiro Forense 1983 GOMIDE Tito L Ferreira CABRAL Jer nimo P F Neto GULLO Marco Antonio Engenharia Diagn stica em Edifica es S o Paulo Pini 2009 HAFNER A V Conserva o e re so de gua em edifica es experi ncias nacionais e internacionais 2007 Disserta o Mestrado em Engenharia Civil Programa de P s Gradua o em Engenharias Universidade Federal do Rio de Janeiro Rio de Janeiro 2007 Dispon vel em lt http www dominiopublico gov br pesquisa PesquisaObraForm do select action amp co autor 32428 gt Acesso em 10 jan 2015 HERNANDES A T AMORIM S V Avalia o quantitativa e qualitativa de um sistema de aproveitamento de gua pluvial em uma edifica o na cidade de Ribeir o Preto In SIMP SIO BRASILEIRO DE CAPTA O E MANEJO DE GUA DE CHUVA 6 2007 Belo Horizonte Anais Belo Horizonte 2007 INTERNATIONAL FACILITY MANAGEMENT ASSOCIATION Apresenta a defini o de Gerenciamento de Facilidades IFMA Reino Unido Dispon vel em lt www ifma org gt Acesso em 17 nov 201
45. de diversos segmentos portes e complexidade O trabalho tem a inten o de fortalecer a ideia da import ncia da aplica o de t cnicas de Gerenciamento de Facilidades no dia a dia da administra o predial independentemente de seu porte padr o ou finalidade A reuni o de elementos provenientes do trabalho di rio do autor e das pesquisas bibliogr ficas em diversas fontes dispon veis entre elas teses de mestrado doutorado e trabalhos acad micos artigos peri dicos e web sites consolidou o conhecimento do autor para quest es envolvendo a infraestrutura predial as demandas e tend ncias da rea e as necessidades dos usu rios internos e externos O trabalho aborda pontos que auxiliam na implanta o dos processos de opera o tais como 4 5 6 7 8 9 Documenta o gerenciar as rotinas prediais requer conhecimento de sua infraestrutura de seu funcionamento dos limites t cnicos das obriga es legais entre outros Portanto manter um arquivo atualizado com toda a documenta o pertinente imprescind vel Cria o de Manual para Obras e Reformas com a publica o da NBR 16 280 passou se a dar maior import ncia aos procedimentos de fiscaliza o e acompanhamento de obras em reformas em unidades aut nomas de forma que ter procedimentos claros para essas situa es ponto relevante na gest o operacional Recebimento de reas Comuns o gerente deve ter conhecimento das con
46. de sua complexidade e de sua infraestrutura sem olvidar a necessidade de apoio t cnico quando necess rio A elabora o do trabalho contribui com os respons veis pela administra o predial subsidiando os com informa es mais consistentes nas quest es operacionais e tamb m com usu rios que ficar o mais satisfeitos na fase de ocupa o de seus novos im veis sejam eles para fins comerciais ou residenciais A aplica o dos processos elencados deve levar a uma conviv ncia mais pac fica no per odo de implanta o onde os administradores ter o respeito e reconhecimento e os assuntos realmente relevantes para a massa condominial poder o ser priorizados O autor atrav s do presente trabalho n o tem pretens o de esgotar o assunto n o se propondo a eliminar todas as quest es envolvidas no processo de implanta o de edif cios j que esses evoluem de acordo com as necessidades de seus usu rios e com as inova es tecnol gicas e mercadol gicas N o se pretende tamb m abordar quest es subjetivas sobre desentendimentos entre cond minos compradores vendedores classes de representa o limita es or ament rias entre outros questionamentos Ser o chamados de gerente e ou gerenciadores o s ndico o gerente predial e a empresa administradora de condom nio 1 3 Metodologia A elabora o do trabalho originou se na experi ncia profissional do autor em administra o de condom nios
47. dos bens NBR 5 626 Instala o predial de gua fria projeto execu o e manuten o Esta Norma estabelece exig ncias e recomenda es relativas ao projeto execu o e manuten o da instala o predial de gua fria As exig ncias e recomenda es aqui estabelecidas emanam fundamentalmente do respeito aos princ pios de bom desempenho da instala o e da garantia de potabilidade da gua no caso de instala o de gua pot vel NBR 5 674 Manuten o de edifica es procedimentos Esta Norma estabelece os requisitos para a gest o do sistema de manuten o de edifica es A gest o do sistema de manuten o inclui meios para a preservar as caracter sticas originais da edifica o b prevenir a perda de desempenho decorrente da degrada o dos seus sistemas elementos ou componentes Edifica es existentes antes da vig ncia desta Norma devem se adequar ou criar os seus programas de manuten o atendendo ao apresentado nesta Norma Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos n o restritivos ou exaustivos a serem adaptados em fun o das caracter sticas espec ficas da edifica o NBR 7 198 Projeto e execu o de instala es prediais de gua quente Esta Norma fixa as exig ncias t cnicas m nimas quanto higiene seguran a economia e ao conforto dos usu rios pelas quais devem ser projetadas e executadas as instala es prediais de gua quente NBR 7 367 Proje
48. e funcionamento de barras antip nico destinadas s sa das de emerg ncia NBR 11 836 Detectores autom ticos de fuma a para prote o contra inc ndio Esta Norma fixa as condi es t cnicas m nimas m todos de ensaios e crit rios de comportamento exig veis a detectores autom ticos de fuma a do tipo pontual NBR 11 861 Mangueiras de inc ndio Requisitos e m todos de ensaio Esta Norma estabelece as condi es m nimas exig veis para mangueiras de inc ndio de di metros nominais de 40 mm e 65 mm e comprimento de 15 m NBR 12 615 Sistema de combate a inc ndio por espuma Esta Norma fornece diretrizes para a elabora o de projetos de sistemas fixos semifixos e port teis de extin o de inc ndios por meio de espuma mec nica assim como para a instala o inspe o teste de aprova o opera o e manuten o dos referidos sistemas NBR 12 693 Sistema de prote o por extintores de inc ndio Esta Norma estabelece os requisitos exig veis para projeto sele o e instala o de extintores de inc ndio port teis e sobre rodas em edifica es e reas de risco para combate a princ pio de inc ndio NBR 12 779 Mangueira de inc ndio inspe o manuten o e cuidados Esta Norma fixa os requisitos m nimos exig veis quanto inspe o manuten o e cuidados necess rios para manter a mangueira de inc ndio aprovada para uso NBR 12 962 Inspe o manuten o e re
49. elaborar o or amento da receita e da despesa relativa a cada ano VII cobrar dos cond minos as suas contribui es bem como impor e cobrar as multas devidas VIII prestar contas assembleia anualmente e quando exigidas IX realizar o seguro da edifica o 1o Poder a assembleia investir outra pessoa em lugar do s ndico em poderes de representa o 20 O s ndico pode transferir a outrem total ou parcialmente os poderes de representa o ou as fun es administrativas mediante aprova o da assembleia salvo disposi o em contr rio da conven o 122 ANEXO F Modelo de Manual de Obras e Reformas 1 INTRODU O O presente manual tem a finalidade de auxiliar propriet rios e locat rios no processo de aprova o de obras ou reformas nas unidades aut nomas do Condom nio XXXXXXXXXXXXX apresentando diretrizes que visam preservar a estrutura e infraestrutura predial os recursos tecnol gicos e de seguran a existentes bem como minimizar a possibilidade de problemas Este manual segue o disposto na NBR 16 280 14 e deve ser usado em conjunto com a Conven o e Regulamento Interno do Condom nio ou Normas Provis rias quando o caso com o Manual do Propriet rio e com o C digo de Obras e Edifica es do Munic pio onde o empreendimento est localizado A n o aplica o do disposto nos cap tulos abaixo compromete a vida til da edifica o e de suas instala es assim como implic
50. equipamentos eletrodom sticos coifas fornos e fog es especiais sistemas fixos de gases para supress o de inc ndio entre outros Ap s o recebimento de toda a documenta o elencada acima dever a administra o dever concluir as verifica es e emitir parecer sobre o in cio das obras em at 15 dias uteis Na eventualidade de um projeto modificativo n o implicar em modifica es em um ou mais projetos de instala es deve ser anexado a Carta de Responsabilidade por Manuten o de Instala es e Projetos declarando que os projetos n o listados ser o mantidos sem qualquer tipo de interven o Ap s aludida an lise dos projetos o respons vel pela Obra ser formalmente comunicado e fica encarregado da retirada dos documentos analisados para ci ncia e provid ncias eventualmente solicitadas Caso os diversos projetos solicitados no item 3 4 sejam entregues separadamente poder a Administra o do Condom nio prorrogar a devolu o dos mesmos at o recebimento dos ltimos projetos se verificada necessidade de compatibiliza o destes iniciando a contagem do prazo para devolu o ap s a entrega da documenta o completa 125 A fim de agilizar os processos de interven o pode ser solicitada uma aprova o parcial do projeto de arquitetura de interiores atrav s de formul rio espec fico para fins exclusivamente de demoli o e remo o de entulho Ap s a conclus o da obra deve ser solicitada
51. gases GN e GLP Projeto e execu o Esta Norma fixa as condi es m nimas exig veis para o projeto e a execu o das instala es internas de g s destinadas a operar com g s natural gn ou com g s liquefeito de petr leo glp na fase vapor com press o de trabalho m xima de 150 kpa 1 53 kgf cm NBR 15 414 Membrana de poliuretano com asfalto para impermeabiliza o Fixa os requisitos exig veis para as membranas de poliuretano com asfalto destinadas execu o de impermeabiliza es ou revestimentos com ou sem estruturante NBR 15 526 Redes de distribui o interna para gases combust veis em instala es residenciais e comerciais Projeto e execu o central de g s Esta Norma estabelece os requisitos m nimos exig veis para o projeto e a execu o de redes de distribui o interna para gases combust veis em instala es residenciais e comerciais que n o excedam a press o de opera o de 150 kPa 1 53 kgf cm2 e que possam ser abastecidas tanto por canaliza o de rua conforme ABNT NBR 12712 e 111 ABNT NBR 14461 como por uma central de g s conforme ABNT NBR 13523 ou outra norma aplic vel sendo o g s conduzido at os pontos de utiliza o atrav s de um sistema de tubula es NBR 15 572 Ensaios n o destrutivos Termografia por infravermelha Guia para inspe o de equipamentos el tricos e mec nicos Esta Norma constitui um guia para inspe o de equipamentos el trico
52. infraestrutura f sica Al m disso o trabalho apresenta um rol de normas e instru es de cunho t cnico que devem ser observadas no exerc cio da fun o conectando a necessidade de sua aplica o com as responsabilidades absorvidas pelos respons veis pela gest o Destacam se as ferramentas t cnicas propostas pela engenharia diagn stica que poder o subsidiar a decis o de s ndicos e administradores atrav s da contrata o de Laudos e Inspe es conforme consignado no corpo do trabalho As sistem ticas de a es procedimentos aqui relatados conferem aos gerentes de propriedade o desempenho de suas fun es de forma otimizada observando os aspectos t cnicos administrativos e 91 legais previstos nos diversos dispositivos pertinentes s atividades desde o in cio da implanta o condominial Trata se da cria o de um c rculo virtuoso onde o investimento de tempo e recursos gera economia de tempo e recursos Recursos humanos qualificados despendem de tempo planejando e controlando e geram economia de recursos naturais e financeiros e otimizam a opera o gerando tempo para execu o de outras tarefas A aplica o do modelo acaba por valorizar o patrim nio e mant lo sempre em conson ncia com as exig ncias de mercado As medidas de controle geram economia de gua luz recursos humanos etc e transformam o empreendimento em edifica o de baixo impacto ambiental As medidas ainda trazem a vantagem d
53. o s evolu es funcionais e tecnol gicas que ocorrem durante a vida til do edif cio A flexibilidade de um sistema depende basicamente de fatores oriundos da fase de projeto e concep o De forma geral quando o planejamento da opera o e da manuten o negligenciado como consequ ncia a flexibilidade desejada ser conseguida por meio de interven es a custos maiores do que em etapas do projeto Tal defici ncia pode ser minimizada atrav s do apoio ou respaldo t cnico de profissional habilitado na rea para suprir tal car ncia demanda 2 Confiabilidade a capacidade de permanecer em opera o adequadamente fun o das a es a que o sistema est sujeito O aumento de confiabilidade adv m do gerenciamento adequado dos sistemas prediais envolvendo rotinas de testes medi es manuten o adequada e exist ncia de planos de conting ncia bem como a qualidade dos equipamentos utilizados e 3 Gerenciabilidade a capacidade organizacional de gerir informa es que permitam atuar efetivamente sobre o sistema 15 Em um empreendimento imobili rio o Gerenciamento de Facilidades tem a fun o de garantir a opera o di ria da propriedade quer atrav s do emprego de pessoal pr prio contratado quer atrav s de servi os terceirizados Devido urg ncia das respostas solicitadas em muitas das atividades sob sua responsabilidade o gerente de facilidades deve ter r gido controle sobre as mesmas e frequen
54. o do teste de suc o Este teste indicado quando a acessibilidade ao reservat rio superior est complicada dificultando o fechamento da torneira de b ia para a realiza o do teste de hidr metro Desta forma o teste de suc o indica a presen a de vazamento no alimentador predial sem o fechamento da entrada de gua no reservat rio superior Procedimentos Verificar qual torneira alimentada diretamente da rede p blica de gua est instalada na cota mais alta em rela o ao piso em geral torneira de tanque ou de jardim Ir at o local e encher um copo d gua N o abrir nenhuma torneira e nem acionar descarga de bacia sanit ria Caso tenha reservat rio que esteja abaixo do n vel do alimentador predial como por exemplo no subsolo amarrar a torneira de b ia deste impedindo a entrada de gua Fechar o registro do cavalete Reabrir a torneira escolhida e esperar toda a gua da tubula o escoar Colocar o copo cheio de gua na bica da torneira Se houver suc o de gua do copo pela torneira h vazamento no alimentador predial 1 2 Detec o de vazamento em reservat rios Os vazamentos n o vis veis em reservat rios podem ocorrer devido a trincas ou impermeabiliza o inadequada a gua perdida por infiltra o no solo para o caso de reservat rio enterrado No caso de reservat rio elevado a gua pode escoar para um ralo de guas pluviais ou provocar infiltra
55. o na laje 136 imediatamente abaixo do reservat rio e desta forma atuar patologicamente no sistema estrutural da edifica o a Teste para a detec o de vazamento em reservat rio inferior Geralmente os reservat rios inferiores s o enterrados ou semi enterrados e podem apresentar vazamentos decorrentes de problemas no sistema de impermeabiliza o ou no sistema estrutural ou ainda na passagem de gua pelo registro da tubula o de limpeza Para detectar estes vazamentos realiza se o teste com o registro do cavalete aberto e conforme os procedimentos descritos a seguir Procedimentos Fechar o registro da tubula o de limpeza e caso exista alguma sa da deste reservat rio que alimente algum ponto de utiliza o deve ser tamb m fechado Desligar o conjunto motor bomba do sistema de recalque Quando a gua atingir o n vel m ximo amarrar a torneira de b ia ou fechar o registro de alimenta o do reservat rio de forma a impedir a entrada de gua N o necess rio o n vel m ximo de gua no reservat rio por m quanto mais alto o n vel maior a press o hidr ulica no sistema e portanto mais f cil a detec o do vazamento e Medir o n vel da gua no reservat rio com o aux lio de uma pe a de madeira ripa ou caibro marcando o com um l pis ou giz Esperar no m nimo duas horas e medir novamente o n vel de gua com a pe a de madeira Caso esta medida tenha sido in
56. obras sujeitas impermeabiliza o NBR 9 575 Impermeabiliza o Sele o e projeto Esta Norma estabelece as exig ncias e recomenda es relativas sele o e projeto de impermeabiliza o para que sejam atendidos os requisitos m nimos de prote o da constru o contra a passagem de fluidos bem como os requisitos de salubridade seguran a e conforto do usu rio de forma a ser garantida a estanqueidade das partes construtivas que a requeiram NBR 10 818 Qualidade da gua da piscina Esta Norma fixa as condi es exig veis para que a qualidade de gua de piscina garanta sua utiliza o de maneira segura sem causar preju zo sa de e ao bem estar dos usu rios NBR 10 844 Instala es prediais de guas pluviais Esta Norma fixa as exig ncias necess rias aos projetos das instala es de drenagem de guas pluviais visando a garantir n veis aceit veis de funcionabilidade seguran a higiene conforto durabilidade e economia NBR 11 238 Seguran a e higiene de piscinas Esta Norma fixa as condi es exig veis para garantir seguran a e higiene em piscinas NBR 12 712 Projeto de sistema de transmiss o e distribui o de g s combust vel Esta Norma fixa as condi es m nimas exig veis para projeto especifica es de materiais e equipamentos fabrica o de componentes e ensaios dos sistemas de trasnmiss o e distribui o de g s combust vel por dutos 110 NBR 13
57. principalmente os relativos seguran a da edifica o e de seus usu rios seja por empresas especializadas ou equipe de manuten o local Gest o dos servi os terceirizados portaria seguran a jardinagem limpeza e etc A parte de contratos e documenta es est no escopo da gest o administrativa como dito acima Aqui o foco est na supervis o e avalia o do servi o realizado Gest o da Manuten o conforme NBR 5 674 da ABNT Gest o dos colaboradores do condom nio nos casos em que forem contratados pelo pr prio condom nio 33 Gest o de obras e reformas realizadas no condom nio reas comuns Acompanhamento de obras e reformas realizadas nas unidades aut nomas no sentido de garantir que essas n o prejudicar o e n o atentar o contra a seguran a da edifica o e de seus usu rios NBR 16 280 Fiscaliza o e obriga o de fazer cumprir as regras constantes na legisla o conven o condominial e regulamento interno do condom nio Vistoria peri dica nas instala es sistemas prediais e reas comuns com emiss o de laudos ou relat rios conforme o caso Contrata o de Laudo de Inspe o de Obra em Garantia Gest o das utilidades com rotinas peri dicas de medi o e inspe o dos pontos de consumo de gua luz e g s Contrata o peri dica de Laudo de Inspe o Predial Contrata o de laudos espec ficos para os sistemas que apresen
58. reas comuns do edif cio proibida a perman ncia de lixo de obra ou ca ambas na rea de carga e descarga durante o per odo diurno O transporte de materiais ou equipamentos somente poder ser realizado pelo elevador de carga disponibilizado pelo edif cio ficando o cond mino usu rio respons vel por danos causados ao mesmo O elevador possui as seguintes caracter sticas Capacidade de carga xxxkg ou xxx passageiros Dimens es da cabina x xxm largura X x xxm comprimento X x xxm altura Portas internas 0 x0m x x x m 7 HOR RIOS DE TRABALHO E EXECU O DOS SERVI OS O canteiro de obras de cada unidade aut noma compreende o seu pr prio espa o f sico sendo absolutamente vedada a utiliza o de qualquer rea comum para este fim Todas as atividades de obra e todas as despesas advindas destas estar o sob a responsabilidade do cond mino usu rio e seus contratados Dever estar dispon vel no local da obra c pia da revis o mais recente do projeto analisado e aprovado pela Administra o do Condom nio Os projetos aprovados dever o ser seguidos fielmente Acima de tudo devem ser preservadas a seguran a e tranquilidade necess rias ao desenvolvimento das atividades normais desta edifica o comercial Assim a execu o de quaisquer servi os deve respeitar os hor rios estabelecidos neste manual Quaisquer obras nas unidades aut nomas ser o permitidas de segundas s sextas feiras das 9 00 s 1
59. rio para a grande responsabilidade que a realiza o de uma obra em uma unidade condominial e o orientando de como proceder para executar seu projeto com orienta o e responsabiliza o do t cnico especializado de forma segura e sem incomodar ou colocar em risco os demais usu rios O manual de obras deve trazer informa es e orienta es al m de fazer algumas exig ncias Em sua estrutura importante separar os assuntos por t picos explicando em cada caso como se deve proceder e quais documentos apresentar A estrutura do Manual deve seguir no m nimo a seguinte linha A Condi es Gerais 1 Solicitar aos cond minos seus prepostos prestadores de servi os etc que devem trabalhar em conformidade com as normas e legisla es vigentes tanto municipais quanto estaduais ou federais al m de todas as diretrizes dos rg os P blicos das normas de Seguran a e Meio Ambiente de Trabalho Devem tamb m ser adotadas as normas t cnicas cab veis da ABNT aos sistemas atingidos pelas obras e ainda observadas as normas e procedimentos de combate e preven o de inc ndios definidas pelo Corpo de Bombeiros 2 Solicitar que orientem as empreiteiras que trabalham no condom nio e os seus empregado a s a sempre a utilizar o bom senso e a cortesia no trato com os demais 3 Informar que a administra o reserva se o direito de interromper ou reprogramar quaisquer servi os que interfiram no bom andamento ou ainda no di
60. rios al m dos aspectos relacionados valoriza o e desvaloriza o patrimonial quando incide a neglig ncia nos citados itens Para tanto o S ndico deve se atentar a uma s rie de normas instru es t cnicas e regulamenta es existentes que o ajudar o a atender a massa condominial com qualidade e se resguardar em suas responsabilidades que n o s o poucas Assim preciso entender que todas as quest es relacionadas administra o de um condom nio por mais simples e operacionais que pare am ser devem ser pensadas e tratadas seguindo princ pios legais sem esquecer a conota o t cnica requerida no tocante ao recebimento da obra implanta o do plano de manuten o entre outras necessidades Nessa esteira o gerente precisa conhecer mesmo que de forma gen rica quest es relativas ao Direito de Propriedade e da Fun o Social da Propriedade para que em suas a es n o ultrapasse os limites legais ferindo assim direitos dos demais usu rios da edifica o e de ocupantes do entorno da edifica o O Direito de Propriedade tem seu fundamento jur dico na Constitui o Federal que garante esse direito desde que este atenda sua fun o social art 5 XXII Mais frente a Constitui o Federal aborda a quest o da Fun o Social da propriedade urbana expondo requisitos indispens veis sua caracteriza o dos quais vale ressaltar o par grafo 2 do artigo 182 2 A propriedade
61. sanit ria Desta forma n o necess ria a realiza o de todos os testes mencionados anteriormente para a detec o de vazamento em bacia sanit ria O teste do corante pode ser realizado tanto em bacias sanit rias com caixa de descarga como em bacias sanit rias com v lvula de descarga O corante pode ser em solu o em p ou em tablete A solu o azul de metileno bastante utilizada em laborat rio mas para uso dom stico deve ser substitu da por caf sol vel refresco em p ou xarope de cor forte como por exemplo o de groselha ou de uva uma vez que a solu o azul de metileno causa muitas manchas na lou a sanit ria Procedimentos Preparar a solu o corante em um copo de gua dissolvendo bem se for em p Adicionar a solu o no po o da bacia sanit ria at que a cor da gua fique bem escura Retirar com o aux lio de um copo transparente e incolor uma amostra padr o Esperar no m nimo trinta minutos e comparar a cor da gua da bacia com a cor da amostra padr o Caso a gua da bacia esteja mais clara h vazamento Uma outra forma de realizar este teste em bacia sanit ria com caixa de descarga por meio da adi o da solu o de corante na gua da caixa Esperar alguns minutos e verificar a presen a de gua colorida escoando nas paredes internas da bacia sanit ria em dire o ao po o da bacia caso haja vazamento 139 ANEXO H Formul rio de Atualiza o Cadas
62. ser necess ria a contrata o de um profissional mais capacitado para organizar e monitorar todos estes servi os funcion rios e empresas contratados Surge ent o esta nova fun o que pode ser conhecida como Gerente de Facilidades Vale dizer que para ambientes mais complexos em edif cios com sistemas de grande porte e tecnologia de ponta caso de condom nios corporativos e industriais recomenda se que o gerente tenha forma o acad mica embora n o exista uma forma o de gradua o espec fica na rea de Gerenciamento de Facilidades GF Atualmente os profissionais t m forma o acad mica diversificada tais como engenharia arquitetura administra o tecnologia dentre outras Apesar de igualmente importante na pr tica o mesmo n o se aplica para casos de edifica es menos complexas como os empreendimentos residenciais de pequeno porte que exigem menos conhecimentos t cnicos e acabam por demandar mais atividades de supervis o e acompanhamento tipo de atividade que pode ser desenvolvida por profissionais com algum tempo de experi ncia na fun o Nesses casos fica evidente a necessidade de contrata o de apoio t cnico que em assuntos mais complexos poder apoiar o profissional com forma o mais elementar compet ncia do Gerenciamento de Facilidades a administra o dos processos de inter relacionamentos dos sistemas prediais el trico hidr ulico prote o contra inc ndio entre os principa
63. urbana cumpre sua fun o social quando atende s exig ncias fundamentais de ordena o da cidade expressas no plano diretor O conceito de fun o social nasceu da vis o de que por viver em sociedade o indiv duo precisa envidar esfor os para dar sua colabora o ao bem estar coletivo em detrimento de seus interesses individuais Nesse pensamento surge a teoria da fun o social para a qual todo indiv duo tem o dever social de desempenhar determinada atividade de desenvolver da melhor forma poss vel sua individualidade f sica moral e intelectual para com isso cumprir sua fun o social da melhor maneira FIGUEIREDO 2008 p 83 A transposi o da teoria da fun o social para o contexto do direito de propriedade traz o dever ao titular da propriedade de fazer uso de seus bens de maneira a cumprir uma fun o social quer dizer de maneira que o exerc cio do direito de propriedade siga as determina es legais e morais estabelecidos visando colaborar com o interesse coletivo Conclui se que o direito propriedade e dever de atendimento desta sua fun o social s o garantias constitucionais e que a fun o social da propriedade dada sua import ncia abrange desde o mais amplo espectro social seja na propriedade urbana seja rural at o espec fico micro sistema condominial Este ltimo tamb m deve ter suas normas e regras embasados na prote o ao direito de propriedade e no atendimento sua fun
64. 4 JUNQUEIRA F C PASQUALETTO A Modifica o do sistema de hidr metro coletivo para hidr metros individualizados em condom nio residencial Goi nia Monografia Engenharia Ambiental Pontif cia Universidade Cat lica de Goi s Goi nia 2005 KARPAT Gabriel S ndico profissional e suas perspectivas Dispon vel em lt http www sindiconet com br 8834 Informese Gabriel Karpat Sindico Profissional esuas perspectivas gt Acesso em 09 jan 2015 KOTLER Philip Administra o de marketing an lise planejamento implementa o e controle 3 ed S o Paulo Atlas 1993 95 KYLE Brian R VANIER Dana J KOSOVAC Branka FROESE Thomas M Information Needs towards Service Life Asset Management Proc 17th Int Conf of the Committee on Data for Science and Technology CODATA Baverno Italy 15 19 2000 MACEDO C M A estrat gia da terceiriza o de processos de neg cios no gerenciamento de facilidades S o Paulo Monografia MBA em gest o de facilidades EPUSP 2005 MALUF Carlos Alberto Dabus MARQUES M rcio Antero Motta Ramos O condom nio edil cio no novo c digo civil 2 edi o S o Paulo Saraiva 2006 MELLO Cleyson de Moraes FRAGA Thelma Ara jo Esteves Condom nio Rio de Janeiro Freitas Bastos 2003 MOTA R mulo Cavalcante Responsabilidade Civil do S ndico Dispon vel em lt http www lowndes com br report 80 mater4 htm gt Acesso em 09 jan 2015 PEREIRA C M d
65. 60 dias Apenas Edifica es Certificadas COLETES PROVA DE BALAS Licen a 60 dias Exigir da empresa terceirizada ARMAMENTO Licen a 60 dias Exigir da empresa terceirizada ANATEL Licen a R dios HT 30 dias Exigir da empresa terceirizada
66. 64 dias do ano n o houve qualquer problema porque existem pessoas competentes trabalhando para a manuten o e otimiza o do status quo sem esquecer das condi es de opera o com confiabilidade Assim poss vel dizer que produto final dessa atividade est impl cito aos olhos dos usu rios j que estes apenas momentos de crise que percebem a presta o de servi o Evidente que isso n o bom uma vez que mesmo dando solu o para a quest o levantada a probabilidade de insatisfa o muito maior que de satisfa o pois trabalha se com expectativas cujo padr o subjetivo Como exemplo podemos citar a solu o de um determinado problema no fornecimento de energia dentro do prazo de 30 minutos o que para um determinado grupo de pessoas pode ser p ssimo para outro toler vel e para um terceiro grupo pode ser bom ou timo 39 4 1 A Qualidade na Presta o de Servi os Este estudo tem a inten o de apresentar um modelo que ao mesmo tempo guie o gerente na tarefa de implantar um condom nio e evidencie a qualidade nos servi os impl citos executados Assim al m de controles procedimentos e rotinas tem que se falar em conceitos e crit rios para avalia o da qualidade que dever o ser aplicados na presta o de servi o que ser apresentada posteriormente uma vez que essencial que conceitualmente o modelo criado atenda s expectativas e necessidades do usu rio o que resultar em maior perce
67. 7 00 horas e aos s bados das 10 00 s 16 00 horas N o s o permitidas obras aos domingos e feriados 130 Fora destes hor rios somente ser o permitidas interven es de emerg ncia ou execu o de servi os que n o produzam barulho cheiro poeira ou qualquer incomodo ou transtorno aos demais Cond minos Usu rios e ou aos demais vizinhos ou ainda ao regular funcionamento do edif cio mediante aprova o previa da Administra o do Condom nio Durante a fase de obras somente ser permitido o acesso de profissionais aut nomos ou de empregados devidamente cadastrados junto Administra o do Condom nio terminantemente proibida a instala o de alojamento no interior da unidade ou em qualquer outra depend ncia do edif cio N o permitido fazer refei es nas reas comuns do edif cio proibido uso de r dio est reos ou qualquer outro equipamento produzindo barulho ou vibra o que interfira no conforto e bem estar dos demais usu rios do Edif cio com emiss o de ru dos acima dos n veis determinados pela legisla o espec fica S permitido o preparo das argamassas dentro do espa o de cada unidade Durante todo o per odo de execu o das obras obrigat ria perman ncia de extintores de inc ndio de todas as classes m nimo 1 de cada na unidade aut noma Por raz es de seguran a n o permitido acender fogueiras ou qualquer tipo de fogareiro no interior das unidades privat
68. E EEER ENAERE ESEE Ennen 47 5 2 1 Manual de Obras e RETOTNaS dia nt tnnt nnannnnnnnnennnnnnnn emant 50 DS INDIO da Opera AO O E 56 5 3 1 Entrega das reas Cons ssa pa rrer rssst resar rrsrrrsttrrserrrsarrsrrnsa rrene 56 93 2 Rotinas deOQp ra O ieinu ala ad e E a G 58 5 3 2 1 COMUNICADO saias de va SED ADA NR PS ha 58 5 3 2 2 Procedimentos de Recep o e Portaria rrenan rererereeerererarana 58 9 93 29 S6NVI OS de SEJU AN A espertas e paia a aa ua 61 9 3 24 S6fVi os d LIMPEZA aaa a aa na an 62 53 29 UUNdA ES ca esse e E S RL AE TA E A 64 5 3 2 6 Controle de OCUPA O ia tis a Rb 76 5 3 2 7 Planos de A o para Consting ncias erre eeeeeerrarare re rereranes 77 Doido Manuten o nae E OG S 79 5 3 2 8 1 Rotinas de Verifica o nsise eieaa aaa a iiei 86 ADIN ED EYN SE EEE E EEE E AE E TEE AA A E EEA A EE 90 REFER NCIAS BIBLIOGR FICAS nnenrerrenienrnnrereniininnnnnn 92 ANEXO A Rela o de Documentos NBR 14 037 da ABNT 97 ANEXO B Legisla o Federal Estadual Municipal eretas 102 ANEXO C Normas Regulamentos e Instru es T cnicas eres 105 ANEXO D Atribui es da Administradora de Condom nios Segundo AABIC 115 ANEXO E Fun es e Atribui es do S ndico conforme art 1 348 do C digo Civil 121 ANEXO F Modelo de Manual de Obra
69. Edif cios ocupados por institui es financeiras por exemplo dar o prioridade para fornecimento de energia e suas conting ncias al m de infraestrutura de telecomunica es J empreendimentos residenciais podem dar maior relev ncia para fornecimento de gua e para sistemas de transporte vertical Evidentemente todos s o importantes em todos os casos mas a prioridade e aprofundamento nos controles ser o determinados pelo uso H algumas rotinas que todos os empreendimentos dever o adotar para garantir um m nimo de qualidade e bom atendimento aos usu rios tais como Ilumina o Geral o funcionamento da ilumina o de todas as reas um dos primeiros itens notados por um usu rio de maneira que a verifica o das l mpadas e lumin rias deve ser constante anotando todos os pontos que precisam de interven o imediata De acordo com o tamanho da rea a ser verificada a rotina pode ser particionada de forma a verificar reas alternadamente na periodicidade determinada pelo gerente Sistema de abastecimento de gua importante acompanhar o abastecimento de gua verificando os reservat rios e seu n vel de abastecimento bem como o funcionamento das bombas de recalque 87 Grupo Moto Gerador a verifica o desse equipamento deve ser feita em curtos espa os de tempo visto que seu funcionamento crucial para o atendimento a uma s rie de conting ncias A verifica o feita constantemente visa apenas co
70. Figura 4 Consumo mensal de gua pot vel x gua pluvial 68 Figura 5 Sistema de medi o coletiva de gua sirene srererasteranasnea earaa renata santana ama 71 Figura 6 Gr fico do hist rico de consumo m dio mensal de gua por apartamento dos blocos do Figura 7 Sistema de Medi o Individualizada com hidr metros localizados no pavimento t rreo 75 Figura 8 Impacto da Manuten o no Desempenho da Vida til da Edifica o 80 RESUMO Devido ao crescimento dos grandes centros e a consequente verticaliza o das cidades o n mero de condom nios verticais cresceu exponencialmente nos ltimos anos A cada ano esses empreendimentos se tornam maiores e mais complexos com infraestrutura completa para atender s mais diversas necessidades de seus usu rios Essa complexidade tem exigido dos gestores de propriedade cada vez mais habilidades e conhecimentos Uma das etapas mais complexas nesse contexto a implanta o e in cio da opera o desses empreendimentos imobili rios j que para tanto diversas compet ncias s o necess rias e o volume de utiliza o da edifica o enorme com obras mudan as start ups de equipamentos e sistemas prediais De acordo com a legisla o pertinente o respons vel legal pela administra o desses empreendimentos o S ndico Na grande maioria das vezes o S ndico eleito na Assembleia de Instala o do condom nio n o possui conheciment
71. Gra a 2012 pode se afirmar que Gerenciamento de Facilidades uma atividade profissional que tem por finalidade o planejamento e a opera o de processos eficientes integrando edifica es equipamentos e servi os meios visando dar suporte s pessoas alinhado s estrat gias para efetiva consecu o dos prop sitos fins das organiza es A atividade de Gerenciamento de Facilidades deve gerar experi ncias significativas para todos os usu rios em amplo sentido produzindo transforma es e agregando valor s diversas atividades das organiza es Na figura 1 abaixo pode se verificar de forma ilustrada o conceito 12 Objetivos Corporativos Processos Tecnologia Gerenciamento de Facilidades como integrador sist mico Figura 1 Gerenciamento de Facilidades como integrador sist mico Fonte Gomes Gustavo Revista Infra 2008 Na mesma linha ANTONIOLI 2003 definiu Gerenciamento de Facilidades a integra o de pessoas espa o e tecnologia atrav s do gerenciamento dos processos de inter relacionamento destes sistemas visando satisfa o dos objetivos corporativos da organiza o que os cont m J o IFMA International Facility Management Association 2010 define Gerenciamento de Facilidades como uma ferramenta para assegurar a funcionalidade sendo uma profiss o que engloba v rias disciplinas para assegurar a funcionalidade do ambiente constru do que integra pessoas espa
72. HERNANDES E AMORIM 2007 Tabela 7 Indicadores de Uso de gua Indicador gua pluvial Consumo total de gua 28 17 gua pot vel Consumo total de gua 71 83 Consumo total de gua gua pluvial captada 58 75 gua pluvial infiltrada gua pluvial captada 76 13 Consumo de gua pluvial gua pluvial captada 16 55 gua pluvial descartada gua pluvial captada 7 32 Consumo de gua pluvial Consumo de gua pot vel 39 22 Fonte HERNANDES E AMORIM 2007 69 Hernandes e Amorim 2007 concluem ent o que com a utiliza o do sistema de reuso de gua pluviais obteve se uma redu o significativa no consumo de gua pot vel em torno de 28 do total contribuindo tamb m na redu o de descarte de gua pluvial nos sistemas p blicos de drenagem o que em cidades como S o Paulo sabe se ser um grande problema em fun o da vasta rea impermeabilizada o que gera grandes inunda es em dias de temporais Dependendo das quest es f sicas e instala es encontradas na edifica o a implanta o de sistema de reuso de guas pluviais para utiliza o nas reas comuns em rega de jardins limpeza vasos sanit rios entre outras aplica es n o de grande complexidade devendo ser analisado caso a caso evidentemente Ainda na linha de pensamento voltada para a es do gerente nas reas comuns manter um controle e um acompanhamento do consumo de gua e energia el trica vai cria
73. JOSE ERNESTO FOGO FILHO ADMINISTRA O DE CONDOM NIOS REC M INSTALADOS DIRETRIZES PARA IMPLANTA O DO SISTEMA DE GEST O T CNICA E OPERACIONAL Monografia apresentada Escola Polit cnica da Universidade de S o Paulo para obten o do t tulo de especialista em Gerenciamento de Facilidades MBA USP Orientador Prof Dr Moacyr E A da Gra a S o Paulo 2014 JOS ERNESTO FOGO FILHO ADMINISTRA O DE CONDOM NIOS REC M INSTALADOS DIRETRIZES PARA IMPLANTA O DO SISTEMA DE GEST O T CNICA E OPERACIONAL Monografia apresentada Escola Polit cnica da Universidade de S o Paulo para obten o do t tulo de especialista em Gerenciamento de Facilidades MBA USP rea de Concentra o Constru o Civil Orientador Prof Dr Moacyr E A da Gra a S o Paulo 2014 FICHA CATALOGR FICA Fogo Filho Jos Ernesto Administra o de Condom nios Rec m Instalados Diretrizes para Implanta o do Sistema de Gest o T cnica e Operacional S o Paulo 2014 Monografia MBA em Gerenciamento de Facilidades Escola Polit cnica da Universidade de S o Paulo Programa de Educa o Continuada em Engenharia 1 Administra o de condom nio 2 Opera o 3 Instala o 4 Gerenciamento de Facilidades DEDICAT RIA minha fam lia que sempre me apoiou e a todos que direta ou indiretamente me deram for a aux lio e incentivaram durante esses anos contribuindo para que mais
74. MADA E S PRADO R T A IOSHIMOTO E Os Impactos do Sistema Individualizado de Medi o de gua Boletim t cnico da Escola Polit cnica da Universidade de S o Paulo S o Paulo EPUSP 2001 97 ANEXO A Rela o de Documentos necess rios NBR 14 037 da ABNT Documentos que devem ser exigidos na implanta o do condom nio Respons vel pelo Respons vel pela Periodicidade da Documento fornecimento inicial renova o Renova o Manual do Propriet rio Construtora e ou incorp N o h N o h Manual das reas Comuns Construtora e ou incorp N o h N o h Certificado de Garantia dos S ndico e ou A cada nova aquisi o Equipamentos Instalados Construtora e ou incorp administradora manuten o Notas fiscais dos Equipamentos Construtora e ou incorp S ndico e ou administradora A cada nova aquisi o manuten o Manuais T cnicos de Uso Opera o e Manuten o Construtora e ou incorp S ndico e ou A cada nova aquisi o dos Equipamentos administradora manuten o Instalados Auto de Conclus o Construtora e ou incorp N o h N o h Alvar de Aprova o e Construtora e ou incorp N o h N o h Execu o de Edifica o Alvar de Instala o de Construtora e ou incorp N o h N o h Elevadores Alvar de funcionamento de Construtora e ou incorp N o h N o h Elevadores No primeiro ano e depois a
75. Opera o Esses s o necess rios para o dia a dia do gerente no entanto ainda n o existem e ser o criados partir do processo de implanta o do condom nio algumas vezes utilizando como base documentos da rela o prim ria de opera o Tabela 1 Documentos Prim rios de Opera o Documentos Prim rios de Opera o Manual do Propriet rio Manual das reas Comuns Geruncado dersarantadas Equipamentos Instalados Manuais T cnicos de Uso Notas fiscais dos Equipamentos Opera o e Manuten o dos Auto de Conclus o Equipamentos Instalados Alvar de Aprova o e Execu o de Alvar de Instala o de Elevadores Alvar de funcionamento de Edifica o Elevadores Projetos Executivos Arquitetura Estrutura Instala es El tricas Instala es Hidr ulicas SPDA Sistema de Prote o de Descarga Atmosf rica Elevadores Auto de Vistoria de Corpo de Projetos Legais Prefeitura aprovado Paisagismo Projetos espec ficos bombeiros AVCB e Inc ndio quando aplic vel luminot cnica f rmas drenagem diagramas dos quadros el tricos mapeamento de rede de telefonia e de dados ventila o mec nica ar condicionado etc Memorial de Incorpora o Especnta o Isiuigange Conven o Condominial Condom nio Rela o de Propriet rios Atestado do Star up do Gerador Ganicado 2 e Rearga de Extintores Certificado de Abrang ncia do Certificado de Limpeza dos cenneado de Li
76. Silva CREA SC http lwww crea sc org br portalfindex php cmd artigos detalhe amp id 3077H VK7RrSvF9qU acesso em 08 01 2015 DEGANI Clarice Menezes Modelo de Gerenciamento da sustentabilidade das facilidades constru das Tese apresentada escola Polit cnica de S o Paulo 2010 DINIZ Maria Helena Responsabilidade civil 26 ed S o Paulo Saraiva 2012 FACHIN Luiz Edson Coment rios ao c digo civil parte especial do direito das coisas dos direitos de vizinhan a do condom nio geral do condom nio edil cio da propriedade resol vel da propriedade fiduci ria artigos 1 277 a 1 368 S o Paulo Saraiva 2003 FARINA H Tecnologia e Inova o em Sistemas Prediais Escola Polit cnica da Universidade de S o Paulo Notas de aula da Disciplina GF 106 S o Paulo 2012 FEDOZZI Marcos Eduardo Goiana Condom nio Edil cio no Novo C digo Civil Rio de Janeiro Forense 2007 FITZSIMMONS J A FITZSIMMONS M J Administra o de Servi os Opera es Estrat gia e Tecnologia de Informa o Porto Alegre Bookman 2000 FIGUEIREDO Guilherme Jos Purvin A propriedade no Direito Ambiental 3 ed S o Paulo Editora Revista dos Tribunais 2008 GADREY J Emprego produtividade e avalia o do desempenho dos servi os em Rela o de servi o Produ o e avalia o Mario Sergio Salerno organizador S o Paulo SENAC 2001 s rie trabalho e sociedade GON ALVES O M Manual
77. Tabela 6 Perda no faturamento pelas concession rias eres rerererereraras 66 Tabela 7 Indicadores de Uso de gua spas parir asas fad ret agitado pes ren pagissa PIE caUb iss canta nada 68 LISTA DE ABREVIATURAS EUA Estados Unidos das AMeNCA atas sas ac ini Rota Dona las Sp no aaa 11 GF Gerenciamento de Facilidades asas assina anda aaa dn 11 IFMA International Facilities Management Association 12 NCC Novo C digo GV sete sides ata GR o a a nennen rrr renee 17 ABNT Associa o Brasileira de Normas T cnicas ii eeesereeeseeeearara serenas 21 CONMETRO Conselho Nacional de Metrologia Normatiza o e Qualidade Industrial 22 CLT Consolida o das Leis do Trabalho suas paira ada fa ET Ea dg A 23 AABIC Associa o das Administradoras de Bens Im veis e Condom nios 24 TJSP Tribunal de Justi a do Estado de S o Paulo rereeeeererererrereeeeeerererereres 30 TJRJ Tribunal de Justi a do Estado do Rio de Janeiro reeeeeeereeeeeeerererereres 30 SLA Service Level AQEEMENE sopas bad o ds a asse 39 CNPJ Cadastro Nacional de Pessoa Jur dica riram eeerararararasara arara aeaararama 45 Ri Regulamento Inter sas sea aa SS A E 44 CPF Cadastro de Pessoa F sica sense esetacaseeneremacsesesiemana testadas ira nantanaaara saint nata danada da 45 AGI Assembleia Geral de Instal O asas dieiniaoe rei camii des
78. a o e recupera o da sa de no campo de compet ncia da Secretaria de Estado da Sa de Passa a exigir empresa especializada para aplica o de inseticida higieniza o de reservat rios de gua entre outras provid ncias Lei n 13 541 de 7 05 09 Pro be o consumo de cigarros cigarrilhas charutos cachimbos ou de qualquer outro produto fum geno derivado ou n o do tabaco em ambientes fechados 3 1 8 Legisla o Municipal 104 S o muitos os decretos e leis no mbito municipal dentre os principais destaca se Lei n 10 348 de 04 09 1987 Instala es dos elevadores Essa lei determina entre outras provid ncias a necessidade de pagamento anual do Alvar de Funcionamento para cada elevador instalado e placas identificando o respons vel pela conserva o a capacidade m xima em quilos e o n mero m ximo de passageiros Decreto n 52 340 2011 Confere nova regulamenta o para o registro das empresas conservadoras de elevadores e outros aparelhos de transporte definidos no artigo 2 da Lei n 10 348 de 4 de setembro de 1987 Lei n 10 770 de 08 11 1989 Disp e sobre limpeza e conserva o de caixas d gua e reservat rios no Munic pio de S o Paulo e d outras provid ncias Estabelece periodicidade m nima de 12 meses para limpeza dos reservat rios Lei n 12 268 de 19 12 1996 Disp e sobre a obrigatoriedade no Munic pio de S o Paulo de os estabelecimentos que fabriquem
79. a prever e minimizar problemas colaborando com a melhora na qualidade dos servi os prestados pela administra o e para dar seguran a jur dica ao Condom nio e aos respons veis pela administra o 3 1 1 NCC Novo C digo Civil Aprovado em 2002 passou a vigorar a partir de 11 de janeiro de 2003 trazendo um cap tulo dedicado aos Condom nios Edil cios regula a gest o dos condom nios em edifica es e separa os do condom nio geral que engloba outras formas de condom nio com abordagem mais jur dica e que nesse projeto n o ser o objeto de estudo Com entrada em vigor desse C digo de 2002 diversos artigos da Lei n 4591 64 foram revogados remanescendo poucos dispositivos especialmente os referentes incorpora o imobili ria O atual C digo Civil disciplina expressamente o condom nio edil cio nos arts 1 331 a 1358 Al m de tornar mais expl cito o regramento atualizou a reda o das normas e supriu alguns vazios que ainda se faziam sentir adotando solu es j assentadas pela doutrina e jurisprud ncia H entendimento de que a publica o do Novo C digo Civil no que tange ao condom nio edil cio revogou parte da lei 4 591 64 j que al m de tratar da mat ria ali regulada n o fez expressa refer ncia de continuar em vigor as disposi es constantes daquela lei especial Portanto continuam em vigor as disposi es da referida lei que n o confrontarem com o novo diploma legal tais como os ar
80. a S Condom nio e incorpora es Rio de Janeiro Forense 1977 PORTO Paola Tornerri M todos para Gest o de Portf lio de Investimentos em Edif cios de Escrit rios para Loca o no Brasi Universidade de S o Paulo Escola Polit cnica 2010 QUINELLO Robson NICOLETTI Jos Roberto Gest o de Facilidades Editora Novatec 2006 SAUTCHUK C et al Conserva o e Re so da gua em Edifica es S o Paulo Prol Editora Gr fica junho 2005 SCAVONE JUNIOR Luiz Antonio Direito Imobili rio Teoria e Pr tica 6 ed Rio de Janeiro Editora Forense 2013 SCHWARTZ Rosely Benevides de Oliveira Revolucionando o condom nio 11 ed S o Paulo Saraiva 2007 S NDICONET S ndico profissional Dispon vel em http www sindiconet com br 9622 Informese Administraao Sindico profissional Acesso em 09 jan 2015 96 SOUZA Sylvio Capanema de in PEREIRA Caio M rio da Silva Condom nio e Incorpora es Rio de Janeiro Forense 2014 TAVARES Agnelo da Cruz Gest o de Edif cios Informa o Comportamental Universidade do Porto Fev 2009 TRAMONTANO M Novos modos de vida novos espa os de morar Paris S o Paulo T quio uma reflex o sobre a habita o contempor nea Tese de Doutoramento em Arquitetura Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP S o Paulo 1998 VENOSA S lvio de Salvo Direito Civil Direitos Reais Volume V ed Atlas S A S o Paulo 2004 4 edi o YA
81. a a dia dos demais usu rios ou que firam quaisquer das diretrizes ou normas 53 de seguran a informadas neste manual n o se responsabilizando por eventuais atrasos nas obras do usu rio respons vel Informar que todas as normas e procedimentos do condom nio devem ser cumpridos B Responsabilidades 1 Informar que o fornecimento dos projetos para an lise e aprova o pr vias pela Administra o e S ndico uma obriga o do Cond mino Usu rio e condi o exclusiva para libera o do in cio da obra A revis o da norma em andamento nesse momento com previs o para publica o em janeiro 2018 abrandar essa exig ncia de an lise t cnica pelo S ndico j que os projetos de reforma e sua execu o devem ter respectivos respons veis t cnicos contratados pelo interessado na obra Informar que o usu rio respons vel pela execu o das obras propostas e eventuais danos edifica o ou ainda a terceiros que porventura forem causados em decorr ncia destas ainda que causados por terceiros Informar que todos os projetos sejam eles de el trica hidr ulica estrutura entre outros dever o ser apresentados com as devidas ARTs recolhidas Informar que nas edifica es constru das sob o sistema de alvenaria estrutural terminantemente proibido quebrar ou remover total ou parcialmente as paredes e divis es entre c modos e compartimentos C An lise de Projetos e Libera o do In cio da Obra 1 I
82. a e Agronomia e telefone para contato do respons vel pelo projeto Todas as plantas e memoriais descritivos dever o ser entregues para a Administra o do Condom nio em 2 duas vias impressas sendo uma para arquivo do condom nio e outra encaminhada para an lise t cnica A vers o como constru da as built dever ser entregue em 1 uma via impressa acompanhada dos respectivos arquivos eletr nicos gravados em CD Os arquivos contendo documentos dever o ser entregues com padr es usuais de editores ou visualizadores de texto dispon veis no mercado e os desenhos em vers o compat vel com AutoCad e vers o pronta pra impress o PLT Os Memoriais Descritivos devem listar as Normas T cnicas e respectivas edi es observadas no desenvolvimento de cada projeto em particular A Administra o do Condom nio se reserva ao direito de solicitar sempre que necess rio ou conveniente amostra de materiais e laudos t cnicos para an lise Nenhum dos projetos poder contemplar meios que interfiram ou obstruam as rotas de fuga assim como na fase de obras n o poder haver barreiras para acesso s sa das de emerg ncia ou bloqueio dos sistemas de prote o e combate a inc ndios Nenhum dos projetos poder apresentar elementos que de alguma forma interfiram nas fachadas do edif cio Todos os projetos devem atender ao disposto s Instru es T cnicas do Corpo de Bombeiros e do C digo de Obras do Munic pio em suas ltim
83. a el trica incluindo controle de demanda em tempo real possibilitando ado o de medidas corretivas no exato momento em que se constatou 70 um desvio no padr o A sazonalidade no consumo de utilidades tamb m fator que deve ser levado em considera o para cada tipo de empreendimento medida que cada segmento e padr o apresentam perfis diferentes Enquanto num empreendimento comercial o consumo de energia e gua reduzido em per odos de f rias num empreendimento residencial esse consumo pode aumentar j que h mais pessoas em suas resid ncias Considerando ent o ocupa o e sazonalidade o banco de dados com as informa es de consumo importante para analisar o perfil ao longo do tempo j que a compara o deve ser feita sempre considerando o mesmo per odo do ano anterior Ao longo do tempo ser poss vel identificar varia es que n o estejam justificadas na sazonalidade e na ocupa o e que demandam interven o Para empreendimentos corporativos h uma maior complexidade no acompanhamento das informa es j que como grandes consumidores acabam tendo classifica o tarif ria diferente principalmente no consumo de energia el trica Nesse caso importante conhecer o perfil de consumo para se antecipar a eventual necessidade de altera o nas classifica es tarif rias Sendo poss vel o ideal a instala o de medidores de gua e energia el trica em todas as reas da edifica
84. a em aumento nos riscos de seguran a do condom nio e consequentemente de seus usu rios Para a execu o de obras e reformas al m das orienta es aqui elencadas deve se observar as legisla es Federais Estaduais e Municipais al m das Normas T cnicas oficiais em suas ltimas vers es publicadas espec ficas para cada caso 2 RESPONSABILIDADES O fornecimento dos projetos para an lise e aprova o pr vias pela Administra o e S ndico uma obriga o do Cond mino Usu rio e condi o exclusiva para libera o do in cio da obra A fiscaliza o exercida pela Administra o do Condom nio no decorrer da Obra facultativa n o constituindo portanto uma obriga o mas sim seu direito O usu rio respons vel pela execu o das obras propostas e eventuais danos edifica o ou ainda a terceiros que porventura forem causados em decorr ncia destas Ressalta se tamb m que resta exclusivamente ao usu rio a responsabilidade pelos atos de todos os seus funcion rios prepostos ou terceirizados e assim deve arcar com as despesas diretas e indiretas destes bem como as decorrentes de eventuais danos ou preju zos que por infort nio estes vierem a causar 123 Os projetos de Obra Civil e os modificativos de Lay out Instala es El tricas Hidr ulicas G s e Automa o quando aplic vel das unidades dever o com as devidas ARTs recolhidas ser encaminhados administra o do condom nio an
85. a natureza objetivando a busca do poder econ mico mas n o considerando um fator primordial a preserva o das esp cies e de um meio ambiente sustent vel para as gera es presentes e futuras Os condom nios como maior forma de habita o hoje utilizada no Brasil acabam por ser os maiores consumidores de toda a sorte de produtos servi os e devido grande aglomera o de pessoas em um nico espa o dos recursos naturais Nessa esteira o gerente para garantir que a edifica o esteja em conson ncia com as tend ncias de sustentabilidade e que seu uso se d de forma a n o ferir os princ pios de sua fun o social precisa estar atento ao consumo de recursos tais como gua e energia el trica Muito se fala atualmente sobre efici ncia energ tica e uso racional da gua mas o que se v na grande maioria dos casos o desconhecimento das t cnicas e medidas para acompanhamento e avalia o do consumo Um dos pontos para garantir a utiliza o racional da gua propor e controlar que as interven es executadas em uma edifica o sejam sistematizadas de forma a possibilitar que as medidas de redu o de consumo sejam propostas em fun o do amplo conhecimento do sistema garantindo a qualidade imprescind vel para a realiza o das atividades consumidoras sejam elas dom sticas ou industriais com o menor desperd cio poss vel O desperd cio ent o definido pelo recurso perdido 65 em ex
86. a nova medida adotada deve se comunicar os usu rios como por exemplo os dados de contato do gerente predial dados de contato na administradora n mero de telefone para contato com a portaria procedimentos para liga o de gua e luz enfim criar uma rotina de comunica o com os usu rios informando do andamento da implanta o de extrema import ncia que a esta altura se possua o endere o eletr nico de todos os propriet rios pois isso facilitar a comunica o dando agilidade na comunica o sem gerar custos 5 3 2 2 Procedimentos de Recep o e Portaria A fase da implanta o vai gerar um movimento bastante grande nas reas que controlam o acesso ao 59 pr dio seja de cond minos que simplesmente visitam suas unidades para finalidades diversas at prestadores de servi os funcion rios entre outros usu rios importante ter um procedimento de controle de acesso bem definido para evitar quest es que possam comprometer a seguran a da edifica o e dos usu rios De fato o ponto principal aqui sempre saber quem est dentro do edif cio se utilizando de procedimentos para entrada e sa da sejam por meios manuais ou eletr nicos Em edif cios comerciais usa se catracas para controlar o acesso e nesses casos atrav s de relat rios de sistema poss vel conhecer a popula o que est dentro do pr dio J em edif cios residenciais esse tipo de sistema n o comumente utilizado Deve
87. a placa de identifica o dos andares no hall de servi o n gt Instalar leitor de informa o dos elevadores no 7 e 9 andar Leitor do Carro 1 no 6 10 Outros extintores catracas etc 8 andar esta queimado Lesan de Emerg ncia Corrim os z 1 Degraus Instalar fitas anti derrapantes no acesso ao subsolo pelo fum dromo Ilumina o Ilumina o de Emerg ncia Sinaliza o de Escape Trocar placas de sinaliza o que precisam ser trocadas 3 andar Z Limpeza Pintar paredes de alguns andares Ta n gt gt Outros 8 reas T cnicas O O OOOO O T cnicas 8 1 Utilidades 19 8 2 Salas de bombas 4 subsolo Bombas de esgoto 8 3 Corredores 19 Sala de Barriletes Geradores ver com Manuten o Docas Salas de El trica ver com Manuten o Caixas d gua Subsolo e Cobertura Po o Jardim 8 9 Sala do Bombeiro 8 10 Sala de Seguran a 8 11 SDAI 8 12 Outros Drenos e calhas sem obstru o Goteiras Placas de sinaliza o e 1 Dispenser para guarda chuvas Outros 10 mane o 10 1 Limpeza Geral 10 2 Ilumina o 10 3 Ombrelone Pintar suporte 10 4 Bancos 10 5 Outros Legenda N N o Aplic vel E Excelente B Bom A Aceit vel F Fraco Prioridades 1 2 3 Quadro de comando com problemas Man metros com gua Aguardando aprova o para normalizar sistema Cobertura esta com acumulo de gua muito grande em uma parte n
88. abe ao s ndico por for a de lei dar imediato conhecimento assembleia da exist ncia de a o judicial como tamb m promover a contrata o de advogado para realizar a defesa do condom nio 31 Esses exemplos acima transcritos evidentemente n o esgotam as hip teses de responsabiliza o civil do s ndico mas demonstram a import ncia da atividade ser desempenhada com rigor de acordo com as regras estabelecidas na lei e na conven o Na vis o do autor um dos maiores motivos principalmente nos grandes centros que a figura do s ndico profissional seja a cada dia mais procurada o que de certa forma positivo j que esses profissionais por se dedicarem unicamente essa atividade terminam por se especializar nas mat rias relacionadas fun o 3 2 3 2 Responsabilidade Criminal Os artigos relevantes do C digo Penal s o Art 13 O resultado de que depende a exist ncia do crime somente imput vel a quem lhe deu causa Considera se causa a a o ou omiss o sem a qual o resultado n o teria ocorrido Art 132 Expor a vida ou a sa de de outrem a perigo direto e iminente A responsabilidade criminal do s ndico ocorre quando o fato praticado est tipificado ou previsto nas leis penais De forma gen rica abrange os crimes contra a honra inj ria cal nia ou difama o a apropria o ind bita de valores condominiais e a apropria o ind bita previdenci ria dos funcion rios
89. administradores voltaram suas aten es para o cumprimento dessas necessidades tribut rias e burocr ticas deixando quest es n o menos importantes de conviv ncia concilia es entre vizinhos rotinas e controles do dia a dia funcion rio sem uma atua o mais pr xima Face esse novo cen rio um novo perfil de s ndico foi se moldando Assim a modalidade de s ndico profissional que al m de direito j que o artigo 1 347 do C digo Civil permite a ocupa o da fun o por pessoa estranha ao condom nio passa a acontecer de fato Rodrigues citado por Sindiconet 2012 afirma A tend ncia a contrata o de s ndicos profissionais porque est ficando cada vez mais dif cil administrar um condom nio com v rias regras e pol ticas p blicas que envolvem esses empreendimentos O s ndico profissional dever estar sempre de prontid o n o podendo se recusar a atender um morador a qualquer momento Por n o ser cond mino visto pelos demais propriet rios como um vizinho o profissional tem o condom nio como principal e n o tem o impeditivo de n o querer se expor ou incomodar um ou outro vizinho com quem tenha boa rela o Dessa forma crescente a op o pela contrata o do s ndico profissional cuja contrata o recomenda se seja feita atrav s de comprova o de experi ncia Como exposto acima as qualifica es n o numerosas Al m do s ndico profissional o que tem se visto no mercado a
90. an a reformas obras entre as principais atividades Mas de fato quais s o as demandas mais frequentes no in cio da vida de um condom nio Quais as medidas pr ticas e objetivas que podem ser tomadas para atender a essa demanda Abaixo o autor elenca diretrizes que tentar o com base em sua experi ncia j que como dito anteriormente a literatura espec fica sobre o tema escassa antever as etapas que fazem parte desse momento cr tico da vida condominial 5 3 1 Entrega das reas Comuns O s ndico eleito tem suas fun es definidas no artigo 1 348 do C digo Civil e ter papel fundamental na entrega do condom nio pela construtora incorporadora pois a ele caber o recebimento das reas comuns e como representante do condom nio intermediar com a construtora qualquer v cio de constru o ou anomalia que venha a surgir A vistoria da rea comum ser feita com o s ndico verificando se as especifica es constantes no Memorial Descritivo foram atendidas e se h v cios aparentes de constru o Caso se verifique v cios aparentes durante a vistoria poder o ser recebidas as reas comuns do empreendimento ressalvando se que os v cios ser o objeto de reparo pela construtora e ou incorporadora Vale refor ar que o S ndico poder receber as reas comuns com ressalvas e contratar uma Inspe o de Recebimento de Obras para an lise mais t cnica e aprofundada j que como dito anteriormente visto que as c
91. anwo O 1 x x x x x x x x xxx x x s80 monon O 1 x x x x x x x x xxx x x 0 Nonon x x x x xx x x x x x x x 90 tonnon x x x x x x x x x x x x x so Nonon 1 x x x x x x x x x x x x x ro Nonon 1 x x x x x x x x x x x x x co tonnon x x x x x x x x x x x x x zo tonnon x x x x x x x x x x x x x to monnon q Z L N Z gt G ONY SAW SIHOLINON 3 SHAG SOLNINVdINDI SON SOdVZITyId S3LS3L BE ban ALl43 p sojuswedinba sop oged ep onsi eed oenwIoJd 142 ANEXO J 1 Formul rio para registro e controle do Consumo de gua CONTROLE DE CONSUMO DE GUA CONDOM NIO EDIF CIO XXXXXXX Endere o M s N Medidor Data da Leitura Sabesp ltima leitura anterior Leitura Atual Consumo do Dia Cons Acumulado Consumo do per odo 143 ANEXO J 2 Formul rio para registro e controle do Consumo de Energia El trica CONTROLE DE CONSUMO DE ENERGIA ELETRICA CONDOMINIO EDIF CIO XXXXXXXXX Endere o M s Data da Leitura Eletropaulo N Medidor N Cliente ltima leitura anterior Leitura Atual Consumo do Dia Cons Acumulado Consumo do per odo 144 ANEXO K Modelos de Planos de Conting ncia Cada gerente deve analisar suas instala es condi es f sicas da edifica o quadro de pessoal para
92. as T cnicas e as disposi es contidas neste documento Situa es adversas n o abordadas especificamente neste documento dever o ser informadas e submetidas an lise e parecer da Administra o do Condom nio 4 CONDI ES PARA O IN CIO E EXECU O DAS OBRAS Atender quando da elabora o dos projetos todas as imposi es e posturas administrativas e legais das autoridades competentes dos rg os federais estaduais e municipais de sa de p blica das 126 concession rias de servi os e companhia de seguros independente de quaisquer solicita es emitidas pela Administra o do Condom nio Apresentar Carta de Autoriza o do Propriet rio quando aplic vel permitindo a execu o de interven es obras ou reformas em sua unidade aut noma Ter a aprova o de todos os projetos apresentados Administra o do Condom nio Todos os prestadores de servi os devem ser devidamente cadastrados no Condom nio atrav s de formul rio espec fico Aludido formul rio dever ser entregue com no m nimo 2 dois dias teis de anteced ncia do in cio das obras O Formul rio de Cadastramento de Prestadores de Servi os deve ser atualizado sempre que houver acr scimo modifica o ou retirada de pessoas autorizadas para acesso obra N o permitido qualquer tipo de modifica o nos Halls Sociais e de Servi o dos andares incluindo as portas de acesso s unidades Quando permitido dever
93. as comuns do edif cio lajes de cobertura fachadas e tc Controle e atualiza o do CNPJ do Condom nio Eventual regulariza o decorrente de problemas incidentes em gest o anterior a nossa ser cobrada parte com pre o submetido pr via C oncord ncia do S ndico Gest o dos contratos de conserva o e de manuten o a b c d e elevadores porteiros eletr nicos centrais telef nicas antenas coletivas reas ajardinadas f port es autom ticos 21 22 23 24 25 26 27 117 9 conjunto moto bombas h aquecimento central i ar condicionado central Gest o de contratos de presta o de servi os terceirizados a servi os de vigil ncia patrimonial b monitoramento de seguran a 24 horas e sistema de prote o perimetral c servi os de limpeza d servi os de portaria Vistoria t cnica peri dica nas instala es e reas comuns com emiss o de relat rios ilustrado com fotos quando for necess rio Assessoria nas reas de engenharia arquitetura paisagismo e decora o Como essa assessoria terceirizada a elabora o de projetos ficar sujeira prova o pr via do respectivo or amento Controle dos acessos emiss o de crach s livros de anota es etc Controle da manuten o das reas de recrea o sal o de festas sal o de jogos piscinas sal o de gin stica home theater quadras poliesportivas pistas de corrida
94. as edi es publicadas 6 CARGA DESCARGA E TRANSPORTE DE MATERIAIS A descarga de materiais dever ocorrer em local indicado pela administra o no hor rio das 09 00 s 16 00 horas e s ser permitida com a presen a de uma pessoa da obra que se responsabilizar pelo seu recebimento e transporte at a unidade aut noma 128 O transporte de materiais e equipamentos somente poder ocorrer no elevador de carga protegido por um acolchoado espec fico nas paredes e tapete de borracha no piso fornecidos pelo condom nio O piso do hall dos elevadores deve ser protegido com lona ou tapete de borracha a fim de que n o seja danificado as expensas do executor da obra N o permitido estocar ou guardar material e equipamentos nas reas comuns do edif cio inclusive nas garagens Destaca se ainda que as reas comuns de circula o n o devem em hip tese alguma ser obstru das As autoriza es para carga e descarga e para o acesso de ve culos de carga dever o ser solicitadas administra o do condom nio com anteced ncia de no m nimo 24 horas de segunda sexta feira das 08 00 s 17 00 horas atrav s de formul rio pr prio existente na portaria Os materiais m quinas e equipamentos dever o ser transportados s unidades privativas sempre pelo elevador de carga das 09 00 s 17 00 horas Os prestadores de servi o dever o ser alertados para os riscos de preju zos que poder o causar ao condom nio o
95. assembleia representar o condom nio e assegurar a participa o dos demais cond minos em decis es referentes aos bem uma vez que todos s o titulares do dom nio sobre o im vel Orlando Gomes 1983 ressalta que o s ndico representa a massa condominial ativa e passivamente Como representante da coletividade toma a es em nome de todos respeitando os limites impostos pela conven o de condom nio e regulamento interno e ainda praticando em ju zo ou fora dele os atos para defender os interesses comuns 26 Dessa forma ainda que os cond minos sejam titulares de dom nio ideal sobre as partes comuns faz se necess rio existir um administrador Sua elei o ocorre em assembleia ordin ria especificamente convocada para esse fim mesma ocasi o em que far a presta o de contas e propor para aprova o o or amento anual das despesas O s ndico um mandat rio n o possuindo quaisquer privil gios em rela o aos demais cond minos 3 2 3 Atribui es do S ndico Como respons vel pelo gerenciamento e preserva o do condom nio cabe ao S ndico uma s rie de fun es e atribui es o que se verifica no artigo 1 348 do C digo Civil Anexo E pag 121 Fica clara a grande variedade de obriga es e deveres imputados ao s ndico Do artigo citado pode se destacar o inciso quando diz que ao s ndico compete convocar as assembleias diz que estas s o o rg o deliberativo do cond
96. bem como identificar medidas necess rias para iniciar o funcionamento de um condom nio possibilitando a defini o de objetivos direcionando a tomada de decis es e melhorando o hist rico de informa es t cnicas Ser o apontados formas e controles que poder o ser atendidos para elevar o desempenho da gest o permitindo monitoramento da utiliza o das reas comuns das facilidades e das utilidades da edifica o e direcionando as medidas apropriadas de interven o no momento adequado o que resultar em seguran a e qualidade no atendimento O estudo tem como objetivo principal a proposi o de diretrizes que permitam ao gerente passar pelo processo de implanta o de um condom nio de forma eficaz seguindo normas e procedimentos pr determinados Enfim criar um roteiro com a es pr definidas que tendem a reduzir conflitos e trazer agilidade a todo o processo com consequente melhora na percep o da qualidade pelo usu rio final Pretende se aqui apresentar um modelo ordenado para o processo de implanta o de maneira que qualquer gerente ou respons vel por um edif cio possa ser guiado com maior previsibilidade eliminando surpresas reduzindo a a o do acaso o retrabalho e a aus ncia de etapas importantes para o sucesso da implanta o Um modelo que seja capaz de guiar tanto um experiente gerente predial como um iniciante com poucos recursos consultivos na implanta o de um empreendimento independentemente
97. brandada pela comiss o da ABNT uma vez que a responsabilidade t cnica pelo projeto e execu o da obra de reforma deve recair sobre o promotor da obra Essa norma orienta o s ndico e o interessado na obra incluindo m todos para planejamento projetos an lises t cnicas e implica es de reformas nas edifica es altera o das caracter sticas originais da edifica o ou de suas fun es descri o das caracter sticas da execu o das obras de reforma seguran a da edifica o do entorno e dos usu rios registro documental da situa o da edifica o antes da reforma dos procedimentos utilizados e do p s obra de reforma e supervis o t cnica dos processos e das obras Como uma norma da ABNT n o lei Portanto seu cumprimento n o obrigat rio Como dito anteriormente h uma grande discuss o em torno dessa afirma o Discuss o que n o cabe ao 52 presente estudo questionar ou opinar sobre a mat ria Na vis o do autor imprescind vel que seja seguida e respeitada porque foi elaborada para o bem e seguran a de todos Vamos seguir a premissa de que independente da obrigatoriedade a norma ser seguida por todos j que a responsabilidade do S ndico aumenta sobremaneira a partir do momento que o assunto de conhecimento p blico Para tratar desses casos o ideal criar um documento destacado do Regulamento Interno destinado a tratar apenas desse assunto chamando a aten o do usu
98. ca o dos equipamentos eletr nicos de seguran a com formul rio pr prio para registro de inconformidades g Criar rotina de verifica o da exist ncia dos equipamentos da equipe de seguran a e suas condi es 5 3 2 4 Servi os de Limpeza Os servi os de limpeza n o s o apenas necess rios por quest es de higiene e conserva o de reas mas est o intimamente ligados ao impacto final e experi ncia do usu rio A limpeza n o est s ligada diretamente sa de dos colaboradores fornecedores e usu rios como interfere na imagem do empreendimento e da gest o A utiliza o de equipamentos e produtos profissionais ajudam n o s no desempenho do trabalho como na imagem percebida pelo usu rio muito comum iniciar a implanta o do condom nio com equipe de limpeza reduzida j que as reas comuns ainda n o est o em uso Na vis o do autor h um equivoco nessa pr tica j que nesse momento a edifica o ainda tem resqu cios de obra e passar por muitas obras nas unidades aut nomas quer dizer a edifica o estar constantemente demandando servi os de limpeza O 63 momento da implanta o a oportunidade perfeita para interven o em reas cuja demanda de limpeza ser menor no dia a dia do condom nio tais como reas t cnicas tubula es expostas nas garagens entre as principais No in cio dos servi os deve se implantar cronograma de limpeza geral para o empreendimento com rotina d
99. cada 3 anos para edif cios Auto de Vistoria de Corpo de S ndico e ou bombeiros AVCB Construtora e ou incorp administradora residenciais e comerciais e a cada 2 anos para locais de reuni o de p blico Projetos Legais Prefeitura aprovado Inc ndio Construtora e ou incorp N o h N o h 98 Projeto Executivos Arquitetura Estrutura Instala es El tricas Instala es Hidr ulicas SPDA Sistema de Prote o de Descarga Atmosf rica Elevadores Paisagismo Projetos espec ficos quando aplic vel luminot cnica f rmas drenagem diagramas dos quadros el tricos mapeamento de rede de telefonia e de dados ventila o mec nica ar condicionado etc Construtora e ou incorp N o h N o h Memorial de Incorpora o Construtora e ou incorp N o h N o h Especifica o Institui o de Condom nio Construtora e ou incorp N o h N o h Ata de Assembleia de Instala o do Condom nio Registrada Construtora e ou Incorp E ou administradora S ndico e ou administradora A cada altera o do s ndico Conven o Condominial Construtora e ou Incop S ndico Administradora Quando necess rio Regulamento Interno Construtora e ou Incop S ndico Administradora Quando necess rio Rela o de Propriet rios Construtora e ou Incop S ndico Administ
100. carga em extintores de inc ndio Esta Norma fixa as condi es m nimas exig veis para inspe o manuten o e recarga em extintores de inc ndio 107 NBR 13 434 Sinaliza o de seguran a contra inc ndio e p nico parte 1 Esta parte da ABNT NBR 13434 fixa os requisitos exig veis que devem ser satisfeitas pela instala o do sistema de sinaliza o de seguran a contra inc ndio e p nico em edifica es NBR 13 485 Manuten o de terceiro n vel vistoria em extintores de inc ndio Esta Norma fixa as condi es m nimas exig veis para a manuten o de terceiro n vel vistoria em extintores de inc ndio NBR 14 276 Brigada de Inc ndio Requisitos Estabelece os requisitos m nimos para a composi o forma o implanta o e reciclagem de brigadas de inc ndio preparando as para atuar na preven o e no combate ao princ pio de inc ndio abandono de rea e primeiros socorros visando em caso de sinistro proteger a vida e o patrim nio reduzir as consequ ncias sociais do sinistro e os danos ao meio ambiente Esta Norma aplic vel para toda e qualquer planta NBR 14 608 Bombeiro profissional civil Estabelece os requisitos para determinar o n mero m nimo de bombeiros profissionais civis em uma planta bem como sua forma o qualifica o reciclagem e atua o Aplic vel para toda e qualquer planta conforme anexo A NBR 14 880 Sa da de emerg ncia em edif cios Esca
101. cesso pelo uso excessivo devido a m utiliza o dos usu rios n o levando em considera o a preserva o e pela gua que utilizada para nenhuma finalidade como por exemplo os vazamentos SAUTCHUK ET AL 2005 Para Gon alves 2007 as medidas necess rias para conserva o da gua consistem em reduzir a quantidade de gua extra da das fontes de suprimento reduzir o consumo de gua reduzir o desperd cio de gua reduzir as perdas de gua aumentar a efici ncia do uso da gua aumentar a reciclagem e reutiliza o da gua evitar a polui o da gua Continua Gon alves 2007 afirmando que para instituir um Programa de Conserva o de gua em uma resid ncia necess rio otimizar o consumo de gua reduzindo o volume de efluentes gerados e utilizar fontes alternativas de gua para fins n o pot veis Dessa forma as a es de conserva o de gua contemplam otimiza o dos sistemas hidr ulicos prediais adequa o de componentes hidr ulicos principalmente bacias sanit rias e mict rios adequa o de controle de vaz es irriga o mais eficiente de reas de jardins mangueiras com v lvulas autom ticas de fechamento por exemplo implanta o de procedimentos para as atividades consumidoras de gua 66 uso de fontes alternativas gua da Concession ria como gua de chuva para lavagem de garagens ve culos entre outros Quando s o
102. ciar a ronda de verifica o Preven o e combate a Inc ndios al m do gerador e ilumina o de emerg ncia imprescind vel que haja uma rotina de verifica o dos equipamentos relacionados preven o em combate a inc ndios Na vis o do autor o ideal para essa rea a contrata o de um consultor especializado que orientar o gerente em todos os aspectos da quest o tais como sinaliza o rotas de fuga testes necess rios dos equipamentos e acess rios extintores e hidrantes como exemplo e sua periodicidade plano de abandono forma o de brigada de inc ndio e seu treinamento peri dico entre outros No entanto sabido que quest es or ament rias nem sempre permitem sua contrata o de forma que o gerente acaba assumindo o papel de controlar e contratar esses servi os isoladamente Al m das quest es cuja contrata o e periodicidade j est o determinadas em normas e legisla o pertinente o m nimo que o gerente deve manter em seu controle o estado de conserva o e opera o dos equipamentos de primeira necessidade Assumindo que o gerente j conhece quantidade tipo localiza o e vencimento de recarga e testes desses equipamentos deve se criar rotina de verifica o para garantir as condi es de opera o checando man metros de extintores 88 conex es de mangueiras e sua funcionalidade registros dos hidrantes condi o de acesso a esses equipamentos funcionamento das bombas de
103. cipais 3 Especificar hor rios e tipos de servi os que ser o permitidos em car ter de urg ncia e como solicitar autoriza o para tal 4 Especificar restri es quanto a utiliza o de equipamentos e indicar n veis de ru dos e som controlados H Fiscaliza o da Obra 1 Informar como ser feita eventual fiscaliza o da obra e quem est autorizado como preposto do s ndico a realizar tal fiscaliza o 2 Informar as medidas que ser o adotadas em caso de constata o de irregularidades A aplica o da Norma e de procedimentos que permitam o cumprimento de tudo ali exposto ainda n o mat ria pac fica gerando muitas discuss es sobre quem tem responsabilidade de pagar os custos dos profissionais qualificados para an lise de projetos e pareceres Na vis o do autor o ideal realmente que sempre estejam envolvidos profissionais nas duas pontas da rela o quer dizer o usu rio interessado em realizar a obra contrata um profissional para elaborar seus projetos e apresentar seus laudos e ARTs e o condom nio contrata um segundo profissional para analisar esses projetos e dar seu parecer resguardando o condom nio e o s ndico evidente que isso gera custos e nem sempre o or amento permite esse tipo de contrata o Do lado do usu rio n o h como isentar de contratar um profissional qualificado que vai apresentar as devidas ARTs daqueles projetos e se responsabilizar Da parte do condom nio poss vel acata
104. consenso de seus participantes O Projeto de Norma submetido Consulta Nacional N o aceitas pela CE Justificativas t cnicas Sugest es Aceitas pela CE E e aprovada Consenso A Norma Brasileira publicada pela ABNT Figura 2 Processo de elabora o das Normas Brasileiras Fonte BATTAGIN In s L da Silva 2014 Por outro lado h argumentos de que as normas da ABNT s o normas t cnicas enquanto as leis s o normas jur dicas ou legais As diferen as entre elas passam pelos seus distintos objetivos e campos de 23 compet ncia e diferentes linguagens entre outros aspectos Disso resulta que s normas t cnicas cabe exclusivamente interpreta o e aplica o t cnica pelos t cnicos qualificados enquanto que norma legal cabe exclusivamente interpreta o e aplica o jur dica pelos ju zes de Direito J com rela o s Normas Regulamentadoras do Minist rio do Trabalho o assunto diferente Nesse caso n o h qualquer discuss o sobre a obrigatoriedade de sua aplica o Foram criadas e devem ser observadas a fim de promover sa de e seguran a do trabalho em ambientes de trabalho As NR s Normas Regulamentadoras relativas seguran a e sa de ocupacional s o de observ ncia obrigat ria para toda a empresa ou institui o que admitem empregados regidos pela Consolida o das Leis do Trabalho CLT Isso inclui empresas privadas e p blicas que t m funcion rios regidos pela CLT rg
105. da de seguran a controle de fuma a por pressuriza o Esta Norma especifica uma metodologia para manter livres da fuma a atrav s de pressuriza o as escadas de seguran a que se constituem na por o vertical da rota de fuga dos edif cios estabelecendo conceitos de aplica o princ pios gerais de funcionamento e par metros b sicos para o desenvolvimento do projeto NBR 15 219 Plano de emerg ncia contra inc ndio Requisitos Esta Norma estabelece os requisitos m nimos para a elabora o implanta o manuten o e revis o de um plano de emerg ncia contra inc ndio visando proteger a vida e o patrim nio bem como reduzir as consequ ncias sociais do sinistro e os danos ao meio ambiente NBR 15 281 Porta corta fogo para entrada de unidades aut nomas e de compartilhamentos espec ficos de edifica es Esta Norma fixa os requisitos exig veis para constru o instala o funcionamento desempenho e manuten o de portas corta fogo com dobradi a de eixo vertical para entrada de unidades aut nomas e de compartimentos espec ficos de edifica es 108 1 2 Manuten o As normas relevantes sobre manuten o predial s o NBR 5 410 Instala es el tricas de baixa tens o Esta Norma estabelece as condi es a que devem satisfazer as instala es el tricas de baixa tens o a fim de garantir a seguran a de pessoas e animais o funcionamento adequado da instala o e a conserva o
106. desacordo com as normas expedidas pelos rg os oficiais competentes ou se normas espec ficas n o existirem pela Associa o Brasileira de Normas T cnicas ABNT ou outra 22 Entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia Normatiza o e Qualidade Industrial CONMETRO E se refor a quando se considera que a ABNT uma entidade privada sem fins lucrativos fundada em 1940 foi reconhecida como de utilidade p blica pelo governo brasileiro em 1962 o foro nacional nico de normaliza o tendo sido reconhecida pelo CONMETRO em 1992 pela Resolu o de no 7 representa o Brasil nos foros regionais e internacionais de normaliza o responde pela gest o do processo de elabora o das normas brasileiras Assim ainda segundo In s Laranjeira se n o h Regulamenta o T cnica espec fica sobre um produto ou servi o e se a ABNT a nica entidade reconhecida pelo CONMETRO as Normas ABNT passam a ser a refer ncia para a qualidade destes itens quando comercializados no Pa s Abaixo pode verificar na figura 1 o processo de elabora o das normas brasileiras A sociedade brasileira manifesta a necessidade de uma Norma Comit Brasileiro CB ou Organismo de Normaliza o Setorial ONS a criada uma Comiss o de Solicita o Estudo CE com participa o volunt ria da sociedade E justificada a n o aceita o da solicita o A CE elabora um Projeto de Norma com base no
107. di es em que est recebendo o edif cio que ir operar e para tanto deve seguir um roteiro de verifica o das reas comuns e manter um controle dos itens apontados como pendentes em compara o com itens executados pelos incorporadores trabalho que na opini o do autor deve ser realizado por profissional especializado atrav s da contrata o de inspe o de recebimento de obra NBR 15 575 Comunica o criar uma rotina de comunica o com os usu rios importante para garantir o cumprimento das normas estabelecer um certo n vel de confian a e credibilidade al m de se antecipar a questionamentos e eventuais d vidas existentes sobre o uso da edifica o Procedimentos de recep o e portaria principalmente no in cio de opera o de qualquer edifica o procedimentos b sicos para controle de acesso de usu rios prestadores de servi os entre outros s o imprescind veis para a organiza o manuten o e seguran a do edif cio Servi os de Seguran a e Limpeza implantar rotinas de supervis o e controle sobre os servi os de seguran a e limpeza ajudar a garantir que tais servi os sejam executados da forma contratada atingindo o objetivo de sua contrata o e melhorando a percep o do usu rio sobre a qualidade Utilidades rotinas de controle e acompanhamento do consumo de gua e energia el trica ajudar o o gerente a se antecipar a problemas diversos bem como a propor medidas de
108. dicos de todos os n veis de conhecimento desde o mais elementar ao mais preparado tecnicamente para atender e operar edifica es de grande porte e complexidade Independentemente do n vel de conhecimento desse profissional seja s ndico ou gerente predial na vis o do autor ele vai atuar como um Gerente de Facilidades O s ndico quem representa o condom nio em ju zo ou fora dele responde civil e criminalmente e pode ser acionado na justi a caso n o cumpra com as determina es legais A fundamenta o para essa afirma o se encontra na legisla o conforme abaixo 3 2 3 1 Responsabilidade civil Nessa linha os artigos relevantes que constam no C digo Civil s o Art 186 Aquele que por a o ou omiss o volunt ria neglig ncia ou imprud ncia violar direito e causar dano a outrem ainda que exclusivamente moral comete ato il cito Art 187 Tamb m comete ato il cito o titular de um direito que ao exerc lo excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econ mico ou social pela boa f ou pelos bons costumes 28 Art 667 O mandat rio obrigado a aplicar toda sua dilig ncia habitual na execu o do mandato e a indenizar qualquer preju zo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer sem autoriza o poderes que devia exercer pessoalmente Art 927 Aquele que por ato il cito arts 186 e 187 causar dano a outrem fica obrigado a repar lo O s ndico c
109. do plano ou programa de manuten o j estabelecido Ap s a fase da entrega da obra caber ao s propriet rio s ou condom nio s proceder s a es de manuten o desenvolvendo e propiciando condi es materiais e financeiras para sua implanta o Essa condi o ressalta se como de import ncia fundamental para que a vida til de projeto seja preservada 81 Quando a obra encontra se em per odo de garantia a Inspe o de Obra em Garantia poder apontar a incid ncia de anomalias construtivas afeitas assist ncia t cnica da construtora conferindo dessa forma a preserva o das condi es de garantia da edifica o Interven es indevidas em sistemas dentro do per odo de garantia podem suscitar a perda dessa garantia em ltima an lise TAVARES 2009 diz que a manuten o engloba um conjunto de a es e interven es que servem para prote o da qualidade do funcionamento do ativo e dos demais servi os um elemento que durante o ciclo de vida da edifica o deve ser planejado desde a sua concep o o que permite acompanhar seu o desempenho reduzir custos e aperfei oar sua opera o A manuten o consiste n o somente nas a es planejadas pelo gerente mas tamb m em todos os eventos inesperados que alterem as condi es previstas dos sistemas prediais De acordo com KYLE 2000 a manuten o consiste em 1 Inspe es que s o executadas periodicamente para monitorar e aferir a perfor
110. dom nio estivesse representado em ju zo o resultado teria sido o mesmo diante do descumprimento dos direitos trabalhistas do empregado Tese recursal que n o afasta a responsabilidade da R O advento da teoria da perda da chance trouxe a possibilidade de repara o de uma nova modalidade de dano independente do resultado final desde que derivado da a o ou omiss o de um agente que importasse em priva o a outrem da oportunidade de chegar a este resultado possibilitando que fosse responsabilizado por isso ainda que este evento futuro n o fosse objeto de certeza absoluta No caso a aus ncia de representa o do Condom nio Apelado nos autos da a o trabalhista mesmo que n o bastasse para ocasionar um resultado que lhe fosse totalmente favor vel privou o da oportunidade de alcan ar um xito ainda que parcial ou de evitar maiores preju zos Nexo de causalidade configurado Presen a dos requisitos necess rios responsabiliza o da R pela condena o do Autor revelia a culpa o dano e o nexo de causalidade resultantes da combina o dos arts 186 927 clc 1348 Il do C digo Civil Recurso desprovido TJRJ Apela o C vel 43 61 2010 8 19 0001 Rel Des Carlos Eduardo Moreira Silva j 12 06 12 Nesse caso a s ndica descumpriu um dever legal quando deixou de constituir representante para o condom nio nos autos de a o trabalhista movida por ex empregado o que levou a condena o do condom nio revelia C
111. dora designada para iniciar a administra o Tamb m n o se prop e a eliminar todas as quest es envolvidas no processo de implanta o de edif cios j que esses evoluem de acordo com as necessidades de seus usu rios e com as inova es tecnol gicas e mercadol gicas e n o pretende ainda entrar em quest es subjetivas de desentendimentos entre cond minos compradores vendedores classes de representa o limita es or ament rias etc Todo o processo tem in cio na Assembleia Geral de Instala o que convocada pelos incorporadores logo ap s a emiss o do Habite se e tem a fun o de formalizar a institui o do Condom nio passando este dali em diante para responsabilidade dos cond minos a partir da assembleia de instala o que o condom nio passa a ter vida nesse momento que entre outras coisas elegem se os representantes legais do empreendimento e aprova se uma previs o or ament ria para rateio das despesas do condom nio importante existir a previs o da contrata o de Inspe o de Recebimento de Obras j que as condi es t cnicas do empreendimento carecem de an lise especializada a ser realizada por profissional atuante em engenharia diagn stica em edifica es para analisar as condi es da entrega da edifica o luz da NBR 14 037 da ABNT a fim de ajustar eventuais diverg ncias de especifica es de projeto ou simplesmente defici ncias construtivas do ponto de vista t cnico j
112. dos caldeus no segundo mil nio antes de cristo a divis o de pr dio por planos horizontais Ainda segundo Pereira 1977 os romanos permitiram que a sobreposi o habitacional ou superposi o fosse praticada naturalmente pelos plebeus de acordo com as necessidades econ micas sociais e ambientais da poca sendo que os registros mais contundentes s o facilmente encontrados na literatura desde o baixo imp rio Para Fedozzi 2007 a teoria da propriedade como atualmente conhecida surgiu do conceito romano sobre propriedade Para os romanos a propriedade tinha como atributos a exclusividade na qual n o poderiam outros exerc la O detentor da propriedade poderia dela dispor como achasse melhor para si desde que dentro dos limites legais de impostos e da continuidade a qual n o termina com a morte do propriet rio e passada aos seus sucessores enquanto n o existir causa legal de extin o ou pela vontade do propriet rio Segundo Venosa 2004 o Direito Romano era excessivamente individualista N o era poss vel existir propriedade ou posse de duas ou mais pessoas solidariamente sobre a mesma coisa No entanto fatores eventuais como a sucess o heredit ria por exemplo criavam o fen meno Por essa raz o o Direito Romano engendrou a teoria condicional dentro do aspecto paralelo do exerc cio da propriedade Ele n o compreendia mais de um direito de propriedade Este uno Os co titulares exercem no ao
113. e adequadamente preparado Assim o primeiro muitas vezes n o tem o tempo e conhecimentos necess rios para realizar a fun o e o segundo se apega em quest es mais elementares e trabalha mais de forma reativa Al m disso aos olhos dos usu rios a divis o de responsabilidades entre as atribui es do s ndico e da administradora n o clara e em sua percep o h um corpo gestor designado para fazer com que tudo funcione independente de quem faz o que Ou seja os usu rios esperam utilizar as instala es e esperam que estas estejam em ordem e em condi es normais de uso Ao usu rio n o interessa saber a divis o das responsabilidades vez que isso permite apenas identificar a culpa por eventuais problemas mas n o sana a quest o principal que ter suas necessidades atendidas A gest o da opera o n o apenas o ponto que gera maior percep o de qualidade e de maior import ncia em termos de valor para o cliente mas tamb m o ponto de maior impacto financeiro j que a maior parte dos custos condominiais est o diretamente ligados s quest es de opera o O gerente deve acompanhar e ter ci ncia de todas as atividade descritas no t pico anterior executadas pela administradora e al m daquelas deve acompanhar de perto e gerenciar os servi os do escopo da opera o de um condom nio a saber Manuten o preventiva e corretiva de todos os equipamentos reas e sistemas prediais entre eles e
114. e de acordo com as caracter sticas de seu empreendimento deve criar seu pr prio plano de a o para conting ncias 79 5 3 2 8 Manuten o A manuten o dos sistemas prediais item de primeira import ncia na gest o t cnica e operacional O gerente deve conhecer e identificar os sistemas existentes na edifica o e coletar informa es que auxiliar o na tomada de decis es O plano de manuten o dever ser implantado ap s a entrega da obra observando os pressupostos previstos na NBR 5 674 da ABNT logo no in cio da opera o na fase de uso Para garantir o bom desempenho de uma edifica o necess rio entender que todos os sistemas que a comp e necessitam de avalia o constante visando intervir de maneira gil com rotinas de manuten o reparo ou renova o de partes do sistema ou at mesmo de sua totalidade para retomar as condi es iniciais de projeto ou m nimas aceit veis de opera o O gerente tem como obriga o manter uma avalia o constante e cont nua das caracter sticas operacionais e da vida til dos sistemas que gerencia atualizando sempre as condi es de funcionamento em rela o a sua opera o inicial e defini es de projeto A contrata o de profissionais da engenharia diagn stica para emitir Laudo de Inspe o de Manuten o Predial apresenta se como provid ncia de grande valia para fornecer subs dio ao gerente de manuten o predial nas tomadas de a o na corre
115. e campo amplo para o seu exerc cio por m sempre h que observar que o cargo deve ser exercido com responsabilidade dentro dos poderes a ele conferidos A responsabilidade pessoal do s ndico somente surgir se este no seu atuar exceder ao mandato ou seja exceder os poderes que lhe foram conferidos Ressalte se que esta responsabilidade subjetiva ou seja h que se fazer prova de que o dano tenha ocorrido por a o ou omiss o do s ndico e que este ao exercer tais poderes deles excedeu e causou um preju zo material e ou moral a terceiros De forma gen rica pode se dizer que o s ndico responde pela m execu o de suas fun es tanto pela omiss o culposa como pelos atos cometidos com abuso poss vel encontrar na jurisprud ncia alguns exemplos onde o s ndico foi civilmente responsabilizado Na Contrata o de servi os de manuten o Responsabilidade civil Condom nio edilicio S ndico Adequa o do sistema de para raios Contrata o de pessoa f sica inabilitada para a obra Posterior necessidade de re execu o Responsabilidade tanto do prestador de servi os quanto do ex administrador dado o v cio na contrata o Imperfei o dos servi os devidamente caracterizada TJSP Apela o n 990 10 357071 5 Nesse caso houve neglig ncia por parte do s ndico ao contratar prestador de servi os sem a devida qualifica o para execu o da obra o que levou nece
116. e criar uma situa o de reduzidas conting ncias e ou ocorr ncias n o previstas evitando gastos imprevistos e mantendo o controle da situa o financeira A economia financeira e a estabilidade econ mica do empreendimento geram valores mais baixos de condom nio o que pode se reverter em valores melhores de loca o e em redu o da vac ncia trazendo melhora no desempenho do neg cio imobili rio Todos os intervenientes do processo se beneficiam pois o c rculo virtuoso vai al m das opera es prediais gerando benef cios para todos os envolvidos empreendedores que t m retorno de seu investimento administradores que t m melhora na percep o da qualidade de seus servi os e usu rios que contam com um local seguro e que atende suas necessidades Por fim as atividades de gest o executadas de forma sistem tica e com base em procedimentos pr definidos al m das economias de tempo recursos naturais e financeiros possibilitam que a administra o fa a com que a propriedade cumpra com sua fun o social 92 REFER NCIAS BIBLIOGR FICAS AABIC www aabic com br acesso em 22 11 2014 ABNT www abnt org br NBR 5674 NBR 14037 NBR 16 280 acesso em 09 01 2015 ACKOFF Russell L FREITAS Marco T lio Trad Planejamento empresarial Rio de Janeiro Ao Livro T cnico e Cient fico 1974 AVVAD Pedro Elias Direito Imobili rio Teoria geral e neg cios imobili rios 3 ed Rio de Janeiro For
117. e cumpra o requisito quer dizer limpar aquela rea importante se atentar para tais observa es pois demonstram a import ncia dos conceitos sobre os m todos de avalia o da qualidade que ser o a base para a cria o de um SLA adequado mitigando a possibilidade de falhas Avaliar a performance dos sistemas que comp em a infraestrutura bastante simples j que perfeitamente poss vel determinar indicadores e m tricas tang veis sem subjetividades e interpreta es S o constata es objetivas da performance tais como a quantidade de vezes que determinado equipamento ficou parado quantidade de interven es corretivas entre outras J em termos de servi os tais como seguran a paisagismo manuten o entre as principais mais dif cil ser a tarefa de elaborar indicadores e m tricas de qualidade servi o em fun o dos indicadores dependerem da percep o do usu rio o qual como j vimos possui n veis de exig ncia diferenciados Assim ao elaborar os requisitos constantes do SLA preciso enfatizar o uso de crit rios objetivos de prazos de qualidade e tamb m de custos de maneira que justifique a aplica o do m todo como auxiliar na garantia da qualidade Os demais requisitos que possam depender da percep o do usu rio cujo car ter subjetivo devem complementar os indicadores objetivos para composi o do SLA de forma que crit rios estabelecidos possam ser audit veis
118. e ou forne am g neros aliment cios com consuma o no local desinsetizarem e desratizarem suas instala es e d outras provid ncias Decreto n 24 714 1987 Regulamenta o sistema de fiscaliza o disposi es gerais para utiliza o de g s combust vel nos edif cios e constru es em geral e d outras provid ncias 105 ANEXO C Normas Regulamentos e Instru es T cnicas Abaixo elenca se uma extensa lista de publica es que atualmente normatiza a atividade de administra o condominial Apesar de n o esgotar o assunto as instru es normas e legisla es elencadas s o o m nimo necess rio que o gerente deve conhecer para exercer a atividade de administra o condominial 1 Normas ABNT Associa o Brasileira de Normas T cnicas A rela o das normas mais relevantes segue abaixo divida em 3 partes Preven o e Combate a Inc ndio Manuten o e Diversas 1 1 Preven o e Combate a Inc ndios As normas relevantes sobre preven o e combate a inc ndio s o NBR 6 135 Chuveiros autom ticos para extin o de inc ndio Esta Norma fixa as condi es t cnicas m nimas a que devem satisfazer os chuveiros autom ticos para extin o de inc ndio NBR 7 240 Sistemas de detec o e alarme de inc ndio Projeto instala o comissionamento e manuten o de sistemas de detec o e alarme de inc ndio Esta Norma especifica requisitos para projeto ins
119. e verifica o para reposi o de materiais e verifica o dos cestos de lixo contemplando todas as reas da edifica o Toda a equipe deve estar provida de equipamentos de prote o individual considerando todas as atividades envolvidas Atualmente h uma s rie de equipamentos profissionais de limpeza cuja utiliza o traz muito ganho de produtividade efici ncia e economias de recursos Para o per odo de implanta o deve ser criado um cronograma espec fico para atendimento s reas onde h maior incid ncia de passagens de prestadores de servi os e materiais Nesses locais sugere se que a limpeza seja realizada ao menos 3 vezes ao dia S o halls dos andares com unidades em obra elevador de carga halls da garagem e hall de servi o do t rreo Da mesma forma que nos servi os de seguran a importante determinar o n vel de servi o que se espera da contratada Esse SLA deve contemplar visitas peri dicas de supervis o periodicidade m nima para treinamento tempo m nimo de resposta para casos de falta e atraso de funcion rios e determinar ndices de inconformidades encontradas em vistorias realizadas pelo gerente Para registrar e controlar esses pontos deve ser elaborado formul rio pr prio Deve se criar tamb m formul rios para controle das faltas atrasos e condi es dos equipamentos Desse item podem ser objetivamente relacionadas as seguintes a es a Solicitar empresa de Limpeza Seguran a
120. egistro de Im veis para dar publicidade ao ato e ter efeito perante terceiros Por for a do C digo Civil esse grupo normativo respons vel pela defini o do quorum de vota o em assembleias sua compet ncia formalidades para a sua convoca o a forma de rateio e de contribui o da cota condominial para fazer frente as despesas ordin rias e extraordin rias o modelo de administra o e defini o do seu colegiado san es e o regimento interno mesmo que simplificado Segundo o SECOVI SP a conven o do condom nio tem car ter estatut rio ou institucional sendo portanto um ato norma Assim n o um contrato Por tal raz o alcan a n o s os seus signat rios mas tamb m todos os que ingressarem nos limites do condom nio art 1 333 caput do NCC O registro da conven o no Registro de Im veis necess rio para torn la v lida perante terceiros j que a conven o de condom nio aprovada ainda que sem registro eficaz para regular as rela es entre os seus cond minos 3 1 5 Regulamento Interno O regulamento interno o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos cond minos seus locat rios usu rios serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condom nio Tem a fun o de detalhar o funcionamento do condom nio regulando a conduta interna dos cond minos locat rios ocupantes das unidades e funcion rios e estabelecendo rotinas hor rio
121. elabora o de crach de ponto e controle do sistema de ponto eletr nico Elabora o da folha de pagamento Emiss o dos comprovantes de pagamento dos sal rios Controle dos cart es sal rios para saque em quiosques 24 horas Elabora o da folha de pagamento do 13 sal rio Elabora o e recolhimento das guias de INSS GPS Obten o de CND Certid o Negativa de D bitos com INSS Elabora o e recolhimento das guias de FGTS GFIP e SEFIP Obten o de CRF Certificado de Regularidade de Situa o do FGTS perante a Caixa Econ mica Federal Conectividade social inscri o e acompanhamento junto Caixa Econ mica Federal Reten o e recolhimento de contribui es sindicais patronal e dos empregados PIS cadastramento de novos funcion rios PIS elabora o das guias e recolhimento Emiss o dos informes de rendimentos 32 33 34 35 36 37 38 Pesquisa cadastral dos funcion rios Livro de inspe o trabalhista Aquisi o e controle de uniformes Rescis es dos contratos de trabalho planilha de c lculo emiss o de recibos e guias Homologa o das rescis es dos contratos no Sindicato de classe ou na DRT RAIS Rela o Anual de Informa es Sociais Recolhimento de Imposto de Renda retido na fonte dos funcion rios 39 40 4 a 5 a 52 119 DIRF Declara o de Imposto de Renda retido na fonte Controle dos seguros de vida pa
122. em ca ambas que dever o ser locadas pelos Cond minos e ficar o na rua ou em ve culos destinados 133 a retirada desse tipo de material Guarda de materiais e equipamentos Cada prestador de servi o ser respons vel pela posse e guarda de seus materiais e pertences pessoais incluindo ferramental N o poder ser disponibilizado nenhum espa o comum para armazenagem de material destinado s obras em reas privativas Fica sob total responsabilidade do Cond mino a conserva o da limpeza das reas comuns do edif cio e a orienta o de todos os seus prestadores de servi o sendo tamb m sua a responsabilizado por eventuais danos causados por seus contratados Os servi os poder o ser paralisados a qualquer tempo caso alguma irregularidade seja observada Os funcion rios das empresas prestadoras de servi os dever o restringir se s unidades em obras n o podendo acessar outros andares ou as escadas estas salvo em casos de emerg ncia quando dever o descer diretamente at o t rreo e relatar quaisquer anormalidades seguran a do Edif cio 10 INFORMA ES GERAIS conveniente que os ocupantes de cada unidade efetuem seguro DE CONTE DO abrangendo inc ndio e roubo de m quinas e equipamentos al m de vazamentos e inunda es N o permitido o armazenamento de gases combust veis sobre qualquer forma no interior do edif cio O condom nio a cargo do Corpo Diretivo contar com a manuten
123. ense 2012 ANTONIOLI P E Estudo cr tico sobre subs dios conceituais para suporte do planejamento de Sistemas de Gerenciamento de Facilidades em Edifica es Produtivas 2003 44 p Disserta o de Mestrado Escola Polit cnica da Universidade de S o Paulo S o Paulo 2003 BARRET P Facilities management Towards best practice London Blackwell Science 1995 BENASSI Marcos Antonio Condom nio edil cio e loteamento fechado 2 ed BH Editora e distribuidora de Livros 2012 BUSSOLO R S Comparativo executivo econ mico de medi o coletiva e individual de gua em edif cios residenciais multifamiliares Monografia Engenharia Civil Universidade do Extremo Sul Catarinense UNESC Crici ma 2010 CABRAL Jer nimo P F Neto artigo VIDA TIL E DESEMPENHO DAS EDIFICA ES ABNT NBR 15575 13 IBRACON 2013 CAVALIERI FILHO Sergio Programa de responsabilidade civil 10 ed rev e ampl S o Paulo Atlas 2012 COELHO A C Medi o Individual de gua em Apartamentos In SEMIN RIO HISPANO BRASILEIRO SOBRE SISTEMAS DE ABASTECIMENTO DE GUA 2002 Jo o Pessoa Anais eletr nicos Jo o Pessoa UFPB 2002 Dispon vel em lt http www lenhs ct ufpb br html downloads serea trabalhos A17 25 pdf gt Acesso em 10 jan 2012 93 CORR A Henrique L CAON Mauro Gest o de servi os lucratividade por meio de opera es e de satisfa o dos clientes S o Paulo Atlas 2002 BATTAGIN In s L da
124. ente o n vel de gua Caso o n vel da gua esteja abaixo do n vel inicial h vazamento na tubula o ou em pontos de utiliza o ou passagem de gua pelo registro da tubula o de limpeza Para localizar o vazamento inspecionar o sistema na seguinte sequ ncia Registro de limpeza Todos os pontos de utiliza o do sistema hidr ulico interno Caso n o seja detectado nenhum vazamento nesses locais prov vel que exista um vazamento n o vis vel na tubula o de colunas ramais ou sub ramais 1 3 Detec o de vazamento em bacias sanit rias Os vazamentos em bacias sanit rias podem ocorrer tanto em bacias com v lvula de descarga como em bacias com caixa de descarga As causas mais frequentes de vazamentos em bacias sanit rias com caixa de descarga s o defeitos nos seguintes componentes torneira de b ia obturador semiflutuante tamb m conhecido como comporta ou flapper 138 Para garantir o xito da detec o de vazamento h alguns testes espec ficos para bacias sanit rias Dentre os testes geralmente recomendados est o os da cinza de cigarro do papel higi nico e o teste da retirada de gua do po o de bacia sanit ria Considera se que esses tr s testes possam ser substitu dos por um nico ou seja o teste do corante pois os vazamentos em bacias sanit rias ocorrem por meio do escoamento de gua pelos furos do colar principais pontos de entrada de gua para todos os modelos de bacia
125. esse objetivo fosse alcan ado AGRADECIMENTOS minha fam lia que sempre me apoiou e me deu for as para buscar meus objetivos em especial minha esposa Elaine Quevedo Fogo que sempre me motivou teve paci ncia e compreendeu a necessidade de aus ncia no per odo de estudos minha filha Luiza Quevedo Fogo que me fez querer ser uma pessoa melhor e continuar evoluindo sempre aos colegas de classe que al m da compreens o em momentos dificeis e de toda ajuda recebida se tornaram amigos aos professores do curso pela paci ncia e empenho em passar seu conhecimento em especial ao Prof Moacyr E A da Gra a que se disp s a me guiar na elabora o desse trabalho com paci ncia e com ideias que certamente o tornaram mais til SUM RIO LISTA DE TABELAS quit cas oiee a SS a Ta E a i LISTA DE ABREVIATURAS ie renn e e a O E o ER ji LISTA DE FIGURAS sn O A iii RESUMO eregas uenn E EEE iv ABSIRAC De ar n ea a a E E V INTRODU O aca es ai a a RA RR O a a 1 Ala DJUSANCIUVAS cine ion CAE de TO CU a q 1 12 OBJBUVOS ea persiana aaa A an E a E A 7 1 37 Metodologia OPS RR RR UR RR RR ORI RR RR RR E RR E 8 2 GERENCIAMENTO DE PACILIDADES sis sega siezas teta ot Ieiad na Esaf dane 11 2 1 Gerente de FaCINdadES isa io aa ai 15 3 CONDOM NIOS VIS O GERAIS 2 sus 225 0829 ASTRO UR OP AR 11 17 3 1 Legisla o e Norma Sisene a RR ana 17 3 1 1 NCG Novo Codigo CNI usas ae a a o a 17 Sar ben MOMO da a EAE E 18 3 1 3 C d
126. eva a gua da rede p blica at os reservat rios No Anexo G pag 134 s o apresentadas as rotinas e testes propostos por Gon alves S o medidas que devem ser tomadas no decorrer da vida til da edifica o No caso do presente trabalho cujo foco est no per odo do implanta o de condom nios rec m instalados apresentam se diretrizes de cunho mais pr tico e medidas espec ficas para controle nas reas comuns de forma a n o se alongar na especifica o de equipamentos e campanhas voltadas para o usu rio final 68 Uma medida que pode ser adotada nesse sentido a inclus o de orienta es sobre esses equipamentos no Manual de Obras e Reformas citado anteriormente Pensando em a es cujo estudo e aplica o est o ao alcance do gerente outra forma muito eficiente de obter redu es de consumo de gua o pr prio reuso desse recurso Sobre a quest o Hernandes e Amorim 2007 elaboraram um artigo cujo objetivo o estudo dos resultados do monitoramento realizado em edifica o residencial na cidade de Ribeir o Preto de um sistema predial de gua pluvial projetado para o aproveitamento da gua coletada A Figura 2 e a Tabela 2 mostram o consumo mensal de gua com o uso do sistema pesquisado RR m gua pot vel Volume m3 jun jul ago set out nov dez jan fev mar abr mai 04 04 04 04 04 04 04 05 05 05 os 05 M s Figura 4 Consumo mensal de gua pot vel x gua pluvial Fonte
127. ferior primeira h ocorr ncia de vazamento b Teste para a detec o de vazamento em reservat rio superior Este teste tem por objetivo detectar vazamento n o vis vel no sistema de distribui o bem como verificar se h passagem de gua pelo registro de limpeza caso o destino final do efluente da tubula o de limpeza n o ocorra em local vis vel No entanto se a acessibilidade ao registro da tubula o de limpeza for adequada o mais eficaz ir at o local de despejo desta gua e verificar se n o est havendo perda de gua mesmo com o registro de limpeza fechado 137 Procedimentos Fechar todos os registros do sistema de distribui o localizados no barrilete e todos os pontos de utiliza o pois nenhum ponto pode ser utilizado durante este teste Esperar at que o n vel m ximo de gua no reservat rio seja alcan ado N o necess rio o n vel m ximo de gua no reservat rio por m quanto mais alto o n vel maior a press o hidr ulica no sistema e portanto mais f cil a detec o do vazamento Com o registro de limpeza fechado e o conjunto motor bomba desligado ou com a torneira de b ia amarrada sistema hidr ulico n o dotado de sistema de recalque marcar com o aux lio de um l pis ou de giz o n vel de gua no reservat rio ou em uma pe a de madeira ripa ou caibro Abrir somente os registros do sistema de distribui o aguardar no m nimo duas horas e verificar novam
128. i os condizente com o servi o esperado pelo usu rio poss vel realizar o gerenciamento da opera o com vistas a atingir a percep o do servi o de forma conjunta em que as caracter sticas espec ficas de cada item ser o definidas e acompanhadas na sua execu o 36 Pode se inferir que o perfil profissional para o candidato a Strata Manager exige preparo t cnico multidisciplinar e conhecimento na rea jur dica No Brasil tal prepara o profissional ainda encontra se em fase experimental com poucas op es de forma o como a que pode ser oferecida pelo MBA em Gerenciamento de Facilidades 37 4 Presta o de Servi os na Gest o Operacional Nos ltimos anos foi poss vel perceber que a presta o de servi os passou a ter um peso importante nas rela es com o cliente em praticamente todos os setores da economia A administra o de servi os conquistou a aten o das empresas por se apresentar como um grande diferencial competitivo j que vivemos num tempo de qualidade total onde se nota uma semelhan a substancial entre os produtos que passaram a ter certificados de qualidade padronizados Os servi os possuem uma interatividade maior com os clientes e justamente por essa caracter stica s o hoje considerados os maiores respons veis por sua conquista e fideliza o Dentre as diversas e diferentes caracter sticas dos servi os atribu das em comum por autores amplamente conhecidos na literatura
129. ias 24hs etc Um livro espec fico onde dever o ser registradas todas as ocorr ncias diariamente sejam de que natureza for O gerente predial em posse dessas informa es pode corrigir problemas com maior agilidade Al m do livro de ocorr ncias deve se manter na recep o portaria e onde mais houver postos de trabalho um livro de passagem de turno Todas as ocorr ncias solicita es controles entre outros relativos aquela rea devem ser anotados nesse livro com data e hora para que o agente que assumir aquele posto no pr ximo tumo tenha as informa es necess rias para que a opera o continue fluindo naturalmente O ideal que o gerente dedique pelo menos um ou dois dias inteiros para acompanhar essa opera o in loco de forma que conseguir identificar os problemas e as dificuldades que a equipe est vivenciando para fazer as adequa es necess rias de forma gil Desse item podem ser objetivamente relacionadas as seguintes a es a Manter c pia do cadastro de propriet rios na recep o portaria b Criar formul rio de cadastro para registro de todas as pessoas que acessam a edifica o considerando inclusive dados de ve culos c Manter na recep o portaria fichas de atualiza o cadastral para atualizar dados de propriet rios Anexo H pag 139 d Criar rotina para solicitar na administradora o envio semanal de c pia do cadastro atualizado e Manter na Portaria
130. ibilidade de colocar sinaliza o no jardim para evitar sujeiras 2 6 2 7 Grama Ilumina o Trocar 34 l mpadas do jardim 2 8 Vasos lt gt 2 Outros 9 3 rea Externa do Pr dio 3 1 Apar ncia Geral e Limpeza lt gt 3 2 Janelas e Vidros Aguardando posi o da empresa de fachada ou troca da mesma para limpeza 3 3 Paredes Sujas Pixadas Quebradas Pavimentos Cal adas Aguardando aprova o do S ndico ref A compra do material de pintura Sinaliza o Geral Instalar sinaliza o no hall de entrada Ex cuidado com os degraus e sinaliza o de entrada e saida de veiculosna entrada do estacionamento Cestos de Lixo e Cigarreiras N mero do Edif cio Ilumina o Trocar l mpadas queimadas em cima da marquise e l mpadas das escadas 3 10 Marquises Docas A F F F F B E F A gt 3 11 Outros band el 4 Entradas do Ed Hall Principal Recep o Corredores Sinaliza o Adesivos 41 4 2 Portas de Entrada NA n Instalar sinaliza o no hall de entrada Ex cuidado com os degraus Deixar algum contato f cil para poss vel manuten o da mesma 4 3 Corrim os 4 4 Superf cies de Vidro Metal Aguardando posi o da empresa de fachada ou troca da mesma para limpeza 4 5 Manchas nos Vidros Aguardando posi o da empresa de fachada ou troca da mesma para limpeza 4 6
131. ica es recebam seus novos usu rios com conforto e seguran a Na esteira da implanta o deve se organizar uma s rie de informa es e procedimentos para que os servi os condominiais funcionem adequadamente passando por procedimentos de portaria e seguran a plano de manuten o contratos de manuten o documenta o e obriga es legais inclu das a a previs o para sua revalida o e atualiza o comunica o com os cond minos at levantamento de investimentos que sejam apontados como necess rios para adequar a infraestrutura s necessidades dos usu rios sem embargo da necessidade do arquivo t cnico documental e registral Todo esse trabalho deve ser realizado sob coordena o do S ndico que como representante legal do condom nio responde civil e criminalmente quando as atribui es do cargo n o s o cumpridas adequadamente n o apenas por omiss o mas por pr tica que pode ser entendida como criminosa ou contraven o ocasionando preju zos aos cond minos ou a terceiros A aten o inicial aos procedimentos e s atividades de opera o e manuten o que ser o executadas na edifica o no decorrer de sua vida til bem como s reformas nas unidades aut nomas garante que os trabalhos sejam executados dentro de um padr o pr determinado levando manuten o do desempenho da edifica o e manuten o de sua capacidade de proporcionar conforto higiene economia e seguran a aos usu
132. ica claro que a figura administrativa principal no condom nio a figura do s ndico Tem o dever de cumprir as delibera es e as disposi es legais Assim n o pode simplesmente tomar 27 decis es por livre arb trio mas sempre pautadas no que rege a legisla o em vigor podendo ser destitu do a qualquer tempo Aqui j poss vel identificar a complexidade do trabalho e fica claro que administrar condom nios n o uma tarefa f cil que exige atualiza o constante e cumprimento de diversas normas que t m fun o de minimizar entre outras consequ ncias quest es com a justi a do trabalho e diminuir riscos de acidentes Apesar da rela o de atividades atribu das administradora ser extensa pouco se falou nas quest es de opera o e funcionamento da edifica o Alguns pontos relacionados opera o se referem parte administrativa do assunto como o controle do vencimento de um contrato de manuten o ou de vencimento de uma obriga o legal Na pr tica a fun o de fazer a edifica o operar adequadamente fica a cargo do S ndico e ou do Gerente Predial Se esses n o t m conhecimentos aprofundados grande a possibilidade da incid ncia de desvios neglig ncias nas a es e defici ncias no funcionamento dos itens diversos O respons vel por operar a edifica o precisa conhecer toda a cadeia de produtos e servi os relacionados sua atividade Nessa esteira h gerentes prediais e s n
133. icativas perdas de gua n o detect veis a olho nu Estes vazamentos ocorrem devido corros o trincas m execu o de juntas transmiss o de algum esfor o que atingiu a tubula o ou ainda pelo conjunto destes fatores a Teste do hidr metro Este teste consiste em verificar a passagem de gua pelo hidr metro quando todos os pontos de utiliza o supridos diretamente pelo sistema p blico de gua estejam fechados O eventual vazamento detectado pela movimenta o dos ponteiros do hidr metro ou do aumento do valor do n mero apresentado no display do hidr metro Procedimentos Fechar todos os pontos de utiliza o que recebam gua diretamente da rede p blica geralmente torneiras de jardim e de tanque Amarrar a torneira de b ia do reservat rio inferior ou superior impedindo a entrada de gua da rede p blica Quando a alimenta o do reservat rio apresentar registro de gaveta optar por amarrar a torneira de b ia porque o registro pode permitir a passagem de gua e mascarar o resultado Com o registro do cavalete totalmente aberto fazer uma leitura a cada cinco minutos por um per odo m nimo de trinta minutos 135 Caso seja verificada a passagem de gua observada por meio do aumento dos valores dos n meros apresentados no display do hidr metro h vazamento b Teste de suc o Uma outra forma de verificar vazamento em alimentador predial mediante a realiza
134. ico e ou Administradora A cada ano administradora PCMSO Atestado de Brigada de S ndico e ou S ndico e ou Administradora A cada ano Inc ndio administradora Relat rio de Inspe o Anual S ndico e ou S ndico e ou Administradora A cada ano dos Elevadores RIA administradora Contrato de manuten o de Elevadores S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora Validade do contrato Contrato de manuten o de bombas S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora A cada ano Certificado de Teste Hidrost tico de Extintores S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora A cada 5 anos Livro de Ocorr ncia da Central de Alarmes S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora A cada ocorr ncia Certifica o de Desratiza o e Desinsetiza o S ndico e ou Administradora S ndico e ou administradora A cada 6 meses OBSERVA ES 1 O S ndico respons vel pelo arquivo dos documentos garantindo a sua entrega a quem o substituir mediante protocolo discriminado item a item 2 O s ndico respons vel pela guarda dos documentos administrativos legal e fiscal durante dez anos e dos documentos referentes a pessoal por per odo de 30 anos 3 Os documentos devem ser guardados de forma a evitar extravios danos e deteriora o 4 Os documento
135. idades para fins incompat veis com a legisla o entre outras diversas quest es ressalvados nesse caso os aspectos t cnicos envolvidos para a condu o de inspe es auditorias associadas a essas checagens 1 2 Objetivos Apesar do mercado imobili rio no pa s ter se modernizado muito nos ltimos anos as reas de estudo que abordam a administra o de condom nios ainda s o pouco desenvolvidas se comparadas administra o de empresas e industrias no que diz respeito opera o de equipamentos procedimentos operacionais seguran a entre os principais poss vel encontrar bons livros que se disp em a detalhar e comentar a legisla o as finan as e a burocracia que envolve a administra o de condom nios por m existe car ncia de literatura sobre a forma de operar e manter condom nios Mesmo havendo muitos profissionais qualificados e empresas tradicionais o que se percebe no momento da implanta o que n o existe em geral um planejamento adequado ou um plano com procedimentos claros que possa guiar todos os envolvidos sejam eles gerenciadores usu rios prestadores de servi os entre tantos outros no complexo processo de implanta o do sistema de opera o que envolve necessariamente aspectos e abordagem t cnica a serem observados Em face desse quadro uma das inten es desse trabalho trazer informa es que permitam aos gerenciadores melhorar seus conhecimentos sobre a opera o
136. idr ulica impermeabiliza o entre outras Para manuten o dos certificados de seguran a necess rio apresentar uma s rie desses documentos tais como projetos aprovados na prefeitura projetos de preven o e combate a inc ndio O acervo de documentos tamb m importante para guiar o gerente nos processos de manuten o e para conhecer os fabricantes dos equipamentos instalados e suas garantias Sem mencionar evidentemente a obriga o legal de manter parte desse acervo dispon vel para eventual fiscaliza o de rg os p blicos e regulamentadores al m dos pr prios cond minos A rela o bastante extensa mas imprescind vel para a organiza o do condom nio e agilidade nas solu es em casos de conting ncia Parte desses documentos tem necessidade de renova o 47 peri dica e parte n o sofre mais altera es Toda a documenta o est descrita na NBR 14 037 da ABNT e citada no Manual de reas Comuns elaborado em conjunto pelo Sinduscon SP e SECOVI SP e pode ser consultada na ntegra no Anexo A pag 97 do presente estudo Importante ressaltar que uma parte dos documentos dessa rela o diz respeito a documentos que ser o providenciados partir da instala o j de obriga o dos gerentes em providenci los e mant los atualizados Desses parte refere se a quest es administrativas e parte ser providenciada no decorrer do processo de implanta o Do ponto de vista do autor nem
137. idual de gua desenvolvidos em um conjunto habitacional da Caixa Estadual de Casas para o Povo CECAP situado em Guarulhos no Estado de S o Paulo apurou se uma m dia mensal de consumo de gua por apartamento de 21 1 m em blocos com medi o coletiva e 17 6 m em blocos com medi o individualizada de gua conforme se pode observar da Figura 4 Isso mostra que realmente h uma redu o no consumo global da edifica o com a implanta o do sistema Nesse caso espec fico constatou se que o consumo de gua em pr dios com sistema de medi o individualizada foi em torno de 17 menor do que o consumo em pr dios com sistema de medi o coletiva 8 blocos c medi o individualizada blocos c medi o coletiva Consumo m dio mensal por apartamento m3 Jun99 Jua so Out 99 Mai 00 gt Z Mar 99 Abr9S Mai q Set 99 Ago Dez89 Jan Fev Mard Abr amp M eses Figura 6 Gr fico do hist rico de consumo m dio mensal de gua por apartamento dos blocos do CECAP Fonte YAMADA PRADO YOSHIMOTO 2001 74 Evidentemente cada caso deve analisado de acordo com suas necessidade e condi es de instala o administrativas entre outras j que em edifica es n o concebidas com o sistema de medi o individualizada faz se necess rios uma s rie de adapta es e medidas complementares entre as quais pode se destacar necessidade de realiza o de assembleia geral para vota o
138. igil ncia assessoria e administra o em geral bem como tiver de remunerar servi os de profiss o legalmente regulamentada por exemplo advocacia arquitetura e auditoria dever reter e recolher os seguintes impostos COFINS Contribui o para Financiamento da Seguridade Social 3 CSLL Contribui o Social sobre o Lucro L quido 1 e PIS Programa de Integra o Social 0 65 Estar o isentas da reten o as pessoas jur dicas optantes pelo Simples Entretanto dever o apresentar a cada pagamento pessoa jur dica a quem prestam servi os uma declara o justificando sua isen o da reten o em duas vias assinadas pelo representante legal Os encargos do INSS referentes ao trabalho realizado pelos funcion rios seguem a mesma orienta o estabelecida para as empresas Sobre a remunera o ou isen o da quota condominial do s ndico o condom nio dever recolher 20 para o INSS mais 11 que dever ser descontado sobre o valor de sua isen o ou remunera o respeitando o limite m ximo estabelecido pelo INSS Esse mesmo procedimento dever ser adotado para os prestadores de servi o aut nomos tais como encanadores pedreiros pintores entre outros 103 A contrata o de servi o terceirizado porteiros faxineiros vigilantes entre os principais obriga o condom nio a reter 11 sobre o valor da m o de obra e recolher esse valor ao INSS em nome da empresa que prestou o servi o Os condom
139. igo Civil x Lein4591 04 ConTOS ceia roca drgr2mccradan Eira ae due stc da 18 3 1 4 Conven o de Condom nio re rrrere re reracarerereaeararararareeeecerareasararara 19 3 1 5 Regulamento MEMO ne a DAE RA E ai 19 3 1 6 Legisla es Federal Estadual Municipal s sssssessssssessiesresrsssrsnrerresrtsnesnterresrrnrenrennennennne 20 3 1 7 Normas Regulamentos e Instru es T cnicas is rrererereeararare sereno 21 Dz Administra o a dd Aa aa AAEE 23 3 2 1 Atribui es da Administradora cs susana imensestrisiatrainadassrareiniacisiva setsteaaaizena drive tai nennen reenen 24 322 O SMAO re a id Do ad a 25 3 29 Atribui es doS indito resene E E a ad 26 AZ de Responsabilidade CiM esea A a 27 3 2 3 2 Responsabilidade Criminal agua ariai prusriitira d Orsa ra di raene nnne 31 3 2 3 3 Considera es Complementares e irirrereeeeeeerraree rece rereararararara 31 4 PRESTA O DE SERVI OS NA GEST O OPERACIONAL 37 4 1 A Qualidade na Presta o de SENvI OS carina suatniniaio cone oreimieidaeatas asim rira der deguitt qa ida 39 4 2 Acordo de N vel de Servi os ni rerererarerererararereeeeeeererersa re raraneaeaeeeesan o 39 5 APRESENTA O DE DIRETRIZES PARA IMPLANTA O DE SISTEMA DE OPERA O DE CONDOMINIOS RECEM INSTALADOS lt axagzazsc psi o denied a a 42 BtaProvid ncias INICIAIS 25 sui a a a a Pa RD a tos a Ts 44 DADO CUIMELE O es aaa a
140. implantadas a es poupadoras em uma edifica o evitando o excesso da capta o de gua do manancial ocorre uma redu o da demanda de gua e dos esgotos a serem tratados A redu o no consumo de gua tamb m proporciona vantagens econ micas como economia do usu rio na conta da gua a redu o no consumo de energia el trica e na manuten o dos equipamentos Com uma menor demanda de gua tamb m ocorre um redu o nos produtos qu micos necess rios para o tratamento do esgoto e a vida til e a capacidade nas esta es de tratamento de gua e esgoto s o ampliadas HAFNER 2007 fundamental para implanta o de um programa de conserva o do consumo de gua a detec o e os reparos de vazamentos e desperd cios Vazamentos podem ocorrer devido ao desgaste natural dos sistemas hidr ulicos ou devido a uma m instala o H casos em que os vazamentos s o percept veis mais facilmente atrav s de uma simples inspe o e outros s o mais dif ceis acarretando em um grande desperd cio de gua HAFNER 2007 Segundo o Sistema Nacional de Informa es sobre o Saneamento 2006 apud Hafner 2007 um estudo diagn stico nacional desse o setor constatou que o ndice m dio de perdas no faturamento das concession rias rela o entre o volume de gua faturado e o volume de gua disponibilizado chega a 39 Esse ndice de perdas apresentado na Tabela 6 abaixo Tabela 6 Perda no faturamento pelas concession
141. in oww wwo Tn wW wW ANEXO O Formul rio Controle de Vencimentos Obriga es Legais CONTROLE DE OBRIGA ES LEGAIS CONDOM NIO EDIF CIO XXXXXXXX Empresa SEGURO Inicio Renova 30 dias Vencimento ltima Renova o resa Respons vel Dados de Contato 151 Observa es Verificar vencimento seguro e iniciar an lise de coberturas ISs e cota es Utilizar CUB Sinduscon x Valor Comercial EXTINTORES Recarga 30 dias EXTINTORES Teste Hidrost tico 45 dias Sendo poss vel incluir no or amento de recarga MANGUEIRAS Teste 45 dias Sendo poss vel incluir no or amento de recarga RESERVAT RIO DE DIESEL Teste de Estanqueidade 60 dias Exigir ART BRIGADA DE INC NDIO 60 dias PARA RAIOS 30 dias Exigir ART AVCB 90 dias AVS CERTIFICADO DE MANUTEN O LIMPURB 90 dias Apenas grandes Geradores LIMPEZA DE CAIXAS D GUA 30 dias DEDETIZA O 30 dias AN LISE DE GUA RIA 15 dias An lise de gua externa cargo da mantenedora dos elevadores Verificar se h necessidade de adequa es PCMSO 30 dias PPRA 30 dias EPAE 30 dias Apenas Edifica es de grande porte Exigir ART TAXA MUNICIPAL ELEVADORES 30 dias Iniciar levantamento de valores ANAC Homologa o Heliponto 90 dias BRASINDOOR
142. inc ndio endere amento de sensores de fuma a chaves de fluxo etc Esse processo vai minimizar eventual inoper ncia em caso de necessidade de Uso Servi os de limpeza para verificar se os servi os de limpeza est o dentro do padr o desejado para o empreendimento o gerente deve ter uma rotina de verifica o pelas reas comuns Com o cronograma de limpeza fornecido pela prestadora de servi os o gerente tem como conferir se nos hor rios determinados para interven o de limpeza em determinadas reas foram realmente executados e se foram executados com qualidade Servi os de seguran a da mesma forma os servi os de seguran a podem ser verificados atrav s de rondas peri dicas constatando a postura dos agentes se estes est o nos locais determinados e se atendem aos procedimentos pr determinados Outra forma de acompanhar esse servi o com a leitura di ria das ocorr ncias expostas em livro pr prio e em livro de passagem de turno Integra o das reas aqui a proposta que a equipe residente do empreendimento seja orientada a trabalhar de forma conjunta Nos procedimentos elaborados para cada servi o devem constar verifica es mais superficiais de servi os executados por outras equipes Como exemplo nada impede que a equipe de limpeza ao executar suas tarefas numa determinada rea ao perceber que h l mpadas queimadas no local que informe a equipe respons vel pela manuten o Da mesma forma
143. io Ambiente de Trabalho na Ind stria da Constru o NR 23 Prote o contra inc ndios NR 26 Sinaliza o de Seguran a 115 ANEXO D Atribui es da Administradora de Condom nios Segundo AABIC 3 2 1 Atribui es da Administradora Divididas em quatro partes a saber 3 2 1 1 Gest o Administrativa o o a RB 10 11 12 13 14 15 16 Gerenciamento dos arquivos documentais Controle do cadastro de propriet rios Atendimento pessoal telef nico de cond minos com fornecimento de informa es solu es de problemas etc Disponibiliza o de banco de dados na INTERNET Controle dos mandatos do Corpo Diretivo S ndico e Conselho Consultivo Servi o de malote para a retirada e entrega de correspond ncia no pr prio Condom nio Assessoria s reuni es do Corpo Diretivo Emiss o e distribui o de cartas circulares editais de convoca o e atas das assembleias Gerais Presen a nas assembleias qualifica o e controle das presen as esclarecimento de d vidas e reda o das respectivas atas Transcri o das atas no Livro pr prio e registro no Cart rio de T tulos e Documentos Coleta de or amentos de obras e servi os que se fizerem necess rios Atendimento a fornecedores de materiais e servi os Elabora o das planilhas de concorr ncia e acompanhamento financeiro das obras e servi os Gerenciamento do seguro de inc ndio obrigat rio e de responsabilidade civil con
144. is entre si e com outros sistemas do edif cio de modo que os servi os prestados culminem com a constru o do local e suas finalidades 14 Sistemas Prediais s o sistemas f sicos integrados a um edif cio e que t m por finalidade dar suporte as atividades dos usu rios suprindo os com os insumos prediais necess rios e propiciando os servi os requeridos Pensando num sistema predial Antonioli enfatiza que o edif cio precisa ser entendido como um sistema onde cada parte tem sua import ncia espec fica e contribui de alguma forma para o resultado final Somente atrav s do entendimento correto dessas inter rela es e do conhecimento das in meras influ ncias internas e externas atuantes sobre o edif cio e seus sistemas pode se planejar corretamente a opera o e manuten o dos mesmos de maneira a atender os desafios que se apresentam para o gerenciamento Para a gest o dos sistemas prediais no segmento de Gerenciamento de Facilidades devem se conhecer toda a estrutura de sistemas f sicos integrados a um edif cio a fim de prestar servi os de apoio aos clientes internos e externos Ainda importante o conhecimento dos elementos e insumos essenciais para o desenvolvimento das atividades do segmento imobili rio Segundo Farina 2012 para o Gerenciamento de Facilidades os sistemas prediais apresentam tr s caracter sticas de fundamental interesse a saber 1 Flexibilidade a capacidade de adapta
145. ivas terminantemente proibido portar arma de fogo ou arma branca mesmo quando devidamente registrada em reparti o policial Os sinistros por inc ndio surgem na maioria das vezes a partir de curto circuito nas instala es el tricas utiliza o incorreta de benjamins l mpadas super aquecidas cigarros acesos vapores vol teis de tintas vernizes e colas Dever ser observado rigoroso controle das normas de seguran a sendo o ocupante respons vel pelos danos que vier a causar por sua neglig ncia ou imper cia O Cond mino o nico respons vel pela guarda dos materiais ferramentas e objetos mantidos no interior da unidade aut noma durante todo o per odo de obras 131 Deve se manter o asseio no canteiro de obras fazendo constantes limpezas Deve se manter constantemente na porta de acesso a unidade um ou mais panos midos para limpeza das solas dos sapatos evitando o transporte de sujeira aos halls e elevadores Os funcion rios das obras dever o ser orientados a realizar sua higiene pessoal no interior da unidade e nunca nos sanit rios ou reas comuns do edif cio No caso de eventual acidente com prestador de servi o na obra este deve ser acompanhado pelo respons vel pela obra que dever tomar as provid ncias cab veis de acordo com as Normas de Seguran a e Medicina do Minist rio do Trabalho Todos os acidentes dever o ser formalmente informados a Administra o do Condom nio pa
146. jur dicas e administrativas das rela es entre cond minos As normas de conviv ncia e administra o s o tratadas com mais detalhes na Conven o de Condom nio onde s o definidos o mandato do s ndico e conselheiros a forma e crit rios de rateio de despesas OS prazos para convoca o de assembleias direitos deveres penalidades entre outras H ainda a figura do Regulamento Interno que apresenta procedimentos mais detalhados sobre o uso da edifica o tratando de hor rios de entrada e sa da forma de distribui o de correspond ncias regras para uso de reas comuns entre os principais t picos abordados respeitando as caracter sticas de cada empreendimento e as demandas de seus usu rios Com a evolu o do mercado imobili rio e com o surgimento de empreendimentos corporativos e residenciais mais complexos e com infraestrutura completa para atendimento s mais diversas necessidades de seus usu rios a administra o desses condom nios que exigia preponderantemente conhecimentos jur dicos cont beis e administrativos que davam enfoque administrativo ao trabalho passou a exigir conhecimentos de hotelaria engenharia entre outros que trazem luz a necessidade de sem prejuizo das quest es administrativas um enfoque operacional e t cnico A implanta o de condom nios uma tarefa rdua que exige integra o das diversas compet ncias envolvidas no processo organizando as demandas para que as edif
147. l pela formula o da sequ ncia de opera es visando o desenvolvimento das diversas fases previstas a serem implantadas no planejamento da manuten o das edifica es Inicia com o planejamento passa pela implanta o do plano cita a necessidade e estabelece as condi es de controles e contempla os registros de execu o al m de tratar do pr prio arquivo de toda documenta o gerada segundo o fluxo da documenta o abaixo apresentado extra do da referida norma 84 Manual de Uso opera o e manuten o Programa da manuten o Registros de contrata o Registros de execu o a Exemplo de registros de contrata o proposta mapa de cota o contratos e mails ordens de servi o b Exemplo de registros de execu o laudos ART termo de garantia instru o de manuten o 1 Como respons vel pelas decis es que envolvem as interven es de manuten o e para que esteja seguro a respeito de suas decis es precisa de suporte que permita avaliar cada caso O sucesso se encontrar na organiza o das informa es sobre as caracter sticas e uso dos sistemas prediais Portanto um dos investimentos tanto de recursos como de tempo que devem ser considerados a implanta o de sistemas que consigam auxiliar o gerente na opera o e administra o da manuten o como descrito anteriormente em men o a Engenharia Diagn stica A documenta o comprobat ria dos servi os pre
148. m necess rio especificar um n vel de servi o SLA que ajudar o gerente a controlar a presta o de servi os e reduzir a ocorr ncia de falhas Os pontos que devem ser tratados como priorit rios s o aqueles ligados ao recurso humano utilizado na presta o do servi o Uma vez criados os procedimentos para cada caso espec fico deve se incluir no escopo da presta o de servi os o treinamento para sua aplica o e uma periodicidade m nima para reciclagem desse treinamento Tamb m deve se prever a reciclagem anual do curso de forma o de agentes de seguran a Al m disso deve ser determinada uma periodicidade m nima para visitas de supervis o da empresa contratada com intuito de prestar apoio aos agentes e sempre que necess rio orient los entregando um relat rio dos assuntos tratados na visita No escopo da presta o de servi os deve estar claro o tempo m nimo de resposta para casos de falta e atraso de funcion rios e para controlar o cumprimento dessa obriga o deve ser criado um formul rio de registro Outra medida que ajuda na gest o de servi os de seguran a tendo como medida a redu o na rotatividade de funcion rios melhorar sua remunera o atrav s do Vale Alimenta o Isso onera pouco o valor final do contrato j que n o tem incid ncia de encargos e um recurso que chega diretamente ao funcion rio 62 Toda a equipe deve estar guamecida dos equipamentos inerentes fun o tais
149. mance do sistema 2 Manuten o Preventiva que garante que o sistema ou seus componentes continuar o funcionando como esperado ao longo da sua vida operacional 3 Reparos que s o necess rios quando defeitos ocorrem e interven es n o planejadas s o demandadas 4 Restaura o que rep e um componente importante do sistema quando ele falha no fim de sua vida til 5 Renova o de ativo que rep e um sistema devido a sua obsolesc ncia moderniza o ou compatibilidade Al m disso outra fun o da manuten o evitar a deprecia o do patrim nio PORTO 2010 diz que um dos motivos de um im vel se depreciar a perda de sua utilidade ou capacidade produtiva principalmente pelo seu desgaste f sico que consiste em seu uso continuo e influ ncia de fatores externos e que com uma manuten o adequada estes efeitos podem ser minimizados Na fase de uso da edifica o caber ao usu rio ou prepostos al m de seu uso correto o alerta para n o introduzir mudan as na destina o impor sobrecargas n o previstas no manual disponibilizado pelo construtor ou incorporador ou introduzir altera es nas condi es previstas originalmente nos projetos e indicadas nos manuais do s ndico e ou do propriet rio 82 As rotinas e a es de manuten o devem ser consolidadas e implantadas pelo s ndico consolidando o Plano de Manuten o da edifica o NBR 5 674 da ABNT de acordo com o disposto no
150. mesmo tempo em quotas ideais sobre a propriedade indivisa A divis o n o material mas idealizada Nessa linha cada cond mino exerce a propriedade em sua plenitude respeitando o direito dos demais No sistema romano como diz S lvio de Salvo Venosa a cota ideal a medida da propriedade e diz ele tamb m que de acordo com essa fra o repartem se os benef cios e nus direitos e obriga es entre os comunheiros Em seus estudos Maluf 2006 verificou que a propriedade em planos horizontais passou a ser reconhecida no s culo XVIII em Rennes na Fran a quando em 1720 cerca de 850 casas foram destru das em um inc ndio deixando sem habita o aproximadamente 8 000 pessoas O rei Lu s XV exigiu uma solu o e seu arquiteto concebeu o projeto e coordenou a constru o de pequenas edifica es que comportavam 04 fam lias por pavimento Com o advento da revolu o francesa refor a se o conceito de propriedade una dos romanos O C digo de Napole o de 1809 acaba tornando explicita essa ideia ao afirmar que a propriedade o direito de gozar e dispor das coisas da maneira mais absoluta uma vez que n o se fa a uso proibido pelas leis FEDOZZI 2007 Mas foi ap s a Primeira Guerra Mundial que os condom nios apareceram em maior escala em fun o da devasta o das cidades pelo conflito b lico gerando uma crise habitacional de largas propor es no continente europeu Maluf e Marques 2006 afirmam que ho
151. mplo instala o de sistemas de ar condicionado altera o de layout planta da unidade entre as mais comumente executadas As reformas nas unidades sem amparo t cnico de engenheiro ou de arquiteto podem provocar danos materiais de grande monta e v timas fatais Praticamente todo adquirente de apartamento ou casa integrante de condom nio pretende fazer altera es desde a troca da parte el trica hidr ulica ou pisos at a elimina o de paredes salutar mas tudo tem que ser feito com o m ximo cuidado A Associa o Brasileira de Normas T cnicas editou a Norma n 16 280 de 2014 que disciplina as reformas em edifica es com o objetivo de evitar que ocorram problemas mais graves incluindo a desmoronamentos Segundo essa norma toda reforma de im vel que altere ou comprometa a seguran a da edifica o ou de seu entorno precisar ser submetida an lise da construtora e do projetista se estiver dentro do prazo decadencial 5 anos a partir do qual vence a garantia Ap s esse per odo ser exigido laudo t cnico assinado por engenheiro ou arquiteto A obra somente poder ter in cio ap s a aprova o do projeto pelo condominio Se o s ndico entender baseado em parecer de arquiteto ou engenheiro que ela colocar em risco a edifica o poder proibir a reforma pois o interesse da comunidade condominial est acima do interesse particular de qualquer cond mino Essa exig ncia est sendo revista a
152. mpo sado Pogo ag RE Esgoto Po o de Agua Servida Grupo Gerador Reservat rios Caixas de Drenagem e Esgoto Rela o de equipamentos m veis eletrodom sticos objetos de decora o entregues ao condom nio FICAM Ficha de Inscri o do Cadastro de Manuten o do Atestado SPDA Sistema de Seguran a contra inc ndio das edifica es Atestado de Instala o de G s e Instala es Hidr ulicas Atestado de Instala es El tricas Tabela 2 Documentos Administrativos Documentos Administrativos Recibo de pagamento do IPTU do Ultimo ano de obra e boleto dos Recibo de pagamento da Ata de Assembleia de Instala o do i a das aeai ER IPTU S a serem pagos e c pia do Concession ria de Energia El trica Condom nio Registrada a processo de desdobramento do ltimo pagamento IPTU carn s IPTU desdobrado Recibo de pagamento da na Livro de Atas de Assembleias o Inscri o do Edif cio na Receita Concession ria de Agua e Esgoto Se Presen a Federal CNPJ ltimo pagamento Inscric o do Condominio no ISS Inscri o do condom nio no Cadastro do Condom nio no Sindicato dos Empregados Sindicato Patronal Documentos de Registro de Funcion rios do condom nio de acordo com a CLT Procura es s ndico propriet rios l C pias dos documentos de registro etc dos funcion rios terceirizados 48 49 Tabela 3 Documentos Secund rios de Opera o Documen
153. nformar o prazo de processamento das informa es com data determinada para resposta do deferimento ou indeferimento da obra ressalta se que com a eventual altera o da norma a exig ncia de an lise pelo S ndico n o ser mais necess ria Determinar a forma que as informa es devem ser entregues para an lise da administra o em papel ou arquivo digital etc e que tipo de informa es detalhando ao m ximo o que se espera Informar que os casos de projetos que n o sofrer o altera es devem ser informados via carta espec fica D Condi es para o In cio e Execu o das Obras 1 Informar da obriga o de atender todas as imposi es administrativas e legais 54 das autoridades competentes dos rg os federais estaduais e municipais de sa de p blica das concession rias de servi os e companhia de seguros independente de quaisquer solicita es feitas pela Administra o 2 Reiterar que n o se inicia obra sem a devida aprova o dos projetos ressalta se que com a eventual altera o da norma a exig ncia de an lise pelo S ndico n o ser mais necess ria 3 Informar que os prestadores de servi os devem ser devidamente cadastrados no condom nio 4 Informar o disposto em conven o de condom nio sobre utiliza o de hall e altera o de portas entre outros enfim informar o que pode e o que n o pode ser feito 5 Informar que as obras devem ter seguro contratado E Elabora o e
154. nidos resulta em seguran a para a edifica o pois evita que cond minos mais apressados iniciem procedimentos de reforma sem as devidas informa es do que se pode ou n o executar em sua unidade e sem orienta o de como proceder para iniciar esse processo O trabalho seguir relacionando os pontos e a es a ser adotados elencando os separadamente por setores mas n o necessariamente determinando uma ordem cronol gica para sua aplica o j que em tese todos os pontos e a es aqui elencados deveriam ser adotados concomitantemente logo no in cio da opera o evidente que n o se consegue adotar todas as medidas de uma s vez mas o ideal que o per odo de implanta o seja considerado como crucial para o sucesso do empreendimento e portanto haja o maior empenho em se realizar todas as atividades necess rias 5 2 Documenta o Ao receber o condom nio dos incorporadores uma s rie de documentos deve ser solicitada para arquivo no pr prio pr dio Manter o arquivo da edifica o organizado e completo muito importante por quest es legais e para suporte aos gestores em eventual necessidade de consulta A confer ncia de documentos um dos objetivos do laudo de inspe o de recebimentos de obras que apontar eventuais pend ncias de fornecimento pela construtora incorporadora No futuro sempre que necess rio realizar obras e reformas ser necess rio consultar os projetos executivos de el trica h
155. nstala es e reas existentes no condom nio al m de prever a exist ncia do manual de obras e reformas de forma que os usu rios j passem a viver sob esse conjunto de regras e tenham opini es formadas a respeito de sua aplicabilidade no momento em se propuser a vota o do Regulamento Interno definitivo As administradoras normalmente prop e um modelo de normas provis rias bem b sicas ou utilizam normas j existentes na Conven o de Condom nio Esse formato deixa muitas quest es em aberto e acaba n o contribuindo para o processo de implanta o e b anota o de e mail para contato r pido com todos os propriet rios nem sempre todos comparecem assembleia inicial mas levantar a maior quantidade poss vel de e mails dos cond minos nesse momento importante j que o cadastro dos incorporadores nem sempre est atualizado nesse quesito Essa medida vai colaborar para a agilidade na comunica o inicial com os propriet rios Um dos pontos de maior import ncia no processo de implanta o a comunica o com os usu rios de forma que ter um meio gil para se comunicar imprescind vel para o sucesso da opera o Quanto mais informa o for provida aos usu rios menor a chance da a o do acaso Na mesma linha o gerente predial e sua equipe devem estar devidamente informados desses procedimentos para que como prepostos do s ndico possam j de in cio fazer valer as regras criadas De nada adianta pas
156. nstatar o funcionamento do equipamento as condi es da rea em que este se encontra n vel do tanque de abastecimento de diesel e ilumina o Na visita mensal do mantenedor aconselh vel que se fa a um teste mais elaborado colocando o equipamento para funcionar realmente atrav s de teste de alimenta o das cargas a que est destinado suprir de energia em casos de conting ncia Nesse momento o gerente deve verificar se as reas e equipamentos em quest o est o sendo corretamente atendidos Ilumina o de emerg ncia o sistema comumente utilizado em edif cios o Bloco Aut nomo de Ilumina o de Emerg ncia S o lumin rias que ligadas rede de energia ficam apagadas e s acionam as l mpadas em caso de queda da energia Para ilumina o utilizado uma bateria acoplada pr pria lumin ria muito comum que os gerentes ou equipe de manuten o fa am testes nessas lumin rias utilizando um dispositivo do pr prio equipamento que aciona as l mpadas No entanto esse tipo de teste verifica apenas se as l mpadas est o funcionando e n o d o uma vis o mais aprofundada do estado do equipamento O teste correto deve ser feito sem energia el trica no equipamento de maneira que seja verificado tamb m o estado das baterias Esses blocos t m autonomia de aproximadamente 1 hora de funcionamento em bateria O gerente deve desconectar da rede de energia todas as lumin rias aguardar em torno de 30 minutos e ini
157. ntation To achieve this goal we gathered work materials compiled standards and relevant laws and conducted research with professionals and business people in the area to complement and validate the compiled information We can expect to create a standard for the implementation process of condominiums so that both beginners and experienced managers will be able to go through this phase with reasonable success rate 1 INTRODU O 1 1 Justificativas A produ o dos condom nios habitacionais nas cidades brasileiras teve in cio no s culo XX com a chegada do arranha c u como forma urbana Apesar do aspecto visual desta forma ser vertical o direito dos propriet rios sobre este tipo de empreendimento horizontal como aponta Pereira 1977 p 59 60 Passou se a construir edifica es de uso coletivo sobrepondo as habita es que eram constru das umas sobre as outras originando se o arranha c u e consequentemente verticalizando as cidades Essa forma de disposi o das habita es foi o princ pio do que com o passar do tempo convencionou se chamar de condom nio e mais frente acabou por se tornar refer ncia das sociedades urbanas em todo o mundo Pereira 1977 diz que n o era todavia desconhecida em Roma a superposi o habitacional ao contr rio conhecida e praticada N o era indiferente ao direito ao rev s observada e disciplinada E n o falta mesmo quem v remontar a civiliza o pr romana
158. nto para que os objetivos sejam realmente alcan ados preciso muita cautela na elabora o dos requisitos e indicadores que ser o utilizados como refer ncia para o controle j que estes se tornam os mecanismos respons veis pela garantia da qualidade do servi o Resumindo o prestador de servi o tender a perseguir os indicadores e caso estes indicadores n o estejam alinhados com os requisitos de qualidade existe uma grande probabilidade do servi o n o atender necessidade do usu rio final apesar do cumprimento da meta determinada pelo indicador GADREY 2001 diz que ao avaliar produtividade em servi os considerando an lises lineares como simples indicadores pode se estar cometendo grandes erros ou deixando de considerar quest es importantes como a qualidade na presta o do servi o J MACEDO 2005 afirma que deve se evitar adotar n veis de servi os demasiadamente prescritivos por serem muito espec ficos e induzirem o terceirizado a realizar servi os rotineiros por vezes desnecess rios apenas para cumprir o contrato Para ilustrar essa quest o pode se observar uma avalia o de servi os de limpeza com base em indicador que registre o n mero de vezes em que a equipe deve limpar certa rea O simples fato da equipe de limpeza passar x vezes ao dia em uma determinada rea para atender um indicador 41 estabelecido em contrato n o garante efetivamente que o servi o foi prestado sem que s
159. o com base na NBR 16 280 perfeitamente defens vel que o S ndico que responde Civil e Criminalmente tome a iniciativa de indicar os procedimentos iniciais que posteriormente poder o ser alterados e inseridos no RI Envio de ficha de atualiza o cadastral para a portaria medida que propriet rios questionados sobre o Manual de Obras e Reformas indicarem que n o o receberam uma ficha de atualiza o cadastral dever ser providenciada imediatamente imprescind vel que este propriet rio preencha a atualiza o cadastral no ato e a deixe na portaria para provid ncias da gest o Envio imediato das Normas Provis rias aprovadas na AGI caso tenha ocorrido ou das Normas j existentes na Conven o e do Manuel de Obras e Reformas para o gerente predial com instru es claras para que este as repasse de imediato equipe j alocada no condom nio A compra de acolchoados para os elevadores de carga imprescind vel para proteger o equipamento A partir da AGI os cond minos que j tiverem recebido as chaves j podem iniciar seus processos de reforma ocupa o Tomada de conhecimento e avalia o de toda a documenta o legal 46 Esses pontos foram destacados inicialmente por se tratarem de medidas que precisam ser tomadas imediatamente ap s a assembleia de instala o Mais a diante falaremos sobre o manual de obras e reformas com mais detalhes mas a medida de ter procedimentos iniciais j defi
160. o C digo Civil n o impor como imperativo e abriria um leque de possibilidades de modifica o e adequa o conforme a evolu o ou necessidade daquela comunidade com qu rum menos r gido para sua altera o exceto se a conven o demandar um quorum diferenciado 3 1 6 Legisla es Federal Estadual Municipal S o in meras as Leis que regem as atividades necess rias para o bom funcionamento dos condom nios passando por quest es de seguran a contra inc ndio sanit rias tribut rias responsabilidade de conserva o e manuten o Sem inten o de esgotar o assunto e considerando uma constante mutabilidade apresenta se no Anexo B pag 102 do presente trabalho uma rela o com algumas dessas legisla es para consulta 21 3 1 7 Normas Regulamentos e Instru es T cnicas S o muitas as normas regulamentos e instru es que fazem parte da rotina da administra o predial e que precisam ser observadas pelos administradores entre elas est o as Normas Regulamentadoras do Minist rio do Trabalho as Instru es T cnicas do Corpo de Bombeiros e as Normas da ABNT Associa o Brasileira de Normas T cnicas A utiliza o das normas t cnicas traz uma s rie de benef cios aos gerentes prediais e aos usu rios j que criam um padr o para processos diversos e eliminam regulamenta es conflitantes para elabora o de produtos e presta o de servi os Segundo a ABNT a normatiza o a a
161. o adequado e ferramentas para atender s demandas iniciais e necessidades burocr ticas comum em fun o disso que delegue grande parte das atividades para uma empresa especializada na administra o de condom nios administradoras Mesmo com a exist ncia de muitos profissionais experientes e empresas tradicionais no mercado de administra o condominial comum verificar a aus ncia de um plano bem definido para a etapa de implanta o de condom nios causando transtornos aos usu rios e gerando uma s rie de conflitos que poderiam ser contornados especialmente quando o assunto requer assessoria de cunho t cnico O objetivo do presente trabalho criar um guia de procedimentos espec ficos para a etapa de implanta o auxiliando os gestores no processo otimizando e agilizando o resultado final Para tanto foram levantados materiais de trabalho voltados para este objetivo compiladas normas e legisla es pertinentes al m de realiza o de pesquisas com profissionais e empresas da rea para complemento e valida o das informa es Espera se com isso criar um padr o para o processo de implanta o de maneira que tanto gestores experientes como iniciantes consigam passar por essa fase com razo vel ndice de sucesso ABSTRACT Due to the development of large urban centers and the consequent vertical growth of the cities the number of vertical buildings has grown exponentially in the last couple of years Each year these
162. o base Sua grande maioria est inclu da no grupo de Documentos Secund rios de Opera o exce o de dois deles Tabela 4 Lista Complementar de Documentos Prim rios de Opera o Lista Complementar de Documentos Prim rios de Opera o Alvar de utiliza o do Heliponto na Prefeitura quando aplic vel Homologa o do Heliponto junto a ANAC 50 Tabela 5 Lista Complementar de Documentos Secund rios de Opera o Lista Complementar de Documentos Secund rios de Opera o C pia de todos s Contratosiconi Rela o de Equipes Residentes Certificado de Regularidade de P contratadas para todos os servi os Situa o para Funcionamento de Fornecedores San condominiais Empresa de Seguran a Manual de Procedimentos Cadastro da Empresa Coletora de Licen a de Uso de HT ANATEL Seguran a lixo Certificados de Equipamentos de Certificados de Equipamentos de RR Pp o Prote o Individual EPI para Prote o Individual EPI para Limpeza Manuten o Programa de Manuten o Opera o e Controle para sistemas de Ar Condicionado Central PMOC An lise da Qualidade do Ar Relat rios de Termografia Outorga de Uso de Po o Tubular Profundo Plano de Abandono da Edifica o Com base na rela o de documentos descrita poss vel para o gerente organizar as informa es e iniciar os processos de opera o 5 2 1 Manual de Obras e Reformas comum consta
163. o de rumos ou alertar para as provid ncias necess rias no tocante manuten o Segundo Cabral 2013 a Vida til das edifica es ou seus elementos se extinguem na pr tica quando os mesmos deixam de atender aos n veis m nimos exigidos no cumprimento de suas fun es e podem ser representados pelo gr fico abaixo que corresponde a Figura C 1 do Anexo C da parte 1 da norma de desempenho NBR 15 575 da ABNT 80 Desempenho Manuten o Desempenho requerido Vida til sem manuten o gt TF 1 Vida til com manuten o Figura 6 Impacto da Manuten o no Desempenho da Vida til da Edifica o Fonte CABRAL 2010 NBR 15 575 ABNT CABRAL 2013 ensina que a manuten o tamb m visa recuperar o desempenho previsto de elementos e sistemas ressalvadas evidentemente as condi es pr fixadas na fase de concep o dos projetos pelos projetistas em rela o ao ambiente clima micro clima e condi es ambientais que se pressup e n o ir o sofrer altera es ao longo da vida til das edifica es Dessa forma a manuten o realizada segundo as normas vigentes pelos usu rios constitui como um dos fatores contribuintes e necess rios para que a vida til seja preservada Destaca se que a manuten o deve ser iniciada na fase p s obra no in cio do uso opera o com rotinas di rias procedimentos semanais quinzenais e assim por diante conforme cronograma
164. o lado os benef cios da manuten o predial podem ser ampliados quando se raciocina em termos de sustentabilidade e meio ambiente no que se refere economia ganho ou preserva o dos recursos naturais n o renov veis Tais ganhos podem ser auferidos na pr tica pela poupan a dos recursos naturais que s o pass veis de contabiliza o Nessa esteira a publica o da vers o atualizada da NBR 5674 da ABNT proporciona em rela o vers o anterior de 1999 Manuten o de edifica es Procedimento uma melhoria significativa na abordagem do assunto e avan a ao esclarecer e delinear a metodologia de implanta o al m de explorar os aspectos associados gest o do Programa de Manuten o nas edifica es em geral A metodologia da norma atual desenvolvida atrav s da apresenta o de um fluxograma de documentos e detalhamento das etapas de trabalho inclu da a indica o da documenta o necess ria a ser produzida para implanta o do plano seus respectivos controles e condi es para o seu arquivamento sempre sob a responsabilidade direta do s ndico 83 Destaca se que mesmo as edifica es mais antigas anteriores NBR 5674 de 2012 devem adequar ou criar seus Programas de Manuten o visando a preserva o de suas caracter sticas originais sem embargo da necessidade de reformas ou moderniza o das mesmas ao longo dos tempos em atendimento necessidade dos usu rios em rela o s inova
165. o um cronograma de execu o dos trabalhos necess rio ainda criar um controle da execu o dos pontos levantados marcando os itens 58 executados e acompanhando os demais itens pendentes Feito isso deve se iniciar o trabalho de manuten o das reas A NBR 5 674 da ABNT prev o desenvolvimento do programa de manuten o predial que dever ser elaborado pelo condom nio baseado nas indica es do manual do s ndico disponibilizado na entrega da obra Desse item podem ser objetivamente relacionadas as seguintes a es a fechamento de todas as reas comuns para preservar sua integridade b fazer um invent rio de todo o mobili rio equipamentos e materiais existentes nessas reas c realizar a vistoria e relacionar em formul rio pr prio todos os pontos levantados d contratar Laudo de Recebimento de Obras e passar formalmente as pend ncias para os incorporadores e f acompanhar o andamento da execu o dos itens 5 3 2 Rotinas de Opera o Abaixo apesenta se algumas rotinas de opera o sem contudo esgotar a mat ria 5 3 2 1 Comunica o Como dito anteriormente imprescind vel que haja uma comunica o constante com os usu rios informando das medidas que v m sendo adotadas para organizar as rotinas do empreendimento e dando ci ncia dos procedimentos Isso est diretamente ligado ao item anterior e ao empenho que deve ser dado aos dados cadastrais dos usu rios A cad
166. om nio e estipula periodicidade m nima para sua realiza o anual e n o o fazendo respeitando se o qu rum de 1 4 das fra es ideais pode a massa condominial convoca las o inciso Il que versa sobre a representatividade do s ndico de forma ativa e passiva no sentido de defender os interesses comuns N o cabendo dessa forma a representa o de cond minos quanto aos seus interesses particulares o inciso IV que trata sobre a obriga o de cumprir e fazer cumprir os dispositivos da conven o de condom nio e do regulamento interno al m das determina es das assembleias gerais Nesse exerc cio facultado ao s ndico a imposi o de multas e penalidades inciso V que determina que ao s ndico cabe a conserva o e a seguran a das partes comuns e o zelo pelos servi os que interessam aos demais cond minos devendo portanto coibir pr ticas abusivas ou irregulares Lopes 2003 Fachin 2003 afirma que Por bvio se o s ndico est submetido s regras e delibera es j mencionadas o mesmo ocorre com os demais cond minos Cabe ao administrador por m no exerc cio de suas fun es fazer cumprir essas determina es legais convencionais ou assembleares O n o cumprimento por exemplo da conven o pelos cond minos sem que o s ndico tome as providencias cab veis ao caso caracteriza irregularidade por parte do administrador que pode ser destitu do de suas fun es pela assembleia Portanto f
167. om o artigo 2 41 da Lei de Introdu o s Normas do Direito Brasileiro J para Luiz Antonio Scavoni J nior que tamb m se embasa no artigo 2 da Lei de Introdu o s Normas do Direito Brasileiro para corroborar a sua tese defende ter sido revogada somente a parte da Lei n 4 591 64 que colide com os artigos 1 331 a 1 358 do Novo C digo Civil Scavoni 2013 Nesta ltima corrente Melhim Namem Chalhub reconhece diante das lacunas e incongru ncias no texto do Novo C digo Civil a import ncia da utiliza o subsidi ria e norteadora de posicionamentos consolidados da doutrina e jurisprud ncia assim como da Lei n 4 591 64 naquilo que n o for conflitante Chalhub 2012 19 3 1 4 Conven o de Condom nio A Lei n 10 406 02 Novo C digo Civil em seu cap tulo VII que versa sobre o Condom nio Edil cio estabelece a cria o de uma conven o e um regulamento interno cujas atribui es dentre outras reunir um conjunto de normas que reger a vida condominial e possibilitar a conviv ncia pac fica Diante do estado de indivis o do Condom nio e da copropriedade o Legislador permitiu o processo legislativo de algumas normas por seus entes que podem complementar os dispositivos da Lei maior atrav s da conven o cuja altera o depende da aprova o de 2 3 de todos os cond minos em assembleia especialmente convocada para esse fim e a exig ncia legal desse documento ser registrado no R
168. omo mandat rio tem o dever de gerir e resguardar o condom nio em todos os aspectos Esta fun o com certa frequ ncia ocupada por quem n o tem real no o de todas as obriga es e responsabilidades a que est se submetendo trazendo dessa forma preju zo ao condom nio e massa condominial por n o atuar da forma adequada Conforme ensinado por Diniz 2012 poder se definir a responsabilidade civil como a aplica o de medidas que obriguem algu m a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros em raz o de ato do pr prio imputado de pessoa por quem ele responde ou de fato de coisa ou animal sob sua guarda ou ainda de simples imposi o legal Defini o esta que guarda em sua estrutura a ideia da culpa quando se cogita da exist ncia de il cito responsabilidade subjetiva e a do risco ou seja da responsabilidade sem culpa responsabilidade objetiva Refor a ainda Cavalieri Filho 2012 A ess ncia da responsabilidade est ligada no o de desvio de conduta ou seja foi ela engendrada para alcan ar as condutas praticadas de forma contr ria ao direito e danosas a outrem Designa o dever que algu m tem de reparar o preju zo decorrente da viola o de um outro dever jur dico Em apertada s ntese responsabilidade civil um dever jur dico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da viola o de um dever jur dico origin rio A responsabilidade est vinculada
169. ompanhar esse movimento atrav s de emiss o de relat rios J em empreendimentos onde o controle ser feito manualmente este deve ser montado a partir das informa es de solicita es de obras e mudan as e deve ser atualizado em periodicidade m nima a ser determinada pelo gerente dependendo de cada empreendimento da rotatividade de pessoas e de empresas ali instaladas Desse item podem ser objetivamente relacionadas as seguintes a es a Criar formul rio para registro e controle dos ocupantes do empreendimento contendo inclusive o n mero de pessoas que utilizar o a unidade aut noma b Criar rotina de verifica o de relat rios de sistema de Controle de Acesso c verifica o no c digo de obras e edifica es do munic pio e nas instru es t cnicas do Corpo de Bombeiros em que situa o o empreendimento est enquadrado d Criar rotina de atualiza o cadastral dos ocupantes 5 3 2 7 Planos de A o para Conting ncias Em qualquer empreendimento normal que em alguns momentos eventos n o previstos extrapolem as rotinas ou n o se estabele am como deveriam ou como est o planejadas para funcionar causando desconforto aos usu rios e demandando aten o imediata do gerente Nesses casos crucial ter um plano de a o com instru es claras sobre como proceder e a indica o expressa a quem caber a tomada das a es e em que sequ ncia essas a es devem ser tomadas Ter planos de con
170. ondi es t cnicas do empreendimento carecem de an lise especializada a ser realizada por profissional da engenharia diagn stica em edifica es uma vez que a equipe administrativa condominial n o det m conhecimento t cnico que lhe permita an lise com o devido rigor t cnico 57 Esse trabalho deve feito o quanto antes para minimizar os pontos de conflito entre condom nio e construtora j que medida que se inicia o uso das reas inicia se tamb m sua degrada o A visita o de cond minos o in cio das obras at a pr pria equipe residente pode causar danos s instala es tais como riscos em paredes quebra de vidros lascas em portas entre os mais comuns Realizando essa vistoria de forma r pida tem se um retrato real das condi es em que a edifica o foi entregue minimizando pontos de conflito posteriormente Uma das medidas que se deve adotar para garantir a integridade das instala es e mobili rios manter todas as reas fechadas e sem uso at a referida vistoria Deve se tamb m fazer um invent rio de todos os materiais equipamentos e mobili rios existentes nas reas de uso comum isso vai permitir um controle maior no futuro quando seu uso for liberado O n vel de aprofundamento dessa vistoria vai ser determinado caso a caso O s ndico respons vel pelo recebimento das reas comuns nem sempre tem forma o profissional que permita a an lise seguindo preceitos de engenharia e fatalmente
171. ores e por unidades f Criar rotina de anota o di ria das leituras dos medidores de gua e luz das unidades preferencialmente no mesmo hor rio 5 3 2 6 Controle de Ocupa o Uma das atividades que devem estar na rotina do gerente a elabora o de um controle de ocupa o At ent o hav amos falado em Cadastro de Propriet rios mas a partir do momento em que os usu rios come am o ocupar a edifica o o gerente deve acompanhar esse movimento e criar o cadastro de ocupantes Na rela o do Manual de reas Comuns mostrado anteriormente esse item aparece como Cadastro de Moradores o autor optou neste trabalho por cham lo de Cadastro de Ocupantes j que deve ser usado nos controles de gerentes tanto de empreendimentos residenciais como comerciais e corporativos O Cadastro de Ocupantes vai considerar como o pr prio nome diz quem est ocupando a edifica o e difere do cadastro de propriet rios medida que n o necessariamente esse ltimo quem vai ocupar a unidade imobili ria Ter conhecimento da ocupa o e controlar a popula o residente permite ao gerente conhecimento mais aprofundado do uso da edifica o e auxilia nos processos decis rios envolvendo rotinas de manuten o e opera o al m de orientar nos controles de consumo e nas medidas que podem ser adotadas em busca de economia dos recursos As rotinas de opera o s o diretamente influenciadas pela popula o residen
172. os processos e tecnologias O Gerenciamento de Facilidades abrange m ltiplas disciplinas pois assegura ao gerente funcionalidade e opera o com foco em pessoas capacitadas processos instala es recursos tecnol gicos e sistemas informatizados A atividade do Gerenciamento de Facilidades come ou a ser reconhecida globalmente h relativamente pouco tempo quando passou a ter uma import ncia crescente em organiza es l deres de mercado Depois do seu nascimento nos EUA e da sua entrada na Europa atrav s do Reino Unido a atividade de Gerenciamento de Facilidades alargou se Europa do Norte e depois ao resto da Europa Am rica Latina sia e frica QUINELLO NICOLETTI 2006 13 Atualmente as atividades de gerenciamento de manuten o opera o e administra o de servi os de empreendimentos t m sido gerenciadas por diferentes n veis de especialidade profissional e sob as mais diversas formas de estrutura organizacional sendo algumas vezes realizadas de modo informal e ineficiente Com o aumento da complexidade dos empreendimentos outras atividades e servi os foram sendo incorporados como servi os de limpeza seguran a paisagismo entre outros aumentando as responsabilidades destes profissionais A solu o encontrada foi a terceiriza o de algumas destas atividades como os servi os de limpeza seguran a portarias estacionamento manuten o predial e assim por diante Por fim passa tamb m a
173. os aspectos tais como limpeza e organiza o das reas comuns situa o da ilumina o abastecimento de gua entre outros diversos A compila o de normas processos e controles e a apresenta o de diretrizes para opera o o que fazem do trabalho uma ferramenta til ao gerente predial permitindo que este inicie o processo de opera o de condom nios rec m instalados de forma mais coordenada e sistem tica 11 2 GERENCIAMENTO DE FACILIDADES O termo Gerenciamento de Facilidades ou em ingl s Facilities Management surgiu na d cada de 1960 nos Estados Unidos da Am rica para descrever o crescimento de pr ticas de terceiriza o dos servi os banc rios respons veis pelo processamento de cart es de cr ditos e outras transa es A sua defini o controversa tanto nos EUA como no Reino Unido pa ses pioneiros nessa pr tica pois poderia envolver uma s rie de atividades dependendo da complexidade do neg cio envolvido O Gerenciamento de Facilidades se fundamenta em um campo multidisciplinar que se encarrega do gerenciamento de espa os infraestruturas servi os de apoio pessoas e organiza es comumente associado a fun es relacionadas com o gerenciamento da presta o de servi os gerais instala es tais como edif cios de escrit rios e residenciais est dios escolas centros de congressos centros comerciais hospitais hot is ind strias entre outros tipos Segundo
174. ovas instala es de elevadores de passageiros elevadores de cargas elevadores de passageiros e cargas monta cargas escadas rolantes e esteiras rolantes NBR 16 280 Reforma em Edifica es Sistema de Gest o de Reformas Requisitos Esta Norma estabelece os requisitos para os sistemas de gest o de controle de processos projetos execu o e seguran a NBR 16 401 Instala es de ar condicionado Sistemas centrais e unit rios Partes 1 2 e 3 A parte 1 da ABNT NBR 16401 estabelece os par metros b sicos e os requisitos m nimos de projeto para sistemas de ar condicionado centrais e unit rios A parte 2 da ABNT NBR 16401 especifica os par metros do ambiente interno que proporcionem conforto t rmico aos ocupantes de recintos providos de ar condicionado A parte 3 da ABNT NBR 16401 especifica os par metros b sicos e os requisitos m nimos para sistemas de ar condicionado visando obten o de qualidade aceit vel de ar interior para confonto NBR 17 505 Armazenamento de l quidos inflam veis e combust veis partes 1 a 4 A Parte 1 da ABNT NBR 17505 define os termos utilizados e as disposi es gerais aplic veis s Partes 2 3 4 5 6 e 7 da ABNT NBR 17505 que tem como objetivo geral estabelecer os requisitos exig veis para os projetos de instala es de armazenamento manuseio e uso de l quidos inflam veis e combust veis 113 incluindo os res duos l quidos contidos em tanques estacion
175. p o da qualidade da presta o de servi o 4 2 Acordo de N vel de Servi os No rol de servi os prestados aos usu rios de um condom nio est o entre outros a opera o e manuten o de equipamentos limpeza e conserva o seguran a Muitos desses servi os na grande maioria das vezes s o executados por terceiros empresas especialistas ou com profissionais assistidos em uma fun o ou habilita o espec fica O gerente para garantir que esses terceiros entreguem a qualidade necess ria para cada caso precisa n o s acompanhar a execu o dos servi os mas tamb m saber contratar esses servi os de maneira que esses atendam as necessidades daquela edifica o espec fica e seus usu rios Uma forma de se antecipar na busca pela qualidade na presta o de servi os diversos a utiliza o de SLAs no momento da contrata o SLA a sigla para Service Level Agreement que pode ser traduzido como Acordo de N vel de Servi o O conceito explicitado logo de in cio pelo seu nome quer dizer estabelecer entre tomador e prestador dos servi os um acordo de condi es m nimas para que a presta o de servi o apresente um determinado n vel de qualidade esperado No momento em que cria um acordo detalhado dos servi os em quest o e sobretudo a maneira como ser o prestados cria se uma forma de medir se o terceiro est prestando o servi o esperado pelo usu rio uma vez que esse se explicitou na determina
176. r ao longo do tempo uma base de dados valiosa Ser poss vel determinar o perfil de consumo daquele empreendimento e detectar eventuais problemas de imediato possibilitando a tomada de medidas corretivas Quanto maior a base de dados melhor a an lise e consequentemente de maior qualidade as decis es tomadas com base nesses dados Al m disso conhecer o perfil de consumo do empreendimento permite ao gerente criar estrat gias para gerar economia dos recursos sem causar impacto negativo na opera o e na percep o do usu rio final Conhecendo intimamente o perfil de consumo do empreendimento poss vel inclusive fazer proje es financeiras para elabora o de previs o or ament ria anual mas esse t pico voltado para quest es administrativas e n o ser abordado aqui Para an lise do consumo de recursos imprescind vel relacion lo com a gradual ocupa o do empreendimento Atrav s dos procedimentos apontados anteriormente fichas cadastrais autoriza es para mudan a entre outras gerente ter conhecimento da ocupa o do empreendimento e saber em que momento ela ocorreu podendo entender as varia es no consumo durante o per odo de implanta o O gerente deve ter uma rotina de verifica o di ria dos consumos anotando sua leitura sempre no mesmo hor rio para criar ciclos de 24hs Para empreendimentos de maior porte existem sistemas de leitura que permitem a an lise do consumo de gua e energi
177. r como suficiente a declara o de responsabilidade desse profissional contratado pelo usu rio e analisar o processo com olhar de confer ncia garantindo que os projetos foram realizados e as devidas ARTs foram recolhidas Em cada situa o dependendo dos recursos dispon veis o assunto dever ser discutido para se chegar ao melhor termo A revis o da norma de reformas deve definir e acatar como suficiente em princ pio que a responsabilidade t cnica exclusiva do usu rio interessado na obra seja o requisito fundamental No Anexo F pag 122 poss vel verificar um modelo de Manual de Obras e Reformas bem completo Esse manual poder ser usado e em cada caso adapt lo s necessidades do empreendimento suprimindo alguns dos itens ou acrescentando outros 56 5 3 In cio da Opera o Desde o in cio do presente estudo fala se sobre a defici ncia no processo de implanta o apontando para a opera o como o cerne dos problemas Conceituou se a administra o condominial e a relacionou com a gest o de facilidades Explanou se sobre o perfil e as compet ncias de um gerente de facilidades Foi definida a sua atividade como presta o de servi os Abordou se at as quest es de ferramentas para entregar com qualidade essa presta o de servi os Ainda se relacionou uma s rie de documentos que esse profissional precisa ter para prover informa es consistentes e de forma gil nas demandas de manuten o segur
178. r do Regulamento Interno dos condom nios um item espec fico para obras e reformas nas unidades aut nomas No entanto na grande maioria dos casos conhecidos do autor essas normas se dirigem apenas aos hor rios de carga e descarga uso do elevador limpeza das reas comuns dias e hor rios permitidos para execu o desses servi os enfim assuntos de organiza o interna do condom nio Muito raro encontrar normas que exijam informa es e documenta es t cnicas sobre as altera es que se pretende fazer Em edif cios de perfil corporativo isso mais comum Antes de prosseguir para fins de maior entendimento vale ressaltar a diferen a entre manuten o de reforma Conforme a NBR 5 674 da ABNT manuten o um conjunto de atividades que devem ser realizadas ao longo da vida total da edifica o para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para atender s necessidades e seguran a dos seus usu rios Ou seja tratam se de atividades rotineiras de limpeza lubrifica o apertos entre outras atividades J a reforma ou obra envolvem interven es maiores fora da rotina visando a melhoria do bem ou sua restaura o passando por troca de revestimentos paredes pisos ou sistema de veda o em paredes internas da unidade abertura de v o ou altera o de se o em pe as estruturais aumento de cargas 51 de subsistemas de el trica hidr ulica g s ou de inc ndio por exe
179. ra ci ncia sem que isto implique em corresponsabilidade que novamente ressalta se cabe nica e exclusivamente ao Cond mino Usu rio de inteira responsabilidade do respons vel t cnico pela obra quaisquer danos causados por seus contratados s unidades privativas vizinhas durante o per odo de obras tendo o mesmo que ressarcir preju zos e ou reparar estragos Caber ao cond mino ou respons vel pela obra providenciar toda e qualquer prote o especial que for necess ria aos servi os no interior de sua unidade Quaisquer servi os de reforma e ou mudan a dever o ser executados de segunda a sexta feira entre 9 00 e 17 00 horas e aos s bados entre 10 00 e 16 00 horas Aos domingos e feriados n o s o permitidas As autoriza es de acesso para prestadores de servi os que ir o trabalhar na execu o de obras ou mudan as dever o ser encaminhadas administra o do condom nio com anteced ncia de no m nimo 24 horas de segunda a sexta feira das 08 00 s 17 00 horas atrav s de formul rio pr prio existente na portaria Nestas autoriza es devem constar os seguintes dados Nomes das empresas prestadoras de servi os 132 Nomes e RGs dos funcion rios ou prestadores de servi os envolvidos Datas e per odos de validade das autoriza es Lembrando que estas tem um prazo de validade de 30 dias corridos necessitando de mais tempo encaminhar nova solicita o 8 FISCALIZA O DA OBRA
180. ra suprir exig ncia da conven o coletiva de trabalho Aquisi o e distribui o de cestas b sicas atendimento conven o coletiva de trabalho 42 43 44 45 46 47 48 49 50 Inscri o renova o do Condom nio no PAT Programa de Alimenta o do Trabalhador Vale alimenta o refei o Controle aquisi o e distribui o de vales transporte Conv nio de assist ncia m dica Conv nio de assist ncia odontol gica CIPA Atendimento NR 5 EPI Atendimento NR 6 PCMSO Atendimento NR 7 PPRA Atendimento NR 9 PPP Perfil Profissiogr fico Previdenci rio LTCAT Laudo T cnico das Condi es do Ambiente de Trabalho 3 2 1 3 Gest o Financeira qa Bo om 12 Elabora o e acompanhamento das previs es or ament rias Elabora o do quadro de rateio das despesas Emiss o dos recibos boletos banc rios Controle dos pagamentos das cotas condominias confer ncia das baixas relacionadas pelo Banco Cobran a administrativa de devedores via carta e telefonemas Emiss o de Declara o Negativa de D bitos Condominiais Contas a pagar controle dos vencimentos e emiss o de cheques para a liquida o dos pagamentos Quita o dos pagamentos no pr prio caixa via bancos ou on line Concilia o da conta banc ria 11 Gest o tribut ria c lculo para aplica o das al quotas reten o e recolhimento do PIS COFINS CSLL ISS
181. radora A cada altera o Recibo de pagamento do IPTU do ltimo ano de obra e boleto dos IPTU S a serem pagos e c pia do processo de desdobramento do IPTU carn s IPTU desdobrado Construtora e ou incorp N o h N o h 99 Recibo de pagamento da Concession ria de Energia Construtora e ou incorp N o h N o h El trica ltimo pagamento Recibo de pagamento da Concession ria de gua e Construtora e ou incorp N o h N o h Esgoto ltimo pagamento Atestado do Star up do Mana em sol Construtora e ou incorp N o h N o h Certificado de Recarga de Construtoras e S ndico e ou al Extintores Incorporadoras Administradora Certificado de Abrang ncia do Grupo Gerador Construtora e Incorporadoras S ndico e ou administradora No primeiro ano e depois a cada 3 anos para edif cios residenciais e comerciais e a cada 2 anos para locais de reuni o p blico Certificado de Limpeza dos Reservat rios Construtora e ou Incorp S ndico e ou administradora A cada 6 meses Certificado de Limpeza do Po o de Esgoto Po o de gua Servida Caixas de Drenagem e Esgoto Construtora e ou Incorp S ndico e ou administradora A cada ano Rela o de equipamentos m veis eletrodom sticos objetos de decora o entregues ao condom nio quando aplic vel Construtora e ou incorp N o h N o h
182. real estate projects become larger and more complex with complete infrastructure to meet the diverse needs of its users This complexity has demanded to real estate managers increasing skills and knowledge of the area One of the most complex steps in this context is the implementation and start up of these real estate projects since specific skills are required and the use of construction techniques becomes huge due to real estate works changes start ups of equipment and building systems According to the relevant legislation the person legally responsible for the administration of these real estate projects is the Manager In most of the cases the manager elected in the first meeting has no proper knowledge and tools to meet the initial requirements and bureaucratic needs Due to that fact it is common the manager to delegate most of the activities to a company specialized in the management of buildings condominium management companies Even though the existence of many experienced professionals and traditional companies in the condominium management market it is common to see the absence of a well defined plan for the implementation phase of condominiums which causes inconvenience to users and generates many conflicts that could be circumvented The objective of this work is to create a guide with specific procedures for the implementation phase to assist managers in the process and to optimize as well as to streamline the result of the impleme
183. ren a refere se ao consumo da rea comum A maior vantagem que se obt m do sistema individualizado de medi o do consumo de gua segundo Coelho 2002 a consequente preserva o dos recursos h dricos e a colabora o com a preserva o do meio ambiente e os ecossistemas No que diz respeito aos usu rios as vantagens que o sistema propicia abrangem a redu o de custos com consumo de gua na medida que se paga apenas o que realmente se consumiu al m do maior controle no uso e no eventual desperd cio do recurso Ainda segundo Coelho 2002 o valor final da 73 conta de gua nesses casos pode ter redu o de at 50 atrav s da redu o de consumo j que os usu rios passam a controlar melhor seu consumo visando redu o de gastos Vale dizer ainda que a implanta o desse sistema de medi o facilita o controle e a detec o de poss veis vazamentos nas unidades atrav s de desvios no padr o de consumo de gua Do ponto de vista das concession rias as vantagens s o a redu o do consumo de gua o corte do fornecimento de usu rios inadimplentes e por consequ ncia a redu o do ndice de inadimpl ncia J para as construtoras a vantagem se apresenta no fato de que h maior procura pela compra de apartamentos com medi o individualizada de gua Por fim no estudo realizado por Yamada Prado e Yoshimoto 2001 atrav s de pesquisa em edif cios padronizados com medi o coletiva e indiv
184. rias Regi o ndice de perdas Norte 59 1 Nordeste 44 4 Sudeste 37 3 Sul 30 9 Centro oeste 36 5 Brasil 39 0 Fonte SNIS 2006 apud HAFNER 2007 67 Em um estudo para analisar o perfil de consumo de gua em resid ncias realizado no Brasil Hafner 2007 notou que os principais dispositivos que geram maior consumo de gua s o os chuveiros e bacias sanit rias o que pode ser verificado na Figura 3 3 H Chuveiro E Bacia sanit ria i Pia de cozinha E Lavadora de roupas E Lavat rio E Tanque i Pia externa Figura 3 Distribui o de consumo de gua residencial Fonte HAFNER 2007 Para Hafner 2007 para evitar o desperd cio de gua preciso primeiro detectar e sanar poss veis perdas ou vazamentos no sistema Entretanto isso n o suficiente preciso tamb m criar campanhas educativas para conscientizar o usu rio incentivando a substitui o de aparelhos sanit rios convencionais por aparelhos mais econ micos tais como Torneiras de acionamento hidromec nico Torneiras com funcionamento por sensor Torneira com funcionamento por v lvula de p arejadores pulverizadores reguladores de vaz o entre outros diversos Gon alves 25007 diz que h uma variedade de testes que podem ser aplicados rotineiramente para detectar vazamentos principalmente no sistema de alimenta o predial que a tubula o em geral enterrada que l
185. rios o que acaba se mostrando uma forma injusta de divis o O rateio por rea a princ pio uma maneira mais justa entretanto pode n o refletir a realidade j que em unidades de menor rea pode se ter uma quantidade maior de usu rios do que em unidade com uma maior rea No rateio que contabiliza o n mero de usu rios controla se a quantidade de usu rios em cada unidade o que al m de parecer muito trabalhoso e de dif cil controle tamb m leva a falhas no c lculo uma vez que n o considera o tempo de perman ncia de cada usu rio no local seus h bitos de uso e n vel de consci ncia no que diz respeito ao uso e conserva o do recurso De acordo com a Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal 2012 a medi o individualizada de gua feita atrav s da instala o de um hidr metro para cada unidade assim como um espec fico para rea comum Dessa forma passa a existir uma fatura de gua espec fica para cada unidade e uma em separado para o condom nio que ter o consumo de gua da rea comum dividido entre as unidades a sim utilizando o m todo de rea conforme o conceito de fra o ideal Contudo poss vel manter o hidr metro geral que ser utilizado como base de verifica o do volume de gua consumido pela rea comum caso n o seja poss vel a instala o de um hidr metro especifico para essa medi o e descontando o volume de gua utilizado por cada unidade a dife
186. rios e ou em recipientes A Parte 2 da ABNT NBR 17505 especifica os requisitos exig veis para a armazenamento de l quidos combust veis e inflam veis como definidos na ABNT NBR 17505 1 2013 3 62 e 3 65 e na Se o 4 em tanques estacion rios com capacidade superior a 230 L em tanques subterr neos fixos b armazenamento de l quidos inflam veis e combust veis em tanques port teis e em recipientes intermedi rios para granel IBC cujas capacidades sejam superiores a 2 500 L c armazenamento de l quidos inflam veis e combust veis em recipientes intermedi rios para granel cujas capacidades sejam superiores a 3 000 L d o projeto a instala o os ensaios a opera o e a manuten o dos tanques de superf cie subterr neos instalados no interior de edifica es port teis e dos recipientes para gran is A Parte 3 da ABNT NBR 17505 se aplica ao projeto instala o ensaios opera o e manuten o de sistema de tubula o para l quidos ou vapores inflam veis e combust veis Tais sistemas de tubula o incluem mas n o se limitam a tubos tubos de pequenos di metros tubing flanges parafusos gaxetas v lvulas acess rios conex es flex veis partes pressurizadas de outros componentes incluindo mas n o se limitando a juntas de expans o e filtros e dispositivos que se aplicam mistura separa o distribui o medi o controle de vaz o ou conten o secund ria A Parte 4 da ABNT NBR 17505 prescreve o
187. ros e o aumento da demanda por moradia registrou se uma substancial procura principalmente em fun o da falta de espa o e de seguran a por condom nios verticais A escolha por morar em condom nios induz necessidade premente e preocupa o com o fornecimento b sico de gua energia manuten o geral e servi os como de seguran a e limpeza sendo indispens vel portanto a forma o de uma gest o capaz de manter a estrutura e atender tanto as exig ncias t cnicas e legais quanto as expectativas dos usu rios No Brasil a rea de gest o de condominial muito carente de informa es principalmente no que diz respeito opera o desses empreendimentos sendo encontrados poucos livros cursos e sites especializados no assunto Em vista disso o objetivo do presente trabalho trazer informa es que auxiliem os gerentes no processo de iniciar a opera o de um empreendimento imobili rio abordando as quest es t cnicas e operacionais O trabalho traz uma abordagem de administra o predial sob o ponto de vista do Gerenciamento de Facilidades apontando formas e controles que poder o ser atendidos para elevar o desempenho da gest o permitindo monitoramento da utiliza o das reas comuns das facilidades e das utilidades da edifica o e direcionando as medidas apropriadas de interven o no momento adequado enfim mostrando de forma objetiva os processos para a integra o de pessoas e processos com a
188. rt ncia de armazenagem das informa es desde a concep o at o inicio de opera o de extrema import ncia para a manuten o da vida til da edifica o Segundo KYLE 2000 os aspectos principais para que a informa o seja armazenada s o 1 os dados s o necess rios como ferramenta de suporte de decis o 2 para o desenvolvimento de m tricas de qualidade para avalia o das condi es e desempenho 3 a necessidade de padroniza o do fluxo de dados e informa o 4 a necessidade de transfer ncia continua de dados pelos atores do processo Em empreendimentos de maior porte e complexidade comum a utiliza o de softwares espec ficos para o gerenciamento e controle da manuten o j em empreendimentos de menor porte e com menos recursos financeiros perfeitamente poss vel criar controles manuais com formul rios de verifica o e controle Vale ressaltar que o gerente n o respons vel pela execu o propriamente dita da manuten o mas sim de garantir que esta est sendo executada conforme par metros de projeto e na periodicidade m nima determinada pelo fabricante dos equipamentos em pauta As rotinas de manuten o que determinam quando apertar soltar lubrificar substituir entre outras a es ser o fornecidas pelos mantenedores dos equipamentos ou por empresa espec fica de manuten o predial contratada para esse fim portanto os controles devem se ater s rotinas de verifica
189. s 20 forma de uso das reas comuns e dos servi os condominiais para favorecer uma conviv ncia harmoniosa entre as pessoas O regulamento interno visa basicamente regular as normas de conduta de seus entes e a utiliza o das reas comuns raz o pela qual o qu rum para sua aprova o mais flex vel com apenas maioria simples dos cond minos presentes na assembleia salvo disposi o contr ria da conven o O qu rum muito severo tornaria a gest o do condom nio engessada e dif cil O C digo Civil de 2002 omisso quanto ao qu rum necess rio para a aprova o do regimento interno conforme explicam Maluf e Marques 2006 O C digo Civil de 2002 n o foi expresso quanto ao modo e qu rum de aprova o do regimento interno sendo de todo prudente que ele seja tamb m aprovado em assembleia geral especialmente convocada para tal fim e seja fei o da conven o aprovado por dois ter os dos cond minos j que para sua altera o bem como da conven o a lei civil exige qu rum de dois ter os art 1 351 Entretanto esse entendimento n o pac fico o que gera margem para aprova o atrav s da maioria simples de votos de cinquenta por cento mais um dos cond minos presentes na assembleia especificamente convocada Esse instrumento deve utilizado como ve culo para auxiliar e complementar as regras estabelecidas na conven o assim este ltimo possuiria normas gen ricas naquilo que
190. s e Reformas e ereseeeeeararrea 122 ANEXO C Procedimentos para realiza o de testes Utilizados na Detec o de Perdas F sicas 134 ANEXO H Formul rio de Atualiza o Cadastral rerererereeeeecereerararataas 139 ANEXO I Formul rio para registro da verifica o dos Equipamentos de CFTV 141 ANEXO J Formul rio para registro e controle do Consumo de gua e Energia El trica 142 ANEXO K Modelos de Planos de Conting ncia a siitseneits eme rinrrieara a srani reias an aa 144 ANEXO L Formul rio para Registro da Verifica o dos Equipamentos de Combate a Inc ndio 147 ANEXO M Check List de Procedimentos para Bombeiros Conserva o de Equipamentos 148 ANEXO N Formul rio Rotinas de Verifica o Geral Gestor 149 ANEXO O Formul rio Controle de Vencimentos Obriga es Legais 151 LISTA DE TABELAS Tabela 1 Documentos Prim rios de Opera o ni rererererecererererearararararare re renats 48 Tabela 2 Documentos AdminiStratiVOS 82az2 25m020isasepineinsLDandds adiada asi aa aaa ada pad ra 48 Tabela 3 Documentos Secund rios de Opera o rece eerereeeeereararataas 49 Tabela 4 Lista Complementar de Documentos Prim rios de Opera o 49 Tabela 5 Lista Complementar de Documentos Secund rios de Opera o i 50
191. s e mec nicos indicando as responsabilidades do usu rio final e do inspetor termografista NBR 15 866 Ensaio n o destrutivo Termografia Metodologia de avalia o de temperatura de trabalho de equipamentos em sistemas el tricos Esta Norma se destina a orientar a metodologia de avalia o t rmica qualitativa e ou quantitativa a ser realizada pelo respons vel da an lise termogr fi ca de acordo com as diversas situa es e contextos em que os diferentes equipamentos el tricos est o submetidos 1 3 Diversas Outras normas relevantes para a atividade de administra o condominial NBR 5 419 Prote o de estruturas contra descargas atmosf ricas Esta Norma fixa as condi es de projeto instala o e manuten o de sistemas de prote o contra descargas atmosf ricas SPDA para proteger as edifica es e estruturas definidas em 1 2 contra a incid ncia direta dos raios A prote o se aplica tamb m contra a incid ncia direta dos raios sobre os equipamentos e pessoas que se encontrem no interior destas edifica es e estruturas ou no interior da prote o impostas pelo SPDA instalado NBR 6 493 Emprego de cores para identifica o de tubula es Esta Norma fixas as condi es exig veis para o emprego de cores na identifica o de tubula es para a canaliza o de fluidos e material fragmentado ou condutores el tricos com a finalidade de facilitar a identifica o e evitar acidentes NBR
192. s podem ser entregues e ou manuseados em meio f sico ou eletr nico 5 Os documentos entregues pela Construtora e ou Incorporadora poder o ser originais em c pias simples ou autenticadas conforme documento espec fico 6 As provid ncias para a renova o dos documentos de responsabilidade do s ndico e ou administradora FONTE Manual das reas Comuns SindusCon SP e SECOVI SP 102 ANEXO B Legisla o Federal Estadual Municipal Abaixo encontra se uma rela o das leis comumente consultadas no dia a dia da vida condominial sem entretanto esgotar o assunto j que s o in meras as leis que regem as atividades condominiais 1 Legisla o Federal Embora os condom nios possuam n mero de inscri o na Receita Federal CNPJ n o s o considerados pessoa jur dica n o estando sujeitos entrega da declara o de imposto de renda nem ao desconto de renda na fonte dos seus prestadores de servi o Por m quando estiver na condi o de empregador o condom nio dever recolher de seus funcion rios o Imposto Retido na Fonte Caso uma empresa pessoa jur dica seja contratada para prestar servi o e emita uma nota fiscal mencionando o Imposto de Renda na Fonte o condom nio dever descont lo do valor da nota fiscal e recolh lo Receita Federal Quando o condom nio contratar empresas para prestar servi o nas atividades de limpeza conserva o manuten o seguran a v
193. s requisitos para o arm azenamento de l quidos inflam veis e combust veis nas seguintes condi es a tambores ou outros recipientes que n o excedam 450 L em suas capacidades individuais b tanques port teis que n o excedam 2 500 L em suas capacidades individuais c recipientes intermedi rios para granel que n o excedam 3 000 L em suas capacidades individuais 2 Instru es T cnicas do Corpo de Bombeiros As Instru es T cnicas comumente utilizadas em condom nios s o IT 01 Procedimentos administrativos formul rios e atestados IT 02 Conceitos b sicos de seguran a contra inc ndio IT 05 Seguran a contra inc ndio urban stica IT 06 Acesso de viaturas na edifica o e rea de risco IT 07 Separa o entre edifica es IT 11 Sa da de emerg ncia 114 IT 17 Brigada de inc ndio IT 18 Ilumina o de emerg ncia IT 20 Sinaliza o de emerg ncia IT 21 Sistema de prote o por extintores de inc ndio IT 22 Sistema de hidrantes e de mangotinhos para combate a inc ndio 3 Normas Regulamentadoras Minist rio do Trabalho As normas mais utilizadas em condom nios s o NR 5 CIPA Comiss o Interna de Preven o de Acidentes NR 7 PCMSO Programa de Controle M dico de Sa de NR 9 PPRA Programa de Preven o de Riscos Ambientais NR 10 Seguran a em Instala es e Servi os em Eletricidade NR 18 Condi o e Me
194. sar a informa o adiante se quem est na linha de frente n o foi orientado dos procedimentos propostos 5 1 Provid ncias Iniciais No dia seguinte assembleia de instala o algumas provid ncias devem ser tomadas com certa agilidade para garantir a seguran a patrimonial e dos usu rios al m e garantir um in cio menos conturbado S o elas 1 45 Envio de cadastro de propriet rios para a portaria a medida aumenta a seguran a permitindo que os agentes de seguran a consigam distinguir propriet rios de visitantes e prestadores de servi os dando o tratamento correto para cada caso Providenciar a contrata o do Seguro de Inc ndio ou outro sinistro que cause destrui o obrigat rio e outros opcionais incluindo Responsabilidade Civil para Condom nio e S ndico Apesar do Condom nio ainda n o possuir CNPJ as Cias Seguradoras especializadas na rea e grandes corretoras que atuam no setor j acostumadas com essa situa o inicial emitem o seguro no CPF ou CNPJ do S ndico e depois endossam a ap lice Envio imediato a todos os propriet rios por correio e e mail do Manual de Obras e Reformas nas unidades aut nomas com os devidos formul rios para solicita o de autoriza o e agendamento Algumas vias desse manual devem ser deixadas na portaria para entregar aos propriet rios que eventualmente n o o receberam Mesmo ainda n o tendo um Regulamento Interno para ordenar essa quest
195. se ent o criar um formul rio para anota o das pessoas que acessam a edifica o informando os dados de identifica o tais como nome completo n mero do RG data e hor rio de entrada e sa da unidade a ser visitada motivo do acesso e pessoa que autorizou o acesso No caso de propriet rios o agente de recep o ou portaria deve confrontar as informa es passadas com o cadastro de propriet rios que est disposi o Esse primeiro contato com o propriet rio importante e deve ser aproveitado Os dados de cadastro devem ser confirmados e caso estejam desatualizados deve se fornecer a ficha de atualiza o cadastral que de prefer ncia deve ser preenchida no ato e depois enviada para a administradora atualizar os dados em sistema O gerente deve criar uma rotina para cobrar periodicamente o envio do cadastro de propriet rios atualizado Na fase inicial o aconselh vel que essa c pia do cadastro seja substitu da semanalmente Quando o acesso se d atrav s da garagem toda essa verifica o deve ser feita nesse ambiente antes do acesso do ve culo e para tanto necess rio que os dados do ve culo sejam anotados e passados para a ficha cadastral do propriet rio Caso seja um visitante direcion lo para estacionamento de visitantes caso exista um e anotar os dados do ve culo Com rela o ao estacionamento para visitantes vale dizer que se trata de um ponto pol mico Muitas vezes pessoas da regi
196. se inie alta dad Cla fas A dO 45 AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros errar reeererereeerranaa 48 SPDA Sistema de Prote o contra Descargas Atmosf ricas ae 48 FICAM Ficha Inscri o no Cadastro de Manuten o do Sistema de Seguran a contra Inc ndios 48 IPTU Imposto Predial Territorial Urbano zen passeio ata varias Sida og ape di maat 48 PCMSO Programa de Controle M dico e Sa de Ocupacional sra 49 RIA Relat rio de Inspe o Anal sau azia nennen 49 PPRA Programa de Preven o de Riscos Ambientais eras 49 ANAC Ag ncia Nacional de Avia o Civil eee 49 ANATEL Ag ncia Nacional de Teleconunica es erra 50 EP Equipamentode Prote o Indinidual ja ago iufereaitss infecta ad a 50 PMOC Programa de Manuten o Opera o e Controle eee 50 SAMU Servi o de Atendimento M dico de Urg ncia errar 60 CFTV Circuito Fechado de Televis o rsss tis a dead si Eiaai TP dn tura ita laa aaa 62 CECAP Caixa Estadual de Casas para o POVO ii rereeerrererere rare rererereeaeasarare raras 73 LISTA DE FIGURAS Figura 1 Gerenciamento de Facilidades como integrador sist mico 12 Figura 2 Processo de elabora o das Normas Brasileiras as 22 Figura 3 Distribui o de consumo de gua residencial raras 67
197. se limitar a identificar v cios do aspecto visual Muitas vezes uma assessoria t cnica especializada para essa fun o contratada para acompanhar o s ndico nesse trabalho e nesses casos t m se uma an lise mais detalhada das condi es em que a edifica o est sendo entregue Na opini o do autor a contrata o de assessoria t cnica especializada para recebimento de reas comuns fator determinante para garantir a qualidade dessa etapa n o com o intuito apenas de levantar problemas mas pensando em todas quest es envolvidas nesse processo que exigem maior conhecimento e aprofundamento nas mat rias de constru o civil que s um especialista possui Na Inspe o de Recebimento de Obras al m dos aspectos t cnicos construtivos tamb m s o analisados os documentos t cnicos legais administrativos e de opera o e manuten o embasados na NBR 14 037 da ABNT com foco no rol do anexo A incluindo a disponibiliza o de manuais de uso opera o e manuten o das reas comuns Tal provid ncia de salutar import ncia para que o recebimento do edif cio transcorra de forma saud vel e obede a as an lises necess rias para que a opera o seja iniciada com seguran a e respaldo t cnico Ap s realiza o da vistoria deve se gerar uma lista de todos os itens e pend ncias levantados que ser passada formalmente para a construtora incorporadora solicitando as devidas provid ncias de regulariza o bem com
198. se um agente de seguran a constatar em sua ronda defici ncia de limpeza numa determinada rea pode acionar a equipe de limpeza para interven o pontual Isso reduz as ocorr ncias e o tempo de resposta aos problemas do cotidiano levando ao usu rio uma percep o de qualidade maior em rela o aos servi os condominiais Controles diversos o gerente deve ter a maior quantidade de informa es poss vel dentro de suas possibilidades e recursos Quanto mais informa es registradas melhor ser a resposta aos usu rios do empreendimento e maior a agilidade no seu atendimento Entre os mais comuns pode se citar controle de chaves das reas comuns controle de chamados de manuten o dos elevadores controle de faltas e atrasos dos funcion rios controle de contratos de manuten o entre outros Nos anexos do presente trabalho o autor apresenta alguns formul rios b sicos de controle para auxiliar o gerente no processo de implanta o 89 Evidente que n o se esgotam aqui as rotinas de verifica o e controles de opera o sendo os elencados acimas apenas o m nimo necess rio para apresentar um servi o com um certo grau de qualidade Nos Anexos L pag 147 e seguintes pags 148 149 e 151 s o apresentados modelos de relat rios das verifica es que podem auxiliar o gerente a elaborar o seu pr prio de acordo com as necessidades de seu empreendimento 90 6 CONCLUS O Com o crescimento dos grandes cent
199. ssam a enxergar o quanto est o consumindo realmente e quanto esse consumo est custando mensalmente o que acaba por trazer uma redu o no consumo global do empreendimento diferentemente do que acontece no sistema coletivo de medi o Sistemas coletivos de medi o de gua apresentam um nico hidr metro que mede o consumo de gua pela edifica o como um todo sem discriminar onde se deu o consumo cujo rateio realizado atrav s da divis o do volume total registrado no hidr metro entre todas as unidades JUNQUEIRA PASQUALETTO 2005 A Figura 5 apresenta o funcionamento do sistema de medi o coletiva de gua coluna de Diszrikui o ei f 1 Coluna de Recalgque tBllmerto o Eni Peservat rio Inferlor mer me aaa me e ema ana a um arrimo aeoea en aerea mimar Figura 5 Sistema de medi o coletiva de gua Fonte BUSSOLO 2010 72 Segundo Bussolo 2010 para os rateios de media o coletiva de gua dentre maneiras mais comuns est o a cobran a igual entre todos as unidades a cobran a pela propor o com base na rea da unidade e a cobran a na propor o com base no n mero de usu rios em cada unidade Quando se rateia de forma igual todo o volume de gua consumido na edifica o rea comum e em cada unidade dividido pelas unidades sem considerar sua rea ou n mero de usu
200. ssam realizar sua atividade fim da melhor forma poss vel Ou seja garantir que tudo esteja operando adequadamente ao menor custo poss vel A engenharia diagn stica em edifica es preconiza a oferta de ferramentas diagn sticas vistorias inspe es Inspe o de Recebimento de Obras na fase da entrega preferencialmente antes do in cio da opera o Inspe o de Obra em Garantia por volta do segundo ou terceiro ano de opera o para apura o de anomalias Inspe o Predial na fase de uso e opera o ou ap s o 5 ano para apura o al m das anomalias remanescentes das falhas de manuten o para tamb m auxiliar no aprimoramento corre o do plano de manuten o Tamb m existem as per cias e as consultorias que podem auxiliar o gerente de facilidades na produ o de laudos de diversas naturezas conforme a necessidade para auxili lo na tomada de decis o Em qualquer Condom nio as pessoas desejam chegar a suas unidades e encontrarem tudo funcionando perfeitamente quer dizer elevadores e bombas operando fornecimento de gua e luz agentes de seguran a atentos e educados reas comuns limpas e em ordem entre outros fatores similares Caso haja qualquer conting ncia querem ter atendimento e reparo imediato sendo este o nico momento em que entrar o em contato a gest o predial Bem lembrado por BARRET 1995 os gerentes s s o lembrados quando algum problema ocorre As pessoas n o percebem que se durante 3
201. ssidade de refazer o servi o posteriormente Entende se que o s ndico nesse caso deveria ter se acautelado exigindo do prestador de servi os as comprova es necess rias que mostrassem sua qualifica o Na execu o da conserva o e manuten o Corte de rvores EMENTA CONDOM NIO INDENIZA O Condom nio multado pela Prefeitura pelo corte de diversas rvores 30 Responsabilidade do s ndico reconhecida RECURSO N O PROVIDO TJSP Apela o n 0024147 28 2002 8 26 0000 Nesse caso o s ndico por entender que havia necessidade de retirar rvores do condom nio tomou a a o sem a devida consulta aos rg os competentes levando a aplica o de multa pela Prefeitura O condom nio pagou a multa e responsabilizou civilmente o s ndico alegando neglig ncia Na representa o legal e obriga o de cumprir a lei EMENTA RESPONSABILIDADE CIVIL DE SINDICO DE CONDOMINIO DE EDIFICIO ONUS DECORRENTE DE RECLAMACAO TRABALHISTA FALTA DE REPRESENTACAO LEGAL ACAO PROPOSTA POR CONDOMINIO NEXO CAUSAL CONFIGURADO REQUISITOS PRESENTES Apela o C vel Responsabilidade civil A o ajuizada por Condom nio contra ex s ndica objetivando obter repara o por danos materiais e morais em decorr ncia de sua condena o revelia em a o trabalhista movida por ex empregado Senten a de proced ncia parcial Raz es recursais da R no sentido de que inexistiu a perda de uma chance pois ainda que o Con
202. tala o comissionamento e manuten o de sistemas manuais e autom ticos de detec o e alarme de inc ndio em e ao redor de edifi ca es conforme as recomenda es da ABNT ISO TR 7240 14 NBR 9 077 Sa das de emerg ncia em edif cios Esta Norma fixa as condi es exig veis que as edifica es devem possuir NBR 10 898 Sistema de ilumina o de emerg ncia Esta Norma especifica as caracter sticas m nimas para as fun es a que se destina o sistema de ilumina o de emerg ncia a ser instalado em edifica es ou em outras reas fechadas na falta de ilumina o natural ou falha da ilumina o normal instalada NBR 11 715 Extintores de inc ndio com carga d agua Esta Norma fixa as condi es m nimas exig veis a que devem satisfazer os extintores de inc ndio com carga d gua 106 NBR 11 716 Extintores de inc ndio com carga de di xido de carbono gas carb nico Esta Norma especifica as caracter sticas e os ensaios a que devem satisfazer os extintores de inc ndio com carga de di xido de carbono NBR 11 742 Portas corta fogo para sa das de emerg ncia Esta Norma fixa as condi es exig veis de constru o instala o e funcionamento de porta corta fogo do tipo de abrir com eixo vertical para sa da de emerg ncia NBR 11 785 Barra anti p nico Requisitos fabrica o seguran a e funcionamento Esta Norma fixa as condi es exig veis na fabrica o seguran a
203. te no condom nio j que seu uso ser determinado por essa popula o A cada caso o gerente precisar analisar a necessidade de altera o em escalas de trabalho para atender demandas pontuais que ser o conhecidas apenas com o uso ao longo do tempo Estudos de tr fego para uso especifica o de hor rios de funcionamento dos elevadores com per odos espec ficos para carga e descarga tamb m ser o influenciados pelo tipo de uso dado ao edif cio Por fim outra fun o do controle de ocupa o talvez a mais importante delas o acompanhamento da capacidade m xima de usu rios permitidos por unidade A carga de peso que as lajes da edifica o suportam o dimensionamento das rotas de fuga em caso de sinistro o dimensionamento de escadarias a quantidade de elevadores existentes na edifica o s o todos fatores diretamente 77 relacionados capacidade desse empreendimento de abrigar um certo n mero de ocupantes Extrapolar esse n mero vai criar problemas diversos no uso di rio do edif cio al m de trazer risco aos usu rios uma vez que em caso de eventual sinistro haver gargalos nas rotas de fuga desenhadas As informa es sobre a capacidade de pessoas permitidas est o no c digo de obras e edifica es do munic pio e em instru es normativas do Corpo de Bombeiros Em empreendimentos com controle de acesso informatizado esse controle existe atrav s da emiss o de crach s devendo o gerente apenas ac
204. tem problemas e requeiram avalia o ou an lise t cnicas para determinar a rela o causa origem e diagn stico Em fun o da complexidade e da responsabilidade do cargo de s ndico da dificuldade de lidar com os problemas que o s ndico enfrenta constantemente como por exemplo reclama o de moradores barulhos brigas de vizinhos responsabiliza o civil por atos ou omiss es entre tantos outros comum verificar que muitos condom nios t m tido dificuldades em encontrar algu m disposto a assumir essa fun o que al m de conhecimento tamb m exige disponibilidade de tempo Na grande maioria das vezes o s ndico morador al m de sua experi ncia profissional ser de reas diversas que n o a de administra o condominial carece de conhecimentos t cnicos e al m disso exerce outras atividades que o ocupam o dia todo Segundo Karpat 2012 Com o passar do tempo as edifica es foram se sofisticando as reas comuns antes meros coadjuvantes tornaram se protagonistas e principais atrativos dos novos compradores N o bastasse isso as obriga es legais e fiscais ampliaram se Com o aperfei oamento 34 do sistema tribut rio os condom nios viraram alvos e passaram a expressamente ter que cumprir toda sorte exig ncias Al m disso novas tecnologias equipamentos eletro eletr nicos sofisticados e de alto custo imp em a necessidade de assist ncia t cnica especializada Em consequ ncia os
205. temente solicitar relat rios di rios estabelecendo procedimentos priorit rios e atendimento das quest es n o resolvidas Os exemplos de atividades di rias que podem ser citadas e serem desempenhadas pelos gerente de facilidades s o o controle da qualidade da limpeza da propriedade a supervis o das equipes de manuten o o levantamento de problemas de conserva o a an lise dos relat rios de seguran a a aprova o de faturas de prestadores de servi os e a reda o de relat rios operacionais al m de outros 2 1 Gerente de Facilidades O Gerente de Facilidades o respons vel por promover a integra o entre pessoas propriedade processos e tecnologias pensando sempre na racionaliza o dos custos com a melhor qualidade poss vel e respeitando as regras de conviv ncia A integra o acontece no momento em que o gerente atua no gerenciamento dos processos de uso dos espa os do empreendimento tais como limpeza manuten o seguran a fluxo de ve culos e pessoas al m das normas de conviv ncia O Gerenciamento de Facilidades n o trata apenas da especializa o profissional mas tamb m de um novo conceito de administra o de infraestrutura ANTONIOLI 2012 anota es de aula aula 4 Dentro do escopo do gerenciamento est tamb m o objetivo de entregar ao usu rio seguran a e conforto ao utilizar os espa os da edifica o O Gerente de Facilidades o respons vel pela integra o do tr s Ps
206. tes do in cio das obras para an lise e emiss o de resposta dando parecer favor vel ou n o a sua execu o A responsabilidade pela contrata o e envio destes projetos administra o exclusiva do Cond mino Usu rio da unidade aut noma onde se realizar o os trabalhos Depois de revisados e aprovados os projetos modificativos dos andares dever o ser enviados administra o na sua totalidade para arquivo e para emiss o de autoriza o do in cio das obras Nas edifica es constru das sob o sistema de alvenaria estrutural terminantemente proibido quebrar ou remover total ou parcialmente as paredes e divis es entre c modos e compartimentos sob pena de comprometer permanentemente a capacidade estrutural do edif cio e consequentemente colocar em risco toda a edifica o e seus usu rios 3 AN LISE DE PROJETOS E LIBERA O DO IN CIO DA OBRA Por determina o da Administra o do Condom nio todo tipo de interven o altera o reforma ou obra a ser realizada nas unidades aut nomas desta edifica o somente poder ser iniciada ap s a apresenta o an lise e aprova o de todos os projetos modificativos executivos e demais documentos discriminados ao longo deste Manual Aludida documenta o deve ser encaminhada pelo usu rio atrav s do respons vel egal pela obra em tempo h bil para an lise t cnica e aprova o dos projetistas contratados pelo condom nio e em seguida analisados pela
207. tigos que tratam sobre as incorpora es imobili rias 18 3 1 2 Lei n 4 591 64 Essa lei foi elaborada principalmente para regulamentar a atividade de incorpora o imobili ria trazendo luz os direitos e deveres de cada parte na rela o entre incorporadores e compradores de im veis Anteriormente a sua cria o muito se discutia sobre a responsabilidade da administra o daqueles empreendimentos criados e vendidos por incorporadores muitas vezes imputando sobre esses ltimos a responsabilidade pela gest o Assim uma parte inteira da lei destina se a compilar o conjunto de normas que disciplina a administra o dos condom nios A lei tem car ter gen rico e pormenorizada atrav s da Conven o do Condom nio H no mercado alguns especialistas que defendem que os arts 1 a 27 que comp e o T tulo relativos administra o de condom nios teriam sido todos revogados ficando sem efeito por terem sido tratados no Novo C digo Civil 3 1 3 C digo Civil x Lei n 4591 64 Conflitos Em fun o da primeira parte da Lei n 4 591 64 que disciplinava o regime jur dico do condom nio especial ter sido transplantada para o Novo C digo Civil a doutrina ainda n o pac fica quando a se trata de normatiza o do condom nio edil cio No entendimento de Sylvio Capanema de Souza Marcos Antonio Benassi e Pedro Elias Avvad foi totalmente revogada a primeira parte da Lei n 4 591 64 em conson ncia c
208. ting ncia bem definidos e ter a equipe residente do empreendimento treinada para sua aplica o vai ajudar a minimizar os impactos negativos causados pela conting ncia Para cada caso dependendo da estrutura operacional do empreendimento o plano de conting ncia poder ser mais ou menos detalhado j que em alguns casos as equipes residentes t m profissionais qualificados para atuar no cerne do problema em alguns casos at eliminando o Independente da 78 estrutura operacional e da capacidade de resposta aos momentos de conting ncia h algumas instru es m nimas que um plano de conting ncia deve conter Informar de maneira clara quais a es devem ser executadas quem ir tomar as a es de que forma essas a es ser o operacionalizadas e em que sequ ncia Os casos mais corriqueiros e que demandam um plano de conting ncia s o a interrup o no fornecimento de energia el trica interrup o no fornecimento de gua falha e ou paradas dos elevadores defeitos em port es autom ticos de acesso s garagens defeito em sistemas de controle de acesso O plano de conting ncia deve conter instru es informando a cadeia hier rquica de contatos bem como os dados para contato sendo a concession ria ou o mantenedor do equipamento em quest o o primeiro a ser acionado na sequ ncia os setores envolvidos na gest o da forma que o gerente julgar mais conveniente para cada empreendimento e de acordo com sua estr
209. tividade que estabelece em rela o a problemas existentes ou potenciais prescri es destinadas utiliza o comum e repetitiva com vistas obten o do grau timo de ordem em um dado contexto e proporciona os meios necess rios para a troca adequada de informa es entre clientes e fornecedores com vista a assegurar a confian a e um entendimento comum nas rela es comerciais Reduz as variedades de produtos e de procedimentos de modo a simplificar o relacionamento entre produtor e consumidor e define os requisitos que permitam aferir a qualidade dos produtos e servi os Estabelece requisitos t cnicos destinados a assegurar a prote o da vida humana da sa de e do meio ambiente e acaba por diminuir o custo de produtos e servi os mediante a sistematiza o racionaliza o e ordena o dos processos e das atividades produtivas com a consequente economia para fornecedores e clientes ABNT www abnt org br Existe uma grande discuss o sobre o car ter legal das Normas T cnicas Brasileiras e por se tratar de assunto amplo e controverso a mat ria n o pac fica Segundo a Enga In s Laranjeira da Silva Battagin Superintendente do ABNT CB Norma n o Lei mas tem for a de lei O embasamento vem principalmente do artigo 39 do C digo de Defesa do Consumidor Inciso VIII que diz vedado ao fornecedor de produtos e servi os colocar no mercado de consumo qualquer produto ou servi o em
210. to das reas comuns pois a elei o do s ndico na assembleia de instala o dar representatividade ao condom nio para sanar qualquer pend ncia O S ndico poder receber as reas comuns precariamente com ressalvas e delegar aos profissionais da Engenharia Diagn stica a parte t cnica contratando a Inspe o do Recebimento de Obras Nesse momento ser apresentada a Administradora selecionada para iniciar as atividades do novo condom nio juntamente com o Corpo Diretivo eleito praxe as incorporadoras iniciarem o processo de implanta o antes mesmo da assembleia de instala o j que a partir desse momento o condom nio passa a ter necessidades b sicas de seguran a e limpeza uma vez que grande parte dos cond minos quer iniciar atividades de reforma em suas unidades e precisam acessar o condom nio Al m disso importante ter uma administradora j designada para a implanta o pois esta dar andamento em alguns assuntos que precisam ser tratados de imediato como as cota es de seguro patrimonial elabora o de previs o or ament ria contrata o de equipe inicial para atendimentos aos cond minos entre outras 44 No momento da assembleia h duas a es que podem ser tomadas para facilitar o trabalho do gerente no in cio da implanta o a Aprova o de normas provis rias que tratar o de regras iniciais de utiliza o O ideal que essas normas j sejam elaboradas considerando todas as i
211. to e assentamento de tubula es de PVC r gido para sistemas de esgoto sanit rio Esta Norma fixa as condi es exig veis para projeto e assentamento de tubula es de esgoto sanit rio com tubos e conex es de PVC r gido com junta el stica conforme as ABNT NBR 7362 ABNT NBR 10569 e ABNT NBR 10570 NBR 7 678 Seguran a na execu o de obras e servi os de constru o Esta Norma fixa as condi es exig veis de seguran a e higiene em obras e servi os de constru o e os procedimentos e 109 medidas de car ter individual e coletivo para manuten o dessas condi es na execu o de tarefas espec ficas NBR 8 160 Sistemas prediais de esgoto sanit rio projeto execu o ensaio e manuten o Esta Norma estabelece as exig ncias e recomenda es relativas ao projeto execu o ensaio e manuten o dos sistemas prediais de esgoto sanit rio para atenderem s exig ncias m nimas quanto higiene seguran a e conforto dos usu rios tendo em vista a qualidade destes sistemas NBR 9 952 Manta asf ltica para impermeabiliza o Esta Norma especifica os requisitos m nimos para a aceita o de mantas asf lticas utilizadas para impermeabiliza o bem como estabelece os m todos de ensaio necess rios para a verifica o destes requisitos NBR 9 574 Execu o de impermeabiliza o Esta Norma fixa as condi es exig veis na execu o de impermeabiliza o e se aplica a todas as
212. todos s o necess rios para a opera o di ria da edifica o alguns nem existem ainda e ser o providenciados pelos gerentes e outros s o exclusivamente administrativos portanto para coment los brevemente os agruparemos por classe de uso seguindo o escopo do estudo O primeiro grupo optou se por chamar de Documentos prim rios de Opera o pois s o documentos que j existem e que ir o direcionar as a es do gerente no momento de montar seus processos de manuten o agenda de renova es etc Os Documentos Prim rios de Opera o s o aqueles que trazem informa es e orienta es sobre como utilizar as instala es prediais e ou que precisam estar dispon veis em casos de fiscaliza o vistorias por rg os de seguran a entre outros Estes documentos precisam estar disposi o do gerente predial para consulta sempre que necess rio O segundo grupo classificou se como Documentos Administrativos Apesar de importantes no contexto geral da administra o condominial os documentos aqui classificados como administrativos s o aqueles que n o precisam estar disposi o do gerente predial e se referem a atividades de cunho administrativo que s o executadas em locais diversos fora da edifica o Seguindo a rela o do Anexo A da NBR 14 037 da ABNT tamb m indicado no Manual das reas Comuns Sinduscon SP SECOVI SP observa se ainda um terceiro grupo Aqui chamados de Documentos Secund rios de
213. tos Secund rios de Opera o Medi o Ohmica com terr metro calibrado e aferido pelo INMETRO A cada 5 anos para residenciais ou Programa de manuten o comerciais e 3 anos para preventiva edifica es com grandes concentra es p blicas Planilha Check List de verifica o do Programa de manuten o preventiva Relat rio de Inspe o Anual dos Regulamento Interno Atestado de Brigada de Inc ndio Elevadores RIA Relac o de Mor dor s Programa de Preven o de Riscos Programa de Controle M dico de Ambientais PPRA Sa de Ocupacional PCMSO Contrato de manuten o de Contrato deman teic o de bombas Certificado de Teste Hidrost tico de Elevadores Extintores Apolice T Loroa esndio oy Livro de Ocorr ncia da Central de Certifica o de Desratiza o e outro sinistro que cause destrui o DESTO Alarmes Desinsetiza o obrigat rio e outros opcionais Nesse ltimo grupo vale men o especial para o Regulamento Interno Vale dizer aqui que esse documento ainda ser elaborado de acordo com a utiliza o da edifica o e viv ncia dos usu rios Se tudo caminhou conforme imaginado as Normas Provis rias j existem e estas sim apesar de n o existirem na rela o acima devem ficar dispon veis para consulta do gerente Com base na experi ncia do autor h ainda alguns documentos que precisam estar em poder do gerente mas que n o constam da rela o utilizada com
214. tral S o Paulo 00 de xxxxxxxx de 2 0xx Na qualidade de administradores do condom nio no sentido de maior controle dos usu rios e visando a seguran a do condom nio solicitamos especial aten o ao formul rio abaixo Ficha de Cadastro de Ocupantes que dever ser devidamente preenchido e devolvido para a administra o no prazo m ximo de 05 cinco dias do recebimento desta FICHA DE CADASTRO DO COND MINO DO APARTAMENTO E S O USU RIOS DO TIPO PROPRIET RIO INQUILINO e OBSERVA O N 01 Propriet rio NOME ENDERE O TELEFONE e OBSERVA O N 02 Locat rio NOME TELEFONE 140 Quantas pessoas moram no apartamento Possui crian as sim n o Quantas Qual is idade Possui animal sim n o Quantos VE CULO S PLACA S CONTATO PARA EVETUAIS EMERG NCIAS Telefone residencial falar c Telefone comercial falar c Telefone de algum parente ou amigo pr ximo Ficha de cadastro de funcion rio dom stico Nome do funcion rio a RG n CPF no Endere o onde reside Fone de contato 141 gt H LL O o O q O es dc o E q 2 gt o LLI q O Ko o E O q pum U gt q Ko jo Sa eis kA D o pa Lan q ol o Z gt E em o LL I O gt lt LLI Z lt 0e5em sqo Jopeuap 1009 OP OJSIA JOPBAJSIUILUPY OP OISIA o VONAT T qeleqe ee a a e a eja e u o sva
215. trole do vencimento da ap lice coleta das propostas para a renova o an lise e encaminhamento das mesmas ao S ndico para a delibera o Acompanhamento da liquida o de sinistros Gest o da situa o manuten o dos equipamentos de seguran a levando se em conta as normas do Corpo de Bombeiros a legisla o municipal CONTRU e as normas t cnicas da ABNT a saber validade e renova o do AVCB Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros certificado de Manuten o emitido pelo CONTRU edif cios comerciais 116 vencimento das cargas dos extintores de inc ndio testes hidrost ticos dos extintores hidrantes e registro de recalque do Corpo de Bombeiros forma o e treinamento da brigada de preven o e combate inc ndio sinaliza o de seguran a sistema de alarme sistema de ilumina o de emerg ncia grupo gerador de energia el trica sistema de detec o de fuma a portas corta fogo corrim os escada de emerg ncia e rotas de fuga sistema de p ra raios medi o hmica e abrang ncia do sistema instala es el tricas e controle de demanda das cargas instaladas sistema de sprinklers aplica o da legisla o municipal referente aos deficientes f sicos 17 Controle emiss o de gr ficos referente aos consumos de gua esgotos de energia el trica e de 18 19 20 9 s s o anexados s pastas mensais de presta es de contas Administra o de loca es de espa os re
216. u a terceiros quando na condu o de ve culos lembrando que a responsabilidade final por qualquer preju zo do Cond mino Usu rio contratante do servi o e ou propriet rio da carga N o de responsabilidade de qualquer funcion rio do condom nio receber ou guardar qualquer material destinado a Cond minos ou sua unidade privativa Materiais abrasivos como areia cimento tijolo etc dever o estar adequadamente ensacados para transporte nas reas do condom nio e preferencialmente por meio de carrinhos com rodas de borracha O Cond mino Usu rio ser respons vel pela perfeita limpeza dos elevadores corredores e outras reas por onde transitarem materiais de constru o ou entulhos relativos obra de sua unidade aut noma Fica inteiramente ao encargo do respons vel pela obra a remo o de todo o lixo e entulho da mesma e a contrata o de armazenamento transporte e destina o adequados Todo o entulho e lixo proveniente da reforma da unidade dever o ser retirados e depositados diretamente no caminh o ou ca ambas apropriadas e atendendo s legisla es sobre triagem de res duos da constru o civil n o 129 podendo ficar estocados nas depend ncias comuns do edif cio Todo entulho qualquer material ou ferramenta que entrar ou sair da obra dever ser acondicionado em embalagens apropriadas e quando necess rio transportados em carrinhos com rodas de borracha a fim de preservar o piso das
217. uma rela o de telefones teis f Providenciar forma f sica de controle de acesso s vagas de visitantes 9 Providenciar um livro do tipo capa dura para registro di rio de quaisquer ocorr ncias no condom nio h Providenciar um livro do tipo capa dura para passagem de turno 61 5 3 2 3 Servi os de Seguran a O cuidado com a seguran a em condom nios tema preocupante e deve estar sempre no radar do gerente Procedimentos de seguran a bem definidos ajudam a mitigar os riscos de quebra do esquema de seguran a A cada caso deve ser estudado um esquema espec fico para atender as necessidades daquela edifica o de forma que n o cabe aqui tentar entrar na concep o ou detalhamento desses procedimentos H muito material dispon vel a respeito do assunto com sugest es de procedimentos orienta es sobre preven o e at planos de conting ncia Esse aux lio pode vir da empresa terceirizada respons vel pela m o de obra de seguran a ou at de um consultor especializado no assunto No entanto vale destacar alguns pontos que ajudar o no controle desse servi o e que resultar o em melhoria na qualidade dos servi os prestados Ao se contratar servi os de seguran a terceirizada deve se determinar de forma clara o que se espera daquela presta o de servi os Os pontos de maior problema est o inseridos no fator humano Falhas nos procedimentos aus ncia e atrasos alta rotatividade entre outros Assi
218. utura operacional Deve conter tamb m instru es de a es para amenizar o impacto da conting ncia e verifica o se os equipamentos de apoio est o operando corretamente como por exemplo um procedimento para acionamento manual dos port es ou verifica o se o sistema de ilumina o de emerg ncia est operando Al m disso deve se prever um procedimento de comunica o com os usu rios informando os sobre o ocorrido sua causa as medidas adotadas e quando poss vel prazo para restabelecimento do funcionamento normal da edifica o Para o caso espec fico de parada de elevadores com pessoas dentro deve haver de forma clara instru es para comunica o com as pessoas dentro da cabine Importante assegurar se todos est o bem e informar passo a passo as medidas tomadas e a situa o de atendimento em tempo real pelo menos a cada 5 minutos Medidas complementares de seguran a podem ser adotadas caso haja necessidade tais como o acionamento do corpo de bombeiros Um planejamento da manuten o com rotinas de verifica o e testes dos equipamentos ajuda a prevenir e se antecipar aos problemas Tal condi o reduz drasticamente as conting ncias cujas causas est o relacionadas falhas de equipamentos Conhecer as instala es prediais ajudam o gerente a agir com maior rapidez na solu o de problemas No Anexo K pag 144 podem ser vistos alguns modelos de Plano de Conting ncia Vale lembrar que cada gerent
219. uve naquela poca uma grande aceita o desse tipo de constru o De in cio em fun o do melhor aproveitamento do solo j que no mesmo espa o antes destinado a apenas uma fam lia nesse modelo seria possivel abrigar diversas Depois em fun o do custo reduzido para construir uma vez que face aquisi o de grandes quantidades de material o pre o final da constru o terminava sendo mais baixo A jun o desses fatores teve grande contribui o para a ado o do modelo de constru o de condom nios em maior escala N o por acaso o edif cio de apartamentos o tipo de obra que mais se executa atualmente especialmente nos grandes centros urbanos e verifica se uma crescente atividade na constru o civil em busca do aperfei oamento qualitativo construindo pr dios cada vez mais altos e com maior quantidade de unidades aut nomas No Brasil a chegada do condom nio deu se de modo paralelo ao processo de industrializa o de modo que no p s primeira guerra chegaram os primeiros arranha c us ainda discretos e na grande maioria destinados ao uso corporativo Assim o Brasil recebeu os primeiros arranha c us que mais tarde passariam a ser empreendimentos de fun o residencial al m da corporativa As condi es para a chegada do condom nio j haviam sido criadas em cidades como S o Paulo Rio de Janeiro Campinas entre outras principalmente devido crise no setor agr rio e cafeeiro e
220. vistoria para verifica o e aceite do Termo de Encerramento de Obra emitido pelo executante Referida vistoria ser executada pela Administra o do Condom nio ou preposto de sua confian a devendo ser solicitada formalmente com no m nimo 2 dois dias teis de anteced ncia O Termo de Encerramento de Obra somente ser aceito e assinado se todas as medidas de seguran a e exig ncias t cnicas tiverem sido adequadamente implementadas e atendidas bem como todos os projetos finais as built entregues para arquivamento Caso exista alguma pend ncia de obra que n o ofere a riscos s instala es e funcionamento esta dever ser sanada no prazo m ximo de 48 quarenta e oito horas ou conforme determina o da equipe de vistoria As vistorias s o realizadas de segunda feira sexta feira das 9 00 s 16 00 horas n o sendo poss vel vistorias aos s bados domingos ou feriados Em casos de reformas parciais deve ser solicitada vistoria pr via ao in cio da obra apresentar projeto de arquitetura e de todas as instala es que forem sofrer modifica es conforme orienta es descritas neste Cap tulo N o havendo altera o das instala es dever o respons vel pela Obra responsabilizar se pela sua integridade e perfeito estado de funcionamento atrav s de uma carta de responsabilidade Na data da vistoria final da obra as instala es dever o estar em perfeito funcionamento e em conformidade com as Norm
221. vistos no Programa de Manuten o al m do pr prio plano deve ser arquivada sempre sobre a guarda do s ndico Seguem os principais documentos relacionados na NBR 5674 a serem arquivados a saber o manual de uso opera o e manuten o fornecidos pelo Incorporador ou Construtor nos termos da NBR 14037 al m dos documentos constantes do ANEXO A dessa mesma norma os contratos firmados os desenhos ou os projetos executivos dos servi os as propostas t cnicas quando aplic vel os Laudos ou relat rios de Inspe o os registros das eventuais altera es realizadas nas edifica es os documentos de atribui o de responsabilidade t cnica al m dos registros de manuten o realizados que evidenciem a efetiva implementa o do Programa de Manuten o 85 Al m da guarda a integridade de toda a documenta o deve ser priorizada pelo respons vel legal em arquivo prontamente recuper vel pelo tempo previsto no plano de manuten o Importante frisar que no caso de troca do respons vel legal toda documenta o deve ser formalmente disponibilizada ao sucessor A informa o n o s para a manuten o de sistemas prediais bem como para toda a cadeia de servi os condominiais serve como ferramenta para analisar as condi es da infraestrutura predial permitindo antecipar as a es que dever o ser tomadas para manter e melhorar as condi es de funcionamento habitabilidade e conforto da edifica o A impo
222. z refer ncia a esse tipo de atividade 3 2 1 Atribui es da Administradora Diante das diversas atividades relativas administra o condominial e diante da quantidade de cond minos que pode ser muito grande parece recomend vel a contrata o de uma empresa para administra o do condom nio cujo papel o de assessorar o s ndico Como disseram Maluf e Marques 2006 As fun es administrativas portanto podem ser delegadas a pessoa de confian a do s ndico e sob a sua inteira responsabilidade mediante aprova o da assembleia geral dos cond minos salvo se a conven o dispuser de maneira contr rio Fraga e Mello 2003 mostram diversos pontos positivos que corroboram com a ideia da contrata o de uma administradora Muitas s o as vantagens para o s ndico n o profissional dos servi os prestados pelas administradoras podendo ser citados entre elas a otimiza o do tempo o apoio quanto organiza o administrativa o arquivo dos documentos a elabora o de relat rios com conte do t cnico o tratamento impessoal A lei n o exclui a possibilidade de delega o das fun es a uma pessoa jur dica logo a contrata o de uma administradora n o fere os ditames legais 25 Sendo operacional o enfoque do presente trabalho pouco se fala sobre as quest es administrativas e financeiras relacionadas atividade de administra o condominial que ficam a cargo da administradora de

administração de condomínios recém instalados - Poli

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