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1. ANCE COMO cans MENEE n MANUTENZIONE INTERNA ALL UNITA IMMOBILIARE MANUFATTO Cucina a gas Impianto messa a terra Organo comando avvolgibili 3 Impianto idraulico Scarichi OGNI ANNO Ispezione e pulizia effettuata da ditta specializzata e qualificata Ispezione Prova ogni 15 gg Controllo generale Ispezione visiva Ispezione generale da parte di Installatore qualificato Controllo Pulizia controllo 4 Ta 2 10 Controllo e sostituzione guarnizione giunti di raccordo tubazioni Prova intervento elettrico con idoneo strumento Ispezione generale da parte NENNEN di installatore qualificato Prova intervento elettrico con idoneo strumento _ Revisione generale adeguamento e sostituzione componenti ANCE La AREA 1 rere m ASTE OONK MANUFATTO Rubinetti ed apparecchi sanitari 4 Serramenti In legno In alluminio Avvolgibili in alluminio 5 Porte Interne in legno 6 Pavimenti In legno In materiale lapideo In ceramica OGNI ANNO OGNI 2 ANNI OGNI 10 ANNI i sua Sostituzione valvolazione rifi rnizioni giunti E guarnizioni guarnizioni e rubinetteria lizi ntroll Pu a Pitturazione guarnizioni e funzionamento Pulizi ntroll TIME Verifica sigillatura vetro guarnizioni e funzionamento Pulizia e Riparazi2. Copia denuncia delle strutture Copia certificato di collaudo Copia certificazione di conformit degli impianti Copia certificazione di prevenzione incendi Scheda tecnica Libretto di manutenzione Documentazione fotografica Copia certificazione energetica n 11i ITI L 0 mM Az gt S OH OSO G OSL SI 1 RI FAN v 2 SCHEDA TECNICA ecnica 2 scheda SCHEDA TECNICA IN QUESTA SECONDA SEZIONE VENGONO RACCOLTE LE INFORMAZIONI RELATIVE AGLI ELEMENTI EDILIZI E ALLA TIPOLOGIA DEI MATERIALI CHE LI COSTI TUI SCONO Viene in questo modo effettuata una sorta di fotografia tecnica dell immobile indispensabile per conoscerne le caratteristiche esecutive LANAN 4 ON a temi ANCE COMO 2 SCHEDA TECNICA STRUTTURA Strutture verticali Strutture orizzontali MURATURE ESTERNE Costituite da LA Finitura esterna in COPERTURA Con struttura in Impermeabilizzazione in Manto di copertura in Canali di gronda in Lattonerie e pluviali L MURATURE INTERNE Serras Tavolati di divisione tra unit immobiliari Tavolati di divisione locali in SERRAMENTI Serramenti esterni finestre porte finestre Elementi oscuranti Vetri tipo Serramenti interni porte Serramenti d acce
3. LIBRETTO DI USO E MANUTENZIONE DEGLI IMMOBILI GIOVANI ANCE COMO INTRODUZIONE Conoscere annientare la separazione tra me e l altro Un individuo un entit separata senza relazione Una persona un individuo in relazione Svami Prajnanapada La citazione dell induista Svami non certo casuale ma indicativa dell o biettivo primo del gemellaggio fra il Gruppo Giovani Imprenditori Edili di Bergamo e di Como spinti all insegna di un unico fine l associazionismo abbiamo pensato di condivi dere le esperienze e ottimizzare le risorse per poi definire iniziative congiunte Il vivere l associazione a livello pi ampio ha dato la possibilit di dare inizio ad una diversa e innovativa rete di relazioni che ha permesso non solo un confronto tra le diverse linee intraprese da ciascun Gruppo ma anche di pervenire ad un progetto comune la realizzazione di Libretti Tecnici La casa un bene primario e la percezione di questo suo ruolo concretamente vissuta da ciascuno di noi ogni giorno indipendentemente dal fatto che si viva in un piccolo monolocale o in una grande villa Proprio partendo da questo assunto i Gruppi Giovani di Ance Bergamo e Como hanno ritenuto di predisporre questo breve vademecum intitolato Libretto d uso e manutenzione degli immobili ponendosi l obiettivo di definire le linee guida generali per ottimizzare l utilizzo dell immobile di m
4. Progetto architettonico ad opera di Iscritto all Albo di Progetto contenimento energetico d g r n 5018 2007 Iscritto all Albo di Progetto strutturale ad opera di Iscritto all Albo di Progetto impianto elettrico ad opera di Progetto impianto idrico sanitario riscaldamento ad opera di Progetto altri impianti sollevamento condizionamento ecc ad opera di Tecnico pratiche catastali Iscritto all Albo di Tecnico collaudatore delle strutture Iscritto all Albo di Tecnico per pratiche certificazione prevenzione incendi Direttore dei Lavori CIONANI d ANCE COMO IMPRESE ESECUTRICI DELLE Impresa esecutrice delle opere edili Impresa esecutrice dell impianto di riscaldamento Impresa esecutrice dell impianto elettrico Impresa esecutrice dell impianto idrosanitario Altre ditte impegnate Piastrellisti Serramentisti Stuccatori Fabbro Impianto sollevamamento Impianto di condizionamento Lattoniere Altri A fett De tm A LS 4 ANCE COMO ALLEGATI Planimetria generale del fabbricato Planimetria dell unit immobiliare Schema rete fognaria Schema impianto idrico sanitario Schema impianto di riscaldamento Schema impianto elettrico Schede catastali Copia autorizzazione edilizia Copia certificato di agibilit
5. di danneggiare lo smalto scaricare nel vaso neppure a piccole dosi sabbia e graniglie per gatti e uccellini anche se tale materiale passa dall apparecchio sanitario si raccoglie poi ai piedi della colonna di fognatura con sicuri e gravi esiti dannosi Fare attenzione ai cestelli deodoranti o profumati per i vasi se per rottura o usura cascano nel vaso immancabilmente si verifica un ingombro Per lavatrici e lavastoviglie usare detersivi con schiuma controllata Pulire periodicamente i sifoni l uso frequente di composti chimici danneggia l im pianto In caso di ingorgo di uno scarico usare con attenzione e parsimonia i com posti chimici in commercio adatti allo scopo un uso troppo frequente pu danneg giare l impianto Rivolgersi piuttosto a tecnici specializzati i muri il trapano attenzione alle tubazioni incassate IMPIANTO ELETTRICO La manutenzione dell impianto elettrico fondamentale per la sicurezza degli utenti e per l efficienza complessiva dell ambiente domestico La manutenzione significa l aggiornamento costante alle normative anche per quanto riguarda gli apparecchi quando si acquistano apparecchi e materiali elettrici bisogna veri ficare che abbiano il marchio IMQ ovvero che siano approvati dall istituto italiano del marchio di qualit che garantisce la corrispondenza alle norme CEI di sicurezza Proprio perch l impianto elettrico un elemento fondamentale sia per la
6. serramenti di una casa necessitano di una diversa manutenzione a seconda che si tratti di serramenti esterni e soggetti agli agenti atmosferici o di serramenti interni quali le porte serramenti esterni hanno bisogno di frequenti controlli e manutenzione Naturalmente la manutenzione da effettuarsi dipende dal materiale con cui stato realizzato e dalla cura con cui stato costruito il serramento oltre che dalle condizioni climatiche e d uso La conservazione e la manutenzione dei serramenti esterni importante perch essi sono l elemento di separazione e contatto tra l interno della casa e l ambiente ester no separano l abitazione dal freddo e dal caldo dall acqua e dal vento dai rumori e dalle intrusioni Un serramento efficiente fondamentale per accedere illuminare aerare gli ambienti e proteggere la vita domestica quotidiana SERRAMENTI ESTERNI IN ALLUMINIO serramenti in alluminio hanno una durata ed una resistenza all uso notevole Il manufatto costituito dall assemblaggio di profilati estrusi con taglio termico e acustico e protetti con un bagno anodico o con un verniciatura a fuoco ed completato con guar nizioni di gomma e silicone indispensabili alla tenuta dell infisso agli agenti atmosferici La sua manutenzione indispensabile per prolungare la vita e per garantire l efficienza d uso pi usuale difetto che pu presentarsi il deperimento delle guarnizioni in gomma Assicurarsi che la chius
7. Scarichi pluviali Pulizia pozzetti Controllo pulizia bocchettoni canali di gronda Camini torrini esalatori aeratori Controllo pulizia Revisione event so stituzione Intonaci tinteggiature facciate Verifica e ritoc chi Revisione event ri tinteggiatura YCE CUN MANUFATTO OGNI 3 MESI OGNI 6 MESI OGNI ANNO OGNI 5 ANNI OGNI 10 ANNI Pavimenti lapidei scale Verifica giunti even tuale stuccatura Riparazione o sost porzionidanneggiate lucidatura Pavimenti esterni Controllo regolariz zazione planarit Riparazione o sostitu zione porzioni dan neggiate 5 Cancelli e porte Cancelli automatici carrai Verifica e controllo pistoni elettroserrature e fotocel lule Revisione gene rale adegua mento ed even tuale sostituzio ne componenti Cancelli pedonali e porte in gresso fabbricato Verifica e registrazione pompa chiudiporta e ser rature elettriche Porte in ferro e porte REI Serramenti vano scala Verifica e registrazione si stemi di autochiusura e serrature Revisione gene rale adegua mento ed even tuale sostituzio ne componenti GH r 3 ANCE 6 Impianto elettrico Quadri elettrici interruttori dif ferenziali Controllo e verifica Lampade interne edificio parti comuni ed esterne illumina zi
8. accendere la luce a quale stress sottoposta una tubazione dell acqua calda La manutenzione va perci realizzata con continuit e seguendo alcuni principi fondamentali La pulizia il primo ed imprescindibile momento della manutenzione l attivit quotidiana di salvaguardia dell ambiente in cui si vive durante il maggior numero di ore della nostra vita controllo costante sullo stato di salute della casa necessario sia per la sicurezza domestica che per conservare il pi a lungo possibile l efficienza del sistema casa L intervento rapido e competente indispensabile per evitare i maggiori costi ed i peggiori risultati di un intervento tardivo Negli ultimi due casi importante rivolgersi a tecnici specialisti perch un intervento di controllo o manutenzione errato o incompetente pu essere dannoso per la casa e pericolo So per chi lo esegue E quindi necessario rivolgersi a ditte specializzate Da ultimo a conclusione di questa introduzione vorremmo far comprendere che la casa non inanimata vive e si muove secondo le condizioni climatiche interne ed esterne Piccole lesioni o crepe non sono un segno di pericolo o di degrado ma solo episodi normali e irrilevanti sotto il profilo statico ANCE BLAME COMO PARTI SERVIZI COMUNI Allegato al presente esiste un piano della manutenzione programmata che prevede inter venti minimi da effettuarsi per la verifica della funzionali
9. dal contatore condominiale Le vetture non possono assolutamente essere lavate nei box o nei corselli RISPARMI ENERGETICI La quantita di energia che serve al funzionamento della casa elevata ma l energia che si consuma inutilmente spesso eccessiva con un grave costo economico per l utente e per la comunit In seguito alla legge 373 del 1976 e poi alla legge 10 del 1991 e succ gli edifici vengono progettati ed eseguiti secondo regole tecniche tali da permettere il risparmio energetico tramite l uso di materiali isolanti e manufatti isolati termicamente Per importante che l utente impari ad usare tanta energia quanta ne necessaria per le esigenze del buon funzionamento della casa e per il comfort di chi la abita e non di pi sprecandola Di seguito sono riportati o ripetuti alcuni semplici ma utili consigli lasciare accese le luci n gli apparecchi elettrici quando non serve Usare dove e quanto possibile lampadine e regolazioni degli elettrodomestici a basso consumo usare troppe macchine elettriche contemporaneamente Usare l energia elettrica quando questa costa meno ad esempio in alcuni casi di notte lasciare aperti i rubinetti dell acqua usare l acqua calda quando non serve Non aprire in continuazione gli sportelli del frigorifero e del congelatore Non tenere il termostato del riscaldamento alla massima potenza Tenere puliti ed efficienti gli ugelli de
10. di vernice superficiale ammalorato o macchiato A tale scopo si consiglia di rivolgersi a ditte specializzate Manutenzione straordinaria A seconda dell uso e del legno di cui composto il parquet si pu rendere necessario dopo anni la cosiddetta lamatura del pavimento che consiste nell asportazione di un sottile strato di legno e della rimessa a piombo del piano di calpestio Tale intervento ripetibile pi volte a seconda dello spessore del materiale usato e del tipo di posa In seguito si procede alla riverniciatura del parquet Per questa operazione indispensabile rivolgersi a ditte specializzate BERGAMO ANCE Pri L ANCE COMO PAVIMENTI E RIVESTIMENTI IN CERAMICA I 1 a gt i La ceramica usata da secoli a questo scopo un materiale di grande durevolezza e facile manutenzione Il nome generico identifica manufatti a base di argilla addizionata con opportuni materiali e va distinta in prodotti a pasta porosa quali il cotto o le maioliche e a pasta compatta come il gres il klinker e la monocottura La differenza tra i vari tipi di ceramica dovuta sia alla diversa composizione dei materiali che alle temperature di cottura primi pasta porosa hanno una superficie opaca e porosa e sono perci pi facilmente macchiabili i secondi hanno la superficie smaltata o vetrificata che li rende impermeabili Diversa anche la resistenza agli urti e all usura
11. GH rua ASCE t aa JOAN 11 Impianto ascensore Vedi contratto di manutenzione con ditta fornitrice installatrice 12 Verniciature imbian cature Opere in ferro in genere Controllo e ritocco delle eventuali parti deteriorate Recinzione cancelli parapetti Controllo e ritocco delle eventuali parti deteriorate Tinteggiature e controsoffitti ingresso rampa box scale muri esterni di confine pensi lina ingresso Controllo e ritocco delle eventuali parti deteriorate 13 Manutenzione del verde Tappeto erboso Almeno 6 tagli anno Aiuole piantate mediante scerbatura manuale Pulizia GH VARE AMCE CONMI MANUFATTO OGNI 3 MESI OGNI 6 MESI OGNI ANNO OGNI 5 ANNI OGNI 10 ANNI Sarchiatura e coltura terreno di Almeno 2 interventi sottosiepe degli arbusti l anno Potatura Piante Concimazione ue Vuotare a Impianto di irrigazione 9 fine stagione 14 Impianto videocitofono Controllo e verifica e telecamere apparecchiature Controllo e verifica apparecchiature e ancoraggio antenne 15 Antenna TV sat 2 ae ruat t n 41 ANCE COM NORME DI MANUTENZIONE SULLE PARTI COMUNI DEL FABBRICATO Illustriamo di seguito brevemente i principali servizi comuni e le norme di manutenzione e di gestione necessarie per un cor
12. asa sono i divisori che definiscono i diversi ambienti Sono a struttura metallica con doppie lastre di gesso rivestite di diverso spessore La finitura superficiale a tinteggiatura Si ricorda che le superfici a gesso consegnate dalla societ venditrice necessitano prima della verniciatura o della tappezzeria di opere di preparazione cos come riportate dal listino Camera di Commercio di Milano per opere edili Tali preparazioni debbono essere ancora pi accurate nell ipotesi di utilizzo di luci radenti appliques o luci alogene I divisori fra appartamenti e verso le parti comuni sono composti da muratura in laterizio con isolamento acustico e termico appropriato da doppia lastra in gesso rivestito finita a tinteggiatura o da altre soluzioni I divisori interni ed il soffitto non necessitano di manutenzione se non nelle finiture super ficiali tinteggiatura tappezzeria stucchi piastrellature ecc ma pu essere utile seguire qualche consiglio Non eseguire demolizioni senza l assistenza di tecnici specializzati Evitare urti violenti che possono danneggiare le lastre Eseguendo fori a trapano evitare di farli nei pressi di una presa elettrica i tavolati ospitano i percorsi dell impianto elettrico che si pu danneggiare con grave pericolo dell incolumit personale di chi esegue l intervento di foratura Eseguendo fori a trapano evitare di farli nei pressi di un impianto idraulico e del l impianto di riscaldamento
13. casa che per la sicurezza di chi ci abita importante mantenerlo in perfetta efficienza e sotto controllo in particolare nei cosiddetti ambienti umidi quali le cucine i bagni le cantine altrettanto necessario che tali impianti siano realizzati controllati e riparati da ditte e personale specializzato che conosca e applichi le norme e usi materiali ed apparecchi approvati dall Istituto Italiano per il Marchio di Qualit Un impianto elettrico costituito da una parte esterna prima del contatore e da una interna dopo il contatore Se la manutenzione da effettuarsi sulla parte esterna dell impianto bisogna rivolgersi direttamente all ente erogatore ad es ENEL se invece la manutenzione riguarda la parte interna necessario rivolgersi a personale specializzato che conosca e applichi le norme CEI che usi apparecchi e materiali approvati dall IMQ e che possibilmente abbia realizzato o almeno conosca l impianto L impianto elettrico prevede Un interruttore generale con salvavita e circuito di messa a terra Un numero sufficiente di circuiti per l alimentazione degli apparecchi Un adeguata protezione dei circuiti ANE COMO Conduttori di sezione sufficiente per l alimentazione degli apparecchi 2 qe disegni esecutivi sono uniti al certificato di conformit _ i Il primo principio per la sicurezza dell utente che tale impianto sia realizzato correttamente il se
14. che si pu danneggiare chiodature si consiglia di fare uso di chiodi adatti non danneggiare le lastre n caso di rifacimento della finitura superficiale precedere la pittura con la stuccatura accurata delle parti ammalorate da urti o forature e con la preparazione del fondo Allo scopo si allegano foto dimostrative del posizionamento nell unit immobiliare oggetto di vendita delle tubazioni e condotti collocati nell intercapedine delle lastre o nei sottofondi pavimenti Si rinnova la raccomandazione di usare la massima prudenza attenzione prima di praticare fori o posizionare chiodi o ganci ANG RFRGAASO ANCE COMO COPERTURE serran erf Un elemento importante per la salvaguardia della propria casa o per evitare danni a cose altrui la manutenzione delle impermeabilizzazioni di coperture terrazzi ecc Le coperture piane soprattutto quelle dei terrazzi sono quelle che pi necessitano di controllo e manutenzione che va effettuata da ditte specializzate L utente pu attenersi ad alcune regole per evitare di danneggiare il manto impermeabile tagliare forare incidere in alcun modo il pavimento ed il manto impermeabile della copertura appoggiare sul pavimento vasi impianti o altro che abbiano un peso eccessivo Mantenere pulito il terrazzo sgombri i giunti del pavimento e bocchette di scarico da infiorescenze foglie e materiale in genere SERRAMENTI
15. condo principio quello di non manomettere l impianto il terzo quello di seguire pochi consigli utili Verificare ogni 10 giorni il funzionamento dell interruttore differenziale salvavita Cambiando una lampadina staccare l interruttore generale Non tenere apparecchi elettrici nelle vicinanze dell acqua Non usare apparecchi elettrici con le mani bagnate togliere le spine dalle prese tirando il filo Sostituire le spine rotte Staccare le spine prima di manomettere apparecchi elettrici Non attaccare pi di un apparecchio ad una presa Non coprire le lampade ne occludere le prese d aria degli apparecchi Attenzione alla posa di tasselli chiodi ecc per evitare danni agli impianti ed alle persone Verificare la potenza del contatore richiesto per evitare scatti dell interruttore automatico in cantina Verificare la messa a terra degli apparecchio Perla TV utilizzare solo cordoni di collegamento omologati e adatti all impianto Anche ai sensi della legge 46 90 ogni modifica deve essere eseguita da personale abilitato che dovr rilasciare il certificato di conformit IMPIANTI TERMICI IMPIANTI A GAS La manutenzione dell impianto a gas che alimenta i fuochi della cucina importante non solo per l efficienza e la vivibilit della casa ma soprattutto per la sicurezza di chi la abita importante ricordare inoltre che l utente il diretto responsabile dell impianto a partire da
16. idrico sanitario costituito da un circuito di tubazioni di adduzione e scarico delle acque incassato nelle murature e nei pavimenti Le tubazioni di adduzione dell acqua sono state realizzate in ferro zincato rame o polietilene Il contatore comunale posto sul fronte strada La pressione dell acqua fornita direttamente dall acquedotto comunale Lo scarico e adduzione delle acque nere nella fognatura comunale avviene tramite tubazioni di sezioni adatte realizzate in P V C L acqua dei box viene sollevata con apposite pompe L impianto idrico sanitario non necessita di particolare manutenzione se non in caso di rottura nel qual caso necessario rivolgersi a tecnici qualificati per riparare il danno o gt TA ANCE 4 nu BERGAMO ptite x Pow ANCE COMO una maggior durata dell impianto e degli apparecchi igienici per si possono suggerire le successive indicazioni bi LOS Seguire le istruzioni per la vasca idromassaggio Far controllare periodicamente i rubinetti d arresto e in genere usare la rubinetteria con dolcezza e senza forza Tenere puliti i sifoni e gli scarichi degli apparecchi igienici lavabi bidet doccia Tenere puliti i rompigetto avvitati sulla bocca del rubinetto e far sciogliere periodicamente il calcare Non usare paste abrasive o raschietti per la pulizia degli apparecchi sanitari appoggiare oggetti metallici o taglienti nelle vasche con il rischio
17. ita di stabilit a causa umidit deperimento della finitura superficiale dovuta all azione del calore dell escursione termica cedimento di elementi della ferramenta per ossidazione del metallo o degrado del legno nelle zone di ancoraggio Manutenzione ordinaria serramenti vanno puliti con regolarit Occorre pulire la superficie delle porte interne e di ingresso con un panno di lana morbido senza additivi o detersivi al massimo tollerato un prodotto tipo vetril Lubrificare periodicamente le cerniere le serrature Assicurarsi che la chiusura avvenga correttamente per evitare deformazioni Per i serramenti esterni Pulire accuratamente il serramento dalla polvere e dallo smog con acqua o acqua mista ad aceto e stendere anche pi di una mano se necessario di olio o cera protettiva e Gli oli e le cere protettive si possono applicare a straccio a spruzzo o a pennello Lasciare essiccare l olio per qualche minuto poi togliere l eccesso pareggiandone la superficie con uno straccio inumidito dello stesso prodotto Si consiglia di effettuare la manutenzione una volta ogni 1 2 anni allungando cosi di molto la durata della vernice sottostante Non attendete che il film superficiale sia completamente rovinato a Gli oli e le cere protettive sono prodotti di elevata qualit che permettono il manteni mento ed il consolidamento della vernice proteggendola dagli agenti atmosferici IMPIANTO IDRAULICO L impianto
18. l contatore escluso fino agli apparecchi utilizzatori ed agli impianti di scarico dei fumi In seguito alla legge 46 del 05 03 90 gli impianti a gas devono essere realizzati revisio nati e riparati da ditte e personale specializzato che conosca e applichi le norme specifi cate nelle tabelle UNI CIG Comitato Italiano Gas che sia iscritto alla camera di com mercio o all Albo delle imprese artigiane e tali ditte devono rilasciare al termine dei lavo ri una dichiarazione di conformit dell impianto alle normative in vigore I primo principio per la sicurezza dell utente che l impianto sia realizzato correttamente il secondo principio quello di non manomettere l impianto il terzo quello di seguire pochi consigli utili Quando si acquistano apparecchi e impianti a gas bisogna verificare che abbiano il marchio IMQ ovvero che siano approvati dall Istituto Italiano del Marchio di Qualit occludere l esalatore Mantenere un costante ricambio d aria e non chiudere o ridurre la presa d aria obbligatoria anche in cucina Far controllare periodicamente la canna fumaria Sostituire alla scadenza il tubo di collegamento alla cucina con altro regolarmente marchiato Mantenere puliti i bruciatori della cucina verificando che siano regolamentari a Chiudere il rubinetto del gas prima di andare a letto e in caso di prolungata assenza n presenza di odore di gas non accendere fiammiferi ne interruttori ne a
19. lle cucine accostare apparecchi scaldanti a apparecchi refrigeranti lasciare troppo a lungo le finestre aperte nelle stagioni in cui funziona il riscaldamento o il condizionamento f Wen ANCE 4 BERGAMO ANCE COMO 4 NORME E PIANO DI MANUTENZIONE SULLE PARTI COMUNI DEL FABBRICATO di manutenzione ua d NI ANCE COMO piano di manutenzione PIANO DI MANUTENZIONE DELLE PARTI COMUNI Per parti comuni si intendono tutti gli elementi dell edificio che non appartengono alla singolo unit immobiliare ma al condominio nel suo complesso oltre ai percorsi pedonali le scale gli atri gli ingressi l ascensore la copertura la facciata esterna e le aree di manovra delle vetture Il capitolo cos strutturato specifica ogni singola parte comune con I relativi interventi e le tempistiche di manutenzione da effettuarsi cercando di illustrare come conservare nel miglior modo possibi le gli elementi comuni con un pro gramma di interventi di manutenzio ne corretto e programmato nel corso del tempo bene ricordare che gli interventi di manutenzione delle parti comuni del fabbricato non possono essere Tom effettuate dal singolo proprietario di 4 sua iniziativa ma devono essere programmate dall amministrazione del condominio apart Fulvati se Tr Yir BERCAMO rer GIOVAN
20. m ANCE COMO PIANO DI MANUTENZIONE SULLE PARTI COMUNI DEL FABBRICATO anuten MANUFATTO OGNI 3 MESI OGNI 6 MESI OGNI ANNO OGNI 5 ANNI OGNI 10 ANNI 1 Pensilina e ingresso Illuminazione su cancelli Controllo funzionalit Videocitofono Controllo funzionalit Automazione cancelli Controllo funzionalit 2 Elettropompe sollevamento acque basse Galleggiante di consenso pompe Controllo funzionalit Pompe sommerse Controllo funzionamento 3 Scarichi caditoie fognature Canali bocchettoni tetti e copertura Verifica e pulizia Scarichi piano interrato chiusini canalette di drenaggio acqua box Verifica e pulizia griglie ecc ANCE COMM MANUFATTO OGNI 3 MESI OGNI 6 MESI OGNI ANNO OGNI 5 ANNI OGNI 10 ANNI Fossa raccolta acque basse rampa box Ispezione e spurgo Scarico fogna in strada con trollo in cameretta fognatura sifoni ed immissione Controllo Rete orizzontale fognatura Ispezione ed Eventuale spurgo 4 Opere murarie Copertine granito esterno Verifica eventuali rotture o scheggiatu re Scossaline in rame in sommit dell edificio e su manufatti tet to camini lucernari ecc e ventuale sigillatura siliconica Controllo e verifica Colli guaine manto di coper tura in rame coibentato cana le di gronda copertura pensili na ingresso Verifica e controlli
21. o di vita a tutte le varie componenti Nel caso in cui il fabbricato possieda parti comuni l utente pu far riferimento alla quarta sezione del libretto la quale contiene le tabelle per una corretta manutenzione e funzionalit dei servizi comuni Un ultima indicazione di carattere tecnico riguarda poi la scelta di confezionare questo libretto in formato elettronico utilizzando documenti in Word cio modificabili diretta mente da parte degli utilizzatori che potranno quindi inserire tutte le informazioni di loro interesse oltre a piantine foto o quanto dovessero desiderare e procedere poi alla stampa o al salvataggio Gruppo Giovani ANCE Bergamo Gruppo Giovani ANCE Como LT LA PRESIDENTE IL PRESIDENTE 4 Ing Vanessa Pesenti Ing Luca Guffanti HEKUAM n 1o DATI DELL IMMOBILE dati dell immobile 1 dati dell immobile I DATI DELL IMMOBILE La casa un prodotto complesso unico progettata e realizzata con cura ed attenzione nei singoli particolari e nei diversi materiali nasce dal lavoro congiunto di tecnici imprese e fornitori QUESTA SEZIONE CONTIENE L ANAGRAFI DELL UNI TA IMMOBILI ARE al suo interno verranno riportati oltre ai dati tecnici dell immobile anche i nominativi di coloro che hanno progettato ed eseguito l edificio garantendo in questo modo una raccolta completa e dettagliata delle informazioni relative all immobile che in futuro potranno rende
22. one giardino e percorsi Ogni mese con trollo e verifica Cavi e portatavi soffitto piano interrato Controllo Interruttori ed organi di prote zione in genere Ogni mese con trollo e verifica Interruttori di sgancio corrente autorimessa Controllo e prova sgancio Impianto luci di emergenza Controllo e prova Revisione con eventuale sosti tuzione compo nenti 7 Impianto idrico Sottostazioni pompe contali tri Controllo e verifica Revisione con eventuale sosti tuzione compo nenti amp ro ASCE bd AO 8 Impianto termico Centrale termica Fine stagione verifi ca elementi gruppo termico Revisione con eventuale sosti tuzione compo nenti Revisione generale e adeguamento norma tivo ove necessario Camini Ogni fine stagione verifica e pulizia Elementi componenti e mi suratori consumo alle U I Verifica e pulizia Revisione con eventuale sosti tuzione compo nenti 9 Impianto gas Rete dai contatori esterni al fabbricato alle u i Controllo e verifica Armadio contatori Controllo e verifica 10 Impianto antincendio Prova tubazioni e raccordi alla pressione rete mani chette Controllo e verifica Revisione gene rale adegua mento eventuale sostituzione componenti Estintori con carica Verifica e manutenzione
23. one o sostituzione controllo funzionamento elementi danneggiati Pulizia e controllo funzionamento Pulizia Riparazione o sostituzione Ove possibile lamatura elementi danneggiati e finitura 5 Verifica dei giunti Pulizi Lucidatura Verifica del fissaggio Pulizia Sagg elementi Pulizia Controllo Revisione generale adeguamento e sostituzione componenti Riparazione o sostituzione elementi danneggiati Riparazione o sostituzione elementi danneggiati Riparazione o sostituzione elementi danneggiati Riparazione o sostituzione elementi danneggiati Riparazione o sostituzione elementi danneggiati Riparazione o sostituzione elementi danneggiati NORME DI MANUTENZIONE SU OPERE E IMPIANTI INTERNI ALLE SINGOLE PROPRIET i 71 gt ini Le strutture di una casa si possono distinguere in strutture verticali quali i pilastri o i muri portanti e strutture orizzontali quali le solette STRUTTURE A meno di casi eccezionali gli elementi portanti della casa non necessitano di manutenzione per importante sottolineare come vada evitato ogni intervento o modifica dei compo nenti strutturali e qualora ci fosse necessario tale intervento vada eseguito in base ad un progetto redatto da un tecnico abilitato le opere siano realizzate da personale esperto e specializzato e che delle opere da eseguire sia sempre informato l amministratore MURATURE INTERNE CONTROSOFFITTATURE Le murature interne di una c
24. onitorare al meglio il patrimo nio edilizio e di gestire in maniera efficiente i servizi di manutenzione programmata del l edificio E un lavoro destinato innanzi tutto agli operatori che vi potranno raccogliere tutte le informazioni relative all immobile alle imprese che vi hanno operato ai progettisti che sono intervenuti in modo da avere tutte le notizie indispensabili riunite insieme complete e aggiornate e quindi immediatamente fruibili in caso di necessit Ma il libretto anche uno strumento di appoggio indispensabile per i futuri fruitori del l immobile che necessitano di indicazioni fondamentali per una corretta manutenzione edile ed impiantistica La prima parte del libretto di manutenzione riguarda i dati anagrafici dell unit immobi liare comprendenti concessioni autorizzazioni collaudi le indicazioni circa i progettisti e le imprese esecutrici dei lavori con la possibilit di allegare le planimetrie dell edificio Una seconda sezione del libretto si occupa invece delle specifiche dei vari aspetti di natura prettamente tecnica dell opera quali per esempio la stratificazione delle murature la scelta dei materiali per la copertura le indicazione circa i serramenti utilizzati ecc Proseguendo all interno della terza parte vengono inseriti le norme ed il piano di manutenzione riguardanti le singole propriet immobiliari che i fruitori devono appli care all interno della propria unit per garantire un corretto cicl
25. particolare la piastrella pu subire danneggiamenti irreparabili In questo caso si pu intervenire sostituendo le parti danneggiate importante a questo scopo acquistare e conservare quantit adeguate di materiale originale Scorta Per questa operazione si consiglia di rivolgersi a ditte specializzate Pa ANCE BERGAMO vano ANCE COMO Ml d m TRI RIVESTIMENTI La pulizia integrale pu essere fatta con uno straccio intriso in aceto rosso o bianco sciacquando poi abbondantemente Successivamente pulire solo con un panno ed eventualmente con vetril Non usare abrasivi liquidi o in polvere BALCONI TERRAZZI Provvedere periodicamente alla pulizia delle bocchette di scarico e delle pilette dei terrazzi verificando che nelle pilette o nel sifone non si fermi materiale sporco o sabbietta I balconi sono stati calcolati per un carico di 300 kg mq non sovraccaricare con vasi suppellettili di peso eccessivo Il giardino le zone pedonali e soprattutto l ingresso dello stabile nello spazio sottostante ad una serie di balconi rende indispensabile la massima cura nell evitare la caduta di materiale di ogni genere sia per la possibile presenza di persone che per la difficolt di pulizia accurata delle zone interessate BOX Eseguire la periodica manutenzione mediante ingrassaggio delle guide e snodi delle ser rande per non sovraccaricare l impianto elettrico anche perch la corrente di alimentazio ne proviene
26. per sfregamento e scalpiccio Pulizia I pavimenti in cotto o maiolica possono essere protetti sia con trattamenti eseguiti da ditte specializzate sia da normali cerature che ne consentono una pi facile pulizia Sono lavabili con prodotti specifici normalmente in commercio Possono rimanere macchiati da olii o altre sostanze I pavimenti in monocottura gres e klinker sia lucidi che opachi per la loro compattezza e levigatezza non offrono alcuna aderenza allo sporco e possono essere tenuti puliti con semplici lavaggi di acqua e comuni detersivi Usare solo stracci umidi senza abrasisi Va bene un prodotto tipo aiax liquido da diluire Il gres porcellanato fine a finitura naturale essendo leggermente assorbente pu essere pulito usando prodotti specifici normalmente in commercio Alcune tinte superficiali sottoposte a grande uso si opacizzano e possono scolorire Manutenzione ordinaria Per pavimenti di cotto o maiolica pu essere consigliabile rifare periodicamente il trattamento protettivo impermeabilizzante Per certi pavimenti realizzati con elementi di cotto di grande spessore si pu procedere dopo un certo numero di anni alla levigatura effettuata con speciali macchine I pavimenti in monocottura e affini non necessitano manutenzione diversa dalla normale pulizia Per i lavaggi pi a fondo si pu intervenire con soluzioni di acqua e soda Manutenzione straordinaria Sottoposta ad urti o ad
27. pparecchi elettrici ANCE COMO corpi scaldanti variano per forma e funzione secondo l impianto le esigenze domestiche e le dimensioni dell ambiente da riscaldare CORPI SCALDANTI L impianto realizzato nel fabbricato gi stato bilanciato in base a conteggi di progetto possibile intervenire per la regolazione del calore per uniformare o regolare per le varie esigenze la temperatura dei diversi locali intervento da effettuare da personale specializzato possibile invece l intervento diretto dell utente per temporizzare e regolare la tempera tura del singolo appartamento agendo su termostato e orologio ALCUNE OSSERVAZIONI SUGLI IMPIANTI AUTONOMI A COMBUSTIONE CENTRALIZZATA Tale tipo di gestione pu essere per a volte condotta al maggior risparmio e a tale tipo di gestione sono legate conseguenze negative non sempre immediatamente evidenti sul la vivibilit durabilit e conservazione degli edifici L eventuale scarso riscaldamento di alcuni locali di minore utilizzazione e l interruzione del riscaldamento durante i periodi di assenza prolungata o durante il periodo diurno di lavoro portano come conseguenza la diminuzione della temperatura delle pareti e quindi un aumento dei rischi di condensazione e di formazione di muffe Questo tipo di conduzione non risulta inoltre necessariamente pi conveniente sotto l a spetto economico a causa del maggior consumo di energia necessario per
28. retto uso e una lunga durata del bene immobiliare INTRODUZIONE La manutenzione della casa necessaria per tre buoni motivi L opportunit di vivere in un ambiente igienico e sicuro La necessit di mantenere sotto controllo il degrado perch non divenga irreparabile salvaguardia nel tempo del valore dell immobile La casa un sistema complesso risultante da una altrettanto complessa produzione di idee ed opere alla costruzione di un edificio concorrono progettisti tecnici imprese edili specialisti ed operai che tutti insieme lavorano allo scopo di edificare un oggetto destinato a funzionare nel tempo Ma come ogni prodotto dell opera umana sia esso il risultato di processo industriale artigianale anche la casa destinata a deperire se non viene mantenuta ad un costante livello di efficienza materiali da costruzione di derivazione naturale od artificiale a contatto con l ambiente si avviano pi o meno lentamente verso la distruzione anche se utilizzati nel migliore dei modi possibile Se poi si tiene conto dell usura a cui sottoposta la casa che sotto tutti i punti di vista il prodotto pi usato dall uomo ci si rende conto della fondamentale importanza della manutenzione Basti pensare a quante volte in un anno si utilizza una porta e la maniglia che serve ad aprirla quante volte in un giorno si calpesta il medesimo tratto di pavimento quante volte si urta un muro o si usa un interruttore per
29. ripristinare le condizioni di regime regolamento di condominio richiede una temperatura minima 12 C dell alloggio per ridurre gli inconvenienti ai locali adiacenti anche se l isolamento delle pareti divisorie e dei solai stato studiato per limitare questi inconvenienti ma soprattutto per evitare i danni del gelo e della condensa Le norme legislative sulla durata del periodo di riscaldamento a Como 14 ore giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile e la temperatura media 20 2 C di tolleranza valgono anche per gli impianti autonomi fine di evitare fenomeni di condensa macchie di umidit sui muri specialmente durante il periodo del riscaldamento occorre provvedere ad arieggiare per lo meno una volta al giorno tutti i locali e pi volte al giorno i locali dove si produce vapore acqueo quali cucina e bagni Si ricorda inoltre che l asciugatura del bucato nei locali provoca ancor maggiormente tale fenomeno e pertanto si consiglia di effettuare l eventuale asciugatura con i serramenti esterni socchiusi ANCE ANCE COMO PAVIMENTI IN LEGNO parquet d if SRO La qualita di un pavimento di legno e la sua durata dipendono da molti fattori quali il tipo di posa inchiodato incollato ad incastro le dimensioni e lo spessore del materiale il tipo di legno e la sua stagionatura Bisogna tenere conto comunque che le caratteristiche intrinseche del legno che lo rendono tanto apprezza
30. rsi necessarie ATA AON KIA E ri BERGAMO GRUPPI CKNAN GIOVANI ixi COMO UNIT IMMOBILIARE Ubicata nel Comune di Via n Superficie commerciale mq Superficie balconi logge terrazzi portici mq Parti comuni mq Numero posti auto coperti Numero posti auto scoperti Terreno di pertinenza area esterna SPAZIO PER PLANIMETRIE 1 Piano cantina con individuato box e cantina 2 Piano d ambito con individuato appartamento 3 Pianta dell alloggio Numero dei vani AME COMO CONCESSIONI AUTORIZZAZIONI COLLAUDI Permesso di costruire n del Data inizio lavori Data ultimazione lavori Denuncia delle strutture Pratica n del Certificato collaudo strutturale Certificato di agibilit del Accatastata presso il N C E U di al foglio sub classe reddito catastale Apparecchio di sollevamento matricola n Contratto di manutenzione con in data Certificato prevenzione incendi rilasciato da data Certificazione energetica eseguita da in data Dichiarazione conformit impianto elettrico rilasciata da in data Dichiarazione conformit impianto gas rilasciata da in data Dichiarazione conformit impianto idrotermosanitario rilasciata da in data ANCE BERGAMO arena nai ANCE COMO PROGETTISTI
31. sso portoncino Serramenti box Porte tagliafuoco 120 E ANCE BERGAMO COMO one Mama e cm er FINITURE INTERNE Pavimenti Rivestimenti interni bagni cucine IMPIANTO ELETTRICO IMPIANTO IDRICO SANITARIO IMPIANTO TERMICO Riscaldamento Acqua calda Condizionamento ATA A M BERGAMO ANCE COMO NANI es 3 NORME PIANO DI MANUTENZIONE SU OPERE IMPIANTI INTERNI ALLE SINGOLE PROPRIETA 1 11 IA 1 v z L amp 4 IC m ANCE 2 BERGAMO CANA emo ANCE COMO 3 norme 7 7 ALG i PIANO MANUTENZIONE SINGOLE PROPRIETA La casa un bene che deve essere mantenuto e curato secondo delle tempistiche e attraverso specifici interventi che permettano all immobile di mantenersi funzionale integro e ne prevengano il degrado ALL INTERNO DI QUESTA SEZIONE SONO INDICATI PER OGNI SINGOLA PROPRIET GLI ELEMENTI EDILIZI E GLI IMPIANTI CHE LA COSTI TUI SCONO LE TIPOLOGIE DI INTERVENTO E LA RELATI VA TEMPI STI CA NECESSARI E PER GARANTI RNE L EFFI CI ENZA Si consiglia di darne una copia ai singoli proprietari o affittuari segnalando che la manutenzione periodica permette di mantenere l immobile integro nelle sue parti mantenendo il valore nel corso del tempo o A 52 4
32. t e per il mantenimento in buono stato delle parti comuni del fabbricato nonch per il mantenimento in essere delle garanzie di legge Delle operazioni di manutenzione elencate e di quelle in genere che riterr di effettuare l amministratore dovr tenere apposito registro con indicazione della data di effettuazione controllo manutenzione del nominativo della ditta che ha effettuato il controllo della natura del controllo e sue risultanze e dei materiali eventualmente sostituiti Si precisa che in mancanza della manutenzione programmata e del rispetto delle sopracci tate formalit la societ venditrice non riterr pi operanti le garanzie di legge Allegato Piano di Manutenzione parti comuni dei fabbricati BEGAMO CANADA fort LR Y ANCE COMO
33. to per il suo aspetto fanno si che a causa delle dilatazioni termiche e termoigrometriche si producano movimenti ed assestamenti spesso evidenti nella dilatazione dei giunti naturali e non eliminabili Il pavimento in legno ha grande durata purch sia sottoposto alla giusta manutenzione e non venga esposto ad agenti fisici quali urti incisioni umidit ecc L esposizione a fonti di luce naturale o artificiali pu indurre alla modifica della tinta superficiale del legno Pulizia I pavimenti in legno sono normalmente protetti da un vernice trasparente semilucida che consente una manutenzione meno impegnativa del passato quando a proteggere il legno era la sola cera Cos trattato il pavimento maggiormente impermeabile e refrattario allo sporco Si consiglia comunque di proteggerlo ulteriormente con uno strato di cera idrosolubile metallizzata o cera non siliconica lucidata Dopo aver passato l aspirapolvere pulire giornalmente con un panno di lana e settimanalmente con un panno lievemente umido Per eventuali lavaggi usare acqua poca con un comune detersivo avendo cura di non eccedere nella quantit sia dell una che dell altro Lo strato di vernice per la sua composizione intaccabile da agenti chimici evitare perci di usare per la pulizia solventi ed acidi Manutenzione ordinaria In base all uso pi o meno intenso che si fa del pavimento si pu procedere ogni qualche anno al rifacimento dello strato
34. ura avvenga correttamente per evitare deformazioni Pulizia serramenti e le tapparelle vanno puliti con regolarit utilizzando acqua e sapone neutro e protetti con un lieve strato di olio di vasellina Per una pulizia pi profonda esistono prodotti specifici per l alluminio Manutenzione ordinaria Controllare periodicamente lo stato di conservazione delle guarnizioni in gomma per la cui eventuale sostituzione bisogna rivolgersi alla ditta produttrice La ferramenta va oliata con la medesima regolarit Per ci che riguarda le tapparelle si consiglia di verificare periodicamente lo stato di conservazione del nastro avvolgitore e di tenere puliti ed oliati gli ingranaggi posti all interno del cassonetto verificando pure la tenuta del cassonetto stesso KO ANCE BERGAMO COMO Manutenzione straordinaria movimento necessario l intervento di uno specialista per restaurarlo o procedere all e ventuale sostituzione SERRAMENTI IN LEGNO PORTE INTERNE La durata di un serramento di legno dipende da molteplici fattori quali le condizioni ambientali il tipo di legno usato nella sua costruzione le dimensioni in sezione dei singoli elementi il tipo di finitura superficiale la qualit della ferramenta usata La sua manutenzione indispensabile per prolungarne la vita e per garantire l efficienza d uso I pi usuali difetti che possono nascere nel tempo sono possibilit di deformazione e la perd
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