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CESAG - BIBLIOTHEQUE - Bibliothèque du CESAG

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1. Lem c Les poches de terrain On entend par poches de terrain l ensemble des surfaces restantes apr s la r alisation des biens de l op ration Ces poches doivent tre identifi es et valu es Si elles s av rent importantes elles pourront tre utilis es pour des op rations futures NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 43 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Proc dure Sous Responsable Intervenants Documents Activit 1 Activit 2 Activit 3 proc dure n cessaires XXX Cl ture Cl ture Service Autorisations La note La note juridique Dans la note provisoire administrative juridique de lotir et ou administrative est doit faire tat fonci re le juridique et Service construire r dig e par le Directeur Foncier fonci re foncier Certificat de Directeur Juridique des contentieux retrace la vie du Direction des conformit Elle doit renfermer fournisseurs projet partir des op rations Contrats des informations sur clients fonciers achats fonciers d assurance les l ments des entreprises Actes de vente suivants cr es Il fait galement le hs fonciers point sur les charges Les autorisations de qui ont pes et ou r el lotir et ou construire qui p sent sur le Plans de masse Les certific
2. 78 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt Annexe 1 Bon de commande Pg TOTAL HTVA TVA 18 TOTAL TTC NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Annexe 2 Demande d achat Demande d achat SIPRES SA Demande d achat Description RRC PU Prxio Observations Demandeur Chef de service Achats Directrice des op rations Chef service F La Direction G n rale NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES FE aw Annexe 3 Proc s verbal de remise des cl s ISS 2 143 12 e Rue A C saire Fann R sidence T l 33 869 15 15 33 869 15 00 B P 16211 DAKAR S n gal PROCES VERBAL DE REMISE DE CLES DE LA VILLA N NO 0000399 Entre M Repr sentant de la Soci t Immobili re de la Presqu le SIPRES et Le propri taire Repr sent par t effectu ce jour la remise contradictoire des clefs de D JAM Re ae GN SAS TORTAS lt MR EE FE A DIRAN E ns Pour servir et valoir ce que de droit Pour la SIPRES Le Mandataire Pour acquit WEE NDJAWA EBOUMBOU Est
3. client a sold mais les re us justifiant les versements ne figurent pas dans son dossier Le client n a pas sold son acquisition Quel que soit le cas qui se pr sente les anomalies relev es doivent tre not es dans le rapport d audit pr liminaire avec les suspens lever lors de la cl ture d finitive b Le rapport de cl ture provisoire Une fois toutes les pr c dentes sections achev es le maitre d ouvrage doit proc der la r daction du rapport de cl ture provisoire A la fin des travaux il est important de savoir ce qui a t fait comment cela a t fait et surtout combien cela a cout C est pour cette raison que le rapport de cl ture provisoire doit comporter quatre 04 parties Tout d abord le MOA doit dresser une br ve pr sentation du projet Ensuite il combine toutes les notes r dig es par les diff rents services et directions afin de faire le point du d roulement du projet aux diff rents niveaux internes Par la suite 1l dresse le compte d exploitation permettant d avoir le bilan Enfin les suspens et les recommandations doivent tre formul s i pr sentation de l op ration La pr sentation de l op ration se fait en cinq 05 tapes e fiche d identit de l op ration Tout d abord la pr sentation de l op ration passe par la fiche d identit de l op ration Cette fiche g n rique fait tat de la programmation de l op ration la dur e des travaux et
4. KZ gt Lors de la conception du projet le promoteur a d termin les objectifs atteindre en termes de temps de co ts et de livrables La cl ture est l tape du projet qui permet d valuer si les objectifs d finis ont t atteints Au cours de ladite tape il est question de passer en revue les activit s r alis es pour ressortir un tat sur les r sultats du projet De plus partir des difficult s recens es lors de l ex cution du projet la cl ture permet de tirer les le ons retenir et propose des ajustements pour les op rations futures Malheureusement dans le secteur immobilier et notamment la SIPRES peu de documents indiquent comment r aliser cette t che sensible Telle est la raison pour laquelle nous avons d cid de porter notre tude sur l laboration de proc dures ax es sur la cl ture de projets immobiliers dans l optique de fournir la Soci t Immobili re de la Presqu ile un outil d aide la d cision qui servira pour la r alisation d op rations futures NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ km PRESENTATION GENERALE DE L ETUDE Objet de l tude Notre tude porte sur la Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers cas de la SIPRES Elle s inscrit dans le cadre du m moire de fin d
5. 1 3 2 3 La r alisation Les entreprises dont les march s ont t sign s doivent r aliser les travaux en respectant les d lais la qualit Le ma tre d uvre assure la direction des travaux et contr le qu ils se d roulent conform ment aux dispositions mentionn es dans le march Cette phase comprend deux principales parties gt La pr paration du chantier Elle comprend pr paration administrative et financi re du chantier La pr paration technique du chantier gt L ex cution des travaux L ex cution des travaux est conduite et contr l e par le MOE Elle n cessite gestion administrative des travaux gestion technique des travaux gestion financi re des travaux Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 24 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt gt 1 3 2 4 La cl ture La fin des travaux est marqu e par la r ception des travaux la lev e des r serves les d comptes d finitifs le certificat de conformit et la prise de possession gt La r ception des travaux La r ception des travaux se tient apr s l ach vement de l ex cution et la convocation des entreprises par le ma tre d uvre Il existe deux 02 types de r ceptions la r ception provisoire et la r ception d finitive La r ception provisoire pr c de la r cep
6. cela les dossiers par proc dure doivent tre tablis en dressant la liste des personnes interviewer L enqu te par proc dure les interlocuteurs identifi s fournissent la vision qu ils ont de la des proc dure s Ils sont ensuite interview s sur les l ments pr cis de chaque proc dure en d taillant les supports techniques requis Apr s analyse des informations recueillies les proc dures sont r dig es et valid es En dehors des phases susmentionn es il importe de noter que les proc dures sont souvent inspir es d un savoir faire ou d une pratique d j en cours dans l organisation Eu gard cela la r daction de proc dures adapt es ne saurait se faire sans passer par un diagnostic et une analyse des pratiques existantes dans l entreprise En effet m me si ces pratiques ne sont Y em gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 14 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki e pas formalis es elles constituent une base de travail au sein de l entreprise et m ritent juste titre d tre prises en consid ration dans le processus de r daction des proc dures Pour ce faire chaque membre du personnel intervenant dans l une des activit s concern es par ladite proc dure doit tre interview sur le mode de traitement actuel de cette activit Les informations recueillies seront analy
7. CENTRE AFRICAIN D ETUDES SUPERIEURES EN GESTION CESAG INSTITUT SUPERIEUR DE MANAGEMENT DES ENTREPRISES ET AUTRES ORGANISATIONS ISMEO MEMOIRE DE FIN D ETUDES Pour l obtention du MASTER PROFESSIONNEL EN SCIENCES DE GESTION OPTION GESTION DES PROJETS 5 me Promotion Ann e acad mique 2011 2012 THEME CONCEPTION D UN MANUEL DE PROCEDURES POUR LA CLOTURE DE PROJETS IMMOBILIERS CAS DE LA SIPRES Elabor par Sous la direction de Estelle Karen M Boubacar AW NDJAWA EBOUMBOU Enseignant au CESAG AVRIL 2013 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES gt DEDICACES Rien de tout ceci n aurait t possible sans la protection et la bienveillance du Tout Puissant Je d die ce m moire ma grand m re Mme EBOUMBOU EPOH Ad le dont je porte le nom Mes d dicaces sont galement adress es mon regrett oncle Feu EDJANGUE EPOH Thierry qui de tous mes oncles aurait t le plus fier de ce travail dech F gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki em REMERCIEMENTS Je remercie Mes parents M amp Mme NDJAWA pour le soutien moral et financier tout au long de ma formation ainsi que pour l ducation et l amour qu ils ne cessent de m apporter Madame Anna B
8. Le MOE les r percute alors l entreprise des travaux qui en signant la liste des r serves les reconnait et s engage mettre les ouvrages en conformit Ce sont ces travaux de r fection qui renvoient la notion de lev e de r serves Pour la cl ture d finitive toutes les r serves doivent tre lev es Aussi le maitre d ouvrage devra indiquer les r serves initialement mises les frais relatifs la r fection des ouvrages liste des PV e F NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 68 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Cra em 4 3 L enqu te de satisfaction En marketing la satisfaction peut tre d finie comme le sentiment de plaisir ou de d plaisir qui na t de la comparaison entre des attentes pr alables et une exp rience de consommation LENDREVIE amp al 2006 855 Dans la cl ture d finitive l enqu te de satisfaction a une grande valeur car elle permet d obtenir le point de vue des clients sur les biens immobiliers acquis En cas de satisfaction les facteurs ayant fait le succ s de l op ration pourront tre red ploy s dans des projets futurs Dans le cas contraire les l ments d insatisfaction seront galement pris en consid ration dans les projets venir mais cette fois ci en tant qu erreurs ne pas reproduire Pour obtenir ces information
9. tapes en sont L tude de faisabilit L avant projet sommaire Le projet d ex cution passation des march s La direction et le contr le des travaux Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 21 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki _ e La r ception des travaux De prime abord il ne semble pas tr s vident d tablir le parall lisme entre le d roulement ci dessus propos et le cycle de vie du projet tel que nous l avons vu dans les sections pr c dentes Toutefois la description des activit s men es durant le d roulement de l op ration immobili re nous a permis d tablir un lien entre les deux approches et d ins rer de ce fait les tapes de l op ration immobili re dans le cycle de vie d un projet classique Ainsi nous obtenons le cycle suivant La phase de d finition qui regroupe l tude de faisabilit et les avant projets La phase de planification dont les tapes sont le projet d ex cution et la passation des march s La phase d ex cution qui renvoie la direction et au contr le des travaux phase de cl ture qui int gre la r ception des travaux 1 3 2 1 La d finition gt L tude de faisabilit Le but de l tude faisabilit est de r unir les l ments sommaires n cessaires pour prendre une d cision d achat d un bien foncier Ce
10. BA Les retenues effectu es LS d mandes de ex cution r colement Les difficult s r glement d AVD etc rencontr es et de d compte Les PV de chantier de Les a NPA et r ception etc bg Directeur BC Les d comptes et DR doit int grer de l op ration la note de r capitulatif de Le descriptif par lot l ex cution technique C gt ff NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 53 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em 3 2 6 La cl ture comptable et financi re a Les documents fournir Ces documents seront utilis s pour la r alisation des audits du projet Ce sont e Les tirages de la comptabilit e Le r capitulatif des AND e Le r capitulatif des RG b La note finale comptable et financi re i Le financement La r alisation d un projet n cessite la mobilisation de ressources financi res La Direction des Finances tant responsable des activit s relatives la mobilisation et la gestion des fonds il lui incombe donc la charge de fournir les informations sur le mode de financement de l op ration Il s agit ici de dire si le projet a t financ par les fonds propres ou si le MOA a eu recours des cr dits En cas financement externe les l ments suivants devront tre inclus Le montant de l apport du e Le s montant s du
11. effectu es par le client La r ception consiste en une approbation par l acheteur du bien immobilier tel qu il est r alis m me si cette occasion l acheteur a le droit d mettre certaines r serves La proc dure de r ception est scind e en deux phases savoir la r ception provisoire et la r ception d finitive De ce fait cette partie s articulera autour de deux chapitres regroupant les proc dures appliquer tout d abord lors de la cl ture provisoire puis lors de la cl ture d finitive Y A em 2 NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 36 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ Chapitre 3 Les proc dures de cl ture provisoire Dans ce chapitre nous pr sentons les proc dures appliquer lors de la premi re phase de la cl ture d un projet immobilier savoir la cl ture provisoire La cl ture provisoire intervient apr s la prise de possession par le client qui est pr c d e par la r ception des ouvrages par le ma tre d ouvrage Son but est tout d abord de pr senter la carte d identit du projet Mais surtout il est question pour les intervenants de faire le point sur toutes les activit s r alis es Ainsi chaque service ou direction impliqu e lors de l ex cution du projet doit fournir une note r capitulative des informations trait es par lui elle C est
12. es durant la mise en uvre du projet Il doit pr ciser les origines de ces obstacles les strat gies de r solution et leur impact sur le d roulement du projet Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 38 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em N Proc dure Sous Responsable Intervenants Documents Activit 1 Activit 2 Activit 3 proc dure n cessaires XXX Cl ture Cl ture du MOE Entreprises Plans de masse Le MOE pr sente MOE proc de La note de provisoire ma tre de travaux Plans l op ration en revenant l arr t des comptes conformit indique d uvre cadastraux sur du projet A terme il si les travaux CPTP o doit fournir r alis s sont Les d comptes EECH conformes aux de l op ration La programmation Le d compte final ouvrages au Les PV de Les lots de chaque march descriptif r ception avec HE pr visionnel et aux les entreprises travaux d crits dans d finitif de les march s BT l op ration L tat des retenues Le MOE fait galement le point sur les difficult s rencontr es durant la mise en uvre du projet en pr cisant leur origine les strat gies de r solution et leur impact sur le projet Ki NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CES
13. est estim e 5 300 habitants au km2 L une des principales incidences de ce surpeuplement relatif est l augmentation des besoins de logements dans les r gions concern es Dans certains cas cette augmentation peut d boucher sur une v ritable crise On parle de crise de logement lorsque se manifeste un brusque et intense d s quilibre entre l offre et la demande de logements Poss der un toit est un besoin majeur pour tout tre humain Selon Abraham MASLOW l homme n atteint la pl nitude et le succ s que s il a satisfait ses besoins class s par ordre de priorit Ainsi avec sa pyramide des besoins nous avons en premier les besoins physiologiques manger boire dormir se reproduire etc suivis des besoins de s curit emploi sant situation financi re etc Le troisi me niveau est celui des besoins affectifs et d appartenance amour amis famille etc le quatri me celui des besoins d estime confiance respect des autres etc Le sommet de la pyramide est repr sent par les besoins d accomplissements personnels tels que la morale et la cr ativit Le besoin de propri t fait partie de la deuxi me cat gorie c est dire les besoins de s curit Il va donc sans dire que la Rapport RGPH III de 2002 r alis par l ANSD 2006 page 13 Y gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets
14. galement au cours de la cl ture provisoire que sont r alis s les audits du projet audits au terme desquels sont consign s les suspens lever 3 1 La cl ture du ma tre d uvre 3 1 1 La note de cl ture du ma tre d uvre a La pr sentation de l op ration Le ma tre d uvre doit pr senter l op ration pour laquelle ses services ont t r quisitionn s Dans sa pr sentation il doit mentionner La situation La programmation Les lots La dur e des travaux b L arr t des comptes Non seulement le ma tre d uvre veille la conduite technique de l op ration mais il effectue galement le suivi des d comptes En effet avant qu ils ne soient transf r s au maitre d ouvrage le ma tre d uvre re oit et valide tous les d comptes de l op ration Aussi pour la cl ture du projet ce dernier constitue un rep re essentiel pour la synth se des d penses techniques de l op ration Cra _ em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 37 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Pour ce faire il doit fournir i Le d compte final de chaque march ou bon de travaux Ce document retrace l ex cution financi re de chaque march ou BT partir de tous les d comptes dont il a fait l objet Il permet galement d obtenir la situation de l avance de d marrage A
15. ii V rification des demandes de r glement d AVD et de d compte Les l ments examiner sont e La date de r ception de la demande d AVD e La date de validation de la demande de r glement de AVD la Comptabilit e Le pourcentage et le montant de AVD e La date de r ception du d compte e La date de validation de la demande de r glement par la Comptabilit e Le montant brut du d compte e Le montant des retenues AVD garantie bureau de contr le assurance compte Prorata IRPP autres avances p nalit s de retard e Le montant net payer du d compte gt T NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 49 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES a em iii V rification des achats Les achats r alis s doivent eux aussi tre enregistr s Les l ments contr ler sont e les dates des DA et ou BC e nom du fournisseur e la d signation de l achat effectu e le montant de l achat b Les documents rassembler Afin de mener bien sa t che de supervision des travaux le MOA utilise de nombreux documents Ces documents permettent de retracer l ex cution technique du projet et doivent tre rassembl s pour v rification et archivage une fois les activit s achev es i Les plans La r alisation d un projet immobilier ne peut se faire sans les diff rents plans servant
16. Elle permet de rassembler des informations sur le comportement r el partir d un suivi attentif des sujets observ s L observation participante est la m thode d observation que nous avons choisie Elle n est pas proprement parler une technique de collecte de donn es mais plut t une approche qui permet au chercheur de devenir un membre actif de la cellule tudi e Elle facilite toutes les autres activit s de collecte de donn es car elle cr e le contact et diminue la r activit En int grant l entit elle permet au chercheur de formuler des questions plus pertinentes et de mieux comprendre les processus le mode de fonctionnement et les interactions sociales dans la cellule tudi e 2 2 Pr sentation de l entit et description de l existant 2 2 1 Pr sentation de l entit 2 2 1 1 La SIPRES La Soci t Immobili re de la Presqu le plus connue sous l appellation de SIPRES est une entreprise de promotion immobili re Pr sente sur la sc ne immobili re depuis une vingtaine d ann es la SIPRES se veut le gage de la qualit dans un secteur o son exp rience n est plus d montrer Cr e en mars 1990 la SIPRES est une soci t anonyme au capital social de 500 millions de francs CFA Dans un secteur hautement concurrentiel et volutif la soci t s est assign e pour principaux objectifs D offrir des logements de qualit un juste prix De contribuer la r duction du d ficit de logements
17. En effet il ne sera pas seulement question de collecter des donn es mais surtout de leur faire subir un traitement au terme duquel elles deviendront des informations capables de servir d outils d enseignement et d aide la prise de d cision Lesdites informations seront consign es dans un rapport qui constituera le r sultat final de la d marche Mais il survient une s rie d interrogations concernant cette d marche quels en sont les l ments constitutifs Quelles sont les informations requises Qui sont les acteurs impliqu s dans le processus A quel niveau les diff rents acteurs doivent ils intervenir Quelles actions doivent ils mener Cra _ em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ e Autant de questions li es cette t che qui peuvent tre r capitul es une seule quelles sont les proc dures appliquer pour la r alisation d une cl ture de projet immobilier Cette derni re interrogation nous a conduit la r alisation de l tude dont le th me est Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Pour y parvenir nous nous appuierons sur le cycle de vie d une op ration immobili re ainsi que sur la conduite des activit s ex cut es au sein de la SIPRES Objectifs de l tude Notre tude compor
18. PARTIE CADRE THEORIQUE ET 9 Chapitre 1 Revue de la NH FAPALE uses as i n 11 Lt Lemanuel de proc dures 11 AA We EE 15 1 3 Les op rations immobili res Ao 19 Chapitre 2 M thodologie de la recherche et pr sentation de l entit 27 2 1 M thodologie de la dt sms 28 2 2 Pr sentation de l entit et description de l existant 31 DEUXIEME PARTIE LE MANUEL DE PROCEDURES tt ss 35 Chapitre 3 Les proc dures de cl ture provisoire ts 37 3 1 La cl ture du ma tre d uvre n 37 32 Lacl ture du ma tre d DUAL umi te dti 40 Chapitre 4 Les proc dures de cl ture d finitive ooonnnnccnonanonanonanonanannnnnnannn cn noc ran conan cnn nc anar 66 CONCLUSION GENERAL Eciiciiaii a ies 74 BIBLIOGRAPHIE cua Apo 77 ANNEX ES 78 a o A T lt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG vii Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt gt INTRODUCTION GENERALE A 2 NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d
19. abord cette partie nous a permis de mieux cerner la notion m me de manuel de proc dures et de mieux en saisir l importance au sein de l entreprise Ensuite elle nous a permis d appr hender les projets de mani re g n rale et plus pr cis ment leurs caract ristiques leur cycle de vie et l importance de la cl ture Enfin nous avons pu tablir le parall le entre les projets et les op rations immobili res et dresser le portrait de l entreprise dans laquelle nous avons d velopp le th me de notre tude Ainsi outill s nous sommes maintenant en mesure de nous lancer dans la r daction des proc dures de cl tures d op rations immobili res proprement dites La r daction desdites proc dures se d clinera en deux 02 phases les proc dures de cl ture provisoire et les proc dures de cl ture d finitive Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 34 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ae n t w DEUXIEME PARTIE LE MANUEL DE PROCEDURES NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt A gt Cette partie nous permet de concevoir le manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Ces cl tures se d roulent en deux phases en fonction des diff rentes r ceptions
20. cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES a 3 2 7 La cl ture provisoire de l op ration a Les audits de l op ration i L audit technique et comptable Le but de cette man uvre est de v rifier le niveau de r alisation des travaux et les d penses techniques effectu es L audit technique et comptable se d roule de la mani re suivante e V rification de l ex cution des march s et BT Une fois tous les d comptes du march ou du BT enregistr es apparaissent le solde et l avancement des travaux ainsi que le solde de r cup ration de l AVD Le march ou le BT est consid r comme d ment ex cut si les soldes de travaux et de r cup ration d AVD sont nuls l tat d avancement des travaux est de 100 Si tel n est pas le cas le march ou le BT est consign dans le rapport d audit pr liminaire comme l un des suspens lever lors de la cl ture d finitive e V rification de la comptabilisation La comptabilisation des d comptes et des achats doit tre v rifi e partir de la comptabilit Pour ce faire les l ments de d penses enregistr s dans le tableau d ex cution d comptes factures et achats doivent tre confront s aux charges enregistr es dans les livres analytiques Il existe alors deux 02 situations possibles Des l ments ne se retrouvent pas dans la comptabilit Des charges inscrites en comptabilit ne sont pas enregistr es
21. comptable Notes finales des comptable notes produites par les directions et services et Verification des les services sont assembl es Les directions Mic clients rapports d audits provisoires sont Rapports d audit _ V rification des galement int gr s provisoire produits attendus gt Le compte d exploitation provisoire V rification des recettes gt Les suspens et les recommandations Les anomalies relev es Les suspens ici sont consign s tous par les audits doivent tre les l ments qui n ont pas pu tre enregistr es dans les obtenus pour la cl ture provisoire rapports provisoires Les recommandations sont formul es d audit titre de suspens partir des difficult s rencontr es et gt _ NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II ISMEO CESAG 64 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ lever des constats faits durant le d roulement de l op ration C gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG _ gt 65 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Cra em Chapitre 4 Les proc dures de cl ture d finitive La cl ture d finitive intervient bien apr s la fin des travaux et la cl ture provisoire plus pr cis ment apr s la r ception d finitive commer
22. d esquisse l ex cution des travaux Aussi quand survient la cl ture de l op ration le Service Technique doit rassembler et lister tous les plans utilis s Il s agit e des plans architecturaux e des plans b ton arm vis s e des plans d ex cution e des plans de r colement e des plans des soci t s concessionnaires SENELEC ONAS SDE SONES SONATEL ii Les proc s verbaux Un proc s verbal commun ment appel PV est l acte d un officier de justice d un agent asserment constatant un fait un d lit De mani re g n rale il s agit d un compte rendu qui retranscrit des constatations des d clarations ou une situation Du point de vue technique les PV constituent une source d information consid rable car ils permettent de retranscrire les d cisions prises lors des r unions et les actions men es sur le chantier De ce fait il est donc important de rassembler tous les PV labor s pendant l ex cution du projet t t gt 4 e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 50 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES a em Nous avons donc iii Les PV de chantier Les PV de r ception par lot Les PV de r ception client Les autres documents En dehors des plans et des PV d autres documents sont utilis s pour la mise en uvre technique Ce sont Les d comptes d finit
23. des cr dit s obtenu s L objet du cr dit e dur e de remboursement e Le taux d int r t e Le montant des int r ts revers s ii Les autres charges de l op ration En dehors des int r ts revers s le Directeur des finances doit galement faire le point sur les autres frais et honoraires qui ont t r gl s pour le compte du projet Il s agit en l occurrence e des frais d acquisition il est ici question du prix et des autres frais relatifs l acquisition du terrain sur lequel le projet a t r alis e des frais administratifs ce sont les d penses relatives l obtention des documents administratifs tels que les autorisations et permis de lotir et ou construire les d penses li es aux r ceptions des autorit s etc U gt T NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 54 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES ato em e des honoraires des notaires il s agit de d penses telles que les frais d ouverture de cr dit les frais de cantonnement les frais de mains lev es les droits d enregistrement les frais de morcellement etc e des d penses de commercialisation e des honoraires des avocats le cas ch ant e des redevances locatives en cas de bail e des frais d huissier le cas ch ant iii Le solde des comptes d AVD et des retenues Ici nous devrons faire le
24. dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em Pour la pr sentation technique de l op ration il est tr s important de faire ressortir la liste des corps d tat du projet afin de d terminer quels types de travaux ont t ex cut s sur le projet ii le point sur les retenues Dans sa note finale le Directeur Technique doit signifier quel est le montant total des retenues effectu es aussi bien pour la garantie que pour le bureau de contr le les assurances et le compte Prorata Pour les retenues de garantie il doit galement sp cifier les sommes qui ont d j t lib r es et le solde des retenues restituer iii Les difficult s rencontr es Comme le titre l indique cette partie est destin e aux difficult s auxquelles le Service Technique a t confront tout au long de la conduite du projet Aucun l ment n est n gliger En effet tout facteur ayant eu un impact sur la planification tablie doit tre consign Cette partie joue un r le important car en tenant compte des contraintes rencontr es elle permettra tous les acteurs de mieux appr hender les aspects techniques pour la r alisation des prochaines op rations iv Le r capitulatif de l ex cution technique Apr s la v rification des d penses le Service Technique doit mettre sur pied le r capitulatif de l ex cution technique Ce tableau permet e de visualiser les montants des ma
25. e Ce 2 sonf La commercialisation et la r alisation des ventes Les dossiers clients La fiche des prix Les d sistements tous les documents Les dossiers clients Les livraisons requis doivent y Le fichier de suivi Les diff rends figurer des clients Les difficult s Les contrats rencontr es Les APF Les versements La note commerciale doit galement comporter le r capitulatif des clients C gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 48 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em 3 2 5 La cl ture technique Lors de cette tape le Service Technique a pour mission de rassembler les documents li s aux travaux techniques En tant que principale interface entre le MOA et le MOE il lui incombe galement la mission de dresser un r capitulatif des d penses techniques r alis es pour la viabilisation la construction et les honoraires du projet ceci au regard du budget pr tabli a La v rification des d penses techniques Les agents du Service Technique doivent v rifier que tous les l ments justifiant l ex cution des travaux en leur possession sont enregistr s de mani re correcte et exhaustive i V rification de l enregistrement des march s et des BT Les l ments contr ler sont e Jes num ros de march s et de BT e la date de signature e la dur e des travaux
26. en externe La pr sente tude s attardera sur les aspects de la cl ture concernant le ma tre d uvre et le ma tre d ouvrage qu est la SIPRES elle m me Elle essayera dans la limite du possible d appr hender l ensemble des contours indispensables pour la r alisation d une cl ture de projet fiable D marche Elle consistera en une recherche et analyse documentaire l laboration d un guide d entretien en vue de recueillir les informations utiles notre tude Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt KZ gt l analyse des informations obtenues leur combinaison et la pr sentation des proc dures Plan de l tude Notre tude s articulera autour de deux grandes parties outre l introduction et la conclusion g n rale La premi re partie comprend le cadre th orique et m thodologique ainsi qu une pr sentation de la SIPRES tandis que la seconde partie pr sente les r sultats de notre analyse savoir les diff rentes proc dures pour la r alisation de la cl ture d une op ration immobili re Cr A em 2 NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES aaa a t w PREMIERE PARTIE CADRE THEORIQUE ET METHODOLOG
27. les services d urbanisme proc dent une v rification des travaux au regard des ouvrages d crits dans l autorisation de lotir et ou de construire Si les travaux sont jug s respectueux des dispositions mentionn es dans ladite autorisation le certificat de conformit est alors d livr Dans le cadre de la cl ture du projet les renseignements requis sur le certificat de conformit sont e La date de d livrance du certificat e Le signataire du certificat e Les ouvrages jug s conformes C gt _ A em km NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 40 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES gt em e Les observations mises par le signataire c Les assurances Deux 02 types d assurance sont n cessaires la conduite d une op ration immobili re Il s agit de l assurance Tous Risques Chantier encore appel e TRC et de l assurance d cennale Dans la note administrative les informations suivantes doivent tre mises en exergue pour chaque type d assurance e Le num ro de la police d assurance La date de signature de la police e Les dates d effet et d expiration e montant de la police souscrite e Les garanties e Les franchises En cas de recours un avenant seront galement not s e L objet de l avenant La date de signature de l avenant e Les dates d effet et d expi
28. maitre d uvre pour l accompagner dans cette t che Le maitre d uvre MOE c est la personne ou l entit charg e de conduire l ex cution des travaux Il est responsable de la r alisation du projet technique Quelques fois le ma tre d uvre est galement pris en tant qu architecte La partie conception est alors galement de son ressort et encadre de ce fait les tudes et la r alisation des travaux Dans les cas o l architecte est diff rent du maitre d uvre la mission de l architecte s arr te a la livraison du dossier de permis de construire Le MOE est galement le principal interm diaire entre les entreprises de travaux et le MOA Les relations entre le ma tre d ouvrage le maitre d uvre et les entreprises peuvent tre illustr es partir de la pyramide suivante Figure 2 Hi rarchie de la responsabilit dans un projet de b timent Maitre d Om Maitre d uvre Entreprises Source ALBERT 2007 9 o A gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 20 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki _ e 1 3 1 2 La vente La vente terme contrat par lequel le vendeur s engage livrer l immeuble son ach vement L acheteur s engage en prendre livraison et payer le prix la date de livraison ANDRE 1995 53 La Vente en l tat futur d ach vement contrat par lequel le
29. mani re coh rente Chaque proc dure joue un r le qui lui est propre Simultan ment elle est reli e aux autres Cette coh rence doit tre pr serv e lors des mises jour HENRY amp al 2003 51 La pr sentation du manuel de proc dures doit permettre un acc s rapide aux informations avec l utilisation de tableaux de sommaires d index et de lexiques HENRY amp al proposent le plan type du manuel de proc dures G n ralit s pr face de la direction l esprit du texte mode d emploi du manuel proc dure de mise jour Proc dures class es page de synth se diagramme de flux description d taill e des tache Tables lexique listes par processus ou par objets index sommaire 1 1 3 2 Le processus de r daction La proc dure d entreprise r gie ce que l on devrait faire pour aller d un point A un objectif B Pour ce faire le r dacteur doit tre exhaustif d finir les r les des intervenants et d terminer les moyens n cessaires pour mener les actions La r daction d un manuel de proc dures doit tre organis e et structur e de mani re coh rente HENRY amp al ont d clin le processus de r daction en deux 02 phases La pr paration dans cette phase il faut tout d abord dresser la liste initiale des proc dures Il faut ensuite laborer un code de classement des futures proc dures en sous ensembles selon qu elles sont affect es diff rentes directions Suite
30. n ont malheureusement pu tre obtenus pendant la cl ture provisoire Lors de la cl ture d finitive tous les suspens mis jour par les audits doivent tre lev s S il s agit d l ments non obtenus tous les moyens doivent tre d ploy s afin de r unir les informations demand es Les renseignements nouvellement acquis devront tre ins r s dans les rubriques qui leur sont respectivement d di es t t e De NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 66 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em S il est question d anomalies les manquements constat s doivent tre corrig s dans le but d claircir les points d ombre et de r gulariser la situation du projet Aussi les actions men es pour la lev e des suspens seront not es dans les rapports d finitifs d audit ceci afin de garder une trace des retraitements et des modifications faites 4 1 1 Les suspens techniques et comptables Le principal suspens technique susceptible d tre d cel par l audit technique et comptable est l ex cution partielle d un march ou d un BT En effet nous avions nonc dans cette section les conditions n cessaires pour juger de l ex cution int grale d un march ou d un BT savoir les soldes de march BT et de r cup ration d AVD nuls et l tat d avancement des travaux 100 Si
31. par le Service Technique Dans les deux 02 cas ci dessus mentionn s les anomalies relev es doivent tre consign es dans le rapport d audit provisoire avec les suspens lever lors de la cl ture d finitive ii L audit commercial et comptable Cette t che vise examiner la conformit des dossiers clients et des produits attendus de l op ration L audit commercial et comptable se d roule en trois 03 tapes gt T NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 58 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em e V rification des dossiers clients Tout comme la v rification faite lors du point commercial celle ci a pour but de s assurer que les dossiers clients sont complets Les l ments suivants doivent tre retrouv s Le num ro du dossier Le contrat sign cahier de charges sign La copie de la pi ce d identit L attestation de solde L attestation de prise de possession Le PV de remise des cl s Les pi ces manquantes seront list es et consign es dans le rapport d audit provisoire titre de suspens e V rification des produits attendus Cette v rification se fait partir des APF adress s aux clients et la comptabilit Les APF retrouv s dans les dossiers des clients doivent tre enregistr s donnant ainsi le chiffre d affaires de l o
32. peu consid r s comme des outils op rationnels Pour certains ils ne permettent pas d appr hender les r alit s ponctuelles auxquelles sont confront s les agents de l organisation Pour d autres c est l incapacit de faire appliquer les textes qui rel guent au second plan le manuel de proc dures Cependant les manuels de proc dure remplissent quatre 04 fonctions marquantes dans l entreprise M moire de l organisation Protection contre les risques majeurs pour l encadrement Aide m moire individuel 1 1 2 1 M moire de l organisation Les manuels de proc dures permettent de capitaliser les savoir faire individuels et collectifs Gr ce eux les savoirs regroup s au sein de l entreprise sont transform s en un ensemble de consignes crites Ils en facilitent le stockage et la mise en ordre constituant ainsi la m moire de l organisation Leur caract re crit garantit la transmission des savoirs et facilite galement la formation et la diffusion du savoir faire Ainsi m me en cas de restructuration des quipes ou de mutation de personnel les manuels de proc dures permettent d assurer la continuit des bonnes pratiques 1 1 2 2 Protection des risques majeurs Le risque est un facteur inh rent la vie de l entreprise En finance il renvoie Pincertitude sur les valeurs et les taux de rentabilit futurs Pour QUIRY amp al 2008 435 Sans le risque la finance
33. point entre retenues et les d penses effectu es Pour ce faire le Directeur Comptable doit exposer e Pour les AND o Le montant des AVD lib r es pour le projet Le solde qui n a pas t r cup r e Pour les retenues de garantie o Le montant des retenues effectu es o Le montant des RG lib r es o Le solde des RG lib rer e Pour le bureau de contr le o Le montant des retenues effectu es o Le montant des march s pour le bureau de contr le o Le solde du bureau de contr le e Pour les assurances o Le montant des retenues effectu es o Le montant des assurances souscrites primes initiales et avenants o Le solde des assurances e Pour le compte Prorata o Le montant des retenues effectu es o Le montant des sommes revers es pour les d penses communes du chantier o Le solde du compte Prorata NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 55 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em iv Les difficult s rencontr es L application comptable et financi re englobe un grand nombre d activit s et de missions r aliser Certains facteurs ont pu entraver le bon d roulement de ces activit s entrainant ainsi des cons quences sur l ex cution m me du projet Tous ces l ments sont r pertorier tout en faisant tat de leurs causes et de leurs incidences respectives C gt T ND
34. qui doivent tre r alis es aussi bien pour les aspects techniques que comptables et commerciaux n cessitent l intervention de plusieurs acteurs Or contrairement certains projets dans lesquels la r ception des livrables marque la fin de la mobilisation des ressources humaines la fin d une op ration immobili re est un v nement qui se noie presque dans la vie de l entreprise car celle ci g re en g n ral plusieurs op rations de mani re parall le De ce fait au moment o une op ration tire sa fin il peut arriver qu une autre op ration soit dans une phase critique ne laissant ainsi aux agents le temps requis pour mener bien cette t che La seconde limite que nous notons est le d lai entre les deux cl tures Id alement le d lai souhait est d un an Cependant il n est pas dit que toutes les r serves et suspens pourront tre lev s au cours de cette p riode ni que les r sultats de l enqu te de satisfaction seront d j disponibles De plus une cl ture d finitive implique la commercialisation totale des produits de l op ration Or il n est pas garanti que la commercialisation soit achev e apr s ladite ann e quand bien m me tous les produits auraient t livr s Eu gard tous ces l ments de nouvelles interrogations peuvent alors survenir quant aux r alisateurs de la cl ture et au d lai entre ses deux phases En effet compte tenu du niveau d attention souhait pour cette t che et de la
35. qui persistait au S n gal et plus particuli rement Dakar Participer la cr ation d emplois dans le secteur du b timent et des travaux publics 3 Pierre BENEDETTO 2007 M thodologie pour psychologues De Boeck page 26 Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 31 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt e Les activit s de la SIPRES tant que promoteur immobilier rassemblent les notions de land developer et de building developer d crites pr c demment En effet la SIPRES partir de terrains acquis r alise des programmes de construction de logements qu il s agisse de villas ou d appartements Elle propose galement des parcelles viabilis es pr tes la construction Elle a son actif la r alisation de plusieurs programmes immobiliers avec pr s de 1000 logements construits et plus d une cinquantaine de parcelles viabilis es Afin d atteindre ses objectifs la Direction G n rale a sous ses indications plusieurs directions et services comp tents Comme leur d signation l indique le Service Juridique et le Service Foncier accompagnent la Direction G n rale sur tous les aspects juridiques et fonciers li s ses activit s La Direction des Op rations coordonne la conception et la r alisation des op rations Le Service Technique est charg du suivi technique des o
36. tel n est pas le cas le Service Technique doit alors examiner la situation du march ou du BT et r pondre aux questions suivantes Le march BT a t il t r sili o Si oui la r siliation a t elle t faite dans les r gles Les travaux interrompus ont ils t achev s par un autre fournisseur o Si oui par qui et pour quel montant L AVD donn e a t elle t enti rement r cup r e Si non le d lai de prescription pour la r cup ration de l AVD est il chu En g n ral les suspens comptables sont li s l absence de certains l ments tels que les d comptes ou les achats Si un l ment technique ne figure pas dans la comptabilit les questions suivantes doivent tre r solues L l ment a t il t v ritablement ex cut o Si oui a t il t enregistr et pay Quelle est la raison de son absence dans le livre analytique Les r ponses obtenues devront tre inscrites dans le rapport d finitif d audit technique titre d actions men es 4 1 2 Les suspens commerciaux Les suspens commerciaux sont de deux 02 principaux ordres Dossier client incomplet tt gt e e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 67 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em Re us de versements manquants Dans le cas du dossier client incomplet il faut alors
37. un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki km Depuis toujours les hommes n ont cess de se d placer d une zone une autre Ces migrations sont pour la plupart du temps li es des contraintes conomiques recherche d emploi de survie d placement des r fugi s ou acad miques L un des mouvements migratoires les plus importants est l exode rural L exode rural est le d placement des populations des zones rurales vers les zones urbaines Il a t constat tout au long de l histoire humaine Il s agit de la forme de migration la plus r pandue dans le monde Les cons quences de l exode rural peuvent tre de trois 03 principaux ordres Dans les zones rurales abandonn es la principale cons quence est une diminution de la population active Dans les villes l exode rural s accompagne surtout d un surpeuplement relatif De mani re g n rale l exode rural entraine une r partition in gale de la population sur les territoires nationaux Au S n gal par exemple pr s de la moiti de la population s n galaise r sidait dans les trois r gions du centre ouest savoir Dakar Kaolack et Thi s en 2002 La partie Est du pays est faiblement peupl e avec des densit s allant de un cinq habitants au km tandis qu il y a une forte concentration sur la c te Ouest o la densit atteint des milliers de personnes au km comme dans la r gion de Dakar o la densit
38. une des plus importantes se rapproche du concept de gestion de projet Les op rations immobili res sont li es la r alisation de biens immeubles et se caract risent par leur unicit et leur restriction dans le temps d o l appellation de projet ou programme de construction En effet pour le promoteur immobilier il est question d tudier son environnement afin d identifier les v ritables besoins des populations Il doit ensuite mettre sur pied le produit qui r pondra le mieux aux besoins identifi s Pour ce faire il combine des ressources humaines mat rielles et financi res tout en respectant des limites temporaires tablies Qu il s agisse d une op ration immobili re ou d un autre type de projet la vie d un projet est marqu e par plusieurs phases La conception est la phase au cours de laquelle le projet voit le jour la phase o l on d cide de ce que le projet devra tre La deuxi me phase est celle de la planification durant laquelle les activit s du projet sont ordonnanc es Vient ensuite la phase de r alisation ou encore de la mise en uvre du projet Enfin la troisi me phase qui est l valuation cl ture est celle de la fin du projet L une des tapes de la derni re phase est la cl ture de projet Cra _ em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _
39. vendeur transf re imm diatement l acqu reur ses droits sur le sol ainsi que sur la propri t des constructions existantes Les ouvrages venir deviennent la propri t de l acqu reur au fur et mesure de l ex cution ANDRE 1995 53 1 3 1 3 Autres terme usuels La viabilisation c est la mise en uvre des travaux pr alables la construction d un immeuble Ces travaux concernent la voirie l adduction d eau et de gaz dans certains pays l lectrification r seau d gout t l phone Le lotissement selon le Larousse 2010 c est le morcellement volontaire d une propri t fonci re par lots en vue d y construire des habitations La mutation c est le changement de propri taire pour un bien immeuble par le biais de la vente de l h ritage ou du don Dans le secteur immobilier la mutation concerne la parcelle de terrain objet de l op ration En cas de lotissement la mutation est mat rialis e par la cr ation d un nouveau titre foncier 1 3 2 D roulement d une op ration immobili re L op ration immobili re est un projet avec un d roulement bien sp cifique Dans le livre Guide pratique de r alisation d une op ration immobili re Guy ANDRE propose une m thodologie de gestion des op rations immobili res Nous avons tant bien que mal essay de synth tiser cette m thode afin d obtenir un sch ma de d roulement de l op ration immobili re dont les principales
40. A DIA Pr sidente Directrice G n rale qui a bien voulu me donner l opportunit de contribuer au d veloppement de l entreprise travers cette tude Madame Fatimata KANE Directrice des Op rations qui m a accueillie au sein de sa direction En plus de sa collaboration et de sa disponibilit elle a t pour moi une m re et une source de motivation au quotidien Qu elle y trouve j esp re l expression de toute ma reconnaissance Madame Dicko BA Charg e d Op rations qui a t pour moi plus qu un encadreur durant mon stage Elle a grandement contribu mon apprentissage au sein de cette organisation et a t d une grande patience et disponibilit Monsieur Boubacar AW qui de par ses efforts de suivi de mon m moire m a permis de cultiver le go t pour la recherche Ses conseils ont toujours t pr cieux et ses encouragements ont su me donner l nergie n cessaire ce travail de longue haleine Messieurs Elo s Rudy LEUZE et St phane YANGA qui m ont apport soutien et assistance lors de ma r daction de ce m moire Qu ils trouvent en ces mots la r it ration de mon amiti sinc re Tous les membres du personnel de la SIPRES qui m ont remarquablement accueillie et qui ont partag avec moi leur exp rience Tous les membres du corps professoral de l Institut Sup rieur de Management des Entreprises et autres Organisations ISMEO ainsi que les membres du corps administratif d
41. AG 39 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em 3 2 La cl ture du ma tre d ouvrage Le ma tre d ouvrage est le commanditaire du projet Mais sa t che ne se limite pas qu l expression du besoin Le MOE con oit l op ration en fonction de ses attentes labore le budget et tablit le calendrier du projet De m me il est certes vrai que le MOE est charg de l ex cution des travaux mais le MOA se doit de suivre l volution du MOE Ce sont donc toutes les actions men es qui doivent tre pass es en revue lors de la cl ture de l op ration et ce sur les plans administratifs juridiques fonciers financiers etc 3 2 1 La note de cl ture administrative Elle regroupe trois 03 principales rubriques a L autorisation de lotir et ou de construire On parle aussi de permis de lotir et ou de construire Ce document est primordial la mise en uvre du projet car comme son nom l indique il autorise son d tenteur proc der la r alisation des ouvrages qui y sont mentionn s Dans la rubrique qui lui est destin e les informations retrouver sont e La date de d livrance de l autorisation e Le signataire de l autorisation e Les ouvrages faisant l objet de l autorisation Le document physique original b Le certificat de conformit Une fois les travaux achev s les institutions comp tentes en l occurrence
42. CESAG 32 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt gt gt 2 2 2 Description de l existant La SIPRES dispose d importantes ressources humaines qualifi es et comptant leur actif de nombreuses ann es d exp rience dans la promotion immobili re Cependant malgr les ressources humaines comp tentes dont elle a su se doter la SIPRES n est pas en mesure de r aliser la cl ture de ses op rations Cela s explique d une part par un manque de ressources humaines affect es cette t che En effet comme nous l avons pr c demment dit la cl ture d op rations n cessite beaucoup de recherches et est chronophage Or avec l enchainement des op rations de grande envergure il a t difficile la SIPRES d effectuer cette t che importante D autre part la SIPRES ne dispose pas non plus de proc dures pour lui permettre de r aliser ses cl tures d op rations Nous nous proposons donc de r diger les proc dures n cessaires afin de combler le vide existant NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 33 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki Les deux chapitres ci dessus tudi s nous fournissent une vision assez large de certains l ments tout en facilitant la compr hension du domaine d application de notre th me Tout d
43. ES Soci t Immobili re de la Presqu ile SONATEL Soci t Nationale des T l communications SONES Soci t Nationale des Eaux du S n gal TF Titre foncier TRC Tous risques chantier VEFA Vente en l tat futur d ach vement F NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt LISTE DES FIGURES Figure 1 Cycle de vie du projet niuia aaea caida 17 Figure 2 Hi rarchie de la responsabilit dans un projet de b timent oooonnninnnnnnononononanonanananarncarnnannnnnos 20 C gt ele NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C LISTE DES ANNEXES Annexe 1 Bon de commande Annexe 2 Demande d achat Annexe 3 Proc s verbal de remise des cl s Annexe 4 Relev d observations et de r serves e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG vi Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES SOMMAIRE DEDICACES I c i REMERCIEMENTS Eege me ii ii LISTE DES SIGLES ABREVIATIONS iii iii LISTE DES FIGURES sucre t LISTE DES EK EN EE vi INTRODUCTION GENERALE vsi Eege G c 0 Taa EES KEN EE aaa Nk 1 PREMIERE
44. IPRES Ki _ e 2 1 2 2 Entretien L entretien est une technique qui vise recueillir des donn es informations ressentis r cits t moignages sur des th mes pr alablement d finis dans le but de les analyser C est l un des outils de collecte d informations les plus utilis s L entretien vise collecter des donn es et mettre au jour certains indicateurs qui permettront de v rifier ou non des hypoth ses tablies mais aussi d mettre de nouvelles hypoth ses Les entretiens peuvent tre men s de diff rentes mani res en fonction du type d information que l on souhaite obtenir du type et du nombre de personnes interviewer Il existe donc principalement trois 03 types d entretien le directif le semi directif et le libre Le type d entretien que nous avons employ est celui de l entretien semi directif Son principe repose sur des th mes sp cifi s l avance avec des questions assez g n rales et ouvertes en d but d entretien et plus pr cises par la suite Il n est ni enti rement ouvert ni enti rement ferm Dans ce type d entretien le chercheur dispose d un certain nombre de th mes guides relativement ouverts sur lesquels il souhaite que l interview r ponde Mais il ne pose pas n cessairement toutes les questions dans l ordre qu il avait d fini au d part et sous leur formulation exacte Il y a davantage de libert pour le chercheur mais aussi pour l enqu t Le cherch
45. IQUE NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt gt KZ gt La revue de litt rature permet de se rapprocher de l ensemble des concepts qui sont au c ur de ce th me Son objectif est de faciliter la compr hension de notions telles que le manuel de proc dures le projet l op ration immobili re Aussi partir de cette revue de litt rature il sera plus ais de cerner l essence et l int r t du th me choisi Ainsi dans le premier chapitre nous aborderons tout d abord le manuel de proc dures afin de le d finir et de donner son r le dans l entreprise Ensuite nous nous attarderons sur la cl ture de projets en prenant la peine de revenir sur le concept m me de projet La pr sentation des op rations immobili res viendra clore le premier chapitre Le deuxi me chapitre quant lui sera ax sur la m thodologie de recherche adopt e et sur la pr sentation de l entit sur laquelle notre attention s est port e pour la r alisation de cette tude Y em 2 NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 10 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ e Chapitre 1 Revue de la litt rature Ce chapitre vise exposer les concepts marquants du th me En effet afin de saisir le princi
46. JAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 56 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES W gt N Proc dure Sous Responsable Intervenants Documents Activit 1 Activit 2 proc dure n cessaires XXX Cl ture Cl ture MOA Direction Dossiers de Le Directeur Comptable Le Directeur Comptable et le provisoire comptable et des Finances financement et le Directeur des Directeur des Finances financi re Direction Le r capitulatif Finances doivent fournir r digent la note comptable et des des AVD au Directeur des financi re pour la cl ture Op rations Le r capitulatif Op rations les documents provisoire de l op ration des RG suivants Ladite note doit comporter Les notes les rubriques suivantes honras Les dossiers de financement de Le financement l op ration Les autres charges de les grands livres l op ration frais comptables de d acquisition frais de l op ration gestion frais Le r capitulatif administratifs redevances comptable des AVD locatives d penses de Le r capitulatif commercialisation comptable des RG honoraires des notaires et avocats etc Les soldes de comptes d AVD et de retenues Les difficult s rencontr es C gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 57 Conception d un manuel de proc dures pour la
47. SAG 17 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ e 1 2 4 cl ture d un projet 1 2 4 1 Importance de la cl ture du projet Comme nous l avons d j dit l une des caract ristiques du projet est sa dur e d termin e La date de d but peut quelques fois tre vague mais la date de fin doit tre d finie de mani re fixe C est cette fin qui implique pour le projet la n cessit de proc der la cl ture La cl ture d un projet est une phase dont l utilit ne fait pas toujours l unanimit A ce stade les grands d fis du projet ont t d j t relev s et certains jugent que la cl ture est une activit sans v ritable port e Cependant ce n est qu apr s avoir achev l ex cution que les intervenants seront en mesure de juger si le projet a t la hauteur de ce qu il devait tre d o l importance de la cl ture Cette phase permet de dire si les objectifs de co t de d lai et de qualit ont t atteints La cl ture du projet permet galement d effectuer le red ploiement des ressources Dans les entreprises qu il s agisse de ressources humaines ou mat rielles le probl me du red ploiement ne se pose pas de mani re critique Par contre dans les projets de d veloppement la fin du projet soul ve de nombreuses interrogations qu adviendra t il des quipes du projet Que faire des quipements ache
48. V rification des contrats Date de signature Signature du client D composition des APF iii V rification des APF contrat surplus modifications Date d mission de APE D signation de Montant de Y e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 45 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES a em iv V rification des versements Date des versements Montants r gl b Les documents fournir Une fois la v rification achev e la Direction Commerciale doit mettre la disposition de la Direction des Op rations les l ments suivants e fiche des prix de l op ration e Les dossiers des clients e Les fichiers de suivi de client Les deux 02 derniers l ments seront utilis s pour la r alisation de l audit commercial et comptable c La note de cl ture commerciale Cette note r sume la vie commerciale de l op ration Pour ce faire le Directeur Commercial doit y inclure six 06 l ments cl s i commercialisation et la r alisation des ventes Les dates suivantes doivent tre pr cis es e Date de d but de commercialisation e Date de r alisation de la premi re vente e Date de r alisation de la derni re vente ii Les d sistements Pendant la commercialisation des produits de l op ration certains clients ayant fait des r servat
49. VD et des diff rentes retenues effectu es Il s agit en fait de la facture d finitive qui permet de faire le solde de tous comptes il doit tre transmis par l entreprise et approuv par le maitre d uvre puis le maitre d ouvrage ii d compte g n ral d finitif de l op ration Il s agit d un tableau r capitulatif de tous les march s et BT ex cut s Il permet d obtenir la synth se de tous les d comptes valid s par le maitre d uvre Les d penses sont regroup es par corps d tat eux m mes rassembl s dans les diff rents lots du projet viabilisation construction honoraires iii L tat des retenues A partir des d comptes finaux le maitre d uvre doit tablir le r sum des AVD lib r es pour le projet Ensuite il doit faire le point sur les retenues effectu es garantie bureau de contr le assurance compte Prorata Enfin le maitre d uvre doit donner le solde des AVD r cup rer et des retenues de garanties restituer c Note de conformit des travaux Comme son nom l indique cette note indique si les ouvrages r alis s ont t ex cut s conform ment au cahier des prestations techniques particuli res CPTP Elle doit tre formul e par lots en revenant sur le descriptif pr visionnel des ouvrages les travaux mentionn s dans les march s BT et le descriptif des travaux effectifs d Les difficult s rencontr es Le maitre d uvre doit pr senter les difficult s rencontr
50. a cl ture d op rations Les proc dures labor es dans le cadre de cette tude permettent de dresser une situation de l op ration deux 02 moments distincts apr s les r ceptions provisoires et apr s les r ceptions d finitives Ceci nous donne ainsi les proc dures de cl ture provisoire et les proc dures de cl ture d finitive Les proc dures de cl ture provisoire permettent de faire un premier constat sur l ex cution de l op ration Une fois les premi res r ceptions effectu es et les produits livr s leurs acqu reurs finaux la cl ture provisoire doit tre effectu e par le ma tre d uvre et les agents du ma tre d ouvrage qui sont intervenus dans la mise en uvre de l op ration Les suspens et les r serves existants sont alors not s Y e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 75 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Cra em Apr s le d lai d un au cours duquel les suspens et les r serves sont lev s les proc dures de cl ture d finitive doivent tre appliqu es A terme elles permettront non seulement d obtenir un bilan de l op ration mais aussi d valuer la satisfaction des acqu reurs En d pit de l importance que peut rev tir l emploi de ces proc dures la premi re limite qui apparait est le temps n cessaire leur application En effet les v rifications
51. ans le lien qui unit ces concepts Un processus est une s rie d activit s qui permettent de transformer des l ments d entr e en l ments de sortie Selon la norme ISO DIS 9000 d finie par l International Standard Organisation une proc dure est la mani re sp cifi e d effectuer une activit ou un processus Elle repr sente la mani re de mettre en uvre un processus m tier Le processus repr sente alors le Quoi tandis que la proc dure repr sente le Qui fait Quoi O Quand Comment Combien et Pourquoi de la d marche QQOQCCP Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 11 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki _ e 1 1 2 Le r le du manuel de proc dures dans l entreprise Tout comme les tableaux de bord les r gles administratives les fiches de fonction et de poste le manuel de proc dures fait partie des outils de gestion Il joue un r le important dans la conduite des op rations de l organisation Mais son r le est quelques fois mal appr ci parce que mal connu Une proc dure est une succession impos e de t ches r aliser Elle implique en g n ral des imp ratifs qui ne sont pas discutables par l op rateur qui les applique De ce fait le manuel de proc dures apparait souvent comme un instrument pouvant ali ner tout esprit d initiative De plus les manuels de proc dures sont tr s
52. arcelles S il s agit de logements villas et appartements les biens voqu s dans la programmation doivent tre d taill s faudra donc pr ciser le type de logements et donner sur chaque type les l ments suivants nombre de pi ces configuration La superficie Le prix de vente pr ciser les volutions le cas ch ant Si les biens commercialis s sont des parcelles la description mentionnera La superficie de la parcelle standard Le prix de vente du m tre carr pr ciser les volutions le cas ch ant e Les lots L ensemble des travaux r alis s doit tre pr sent par corps d tat s par s Si les produits sont des parcelles les corps d tat retrouv s seront la viabilisation et les honoraires Si les produits sont des logements nous aurons la construction en plus de la viabilisation et des honoraires KW gt 4 e e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 61 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES a em ii La compilation des notes finales Le Directeur des Op rations doit rassembler toutes les notes finales r dig es par les diff rents services et directions Lesdites notes seront ins r es dans le rapport de cl ture provisoire dans cet ordre La note du maitre d uvre Les notes administrative juridique et fonci re note commerciale La note techni
53. arfait ach vement C est cette r paration des vices que l on appelle lev e des r serves gt Les d comptes d finitifs Les d comptes d finitifs par march En g n ral les entreprises re oivent des paiements chelonn s pour les travaux qu elles ex cutent Elles re oivent Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 25 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES gt gt p riodiquement des acomptes vers s sur la base de d comptes A la fin de l op ration un d compte d finitif du march est tabli afin de r gler le solde du march d compte g n ral d finitif son tablissement scelle la conclusion financi re du march Il suppose le respect des proc dures et des d lais pr vus par les clauses contractuelles Le d compte g n ral d finitif r capitule toutes les d penses qui ont t faites durant la r alisation de l op ration gt Le certificat de conformit Le certificat de conformit est un document qui apr s v rification des travaux stipule que les dispositions mentionn es dans l autorisation de lotir et ou construire sont respect es Le certificat de conformit est d livr apr s la visite de conformit et la r alisation ventuelle de travaux de mise en conformit Ladite visite est r alis e apr s la signature de l attestation de con
54. ats de terrain du projet formit Plans EEN ga ESCH Les assurances TRC Enfin il identifie les et d cennale poches de terrain a NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 44 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em 3 2 4 cl ture commerciale La Direction Commerciale est responsable de la visibilit du projet face au public Elle est galement en charge de la commercialisation de produits du projet La Direction Commerciale joue un r le fondamental dans l ex cution du projet car c est gr ce elle qu est mobilis e une importante partie des ressources financi res n cessaires la mise en uvre des travaux C est donc dire que les informations chang es au sein de cette cellule sont des points cl s de la cl ture de l op ration a La v rification commerciale La v rification commerciale permet d examiner l exactitude du fichier de suivi du client partir du dossier physique Les informations erron es doivent tre alors corrig es afin de retranscrire la situation exacte du dossier du client i V rification des dossiers clients Le num ro du dossier Le contrat sign cahier de charges sign Les re us de versements La copie de la pi ce d identit L attestation de solde L attestation de prise de possession Le PV de remise des cl s ii
55. but et de fin de la cl ture Le plan de cl ture doit galement pr ciser comment le projet sera livr au client Paffectation du personnel le personnel du projet doit tre redeploy Le gestionnaire du projet doit d terminer les activit s ou projets vers lesquels seront r orient es les quipes communication du plan de cl ture le plan et le calendrier de cl ture doivent tre communiqu s au plus t t afin d inscrire dans les esprits la fin du projet et de pr parer les membres de l quipe leurs nouvelles fonctions La mise en uvre du plan de cl ture elle comprend cinq 05 activit s importantes Obtenir l approbation du client pour la livraison o Interrompre l approvisionnement des ressources et les diriger vers de nouvelles activit s o R affecter les membres de l quipe de projet d autres fonctions o Fermer les comptes et veiller au paiement de toutes les factures o Evaluer le projet et le personnel du projet 1 3 Les op rations immobili res Dans le secteur immobilier le terme op ration est synonyme celui de projet Comme les autres types de projets les op rations immobili res ont une dur e d termin e et un but pr cis qui est la production d un bien immeuble Elles sont uniques et doivent respecter des contraintes de d lai de co t et de rendement Toutefois les op rations immobili res sont dot es d un vocabulaire et d un mode de fonctionnement
56. cessent d augmenter les projets mis en uvre par les promoteurs immobiliers constituent un l ment de solution Les promoteurs immobiliers sont aujourd hui des acteurs presque incontournables dans le jeu de l offre et de la demande immobili res et ce quel que soit le pays o l on se trouve De mani re g n rale les op rations immobili res sont ex cut es afin de r pondre des attentes pr cises et d atteindre des objectifs bien d finis Du c t du promoteur un chiffre d affaires doit tre r alis avec des co ts de production contr l s Un niveau de prestations techniques est attendu le tout dans un d lai bien d termin Du c t de l acheteur final le produit propos qu il s agisse d un logement ou d une parcelle viabilis e doit r pondre un besoin clairement d fini et doit satisfaire les attentes de ce dernier La cl ture d op ration permet d valuer les niveaux d atteinte de ces objectifs Elle permet galement de d terminer les facteurs cl s du succ s d identifier les difficult s rencontr es dans la mise en uvre du projet et de tirer les le ons n cessaires pour les op rations futures Pour que cette t che soit conduite de fa on optimale et puisse donner les r sultats escompt s il est crucial d adopter une m thodologie efficace et de mener les bonnes actions D o l importance pour les entreprises de promotion immobili re de se doter de proc dures centr es sur l
57. ciale Selon l article L19 de la loi n 2009 23 du 8 juillet 2009 portant sur le code de la construction le d lai respecter entre les deux r ceptions est d un an Ce d lai permet l acheteur de tester l immeuble et de signaler au vendeur les d fauts qu il aurait constat s l usage La cl ture d finitive marque la fin du projet Elle permet de lever les suspens de la cl ture provisoire de juger si les objectifs vis s ont t atteints et surtout de dresser le bilan du projet La majorit des travaux ayant t achev e la cl ture d finitive est principalement le fait du ma tre d ouvrage Elle passe en revue la lev e des suspens et les r serves de la r ception provisoire C est galement durant cette phase qu est men e l tude de satisfaction sur le projet Au terme du processus le rapport de cl ture d finitive doit tre produit et l archivage du projet doit tre r alis 4 1 La lev e des suspens Comme nous l avons mentionn dans le chapitre pr c dent des audits sont r alis s lors de la cl ture provisoire Au terme de ces audits les suspens constat s sont not s dans le rapport d audit provisoire du projet Le mot suspens peut renvoyer deux 02 notions Tout d abord il peut faire r f rence aux anomalies de proc dures ou de conformit apparaissant lors de l ex cution du projet Mais le terme suspens peut galement d signer les l ments requis qui
58. de l analyse de l op ration afin d valuer satisfaction les facteurs de succ s et ou les points faibles de l op ration g P NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 72 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES M Cette deuxi me partie a t r dig e afin d obtenir le bilan d une op ration immobili re Une premi re situation peut tre obtenue apr s les r ceptions provisoires en mettant en uvre les proc dures de cl ture du chapitre 4 tandis que le bilan final est r alis apr s les r ceptions d finitives comme le mentionne le chapitre 5 Les proc dures pr sent es dans cette partie doivent permettre n importe quel agent de r aliser une cl ture d op ration immobili re car elles d clinent clairement le niveau de responsabilit s de chaque acteur tant intervenu durant la mise en uvre de l op ration MW t NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 73 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES w CONCLUSION GENERALE C gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em Dans un contexte les probl mes dus la demande logements ne
59. de retrouv s et ins r s Il ee Tous les documents Direction cl ture provisoire s assure galement que La des concernant le projet comptable Les PV de les suspens des audits notes finales devront tre r ception soient corrig s et que les Les rapports rassembl s et recens s d finitive situations techniques et d finitifs d audit dans le r pertoire Les commerciales soient 7 Le point sur la lev e d archivage questionnaires de exactes des r serves d op ration puis satisfaction L analyse de transf r s la salle Tout autre gt La lev e de r serves satisfaction d archives documen le Directeur Technique Le compte conc rnant doit fournir un document d exploitation final l op ration synth tique indiquant Les suspens et les Le r pertoire les r serves initialement e d archivage mises d op ration les frais relatifs la Le compte r fection des ouvrages d exploitation final doit la liste des PV tre compar aux Cr 5 NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 71 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES _ comptes pr visionnel et provisoire gt L enqu te de satisfaction Le bilan de l op ration Elle est conduite par le sera dress partir des Directeur Commercial carts constat s et des aupr s des clients de r sultats
60. disponibilit des agents de l entreprise ne serait il pas possible de faire appel un intervenant externe pour la conduite de la cl ture En d autres termes l externalisation de la cl ture par le maitre d ouvrage pourrait elle constituer une solution au probl me de mobilisation de ressources Et s agissant du d lai entre la cl ture provisoire et la cl ture d finitive ne serait il pas opportun d opter pour une p riode interm diaire plus flexible susceptible de r pondre aux r alit s de l op ration Quoi qu il en soit la r alisation de la cl ture demeure un fait capital pour la post rit des entreprises de promotion immobili re Y e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 76 10 11 12 13 14 15 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES des FF F E E l gt BIBLIOGRAPHIE AFITEP 1996 Dictionnaire de management de projet francais anglais espagnol 3 dition AFNOR Paris 337 AFITEP 1998 Management de projet principes et pratique 2 dition AFNOR Paris 278 Agence Nationale de la Statistique et de la D mographie 2006 RGPH 3 Rapport national de pr sentation des r sultats d finitifs ANSD Dakar 163 ALBERT Joseph 2007 La synth se des corps d tat techniques appliqu e au projet ADP Terminal 2G 54 ANDRE Guy 1995 Gu
61. e 1 Revue del INTA UTE cia DEE EEGENEN RENE SEENEN 11 1 1 manuel de proga ees 11 1 1 1 5 11 1 1 2 Le r le du manuel de proc dures dans 12 1 1 3 Conception d un manuel de proc dures ss 13 1 2 ENT ET 15 1 2 1 D finition de projet ss E d WE 15 1 2 2 Caract ristiques d un projet Ni 15 1 2 3 Le cycle de vie d un projet ss 16 124 Lacl t re d un projets issus nier naine 18 1 3 Les op rations immobili res Qi 19 1 3 1 Les termes immobiliers Cl s 19 1 3 2 D roulement d une op ration immobili re A 21 Chapitre 2 M thodologie de la recherche et pr sentation de ent 27 2 1 M thodologie de la recherche sisi 28 2 1 1 tnt ren titane 28 2 1 2 Technique de collecte des donn es ss 29 2 2 Pr sentation de l entit et description de l existant 000000 0as 31 EEA LA 4 NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES bin gt gt gt 2 2 1 Pr sentation de lt 31 2 2 2 Description de existantes cdi ia 33 DEUXIEME PARTIE LE MANUEL DE PROCEDURES ss 35 Chapitre 3 Les proc dures de c
62. elle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES e Annexe 4 Relev d observations et de r serves SIPRES SOQETE IMMOBRLIERE DE LA PRESQUILE Fue A C saire ann R sa Fait Dakar le T l 221 33 869 15 15 33 869 15 00 B P 16211 DAKAR S n gal RELEVE D OBSERVATIONS DE RESERVES N 77000955 Nom du client gt ETA onnee Type de logement Villa N 0 0000 DESIGNATION RESERVES FORMULEES OBSERVATIONS Gros uvre g Carrelage Peinture M tallique Menuiseries A Bois Electricit Appareillage Plomberie Sanitaire Etanch it R seaux dovers Repr sentant Promoteur Client b n ficiaire NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES d C U PA r r ccr wr oBefq rrrurr U rU wu d e Table des mati res 13131 RI 8 EE i REMERCIEMENTS ii LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS ui iii LISTE DES FIGURES EE LISTE DES ANNEXES EE vi INTRODUCTION GENERALE there iii 1 PREMIERE PARTIE CADRE THEORIQUE ET METHODOLOGIQUE 9 Chapitr
63. ent de travail faisant tat des activit s mener pour la conduite d une cl ture d une op ration immobili re L tude permettra galement de mettre en exergue les informations n cessaires la r daction du rapport de cl ture Pour le CESAG Il s agira de mettre la disposition des tudiants stagiaires et futurs cadres en gestion des projets un document leur permettant de mieux appr hender le concept de cl ture de projet souvent peu approfondie De m me les projets tudi s au CESAG se r f rant tr s souvent aux projets de d veloppement l tude sera l occasion pour les tudiants et les stagiaires de d couvrir le monde des projets immobiliers Pour l tudiant L opportunit nous est donn e de consolider nos connaissances en cl ture de projets travers une meilleure appr hension des r alit s pratiques de la mise en uvre des projets au S n gal Cette tude nous permettra de cerner les carts entre la th orie dispens e au CESAG et la r alit du terrain tout en trouvant les voies et moyens pour cr er un pont entre ces deux l ments Sacrifiant aussi une exigence du CESAG qui consiste achever la formation par la r daction d un m moire cette tude nous permettra galement de nous familiariser avec le secteur immobilier s n galais D limitation du champ de l tude Les op rations immobili res conduites la SIPRES englobent un grand nombre d intervenants aussi bien en interne qu
64. eur laisse le libre champ l interview afin que celui ci puisse parler ouvertement dans les mots qu il souhaite et dans l ordre qui lui convient Le chercheur essaie simplement de recadrer l entretien sur les th mes qui l int resse quand l entretien s en carte et de poser les questions auxquelles l interview ne vient pas par lui m me Les interviews ont t r alis es aupr s des responsables des directions impliqu es dans le d roulement des op rations immobili res la SIPRES savoir la Direction des Op rations la Direction Commerciale la Direction Technique la Direction Juridique la Direction Fonci re la Direction des Finances et la Direction Comptable Ces interviews ont pour finalit l obtention d une liste d informations mettre en exergue pour la cl ture des op rations immobili res mais aussi d une liste des documents r unir pour effectuer cette t che Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 30 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki _ e 2 1 2 3 Observation participante En parlant l observation Pierre BENEDETTO disait quel que soit le domaine explor le but de toute observation est de r aliser dans un premier temps une image pr cise d un ph nom ne L observation vise appr hender de l int rieur le d roulement des v nements afin de mieux les expliquer
65. formit par l architecte et l envoi de la d claration d ach vement des travaux la commune gt La prise de possession Elle peut tre consid r e comme la r ception de l ouvrage par l acqu reur final ou client La prise de possession intervient apr s la pr r ception MOE et entreprises et la r ception MOA et MOE Le Moniteur 27 Mai 2005 page 90 Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 26 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt gt Chapitre 2 M thodologie de la recherche et pr sentation de l entit Dans ce chapitre nous exposons la m thodologie de la recherche que nous avons appliqu e pour la conduite de notre tude Ladite m thodologie se d cline travers le mod le d analyse et les techniques de collectes de donn es Nous ferons ensuite une pr sentation de l entreprise qui nous a accueillie pour la r alisation de notre tude Nous n aurons pas faire de pr sentation de l existant proprement dite car il n existe ce jour aucun manuel de proc dures portant sur la r alisation de la cl ture d op rations immobili res au sein de la SIPRES Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 27 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki _ 2 1 M thodolo
66. gie de la recherche 2 1 1 Mod le d analyse PHASES ETAPES OUTILS Recensement des Analyse documentaire Observation Entretien proc dures Etablissement du code PREPARATION de classement Pr paration des dossiers de proc dures Analyse documentaire Description globale de E EEN chaque proc dure Entretien ENQU ETE PAR Analyse documentaire PROCEDURE Entretien R daction des R Analyse documentaire Observation proc dures Contr le et validation Analyse documentaire des proc dures Observation Entretien Source Nous m mes partir de HENRY amp Al 2001 32 Y gt NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 28 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki _ e 2 1 2 Technique de collecte des donn es 2 1 2 1 Analyse documentaire L analyse documentaire est le traitement intellectuel du document elle consiste pr senter sous une forme pr cise et concise des donn es caract risant des informations contenues dans un document Pour cela il faut appr hender le contenu total du document s assurer de la ma trise du sujet du document ou avoir recours des dictionnaires ou des recourir des outils d aide la traduction pour viter les probl mes inh rents au langage naturel polys mie syn
67. ide pratique de r alisation d une op ration immobili re Eyrolles Paris 368 AYMAR NARODAR SOME 2009 Migration au S n gal Profil 2009 Organisation Internationale pour les Migrations Gen ve 142 BENEDETTO Pierre 2007 M thodologie pour psychologues Edition Edition De Boeck Bruxelles 140 BRETON Antoine BOUCHER Collis 2009 PRINCE2 2009 English French Glossary of Terms HENRY Alain Ignace MONKAM DAVERAT 2001 R diger les proc dures de l entreprise guide pratique 3 dition Editions d Organisation Paris 185 GRAY F Clifford LARSON W Erik 2007 Management de projet adaptation fran aise d Yves LANGEVIN DUNOD Paris 575 LENDREVIE Jacques LEVY Julien LINDON Denis 2006 Mercator STT Edition DUNOD Paris 1142 LOI n 2009 23 du 8 Juillet 2009 Portant Code de la construction R publique du S n gal MASLOW Abraham 2008 Devenir le meilleur de soi m me Edition Eyrolles Paris 384 QUIRY Pascal LE FUR Yann 2008 Pierre Vernimmen Finance d entreprise 7 dition Editions Dalloz Paris 1184 VLAMUYNS Diane 2005 Le Moniteur 27 Mai 2005 Editions Le Moniteur Paris 90 NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 77 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES ANNEXES _ NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG
68. ifs produits le maitre d uvre ils doivent tre valid s le Directeur Technique La note de cl ture du ma tre d uvre il revient au Service Technique la t che de r cup rer aupr s du ma tre d uvre sa note de cl ture Le maitre d ouvrage doit galement viser valider ladite note Les d comptes et DR de l op ration une fois la v rification technique termin e les d comptes et autres demandes de r glement doivent tre collect s et class s par lot Le CPTP il s agit d un devis descriptif qui rassemble les clauses techniques Le descriptif par lot La note sur la lev e des r serves avec les entreprises les r serves ici concern es sont celles qui ont t observ es lors de la r ception des travaux La note de cl ture technique Cette note doit retranscrire les grandes lignes de la vie du projet du point de vue technique Pour ce faire le Directeur Technique doit y inclure quatre 04 l ments principaux i La pr sentation technique de l op ration Ici les l ments qui doivent appara tre sont tout d abord les dates cruciales techniques savoir les dates de d but et de fin des travaux La date de d but des travaux est consign e dans le PV d ouverture du chantier La date de fin des travaux est obtenue partir des PV de r ception des travaux gt T NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 51 Conception d un manuel de proc
69. ili re se trouve la substance sans laquelle aucune activit n aurait pu tre men e le terrain La gestion du foncier se fait dans toutes les tapes de la vie du projet d s l instant que le terrain sur lequel est r alis est en cause Ainsi lors de la cl ture de l op ration le MOA doit revenir sur les faits marquants de la vie fonci re du projet a Les achats fonciers et leur formalisation Il faut ici dresser l historique des titres fonciers concernant l op ration leur provenance leur volution les diff rents morcellements doivent tre r pertori s b Les charges Nous l avons d j dit la mise en uvre d un projet immobilier n cessite la mobilisation d importantes ressources financi res En cas de recours un emprunt l institution financi re pr teuse exige des garanties Bien des fois les garanties donn es sont des biens fonciers appartenant l emprunteur titre d hypoth que De ce fait de nouvelles charges sont affect es ces titres fonciers Lors de la cl ture le MOA doit identifier toutes les charges qui ont t assign es aux titres fonciers objets de l op ration Ces charges sont obtenues partir des Etats de droit r el r quisitionn s aupr s de la Conservation Fonci re C gt e em km NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 42 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES
70. immobiliers Cas de la SIPRES Ki n cessit pour un homme de poss der un logement est un l ment crucial de son panouissement Ce sont donc l importance mais aussi la raret des logements susmentionn s qui ont permis aux promoteurs immobiliers de prendre leur envol En effet en tant que vendeurs d espaces construits ou construire les promoteurs immobiliers jouent un r le non n gligeable dans le processus de l offre immobili re Gr ce leur connaissance de la demande de logements de la disponibilit fonci re des aspects r glementaires et techniques les promoteurs sont devenus pour les autres intervenants du secteur immobilier des agents incontournables A travers le caract re lucratif de leurs activit s les entreprises de promotion immobili re comme toute autre entreprise sont dot es d un syst me d organisation regroupant diff rentes fonctions dont la combinaison permet l atteinte de leur objectif premier la cr ation de valeur ajout e Ainsi le promoteur immobilier a d abord une fonction commerciale De ce fait il d veloppe un portefeuille de clients afin de g n rer un chiffre d affaires essentiel au fonctionnement de l entreprise Compte tenu de la sensibilit li e au domaine foncier le promoteur joue galement le r le d interm diaire entre les autorit s comp tentes et ses clients dans l optique de garantir les int r ts l gaux de ces derniers Entre autres fonctions l
71. ions sont revenus sur leur d cision d achat Il importe donc d analyser le nombre de d sistements et les sommes rembours es L un des principaux l ments examiner dans cette rubrique est la cause des d sistements En effet il est essentiel de d celer les raisons qui ont pouss un client r servataire renoncer l acquisition du bien Il importe galement de d terminer l impact de ces d sistements sur le projet Y e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 46 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES o em iii Les diff rends Au cours de la mise en uvre du projet 11 arrive quelques fois que surviennent des d saccords entre les clients et le MOA Dans sa note de cl ture la Direction Commerciale doit donc faire le point sur les diff rends survenus leurs causes et les strat gies adopt es pour sortir de ces situations Les tournures des diff rends devront galement tre pr cis es c est dire que la note devra pr ciser si les diff rends ont tous t r solus de mani re consensuelle ou si certains d entre eux ont t port s devant les tribunaux iv Les livraisons Concernant les livraisons les informations suivantes seront requises e Date de livraison pr visionnelle e Date de la premi re livraison e Date de la derni re livraison e Retards de livraison dur es moyenne minimale et
72. ir les responsabilit s de chaque intervenant dans les op rations de l organisation 1 1 2 4 Aide m moire individuel Aussi consciencieux qu il puisse tre aucun homme n est l abri d une erreur ou d une omission De nos jours les employ s sont tr s souvent d ploy s sur plusieurs activit s chacune n cessitant un grand nombre de t ches et de sous t ches r aliser pour atteindre l objectif d fini Le manuel de proc dures remplit alors la fonction de check list sur laquelle sont consign es toutes les t ches ex cuter pour mener bien sa mission 1 1 3 Conception d un manuel de proc dures Comme nous l avons mentionn pr c demment travers les propos d HENRY amp al la proc dure nait de l expression d un besoin formul en amont et est marqu e par l obtention d un r sultat attendu La conception d un manuel de proc dures est en elle m me une op ration r pondant des exigences et regroupant diff rentes phases 1 1 3 1 Le formalisme Le formalisme renvoie l exigence du manuel de proc dures en termes de pr sentation En effet le manuel regroupe un ensemble de proc dures propres aux diff rentes fonctions de Cra _ em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 13 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki l entreprise Ces proc dures doivent donc tre assembl es et structur es de
73. l ture Drovisotre ss 37 3 1 La cl ture d maitre d sun nine diia 37 3 1 1 La note de cl ture du ma tre d uvre 37 3 2 La cl tur du maitre P ouvrage eegen enseigne Ee E de 40 3 2 1 La note de cl ture administrative ss 40 3 2 2 La note de cl ture juridique ss 41 3 2 3 La note g Oture 1 42 3 2 4 La 1 EEN DCA dree NENNEN 45 32 5 La cl ture techniduE dai 49 3 2 6 La cl ture comptable et financi re ss 54 3 2 7 cl ture provisoire de l op ration aas 58 Chapitre 4 Les proc dures de cl ture d finitive ss 66 4 1 Lalev e des Suspens OH SE 66 4 1 1 Les suspens techniques et comptables ss 67 4 1 2 Les suspens COMMErCIAUx 67 4 2 Lalev e EN D gl 68 4 3 L enqu te de satisfaction ss 69 4 4 Le rapport de cl ture d finitive a 69 4 5 L archivage des documents du projet 69 CONCLUSION GENERALE rites ane ide tnt dde ste tn id 74 ET LEES E LE 77 ANNEXES E 78 MW t NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG
74. le d lai de commercialisation Elle informe galement sur les principaux intervenants du projet tels que le ma tre d ouvrage le ma tre d uvre les Bureaux d Etudes Techniques BET le g om tre le bureau de contr le et les notaires e Le plan de masse Afin d avoir une vue d ensemble du projet le premier l ment qui doit tre retrouv dans le rapport de cl ture provisoire est le plan de masse En effet le plan de masse permet ht md i WC e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 60 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em d avoir une image du terrain sur lequel a t r alis le projet et offre une parfaite visibilit de la r partition des villas ou immeubles Description sommaire de l op ration Apr s avoir renseign la fiche d identit le Directeur des Op rations doit faire la description sommaire de l op ration Cette rubrique pr cise la situation g ographique du projet les objectifs vis s l assiette fonci re du projet et la programmation Pour ce qui est de la programmation le Directeur des Op rations dresse l historique des diff rentes volutions entre la programmation initiale et la programmation r alis e en expliquant les raisons de cette volution e Les produits de l op ration Deux 02 principaux types de biens peuvent tre r alis s des logements et ou des p
75. maximale v Les difficult s rencontr es Les contrari t s rencontr es lors de la commercialisation de l op ration devront tre recens es ainsi que leurs origines et leur influence sur le d roulement commercial et g n ral du projet vi Le r capitulatif des clients Ce tableau pr sente la synth se de toutes les villas commercialis es dans le cadre du projet Il permet d obtenir le chiffre d affaires attendu les r glements effectu s les soldes des villas et la situation des mutations sur l op ration NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 47 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES W e N Proc dure Sous Responsable Intervenants Documents Activit 1 Activit 2 Activit 3 proc dure n cessaires XXX Cl ture Cl ture MOA Direction Dossiers Les agents de la Le Directeur Le Directeur Commercial provisoire commercial Commerciale clients Direction Commerciale Commercial met la r dige la note de Fiche des prix v rifient l exactitude du disposition des agents commerciale pour la fichier de suivi des de la Direction cl ture provisoire de clients partir des Commerciale les l op ration Ladite note documents renferm s documents qui seront doit donner des dans les dossiers de ces archiv s une fois la informations sur derniers Les points cl ture achev
76. onception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt La planification la planification est le processus par lequel les responsables d une organisation d finissent son orientation pour en tirer des plans et des programmes Ici c est la phase durant laquelle les plans sont labor s pour d terminer tout ce que le projet implique C est la phase de l ordonnancement de la budg tisation des affectations du personnel L ex cution c est la phase de la mise en uvre du projet Les ressources sont d ploy es pour que les t ches pr vues soient ex cut es C est durant cette phase que s effectue le suivi du projet et l valuation mi parcours Les actions correctives doivent alors tre men es afin de remettre le projet sur la trajectoire d finie cl ture ici le projet est arriv son terme Le produit du projet doit tre livr et le projet doit tre valu Les activit s du projet se suivent et leur niveau varie selon la phase du cycle dans laquelle le projet se trouve La d finition et la cl ture sont des phases importantes mais elles n cessitent moins d efforts et d implication que la phase d ex cution Figure 1 Cycle de vie du projet Ex cution v 5 Planification 3 3 Cl ture 2 D but Dur e Fin Source GRAY amp al 2007 7 Cre t NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CE
77. onymie mots de la m me famille masculin f minin singulier pluriel Il s agit de puiser les informations utiles l objet de la recherche dans des documents d j tablis des fins particuli res archives recensements rapports documents divers L analyse documentaire est une op ration cruciale et vitale pour une utilisation optimale de l information Pour que les importants stocks d information produits dans le monde puissent tre utilis s de fa on efficiente et optimale il est n cessaire qu ils soient trait s et organis s L acc s l information d pend du niveau d organisation de celle ci Non organis es ou mal organis es les informations perdent en utilit au fur et mesure que la taille des fonds documentaires augmente L analyse documentaire permet de r pondre essentiellement deux questions De quoi parle le document Comment peut il tre interrog L analyse documentaire est donc une op ration primordiale dans l organisation de l information Elle vise faire gagner du temps aux lecteurs qui ne peuvent pas tout lire et qui ont besoin de rep res L analyse leur permet de prendre connaissance de l information de fa on condens e de trier et de choisir ce qu ils vont lire int gralement Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 29 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la S
78. p ration par ann e Les APF ne disposant pas de correspondance comptable seront consid r s comme des suspens et consign s comme tels dans le rapport d audit provisoire e V rification des recettes Par recettes nous entendons les versements effectu s par les clients Leur v rification passe tout d abord par l analyse du fichier de suivi des clients dans lequel tous les re us dates et montants des versements doivent tre enregistr s Ensuite les soldes d acquisition de la villa et de travaux modificatifs s il y en a doivent tre examin s Enfin la derni re v rification concerne les comptes des clients fournis par la comptabilit dans lesquels doivent tre enregistr s les versements effectu s Lorsque les soldes susmentionn s ne sont pas nuls il convient alors de trouver l explication de cette situation Dans certains cas les clients peuvent avoir b n fici de remises De telles dispositions doivent alors tre inscrites dans le rapport d audit provisoire En l absence de documents justifiant le solde positif du client il faudra se r f rer aux comptes des clients qui Y D gt Te NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 59 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em permettront d obtenir tous les versements effectu s par ces derniers Deux situations peuvent alors survenir
79. p rations au c t du maitre d uvre d sign De son c t la Direction Commerciale analyse la demande du march et une fois les op rations mont es elle en assure la commercialisation La Direction Administrative et Financi re quant elle assure toutes les fonctions li es la tenue de la comptabilit et la gestion du ressources humaines et financi res 2 2 1 2 La Direction des Op rations Durant notre p riode d immersion nous avons principalement travaill au sein de la Direction des Op rations Cette direction peut tre consid r e comme le coordonnateur de projet compte tenu des missions qui lui sont attribu es En effet la Direction des Op rations intervient dans toutes les tapes de la vie des projets immobiliers au sein de la SIPRES Elle r alise le montage des op rations et labore avec le ma tre d uvre les avant projets Une fois l op ration clairement d finie elle monte les dossiers n cessaires l attribution des diff rents permis et autorisations requis Durant la phase de r alisation elle suit l avancement technique et commercial de l op ration en veillant l ex cution correcte des budgets affect s Apr s la livraison des produits de l op ration elle veille l obtention du certificat de conformit et r alise la cl ture d op rations qui permet d valuer le niveau d atteinte des objectifs fix s Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO
80. pe de Manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers nous devrons tout d abord revenir sur le manuel de proc dures sa place dans l entreprise et sa conception Nous tudierons galement le projet et son cycle de vie Enfin nous verrons les termes cl s et le d roulement d une op ration immobili re 1 1 Le manuel de proc dures 1 1 1 D finition des proc dures Avant de comprendre le manuel de proc dures survient tout d abord une interrogation Qu est ce qu une proc dure Selon HENRY amp al 2001 16 17 Une proc dure est encha nement de t ches l mentaires standardis es d clench e en amont par l expression d un besoin quelconque limit es en aval par l obtention d un r sultat attendu Chaque proc dure se pr sente donc comme une suite d op rations effectu es dans une m me s quence de temps par un nombre limit d acteurs appartenant un m me sous ensemble Chacune des t ches suppose une s rie logique d op rations ou de gestes l mentaires ob issant des r gles techniques donn es Une fiche de proc dure contient donc un ensemble d instructions permettant de traiter une situation d finie par un v nement initial et r sultat final La proc dure et le processus sont deux 02 notions souvent assimil es l une l autre mais pourtant bien distinctes Cependant la diff rence entre la proc dure et le processus r side d
81. que note comptable et financi re Apr s avoir introduit les notes finales le Directeur des Op rations doit galement joindre les rapports d audit provisoire iii compte d exploitation provisoire Le compte d exploitation de l op ration passe par la d termination de la valeur ajout e Celle ci illustre ce qu il reste apr s absorption des charges d pens es pour la gen se du chiffre d affaires du projet Ensuite on examine comment est r partie cette valeur ajout e On regarde quelles sont les parts revenant aux frais de gestion et le profit restant est consid r comme l exc dent brut du projet Le compte d exploitation provisoire doit tre dress et compar au compte d exploitation pr visionnel afin de d terminer si des carts sont survenus entre la planification et la r alisation iv Les suspens et les recommandations e Les suspens Tout au long du processus de cl ture provisoire des informations ont t requises Dans le cas o certains de ces l ments n ont pu tre obtenus ils doivent tre consign s parmi les suspens lever la cl ture d finitive NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 62 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES o em e Les recommandations Au regard des difficult s num r es dans les notes finales et des constats soulev s durant le d roulement du projet le Di
82. qui leur sont propres C est pour cette raison que nous prendrons la peine de d finir quelques termes immobiliers majeurs et pr senter le d roulement type d une op ration immobili re 1 3 1 Les termes immobiliers cl s 1 3 1 1 Les intervenants Le promoteur immobilier est un vendeur d espaces construits ou construire Il existe deux 02 termes anglais permettant de diff rencier les types de promoteurs immobiliers Y NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 19 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES gt Le land developer il acquiert des terrains vagues qu il am liore en les viabilisant Il les lotit et revend alors des parcelles viabilis es pr tes pour la construction Son quivalence fran aise est le promoteur foncier building developer il acquiert des terrains vagues des terrains viabilis s ou des b timents n cessitant un red veloppement puis il y construit des immeubles qu il revend ou qu il loue Le maitre d ouvrage MOA c est la personne physique ou morale qui demande la r alisation d un ouvrage Le maitre d ouvrage est la base du projet Il d finit l objectif du projet son calendrier et le budget qui doit y tre consacr Le MOA ne d tient pas toujours les comp tences n cessaires la r alisation de l ouvrage De ce fait il sollicite l intervention d un
83. ration e Le montant de l avenant e Les garanties e Les franchises 3 2 2 La note de cl ture juridique Cette section revient sur les aspects juridiques du projet notamment les contentieux et les entit s juridiques cr es a Les contentieux Lors de le conduite du projet des litiges peuvent survenir avec des fournisseurs des clients ou encore pour des questions fonci res Il importe donc de r pertorier les contentieux qui ont t port s devant les juridictions ainsi que les issues qui y ont t trouv es C gt e em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 41 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em b Les entreprises cr es Pendant la phase de conception connue ici sous le nom de d finition du programme un des points trait s est le choix du ma tre d ouvrage En cas de d signation d un ma tre d ouvrage diff rent de la SIPRES une entreprise est cr e pour la assurer la gestion et la conduite du projet Pour la cl ture provisoire de l op ration le maitre d ouvrage doit faire le point sur la situation juridique et fiscale de l entit cr e en fournissant son identit sa date de cr ation et son objet Il doit galement tre pr cis ce qu il adviendra de cette entit apr s la cl ture d finitive 3 2 3 La note de cl ture fonci re Au c ur de toute op ration immob
84. rch s gt Le projet d ex cution Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 23 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ e Le projet d ex cution permet d avoir une bonne connaissance descriptive et graphique des ouvrages afin de proc der la consultation des entreprises et la signature des march s L tablissement du projet d ex cution comprend Les mises jour elles concernent les prescriptions r glementaires et le dossier de permis de construire et des prestations Les tudes pr alables principe des structures et des quipements techniques d tail des ouvrages L tablissement du projet technique L tablissement des pi ces administratives cahier des clauses administratives g n rales cahier de prestation techniques particuli res contr le et la mise jour du dossier de consultation des entreprises gt La passation des march s Apr s que le dossier de consultation ait t tabli le MOA et le MOE lancent la consultation des entreprises qui s ach ve par la remise des offres techniques et financi res Apr s l analyse des offres et la n gociation les entreprises les mieux disantes sont s lectionn es Ensuite les march s sont pr par s puis sign s Une fois les march s sign s le planning de r alisation des travaux est mis sur pied
85. rch s et BT sign s ainsi le que le montant total des achats r alis s e de confronter les d penses effectu es au budget adopt pour le projet et d valuer ainsi les carts e de mettre en exergue les travaux suppl mentaires et les travaux modificatifs e d obtenir le solde des travaux partir des d penses pr vues et du niveau de r alisation F NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 52 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Cra _ A N Proc dure Sous Responsable Intervenants Documents Activit 1 Activit 2 Activit 3 proc dure n cessaires XXX Cl ture Cl ture MOA MOE Demandes de Les agents du Le Directeur Technique Le Directeur Technique provisoire technique Service r glement de Service Technique doit remettre au r dige la note technique technique l op ration du MOA doivent Directeur des Op rations pour la cl ture provisoire DA et BC s assurer de de l op ration Ladite Bons de l exactitude de Ler bs note doit donner des livraison l enregistrement des EE du MOB informations sur PV d penses techniques vides par Le Les points concern s Technique La pr sentation sont La note de cl ture du technique de L enregistrement MOE l op ration les lots la des march s et des 7 Les plans dur e des travaux BT architecturaux
86. recteur des Op rations formule des recommandations Il s agit d erreurs viter d am liorations apporter et d innovations impl menter Les recommandations formul es doivent tre orient es selon les services et les directions en fonction des t ches effectu es a T NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 63 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES gt Proc dure Sous Responsable Intervenants Documents Activit 1 Activit 2 proc dure n cessaires XXX Cl ture MOA Direction des Les d comptes et Le Directeur des Le Directeur des Op rations r dige le provisoire Op rations les DR de Op rations conduit les rapport de cl ture provisoire Les Direction l op ration audits de l op ration tapes suivre sont Commerciale Les dossiers des Audit technique et _ clients comptable gt La pr sentation de l op ration Foncier Plan de masse de V rification de La fiche d identit de l op ration Service l op ration l ex cution des Le plan de masse Juridique Fiche de prix de march s des BT La description sommaire Direction des l op ration V rification de la Les produits de l op ration finances Descriptif des comptabilisation Les lots ct villas SAudit commercial t gt La compilation des notes finales les
87. retrouver les pi ces manquantes PV de remise des cl s cahier de charges etc et les r ins rer dans le dossier avant de proc der l archivage des documents du projet Les informations consign es dans le document retrouv devront tre renseign es dans le dossier lectronique du client Lors de la cl ture provisoire les re us des clients doivent tre pass s en revue afin de s assurer que les montants vers s correspondent au prix de vente du bien logement ou parcelle Si l un des re us n est pas retrouv il incombe l agent responsable de la cl ture d finitive la t che de se rapprocher de la Comptabilit Celui ci permettra de v rifier les versements r alis s par le client ainsi que le solde de la villa Toutes les actions entreprises doivent tre enregistr es dans le rapport d finitif d audit commercial 4 2 La lev e des r serves Lors de la r ception provisoire un proc s verbal de r ception est sign par le client et le ma tre d ouvrage C est dans ce PV que les d fauts sont relev s Ces d fauts encore appel s r serves doivent tre r par s dans le d lai d un an prescrit par l article L19 de la loi N 2009 23 portant sur le Code de la Construction De m me pendant ce d lai d autres d fauts peuvent tre d tect s En mettant des r serves le ma tre d ouvrage signifie au MOE que certains travaux n ont pas t ex cut s conform ment aux documents du march
88. rojet marque la r alisation d un travail qui n a jamais t effectu auparavant Des contraintes particuli res le projet est soumis des restrictions de temps et de ressources En d pit de cela il doit fournir un rendement la hauteur des attentes formul es 1 2 3 Le cycle de vie d un projet La vie d un tre humain constitue un cycle auquel nul ne peut se d roger L tre humain est tout d abord con u puis il nait Il connait ensuite une phase de maturation puis meurt Il en est de m me pour un projet Le cycle de vie du projet est la p riode allant de la naissance d une id e la fin de son exploitation Il existe plusieurs d clinaisons du cycle de vie du projet chacune pr sentant les diff rentes phases et tapes du projet Pour 1 AFITEP le cycle de vie du projet comprend cinq phases le lancement la planification l ex cution la v rification rectification et la validation cl ture 1998 8 Mais de mani re g n rale m me si les phases semblent tre diff rentes les unes des autres leur description renvoie tr s souvent aux m mes l ments Pour notre part nous prendrons pour r f rence le cycle du projet tel qu illustr par GRAY amp al 2007 6 7 La d finition souvent appel e conception c est au cours de cette phase que sont d finis les sp cifications et les objectifs du projet Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 16 C
89. s l ments doivent permettre de d tecter les facteurs juridiques administratifs financiers et techniques susceptibles d avoir un impact sur la d cision de r alisation de l op ration Les principales actions ici men es sont L enqu te commerciale sur les op rations immobili res de la zone actuelles et projet es collecte des informations administratives et l gales en vigueur dans la zone L enqu te sur les caract ristiques du terrain et les possibilit s de construction Au terme de ces activit s trois possibilit s s offrent au promoteur Acqu rir le terrain Obtenir des informations compl mentaires Abandonner l intention d achat gt Les avant projets Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 22 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki e Deux 02 avant projets sont r alis s un sommaire et un d finitif L avant projet sommaire est l tape de d finition proprement dite Les activit s mener sont L laboration du programme des travaux elle comprend la d finition de l objet construire l laboration du budget de l op ration les d lais de r alisation les caract ristiques du site et du terrain d signation des principaux intervenants il s agit du ma tre d ouvrage du maitre d uvre du bureau de contr le du bureau d tudes technique
90. s des assureurs et du g om tre L tablissement des plans par le g om tre L tude graphique des solutions envisageables les solutions sont propos es par l architecte partir du programme labor et des donn es fournies par le g om tre L laboration du plan de financement des solutions retenues Apr s le montage de l avant projet sommaire le ma tre d ouvrage d sign d termine la solution graphique la plus appropri e en fonction de sa corr lation avec le programme de ses aspects architecturaux et techniques de son plan de financement et de ses d lais de r alisation D s qu une solution graphique est choisie l architecte en est inform On proc de alors la confection de l avant projet d finitif en passant par La synth se des prescriptions r glementaires en vigueur L tablissement de la note descriptive de l op ration qui pr cise les prestations Les tudes pr alables concernant les principes architecturaux L tablissement du dossier de permis de lotir et ou construire Le d p t et le suivi de l instruction de la demande de permis de lotir et ou construire Une fois que l arr t de permis de construire est d livr il doit tre communiqu et affich sur le terrain objet de l op ration immobili re 1 3 2 2 La planification Apr s l obtention du permis du permis de construire interviennent le projet d ex cution et la passation des ma
91. s es et celles susceptibles d tre formalis es contribueront l laboration de la proc dure 1 2 Le projet Dans le th me de notre tude l un des l ments essentiels est la cl ture du projet Mais avant de dire ce qu est une cl ture de projet et quelle est son utilit nous reviendrons d abord sur les notions de base du projet telles que sa d finition ses caract ristiques et son cycle de vie 1 2 1 D finition de projet Les entreprises sont confront es un environnement plus volutif et plus concurrentiel qu il n tait possible de l imaginer auparavant Avec les continuelles innovations technologiques et l volution des besoins des consommateurs les cycles de vie des produits et des services se raccourcissent Pour y faire face les entreprises ont d revoir leur fa on de proc der en adoptant la logique de projet Le projet peut tre d fini comme un ensemble d actions r aliser pour satisfaire un objectif d fini dans le cadre d une mission pr cise et pour la r alisation desquelles on a identifi non seulement un d but mais aussi une fin AFITEP 1996 XIII Dans le glossaire anglais fran ais Prince2 2009 26 le projet est pr sent comme une organisation temporaire cr e en vue de livrer un ou plusieurs produits conform ment un cas d affaire identifi Cette d finition met en exergue la finalit du projet fournir un ou plusieurs produits En effet un projet es
92. s une enqu te de satisfaction doit donc tre conduite Les r sultats obtenus de l enqu te seront analys s et retranscrits dans la pr sente rubrique 4 4 Le rapport de cl ture d finitive Le rapport de cl ture d finitive revient sur une grande partie des l ments trait s dans le rapport de cl ture provisoire tels que la pr sentation de l op ration et la compilation des notes finales Les r capitulatifs techniques et comptables devront tre r actualis s en cas de d penses r alis es apr s la cl ture provisoire En plus de ces rubriques les sections suivantes seront ins r es Les rapports d finitifs d audit Le point sur la lev e des r serves L analyse de satisfaction le compte d exploitation final Au terme de tout cela de nouvelles recommandations doivent tre formul es ceci dans un souci d am lioration et de performance 4 5 L archivage des documents du projet L dition du rapport de cl ture d finitive marque la fin de toute activit sur le projet Les documents utilis s doivent donc tre archiv s Pour ce faire un r pertoire d archivage doit t gt _ De NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 69 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES em tre mis sur pied Les rubriques du r pertoire sont li es aux services et directions dont les documents son
93. serait bien ennuyeuse Dans le secteur industriel par contre la Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 12 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki km fabrication des biens de consommation les plus d risoires est un facteur majeur de risque car la plus minime erreur pourrait causer un accident ou un empoisonnement des consommateurs Quel que soit le secteur d activit s dans lequel nous voluons les proc dures sont au c ur des politiques de gestion des risques Dans les industries agroalimentaires ou nucl aires par exemple l application stricte d une proc dure peut permettre l entreprise de se prot ger de nombreux risques Aussi il est primordial pour l organisation qu elle se dote d un manuel dont les proc dures sont claires pr cises et adapt es aux risques m tiers 1 1 2 3 Rep re pour l encadrement L une des fonctions les moins connues des manuels de proc dures est qu ils constituent une source d informations pour les responsables hi rarchiques dans l encadrement de leurs quipes A travers les descriptions de t ches les manuels de proc dure offrent aux responsables hi rarchiques une visibilit consid rable sur les activit s men es par leurs collaborateurs Ils peuvent ainsi servir de base pour l encadrement et l valuation des quipes Les manuels de proc dures peuvent galement d fin
94. t s Ce sont autant d l ments qui justifient la n cessit pour le gestionnaire du projet de r aliser la cl ture 1 2 4 2 A quel moment faire la cl ture du projet La cl ture d un projet survient normalement au moment o son ex cution a pris fin Malheureusement le moment de la fin du projet n est pas toujours d fini aussi clairement qu il devrait l tre Dans certains projets la cl ture est d termin e par le transfert de propri t au client Dans d autres la cl ture intervient apr s que le client se soit montr apte utiliser le produit Il arrive galement que le projet se termine avant la date pr vue Il faut alors r aliser la cl ture pr matur e apr s avoir valu si le projet tait en mesure d tre achev ce moment l 1 2 4 3 Le processus de cl ture Selon GRAY amp al 2007 516 517 le processus de cl ture du projet doit comprendre pour principales activit s l laboration d un plan l affectation du personnel la communication du plan et sa mise en uvre Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 18 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki L laboration du plan de cl ture le plan type de cl ture doit renfermer des informations telles que la liste des t ches n cessaires pour clore le projet les responsables de ces t ches ainsi que le moment de d
95. t issus Le d lai exig pour la conservation des factures est de 10 ans Les d comptes se rapprochant des factures ce d lai peut leur tre attribu Pour les dossiers des clients par contre il n y a pas de limite de d lai Les informations contenues dans ces dossiers peuvent tre requises tout moment par exemple dans le cas d un litige Il en est de m me pour les plans utilis s lors de la mise en uvre de l op ration a T NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 70 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES 1 Proc dure Sous Responsable Intervenants Documents Activit 1 Activit 2 Activit 3 proc dure n cessaires XXX Cl ture MOA Direction des Les d comptes et gt La lev e des suspens Le Directeur des Les agents de la d finitive Op rations les DR de Les agents de la Op rations r dige le Direction des Direction l op ration Direction des Op rations rapport de cl ture Op rations et Commerciale PV de lev es de veillent ce que les d finitive en ins rant l archiviste doivent Service Foncier r serves documents manquants les sections suivantes veiller l archivage Service Juridique Les dossiers de lors de la cl ture final de l op ration Direction des clients provisoire soient La finances Le rapport
96. t mis sur pied dans un but principal livrer un r sultat bien sp cifique r pondant l expression d un besoin tudi 1 2 2 Caract ristiques d un projet Quels que soient les domaines concern s les projets sont tous dot s des m mes caract ristiques Ces caract ristiques apparaissent dans la d finition du projet de GRAY amp al 2007 4 un projet est un effort complexe non r p titif et unique limit par des contraintes de temps de budget et de ressources ainsi que par des sp cifications d ex cution Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG 15 Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES C gt _ e con ues pour satisfaire les besoins d un client A partir de cette d finition nous pouvons donc tirer les caract ristiques d un projet Un objectif tabli comme nous l avons pr c demment mentionn le projet est con u dans un but pr cis Il doit donner un r sultat apporter une solution un probl me satisfaire un besoin Une dur e d termin e par opposition aux activit s de l entreprise qui sont par essence continuelles le projet a une dur e de vie limit e Il a un commencement et une fin L unicit le projet se distingue par sa nature unique et non r p titive M me si certains l ments peuvent se ressembler aucun projet ne ressemble un autre Le p
97. te deux types d objectifs qui sont Objectif g n ral Il s agit de mettre sur pied un outil capable de servir de guide pour la r alisation de la cl ture des op rations immobili res au sein de la SIPRES Objectifs sp cifiques Pr senter les tapes de la cl ture des op rations immobili res D terminer les diff rents acteurs de la cl ture D finir les t ches mener D terminer les informations n cessaires pour la constitution du rapport de cl ture Int r t de l tude Cette tude sera un guide pour la conduite de la cl ture des op rations immobili res en vue d une appropriation des le ons tir es pour une meilleure ex cution des op rations futures Pour l Afrique Ce sera l occasion pour l Afrique de se doter d un outil de gestion immobili re dans un continent op la croissance d mographique est en constante volution augmentant ainsi la demande immobili re Pour le S n gal Il s agira de pr senter aux cadres charg s de l ex cution des projets immobiliers un ensemble de bonnes pratiques en attirant leur attention sur l importance de la cl ture d un projet terme et sur l impact que cette t che peut avoir sur les projets futurs Y em NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki _ e Pour la SIPRES Il sera question de fournir un docum
98. tion d finitive d un an Toutes deux sont pr sent es dans l article L19 LOI n 2009 23 du 8 juillet 2009 Portant Code de la construction La r ception provisoire est l acte par lequel le ma tre de l ouvrage d clare accepter l ouvrage avec ou sans r serves Elle intervient la demande de la partie la plus diligente soit l amiable soit d faut judiciairement Elle est en tout tat de cause tablie contradictoirement La garantie de parfait ach vement laquelle l entrepreneur est tenu pendant un d lai d un an compter de la r ception provisoire s tend la r paration de tous les d sordres signal s par le ma tre de l ouvrage soit au moyen de r serves mentionn es au proc s verbal de r ception provisoire soit par voie de notification crite pour ceux r v l s post rieurement la r ception provisoire gt La lev e des r serves La r serve constitue une indication de d fauts ou de vices apparents constat s par le ma tre d ouvrage ou un acheteur sur le proc s verbal r dig la r ception du bien immobilier construit La liste des r serves est dress e plusieurs niveaux Lors de la pr r ception entre le ma tre d uvre et les entreprises Lon de la r ception entre le et le Lors de la prise de possession du bien immobilier par son acqu reur final Ces vices ou d fauts sont ainsi r par s par le r alisateur des travaux qui doit respecter la garantie de p
99. tudes pour l obtention du Master Professionnel en Sciences de Gestion Sp cialit Gestion des Projets Probl matique Contrairement l entreprise dont l un des objectifs est la p rennit le projet est une op ration unique et temporaire Ce qui lui conf re non seulement des crit res bien sp cifiques mais aussi des dates de d but et de fin Ces deux derni res notions impliquent pour l op rateur une fois l ex cution termin e la n cessit de proc der la cl ture du projet La cl ture du projet est la phase qui marque la fin de ce dernier et informe les intervenants sur les r sultats et les exp riences tir es De mani re g n rale la cl ture est l une des tapes les plus importantes mais galement l une des plus complexes d un projet car elle passe en revue toutes les activit s r alis es Dans le secteur immobilier la cl ture de projet est deux fois plus complexe car elle implique un grand nombre d intervenants et d activit s ex cut es C est cette sp cificit qui fait de la cl ture de projets immobiliers une t che ardue et chronophage surtout quand on consid re qu il n existe que tr s peu de documents pouvant servir de r f rentiel dans ce domaine Pour r aliser une cl ture pertinente le responsable du projet doit mettre sur pied une d marche indicative qui lui permettra de transformer toutes les donn es relatives au projet en informations retra ant l identit et la vie de ce dernier
100. u CESAG Et tous ceux qui d une mani re ou d une autre m ont soutenue au cours de mes tudes Qu ils trouvent travers ce m moire l expression de ma profonde gratitude o E e NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS ANSD Agence Nationale de la Statistique et de la D mographie APF Appel de fonds AVD Avance de d marrage BC Bon de commande BET Bureau d tudes techniques BL Bon de livraison BT Bon de travaux CC Conseiller commercial CCAG Cahier des clauses administratives g n rales CPO Charg de projet Op ration CPTP Cahier de prestations techniques particuli res DA Demande d achat DR Demande de r glement EDL Etat des lieux IRPP Imp t sur le revenu des personnes physiques MOA Ma tre d ouvrage MOE Ma tre d uvre ONAS Office National de l Assainissement du S n gal RG Retenue de garantie RGPH Recensement G n ral de la Population et de l Habitat PV Proc s verbal SDE S n galaise Des Eaux SENELEC Soci t Nationale d Electricit du S n gal NDJAWA EBOUMBOU Estelle Karen MPSG II GP ISMEO CESAG Conception d un manuel de proc dures pour la cl ture de projets immobiliers Cas de la SIPRES Ki SIPR

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