Défiscalisation Immobilière
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1. a kia z m T 4 va 4 ir Er uz m 4a FR T p 4222 0920 10 Loueur en Meubl Non Professionnel LMNP G n ralit s Champ d application Logements lou s meubl s Soumis au r gime des revenus locatifs BIC Condition respecter gt Le bailleur ne doit pas tre un professionnel Dispositif ouvrant droit la r cup ration de la TVA 19 6 Affectation du bien Tout type de location meubl e usage d habitation Personnes physiques PP ou Personnes morales PM PP PM l IR SARL de famille EURE SNC T n Dl 2222 20 Loueur en Meubl Non Professionnel LMNP Amortissement Point de d part de l avantage fiscal Ann e de mise en location R duction d imp t NON Amortissement OUI Taux de l amortissement L amortissement de l immeuble g n ralement de 30 40 ans et du mobilier de 5 7 ans hors terrain et hors meubles vient en d duction des loyers per us avec la possibilit de diff rer les amortissements sans limite de dur e d s lors que le r sultat comptable est d ficitaire C EC ai E E C api y ARR C J 3a RL E ea Pi T n Dl 2222 20 Loueur en Meubl Non Professionnel LMNP Avantages amp Contraintes D ficits imputables OUI mais les d ficits sont pr sent uniquement imputables sur les b n fices de m me nature c est dire des op rations en meubl Le d lai d imputation2. 0 Pour tout tude ou simulation contacter contact dianepatrimoine com 06 0 24 03 92 Document non contractuel donn titre indicatif ph 4 CACAR E i y a F es TA lt n NA JL L PE Ci T p 4222 0
3. l i lt z S F T i imt i r u ns AT il A me a h L n d da ITE e el gt JTI P EE AR lt OR L pan 5 P 4 a le 4 FLE ga ue ss b T p 4222 0 Scellier Bouvard Censi Bouvard Ce qu il faut retenir Assouplissement en cas de d faillance de l exploitant liquidation judiciaire r siliation ou cession du bail gt gt La loi du 22 Juillet 2009 sur le tourisme interdit aux gestionnaires de remettre en cause le bail T commercial tous les 3 ans en imposant une dur e ferme du contrat de 9 ans sauf faillite gt L investisseur dispose de 12 mois pour remettre en location le logement meubl un gestionnaire avec bail commercial ou s ils n ont pu trouver ce gestionnaire une ou plusieurs entreprise s afin d assurer les m mes prestations gt A d faut de remise en location l issue du d lai imparti de 12 mois la r duction d imp t est reprise par 1 3 sur 3 ans gt La loi tire les cons quences de cette tol rance cf point pr c dent en mati re de TVA bien que le logement puisse tre confi plusieurs exploitants il rentre dans le champ de la TVA et les propri taires sont dispens s du remboursement de celle ci F TE i pid m gt RS E d j b e Ci se 1 11 i bia 65 ITIL 00 gt un a NEE R g j L i UEN de
4. nerg tique RT2005 Affectation du bien Location nue effective et continue en qualit d habitation au titre de la r sidence principale de son occupant Scellier classique le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur mais peut tre un descendant ou un ascendant Scellier social secteur interm diaire le locataire ne doit pas tre un ascendant ou un A E lt re A descendant du bailleur l option interm diaire gt est prendre d s la 1 mise en location du bien Personnes physiques PP ou PP PM SCT l IR au prorata de part de d tention de chaque associ condition de conserver Personnes morales PM ses parts jusqu au terme de l engagement de location T n Dl 2222 20 Dispositif Scellier R duction d Imp t Point de d part de la perception de Ann e d ach vement de la construction ou de la transformation l avantage fiscal Assiette de la Prix d acquisition plafonn 300 000 par an r duction d imp t Dans la limite d une seule acquisition annuelle seulement cumulable avec des parts de SCPI cumul de plusieurs acquisitions fonci res impossible la m me ann e Taux de la r duction Le montant de la r duction d imp t est tal sur 9 ans et gal 25 du prix d achat pour les logements acquis ou construits en 2010 qu ils respectent ou non la norme BBC B timent Basse Consommation 25 du prix d achat pour les logements a
5. partir de 200 000 de revenus r r 3 2 G nr r A 30 L A i n p u i Ei it fe p u da Fe ie it r L AUX m D Le a i Maia B i F 4 2 b e 6 J _ 0 p z pr p e 4 g g 7 1 rra gt a 7 m Li s la Fa y BM ME AR a SR N gt EE Ci fra T p 4222 0 D fiscalisation Immobili re Scellier e Scellier Transform 1 Scellier Outre mer e Malraux Monuments Historiques e Scellier Bouvard Censi Bouvard LMNP LMP e R sidence Principale a tae p iT E E r r ds CN X i lt 1 QP TACAR By mn lt lt a s e J ON e 2 n 4 Ds Wien 4 ns d tanjant N et E 766 NA TE L pea en T p 4222 0 Dispositif Scellier G n ralit s Champ d application Logements neufs r habilit s ou transform s ou SCPI Conditions respecter gt Plafonnement des loyers mensuels par m en fonction des zones gt Locataire ne faisant pas partie du foyer fiscal du bailleur m peut tre un ascendant ou descendant dans le Scellier classique uniquement m dans le Scellier social ascendants et descendants sont exclus Location dans les 12 mois suivant l ach vement Eco conditionnalit respect des caract ristiques thermiques et de la performance
6. 2222 20 Monuments Historiques Autres Avantages amp Contraintes Abattement sur les revenus fonciers NON D ficits imputables OUI les d ficits sont imputables sur le revenu global sans limitation Pas d exon ration d ISF Possibilit de minimiser la valeur du bien sous certaines contraintes particuli res ouverture au public lourdes charges d entretien Donation Succession Exon ration possible des droits de donation et ou de succession lorsque les h ritiers et ou les b n ficiaires quel que soit le lien de parent ou sans aucun lien de parent signent une convention avec V Etat Plafonds des loyers Zonage NON Plafonds de revenus du locataire NON Dur e de conservation du bien et 15 ans minimum Engagement de location FRE MX ga rx T n Dl 2222 20 Monuments Historiques Ce qu il faut retenir gt Les d ficits fonciers li s l op ration sont d ductibles du revenu global et ce sans limitation condition de conserver le bien pendant au moins 15 ans gt Les Monuments Historiques peuvent permettre aux h ritiers b n ficiaires de b n ficier d une exon ration des droits de donation et de succession quel que soit le lien de parent avec T l h ritier pour cela ils doivent signer avec l Etat une convention gt Les immeubles ne sont pas exon r s d ISF toutefois la valeur du bien peut tre minimis e compte tenu des contraintes particuli res ouverture au public lou
7. Economie d Imp t maximum 30 000 an 40 000 an annuelle Report de la r duction d imp t NON F Es ii 1 i pe b pe cu gt P ei a t z mm k x ven AN Le 4 d 3 AE Ea z r TE p Te l T n Dl 2222 20 Malraux fiscalit 2009 Autres Avantages D ficits imputables OUI d duction du revenu global hauteur de 10 700 sur l ann e de r alisation et reportables pendant 10 ans sur les revenus de m me nature revenus fonciers T n Dl 2222 20 Malraux fiscalit 2009 Contraintes Plafonds des loyers Zonage NON Dur e de conservation du bien et Engagement de location 9 ans minimum d r a i a E a 9 aei LE P f L s ns 17 gt 777 I e L L i Fe d n 1 3 erm k L ba j _ LU nn Y ji sj 4 ff 1A m r gi 2 sl a 4 T n Dl 2222 20 Malraux Ce qu il faut retenir gt Des op rations Malraux 2008 pourront tre propos es en 2010 nos clients les plus fiscalis s compte tenu du stock de produits encore disponibles sur le march gt Le dispositif Malraux 2009 permet une r duction d imp t maximum de 30 000 ou 40 000 par an T sur plusieurs op rations gt Pour obtenir la r duction d imp t maximum les op rations devront g n rer 100 000 de travaux annuels et le revenu du client devra tre su
8. PM Personnes morales PM soci t s translucides telles que SCI l IR SCPI soci t s immobili res d attribution ne EY HIT e Ar T n d Arono 200 Malraux fiscalit 2009 R duction d Imp t Point de d part de l avantage Date de d livrance du PC ou date d expiration du d lai d opposition la d claration fiscal pr alable Assiette de la r duction d imp t D penses effectivement support es par le contribuable jusqu au 31 12 de la 3 me ann e civile compter du point de d part de l avantage fiscal R duction calcul e apr s d duction des aides ou subventions ventuelles D penses plafonn es 100 000 par an toutes op rations Malraux confondues Taux de la r duction d imp t gt ZPPAUP 30 gt Secteur sauvegard 40 conomie d imp t maximale et gt ZPPAUP 30 000 an et pendant 4 ans toutes op rations Malraux dur e de la r duction confondues gt Secteur sauvegard 40 000 an et pendant 4 ans toutes op rations Malraux confondues p Hi si m ea E l i x 236 T Pa LT J p m t j k J LL 7 j s m T n Dl 2222 20 Malraux fiscalit 2009 R duction d Imp t Taux de la r duction d imp t amp Economie d imp t maximale ZPPAUP Secteur Sauvegard Economie d Imp t totale 120 000 sur 4 ans 160 000 sur 4 ans
9. des d ficits est port 10 ans comme pour les revenus fonciers Plafonds de revenus du locataire Dur e de conservation du bien et De 9 ans minimum engagement de location T n Dl 2222 20 Scellier Bouvard Censi Bouvard Ce qu il faut retenir gt Cumul de plusieurs acquisitions sur des actes diff rents possible chaque ann e dans la limite du plafond mais pas d amortissement possible concurrence de l investissement ayant b n fici de l avantage fiscal Au del de 300 000 application du r gime LMNP gt _ Les revenus de cette activit sont class s dans les BIC les d ficits de ces op rations ne peuvent T tre imput s que sur des b n fices d activit de location en meubl non professionnelle gt Deux choix d terminants celui du gestionnaire et celui d une prestation h teli re de la r sidence correspondant aux nouvelles attentes du march surfaces importantes spa activit s L ann e 2009 a t marqu e par de nombreuses d faillances de gestionnaires ce sch ma devrait se reproduire en 2010 gt L investisseur doit avoir pour objectif de g n rer des revenus r currents notamment pour la retraite les objectifs de plus values doivent tre cart s gt Contrairement aux statuts de LMNP LMP en l absence d amortissement r put diff r ces revenus seront normalement fiscalis s t s b g gt E r e L g 0 LUTTE e F E
10. des d ficits est port 10 ans comme pour les revenus fonciers Plafonds des loyers NON Plafonds de revenus du locataire NON i C A aane E 2 0 gt N he i H E T n Dl 2222 20 a p j Loueur en Meubl Professionnel LMP G n ralit s Champ d application Logements lou s meubl s Soumis au r gime des revenus locatifs BIC Conditions cumulatives respecter gt Inscription d au moins un membre du foyer fiscal au RCS au titre de LMP gt Recettes annuelles issues de l activit LMP gt 23 000 pour l ensemble du foyer fiscal gt Recettes devant exc der les autres revenus d activit du foyer fiscal soumis l IR Dispositif ouvrant droit la r cup ration de la TVA factur e 19 6 Affectation du bien Tout type de location meubl e usage d habitation Personnes physiques PP ou Personnes morales PM PP PM l IR SARL de famille EURL SNC Ci b a i y LE LE Sa k he i n H E T n Dl 2222 20 7 E a Loueur en Meubl Professionnel LMP Amortissement Point de d part de l avantage fiscal Ann e d obtention du statut LMP R duction d imp t NON Amortissement OUI Taux de l amortissement L amortissement de l immeuble g n ralement de 30 40 ans et du mobilier de 5 7 ans hors terrain et hors meubles vient en d duction des loyers per us a
11. et ce jusqu la 6 me ann e inclusivement condition que le bien soit toujours lou Immeuble standard gt standard T n Dl 2222 20 Dispositif Scellier Autres Avantages Abattement sur les OUI seulement dans les cas suivants r Ler l A PETE evenus fonciers gt 30 des revenus bruts locatifs en secteur interm diaire l option lt interm diaire gt est prendre d s la 1 mise en location du bien gt 26 des revenus bruts locatifs en ZRR D ficits imputables OUI r duction du revenu global hauteur de 10 700 sur l ann e de r alisation puis pendant 10 ans sur les revenus de m me nature c est dire sur les revenus fonciers AT EAS a T n Dl 2222 20 Dispositif Scellier Contraintes Plafonds des loyers 2010 Zonage Scellier classique Zone 1 21 72 m mois Scellier social secteur interm diaire Zone 2 15 10 m2 mois Zone 1 17 38 m mois Zone 3 12 35 m2 mois Zone 2 12 08 m mois 26 QQ QQ 122 mai Plafonds de revenus du locataire OUI en secteur interm diaire 2010 Zone A Zone B1 Zone B2 C libataire 30 168 Couple 44 302 Couple 1 enfant 53 036 Couple 2 enfants 64 185 Couple 3 enfants 75 334 Couple 4 enfants 127 005 92 700 84 976 Majoration enfant supp 14 156 10 530 9 652 9 ans prorogeable pendant 3 ou 6 ans pou
12. le bien est toujours lou Economie d Imp t maximum annuelle O aa b 1 n i ui F L ne lt f iea T n Dl 2222 20 Scellier Bouvard Censi Bouvard Amortissement Taux de Pas d amortissement possible concurrence de l investissement ayant b n fici de l amortissement l avantage fiscal mais on peut amortir le bien sur l assiette du prix de revient n ayant pas b n fici de la r duction d imp t Exemple pour un achat de 350 K gt R duction d imp t sur 300 K 25 sur 9 ans si acquisition 2010 et gt Amortissement sur 50 K Les amortissements seront comptablement calcul s sur la prix d acquisition total mais fiscalement calcul s selon la r gle ci dessus l amortissement de l immeuble est calcul sur une dur e de 30 40 ans Amortissement sur les meubles de 5 7 ans possible car le mobilier ne b n ficie pas de la R duction d Imp t a Fa let a LE gt S i C i i ml 7 l 1 ee Ta 1 m p 4 i E 4 ka s x s A L _ gt i 3 4 an T n Dl 2222 20 Scellier Bouvard Censi Bouvard Avantages amp Contraintes Abattement sur les revenus de meubl s D ficits imputables OUI mais les d ficits sont pr sent uniquement imputables sur les b n fices de m me nature c est dire des op rations en meubl Le d lai d imputation
13. T IMMOBILIER DE DEFISCALISATION Rappel des nouvelles r gles fiscales Are d T n Dl 2222 20 Sommaire e Imp ts Imp t sur le Revenu e Rappel du plafonnement global des niches fiscales e Bar me de l imp t sur le revenu e D fiscalisation Immobili re T e Scellier e Scellier Transform e Scellier Outre mer e Malraux e Monuments Historiques e Scellier Bouvard Censi Bouvard e LMNP LMP e Cr dit d imp t sur la R sidence Principale T p 4222 0 Rappel du plafonnement global des niches fiscales Principe Avantages fiscaux inclus Avantages fiscaux exclus Calcul du plafond Revenu imposable L pie A Arenaene tin 20 Limitation du montant de l avantage fiscal annuel r ductions d imp t et cr dits d imp t tous dispositifs d fiscalisants confondus par foyer fiscal Pas de report possible du d passement ventuel du plafond celui ci est d finitivement perdu Avantages ayant pour contrepartie une prestation au b n fice du contribuable et ceux relatifs des investissements patrimoniaux notamment les dispositifs suivants gt Scellier Scellier Outre mer SCPI de Robien gt Nouveau Malraux Scellier Bouvard Avantages ayant pour objet la contrepartie d une situation subie par le contribuable et ceux ayant pour objet la poursuite d un objectif d int r t g n ral sans contrepartie notamment les dispositifs suivant gt Monumen
14. T n Dl 2222 20 9 516 TMI 30 19 538 TMI 40 27 538 TMI 40 47 538 TMI 40 67 538 TMI 40 87 538 TMI 40 107 538 TMI 40 4 361 TMI 14 13 032 TMI 30 19 032 TMI 30 35 075 TMI 40 55 075 TMI 40 75 075 TMI 40 95 075 TMI 40 3 702 TMI 14 10 731 TMI 30 16 731 TMI 30 32 774 TMI 40 52 774 TMI 40 72774 TMI 40 92 774 TMI 40 3 042 TMI 14 8 430 TMI 30 14 430 TMI 30 30 473 TMI 40 50 473 TMI 40 70 473 TMI 40 90 473 TMI 40 Plafonnement des Niches Fiscales Ce qu il faut retenir A compter de l imposition des revenus de 2010 le plafond global s exerce dans la double limite suivante un montant forfaitaire de 20 000 et une fraction de 8 du revenu imposable et ce quelque soit la composition du foyer fiscal 1 Toutefois pour l application du lt nouveau plafond gt il n est pas tenu compte des avantages procur s par la r duction d imp t accord e au titre de certains investissements notamment Outre Mer acquisitions avec ouverture de chantier avant le 01 01 2010 acquisitions locatives nues ou en meubl Les promesses sign es avant le 01 01 2010 sont soumises l ancien plafond Pour un couple quelque soit le nombre d enfant le plafonnement des niches fiscales a un impact significatif
15. ail commercial R sidences de tourisme class es Etablissements de soins type EHPAD R sidences tudiantes Logements affect s l accueil familial salari R sidences d accueil pour personnes fragiles dans des tablissements de services sociaux ou m dico sociaux gt R sidences seniors labellis es Personnes physiques PP 4 ou Personnes morales PM Trane d Arnon 20 Scellier Bouvard Censi Bouvard R duction d Imp t Point de d part de l avantage fiscal Assiette de la r duction Taux de la r duction d imp t T n Dl 2222 20 Ann e d ach vement Prix de revient des logements plafonn 300 000 HT TTC si absence de r cup ration de la TVA par an Cumul de plusieurs acquisitions sur des actes diff rents possible chaque ann e dans la limite du plafond gt 25 tal s sur 9 ans pour les logements acquis en 2010 gt 20 tal s sur 9 ans pour les logements acquis en 2011 2012 Pas de condition BBC sp cifique ce Jour Scellier Bouvard Censi Bouvard R duction d Imp t Taux de la r duction d imp t amp Economie d imp t maximale 2010 2011 2012 Economie d Imp t totale 75 000 60 000 60 000 Report de la r duction OUI le solde exc dentaire de la r duction d imp t imputable sur l ann e en d imp t cours peut tre report sur l imp t d au titre des ann es suivantes et ce jusqu la 6 me ann e inclusivement si
16. arti en 2 cat gories gt Les d penses faisant l objet d une r duction d imp t pr vue dans le cadre du dispositif Scellier La r duction d imp t est calcul e sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 Prix de revient prix d acquisition montant des travaux de transformation ou de r habilitation permettant aux logements d acqu rir des performances techniques voisines de celles des logements neufs gt Les travaux exclus de la r duction d imp t et d ductibles dans les conditions de droit commun Les d penses de r paration et d entretien dissociables de l op ration de transformation ou de r habilitation ne peuvent tre prises en compte pour le calcul de la r duction d imp t ces d penses sont donc d ductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun pour la d termination d un d ficit foncier imputable concurrence de 10 700 sur le revenu global DL pie DO 00 Scellier Transform optimis au d ficit foncier Ce qu il faut retenir gt L investisseur b n ficie la fois de la r duction d imp t Scellier et du d ficit foncier de droit commun pour les d penses dissociables V La d fiscalisation peut commencer imm diatement la diff rence du dispositif Scellier o l effet 1 fiscal ne commence qu l ach vement des travaux En effet les d penses portant sur les travaux de r paration et d entretien correspondent des d penses d ductibl
17. cquis ou construits en 2011 respectant la norme BBC 15 du prix d achat pour les logements acquis ou construits en 2011 ne respectant pas la norme BBC 20 du prix d achat pour les logements acquis ou construits en 2012 respectant la norme BBC 10 du prix d achat pour les logements acquis ou construits en 2012 ne respectant pas la norme BBC Pour les logements du secteur interm diaire 2 suppl mentaires par an au del des 9 premi res ann es par p riodes de 3 ans et pendant un maximum de 6 ans 12 au total sur la p riode Report de la OUI le solde exc dentaire de la r duction d imp t imputable sur l ann e en cours peut tre report sur l imp t d r duction d imp t au titre des ann es suivantes et ce jusqu la 6 me ann e inclusivement condition de conserver le bien en location T n Dl 2222 20 Dispositif Scellier R duction d Imp t Taux de la r duction d imp t amp Economie d imp t maximale 2010 2011 2012 ou de la R duction 25 d Imp t Immeuble standard 15 10 z e d Imn6t totale Immeuble BBC 75 000 60 000 conomlie pot totale 75 000 sur 9 ans 45 000 30 000 lt 0 Immeuble BBC gt BBC 8 333 6 666 OI Rt 8 lt b sa Immeuble standard 5 000 333 Report de la r duction d imp t OUI le solde exc dentaire de la r duction d imp t imputable sur l ann e en cours peut tre report sur l imp t d au titre des ann es suivantes
18. crits faisant l objet d une restauration immobili re d clar e d utilit publique ou autoris e par l architecte des b timents de France et situ s dans certaines zones prot g es Conditions respecter gt Logements situ s dans un secteur sauvegard ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager dite ZPPAUP gt Constitution d une AFUL association fonci re urbaine libre gt Travaux devant viser la restauration compl te de l immeuble sans en modifier le volume habitable gt La location doit tre effective dans les 12 mois suivant la date d ach vement des travaux D penses concern es et effectives charges fonci res de droit commun frais de gestion provisions vers es par le propri taire pour contribution aux d penses de travaux de la copropri t frais d adh sion AFUL travaux impos s par l Autorit Publique NB La r duction d imp t s applique aux porteurs de parts SCPI Malraux condition qu au moins 65 de la souscription serve financer les d penses de restauration ET 30 soient utilis s pour l acquisition Affectation du bien Location nue en qualit d habitation au titre de r sidence principale permanente et continue du locataire ainsi qu en qualit de local professionnel hors transformation de bien d habitation en local professionnel Le locataire ne doit pas tre un membre du foyer fiscal du bailleur Personnes physiques PP ou PP certaines
19. es fiscalement au jour de leur d caissement gt Ce type de montage probablement tr s pr sent en 2010 doit faire l objet d une vigilance renforc e gt Le foncier doit avoir l avantage d une situation en centre ville gt Les intervenants ne sont pas n cessairement des professionnels aguerris et seront souvent des Entreprises G n rales avec des bilans fragiles gt Aucune GFA n existe pour l instant i x Teal i T mm j n Li L d LI sd ty L y P e mi l de F gt E n t y pn pa nr ba 7 _ i L Ten RE at DS L my r E L en a EPET j NT f ei am E T p 4222 0 Scellier Outre mer G n ralit s Champ d application Logements neufs ou VEFA situ s en Outre Mer dans les DOM COM ou SCPI Conditions respecter Les propri taires doivent tre fiscalement domicili s en France m tropolitaine ou dans les DOM exclusivement La location doit imp rativement prendre effet dans les 12 mois suivant l ach vement Eco conditionnalit le respect des caract ristiques thermiques et de la performance nerg tique BBC ne seraient pas exig s pour les investissements Outre mer Affectation du bien Location nue effective et continue en qualit d habitation au titre de la r sidence principale de son occupant Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur Cependant dans le secteur libre unique
20. ives aff rentes ces immeubles sont major es d un coefficient multiplicateur de 5 Cette majoration est d gressive de 2 5 e du montant des recettes par ann e coul e depuis la location dans la limite de 10 ann es T p 4222 0920 10 Cr dit d imp t sur la R sidence Principale Ce qu il faut retenir Les m nages qui ach tent ou construisent leur RP ont droit un cr dit d imp t sur une partie de leurs int r ts d emprunt dans la limite de 3 750 pour une personne seule et 7 500 pour un couple mari ou pacs plus 500 par personne charge gt Logements neufs v Les logements neufs et assimil s r pondant aux normes BBC b n ficient du dispositif major 40 du montant total des int r ts hors frais d emprunt et assurances pay s au titre des 7 premi res ann es v Si le logement ne r pond pas aux normes BBC le taux de la r duction d imp t est d gressif cf page suivante gt Logements anciens les emprunteurs peuvent d duire de leur imp t 40 du montant total des int r ts hors frais d emprunt et assurances pay s au titre de la 1 ann e puis 20 pour les 4 ann es suivantes T p 4222 0 Cr dit d imp t sur la R sidence Principale Ce qu il faut retenir R capitulatif des taux de r duction pour la r sidence principale Neuf ne r pondant pas aux Neuf r pondant aux crit res Logements acquis crit res BBC 2005 BBC 2005 ou construits j Ont
21. j j is j j Ta PrE annee F27 q 582 ann e TAT nee el 4 5 30166 XT 80066 Ie a 7eme annee H E V j 99091 n RES F a EE dA Re ET Ta E j j z l na A i 4 a E k Ph D i Cove r Ta A mie 24 X J i a b CEE i i A 1 aji s mnt 3 a gt H T n Dl 2222 20 CONCLUSION gt L activit l gislative de nos lus semble s acc l rer d ann e en ann e et certaines lois vot es n ont m me pas le temps d tre appliqu es qu elles sont caduques 1 gt Plus que jamais dans ce contexte la fiscalit ne doit pas tre le premier facteur de choix d un investissement gt Dans le contexte conomique actuel 1 convient d tre particuli rement vigilants et exigeants envers les intervenants d une op ration promoteur entreprises g n rales cestionnaires Cependant les avantages fiscaux par la r duction d imp t sont particuli rement attractifs aujourd hui et doivent tre exploit s pour une optimisation fiscale gt Par ailleurs il convient de ne pas oublier l investissement classique dans l ancien qui permet de cr er des d ficits imputables jusqu 10700 et reportables 10 ans Il procure souvent la meilleure rentabilit brute et une bonne s curit locative par des emplacements de premier plan 1 18 L i f J bet i 3 b gt 3125 Cine gt gt gt gt gt Lans T p 4222
22. ment il peut tre un ascendant ou un descendant hors foyer fiscal du bailleur Ouvert gt au secteur locatif libre Scellier classique Outre mer et gt au secteur locatif interm diaire Scellier social Outre mer Personnes physiques PP ou PP PM SCI l IR au prorata des parts de d tention de chaque associ condition de conserver ses Personnes morales PM parts Jusqu au terme de l engagement de location SANTE En s T n Dl 2222 20 Scellier Outre mer R duction d Imp t Point de d part de la perception de 1 cul Ann e d ach vement de la construction ou de la transformation avantage fisca Assiette de la r duction d imp t Prix d acquisition plafonn 300 000 par an Dans la limite d une seule acquisition annuelle seulement cumulable avec des parts de SCPI Taux de la r duction d imp t 40 tal s sur 9 ans pour les logements acquis ou construits entre 2010 et 2011 35 tal s sur 9 ans pour les logements acquis ou construits entre 2012 et 2013 35 tal s sur 9 ans pour les logements acquis ou construits entre 2014 et 2017 si option secteur interm diaire engagement de location pendant minimum de 12 ans Pour les logements du secteur interm diaire 2 suppl mentaires par an au del des 9 premi res ann es par p riodes de 3 ans et pendant un maximum de 6 ans 12 au total sur la p riode T n Dl 2222 20 Scellier Outre mer R duction d I
23. meuble d autant qu une croissance importante du parc locatif neuf est d ores et d j pr visible l 7a ns U r E me ile i u 3 sjt t HLS E emn Ca ee Le gt y x T p 4222 0 Scellier Transform optimis au d ficit foncier M canisme Avantages Cumuler la r duction d imp t Scellier et le d ficit foncier de droit commun gt Une d fiscalisation imm diate La d fiscalisation Scellier prend effet fiscal seulement l ach vement des travaux en revanche les d penses portant sur les travaux de r paration et d entretien qui sont dissociables des travaux de transformation ou de r habilitation correspondent des d penses d ductibles fiscalement au jour de leur d caissement sur les comptes de l ASL et forment ainsi un d ficit d ductible imm diatement S1 la dur e des travaux est pr vue sur 2 ans l investisseur peut utiliser 3 fois la limite annuelle des 10 700 soit 32 100 condition que le premier d caissement ait lieu avant un 31 12 gt Une d fiscalisation plus importante Le contribuable cumule r duction d imp t Scellier et r duction des revenus fonciers imposables voire cr ation d un d ficit foncier qui ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales Mode d emploi Le budget de l op ration de restauration est r p
24. mp t Taux de la r duction d imp t amp Economie d imp t maximale 2010 2011 2012 2013 2014 2017 Taux de la R duction d Imp t Scellier OM interm diaire gt de 9 15 ans de 40 52 de 35 47 de 35 47 Economie d Imp t totale 120 000 9 ans 105 000 9 ans 105 000 9 ans Scellier OM lt interm diaire gt de 9 15 ans 18 000 12 ans ou 36 000 15 ans Economie d Imp t max an 13 333 11 666 11 666 Scellier OM interm diaire gt de 9 15 ans puis 6 000 au del des 9 ans 2014 2017 l investisseur conservera la possibilit d investir dans le Scellier Outre Mer uniquement pour le secteur interm diaire Scellier Outre Mer lt interm diaire au del de la p riode locative obligatoire de 9 ans l investisseur a la possibilit de poursuivre la location pendant 3 ann es ou 0 ann es suppl mentaires b n ficiant ainsi d une r duction d imp t suppl mentaire de 2 an Report de la r duction d imp t O N OUI lorsque le montant de la r duction d imp t d passe l imp t d il est possible de reporter le solde sur l IR des ann es suivantes jusqu la 6 me ann e inclusivement condition que le bien soit toujours lou te R Er TE tin 20 Scellier Outre mer Autres Avantages Abattement sur les revenus fonciers OUI seulement dans le cas suivant gt 30 des revenus bruts locatif
25. mplacement du bien et le march locatif seront des l ments d terminants de l investissement gt De plus une s lection rigoureuse devra tre port e sur le choix du d partement ou territoire d Outre mer sur lequel les biens sont situ s gt Le m canisme Girardin existe toujours mais sa disparition est programm e 31 12 2011 dans le secteur libre 40 puis 30 31 12 2012 dans le secteur interm diaire 50 puis 45 et 35 A r server aux investisseurs sur une TMI de 40 avec des montants d imposition lev s sur 5 ans gt L investisseur doit tre tr s averti conna tre parfaitement l implantation de l immeuble disposer d une tr sorerie significative et tre dans le cadre d un investissement de diversification patrimoniale L pera si p En sr i 1 s r 7 F 7 c r J h Tn a lt Tren b 4 3 p gt 4 i i AN i F m sd A J0 6 Y T r F i LT 2 j k i LZ T 2 a i Ta yi i L i L C ET es Fu Ti 4 d bn 4 A 4 L 1 gt E a H a d or Ba 1206 LT CT lt ra d z 6 F f Eh r lt L j a ai ia ae i z ss u FPS T p 4222 0 Malraux fiscalit 2009 G n ralit s Champ d application Dispositif visant la conservation du patrimoine architectural et historique Immeubles anciens ins
26. p rieur 150 000 la d fiscalisation sera la limite du plafonnement des niches fiscales avantages limit s 32 000 gt Pour les op rations Malraux 2009 le fait g n rateur de la d fiscalisation est le d caissement effectif par l Aful au 31d cembre des sommes dues aux prestataires intervenant sur l op ration Compte tenu des d lais de virement des fonds entre l Aful et les prestataires intervenants les fonds doivent tre sur le compte de l Aful au plus tard en date de valeur le 28 d cembre aa P T p 4222 0920 10 Malraux Ce qu il faut retenir T gt Ce dispositif s adresse uniquement aux investisseurs fortement fiscalis s notamment dans la tranche fiscale impos e 40 L investisseur doit tre tr s aguerri disposer d une tr sorerie significative pour faire face aux al as li s aux travaux et se trouver dans le cadre d un investissement de diversification patrimoniale gt Le co t des travaux doit repr senter au minimum 60 du co t total de l op ration gt Pour optimiser l avantage fiscal pour le client certaines op rations Malraux pourront aussi tre commercialis es en Scellier transform FT L 5 ij T p 4222 0 Monuments Historiques G n ralit s Champ d application Immeubles caract re historique faisant l objet de travaux gt class s ou inscrits au registre des monuments historiques gt ou agr s comme faisant par
27. r le secteur interm diaire Dur e de conservation du bien et Engagement de location 1 2et3 Les communes de la Zone 3 peuvent en 2010 tre ligibles sur d cret Minist riel T n Dl 2222 20 Dispositif Scellier Ce qu il faut retenir gt En 2010 tous les programmes seront ligibles la r duction d imp t de 25 gt La norme BBC s imposera d s 2011 provoquant une hausse du prix de revient de l immeuble de l ordre de 5 10 et corr lativement une baisse des rendements Malgr ces nouvelles contraintes la loi Scellier reste une d fiscalisation historiquement favorable gt L imputation d une annuit de r duction d imp t en report 6 ans est subordonn e la poursuite de la location pendant ces m mes ann es gt D rogation du zonage possible dans les communes de la zone 3 sur agr ment du Ministre charg du Logement et par d cret gt Non cumul avec un PLS lt pr t locatif social gt gt Sur certains march s et pour des investisseurs en b n fice foncier le Scellier interm diaire peut tre particuli rement int ressant gt L investisseur se doit d avoir un montant d imp ts sur 9 ans au moins gal la r duction d imp t g n r e par le dispositif et une tr sorerie significative lui permettant de faire face aux al as de la location L emplacement du bien et le march locatif resteront des l ments d terminants du choix de l im
28. rdes charges d entretien De plus si le propri taire poss de l int rieur des objets d art ou de collection ceux ci sont par nature exon r s d ISF gt Assouplissement des conditions de souscription de parts de soci t gt Ce dispositif s adresse uniquement aux investisseurs fortement fiscalis s notamment dans la tranche marginale d imposition de 40 L investisseur doit tre tr s aguerri disposer d une tr sorerie significative pour faire face aux al as li s aux travaux et tre dans le cadre d un investissement de diversification patrimoniale pe m se F T p 4222 0920 10 Scellier Bouvard Censi Bouvard G n ralit s Champ d application Logements neufs ou r habilit s r nov s sur des immeubles de plus de 15 ans lou s meubl s dans le cadre d un bail commercial Soumis au r gime des revenus locatifs BIC Conditions respecter Le bailleur doit imp rativement tre une personne physique et il ne doit pas tre un professionnel Engagement minimum de location de 9 ans l exploitant La location doit prendre effet le mois suivant la date d ach vement du logement Dispositif r serv exclusivement aux locations meubl es avec affectations sp cifiques num r es plus bas Dispositif ouvrant droit la r cup ration de la TVA 19 6 Affectation du bien R serv exclusivement certaines locations meubl es usage d habitation dans le cadre d un b
29. s en secteur interm diaire D ficits imputables OUI d duction du revenu global hauteur de 10 700 sur l ann e de r alisation puis reportables pendant 10 ans sur les revenus de m me nature revenus fonciers 321 T n Dl 2222 20 Scellier Outre mer Contraintes Plafonds des loyers 2010 Zonage OUI Scellier Outre Mer Scellier Outre Mer classique interm diaire DOM St Martin St Barth amp Mayotte 12 04 m mois 9 63 m mois Polyn sie Fran aise amp autres 15 33 m mois 12 78 m mois Surface consid rer pour calcul du plafond surf Hab varangue jqu 14 m Ressources Annuelles du Locataire Plafonds de revenus 2010 du OUI en secteur interm diaire locataire DOM Polyn sie Fran aise C libataire Couple Couple 1 enfant Couple 2 enfants Couple 3 enfants Couple 4 enfants 25 929 34 627 41 641 50 267 59 136 66 645 22 883 42 321 44 769 47 217 50 487 53 759 Majoration enfant supp 7 435 3 433 Dur e de conservation du bien et 9 ans prorogeable pendant 3 ou 6 ans pour le secteur interm diaire Engagement de location d Zonage DOM COM tin 20 Scellier Outre mer Ce qu il faut retenir gt La norme BBC ne devrait pas tre exig e d s 2011 gt Ce dispositif procure une r duction d imp t tr s lev e 1 gt L e
30. tie du patrimoine national en raison de leur caract re historique ou artistique particulier gt ou labellis s par la Fondation du Patrimoine Conditions respecter gt Engagement de conservation de l immeuble pendant 15 ans r troactif aux acquisitions ant rieures 2009 gt Absence de d tention indirecte de l immeuble sauf cas particuliers voir PP ou PM plus bas gt Absence de mise en copropri t de l immeuble sauf agr ment sp cifique Affectation du bien Habitation du propri taire ou location des tiers et ou ouvert aux visites payantes du public Personnes physiques PP PP PM SCI familiales l IR avec agr ment parts sociales d une soci t non ou Personnes morales PM soumise l IS constitu e l initiative de personnes morales de droit public ou des soci t s d conomie mixte Ld dur ts FL 2 3 0 2 D LE ss la ANA L E mE T n Dl 2222 20 Monuments Historiques d duction sur Revenu Imposable Point de d part de Ann e civile de r f rence sont prises en compte les d penses support es par le l avantage fiscal contribuable dans l ann e civile Avantage fiscal d duction sur le revenu imposable gt imputation sans plafonnement du co t des travaux d entretien et de restauration gt imputation des int r ts d emprunt sur le revenu global de l investisseur R duction d imp t T n Dl
31. ts Historiques gt Abattement annuel pour le calcul des plus values immobili res gt 20 000 8 du revenu imposable du foyer fiscal au lieu de 25 000 10 du RI en 2009 Et ce quelque soit la composition du foyer fiscal personne seule couple mari ou pacs avec ou sans enfant s RQ Le contribuable ayant sign un engagement d investissement Scellier Scellier Outre mer avant le 31 12 2009 chappe la baisse du plafond global Prendre en compte le revenu net imposable soumis au bar me progressif de l imp t sur le revenu et pas les revenus imposables un taux forfaitaire comme ceux issus des plus values mobili res ou immobili res Il s agit en pratique du revenu imposable apr s d duction des charges d ductibles du revenu global et des abattements sp ciaux Estimation de lIR par type de foyer bar me 2010 REVENU NET C libataire Couple sans enfant Couple avec 1 enfant Couple avec 2 enfants 1 part 2 parts 2 0 5 2 5 parts 2 0 5 2 3 parts 50 000 gt Plafond Global 24 000 80 000 gt Plafond Global 26 400 100 000 gt Plafond Global 28 000 150 000 gt Plafond Global 32 000 200 000 gt Plafond Global 36 000 250 000 gt Plafond Global 40 000 300 000 gt Plafond Global 44 000 LE mt EE 20 P m e FE i _ Z TE k 1 T qu Fr 1 nu iii Tie i Eba n z ii m
32. vec la possibilit de diff rer les amortissements sans limite de dur e d s lors que le r sultat comptable est d ficitaire m ri g b T E E a 1 F y E n E ia un a j E Pi T n Dl 2222 20 Loueur en Meubl Professionnel LMP Avantages amp Contraintes Abattement sur les revenus de meubl s D ficits imputables OUI sur le revenu global sans limitation de montant Cependant le d ficit ne peut tre constitu par les amortissements des immobilisations Le d ficit est souvent obtenu la 1 re ann e par les frais d ing nierie et de commercialisation sur l acquisition puis lors de travaux d am lioration T n Dl 2222 20 Loueur en Meubl Professionnel LMP Ce qu il faut retenir gt Depuis 2009 l investisseur doit tirer de son activit de loueur en meubl au moins 23 000 de recettes annuelles ET ses recettes de loueur en meubl doivent exc der le total de ses autres revenus professionnels T gt Les revenus fonciers dividendes des associ s plus values des CAV ne sont pas pris en compte dans le total des autres revenus Ce dispositif favorise ainsi les rentiers et chefs d entreprise ayant opt pour une r mun ration majoritairement sous forme de dividendes gt La plupart des foyers fiscaux qui disposent aujourd hui de ce statut vont le perdre progressivement Rappel pour les immeubles r serv s avant le 01 01 2009 Les recettes effect
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