TESIS PRESENTA ASESOR
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1. 1 742 85 _ 1 72365 Conclusi n Valor unitario de terreno redondeado a 1 800 00 m 36 Fecha de visita nmueble Ubicaci n Sup de terreno Sup Contrucci n Sup Privativa pi tegitaj E Precio de Venta Precio Unitario Informes CROQUIS DE UBICACI N RAFAEL CARDENAS EUCARIO LEON LOPEZ Febrero 2007 Departamento en condominio vertical Eucano Leon Lopez 64 Depto 24 fracc Zoologico Planetario Infonavit 12 897 00 m 16 893 00 m MEB Edad 12 a os 61 70 m indiviso 0 52083 Consta deEstancia comedor cocina 2 recamaras alcoba ba o patio y derecho de uso exclusivo de un caj n de estacionamiento 345 000 00 5 591 57 m Sra Jessica Tinoco Tel 044333 45771 73 3 SANTIAGO CAMBEROS COCINA Fecha de visita Inmueble Sup de terreno Sup Contrucci n Sup Privativa Distribuci n Precio de Venta Precio Unitario Informes CROQUIS DE UBICACI N RAFAEL CARDENAS SANTIAGO CAMBEROS EUCARIO LEON LOPEZ BANO Febrero 2007 Departamento en condominio vertical Santiago Camberos 3526 Depto 24 fracc Zool gico Planetario Infonavit 12 897 00 m 16 893 00 m MEB Edad 12 a os z F 61 70 m Indiviso 0 52083 Consta deEstancia comedor cocina 2 recamaras alcoba ba o patio y derecho de uso exclusivo de un caj n de estacionamiento 338 000 00 5 478 12 m S2. AVALUO PARA TRANSMISI N DE DOMINIO CON VALORES CATASTRALES Firma del Perito Sello de Autorizaci n 810 00 TT TEN se RP 18 too vaer tuere derep J E 32 400 00 Valor de las Instalaciones Especiales indiviso en su caso Valor Total del Terreno Construcciones e Instalaciones Especiales Trescientos cinco mi cuarenta y dos pesos G6 100 M N Valor Referido al Valor Referido al Este dato no tiene validez si carece del sello de valor referido asi Firma del Perito Sello de Autorizaci n EZ o 3 ris n Li tradicional y segun m todo propuesi r Departamento Primer Piso 11 12 11 12 segundo Piso 21 A 22 A 21 22 Tercer Piso 31A 32 A 31 B 32 B Cuarto Piso 41 A 42 41 42 Totales comparativa de e 78 pe PULOTES Aatasiralo 5 M todo tradicional indiviso 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 6 25 100 Valor Catastral 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 305 042 66 4 880 682 56 o bten id SEX T fi HH eti do M todo Propuesto indiviso 7 1278
3. supu stales de fincas similares manual de costos y precios unitarios Para la depreciaci n de las construcciones se utiliza sido diyt cn Investigaci n de mercado Valores de calle o de zona Total 30 625 5 DE LAS CONSTRUCCIONES Valor unit Neto reposici 510 000 00 562500 350 00 4812 50 Subtotal C 24 875 00 sa MX as TZ JPTIMAS ESTIM ia ig 11 RENTA ESTIMADA NOTA NO SE ESTIMAN POR NO INFLUIR EN EL VALOR COMERCIAL LA FINALIDAD AL CONSTRUIR UN CONDOMINIO DE INTERES SOCIAL ES LA VENTA Y NO LA RENTA 24 TASA DE CAPITALIZACTON 1 Por edad 000 2 Por uso 000 3 Por estado de conservaci n 0 000 4 Por calidad del proyecto 0 000 5 Por vida probable 0 000 6 Por ubicaci n 000 7 Por zona de ubicaci n 000 0 000 1 El presente aval o se practica en base al expediente proporcionado por el solicitante L El valor fisico se estima en funci n de las especificaciones dal inmueble 3 El enfoque de ingresos o capitalizaci n de rentas no se estima por no influir directamente en al valor comercial dr meme Sa o mercado inmobiliario detectado al momento de practicar la inspecci n de la zona se ubica el inmueble que se est valuando base a los indices obtenidos en el presente estudio considerando las caracteristicas propias del inmusble valuado asi como la oferta y Esta cantidad representa el valor comercial al d a 15 de Febrero del
4. mejor utilizaci n de reas comunes etc El indiviso en un r gimen de condominio es el coraz n de dicho r gimen O sea que es el factor principal para que el r gimen de condominio sea equitativo para todos los cond minos En base a un indiviso bien calculado los derechos y obligaciones sobre las rea comunes del condominio ser n de acuerdo al valor comercial de cada departamento 1 2 1 Esquema del Problema R gimen de Condominio Acta constitutiva ante la fe de un notario Ubicaci n medidas linderos del Especificaci n clara y precisa de las predio reas privadas y comunes Estudio de mercado de terrenos y departamentos en condominio en la zona o zonas similares Investigaci n mediante estudio de mercado del valor comercial de cada departamento y el valor comercial del condominio Calculo del indiviso para cada departamento 1 2 2 Justificaci n Justificaci n econ mica Los beneficios que se esperan en este estudio en t rminos econ micos radican en beneficios y compromisos para todos los cond minos dependiendo del indiviso que le corresponde a su departamento Justificaci n social Los beneficios que se esperan en este estudio en t rminos sociales radican en Cordialidad y comunicaci n para todos los cond minos gt 1 2 3 Alcances Tema Obtenci n de un indiviso justo para todos los cond minos de acuerdo al valor comercial del departamento que poseen en un condomini
5. 1954 o Un grupo de valuadores crea la asociaci n de valuadores denominada Fundaci n del Instituto Nacional de Valuaci n e 1 de Enero de 1962 o La Secretaria de Hacienda y Cr dito Publico para cuantificar el gravamen sobre utilidades en las operaciones de compra venta de inmuebles en su ley del impuesto sobre la renta estableci la obligaci n para que mediante aval o bancario se fijara el valor del inmueble e 18 de Enero de 1969 o Mediante Decreto se le confia a la Comisi n Nacional Bancaria CNB la inspecci n y la vigilancia de las compa as afianzadoras e 29 de Diciembre de 1970 o La Comisi n Nacional Bancaria CNB se transforma en Comisi n Nacional Bancaria y de Seguros CNBS tu 6 de Mayo de 1981 o Fue publicado en el diario oficial un nuevo reglamento para la Comisi n de Aval os de Bienes Nacionales CABIN que creaba nueve delegaciones regionales en las cuales deber an laborar valuadores que pertenecieran al instituto Mexicano de Valuaci n 27 de Diciembre de 1989 o El Ejecutivo Federal reforma la Ley Reglamentaria del Servicio Publico de Banca y Cr dito por virtud de la cual se escinde la Comisi n Nacional Bancaria y de seguros CNBS en dos organismos denominados Comisi n Nacional Bancaria CNB y Comisi n nacional de seguros y Fianzas CNSF 28 de Abril de 1995 o Se fusionan la Comisi n Nacional Bancaria CNB y la Comisi n Nacional de valores CNV dando origen a la Comisi
6. 5 1 C lculo del Indiviso aplicando valores comerciales a cada e E AE 25 o 5 1 2 Aval o Comercial para calcular el valor de un departamento del condominio en gt i a gt AA 26 o 5 1 3 Estudio de Mercado de cada uno de los departamentos que forman el 46 5 14 C lculo de los indivisos de cada uno de los departamentos bis 47 o 5 1 5 Cuadro comparativo de indivisos seg n m tod tradicional y m todo 91 o 5 1 6 Aplicaci n del M todo Tradicional del indiviso para este condominio en un Aval o catastral Transmisi n de COMBO MA ir a 52 o 5 1 7 Tabla comparativa de valores catastrales obtenidos seg n m todo tradicional y seg n m todo propuesto 98 RIR sea id 59 ANEA ENAERE RAE AT 60 Ed Capitulo 1 INTRODUCCION ANTECEDENTES HIST RICOS DE LA VALUACI N EN MEXICO Los antecedentes de la valuaci n en M xico los encontramos desde el a o de 1528 cuando Hern n Cort s encarga a Alfonso Garcia Bravo el primer plano de la Ciudad de M xico la Traza de Cort s Posteriormente en el mismo se realiza el primer avalu de la ciudad de M xico por este se pagaron por obras Avalu de construcciones 44 pesos oro A
7. al sur en 1 40 mts colindando en estas medidas con vacio al patio de servicio del departamento 12 A del mismo edificio continua al oriente en 3 06 mts con el departamento 21 B del mismo edificio quiebra al norte en 2 00 mts vuelve al oriente en 2 88 con vacio al patio de servicio del departamento 12 del mismo edificio Oriente En 6 36 mts con vacio al rea com n y cubo de escalera Poniente 5 94 mts con vacio al rea com n Firma del Perito Sello de autorizaci n 3 53 Nombre del perito Domicilio Ing Jos Fajardo Castillejo Juan Diaz Covarrubias 667 Ciudad Guadalajara Jalisco Obra Negra o Gruesa Cimientos Aparentemente zapatas aisladas de concreto y piedra braza Estructura Dalas castillos y cerramientos de concreto armado Muros Ladrillo de block jal creto Bardas Ladrillo de block jal creto Entrepisos Losa aligerada de concreto armado Techos Losa aligerada de concreto armado Azoteas Hormigonadas enladriladas e impermeabilizadas Revestimientos y Acabados Aplanados De mezcla terminado fino y apalillado Plafones De mezcla terminado fino Lambrines Azulejo en ba o y cocina de piso a techo Pavimentos P treos Loseta de granito 40 x 40 en interiores adocreto en patio de servicio Pintura Vinilica en general esmalte en herreria Escaleras Rampa de material con escalones terminados en piso de cemento pulido C Carpinteria Puertas de tambor triplay closet u
8. continuaci n presento un resumen con las fechas y sucesos que de alguna manera han influido en el medio de la valuaci n 1536 O E 4 h E M Propuesta de tasar las obras de las casas Se gravan todas las casas de la ciudad de M xico previo aval o que se encarg al Arq Andr s de la Concha En ese entonces se declar que la Ciudad media 8 km2 y su valor total ascendia a 20 567 555 00 lo que produjo una contribuci n de 213 000 00 pesos Plano de la Ciudad de M xico donde se determinaron los limites de la Ciudad obra de los Arq Pedro de Arrieta Arq Miguel lvarez y Arq Francisco de Valencia Expedici n de la ley que establece una contribuci n de 2 al millar al afio sobre el valor de las fincas urbanas de la Ciudad de M xico C o o Aval o de los terrenos de la calle de Plateros hoy Francisco 1 Madero en la Ciudad de M xico se asigna un valor de 100 reales a la vara cuadrada o Se levanta el primer plano de la poca independiente se dibuja a escala 1 3000 resalta la primera colonia Santa Mar a de la Rivera 189 an o Se crea la bolsa de valores de M xico cuya naturaleza fue la sociedad cooperativa limitada organiz ndose conforme a un estatuto de car cter autor regulatorio 22 de Diciembre de 1896 o El Presidente de la Rep blica decret la formaci n del catastro 23 de Diciembre de 1896 o Fue publicada en el diario oficial la pr
9. el administrador del condominio Art culo 1030 Las obligaciones a cargo del condominio se ejecutar n sobre los fondos del patrimonio com n en caso de no ajustar con el mismo el excedente deber ser pagado proporcionalmente al inter s que cada cond mino represente CAPITULO VI De las controversias Art culo 1031 Cuando surjan controversias entre los cond minos por los derechos que les competan en el uso de sus unidades privativas y bienes comunes se resolver n conforme a las reglas siguientes Las controversias entre cond minos deber n sujetarse necesariamente al arbitraje del consejo de administraci n 1 Cuando estas controversias se susciten en condominios de servicios municipales se deber n someter al arbitraje del secretario del ayuntamiento del lugar de ubicaci n del condominio 1 El C digo de Procedimientos Civiles del Estado ser supletorio en estos negocios IV Las dem s controversias que surjan ser n ventiladas ante el juez de primera instancia del domicilio de ubicaci n del condominio Art culo 1032 El cond mino que reiteradamente deje de cumplir sus obligaciones injustificadamente cause conflictos a los dem s cond minos ser demandado por el administrador ante el Juez de Primera Instancia de la ubicaci n del condominio para que en subasta p blica se vendan al mejor postor sus derechos condominales en los t rminos que para los remates se ala el C digo de Procedimientos
10. ent plimiento de los f nes de seguridad del inmueble 549 2 2 MARCO LEGAL 2 2 1 Personalidad jur dica en el Estado de Jalisco Dentro del nuevo C digo Civil del Estado de Jalisco el art culo 1001 de dicho c digo precisa que el condominio es el r gimen jur dico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificaci n y la reglamentaci n de su uso Para su aprovechamiento conjunto y simult neo LEYES Y REGLAMENTOS QUE RIGEN A UN CONDOMINIO C digo Civil del Estado de Jalisco CAPITULO Prevenciones Generales Art culo 1007 Son bienes comunes atendiendo a su clasificaci n como a su edificaci n siempre que sean de uso general Las obras de cimentaci n Il Las obras de infraestructura y equipamiento urbano 11 Los p rticos puertas corredores escaleras pasillos y patios IV Los espacios de recreaci n y jardines V Los estacionamientos al p blico las r as y andadores Los de administraci n almacenes de mobiliario destinado al condominio como las bodegas los locales destinados al alojamiento de porteros vigilantes jardineros y servidumbre VII Los ductos y poster a para servicios de suministro como gas y energia el ctrica 9 VIII Los cableados para servicios telef nicos de televisi n por cable y conexiones a antenas para captar se ales de radio y televisi n IX Los fosos pozos tinacos cisternas duc
11. inoperatividad e El reparto de lo que se recupere en caso de extinci n del r gimen de condominio sea por indemnizaci n o venta del edificio e Pago de impuesto predial Esta serie de derechos y obligaciones de los cond minos son en general muy poco conocidos sobre todo en su aplicaci n pr ctica y no se tiene conciencia de la trascendencia de establecerlos en forma justa y equitativa Parece ser que este importante tema tampoco ha sido analizado por las diferentes autoridades dependencias gubernamentales o civiles relacionadas con los condominios ya que ninguna autoridad determina o norma la forma en que deben ser calculados estos trascendentes porcentajes 59 Recomendaciones e Hacer conciencia en todos los involucrados en el problema de la trascendencia del adecuado c lculo de los INDIVISOS en proporci n a los valores comerciales e Propugnar por que este delicado problema que concierne a valores sea resuelto y revisado por PERITOS VALUADORES PROFESIONALES conocedores del procedimiento e Hacer llegar este tipo de estudios a las autoridades competentes para fortalecer a los Colegios de Valuadores como los organismos id neos para CAPACITACION y REVISION de las actividades valuatorias e GANAR la confianza de p blico e instituciones con una actuaci n TECNICA y ETICA 60 Bibliografia e Biblioteca Internacional de especializaci n inmobiliaria Manual t cnico para aval os de inmuebles
12. operaci n de las instalaciones y servicios del condominio como tambi n para constituir y conservar fondos de reserva en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa pero cuando un condominio conste de diferentes elementos y comprenda varias escaleras patios jardines obras e instalaciones como ascensores montacargas antenas otros elementos o aparatos de uso exclusivo de uno varios cond minos los gastos que por ello se originen ser n a cargo de quienes directa y exclusivamente se sirvan Cuando se decrete la realizaci n de una obra de mejoramiento o voluntaria en el mismo acuerdo deber n fijarse las bases para cubrir su costo Trat ndose de condominios de servicios municipales y cuando no hubiere acuerdo entre los cond minos la fijaci n de las cuotas condominales deber hacerse por el tesorero del municipio de la ubicaci n del condominio Art culo 1027 Cuando se trate de condominios compuestos se seguir n las mismas reglas para el pago de las cuotas tanto ordinarias como extraordinarias en que se incurran Art culo 1028 Las cuotas a cargo de los cond minos deber n pagarse por adelantado precisamente en la fecha establecida y en caso de no hacerse se pagar como perjuicio hasta la cantidad que resulte de considerar el tipo de inter s moratorio promedio que se fije por las dos mayores instituciones de cr dito en el pa s en pr stamos ordinarios quirografarios a treinta
13. partir de superficies privativas 3 4 DESCRIPCI N DE LAS VARIABLES DE LA HIP TESIS e Indiviso Denominaci n del bien o derecho que pertenece a una comunidad de personas que no est divido entre ellas que pertenece a todas en com n e Valor comercial Es aquel que refleja la cantidad en la cual dos personas Comprador y vendedor aceptan una negociaci n Generalmente se obtiene a trav s de un estudio de mercado e reas privativas Es la superficie de una unidad condominal que es de uso exclusivo del cond mino X1 Indiviso calculado a partir del valor comercial Es aquel que se calcula partiendo de un valor comercial de un bien generalmente obtenido por medio de un estudio de mercado X2 Indiviso calculado a partir de reas privativas Es aquel que se calcula a partir de las superficies privativas de un bien sin tomar en cuenta su valor comercial M s equitativo Porque los derechos y obligaciones de cada cond mino se asignan en base al valor del bien de su propiedad Y2 Menos equitativo Porque los derechos y obligaciones de cada cond mino se asignan en base a la superficie de su bien sin tomar en cuenta su valor comercial 3 5 DISE O DE INVESTIGACI N No experimental e Dada la dificultad por parte del investigador para manipular las variables del C lculo del indiviso para cada departamento en un condominio vertical a partir de su valor comercial solo se estudia el fen meno en su co
14. 2007 45 e Se investig el precio de venta de los 16 departamentos de que consta este condominio PRECIO EN QUE SE VENDIERON CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOS Departamento Precio de Venta 11A 488 800 00 12 A 488 800 00 11 B 488 800 00 12 B 488 800 00 Segundo Piso 21A 421 200 00 22 421 200 00 21 421 200 00 22 B 421 200 00 Tercer Piso 31 A 5404 400 00 32 A 5404 400 00 31 B 5404 400 00 32 B 404 400 00 Cuarto Piso 41 A 404 000 00 42 404 000 00 41 404 000 00 42 B 404 000 00 Valor Total 6 857 600 00 Fuente Agil inmobiliaria S A C V Calle Ricardo Palma 2919 1 Tel 36 40 20 86 be 5 1 4 CALCULO DE LOS INDIVISOS DE CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOS e M todo tradicional como todos los departamentos tienen la misma superficie privativa 61 70 m el indiviso que les corresponden ser a el mismo para todos 6 25 e METODOLOGIA PROPUESTA Planta Baja o Primer Piso Departamento 11 A e Precio de venta 488 400 00 e Precio de todo el Condominio 6 857 600 00 e Relaci n 6 857 600 00_ gt 100 488 800 00 gt X Despejando X tenemos 6 857 600 00 X 48 880 000 00 X 48 880 000 00 7 127858 6 857 600 00 Por lo tanto el indiviso que le corresponde al departamento 11 A es 7 127858 Departamentos 12 A 11 12 el precio de venta de todos los departamentos ubicados en la Planta Baja o Primer Piso es el mismo por lo tanto tenemos e
15. 58 7 127858 7 127858 7 127858 6 142091 6 142091 6 142091 6 142091 5 891274 5 891274 5 891274 5 891274 5 838777 5 838777 5 838777 5 838777 100 Valor Catastral 347 888 12 347 888 12 347 888 12 347 888 12 299 775 12 299 775 12 299 775 12 299 775 12 287 534 38 287 534 38 287 534 38 287 534 38 284 972 17 284 972 17 284 972 17 284 972 17 4 880 682 56 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Conclusiones Todos los condominios son diferentes por lo tanto cada condominio requiere un estudio especial para hacer su r gimen y calcular sus indivisos Del porcentaje de indiviso se alado en la escritura R gimen de condominio dependen los siguientes derechos obligaciones y pagos e Su contribuci n al importe de los gastos administrativos e Su contribuci n al importe de los gastos de mantenimiento e Su contribuci n al importe de las reparaciones o modificaciones que se realicen en el condominio sea por causas fortuitas o por conveniencia de los cond minos e Su contribuci n a la creaci n de un fondo com n para agilizar gastos administrativos e El porcentaje del cond mino en las votaciones acerca de las decisiones que se tomen en las asambleas las cuales no son solo de orden econ mico sino de convivencia social e El porcentaje del cond mino en la importante decisi n para decidir la extinci n del r gimen de condominio sea por vetustez ruina
16. 77 Departamentos 42 A 41 B y 42 B Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el Cuarto Piso es el mismo por lo tanto tenemos e indiviso departamento 42 5 838777 e indiviso departamento 41 5 838777 e indiviso departamento 42 B 5 838777 50 Departamento 11 A 12 A 118 12 21 22 21 22 31 A 32 31 32 B 41A 42 A 41 B 42 B Totales M todo Tradicional 51 Metodo Propuesto 7 127858 7 127858 7 127858 7 127858 6 142091 6 142091 6 142091 6 142091 5 891274 5 891274 5 891274 5 891274 5 838777 5 838777 5 838777 5 838777 100 5 1 6 Aplicaci n del M todo Tradicional del indiviso para este condominio en un Aval o catastral OTRA TA COTA SE EA AGL INMOBILIARIA SA DE CY Ing Jorge Luis Cuellar Blas Febrero 15 2007 Departamento en condominio vertical Departamento en condominio vertical ubicado en la calle Volc n Acatenango 150 intenor 32 A tercer nivel Unidad Infonavit Zool gico Planetario municipio de Guadalajara Jalisco Privada colectiva en condominio Clasificaci n de la Zona Habitacional de segundo orden Densidad de construcci n 90 Tipo de Const Dominante Edificios de departamentos en condominio vertical y casas habitaci n Servicios Municipales Agua potable energia electrica drenaje banquetas de concreto pavimento de concreto hidra lico linea t
17. Civiles del Estado A la demanda se acompa ar n como documentos fundatorios de la misma copia de la escritura de constituci n del r gimen de condominio las reformas que hubiere sufrido la misma certificado de grav menes expedido por el Registro P blico de la Propiedad y del testimonio de la escritura que contenga la protocolizaci n del Acta de Asamblea Extraordinaria que acuerde la medida misma que para ser v lida deber ser tomada por mas de la mitad del total de los cond minos En los casos de los condominios compuestos bastar con que lo acuerden m s de la mitad de los titulares de la unidad condominal a la que pertenezca el cond mino cuya exclusi n se promueve El juez dar entrada a la demanda y dar vista al cond mino afectado previni ndole para que en el t rmino de ley haga la designaci n del perito valuador que le corresponde apercibi ndole que de no hacerlo lo har el juzgado en su rebeld a Rendido el peritaje se se alar d a y hora para que tenga verificativo la almoneda Art culo 1033 Si quien no cumple con sus obligaciones fuese ocupante no propietario ser demandado por la desocupaci n del departamento vivienda casa o local por el administrador previo consentimiento del condominio Si ste se se proceder contra ambos en t rminos del art culo anterior CAPITULO VII De la destrucci n o extinci n Art culo 1034 S la edificaci n afecta al r gimen de condomi
18. Corporaci n cient fica S A Ediciones Ciencia y t cnica S A e Costos por metro cuadrado de construcci n Autor Leopoldo Varela Editorial Bimsa Mdg S A de C V e Curso de Valuaciones urbanas Autor Ing Dante Guerrero e El Condominio Autor Gerardo Guzm n Araujo Editorial Trillas Tercera Edici n Enero 1992 e Elementos de Probabilidad y Estad stica Autores Moreno Bonett Alberto Jauffred Francisco J Primera Edici n 1980 e Investigaci n de Mercados Autor Weiers Ronald M Editorial Prentice Hall Primera Edici n 1986 e Metodolog a de la Investigaci n Autores Roberto Hern ndez Sampieri Carlos Fern ndez Collado Pilar Baptista Lucio Editorial Mc Graw Hill Cuarta Edici n e T cnicas de Muestreo Autor Cochran William G Primera Edici n 1998 e Historia y conceptos de Valuaci n PRAISA Aval os S A de C V Disponible en Web http www praisa com mx e C digo Civil del Estado de Jalisco Texto de Internet del Congreso del Estado Ley del Impuesto sobre la Renta Vigente Ley del Impuesto al valor Agregado Vigente Ley de Catastro del Estado de Jalisco www fiscalistas net e C digo Civil Federal Texto en Internet del Congreso de la Uni n Ley sobre el r gimen de propiedad de inmuebles para el Distrito Federal Ley publicada en el Diario de la Federaci n el 28 de Diciembre de 1972 E y ES
19. Econ mica 4 Nuevo 70 a os mas seg n conservaci n y mantenimiento Bueno Funcional para su uso Aparentemente zapatas aisladas de concreto armado y piedra braza Dalas castillos y cerramientos de concreto armado Ladrillo de block jal creto Losa aligerada de concreto armado Losa aligerada de concreto armado Ladrillo de block jal creto altura variable De mezcla terminado fino y apalillado De mezcla terminado fino Azulejo en ba o y cocina de piso a techo Loseta de granito 40 x 40 en interiores adocreto en patio de servicio No tiene Rampa de matenal con escalones terminados en piso de cemento pulido Vinilica en general esmalte en herreria No tiene Puertas de tambor tniplay closet unicamente entrepa os a base de madera de pino Di alidai de cobre tipo y medidas seg n calculo alba ales de concreto y P V C Porcelana de color de mediana calidad marca ORION Cocineta integral de mediana calidad a base de madera de pino tarja de acero inoxidable y cubierta de formaica Oculta con poliducto contactos y apagadores marca TICINO s milar Tubulares con protecciones estructurales Media doble de 4 mm transparente De segundad marca del Pais Enjarrada y pintada accesorios y obras complementarias Privativas Cocina integral y tanque estacionario Comunes Cistema y equipo piso de pavimento de concreto REPORTE FOTOGRAFICO DEL DEPARTAMENTO VALUA
20. INSTITUTO TECNOLOGICO DE LA CONSTRUCCION DELEGACION JALISCO MAESTRIA EN VALUACION INMOBILIARIA E INDUSTRIAL ESTUDIO PARA CALCULAR EL INDIVISO DE CADA DEPARTAMENTO EN UN CONDOMINIO VERTICAL A PARTIR DE SU VALOR COMERCIAL TESIS Para obtener el Grado de Maestro en Valuaci n Inmobiliaria e Industrial PRESENTA Jos Fajardo Castillejo ASESOR Dr Arturo Perlasca Lobato Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educaci n P blica conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de Diciembre de 2003 Guadalajara Jalisco Julio de 2007 DEDICATORIA Dedico el presente trabajo a Mis padres Q E D A mi esposa Araceli A mis hijos Cynthia y Omar A Dios por permitirme lograr una meta m s en mi vida profesional RESUMEN En este estudio de investigaci n se comienza abordando los antecedentes hist ricos de la valuaci n en M xico desde 1528 a la fecha Se expone la problem tica que se tiene al calcular el indiviso en propiedades comunes como es el caso de los condominios en donde estos m todos no garantizan la equidad al no tomar factores como la ubicaci n utilizaci n de reas privadas y comunes entre otros El objetivo de este estudio es el de calcular el indiviso para cada departamento en un condominio vertical a partir de su valor comercial Como sustento de este trabajo se describe el concepto de Reg menes de Propiedad y Condominio as como leyes y reg
21. Indiviso departamento 12 7 127858 e Indiviso departamento 11 B 7 127858 e Ind viso departamento 12 7 127858 s AT Segundo Piso Departamento 21 A e Relaci n 6 857 600 00_ gt 100 421 200 00 gt X Despejando X tenemos X 42 120 000 00 6 142091 6 857 600 00 Por lo tanto el indiviso que le corresponde al departamento 21 A es 6 142091 Departamentos 22 A 21 22 B Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el Segundo Piso es el mismo por lo tanto tenemos e indiviso departamento 22 A 6 142091 e Indiviso departamento 21 6 142091 e Indiviso departamento 22 6 142091 48 Tercer Piso Departamento 31 A e Relaci n 6857 600 00 gt 100 404 000 00 gt X Despejando X tenemos X 40 400 000 00 5 891274 6 857 600 00 Por tanto el indiviso que le corresponde al departamento 31 A es 5 891274 Departamentos 32 31 B 32 B Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el Tercer Piso es el mismo por lo tanto tenemos e Indiviso departamento 32 A 5 891274 e Indiviso departamento 31 5 891274 e indiviso departamento 32 5 891274 Cuarto Piso Departamento 41 A e Relaci n 6 857 600 00 gt 100 400 400 00 gt X Despejando X tenemos X 40 040 000 00 5 838777 6 857 600 00 Por lo tanto el indiviso que le corresponde al departamento 41 A es 5 8387
22. R FACHADA POSTERIOR ESTANCIA lt PATIO DE SERVICIO Fabio 29 JARDINERIA Y ESTACIONAMIENTO INGRESO Y ESTACIONAMIENTO 30 CROQUIS DE UBICACI N VOLCAN ZACAPU VOLCAN CASA BLANCA VOLCAN POCHUTLA ENTORNO ENTORNO 2 de Febrero del 2007 Predio Urbano Volc n Zacapu 711 Entre Los numeros 695 y lote baldio Entre las calles Volc n Izalco y Volc n Casa Blanca Huentitan el Bajo en Guadalajara Jalisco 200 00 m 20140 51 200 000 00 Costo por m2 1 500 00 Informe Tel 36 29 94 87 Observaciones Fuente Libro Azul Enero 2007 o COMPARABLE CROQUIS DE UBICACI N VISTA DEL TERRENO VOLCAN ZACAPU _ VOLCAN OSORNO ENTORNO __ Fecha de visita 2 de Febrero del 2007 Inmueble Predio Urbano Ubicaci n Volc n Zacapu S N Entre las calles Esquina con calle Volc n Izalco Colonia Huentitan el bajo en Guadalajara Jalisco Superficie 880 00 m 22140 Precio de venta 1 302 400 00 Costo por m2 1 480 00 Informe Sr Salvador L pez L pez Tel 38 12 55 96 Observaciones Nota se vende todo con una superficie total de 3 500 m en 4 partes de 880 m 22 40 32 COMPARABLE VISTA DEL TERRENO __ CROQUIS DE UBICACI N ANTONIO PLAZA PASEO JAVIER PLANETARIO ANTAMARIA PASEO DEL ZOOLOCICO 2 de Febrero del 2007 Predio Urbano Paseo del Zoologico SN 735 Y 937 Javier Santamaria y Paseo Planetario Hu
23. al a partir de su valor comercial Para este c lculo se toma como ejemplo un condominio vertical ubicado en la calle Volc n Acatenango 150 unidad Infonavit Zool gico Planetario municipio de Guadalajara Jalisco Este condominio consta de 16 departamentos ubicados en cuatro niveles 5 1 CALCULO DEL INDIVISO APLICANDO VALORES COMERCIALES A CADA DEPARTAMENTO e Primero se hizo el estudio para calcular el valor comercial de uno de los departamentos En este caso el 32 A ubicado en el tercer nivel este estudio consiste en la elaboraci n de un aval o comercial Para el cual se hicieron los siguientes estudios e Estudio de mercado de terrenos en venta en la zona e Estudio de mercado de departamentos en venta en la zona zonas similares e Homologando estos estudios se concluyo con el valor comercial del departamento 32 A perteneciente al condominio en estudio e Estudio de mercado de cada uno de los departamentos que forman el condominio e C lculo de los Indivisos e Cuadro comparativo de indivisos seg n m todo tradicional y m todo propuesto ss VE vos Nombre del Perito Ing Jos Fajardo Castillejo Ing Jorge Luis Cuellar Blas Febrero 15 2007 Departamento en condominio vertical Privada colectiva en condominio AGIL INMOBILIARIA S A DE Conocer valor comercial para posible compra venta Departamento en condominio vertical ubicado en la calle Volc n Acatenango 150 interior 32 A tercer
24. cipio de Zapopan Jalisco 1600 00 m 6858 MEB Edad 12a os 68 58 m Indiviso 4 75 Consta de Estancia comedor cocina ba o dos recamaras patio de servicio Derecho de uso exclusivo de un caj n de estacionamiento 370 000 00 5 395 16 m Sr David Valero Tel 044 33 1007 8682 BN y a Dm o ucario Le n L pez 64 24 Zool gico Planetario Infonavit Santiago Camberos 3526 24 Zool gico Planetario infonavit Ar Circunvalaci n 1821 5 A Unidad habitacional Arandas Sierra de Mapimi 116 103 DEPARTAMENTOS EN VENTA 5 591 57 5 478 12 5 232 56 5 862 07 5 395 16 Tel 044333 457 71 73 Tel 044333 457 71 73 Tel 044333 457 71 73 Tel 044331007 8682 Tel 044331007 8682 6 439 03 6 549 90 Valor de mercado rea privativa por valor unitario homologado redondeado 61 70 6 550 00 404 135 00 VALOR FISICO pe me meg qa pera a er pe como base investigaciones directas consultas en revistas relacionadas con el mercado inmobiliario datos proporcionados por la Asociaci n Mexicana de Profesionales Inmobiliarios opiniones de miembros del Instituto Mexicano de Valuaci n de Jalisco tomando en cuenta la forma y el actual aprovechamiento del terreno Para la valuaci n de las construcciones se consideran costos y o precios del mercado seg n calidad y tipo apoyados por la informaci n actualizada de archivos
25. d as seg n se determine en el reglamento Art culo 1029 Es t tulo ejecutivo el estado de cuenta que se emita despu s de haber transcurrido noventa d as de haberse vencido el plazo para el pago y que sea suscrito por el administrador con la aprobaci n del presidente del consejo de administraci n El estado de cuenta aqu indicado deber precisar con toda claridad el importe y origen del adeudo ya que stos pueden provenir tanto por falta de 4 pago de cuotas como por alguna otra responsabilidad que se derive a cargo del cond mino asimismo el pago de los perjuicios que causen Cuando se trate de condominios de servicios municipales el cobro de los adeudos podr hacerse por conducto de la Tesorer a Municipal del lugar de ubicaci n del condominio consider ndose para todos los efectos legales como cr ditos municipales Los ocupantes o usuarios del condominio por cualquier t tulo son solidariamente responsables con los cond minos del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias que se establezcan as como de cualquier responsabilidad que les resulte a sus acciones Art culo 1029 bis Todo cond mino tendr derecho a que se le expida el estado de cuenta que guarde en el condominio Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relaci n a una unidad privativa el notario p blico que elabore la escritura deber exigir a la parte vendedora la entrega de la constancia de no adeudo expedida por
26. elefonica transporte urbano Medidas y Colindancias del Predio seg n Escrituras Medidas generales Superficie 810 00 m Norte En 27 00 mts Con calle Volc n Acatenango Sur En 27 00 mts con propiedad particular Oriente En 30 00 mts con propiedad particular Poniente En 30 00 mts con propiedad particular Superficie Privativa seg n escrituras 61 70 m Se describen en hoja anexa Superficie seg n Escrituras 81 70 n Superficie Total del Terreno 810 00 m indivisa 6 25 Uso Especifico Departamento en condominio Vida remanente probable 70 a os mas Unidades Rentables Una sola Calidad del proyecto Funcional para su uso Destino especifico de las construcciones Departamento en condominio Firma del Perito Sella de Autorizaci n Nombre del Perito Ing Jos Fajardo Castillejo Domicilio Juan D az Covarrubias 667 Tel 36 18 55 39 Medidas privativas sup 61 70 Norte De poniente a oriente 1 38 mts dobla al norte en 0 60 mts colindando en estas medidas con vacio al rea com n sigue al oriente 1 68 mts colindando en estas medidas con vacio al rea com n sigue al sur en 0 60 mts gira al oriente en 2 70 mts continua al norte en 0 42 mts quiebra al oriente en 3 06 mts colindando en estas medidas con vacio al rea com n Sur De poniente a oriente 1 38 mts dobla al sur en 0 60 mts colindando en estas medidas con vacio al rea com n sigue al oriente en 1 50 mts gira
27. entit n el Alto en Guadalajara Jalisco 2 60000m 30x 8667 4 160 000 00 1 600 00 Paula Medina Tel 38 54 19 45 Observaciones Se vende unicamente todo no en fracciones REE PASEO PLANETARIO ENTORNO _ F Ll Fecha de visita 2 de Febrero del 2007 Inmueble Predio Urbano Ubicaci n Paseo del Zool gico tre los numeros Al Poniente del 675 ve las calles Javier Santamaria y Paseo Planetario Colonia Huentit n el Alto Superficie 900 00 m 30 30 Precio de venta 1 530 000 00 Costo porm2 51 70 00 Informe Sra Martha Torres Tel 044333 18571 13 o D so CROQUIS DE UBICACI N ANTONIO PLAZA PASEO DEL ZOOLOGICO _ JAVIER SANTAMARIA ENTORNO VOLCAN OSORNO ENTORNO 2 de Febrero del 2007 Predio Urbano Volc n Zacapu S N Esquina con calle Volc n Mauna Loa Huentit n el bajo en Guadalajara Jalisco 880 00 m 22x40 51302 400 00 1 480 00 Sr Salvador L pez L pez Tel 38 12 35 96 Observaciones Nota Se vende todo con una superficie total de 3 500 m en 4 partes de 880 m 22140 TERRENOSEN VENTA Volc n Zacapu 711 colonia Huentitan el Bajo Volc n Zacapu L 2 colonia Huentitan el Bajo 1 302 400 00 4 160 000 00 Paseo del Zoologico colonia Huentitan el Alto 1 530 000 00 Paseo del Zoologico colonia Huentitan el Alto 1 794 44 1 723 65 1 915 20
28. gaci n ceda 6 o 1 2 1 Esquema del 7 o 1 2 2 Justificaci n AAA AAA A 8 To ACA Cir AA AA 8 O 1 2 4 ODIOtIVOS lt lt AAA TE EER E44 8 Cap tulo 2 Marco Te rico Marco legal y o Normativo e 2 1 Marco ia a 10 e 22 Marco legal usasse RARA A Cap tulo 3 M todo 31 Tipo d IVECO kit AA 17 e 3 2 Hip tesis A 17 e 3 3 Modelo operacional de las 17 e 3 4 Descripci n de las variables de la hip tesis 18 e 35 18 Capitulo 4 Muestreo e 4 1 Objetivo del A 19 AZ IPOD MUSSO mn 13 e 43 Descripci n de la unidad muestral 19 e 44 Poblaci n N y fuente de informaci n 19 e 45 Tama o de la muestra AM A 19 s 46 AGR rain 21 e 4 7 Tabulaci n de 5 22 e 48 Gr ficas 23 Capitulo 5 Metodolog a para calcular los porcentajes de indiviso de cada departamento en un condominio vertical a partir de su valor comercial e
29. imera Ley de Catastro del Distrito Federal la cual reg a la formaci n de un catastro fiscal geom trico parcelario mixto con un sistema de aval o por clases y tarifas perpetuando por medio de una conservaci n constante y con aval os revisables peri dicamente Los Ing Salvador Echegaray Isidro D az y Manuel Calvo fueron los redactadores de esta ley o Se crea una oficina dependiente de la Secretaria de hacienda denominada Direcci n de Catastro nace as el primer catastro moderno Mexicano fundado sobre la medida y sobre el Aval o de la propiedad ra z cuyos objetivos eran describir la propiedad del inmueble y hacer constar sus cambios as como repartir equitativamente al impuesto sobre la propiedad Art culos 1 y 2 19 de Marzo de 1897 o Se origina y publica la ley General de Instituciones de Cr dito 24 de Diciembre de 1924 o Por Decreto se cre la Comisi n Nacional Bancaria CNB 15 de Julio de 1925 o Se public el reglamento de la Comisi n Nacional Bancaria CNB Nace como rgano desconcentrado de la secretaria de Hacienda y Cr dito Publico cuyo primer Presidente fue el Lic Fernando Gonz lez Roa 27 de Julio de 1928 o La bolsa de valores qued sujeta a la supervisi n de la Comisi n Nacional Bancaria CNB como un primer intento de reconocerle una identidad dentro del sistema financiero 1936 o llev a cabo la revisi n de los primeros aval os formulados por las hipotecaria
30. lamentos que los rigen en particular lo referente al c digo civil del estado de Jalisco Con base a un estudio descriptivo documental y de campo DANKHE 1988 se postulan dos hip tesis Hip tesis 1 El indiviso calculado a partir del valor comercial en un departamento en condominio es m s equitativo para los cond minos que el indiviso calculado a partir de superficies privativas reas privadas Hip tesis 2 El m todo m s utilizado para el c lculo del indiviso por parte de los valuadores es el de superficies privativas reas privadas Se realiza un muestreo a valuadores para conocer los m todos com nmente utilizados en estos casos y el resultado fue La mayor a 80 de los valuadores utilizan el m todo tradicional De reas privadas para calcular el indiviso Con lo que queda contrastada la Hip tesis 2 de este estudio La mayor a 88 considera m s adecuado y equitativo el m todo del valor comercial para este efecto se realiza un ejemplo de aplicaci n Aval o comercial y aval o catastral de un departamento en condominio vertical ubicado en Guadalajara Jalisco donde se demuestra num ricamente que el valor comercial valor catastral e indivisos son diferentes seg n las caracter sticas de cada departamento y no iguales como lo propone el m todo de reas privadas INDICE Capitulo 1 Introducci n e 1 1 Antecedentes hist ricos de la valuaci n en 1 e 1 2 Problema de investi
31. n Nacional Bancaria y de valores CNBV 1 de Enero de 2003 o Se crean las Sociedades hipotecarias federales SNC que por medio de unidades de valuaci n controlaran a los valuadores que elaboran aval os para cr dito hipotecario 1 2 PROBLEMA DE INVESTIGACION La forma tradicional de calcular el indiviso para un departamento en condominio vertical reas no es equitativa para los cond minos que dicha forma no garantiza equidad para todos ellos Este m todo consiste en tomar en cuenta nicamente las reas privativas de cada departamento y en base a dichas reas privativas se calcula el indiviso sin tomar en cuenta otros factores como pudieran ser e Ubicaci n Planta baja primer nivel segundo nivel tercer nivel etc e Mejor utilizaci n de rea privada e Mejor utilizaci n de reas comunes El m todo que se propone parte de calcular el valor comercial para cada departamento a partir de e Ubicaci n medidas y linderos del predio e Especificaci n clara y precisa de las reas privadas y comunes e Estudio de mercado de terrenos y de departamentos en condominio en la zona zonas similares e Investigaci n mediante estudio de mercado del valor comercial de cada departamento y el valor comercial del condominio e Calculo del indiviso para cada departamento tomando en cuenta su ubicaci n en el condominio Planta baja primer nivel segundo nivel tercer nivel mejor utilizaci n de rea privada
32. nicamente entrepa os a base de madera de pino D Instalaci n Sanitaria Tuberia de cobre tipo y medidas seg n calculo alba ales de concreto y P V C E Muebles de Ba o Porcelana de color de mediana calidad marca ORION Muebles de Cocina Cocmeta integral de mediana calidad a base de madera de pino tarja de acero inoxidable y cubierta de formaica F Instalaci n El ctrica Oculta con poliducto contactos y apagadores marca TICINO similar G Herreria Tubular con protecciones estructurales H Vidrieria Media doble de 4 mm transparente l Cerrajer a De seguridad marca del Pais 1 Fachada Enjarrada y pintada Tramo de Calle Distancia a Esquina Calles Transversales y Orientaci n Calle Volc n Acatenango acera que ve al norte entre las calles Volc n Sajama y Volc n Candavare Distancia a esquina A la calle Volc n Sajama Superficie Real Seg n Levantamiento m Joe rea privativa CROQUIS VOLCAN VOLCAN VOLCAN CANDAVARE SAJAMA VOLCAN MIRAVALLES RIPCI N DE LA DISTRIBUCI N DEL INMUEBLE Consta de Departamento ubicado en el nivel 3 consta de Estancia comedor dos rec maras alcoba cocina ba o completo patio de servicio y derecho de uso exclusivo de un caj n de estacionamiento Firma del Perito Sello de Autorizaci n e Nombre del Perito 1 Jos Fajardo Castillejo Domicilio Juan Diaz Covarrubias 667 Lo Ciudad Guadalajara Jalisco
33. nio se destruyere en su totalidad o en una proporci n que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor cualquiera de los cond minos podr pedir la divisi n de los bienes comunes con arreglo a las disposiciones generales sobre la copropiedad Si la destrucci n no alcanza la gravedad que se indica mediante asamblea extraordinaria se resolver sobre su reconstrucci n 16 Cap tulo 3 METODO 3 1 TIPOS DE INVESTIGACI N e Investigaci n descriptiva El presente estudio est dado con base en un descriptivo ya que analiza determina y mide las variables en el c lculo del indiviso en departamentos de condominio vertical y realiza una propuesta 3 2 HIP TESIS Es una proposici n compuesta por variables y susceptibles de comprobaci n Las hip tesis indican lo que estamos tratando de probar e Variable Es una propiedad que puede variar y cuya variaci n es susceptible a medir e Hip tesis H1 El indiviso calculado a partir del valor comercial en un departamento en condominio es m s equitativo para los cond minos que el indiviso calculado a partir de superficies privativas reas H2 El m todo mas utilizado para el c lculo del indiviso por parte de los valuadores es el de reas privativas 3 3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES DE LA HIP TESIS X Indiviso calculado a partir del _ valor comercial Variables Variables Independientes o dependientes X Indiviso Ta e calculado a
34. nivel Unidad Infonavit Zoologico Planetario Edificios de departamentos en condominio vertical y casas habitaci n 90 Normal en numero de habitantes por hectarea Escasa y es ocacionada por el flujo de automotores Area destinada a zona habitacional Calzada Independencia y Anillo Penf rico Agua potable con suministro a trav s de tomas domicilianas drenaje y alcantarillado con sistema mixto de recolecci n red de electrificaci n telefonia a rea alumbrado publico con posteria de concreto y l mparas de vapor de sodio guamiciones y banquetas de concreto pavimento de concreto hidr ulico nomenclatura en calles y avenidas recolecci n de basura servicio de transporte urbano por las avenidas de acceso 26 Tramo de calle calles transversales limitrofes y orientaci n Calle Volc n Acatenango acera que ve al norte entre las calles Volc n Sajama y Volc n Candavare Medidas y colindancias seg n Escritura 527 183 18 Dic 03 notaria 7 de Tlaquepaque Jal Medidas generales sup 810m Norte En 27 00 mts Con calle Volc n Acatenango Sur En 27 00 mts con propiedad particular Oriente En 30 00 mts con propiedad particular Poniente En 30 00 mts con propiedad particular Medidas privativas sup 61 70 Norte De poniente a oriente 1 38 mts dobla al norte en 0 60 mts colindando en estas medidas con vacio al rea com n sigue al onente 1 68 mts colindando en estas medidas con
35. ntexto natural 249 Cap tulo 4 MUESTREO 4 1 OBJETIVO DEL MUESTREO Conocer los m todos com nmente utilizados por los valuadores en la obtenci n de un indiviso para un condominio 4 2 TIPO DE MUESTREO e Probabil stico Es aquel donde todas las unidades muestrales tienen la misma probabilidad de ser elegidas y se conoce la confiabilidad y el error est ndar es el que se incurre en la medici n basada en la ley del limite central la ley de los grandes n meros y la distribuci n normal Todo bajo un proceso aleatorio 4 3 DESCRIPCI N DE LA UNIDAD MUESTRAL e Valuadores que tengan registro ante una unidad de valuaci n 4 4 POBLACI N N Y FUENTE DE INFORMACI N e Numero de valuadores registrados ante una unidad de valuaci n y que tengan registro de catastro en el municipio de Guadalajara e 50 Valuadores e Fuente Direcci n de Catastro del municipio de Guadalajara 4 5 TAMANO DE LA MUESTRA ZN p q CANA Ypa 19 En donde Tama o de muestra Z Nivel de confianza N Universo p Probabilidad a favor q Probabilidad en contra e Error de estimaci n Z 95 1 96 e 5 N 50 p 0 5 q 0 5 Formula 22 Npq O Me e N 1 Zpq o _ 1 96 50 0 5 0 5 Sustituci n 0 05 2 50 1 1 96 2 0 5 0 5 3 8416 50 0 25 0 0025 49 3 84 0 25 Resultado 20 4 6 CUESTIONARIO Qu m todo utilizar a usted para la obtenci n del indiviso de un de
36. o L nea de investigaci n valuaci n inmobiliaria Giro inmobiliario rea geogr fica regional 1 2 4 Objetivos Objetivo Gen rico Calcular el indiviso para cada departamento en un condominio vertical a partir de su valor comercial Objetivos Espec ficos Investigar ubicaci n medidas y linderos del predio donde se ubica el condominio Investigar medidas y linderos de las reas privativas Investigar superficie y usos de las reas comunes Investigar estudio de mercado de terrenos y departamentos similares al del estudio En la zona o zonas similares Calcular el valor comercial de cada departamento y el valor comercial del condominio Calcular en base a los valores comerciales anteriores el indiviso que le corresponde a cada departamento Cap tulo 2 MARCO TEORICO Y MARCO LEGAL 2 1 MARCO TE RICO 2 1 1 Como se llega a conformar un r gimen en condominio Generalmente una persona f sica o moral decide hacer un desarrollo para uso habitacional o comercial o ambos constituyendo como lo marca el c digo civil de cada estado un REGIMEN EN CONDOMINIO por medio de un acta de constituci n ante la fe de un notario p blico Esta acta constitutiva contiene en t rminos generales la ubicaci n medidas y linderos del predio as como la especificaci n clara y precisa de las reas comunes y explicaci n al detalle de cada rea privada de la unidad condominal Igualmente contiene estatut
37. os que reglamentan la conducta de propietarios y usuarios las modificaciones En reas comunes y privadas as como la aportaci n de cuotas para la administraci n mantenimiento y conservaci n de las reas comunes y en general sus derechos y obligaciones 2 1 2 Como se relaciona el indiviso con un condominio vertical y sus cond minos La relaci n que existe es que el indiviso es un derecho que no esta dividido si no que pertenece a todos los cond minos entre si 9 5 2 2 2 3 Descripci n de los distintos regimenes de propiedad a La propiedad individual El r gimen de propiedad es la forma tradicional por medio de la cual una persona denominada propietario adquiere el derecho de usar gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes E e b La Copropiedad Existe en aquellos casos en qu dos mas personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho Es importante subrayar que en copropiedades todos y cada uno de los copropietarios son duefios de la totalidad del bien y no de una parte del mismo es decir lo son en pro indiviso c El condominio El r gimen de propiedad del condominio existe cuando se combinan las dos formas de propiedad anteriores la individual y la copropiedad De ambos sistemas de propiedad mencionados La propiedad exclusiva y la copropiedad surge el r gimen de propiedad en condominio distinto a los dem s y con una fisonom a pro
38. partamento en condominio vertical 1 reas Privativas L Valor Comercial Considera usted que el indiviso calculado para un departamento en condominio vertical partiendo de su valor comercial es m s equitativo para los cond minos que el m todo tradicional a partir de reas privativas si No 4 7 TABULACI N DE RESULTADOS Pregunta Pregunta 2 N mero Areas Pnvativas Valor Con i 1 p a Dr Es La DO Ma MARK HAM Map p p p MARA X X X X x x x x X X X X X X A X X X X X X X x X X X X X X X x X ftp a 599 4 8 GR FICAS E INTERPRETACI N PREGUNTA 1 Area Privativa Valor Comercial Interpretaci n El 80 de los valuadores en Guadalajara utilizarian han utilizado el m todo tradicional reas para calcular el indiviso en la elaboraci n de un r gimen de condominio vertical Con esto queda contrastada la hip tesis H2 de este estudio 80 reas 20 Valor Comercial 599 Pregunta 2 Interpretaci n La mayor a de los valuadores Guadalajara consideran que el m todo a partir del valor comercial para calcular indiviso en la elaboraci n de un r gimen de condominio vertical es m s equitativo para el cond mino que el m todo tradicional reas 88 Si 12 No DA no Cap tulo 5 Metodologia para calcular los porcentajes de indiviso de cada departamento en un condominio vertic
39. pia De esta manera se puede definir el condominio como un inmueble construido en forma vertical horizontal o mixta susceptible de aprovechamiento independiente perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de car cter indivisible Es necesario conocer el significado de algunas denominaciones que frecuentemente se utilizan en la legislaci n sobre el r gimen de la propiedad en condominio que permitan entender con mayor claridad los art culos y los alcances de estos ordenamientos jur dicos Asamblea general de cond minos Es la reuni n de la totalidad de los cond minos que se celebra por los menos una vez al a o y que tiene facultades de nombramiento y remoci n determinaci n de responsabilidades revisi n y aprobaci n de estados de cuenta y presupuestos de gastos Constituci n de fondos de administraci n y reserva modificaciones a la escritura constitutiva y reglamento y adopci n de medidas sobre asuntos de inter s com n Asamblea de grupo de cond minos Es la reuni n parcial de los cond minos que tiene por objeto analizar y resolver asuntos de inter s sectorial como la revisi n y aprobaci n de gastos especiales en reas comunes que s lo a ellos les afectan_o benefician_como parte del conjunto seg n indiviso que le corresponda Fondo de gastos de mantenimiento y administraci n Es la suma total de aportaciones determinadas por el reglamento del d d de
40. ra Jessica Tinoco Tel 044333 1577173 38 FACHADA ENTORNO AV CIRCUNVALACIONOBLATOS ESTANCIA Ci Fecha de visita Febrero 2007 Inmueble Departamento en condominio vertical Ubicaci n Av Circunvalaci n 1821 Depto 5 A fracc Unidad Habitacional Arandas Sup de terreno 2 11300m2 Sup Contrucci n 6880m MEB Edad 13a os F Sup Privativa 68 380 m Indiviso 25 Distribuci n Consta deEstancia comedor cocina 2 rec maras alcoba ba o patio y derecho de uso exclusivo de un caj n de estacionamiento Precio de Venta 36000000 Precio Unitario 5 232 56 m Informes Sra Jessica Tinoco Tel 044333 457 71 73 so VO vo CROQUIS DE UBICACI N ENTORNO Febrero 2007 Departamento en condominio vertical Sierra Mapimi 2116 Depto 103 colonia Batall n de San Patricio en Guadalajara Jalisco 850 00 m 5800m MEB Edad 1la os 58 00 m Indiviso 625 Consta de Estancia comedor cocina 2 recamaras ba o patio y derecho de uso exclusivo de un caj n de estacionamiento 340 000 00 5 862 07 m Sr David Valero Tel 044 33 1007 8682 40 Fecha de visita Inmueble Ubicaci n 2 Sup de terreno Sup Construcci n Sup Privativa Distribuci n Precio de venta Precio Unitario Unformes CROQUIS DE UBICACI N RAYON 6 de Febrero del 2007 Departamento en condominio vertical Ray n 2670 Depto 40 fracc Constituci n en el muni
41. s y encomendados por el Lic Gabino Fraga Presidente de la Comisi n nacional Bancaria 16 de Abril de 1946 o Se publica Decreto del presidente Manuel vila Camacho creando el organismo aut nomo denominado Comisi n Nacional de Valores CNV sustituyendo a la Nacional Financiera y la Comisi n Nacional Bancaria en la tramitaci n previa de la liga de valores por la bolsa en el entendido que las sociedades financieras estaban desempe ando ya un papel decisivo en la industrializaci n del pa s La Bolsa de Valores de M xico funcionaba ya como una organizaci n auxiliar de cr dito y a partir de esta fecha le correspondia a la CNV regular su funcionamiento e 13 de Julio de 1950 o Se crea la Comisi n de Aval os de Bienes Nacionales CABIN que tiene por objetivo practicar los aval os de los bienes cuando en la operaci n sean parte las dependencias y entidades de la Administraci n Publica Federal Funcionaria de forma aut noma como cuerpo colegiado y estar a integrada por representantes de tres sectores a El sector gubernamental b Por instituciones de cr dito con un representante com n del Banco Nacional Hipotecario y de Obras Publicas S A de Nacional Financiera S A c Colegio de Arquitectos y de Ingenieros Civiles e 13 de Julio de 1950 o Se da a conocer el machote a todas las instituciones hipotecarias aprobado por la Comisi n Nacional Bancaria as como el instructivo para llenarlo 22 de Septiembre de
42. tos de aguas pluviales y drenaje X Las plantas de tratamiento de aguas residuales XI Los pozos de absorci n de aguas pluviales XII Los ductos de desag e de calefacci n XIII Los ascensores escaleras el ctricas y montacargas XIV Los muros de carga y las azoteas y XV Los dem s que por su naturaleza y destino tengan ese fin El administrador llevar un inventario completo y actualizado de todos los bienes muebles e inmuebles de uso general pertenecientes al condominio Art culo 1008 Cada cond mino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario sin restringir o hacer m s oneroso el derecho de los dem s Los derechos de cada cond mino en los bienes comunes son esenciales a sus derechos de propiedad individual por ello cualquier afectaci n o disposici n de la misma se entiende referida a los bienes comunes El cond mino que no haga uso de su propiedad o de algunos bienes comunes no quedar exento de las obligaciones que le competan como tal Para conservar la armon a del condominio cada vecino procurar hacer uso de su unidad privativa sin afectar la tranquilidad de los dem s cond minos ni destinarla a usos contrarios a los se alados en la escritura constitutiva le amp CAPITULO V De las cuotas Art culo 1026 Los cond minos deber n contribuir para sufragar los gastos de mantenimiento y
43. vacio al rea com n sigue al sur en 0 60 mts gira al oriente en 2 70 mts continua al norte en 0 42 mts quiebra al oriente en 3 06 mts colindando en estas medidas con vacio al rea com n Sur De poniente a oriente 1 38 mts dobla al sur en 0 60 mts colindando en estas medidas con vacio al rea com n sigue al onente en 1 50 mts gira al sur en 1 40 mts colindando en estas medidas con vacio al patio de servicio del departamento 12 A del mismo edificio continua al oriente en 3 06 mts con el departamento 21 B del mismo edificio quiebra al norte en 2 00 mts vuelve al oriente en 2 88 con vacio al patio de servicio del departamento 12 A del mismo edificio Oriente En 6 36 mts con vacio al rea com n y cubo de escalera Poniente 5 94 mts con vacio al rea com n CROQUIS LOCALIZACION VOLCAN ACATENANCO VOLCAN VOLCAN CANDAVARE SAJAMA VOLCAN MIRAVALLES F a total 81000 m Ind viso 6 25 Lote tipo Variable Topograf a y configuraci n Plana configuraci n regular Caracter sticas panor micas Edificios de departamentos y casas habitaci n Densidad de construcci n Se aprecia media hasta 400 habitantes por hect rea Servidumbre y o restricciones _ Las indicadas por el municipio y las del condominio DP E en condominio qe ubicado en 3 consta de Estancia comedor cocina alcoba 2 recamaras ba o completo patio de servicio y derecho de uso exclusivo de un caj n de estacionamiento Modemo
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