Locatif : faut-il investir en direct ou via des SCPI ?
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1. Ce n est pas l avis de Corinne Coc cetta pour qui en cas de n cessit les SCPI peuvent tre revendues plus facilement qu un logement lou de fa on progressive et bien souvent au prix du march ce qui n est pas forc ment le cas avec un biens ilya urgence Un point important est ga lement l absence de passage chez le notaire qui constitue un gain en ter mes de temps et d argent La fiscalit de l immobilier locatif sur lesechos fr patrimoine N de page 38 Page 2 4 El ments de recherche CAFPI ou Conseil l Accession et au Financement en Pr ts Immobiliers soci t de courtage toutes citations 15 16 NOV 13 LesEchos Quotidien Paris OJD 122744 16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE 75112 PARIS CEDEX 02 01 49 53 65 65 Surface approx cm 775 N de page 38 Page 3 4 Les particuliers investissent de moins en moins dans le logement CAFPI 4748918300503 GST OTO 1 Dans la future loi sur le logement Alur comme dans le projet de loi de Finances pour 2014 l investissement locatif n est pas la f te Les propri taires bailleurs sont inquiets Pourtant destin es r quilibrer les rapports bailleurs locataires des disposi tions comme la garantie univer selle des loyers GUL l encadre ment des loyers la suppression des honoraires d agence deman d s aux locataires sans compter plusieurs amendements qui visent durcir le statut des bailleurs sont jug2. N de page 38 Page 4 4 El ments de recherche CAFPI ou Conseil l Accession et au Financement en Pr ts Immobiliers soci t de courtage toutes citations
3. atteindrait 46 fin 2013 contre 44 en 2012 L immobilier locatif dentre prise pr sente un visage plus souriant Via l achat de parts de SCPI le march de l immobilier tertiaire en vue d une location continue rencontrer son public Apr s trois ann es de col lecte exceptionnelle pour les SCPI au sein d un march relati vement troit 28 6 milliards Des achats l aveugle Quelle est la zone g ographique privil gi e par les particuliers pour leur investissements locatifs D apr s une tude du Cr dit Foncier les investisseurs locatifs dans le neuf sont moins prudents Ils ach tent l aveugle sans se soucier de la localisation 48 dans une autre r gion que celle de leur r sidence principale 5 dans les DOM TOM Dans l ancien en revanche ils sont plus prudents et 61 des personnes interrog es choisissent un bien proche de leur domicile lls connaissent donc le potentiel locatif de la zone et peuvent ensuite g rer leur bien plus facilement d euros de capitalisation totale fin juin 2013 l engouement s est un peu tass au l semestre 2013 A 1 1 milliard d euros de collecte la collecte nette a d c l r de 11 8 par rapport au premier semestre de 2012 mais reste un niveau lev A S V Le portrait robot du particulier investisseur sur lesechos fr patrimoine 15 16 NOV 13 Quotidien Paris OJD 122744 Surface approx cm 775
4. villes A Paris terre de pr dilection de l achat locatif les investisseurs sont en train de quitter le mar ch s alerte le r seau EffiCity dans son dernier barom tre En cause des rentabilit s locatives faibles une fiscalit illisible sur la dur e un discours dramatique envers les propri taires et des r formes auxquelles personne ne croit Voix dissonante Philippe Taboret directeur g n ral adjoint du courtier Cafpi a enre gistr en octobre une hausse des demandes de financement pour des investissements locatifs Le Duflot la peine Dans le neuf le dispositif Duflot peine s duire m me si une am lioration semble se dessiner Les ventes investisseurs ont encore diminu au premier tri mestre mais se sont redress es au deuxi me et devraient continuer s am liorer avec la mont e en puissance du dispositif Duflot observe Olivier Elu re cono miste la direction des tudes au Cr dit Agricole Leur poids qui El ments de recherche CAFPI ou Conseil l Accession et au Financement en Pr ts Immobiliers soci t de courtage toutes citations LesEchos 16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE 75112 PARIS CEDEX 02 01 49 53 65 65 CAFPI 4748918300503 GST OTO 1 O ach tent les investisseurs locatifs Pr s de chez eux 19 Ancien ID SOURCE CR DIT FONCIER tait mont jusqu 64 en 2009 2010 du fait du succ s du disposi tif Scellier
5. 15 16 NOV 13 Les 7 hos Quotidien Paris OJD 122744 16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE 75112 PARIS CEDEX 02 01 49 53 65 65 CAFPIS Pr ts Immobiliers N 1 des Courtiers Surface approx cm 775 N de page 38 Page 1 4 CAFPI 4748918300503 GST OTO 1 Investir dans l immobilier locatif c est le r flexe pour pr parer sa retraite se constituer un patrimoine et transmettre un bien ses enfants Mais faut il acheter un logement ou opter pour la pierre papier Locatif faut il investir en direct ou via des SCPI Anne Sophie Vion asvion lesechos fr aleur refuge l immobi V lier locatif r sidentiel a vu toutefois ses rende ments s amoindrir en raison d une flamb e des prix immobi liers depuis plus de dix ans sans commune mesure avec celle des loyers En outre face au durcisse ment fiscal ce march s essouffle voir ci dessous A l inverse les particuliers se tournent de plus en plus vers l achat de parts de soci t s civiles de placement immobilier SCPI Ce r flexe est il justifi ou faut il continuer privil gier la d tention d immo bilier en direct Tour d horizon des avantages etinconv nients de chaque formule MODE D EMPLOI L achat dun logement dans le but de louer dans l ancien comme dans le neuf n cessite du temps et une bonne connaissance du mar ch Dans l ancien il faut trouver la perle rare qui assure une bonne rentabilit Il s agit souv
6. 27 net hors imp t Pour 2013 il devrait l g re ment d passer 5 En SCPI de logement il faut compter entre 2 80 et 3 net par an En compa raison un investissement en direct dans le neuf en Duflot hors avantage fiscal rapporte du 3 2 3 6 net par an L investissement en direct dans le locatif ancien est moins r mu n rateur Pour un achat dans de l immobilier haussmannien de qualit dans les 16 17 ou 8 arron dissements de la capitale la rentabi lit avoisine 1 2 brut pr cise Daniel Znaty directeur de l immo bilier l UFF La rentabilit de l immobilier locatif atteint rarement plus de 4 brut dans le neuf analyse Corinne Coccetta responsable du service immobilier chez Equance Dans l ancien le prix d acquisition tant un peu inf rieur la rentabilit augmente de fa on m canique Mais dans le temps elle peut tre ob r e par des travaux d entretien Pour autant assure t elle il est El ments de recherche CAFPI ou Conseil l Accession et au Financement en Pr ts Immobiliers soci t de courtage toutes citations LesEchos 16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE 75112 PARIS CEDEX 02 01 49 53 65 65 15 16 NOV 13 Quotidien Paris OJD 122744 Surface approx cm 775 La rentabilit financi re des SCPI reste plus lev e Investissement immobilier en direct ou via des SCPI pour un montant de 150 000 pour un couple mari dont les revenus impo
7. e la Banque Priv e 1818 La pierre papier est gour mande en frais entre 8 et 10 la souscription et des frais de gestion annuels entre 0 6 et 1 L immobi lier en direct est peine mieux di sant l achat il faut s acquitter des frais de notaire 7 dans l ancien r duits dans le neuf De plus les droits de mutation sont suscepti bles d augmenter en 2014 et 2015 26 627 b 150126 au 1501 150 126 601 174 600 64 600 LES CHOS ID SOURCE EQUANCE PHOTO SHUTTERSTOCK RISQUES En direct ou via des SCPI l investis sement immobilier n cessite une dur e de d tention longue notam ment pour un achat cr dit A la revente les avis divergent concer nant la liquidit du placement Pour Daniel Znaty quand en ter mes d organisation patrimoniale notre client a besoin de liquidit s nous ne l orientons pas vers les SCPI Il pr cise Depuis quatre ou cinq ans les SCPI d di es l immobilier tertiaire se portent bien et collectent beaucoup C est infla tionniste Ce march est cyclique Nous ne sommes pas l abri d une certaine tension Ce qui rendrait la revente plus incertaine moyen terme En tout tat de cause recommande t il il ne faut pas tre pieds et poings li s un seul pro duit Alors que pour un achat en direct en principe le particulier peut vendre le logement quand il le souhaite
8. ent d un achat coup de c ur proxi mit de sa r sidence principale L investisseur a aussi pour objec tif de transmettre un patrimoine ses enfants de pr parer sa retraite voire d habiter un jour ce logement De leur c t les SCPI g rent un patrimoine locatif constitu pour l essentiel d immeubles de bureaux de murs de commerce etd entrep ts La gestion est d l gu e des pro fessionnels Le souscripteur de SCPI se constitue un capital qu il pourra transmettre Mais il n est pas question de r cup rer un bien tangible En revanche ce produit lui permet d investir dans l immobilier tertiaire difficile ment accessible en direct La ges tion des baux commerciaux n cessite une certaine expertise et s adresse des investisseurs con firm s En cas d impay s il fau dra faire appel un administrateur judiciaire La p riode de vacance locative peut tre alors tr s lon gue alerte Guillaume de Lonlay directeur associ du cabinet Lon lay amp Associ s L investissement en SCPI est abordable partir de quelques milliers d euros voire moins et peut donc tre pr cis ment adapt aux besoins des clients l o un montant de 150 000 200 000 euros sera n cessaire pour un logement locatif RENDEMENT Hors SCPI fiscales le rendement moyen annuel des SCPI d immobi lier d entreprise reste attrayant m me s il tend s roder En 2012 il s est tabli 5
9. s n fastes et contre productifs Comment calculer les loyers Et ce d autant plus que des incer titudes p sent sur l application des nouvelles r gles par exem ple concernant les modalit s de calcul des loyers Le Conseil d analyse conomique dans un rapport remis Matignon a mis en doute la capacit des futurs observatoires de loyers tablir des m dianes de loyers pertinen tes compte tenu de la diversit des situations Dans le m me temps la fisca lit des plus values immobili res qui touche l investissement loca tif a t depuis le 1 septembre tout la fois adoucie et compli qu e Dans ce contexte le nombre d investisseurs locatifs continue de baisser D apr s une tude du Cr dit Foncier le locatif a repr sent 11 du nombre de transac tions du march immobilier r si dentiel priv en 2012 contre 12 en 2011 et 15 trois ans aupara vant Dans l ancien chez Cen tury 21 la part des nouveaux pro pri taires bailleurs dans la cat gorie cadres sup rieurs est tomb e de 13 au premier semestre 2012 7 au premier semestre 2013 De son c t Guy Hoquet l Immobilier attribue en partie la baisse des prix au troisi me tri mestre 2013 dans une dizaine de grandes villes r gionales comme Nantes Toulouse ou Montpellier la diminution des investisseurs locatifs Cette population repr sente traditionnellement en moyenne 20 des clients du r seau dans ces
10. sables s l vent 70 000 L imp t sur le revenu 2013 est estim 9 867 et la tranche marginale d imposition est de 30 L achat est r alis cr dit sur 15 ans Le taux du cr dit est moins lev dans le cas de l investissement en direct Le rendement du bien immobilier ancien acquis est de 5 pendant 15 ans hors vacance locative et frais de relocation Celui de la SCPI est de 5 3 net CAFPI 4748918300503 GST OTO 1 Cas n 1 Montant investi Frais d acquisition notaire garanties et dossier Financement pr t amortissable sur 180 mois investissement en direct dans l ancien 420 mensualit de ee he abs moyenne par mois Patrimoine au terme de l op ration Enrichissement au terme de l op ration Cas n 2 investissement via des parts de SCPI Montant investi 786 parts 191 Frais d acquisition Financement pr t amortissable sur 180 mois 360 mensusli de 1118 de 5 s r sultats ultats 15 ar Epargne r guli re moyenne par mois Patrimoine au terme de l op ration Enrichissement au terme de l operation encore possible d acheter de belles adresses vendues bon prix pour des raisons d imp ratif budg taire et qui servent des rentabili t s entre 5 5 et 6 brut Que ce soit de l ancien ou du neuf l immobilier en direct rapporte entre 3 et 5 net estime Chris tine Chiozza Vauterin responsa ble de l offre immobili r
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