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3 - Idea 35.

1. m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 69 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 56 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis priv s superficie totale du PA 35 B ti superficie totale du PA 13 9 17 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 20 Espaces v g talis s 38 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 42 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Idea 74 0 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se r f rent a des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties z idea SIE D A 21jqnd o2eds HIOA p g lp p 21jqnd oeds3 b y o s ne q 1 5 ne lp p aud x2eds3 mi 51 Mili neq aveds3 MM Ig8nsepe2 21 8 221Ed C in2Pes np qlulri R VZ suep s oeds s p uonnued u S ap UonesiI P9Y 2102 0 10 l s qinsuo s lesepe s uuop 0102 yup ill es tude
2. 2 s uuop 0102 jue3ep 5 lude i5o oud 275 Tou onbneid se jos np uonedn o I 202 S 1IAl33e p 2124 y NV S 38 SZ NV S N 1 eubeJeigos 221n0S Cas pratique n 13 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte sois au sein du PA Activit dominante Industrie 15 Superficie totale 27 50 ha Date de cr ation non renseign Gestionnaire EPCI Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur proximit gare voyageur 5km Une forme urbaine compacte et travaill e en profondeur Indicateurs d intensit A l chelle du PA m Espaces b tis priv s P m Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 224 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 7 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois I 8 15 ha m Ouvrages de gestion des eaux 2777777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 25 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 39 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 30 B ti superficie totale du PA 15 A l chelle
3. Fiche d identit Vocation Mixte Activit dominante Mixte Superficie totale 53 87 ha Date de cr ation 1974 1988 1990 et 2006 Gestionnaire EPCI Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 1km gare voyageur 8km L exemple type de I etalement d un PA le long d une 2x2 voies Indicateurs d intensite A l chelle du PA Nombre d emplois salari s priv s 767 Nombre d tablissements 76 Densit d emplois 19 41 ha Densit d tablissements 1 92 ha sur 4 des 5 ZA Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 56 Espaces perm ables espaces v g talis s publics et priv s superficie totale du PA 34 0 o B ti superficie totale du PA 16 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du bati 25 Espaces v g talis s 31 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 44 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Idea 35 en 2012 Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 81 Cas pratique n
4. La gestion conome du foncier dans les parcs d activites Des concepts pour clairer Des chiffres pour mesurer B T H Des pr conisations pour agir 1 41 Ille amp Vilaine DEVELOPPEMENT Guide pratique l usage des amenageurs et gestionnaires de parcs d activit s Octobre 2013 id a Daniel Cueff Pr sident de la Communaut de communes du Val d Ille Pr sident de l tablissement Public Foncier de Bretagne Conseiller regional de Bretagne charg du Dispositif Bretagne Qualiparc1 Pr sident de PALME La Bretagne a artificialis en 20 ans l quivalent du stock de terres accapar es en 2 000 ans de son histoire Cela signe l vidence son dynamisme d mographique et conomique mais conduit dor navant une vigilance publique forte pour ma triser et limiter la consommation fonci re Or si l urbanisme est une affaire technique il ne doit pas pour autant tre le seul apanage des techniciens Avec l laboration de ce guide Id a 35 prend une initiative tout fait salutaire pour venir clairer les d cisions des lus quand ils b tissent leurs strat gies d occupation des sols dans le but de mieux d velopper de l activit conomique l chelle de nos territoires En lien avec le croisement de multiples enjeux environnementaux et conomiques bien s r mais aussi soci taux ce guide pr sente un descriptif des outils et de leur mode d emploi I propose une m thode de
5. Les collectivit s de la R gion wallonne Suite Ces normes de densit sont parfois accompagn es de prescriptions relatives un coefficient d occupation au sol COS Certaines IDE Collectivit s imposent ainsi un m COS minimal de 40 Chez IEG Wallonie D veloppement aucune norme ne nous a Q t fournie mais on nous a signal que les entreprises implant es dans leurs parcs OU lt avaient une densit moyenne de 13 emplois ha TPE car dans ce cas la proportion 2 MR entre partie perdue dans les reculs et partie construite est tr s lev e Cependant par rapport ces normes les collectivit s voquent des blocages des r gles uniformes sont inadapt es la probl matique en raison du lien entre secteur d activit s et rapport emplois ha on est donc souvent trop coercitif d un c t et trop permissif de l autre les probl mes de l espace perdu pour le stationnement sont un obstacle difficilement contournable l heure du tout a la voiture le d veloppement de la demande des TPE et PME entra ne une baisse du ratio emploi par unit de superficie les r gles de recul par rapport aux limites de parcelles qui sont fix es par l urbanisme et ou les services d incendie entra nent une limite physique imp rative la densit CPDT Region Wallonne Notes de Recherche Evaluation des besoins en mati re de zones d activit conomique J M Lambotte A Bastin N G
6. QO Une intensit d usage du sol globalement faible Un taux moyen des surfaces b ties relativement faible Sur les parcs d activit s tudi s le taux varie de 8 25 toutes vocations confondues Cas pratiques n 4 et 8 8 96 d espaces b tis priv s ce qui est faible par rapport la moyenne de 15 d espaces b tis L emprise au sol du b ti est tr s proche que ce soit pour les zones situ es en milieu urbain en milieu rural ou celles situ es le long des 2x2 voies R partition des superficies ZA vocation industrielle 12 ZA vocation mixte 13 14 14 1 5 1 6 0 2596 Cas pratique n 8 ZA vocation commerciale 1 zone 1 1 ZA vocation artisanale 10 15 13 22 996 296 7 17 12 11 45 34 m Espaces b tis priv s m Espaces priv s v g talis s m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie m Ouvrages de gestion des eaux m Parcelles non b ties 30 id a B Intensit selon la phase de commercialisation du parc Des parcs enti rement commercialis s aux taux de parcelles non b ties lev s en moyenne 7 de la superficie totale de la zone ce taux relativement fort peut s expliquer par la pratique de r serve fonci re pour de potentielles extensions des entreprises implant es o b Q un
7. A gauche un d coupage parcellaire identique un trac de la voirie tortueux A droite une voirie r guli re lisible et un lin aire de voirie par lot qui chute de 38 Source Formes urbaines et densit M tropole Savoie PUCA Dans le PLU L article 3 du r glement permet de fixer une largeur minimale ou maximale de voirie publique Orientations d am nagement compl mentaires du r glement du PLU Encadrer la qualit du maillage et de la hi rarchie des voies Localiser de mani re pr cise ou pr f rentielle les quipements et espaces publics R duire ou ne pas indiquer de pourcentage d espaces verts obligatoires dans un PA 42 2 Agir sur la conception de l espace public Penser la conception des espaces en interrogeant les usages Repenser l organisation des espaces publics de la voirie des espaces verts des quipements de gestion des eaux pluviales noues bassins de r tention en visant un objectif de gestion conome du foncier Ces espaces sont conditionn s selon les contraintes techniques topographie du site r glementaires bandes inconstructibles le long des voies fortes circulations dues la Loi Barnier ou qualitatives recherche d un traitement qualitatif et d int gration paysag re Eviter un tirement du PA le long des grands axes de circulation et pr f rer une extension dans la profondeur Quel type de voirie Lors de la conception du plan masse de
8. 91 esr idea GE uonesilesy 2102 0 10 l SaNSUO2 s jezsepe s uuop hu ill es rudei5o oud leuol5pi NDS 3 SZ NVOS N T 2 821n0S liqnd a2eds7 e rp p oriqnd xedsa 2 15 ne y 1 15 ne lp p Jad a2eds3 EN eds b 2 2 neq eds R s lt t 4 o a pm p np ayw L VZ ej suep s eds s p 9Tou nbne d se los np uorjedn220 21182 SZPAIPL p 2ed a mi 7 T o x Fiche d identit Vocation Artisanale Activit dominante Artisanat Superficie totale 19 75 ha Date de cr ation 1991 Gestionnaire EPCI Cas pratique n 16 R partition de l usage des 5015 au sein du PA 9 1 8 16 Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 7km Une zone deux configurations De nombreux espaces de stockages stationnement voirie l est Un d coupage des lots plus travaill l ouest Indicateurs d intensit 38 rz A l chelle du PA m Espaces b tis priv s m Espaces priv s v g talis s m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage m Espaces publics v g t
9. Demander un versement par l entrepreneur d une caution restituable en fin de chantier permettant au ma tre d ouvrage de s assurer du respect de ses exigences d am nagement Envisager de demander aux Collectivit s une tude de phasage de l am nagement de leurs diff rents parcs d activit s idea ions t econ sa III Commercialisation Pr Exemple du parc technologique de Savoie Technolac 74 Mise en place d un dispositif contractuel de bail construction g n ralis depuis 2004 pour la phase 1 Dur e du bail fix e a 99 ans initialement Objectif baisser progressivement la dur e des baux sign s qui sont actuellement de 70 ans Pour viter que la collectivit ait un portage foncier trop important la totalit des loyers est pay e la signature du bail La commercialisation des surfaces de la phase 2 sous la forme de baux emphyt otiques couvrira l int gralit du co t des am nagements Source www chambery metropole fr 2 Louer le foncier d activites Ne plus vendre le foncier le louer Proposer des formules de location de bail construire ou bail emphyt otique Les baux construction et emphyt otique constituent des baux de location d une dur e tr s longue entre 18 et 99 ans en droit fran ais entre un bailleur et un preneur Ces baux s appliquent toute sorte de biens immobiliers y compris aux immeubles usage industriel
10. En milieu rural un d veloppement en fa ade de route et en entr e de ville Indicateurs d intensit 0 6 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s 23 Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 11 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 5 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 2 16 ha m Ouvrages de gestion des eaux 7777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 98 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 35 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 19 B ti superficie totale du PA 8 o 12 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du bati 23 Espaces v g talis s 29 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 48 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces pr
11. Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 39 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties idea Parc d activit s carte de l occupation du sol Cas pratique n 4 Source G oBretagne IGN SCAN 25 et SCAN regional photographie satellite datant de 2010 et donn es cadastrales consult s le 01 07 2012 R alisation Id a 35 R partition des espaces dans la ZA L Limite du secteur d tude C Parcellaire cadastral MH Espace bati MH Espace vegetalise BW Fspace priv d di au stationnement et au stockage Espace public d di la voirie Espace public v g talis Es Ouvrage de gestion des eaux Parcelle non b tie pratique n 4 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Artisanale sois au sein du PA Activit dominante Artisanat 8 Superficie totale 5 09 ha Date de cr ation 1989 et 2005 Gestionnaire EPCI et commune Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 9km
12. QO Cas pratique n 7 vocation mixte pr s de 19 du PA Cas pratique n 18 vocation industrielle 13 du PA Sur un parc enti rement commercialis en extension cas pratique n 9 PA vocation mixte et dominante industrielle nous notons que 5 de l espace total du PA est consid r en parcelles non baties Reparties sur l ensemble de la zone ces parcelles pastillent le PA sous la forme de dents creuses R partition des superficies Zone en cours de commercialisation 16 15 1 7 22 m Espaces b tis priv s 10 m Espaces priv s v g talis s m Espaces priv s d di s au 29 stationnement et au stockage m Espaces publics v g talis s Rp Z m Espaces publics d di s la Zone commercialis e 7 7 2 15 m Ouvrages de gestion des eaux m Parcelles non b ties vo 130 o Cas pratique n 9 22 35 s C Intensit l chelle des parcelles priv es b ties L analyse pr c dente concernait l ensemble du p rim tre du parc d activit s L analyse ci dessous concerne le p rim tre des parcelles priv es Cas pratique Une place pr pond rante de la combinaison espaces b tis espaces d di s au stationnement et au stockage Une moyenne d espaces b tis similaire pour les sites VKR dua Xa T E sur les parcelles riv es en pr s de 21 de la parcelle P i Vocation de la ZA Minimum Maximum Moyenne Un taux plus for
13. ha m Ouvrages de gestion des eaux 277777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 3 15 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 38 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non b tis priv s superficie totale du PA 47 B ti superficie totale du PA 9 o 12 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 21 Espaces vegetalises 31 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 48 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent a des donn es declaratives source recensement zones d activites 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties 77 par ideo uou DR S e pI uonesile u 2102 20 10 l 593 15 402 s e13sepe5 s uuop xnp s p 0102 juejep NV S 3 SZ NV S N T 221n0S 2110 6 IESS e l
14. laboration intercommunale du PLU article 19 en affichant le PLU i comme le principe g n ral la bonne chelle de planification du droit des sols Elaboration l initiative et sous la responsabilit de l EPCI dot de la comp tence en mati re de PLU en concertation avec les communes membres le PLU i couvre l int gralit du territoire intercommunal gt Le PLU i peut comporter des plans de secteur couvrant chacun l int gralit du territoire d une ou plusieurs communes membres de l EPCI pr cisant les orientations d am nagement et de programmation et le r glement sp cifique chaque secteur gt Le PLU i comprend les r gles orientations et programmations pr vues par les PDU et les PLH Ces documents n existent donc plus par eux m mes L int gration des dispositions du PDU dans le PLU intercommunal est possible si l EPCI est galement autorit comp tente pour l organisation des transports urbains idea 6 5 ne E Les int r ts d un PLU i bo gt Mieux int grer dans la planification le fonctionnement des territoires qui d passe les limites communales oO gt Mieux appr hender localement les enjeux environnementaux questions de r duction des consommations fonci res de lutte contre l talement urbain de densification des formes b ties de coh rence des politiques de d placement de d veloppement conomique gt Faciliter la coh rence et la traducti
15. tudi s qui interroge Deux explications Des espaces impos s par des r glements d urbanisme ancien Une fonction de r serve fonci re Cas pratique n 9 37 d espaces v g talis s priv s pour 25 d espaces b tis Beaucoup d espaces verts n ont pas une fonction paysag re mais une fonction de r serve fonci re il en r sulte des parcelles priv es b ties sous utilis es Cas pratique n 2 bis Sur une parcelle d environ 15 500 m pr s de 10 000 m d espaces v g talis s priv s plus de 5 000 m d espaces d di s au stockage et au stationnement environ 500 m de bati un fond de parcelle non construit Cas pratique n 2 bis y Les habitations situ es dans les PA participent galement au verdissement de la zone sans recherche de densit Cas pratique n 3 n 12 Pr sence d une habitation au c ur du PA parcelle de pr s de 18 500 m dont 17 800 m d espaces verts Cas pratique n 3 Cas pratique n 9 27 s n Des espaces v g talis s induits par la Loi Barnier relative au renforcement de la protection de l environnement du 2 f vrier 1998 Cas pratique Le long des voies et en dehors des espaces urbanis s un principe d inconstructibilite s applique de part et d autre de l axe de la voie dans une bande de 100 m tres pour les autoroutes les voies express et les d viations 75 m tres pour les routes grande circulation Cette marge est parfois con
16. Daniel CUEFF Conseiller r gional de Bretagne Groupe de travail du r seau des D veloppeurs conomiques d Ille et Vilaine Yannick BOURIEN CC Au Pays de la Roche aux Fees Lucie CALVET CC Val d Ille St phanie COURTEILLE CC Pays de Grand Fougeray Catherine DESVALLEES BUNEL Saint Malo Agglomeration Helene FRESNEL CC Pays de Chateaugiron Nathalie FROUIN CC Pays de Saint Aubin du Cormier Isabelle GAULTIER MENET CC Coglais Communaut Marches de Bretagne Samuel MEHAULT CC Montfort Communaut Estelle YGER CC Pays de Liffr R daction Id a 35 Conception graphique et mise en page Id a 35 Impression Calligraphy Print 35 220 Ch teaubourg Cr dit photos Id a 35 p 42 45 46 52 56 Id a 35 Tous droits de reproduction r serv s Octobre 2013 idea a NE 2 idea Ille Q Vilaine DEVELOPPEMENT Bretagne QUALIPARC Le p le Territoires d Id a 35 une mission d assistance conseil aux EPCI d Ille et Vilaine Participer la construction d une offre territoriale attractive Strat gie territoriale Analyse de l offre territoriale de l attractivit exog ne de la dynamique endog ne pr sentation du portrait de territoire Participation aux tudes strat giques telles que les SCOT Sch ma de coh rence territoriale les Sch mas de d veloppement conomique etc Parcs d activit s Etude d opportunit aide la d finition d un cahier des charges pou
17. air Choisy le Roi 94 gt Immeuble mixte de bureaux et activit s modulable selon les besoins gt Composition flexible entre 11 000 et 15 900 m de SHON suivant les variantes gt Fonctionnel pour le stationnement et la livraison hall commun parking en toiture acc s personnel et livraison s par s quais de d chargement et places de stationnement pour les poids lourds gt Immeuble sur mesure ou cl en main programme au permis de construire d livr Moduliir UN IMMEUBLE QUI S ADAPTE VOS BESOINS QUELQUES EXEMPLES DE COMBINAISONS VERSION 1 PERMIS DE CONSTRUIRE Source Benchmarking des formes urbaines pour l accueil d activit s Agence d urbanisme de la r gion Marseillaise 2011 6 Accompagner l entreprise dans son implantation Mandater un architecte Conseil Placer l conomie du foncier au c ur de la commande architecturale CRAPE Cahier de Recommandations Architecturales Paysag res et Environnementales et de la mission de l architecte Mandater un architecte conseil urbaniste DPLG qui expliquera l entreprise et son quipe de ma trise d uvre le r glement de zone le CRAPE avant les premi res esquisses du Permis de Construire Valoriser les services Vendre du foncier haute valeur ajout e accompagner l entreprise Une mani re de proposer des services l entreprise un accompagnement qualitatif L accompagner dans la compr hension du r
18. espace public rues places trame verte la qualit architecturale des espaces densifi s l adaptation de l offre immobili re aux besoins des entreprises l optimisation fonci re la continuit des espaces hi rarchisation des voiries organisation du stationnement l accessibilit des services urbains services collectifs nature etc la qualit de l environnement ambiance sonore olfactive esth tique s curit etc la gestion eau biodiversit d chets paysages nergie Tous ces enjeux conduisent des exigences d intensit urbaine c est dire une compacit mari e une qualit Vouloir utiliser le concept de densit de mani re pertinente renvoie donc aux finalit s que l on recherche Comme l indiquent Paul Delouvrier D une seule chose je suis s r il ne faut pas de densit uniforme et Vincent Fouchier 2010 Il n y a pas de seuil de densit id al il n y a pas d intensit id ale il n y a pas de forme id ale Tout d pend du contexte des besoins de la qualit du projet La densification est donc envisag e comme composante de l intensit urbaine idea De quoi parle t on Exemple de calcul du COS sur un terrain de 1 000 m dont le r glement pr voit un COS maximal de 0 50 il est possible de construire jusqu 1 000 m x 0 50 500 m SHON 12 II Quels indicateurs de mesure de la densit dans les parcs
19. hectare proches 2 82 etablissements ha dans le premier cas 2 14 tablissements ha dans le second La moyenne d tablissements l hectare est plus faible en zone industrielle contrario ce sont les zones industrielles qui ont le plus d emplois l hectare C est dire que les zones industrielles ont de grands tablissements qui emploient un nombre important de salari s d o un nombre d tablissements faible l hectare pour un nombre de salari s importants a l hectare L encore pour valuer la pertinence l dchelle d un parc d activit s il faut regarder les deux indicateurs Densit d tablissements brute l hectare Vocation des zones d activit s Moyenne commerciale Tn 3 Synth se Ces formes urbaines ont elle une incidence sur la consommation fonci re Le d coupage des lots le choix d implantation des b timents sur la parcelle et leurs formes sont des l ments prendre en compte lorsque pour qualifier l optimisation du foncier Dans de nombreuses situations nous observons qu une grande surface de foncier mobilis e pourrait tre davantage optimis e Cas pratique Une sous utilisation des parcelles Cas pratique o Des espaces enherbes contraints par la Loi Barnier a optimiser e nstallant par exemple les bassins sur ces espaces Cas pratique n 7 Est ce la vocation d un PA d tre vert Cette question se pose l objectif du
20. tre implant es dans des parcs d activit s cliniques v t rinaires pompes fun bres cabinets notariaux idea III Commercialisation 4 1 Soutiller juridiquement L entreprise dispose de deux ans a compter de la vente du terrain pour d poser un permis de construire Une fois le permis de construire approuv celui ci est valable deux ans Comment s assurer qu une fois la vente du terrain construise son b timent d activit en respectant le r glement de zone le CRAP Charte du Bas Rhin 67 Pr conisation de la mise en z Mettre en place des proc dures clause pr cisant les modalit s de r cup ration par la collectivit des terrains non utilis s par e Soumettre a l EPCI le PC d pos en mairie l entreprise Conditionner la vente d finitive du terrain l obtention par l entreprise du PC Ins rer des clauses de d lai de r alisation du projet immobilier Saint Malo Agglom ration nstaurer un syst me de caution 35 La vente d finitive du foncier s q bb CC du Val d llle 35 r flexions en cours construire d pos Pour les extensions principe de r serve de terrain signature d une convention de 3 ans entre Saint Malo Id e d une vente suspensive au respect des cahiers de charges Id e de mise sous s questre de 2 5 du prix du terrain revers par la collectivit l entrepreneur si le permis de construire est respect Agglom r
21. 10 R partition de l usage des sols au sein du PA 8 20 16 6 m Espaces b tis priv s m Espaces priv s v g talis s m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie m Ouvrages de gestion des eaux m Parcelles non b ties R partition des espaces publics priv s non b tis 8 14 780 o Espaces publics m Espaces priv s E Parcelles non b ties s n idea neq uou 319d xne s p uons b 26e 1ANO Ea augnd xedsa D lloA 2 e lp p lxind s2eds Billi abe 20s ne y lueu uuone s ne paud eedsz EN 95 1 2 neq 6 jensepe E pm p 1m p s np au J VZ ej suep sa2edss s p S e9PI uonesie y 2102 0 10 l 593 5 402 s jeszseped s uuop 3 0102 PINI quezep 5 lude ibo oud euol5 i NV S 32 SZ NV S NOI 821n0S TTou onbneid se b np uonedn220 21122 S 21AT B P X 1E54d Cas pratique n 11 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Artisanale sois au sein du PA Activit dominante Artisanat 6 0 Superficie totale 6 16 ha TON 15 Date de cr ation non renseign Gestionnaire o EPCI Phase Zone enti rement commercialis e Agr ment Bretagne Qual
22. De la densit l intensit 1 La densit une notion utiliser avec pr caution La densit est le plus couramment pr sent e comme tant le rapport entre un l ment quantifiable et l espace occup par cette quantit La densit exprime un rapport th orique entre une quantit ou un indicateur statistique nombre d habitants d emplois d entreprises de m tres carr s de plancher etc et l espace occup surface de terrain brute ou nette surface de terrain cessible ou autres indicateurs de superficie diff rentes chelles g ographiques Fouchier 1992 L id e de densit est une donn e sans signification intrins que De plus la densit est un instrument de mesure qui n est pertinent qu partir de l instant o plusieurs territoires sont compar s entre eux ou lorsqu un m me territoire est tudi dans le temps Le caract re comparatif s av re absolument indispensable Enfin il convient de prendre en compte la perception de ce qui est dense Les modes de mesures de la densit pr sentent des r sultats h t rog nes selon les cibles tudi es Pour l valuation des r sultats obtenus ce qui est dense pour l un peut ne pas l tre pour un autre Le r sultat final rel ve surtout du subjectif A ce jour il n existe pas une d finition de la densit mais une multitude d expressions de la densit En effet il existe presque autant d indicateurs de la densit que d acteurs ou d us
23. ETD La contribution des sch mas de coh rence territoriale aux enjeux de d veloppement conomique des territoires sept 2011 40 p Charte Agriculture et Urbanisme pour un am nagement durable du territoire d Ille et Vilaine Novembre 2011 Fiche n 10 Pour des zones d activit s attractives et conomes en foncier DDTM de Maine et Loire Etude sur les formes urbaines des zones d activit s sept 2011 Etudes fonci res La densit au pluriel Un apport la recherche sur les co ts d urbanisation n 152 juillet ao t 2011 5 p IAU Limitation de la consommation d espace et densification les nouveaux outils N 553 juin 2011 V INSERGUET BRISSET intervention lt Le Versement pour sous densit un outil d couvrir le 29 nov 2012 INSET d Angers Les sch mas de zones d activit s une vision dynamique du d veloppement conomique des territoires Synth se Colloque 22 mai 2012 20 p Jonathan Boudry Juliette Boureau Sarah G rard H l ne Gigan Anne Sophie Ouedraogo Marie Tosques Mozinor et Les Hauts de Montreuil La complexit d une copropri t public priv au sein d une recomposition urbaine 29 nov 2011 Savoie M tropole Formes urbaines et densit 27 p Tunnels et ouvrages souterrains Monaco exemple remarquable d urbanisme souterrain juillet aout 2008 N 208 4 p Remerciements Aur lie BOUGRAT Etudiante Master 2 Am nagement et Collectivit s Territoriales Universit Rennes Il
24. NN MENT lt lt egg lt n 19 R partition des espaces selon les vocations en Industrielle Artisanale Des espaces v g talis s publics am nag s positionn s en lin aire le long des voies aux r les divers r le paysager trame verte ouvertures paysag res align s sur la trame bocag re pr servation des boisements existants int gration de zones humides dans la zone d activit s r le hydrique noues bassins tampon marge de recul Cas pratique n 7 9 d espaces publics v g talis s dont pr s de 19 500 m de zone humide Cas pratique pr serv e A Cas pratique n 8 une forte int gration paysag re de cette ZA un crin vert pour les entreprises v u 2 2 z CL non visibles de la route Une r flexion a t conduite pour l int grer au contexte environnemental A a s avec un verger A Re Z 2 Z TE Des espaces v g talis s lt utiles gt avec l am nagement de noues enherb es favorisant l puration ei x et infiltration des eaux pluviales Cas pratique n 7 Des espaces am nag s de mani re sp cifique Cas pratique n 2 au c ur du PA un c ur vert dessinant entree du PA Cas pratique n 12 pr sence d une aire de pique nique associ e la marge de recul Yer Une part des espaces v g talis s priv s 24 de l espace sur les PA
25. PA 63 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 32 3 0 B ti superficie totale du PA 12 o 19 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 15 Espaces v g talis s 39 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 46 o M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es 78 cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties m s n idea Pal Parc d activit s carte de l occupation du sol Cas pratique n 18 R partition des espaces dans la ZA CL Limite du secteur d tude C Parcellaire cadastral MH Espace b ti H Espace vegetalise BU Espace priv d di au stationnement et au stockage y IEE Espace public d di a la voirie pu Espace public vegetalise Source G oBretagne IGN SCAN 25 et SCAN regional B 200 de gestion des eaux photographie satellite datant de 2010et donn es cadastrales Parcell bati consult s le 01 07 2012 R alisation Id a 35 MH arc
26. PA est il d y trouver de vastes espaces v g talis s et une grande partie des parcelles priv es enherb es Un potentiel densifiable ou intensifiable Si nous prenons en consid ration tous les espaces v g talis s et les espaces de stockage et de stationnement non b tis la somme totale est consid rable Bon nombre de m tres carr s situ s en fond de parcelles pourraient tre utilis s de mani re plus optimale Pour cela il s agirait de repenser les documents r glementaires l ensemble de l organisation du b ti de l implantation de la distribution des espaces promouvoir de nouvelles formes urbaines proposer des solutions innovantes en mati re de stationnement travailler sur la hauteur du b ti Un potentiel d intensification dans les zones enti rement commercialis es est galement possible la date de prise de vue de la photographie a rienne espaces symbolis s en orange C est le cas pour le site n 7 pr s de 19 de parcelles non baties pour le cas pratique n 12 6 de parcelles non b ties ou encore n 18 pr s de 12 Une repr sentation des parcs d activit s par les vides et les pleins met clairement en vidence le fait que le b ti repr sente une part minime de l occupation au sol dans certains parcs La couleur blanche symbolise les espaces b tis les ouvrages de gestion des eaux et la trame viaire Tandis que le noir repr sente l ensemble des espaces potentiellement densifiables espa
27. artisanal par exemple D autre part le nombre d emplois a l hectare est un indicateur pour argumenter le d veloppement de services adapt s services aux entreprises transports collectifs Le SCOT Marne Brosse et Gondoire s est interrog Comment calculer la densit d emplois dans les PA conomiques et commerciales Le SCOT a compar 3 m thodes de calcul Densit d emplois nette densit d emplois brute nombre d emplois par m construits pour d terminer la plus appropri e Le calcul de la densit d emplois brute est apparu comme le plus adapt Le SCOT a fix des objectifs de densit d emplois en tant que Recommandations Le SCOT a distingu les op rations de renouvellement urbain et d extension urbaine exemple ci contre Le SCOT recommande pour chaque zone de ne d velopper que des projets qui viendraient remonter la densit moyenne calcul e pr c demment par ZA existante Par exemple pour un p le rural l objectif de densit minimale est de 40 emplois ha pour un p le urbain il est de 60 emplois ha SCOT Marne Brosse et Gondoire Document d Orientation et d Objectifs Annexe 1 calculs et objectifs de densit s minimales document de travail nov 2011 E Densit brute d tablissements ou d entreprises Densit brute I Nb d tablissements ou d entreprises d tablissements ou d entreprises Surface totale du PA La densit d entreprises ou d tablissements permet d
28. contraints par l urbanisation Des zones souvent situ es en bordure des axes routiers les plus fr quent s Des configurations variables en continuit urbaine Cas pratiques n 8 et n 11 ou en entr e de ville Cas pratique n 11 2 o Ke ur s lt Q QO Cas pratique n 9 23 B Quelle conception g n rale de ces espaces Dans son ensemble l am nagement des parcelles n appara t pas pens pour une optimisation des espaces 2 formes de PA se distinguent des zones allong es qui s tendent le long des axes routiers Cas pratique n 4 des formes plus compactes rectangulaires carr es Cas pratiques n 5 n 11 Des am nagements travaill s en profondeur Cas pratique n 9 Bien que quelques entreprises importantes aient choisi de s implanter en bordure d axe routier un travail sur la profondeur est men Contrairement aux PA longilignes le d veloppement du PA s effectue en profondeur au d veloppement quelque fois d sordonn Un am nagement au coup par coup sans coh rence de l ensemble qui peut tre d une somme d extension dont les principes d am nagement diff rent Cas pratique n 4 les b timents ne forment pas de front b ti Le d coupage parcellaire en bande Une tendance au d coupage en bande avec des lignes g om triques qui participent une limitation de l optimisation des espaces Un b t
29. d activit s Deux types d indicateurs sont distinguer les indicateurs qui rel vent de la r glementation et les indicateurs construits 1 Les indicateurs r glementaires A Le Coefficient d Occupation du Sol COS Le Coefficient d Occupation du Sol COS se d finit COS Surface constructible comme le rapport entre le nombre de m hors uvre Surface de la parcelle net d un b timent et la surface de la parcelle sur laquelle il est implant Fix par l article 14 du Plan d Occupation des Sols POS ou du Plan Local de l Urbanisme PLU le COS est un outil r glementaire qui permet de d finir un droit b tir sur une parcelle et fixe la densit maximale de construction autoris e La Surface Hors uvre Nette SHON constructible est obtenue en multipliant ce coefficient par la surface du terrain La densit exprim e par cet indicateur s applique l ensemble des parcelles concern es par le zonage U urbanis ou AU urbaniser des PLU II s agit a la fois d un outil r glementaire et un instrument de mesure qui se refere au possible Il se rapporte la construction future on peut donc le qualifier de densit de planification Le COS permet d obtenir une vision d ensemble des surfaces construites sans distinction entre espace public et parcelle priv e La fixation d un COS tend devenir peu pertinente tre d valoris e et dispara tre au profit d autres valorisations co
30. de mesure de l usage du sol A Intensit selon la vocation des ZA B Intensit selon la phase de commercialisation de la zone C Intensit a l chelle des parcelles priv es b ties D Densit d emplois salari s priv s et d tablissements 3 Synth se Toutes les cartes produites sont en annexe per idea M thodologie 1 M thodologie de l tude Cas pratique Les diff rentes tapes e R aliser un benchmark d tudes portant sur la notion de densit dans les Parcs d Activit s PA l chelle de la France Recueillir le regard des d veloppeurs conomiques d Ille et Vilaine Animation d un groupe de travail compos de 8 d veloppeurs Yannick BOURIEN CC Au Pays I R seau de la Roche aux F es Lucie CALVET CC Val d Ille St phanie COURTEILLE CC Pays de Grand des d veloppeurs conomiques d llle amp Vilaine Fougeray Catherine DESVALLEES BUNEL Saint Malo Agglom ration H l ne FRESNEL CC Pays de Ch teaugiron Nathalie FROUIN CC Pays de Saint Aubin du Cormier Isabelle l GAULTIER MENET CC Coglais Communaut Marches de Bretagne Samuel MEHAULT CC Montfort Communaute Estelle YGER CC Pays de Liffre e Cartographier sous le logiciel de SIG Quantum GIS l occupation parcellaire d un chantillon de parcs d activit s du d partement S lectionner un chantillon de parcs d activit s d Ille et Vilaine r partis en 19 cas pratiques ceux ci sont
31. foncier dans les parcs d activit s Programmation et r flexion 1 Planifier l chelle du pays 2 Planifier l chelle du territoire 3 Planifier l chelle du projet de parc d activit s II Am nagement 1 Agir selon la proc dure d am nagement 2 Agir sur la conception de l espace public 3 Agir sur l organisation de la parcelle priv e 4 Agir l chelle du bati III Commercialisation S outiller juridiquement Louer le foncier d activit Travailler la fiscalit Vendre le foncier au juste besoin Proposer de l immobilier et pas que du foncier Accompagner l entreprise O U1 N N P IV Gestion et animation 1 Mettre en place des outils de suivi et d valuation 2 Animer le tissu d entreprises 3 Suivre l immobilier vacant V Requalification 1 Identifier le potentiel densifiable 2 Valoriser le potentiel densifiable foncier et immobilier 3 S entourer VI Gouvernance et concertation 1 Fixer des r gles du jeu entre EPCI et communes 2 Sensibiliser l quipe de ma trise d ouvrage et de ma trise d uvre 3 Mobiliser les diff rents acteurs per idea Dans le SCoT Fixer dans les DOO un objectif de maintien des espaces naturels et agricoles par une limitation de la consommation de la SAU Exemple du Programme Local d Agriculture PLA Partenariat entre le Pays de Rennes Rennes M tropole la Chambre d Agriculture et la SAFER Repris s
32. glement de zone des prescriptions architecturales et paysag res D finir une proc dure d accompagnement avec des rendez vous jusqu au d p t du Permis de Construire er idea Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise de Montpellier Agglom ration 34 Rendre plus ais la compr hension du march du foncier et de l immobilier d entreprise Faciliter la prise de d cisions en mati re de programmation de r alisation et de mise sur le march de produits nouveaux pour l accueil d activit s foncier ou immobiliers Anticiper l volution de la demande PDIE du PA Baluffet Agglom ration Toulousaine 31 Favoriser les alternatives la voiture individuelle Approche collective de la mobilit sur le PA Accompagnement et partenariat ADEME r gion Midi Pyr n es CU du Grand Toulouse les entreprises les organismes du PA Am nagement des quipements et s curisation des espaces Elaboration d outils pour sensibiliser dition d un d pliant d information guide de la mobilit v nements actions collectives IV Gestion et animation 1 Mettre en place des outils de suivi et d valuation Evaluer les zones d activit s Le parc d activit remplit il ses objectifs initiaux Combien de cr ations nettes d emplois gr ce cet quipement public e Cr er des tableaux de bord qui permettent la cr ation d indicateurs d valuation de l occupation de
33. identifier les espaces qui concentrent le plus d entreprises Les seuils sont diff rents selon le type d activit s donc le type de zones d activit s Elle est a corr ler avec la densit d emplois F La Densit d Activit s Humaines La Densit d Activit s Humaines permet de mettre en vidence le degr d activit humaine sur un territoire en prenant en compte le nombre r el de personne qui le fr quente C est un indicateur d intensit d usage La densit humaine nette int gre la fois les habitants et les emplois Elle traduit une intensit d usage du sol Fouchier 1997 Elle est utilis e pour comparer des tissus urbains diff rents et mesure la densit d usage d un espace Densit d Activit s Humaines _Nb d emplois nb d habitants __ Surface totale du territoire tudi idea De quoi parle t on La notion de densit n est pas pertinente l chelle de la parcelle CERTU juillet 2002 La densit concept exemples et mesures C Recommandations d Id a 35 Quels indicateurs pour les parcs d activit s PA L utilisation du terme de densit demande beaucoup de pr caution Des ambig it s constantes de d finition conduisent comparer des valeurs incomparables Ce terme lorsqu il est utilis demande tre qualifi densit d entreprises densit brute densit nette Les limites des COS et CES ont t d velopp es pr c demment pas de prise en compte de
34. la hauteur des formes du b ti etc M me si ces indicateurs sont lev s ils ne sont pas synonymes d une garantie de densit en parc d activit s Ils ne refl tent en aucun cas une occupation r elle de la parcelle puisqu ils sont utiles essentiellement avant l implantation de toute entreprise dans les documents d urbanisme Nous conseillons n anmoins de fixer un COS pour se garder la possibilit d instaurer un versement pour sous densit La d finition d indicateurs de densit est incontournable comme outil d valuation et de programmation Le Parc a t il rempli ses objectifs am nagement durable occupation du foncier cr ation d emplois etc Il r sulte de notre analyse que seule une palette d indicateurs permet d appr cier l occupation d un parc d activit s savoir le COS de zone la densit d emplois la densit d etablissements Un seul indicateur ne peut r sumer lui seul l ensemble des dimensions d un PA Un autre constat ressort de toutes ces recherches la densit arbore peu de sens a l chelle d une seule parcelle du parc Il faut l valuer l chelle du parc d activit s La densit d un PA n est pas fig e dans le temps Sa performance peut voluer au gr des mouvements d entreprise extension vente liquidation et des activit s emplois C est pourquoi les gestionnaires de parcs ont int r t cr er un observatoire de ces indicateurs Il apparait n ces
35. la zone gt travailler sur le dimensionnement et la r duction des voiries circulations publiques et priv es selon les besoins du site gt d finir des sch mas viaires simples lisibles gt limiter les voies en impasse les dispositifs de retournement sont consommateurs d espace gt concevoir des voies secondaires douces uniquement lorsque c est n cessaire gt placer un cheminement pi tonnier d un seul c t de la voirie Quels besoins en stationnement public Mutualiser des espaces de stationnement de v hicules l gers poids lourds ou des aires de man uvre Exemples de mutualisation de parkings poids lourds en PA Vitr Communaut Saint Malo Agglom ration proximit des axes structurants de transports en commun baisser le nombre de places de stationnement sur le domaine public en l inscrivant dans le r glement du PA Mutualiser des poches de stationnement et les am nager avec des cheminements pi tons Quelle fonction pour les espaces v g talis s T l chargez le guide lt Parcs d activit s Conception et gestion des am nagements paysagers Id a 35 2011 sur Calam o www idea35 fr publications idea35 aspx Quid des marges de recul consommatrices de foncier Laisser ces espaces proches des axes routiers l agriculture Une solution consisterait reculer la ZA par rapport l axe routier afin de ne plus tre impact par la Loi Barnier l espace ainsi d
36. nagement M ETF La densit est un des 17 th mes propos s http assohqe org hqe IM G pdf guideHQEAMT V2 D pdf Enjeux g n raux pour un d veloppement durable Extrait du guide Pour la r alisation d op rations d am nagement durable La d marche HQE Am nagement Novembre 2011 40 II Am nagement 2 concevoir les PA autrement Associer densit et qualit est une condition a la r ussite d un projet d am nagement moins consommateur de foncier Pour r aliser un am nagement pertinent les objectifs de densit ne doivent pas tre abord s d seuls La r ussite d un projet tient la combinaison d objectifs La conception d un plan de masse d pend de la vocation du PA et du type d activit s accueillies des contraintes techniques et des modalit s de commercialisation choisies par l am nageur 1 Agir selon la proc dure d am nagement Exploiter les proc dures dans une optique d conomie de foncier Le lotissement est une op ration consistant diviser une m me propri t fonci re dans le but d obtenir plus de deux terrains sur une p riode de moins de dix ans pour y implanter des b timents gt La collectivit peut encadrer et g rer l op ration en faisant valoir ses exigences notamment en terme d optimisation de la consommation fonci re gt L arr t contenant l autorisation de lotir peut imposer un r glement de lotissement valable dix ans qui pr ci
37. ou commercial Proposer ce type de contrat est un moyen pour la collectivit de valoriser au mieux un foncier en imposant des r gles strictes de densit Le bailleur est en mesure de choisir l utilisateur qui offrira les meilleures garanties pour la r alisation de ses objectifs Bail construction Bail emphyt otique R alisation de construction Obligation d difier des Clause optionnelle constructions inh rente au bail Avantages fiscaux Con u pour permettre aux constructeurs l dification de b timents immobiliers des conditions avantageuses Avantages fiscaux mineurs Exon ration pour le preneur de la taxe de publicit fonci re 0 60 de la valeur du terrain Pour les baux de plus de 30 ans non imposition pour la bailleur de la valeur r siduelle des constructions Fin de bail Le bailleur b n ficie en fin Les constructions reviennent de bail sauf convention sans indemnit s au contraire des constructions propri taire bailleur sauf r alis es par le preneur des convention contraire contreparties financi res peuvent tre pr vues Int r t conomique pour chaque partie Pour la collectivit en tant que bailleur Demeurer propri taire du sol avec une ma trise de la gestion des sols Recouvrer la pleine propri t du bien au terme du contrat de location et r cup rer un bien am lior sans en avoir financ la construction Percevoir un revenu r gulier de la part du preneur sur le lon
38. par des surfaces imperm abilis es emprises au sol des espaces b tis de stockage de stationnement et de voirie espaces priv s et publics confondus Ce constat est lier aux activit s exerc es sur les sites logistique commerce qui n cessitent d user d espaces d entreposage ext rieurs importants ou de cr er des aires de man uvre aux gabarits suffisamment larges Cas pratique n 6 zone vocation mixte et dominante industrielle Sur une parcelle de 55 620 m occup e par un transporteur 3 818 m de b ti soit 7 de la parcelle 38 310 m d espaces de stockage stationnement voirie priv e soit 69 de la parcelle Cas pratique n 13 Il s agit d une parcelle occup e par une activit logistique Elle t moigne de la diff rence entre une activit de transport et une activit de logistique D o la n cessit de bien cibler les activit s accueillies pour adapter les am nagements et les objectifs d occupation de l espace que se donne Pamenageur Cas pratique n 6 Cas pratique n 13 Des parcs d activit s qui accueillent pour certains de Phabitat ce qui participe une sous optimisation des espaces en parcs d activit s importance des espaces v g talis s autour des maisons individuelles Cas pratique n 3 exemple de parcelle avec une maison individuelle Cas pratique n 6 A l chelle du PA Une moyenne d emprise au sol du bati de 12 Une moyenne d emprise des espaces d
39. s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 47 5 0 0 B ti superficie totale du PA 9 o 14 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 20 Espaces v g talis s 46 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 34 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a R10 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et m Espaces priv s d tablissements se r f rent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Parcelles non b ties 79 par idea E p na S e pI UoleSI P9Y 2702 20 10 l 593 15402 see1Sepe2 s uuop 0102 u e ep auueuse aiyde1bojoud IEuol5 i Ny2DS 38 SZ NV S N inos m riqnd oeds D HlOA el 9 lp p 3 Iqnd eedsz IS f y o3s ne 3 5 ne lp p 0 53 DM 51 2edsa Si neq sedsa 5 2 921181129124 C pm p 4n s np lulr l 2 VZ el suep s eds s p OTou onbneid se uonednooo l S 31AH P 2124 gt y da er A
40. termes de construction au sol Dans le PLU ou PLU i Modification de l article 6 Pr voir l volutivit du parcellaire un d coupage susceptible de muter et d voluer portant sur l implantation des constructions par rapport aux voies Mutualiser des places de stationnement et les Implanter le b ti en limite de parcelle en veillant toutefois aux ombres port es et aux hauteurs autoris es am nager avec des Sur rue cette implantation cr e une continuit de fa ade et donne un caract re la zone qui cheminements pi tons tend ainsi devenir quartier Modification de l article 7 Favoriser les constructions mitoyennes permettre o imposer les implantations n si l implantation des b timents en milieu de parcelle cr e l alignement de la voie et l j impl sur limite s s paratives s des espaces residue s tandis qu une imp antation pour dessiner un front en mitoyennet permet d exploiter les espaces situ s urbain sur le c t cf croquis Favoriser la mitoyennet Traiter les marges de recul sur rue article 13 Supprimer le COS Encadrer la surface constructible minimum densit puisqu on fixe un coefficient maximum d occupation Augmenter l emprise au e R fl chir en termes de surface minimale pour la construction sol des b timents sur une m me parcelle avec l imposition du Coefficient d Emprise au Sol a minimum ER Choisir de ne pas fixer de s
41. terminer le Coefficient d Emprise au Sol Cet indicateur l chelle de la parcelle d termine l emprise au sol des constructions et permet de mesurer l impact du b ti sur un territoire r serv l urbanisation Plus le CES est lev plus l impact du b ti est fort et moins il aura tendance tre dispers Il peut aussi tre utilis l chelle de l op ration en tablissant une moyenne des CES de parcelle Il s av re particuli rement utile pour l tude de l impact du b ti sur le paysage la perm abilit des sols la vue le soleil ou l impact des espaces publics Un m me CES peut conduire des formes b ties tr s diff rentes 2 Les indicateurs construits pour valuer la densit A Densit b tie emprise au sol du b ti hauteur moyenne Densit b tie Surface de l lot Il s agit du rapport entre le coefficient d emprise au sol CES c est dire le rapport entre l emprise au sol totale des b timents et la surface de l lot ou du quartier sur lequel ils sont implant s multipli par le nombre moyen de niveaux La densit b tie se rapporte l existant ce qui est r el et non plus la construction planifi e d termin e par le COS Il s agit du CES multipli s par le nombre de niveaux idea De quoi parle t on 14 La densit b tie est pertinente pour analyser un tissu a l chelle de l lot car elle correspond ce que nous pouvons r ellement pe
42. un cahier des charges de qualit environnementale 46 4 Agir l chelle du b ti Placer l conomie du foncier au centre de la commande architecturale e Travailler la qualit architecturale du b ti pour faire accepter la densit v cue Permettre les constructions en tage et les mitoyennet s dans le r glement Dans les PA Industriels implantation de surfaces de stockages sur plusieurs niveaux Dans les PA Artisanaux concevoir des b timents mitoyens ou collectifs Village d artisans Pour les PA Logistiques les b timents tages sont r alisables Inciter les bureaux en tage penser a des syst mes constructifs permettant l extension en tage Parc d activit s Le Bois de Teillay CC Au Pays de La Roche aux f es 35 mai 2012 idea o O b G o 2 O lt i A En annexe du SCoT Inciter les am nageurs pr voir des mutualisations sur plusieurs parcelles lorsque la situation le permet stationnement voies internes de dessertes Inciter les am nageurs effectuer des regroupements de petits projets type tertiaire ou artisanat par l attribution d un lot une ma trise d ouvrage unique pour permettre la mutualisation des espaces de retournement par exemple Fontvieille Monaco Pr sence sous terre d quipements vari s unit d incineration centrale b ton h tels industriels zone de trait
43. 0 et des donn es 72 cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties x v n idea es 19 amp 1 m xa m g n Sg P pI uonesi e u 2102 20 10 l s insuo s jezsepe gt s uuop uou 31ed i d 6 ub ul 001 05 0 0102 3uE Ep ill es ludeibo oud NV S 39 SZ NYOS N T 891N0S s p rE m N ps 21jqnd 22edsz HOA el PIPPP j x qu ur uuonu s ne lp p ALI 22eds3 51 2 S neq eds MM Ignsepe2 C prg p in pp s np ayw 77 VZ ej suep s eds s p z D AIJE p 2ed p R uY A v gt y A 2 e 2 2 Te Cas pratique n 15 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte sois au sein du PA Activit dominante Mixte 11 Superficie totale 24 92 ha 19 Date de cr ation 2003 Gestionnaire EPCI Phase Zone am nag e Agr ment Bretagne Qualiparc Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 1km gare voyageur 2km Un espace entre
44. 5o oud NYOS 3 52 NV S NOI 221n09 9ou nbneud seo np pan SP nue S MAHDE p dled pratique n 6 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte sois au sein du PA Activit dominante Industrie 6 Superficie totale 22 82 ha 7 O Date de cr ation 1990 a Gestionnaire EPCI 1 Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment Bretagne Qualiparc Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 15km 12 En entr e sud de ville un PA d di e aux transporteurs et logisticiens aux espaces de stockage et de stationnement spacivores Indicateurs d intensit 53 A l chelle du PA E Espaces b tis priv s P m Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 10 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 70 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 0 44 ha m Ouvrages de gestion des eaux 277777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 3 07 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 72 o Repartition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non b tis priv s superficie totale du PA 22 0 0 B ti superficie totale du PA 12 6 80 0 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcel
45. F Institut d am nagement et d urbanisme de la r gion d Ile de France 06 2005 Note sur l occupation du sol Apprehender la densit les rep res historiques IAURiF n 382 383 Lille M tropole Direction Am nagement et Renouvellement Urbain Faire la Ville intense juin 2009 Marc WIEL Polysemie de la densit Comment vivre avec 25 nov 2006 15 p UNIL Universite de Lausanne Antonio Da Cunha amp Christian Kaiser Densit centralit et qualit urbaine trois dimensions de l intensit Am nager pour qualifier la ville et moduler les registres de l intensit urbaine Juin 2009 12 p TOUATI A Histoire des discours politiques sur la densit Etudes fonci res n 145 mai juin 2010 p 24 a 26 Observation mesures constats fonciers ADEUS Les notes de l ADEUS Densit mixit qualit en zones d activit s obstacles et outils N 82 8 p Agences d urbanisme bretonnes CAD 22 Aud LOR AUDIAR COSTEL Juillet 2010 La Bretagne a doubl ses surfaces artificialis es en 20 ans 8 p Agences d urbanisme bretonnes Aud LOR AUDIAR L conomie d espace au c ur d un am nagement durable et de la qualit de vie en Bretagne oct 2010 16 p Agreste Bretagne Mai 2011 R sultats des enqu tes Teruti Lucas 2006 et 2010 En Bretagne 22000 hectares artificialis s en 4 ans Direction R gionale de l Alimentation de l Agriculture et de la For t de Bretagne Service R gional de l In
46. I Chambre de Commerce et d Industrie et ses clubs sectoriels les clubs ou associations d entreprises e Dialoguer sur le long terme avec les diff rents acteurs du territoire Collectivit s Agences de de d veloppement chambres consulaires entreprises structures agricoles associations environnementales et de voisinage services de l Etat gestionnaires d infrastructures soci t membres civile riverains et habitants de la commune Parc Naturel R gional sapeurs pompiers entreprises 59 idea 60 s r Annexes Cartes 2 id a Ille amp Vilaine DEVELOPPEMENT xnes s p uons b e6esano RE 5 21 0104 22eds7 anoa rp p liqnd Billi B 2 15 ne yu ui uuone1s ne PAd 3eds3 Bl seds Mil neq oeds mili Iensepe2 CES pm p n s np awn t ToU onbneid se np uonedn220 HV S 31AH2E Pp 21ed SE UonesIIP9Y 2102 0 10 l fs pratique n 1 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte sois au sein du PA Activit dominante Commerce Superficie totale 17 05 ha 1450 Date de cr ation non renseign Gestionnaire EPCI Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment Bretagne Qualiparc 2011 Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 14km gare voya
47. N Sacs ce gestion des eaux Source G oBretagne IGN SCAN 25 et SCAN r gional phot parcelle non tene et donn es cadastrales consult s le 01 07 2012 R alisat 35 Une marge de recul Loi Barnier le long d une autoroute conserv e en ma trise publique BR asia AXINI 5 et SC pe lar 4 R Our z al n 1e 01 07 201 wa ba ia 37 d espaces verts priv s r partis en r serve fonci re sur les parcelles lt P Source G oBretagne IGN SCAN 25 et SCAN r gional photographie satellite datant de 2010 et donn es cadastrales consult s le 01 07 2012 R alisation Id a 35 Pom EF sv Parc d activit s carte de l occupation du sol Cas pratique n 14 22 d espaces b tis pour cette zone commerciale tion des espaces dans la ZA C Limite du secteur d tude C parcellaire cadastral Espace b ti Espace v g talis BE Esnace pubiic g ls Bretagne IGN SCAN 25 et S photographi Eg de gestion des enux G o photo datant de juillet 2010 et donn es cadastrales consult s le 01 07 2 Parcelle non b tie R alisation 1d a 35 Un potentiel densifiable illustr par cette carte Des r serves fonci res priv es A noter l emprise des ouvrages de gestion des eaux f gt per G 2 Indicateurs de mesure de l usage du sol A Intensit selon la vocation des PA S Q un
48. Parcelles non b ties 2 cer idea W S Ep uonpsile q 2102 0 10 l S insuo s lensepe2 s uuop vou B uu OS 92 0 0102 juezep S euol21 NV S I SZ NV S N T u6el igo o 221n0S s p uons b bpiAnO pa oyqnd a2eds3 Ei a104 ej 9 lp p 21qNd 2eds3 abe os ne Jueumuuogezs ne p p Jad 22eds3 ra sedsa Bil neq sedsa M M Ignsepe2 2 4 pm p napas aywn VZ ej suep s o5eds s p Sou onbrneid se os np uonedn oo l 5 2124 g pratique n 8 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Artisanale sols au sein du PA Activit dominante Artisanat 12 9 Superficie totale 2 54 ha Date de cr ation 2005 Gestionnaire EPCI Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 8km Une petite zone artisanale de milieu rural ins r e dans un crin de verdure Indicateurs d intensit 34 0 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s z P Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 10 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 8 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois I 3 93
49. T Fixer des conditions et des principes de reamenagement dans une charte 56 2 Valoriser le potentiel densifiable foncier et immobilier Travailler les montages op rationnels et financiers trouver des investisseurs z Transformer les dents creuses en foncier viabilis e Acqu rir le foncier non exploit pour le c der de futurs entrepreneurs e D senclaver les espaces d laiss s pour cr er du foncier viabilis e Accompagner les entreprises pour les aider optimiser l usage de l espace Renouveler l offre immobili re e R habiliter des friches plut t que d etendre le parc d activit s Pipriac Communaut 35 a r habilit une friche industrielle Le b timent vieillissant de 2 500 m destin une seule entreprise est devenu un atelier relais vitrine proposant 5 cellules LIER RELAIS Ej M TREMPLN Atelier relais Le Tremplin Pipriac Communaut sept 2011 Zone d activit de la H rissais Commune de Mell 35 En milieu rural Restauration utile du patrimoine b ti enjeu patrimonial enjeu conomique avec le maintien d une conomie locale et la cr ation de zones d activit s Sur un m me site deux long res transform es en habitation et en g te un b timent transform en agence de design site int gr dans un ensemble puisque le parcours d interpr tation passe proximit De haut en bas et gauche droite Photographies de EF zone FE avan
50. Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 68 m Espaces priv s m Parcelles non b ties idea SE e pI 5 9 2102 20 10 S insuo2 s uuop 3 0102 ep 3ue ep 5 lude ibo oud 1 NV S 3 SZ NV S NOI 221n0S slle1e6 A yiqnd veds li s a e lp p ouqnd EE l 1 6 ne r 3u us uuoness ne rp p 10 seds a siey f A s dsq m5 gu GTou nbne d se 7 np uonedn o i 212 S9 AIJ2 P 2124 a os Ru i A j zT up Cas pratique n 19 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Commerciale sois au sein du PA Activit dominante Commerce 1 90 Superficie totale 31 83 ha 10 Date de cr ation non renseign Gestionnaire Commune Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment Bretagne Qualiparc 2009 Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 5km gare voyageur 2km Une implantation originale des b timents et le d ve
51. ZA et champs en entr e de ville Indicateurs d intensit 23 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s P Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 410 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 21 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois I 16 45 ha m Ouvrages de gestion des eaux x I m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 84 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 40 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 39 190 o B ti superficie totale du PA 11 o 230 o A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 26 Espaces v g talis s 42 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 32 o M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties
52. accent sur la gestion conome du foncier en promouvant une implantation 1 Ressources file Docume nt 1005 20Referentiel 20 raisonn e des parcs d activit s chelle du bassin du vie et en visant une optimisation des Bretagne 20Qualiparc 202 surfaces urbanis es requalification de PA 009 pdf e B n ficier d une ing nierie d un accompagnement technique depuis la conception du projet de parc sa gestion conseils outils m thodologiques aides financi res Elle apporte une r ponse aux acteurs n ayant pas n cessairement des moyens d expertise en interne e S interroger pour aboutir a un projet durable de PA adapt au territoire 14 parcs d activit s agr s Bretagne Qualiparc en Ille et Vilaine HQE Am nagement www idea35 fr 1 bretagne qualiparc aspx Le cadre de r f rence HQE Amenagement est un outil de gestion de projet destin aux Bretagne op rations d am nagement avec une vis e de d veloppement durable La r alisation d op rations d am nagement durable n cessite un portage politique fort c est pourquoi la d marche inscrit au c ur du dispositif le dialogue permanent am nageur collectivit et usagers x QUALIPARC Cette demarche peut s appliquer a toute operation d amenagement sans distinction de taille de procedure de contexte territorial ou de destination renouvellement ou neuf urbain ou rural Telechargez le guide de la habiiatouacivit e d marche HQE Am
53. agers de l espace Fouchier 1992 La caract risation de la densit sera diff rente selon les chelles o l on se positionne chelle de l habitation ou de l tablissement de la parcelle du parc d activit s de l lot du quartier de la ville de la la surface de r f rence nette brute et les crit res retenus Comme indiqu dans l tude du CERTU 2002 vouloir utiliser le concept de densit de fa on pertinente renvoie aux finalit s que l on s assigne Une m me densit pour 3 formes urbaines diff rentes id a De quoi parle t on 2 Une perception et instrumentalisation de la densit en constante volution Anastasia Touati 2010 pr sente dans l article Histoire des discours politiques sur la densit l volution de la perception de la densit en France quatre grandes p riodes de l histoire l auteur explique que lt la densit en permanente volution et adaptation r sulte d une histoire politique institutionnelle et sociale particuli re et que la densit a tr s souvent t instrumentalis e et consid r e comme un objet politique A Au XVII me si cle une connotation n gative de la densit Alors que les principes de l hygi nisme et de l aseptisation de la ville sont promus la notion de densit dans la ville est connot e n gativement et consid r e comme Pattribut de la lt promiscuite des hommes de l troi
54. alis s m Espaces publics d di s la voirie m Ouvrages de gestion des eaux m Parcelles non b ties Nombre d emplois salari s priv s 70 Nombre d tablissements 30 Densit d emplois 7 15 ha Densit d tablissements 3 06 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 62 z Repartition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 28 o 90 o B ti superficie totale du PA 16 18 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du bati 23 Espaces v g talis s 30 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 47 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 730 o Espaces publics m Espaces priv s m Parcelles non b ties m idea vou B SE e pI 40 51 6 2102 0 0 l 593 5 402 5 s uuop wass Lot 09 0102 auezep ill es jeuol
55. aque commune R alisation de cartes via SIG repr sentant les propri taires de chaque infrastructure ou quipement public CC du Pays de Redon 35 e R alisation d un sch ma des zones d activit s en 2010 actualis en 2012 Objectif s optimiser la strat gie de d veloppement disposer d un cadre d action valid par tous les lus communautaires UT O0 Formaliser les interventions La planification s articule diff rentes chelles nationale r gionale locale Les lus locaux sont responsables du SCoT et du PLU mais le PLU est le seul document opposable qui fixe le droit du sol La responsabilit de l urbanisme est r partie th oriquement sous l autorit des 36 000 maires e Conventionner avec les communes afin de clarifier les interventions de chaque collectivit sur les parcs d activit s existants gestion communale et intercommunale R aliser des cartographies de toutes les zones communales afin notamment d identifier les fonciers d activit s communaux Exemple de la Communaut de Communes du pays de Ch teaugiron ci contre e D finir l chelle intercommunale les r gles du jeu pour toute extension ou cr ation de zone communale Cela permet de limiter la concurrence entre les sites d am liorer la lisibilit de l offre d accueil et viter d avoir une offre surabondante Exemple le Sch ma de zones d activit s de la CC du Pays de Redon 2 Sensibiliser l q
56. ation et Geler la commercialisation du foncier voisin au lot c d correspondant une possibilit l entreprise Le terrain est d extension Pendant un certain d lai le terrain est r serv l entreprise une solution pour r serv l entreprise viter de privatiser des r serves fonci res Les Collectivit s se heurtent des proc dures longues pendant la dur e de la convention L entreprise s engage faire un point annuel sur son activit et co teuses pour r cup rer en propri t publique ces fonciers non construits Orientations Dans le SCoT d amenagement Localiser g ographiquement dans le DOO les PA selon leur vocation et leur importance compl mentaires du e Autoriser un nombre restreint de PA de m me cat gorie et de m me vocation r glement du PLU Lors de la commercialisation des lots vendre aux entrepreneurs tertiaire de la SHON construire Apporter des indications plut t que du m de terrain compl mentaires sur les modalit s du d coupage et En annexe du SCoT du dimensionnement des e D terminer les crit res d valuation du prix du foncier une chelle plus large lots et les modalit s du suivi e Moduler les crit res d valuation du prix du foncier en fonction du type d activit s accueillies des projets des Faire appara tre les conditions de n gociation et de suivi du dossier des entreprises dans le cahier des entrepreneurs charges et cession de terrain
57. b21 NV S I SZ 5 N T 221n0S xnp s p uons b m xd 3ilqnd oedss M LloA e rp p 3 lqnd eds B 6 ne 3 jueu euuonezs ne Alid azedsg EN 951 6 iH neq eds S 8112182124 LE pru p an s np ywn J VZ ej suep s eds s p gt OS np uonedn2230 El i W i Cas pratique n 17 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte 5015 au sein du PA Activit dominante Industrie 20 030 o Superficie totale 40 06 ha 7 o Date de creation non renseigne Gestionnaire EPCI et commune Phase Zone enti rement commercialis e Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 300m 12 Un d veloppement en longueur pour un effet vitrine Indicateurs d intensit 44 E Espaces b tis priv s 21 Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 152 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 12 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois I 3 79 ha m Ouvrages de gestion des eaux 2777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 30 ha A l chelle du PA Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du
58. ce de d veloppement conomique d llle et Vilaine L agence accompagne les entreprises dans toutes les tapes de leur d implantation sur le d partement Elle conseille et appuie les intercommunalit s dans leurs projets de d veloppement conomique Au quotidien l agence est pilot e par un directoire compos de chefs d entreprise et de personnalit s conomiques b n voles Id a 35 b n ficie du soutien du Conseil d partemental des Chambres Consulaires et des intercommunalit s d Ille et Vilaine qui composent son conseil de surveillance Ce dernier d finit la strat gie de l agence et veille a Pexemplarite de son fonctionnement b H Pour trouver un terrain ou un batiment Q VVVVVV mplantation35 fr Implantation3s fr D couvrez en temps r el l offre de parcs d activit s et de b timents disponibles en 152 lle amp Vilaine Ille et Vilaine Pour nous contacter Id a 35 Ille et Vilaine D veloppement I ea 8 avenue Henri Fr ville 35200 Rennes Ille Vilaine Mail info idea35 fr Id a 35 agit pour un d veloppement durable gt S 2 Ce document est dit sur du papier recycl Il est imprim en Ille et Vilaine par un imprimeur certifi Imprim Vert s n idea
59. ces v g talis s priv s et publics espaces de stationnement et de stockage sur parcelles priv es et parcelles non b ties De gauche droite sites vocation industrielle n 6 2 5 mixte industrielle n 9 3 artisanale n 4 8 16 commerciale n 19 34 Partie Ill Pr conisations idea Ille Q Vilaine DEVELOPPEMENT EHL 3 Optimiser le foncier Tout un processus Comment optimiser le foncier conomique A chaque tape du cycle d un PA une ambition de gestion conome du foncier peut devenir une ligne directrice de la politique de d veloppement conomique phase de r flexion en amont d am nagement de commercialisation de gestion ou de requalification Cette ambition doit tre port e politiquement et techniquement dans le temps l s agit d un travail de fond et de longue haleine Ce document pr sente de nombreuses id es des exemples prouvant qu il est possible d impulser une politique de d veloppement conomique conome en foncier A chacun Collectivit s Am nageurs Promoteurs Commercialisateurs d y piocher pour trouver la recette qui leur correspondra le mieux Cycle de vie d un parc d activit s Programmation Requalification Gouvernance Am nagement Renouvellement et concertation Commercialisation Gestion et animation PA Parc d Activit s idea EHL 3 Quels leviers pour optimiser l occupation du
60. cologique En 1962 Maurice Belorgey pr sente le concept de la lt d densit gt et consid re qu il s agit d un moyen pour acc der au bonheur nature commodit s cadre de vie Touati pr cise que la densit devient cette p riode un outil de planification urbaine avec la Loi d Orientation Fonci re de 1967 qui tablit les principaux documents d urbanisme pour l am nagement local gt Un niveau de densit b tie est d termin pour chaque secteur du Plan d Occupation des Sols et le Coefficient d Occupation des Sols fixe un plafond de m tres carr s constructibles En 1975 la loi Galley instaure le Plafond L gal de Densit PLD qui compte parmi ses objectifs celui de diminuer les fortes densit s dans les centres urbains D partir des ann es 1990 Densit et D veloppement durable D s 1987 un il nouveau est port sur la mani re de concevoir la ville et de d velopper le territoire Le rapport Brundtland publi par la Commission mondiale sur l environnement et le d veloppement met en lumi re une dimension nouvelle la protection de l environnement le d veloppement durable un d veloppement qui r pond aux besoins du pr sent sans compromettre la capacit des g n rations futures de r pondre aux leurs La densit change de paradigme Elle devient alors une notion cl un sujet d actualit avec l mergence de la lutte contre l talement urbain et l instauration de plusieurs lois
61. cs d activit s d Ille et Vilaine ont t cartographi s L chantillon a t s lectionn selon plusieurs crit res vocation situation g ographique avancement de la commercialisation les PA ne sont pas nomm s ils sont identifi s par un num ro de cas pratique Echantillon des Parcs d activit s de l tude Cas Vocation Activit Superficie pratique du parc dominante Ae ha 13 27 50 Zone en cours de commercialisation Commerce 17 40 07 Zone enti rement commercialis e Industrielle 27 54 Zone enti rement commerciali e 44 54 Zone en cours de commercialisation Artisanale 22 83 Zone en cours de commercialisation 22 69 Zone en cours de commercialisation 23 11 Zone en cours de commercialisation 18 66 Zone entierement commercialisee 2493 Zone enti rement commercialis e 3951 Zone en cours de commercialisation 5051 Zone en cours de commercialisation 43 75 Zone en cours de commercialisation 14 25 00 Zone enti rement commercialis e 57 39 zone enti rement commercialis e 5 09 Zone en cours de commercialisation 254 Zone en cours de commercialisation 647 Zone enti rement commercialis e 979 zone en cours de commercialisation 3184 Zone en cours de commercialisation 7 Commerciale Commerce NB toutes les cartes produites sont en annexe id a Cas pratique 21 II Analyse et lecture urbanistique des cartes produites En Ille et Vilaine
62. d Ille et Vilaine juillet 2011 idea Ressources Communaut s de Communes du Pays de Loiron lt La mesure de la densit dans les zones d activit s conomiques Pierre Alexandre Noury Intervention au R seau des D veloppeurs d llle et Vilaine juillet 2011 CPDT Region Wallonne Notes de Recherche Evaluation des besoins en mati re de zones d activit conomique J M Lambotte A Bastin N Guillaume et S Hiligsmann E Lepers et P Neri sous la direction scientifique de J M Halleux et Y Hanin Mai 2007 121 p DDT de Maine et Loire CETE de l Ouest tude sur la densit et les formes urbaines dans les zones d activit s 2011 Etudes fonci res Foncier conomique le mal aim n 148 N 149 Hiver 2011 IAUR F 2008 Comment encourager l intensification urbaine Les carnets pratiques 76 p Marseille Provence Chambre de Commerce et d Industrie et ANIMA Invest Network Juin 2010 Guide MED Zones Pour une performance durable des zones d activit s en M diterran e tude n 19 118 p ISBN 978 2 915719 50 5 R gion Bretagne Partenaires Bretagne Qualiparc R f rentiel Bretagne Qualiparc 2009 Pr conisations ADDRN Mars 2009 La densit et la qualit des zones d activit Car ne et Cap Atlantique 39 p AGAM Benchmarking des formes urbaines pour l accueil d activit s mai 2011 24 p ARPE Agence R gionale Pour l Environnement PLU et D veloppement Durable 2011 79 p Certu et
63. d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties R idea e pI UORES P N 2102 0 10 s yInsuo3 s el3sepeD s uuop otoz 3ue ep 5 lude i5bo oud Ipuolb i Ny2S 52 NYOS NSI su eyaaqops 1924 05 xnes s p uons b esano azi slleq b A qd D el llqnd sedsa uu b y o s ne 1 5 ne lp p 04 dsq _ R 5 m heq seds4 y ZIou se os np uonedn oll S9 IAI22 P 2ed Cas pratique n 12 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte 5015 au sein du PA Activit dominante Mixte Superficie totale 18 67 ha 1 8 Date de cr ation 1983 7 Gestionnaire EPCI Phase Zone enti rement commercialis e Agr ment Bretagne Qualiparc Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur proximit La ZA comme espace tampon entre grands axes routiers et centre ville Indicateurs d intensit A l chelle du PA m Espaces b tis priv s s m Espaces prives vegetalises Nombre d emplois salari6s prives 430 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 28 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 23 03 ha m Ouvrage
64. d activit s une vision dynamique du d veloppement conomique Est il r ellement opportun de mettre en uvre ce parc d activit des territoires INSET Peut on privil gier une extension de zone plut t que la cr ation Angers 22 mai 2012 Systematiser les tudes d opportunit Objectif de l tude d opportunit r pondre plusieurs interrogations relatives aux objectifs de wwWw inset angers cnfpt fr telechargem d veloppement recherch s ent formations offre forma gt Economie Quels sont les besoins du bassin de vie Soutenir une activit Diversifier les tion SZA integral pdf entreprises accueillies Accueillir de nouveaux emplois Quelles sont les cibles vis es en terme de secteur d activit de fonction d entreprises 2 Quel type d entreprises souhaite t on accueillir gt Foncier Quels sont les sites potentiellement int ressants pour l laboration d un projet de PA dents creuses possibilit s d extensions axes de communication gt Financements Quels co ts de revient Quels co ts de gestion gt D mographie et sociologie Quels impacts sur le transport Quels besoins d emplois Comment serait per u le projet par la population gt Environnement Quels sont les enjeux environnementaux Quelle est l ambition environnementale et soci tale de la collectivit Agenda 21 Plan Climat 39 per idea e a E 0 r e r e ejo r Systematiser
65. dement de locaux sans la charge du management d une op ration de construction lourde et chronophage Leurs capacit s d investissement financier ne sont pas bloqu es dans l acquisition de terrains et de b timents Elles b n ficient d un service clef en main r alis par l op rateur Ce montage garantie la collectivit le respect de la vocation de la zone dans le temps et du cahier des charges La collectivit garde la propri t des terrains C est aussi une garantie d entretien du parc immobilier et de renouvellement dans la dur e C est enfin offrir aux entreprises un service professionnel d accueil et d accompagnement l installation leurs projets immobiliers tant pris en charge d s le d but par l op rateur avec le soutien de la collectivit Pour en savoir plus www youtube com watch v czx5dQYDPSs amp feature youtu be s n id a ions t econ sa III Commercialisation Pr CC du Grand Fougeray 35 Une mission d architecte urbaniste est men e au PA des Lizardais agree Bretagne Qualiparc Architecte mandate par EPCI Rendez vous conjoint entre EPCI architecte conseil entreprise et ma tre d uvre D coupe des lots la demande CRAP Cahier de Recommandations Architecturales et Paysag res Document p dagogique Dedier un paragraphe a l objectif de gestion conome du foncier en PA 53 Encourager la construction de b timents volutifs Les produits Modul
66. des eaux parcelles non b ties 26 D Quelle part pour les espaces v g talis s sur les PA En moyenne sur les PA tudi s l emprise des espaces v g talis s publics s l ve a 10 et celle des espaces v g talis s priv s 24 Une part variable selon la vocation Les moyennes varient selon la vocation des zones d activit s d une moyenne de 21 d espaces v g talis s priv s et publics pour la zone d activit s commerciales tudi e une moyenne de 38 d espaces v g talis s priv s et publics pour les zones d activites industrielles Cas pratique n 3 40 d espaces v g talis s dont 35 priv s et 5 publics Cas pratique n 9 41 d espaces vegetalises dont 37 priv s et 4 publics Cas pratique n 10 34 d espaces v g talis s dont 28 priv s et 6 publics Cas pratique n 3 Cas pratique n 9 Des espaces v g talis s inf rieurs aux espaces imperm abilis s Cette proportion d impermeabilisation est relativement homog ne pour les sites vocation industrielle plus variable pour les autres cas tudi s Cas pratique n 10 ZA vocation ZA vocation ZA vocation ZA vocation mixte industrielle artisanale commerciale 10 100 100 s d 2o so son ro 70 b sox m so s d d 30 305 30 20 308 20 10 10 10 T T T 1 i T T T T 1 i T T T T 1 o o NY V G AY A o Y SV
67. des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 26 Espaces v g talis s 38 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 35 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties R idea S PB pI UOneESIE M Z10Z 20 10 l S 3insuo s lE seEpe s uuop 0102 INI 1yue1ep xnes s p uons b i lud s o oud leuolo u NUDS 39 SZ NYOS ube sgopp PNOS neq uou mu sie f liqnd D h W IA 26e 2as ne jueweuuonezs ne ip p paud a2eds EN suen f seds3 Billi neq sedsa p 2 21 2 2224 L 1 x pm p 5 np ayw b f y VZ ej suep s eds s p N e aipep 2114 4 6 AP k los np uonedn220 S 31AH PB p 21e4 r r ss e Cas pratique n 14 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Indu
68. du b ti potentielle extension V ti ixt Vocation Vocation Vocation OLUNUM LIR industrielle artisanale commerciale n 13 n 17 n 9 n 3 n 6 n 1 n n 12 n 15 n 10 n n 4 n 18 n 4 n 8 n 11 n 16 n 1 32 gt r Cas pratique Densit d emplois salari s priv s et d tablissements Source Recensement des zones d activit s 2009 Idea 35 Une densit d emplois variable selon les vocations Une forte variation de la densit d emplois salari s priv s est constat e selon la vocation du PA de 5 16 emplois ha en moyenne pour les parcs vocation artisanale 12 58 emplois ha pour les parcs d activit s vocation industrielle La densit moyenne des PA vocation mixte et industrielle est proche 11 30 emplois ha pour les zones mixtes 12 58 emplois ha pour les zones industrielles Toutefois il y a une h t rog n it pour les zones mixtes La densit d emplois salari s priv s constat e dans les parcs artisanaux est particuli rement faible 5 16 emplois ha en moyenne Cette variation s explique par la nature des entreprises install es sur les sites et par la faible densit du b ti Densit d emplois salari s priv s brute l hectare Vocation des zones d activit s Moyenne Une densit moyenne d tablissements l hectare non corr l e a la densit d emplois Les parcs d activit s vocation mixte et artisanale tudi s pr sentent des moyennes d tablissement brutes a l
69. e et du d veloppement conomique la d marche Bretagne Qualiparc vise promouvoir une nouvelle fa on de concevoir et g rer les espaces accueillant les activit s conomiques 2 Association nationale pour la qualit environnementale et le d veloppement durable des territoires d activit s s n Pr ambule Cette tude s inscrit dans un contexte o agir pour une gestion raisonn e du foncier dans les Parcs d Activit s PA constitue un enjeu majeur pour notre r gion Tous les acteurs de l am nagement du territoire sont concern s conomie am nagement habitat agriculture Cet enjeu est particuli rement pregnant sur un territoire attractif comme l Ille et Vilaine Id a 35 est aux c t s des territoires pour r fl chir avec eux cet enjeu comment continuer faire du d veloppement conomique accueillir des entreprises tout en ayant une gestion conome du foncier conomique L agence s est particuli rement mobilis e pour Comprendre r alisation d un benchmark des bonnes pratiques l chelle de la France Echanger sur cette th matique avec les d veloppeurs conomiques autour de leur v cu dans le cadre d un groupe de travail Sensibiliser les lus et les d veloppeurs conomiques lors d une rencontre le 29 novembre 2012 Apporter de la mati re et des chiffres au travers de cette publication La gestion conome foncier dans les parcs d activit s S
70. e stationnement stockage voirie reseau de 53 96 une imperm abilisation des sols sur les parcelles priv es b ties de 65 Cas pratique n 4 PA vocation artisanale l chelle des parcelles priv es b ties Une moyenne d emprise au sol du bati de 23 96 Une moyenne d emprise des espaces de stationnement stockage voirie reseau de 48 96 29 d espaces v g talis s priv s en moyenne Sur une parcelle d environ 4 600 m 679 m de b ti soit 15 de la parcelle 3 750 m d espaces de stockage et de stationnement soit 81 de la parcelle Cas pratique n 4 Cas pratique Cas pratique n 5 Cas pratique n 6 Cas pratique n 8 25 C Quelle conception de la voirie publique Une emprise moyenne de la voirie publique de 6 Sur les 19 cas pratiques tudi s plusieurs cas pr sentent des taux plus lev s que la moyenne 8 pour le cas pratique n 1 9 pour les cas n 5 8 9 10 pour le cas n 19 qui ne varie pas en fonction de la localisation g ographique Quelle que soit la localisation g ographique milieu urbain p riurbain ou rural les PA pr sentent un taux d espaces d di s a la voirie tr s proche de 6 7 96 La voirie recoupe des infrastructures multiples Routes principales ronds points rue de zone d activit s am nagement en entr e de zone Une accessibilit aux sites d activit s variable Une bonne desserte routi re pour le transp
71. eaux fonciers viabilis s Faire muter un quartier d activit s sous occup ou progressivement abandonn vers une occupation r sidentielle Identifier les dents creuses Etablir un recensement des dents creuses c est dire des fonciers inoccup s dans les zones d activit s r serves fonci res priv es ou publiques Bon nombre d entreprises se sont constitu es une s curit fonci re lors de leur implantation Mettre en place un outil SIG cartographier les PA du territoire les visualiser pour conna tre pr cis ment la situation des terrains disponibles leurs superficies e Rencontrer r guli rement les entreprises poss dant des r serves importantes pour faire un point sur leur projet de d veloppement Mettre en place un observatoire du foncier conomique Systematiser l tude du potentiel densifiable pour toute op ration de requalification inscrire cet objectif dans le cahier des charges de l tude idea un C G D cs 7 o A gt CC du Val d Ille 35 Requalification du PA de La Bourdonnais e Reintroduction de trames vertes et bleues e R cup ration et valorisation de dents creuses e R flexion sur le sch ma viaire suppression des voies en impasse cr ation de poches de stationnement sur le PA Communaut de communes du Val d llle Dans le SCoT Identifier sur le territoire les friches a rehabiliter En annexe du SCo
72. ement logistique Utilisation du stade Louis Il pour stocker des marchandises en dehors des p riodes de manifestations sportives Source Patrice Cellario Tunnels ou ouvrages souterrains n 9208 juillet aout 2008 Ma triser l immobilier Proposer des copropri t s mutualiser usage d une parcelle Expliquer son int r t car le terme fait r f rence des repr sentations tr s diff rentes selon les personnes a qui l on s adresse am nageur transporteurs entrepreneurs Q Exemple d Induspark a Casablanca gt Mutualisation des constructions des stationnements cour commune pour les man uvres et le stationnement des v hicules espaces publics mal as a gt Stationnement des v hicules l gers dans un parking souterrain commun gt Acc s individuel a chaque module gt Un gestionnaire unique assure la location de l ensemble des locaux pour inciter a la densification du foncier et la mutualisation d quipements in med Source MED Zones pour une performance durable des zones d activit s en M diterran e juin 2010 Questionner le lieu d implantation e R investir les espaces d activit s en centre ville viter de d porter des activit s vers des PA en p riph rie consommateurs de foncier e Travailler l attractivit des centres villes pour des activit s non nuisantes prix des pas de portes stationnement Certaines entreprises n ont pas vocation
73. en moyenne et sur l ensemble des PA tudi s occupation du sol d un parc d activit s se r partit de la mani re suivante 1 6 iH Espace bati Espace v g talis priv 32 M Espace v g talis public 10 L Espace priv d di au 12 stationnement et au stockage BBB Espace public d di la voirie ban Parcelle non b tie 15 s Ouvrages de gestion des eaux 240 o 1 96 du foncier total des ZA tudi es est consacr aux ouvrages de gestion des eaux 6 d espaces publics d di s la voirie 10 d espaces publics v g talis s 12 de parcelles non b ties 15 96 d espaces b tis priv s 24 d espaces priv s v g talis s 32 d espaces priv s d di s au stockage et au stationnement 3 messages cl s e Les b timents couvrent une faible part du parc d activit s La part des espaces v g talis s et essentiellement des espaces priv s v g talis s est forte e Sur chaque parc il y a un potentiel densifiable travers les parcelles non b ties et les espaces priv s v g talis s principalement idea 1 Analyse des sch mas d am nagement des parcs d activit s Q un QO A Localisation des PA Une implantation tr s fr quente des PA proximit des voies rapides et des n uds d echanges routiers en fa ade pour un effet vitrine une tendance l talement le long des axes routiers e un b ti clair
74. encourageant les modes de transport doux Encourager le d veloppement de modes doux de d placement gt D velopper la desserte en transports en commun rechercher des solutions optimales de desserte avec une r flexion sur le positionnement des arr ts et des horaires gt Reflechir a la mise en place de syst me de navettes de rabattement vers les gares ou points multimodaux gt Elaborer des Plans de D placement d Entreprise PDE ou Interentreprises PDIE PDE et PDIE Des mesures pour optimiser les trajets du personnel d une entreprise tout en favorisant l usage des modes de transports alternatifs la voiture individuelle r duction des frais de d placement pour les salari s gt Mettre en place un syst me de covoiturage gt Favoriser les d placements a v lo pour les courts trajets entre b timents gt Mettre en place des aires de stationnement de v los faciles d acc s s curis es et proches des b timents gt Proposer des v los assistance lectrique mutualis s pour les salari s des entreprises d un PA Am nager des parkings souterrains ou a riens e Limiter l emprise au sol des stationnements des salari s l chelle de la parcelle ou de la zone avec des parkings en silo ou int gr s aux b timents des parkings souterrains ou a riens notamment sur les espaces tertiaires Des exemples Entrep ts Macdonald Paris 19 me parking a rien Centre de distribution Prolog
75. engager en signant la Charte pour une gestion conome du foncier en Bretagne le 7 janvier 2013 Ce document s adresse tous les acteurs de l am nagement des territoires L objectif est de comprendre les r alit s de l occupation du sol dans les parcs d activit s pour en tirer des enseignements et am nager autrement En s appuyant sur ce travail l quipe d Id a 35 poursuivra son action de terrain en faveur d un d veloppement conomique durable aux c t s des amenageurs d Ille et Vilaine EPCI SADIV et de tous les acteurs impliqu s consulaires bureaux d tudes associations d entreprises entreprises Bonne lecture idea Sommaire Densit de quoi parle t on Des concepts pour clairer p 6 Etude de cas l occupation du sol en PA quelles r alit s Des chiffres pour mesurer p 17 Pr conisations Des pr conisations pour agir p 35 Amont II Am nagement III Commercialisation IV Gestion et animation V Requalification VI Gouvernance et concertation Annexes p 61 Ressources p 100 Ce document n a pas t soumis la validation des diff rents territoires cit s par cons quent l interpr tation propos e pour ces diff rentes exp riences n engage que ses auteurs idea Partie La densit de quoi parle t on idea Ille amp Vilaine DEVELOPPEMENT La densit de quoi parle t on Sommaire De la densit l intensi
76. ere non sue Cas pratique n 18 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Industrielle sois au sein du PA Activit dominante Industrie 12 Superficie totale 157 39 ha Date de cr ation non renseign 1 Gestionnaire EPCI Phase Zone enti rement commercialis e Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 1km gare voyageur a 8km Un fort taux d espaces v g talis s priv s et publics Indicateurs d intensit 23 m Espaces b tis priv s 23 Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 956 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 18 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois I 16 66 ha m Ouvrages de gestion des eaux x m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 31 ha A l chelle du PA Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 44 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 43 0 o B ti superficie totale du PA 18 13 19 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 29 Espaces v g talis s 39 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 32 o M thodologie
77. es friches et la requalification toute extension ou e Promouvoir des formes urbaines denses et une taille de parcelle adapt e aux projets d implantation des entreprises 2 Planifier l chelle de l EPCI Adapter les documents de planification PLU PLU I pour favoriser la densit Le PLU est un document d urbanisme Il tablit un projet d am nagement et d urbanisme Il fixe les r gles g n rales d utilisation du sol sur le territoire l chelle communale Ce document r glementaire n est pas toujours construit dans l objectif de raisonner la consommation du foncier comme par exemple en fixant au taux minimum de 20 d espaces verts dans les lotissements gt Soumettre l EPCI pour avis le volet conomique des PLU lors de leur mise en uvre gt D velopper des pr conisations propres aux zones urbaniser en activit gt D finir un seuil minimal de densit dans les zones U et AU du PLU ou les zones U et NA du POS ciblage des secteurs densifier en coh rence avec les options du PLU et des SCOT gt Ne pas fixer de taux minimal d espaces verts dans les lotissements d di s de l activit gt R fl chir l instauration d un PLU i gt D finir un seuil minimum de densit pour les PA dans le PLU PLU avec des variations du seuil de densit selon les activit s cibl es artisanat industrie logistique Le PLU i c est quoi La loi Grenelle 2 encourage l
78. faces urbanis es exc de le taux de croissance de la population gt Ce processus de transformation de l espace est consid r comme consommateur d espace Selon Marc Wiel 2006 les raisons de ce processus sont diverses Cette transformation est surtout rendue possible par de meilleures conditions d accessibilit par les modes de mobilit s les migrations pendulaires Selon Wiel les acteurs conomiques promoteurs lotisseurs personnes civiles font partie int grante de ce processus de par leurs actions men es sur le territoire et leurs choix rejet de la ville amour de la campagne confort du logement accession la propriete Joseph Comby note quant lui que les surfaces consacr es aux activit s conomiques et aux infrastructures augmentent plus vite que les surfaces consacr es la fonction r sidentielle Plus de la moiti des m tres carr s construits chaque ann e sont consacr s des activit s conomiques Les implantations d activit s excentr es en p riph rie pour des raisons de r duction des co ts et de gain d espace sont en partie responsables de l talement urbain D Consommation d espace Comme indiqu pr c demment la consommation de l espace r sulte de l talement urbain mais galement de l augmentation de la population Selon le Commissariat G n ral au D veloppement Durable lt le changement des sols agricoles ou naturels pour les affecter l habitat et aux fonctio
79. formation Statistique et Economique 4 p ISSN 1291 1976 AUDELOR Agence d Urbanisme et de d veloppement conomique du Pays de Lorient Avril 2012 Comment mesurer le foncier conomique consomm 19 p AURM Zones d activit s offres fonci res Des possibilit s de d veloppement mobiliser de fa on coh rente densit d emplois dec 2008 6 p DDTM 35 2010 Inter SCOT livre blanc du d veloppement et des sites d activit s en Ille et Vilaine 33 p Espace d activit s de l Est d Evreux Diagnostic urbain fonctionnel et environnemental des espaces d activit s conomiques de l Eure janvier 2011 SCOT Marne Brosse et Gondoire Document d Orientation et d Obiectifs Annexe 1 calculs et objectifs de densit s minimales document de travail nov 2011 Synagry Dossier Le foncier sous pression mars 2012 Guides Etudes de r f rence ARENE Ile de France Agence R gionale de l Environnement et des Nouvelles Energies 2008 La gestion durable des zones d activit s Guide m thodologique AUDESO Densit et qualit dans les sites d activit s du CESO premi res investigations 2010 38 p CAUE 44 Novembre 2011 Re inventer la zone d activit s Pour un am nagement durable des espaces d activit s 44 p ISBN 978 2 9540419 0 2 Communaut s de Communes du Pays de Loiron lt La mesure de la densit dans les zones d activit s conomiques Pierre Alexandre Noury Intervention au R seau des D veloppeurs
80. g terme parfois sup rieur au gain de la vente du terrain Limiter l investissement la construction le foncier tant lou Pour le constructeur Rentabiliser imm diatement son investissement Pour le promoteur All ger le montant de l investissement n cessaire a la construction en louant le terrain idea ions t econ sa Pr Il Commercialisation 3 Travailler la fiscalit Instaurer un Versement pour Sous Densit VSD Le seuil minimal de densit est d termin dans les zones urbaines et urbaniser Il est d fini sur un document graphique Le VSD un proc d mis en uvre pour permettre aux communes et EPCI qui le souhaitent de lutter contre l talement urbain sources de consommation nerg tique et de surco ts en mati re d quipements collectifs gt Senat 13 d c 2010 Le VSD est instaur pour 3 ans Attention Cumul du VSD avec la taxe d am nagement PLU Permettre de fixer un seuil minimum de densit qui s il n est pas respect donnera lieu des p nalit s ou taxations fond es sur la valeur du terrain et l cart de densit avec le seuil minimum Le seuil minium de densit est encadr la fois par un plancher et un plafond il ne peut tre inf rieur la moiti ni sup rieur aux trois quarts de la densit maximale autoris e sur le secteur concern Le lien direct du SMD avec le Coefficient d occupation des sols COS po
81. gag resterait en usage agricole Penser en amont les services qui pourront tre mutualis s Il peut s agir de salles de r union assainissement collectif par phyto epuration idea o L 6 gt b G o 2 OU lt 2 Ecoquartier Union Lille M tropole 59 Limitation de la cr ation de places de stationnement Evolutivit des parkings pens e d s la conception pour reconvertir les parkings en bureaux Centre de ressources du d veloppement durable Nord Pas de Calais Exon ration de la surface des locaux v los dans le calcul de l emprise au sol Issy les Moulineaux 92 Principe mis en place pour des immeubles de logement act dans le PLU de la ville Peut on envisager cette option pour les b timents d activit s Ecoparc de Rovaltain 26 La disponibilit d une place de stationnement proximit du lieu de travail favorise l usage de la voiture Politique de limitation du nombre de place de stationnement et d une am lioration de la desserte du site en transports collectifs A l origine fix au seuil de 1 place pour 25 m de SHON le seuil a t relev 1 place pour 28 30 m de SHON Travail sur la modification des pratiques de d placement des personnes r duction de l empreinte la voiture sur son site 3 Agir sur l organisation de la parcelle priv e R duire les besoins en stationnement de v hicules l gers en
82. geur 2 5km Des tailles de parcelles h t rog nes dans un site urbain Indicateurs d intensit 1005 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s P m Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 213 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 22 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 9 39 ha m Ouvrages de gestion des eaux 27755 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 97 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 49 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 26 B ti superficie totale du PA 14 o 17 0 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 20 Espaces v g talis s 40 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 40 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Les nombres d emplois salari s priv s et Espaces publics d tablissements se r f rent des donn es m Espaces priv s d claratives source recensement zones d act
83. i type r parti de mani re discontinue e Le b timent mod le r pandu sur la majeure partie des PA est une forme carr e ou rectangulaire implant e au milieu d une parcelle Des b timents implant s de mani re tre visibles des axes routiers mais sans constituer un front b ti Cas pratique n 4 Des tentatives d implantation de b timents mitoyens ou des b timents adapt s au d coupage parcellaire Cas pratique n 8 Un travail sur l implantation du b timent avec un effort de mitoyennet Cas pratique n 8 Exemples de parcelles denses intenses identifi es Cas pratique n 16 Sur une parcelle de 1 071 m 529 m de surface b tie priv e Sur une parcelle de 962 m pr s de 320 m de surface b tie priv e Cas pratique n 16 Un PA se distingue par sa singularit Cas pratique n 19 Un plan masse particulier et un d coupage original Une implantation du b ti selon une forme circulaire Un plan d am nagement qui laisse deviner la vocation du PA le commerce Une mutualisation des espaces de stationnement Une utilisation utile des espaces v g talis s avec la cr ation de noues permettant un traitement a rien des eaux pluviales Cas pratique n 19 per idea Cas pratique Cas pratique n 3 ces dans la ZA Cas pratique n 4 24 Une forte pr sence des rev tements imperm ables En moyenne 53 de la surface totale du PA est occup e
84. ialis s constituent une des cat gories de la nomenclature de l occupation des sols de la source Corine Land Cover d finie selon les termes suivants lt Les espaces artificialis s recouvrent les zones urbanis es tissu urbain continu ou discontinu les zones industrielles et commerciales r seaux de transport mines carri res d charges chantiers ainsi que les espaces verts artificialis s gt Selon les minist res de l Agriculture et de l Ecologie SOES Teruti Lucas et l INSEE le terme lt artificialisation gt d signe le processus de transformation des espaces naturels for t lande rivi re marais ou agricoles en espaces b tis ou d pendants des espaces b tis routes parkings ou sols artificiels non b tis parcs urbains par exemple Le terme lt artificialisation des sols gt fait r f rence une pression sur les territoires souvent irr versible Elle s effectue essentiellement au d pend de terres agricoles lt 90 des 5015 artificialis s entre 2000 et 2006 proviennent des zones agricoles et ce ph nom ne est en partie li au d veloppement conomique C talement urbain Selon l Agence europ enne de l environnement l etalement urbain repr sente le ph nom ne d expansion g ographique des aires urbaines par l implantation en p riph rie au d triment de larges zones principalement agricoles de types d habitat peu denses et se manifeste lt lorsque le taux d volution des sur
85. iparc Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 4km gare voyageur 10km un PA tr s peu dense et fortement imperm abilis e Indicateurs d intensit 45 m Espaces b tis priv s P Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 48 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 9 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 7 13 ha m Ouvrages de gestion des eaux 27777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 1 39 ha A l chelle du PA Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 67 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 27 B ti superficie totale du PA 15 0 0 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 18 Espaces v g talis s 25 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 57 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es 77 cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es
86. is ES Ouvrage de gestion des eaux mu Parcelle non b tie pratique n 3 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte sois au sein du PA Activit dominante Industrie Superficie totale 44 54 ha 15 15 Date de cr ation 1985 Gestionnaire EPCI Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 200m Un mod le typique d espaces v g talis s priv s utilis s comme r serves fonci res et non comme des l ments paysagers Indicateurs d intensit A l chelle du PA m Espaces b tis priv s 23 Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 804 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 19 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois I 18 05 ha m Ouvrages de gestion des eaux m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 43 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 44 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 40 0 o aa B ti superficie totale du PA 15 o 15 11 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du bati 18 Espaces v g talis s 43
87. is Parks Osaka et Tokyo II 2004 Dans le PLU ou PLU i Gestion du stationnement article 12 possibilite de determiner au cas par cas le nombre de places en fonction des besoins r els de l entreprise Moduler les seuils r glementaires pour la r alisation des places de stationnement en fonction de la proximit d une desserte de transports en commun Dans le SCoT Localiser en priorit les nouveaux sites dans des secteurs desservis par les transports en commun articulation des lieux strat giques au r seau de transport Int grer la planification des d placements et assurer une desserte en transports en commun efficace du parc pour favoriser le lien entre le PA et les autres espaces pour optimiser les conditions d acc s et favoriser les modes doux pour les salari s r duire les effets de coupure En annexe du SCoT Encourager un dimensionnement des voiries conomes en surface Rappeler la n cessit de limiter les espaces priv s non b tis espaces libres et stationnement idea d o E o b pe e A e 20 Repenser l implantation du b ti sur la parcelle 5 Adapter la taille des parcelles constructibles aux activit s cibl es revoir les ratios traditionnels lt Exemple d un foncier d di de l artisanat 800 1 000 m contre 3 000 1 500 m avant a e R fl chir la forme des parcelles au moment du d coupage pour avoir des parcelles optimis es en
88. it d tablissements 0 42 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 24 0 0 Repartition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non b tis priv s superficie totale du PA 43 B ti superficie totale du PA 15 0 21 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti nc Espaces vegetalises nc Espaces de stationnement stockage voirie r seaux nc M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se r f rent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties idea Parc d activit s carte de l occupation du sol Cas pratique n 3 Source G oBretagne IGN SCAN 25 et SCAN r gionale photographie satellite datant de 2010 et donn es cadastrales consult s R alisation Idea 35 R partition des espaces dans la ZA N Limite du secteur d tude iL Parcellaire cadastral M Espace bat uu Espace pon d di au stationnement et au stockag MH Espace public d di la voirie Espace public v g tal
89. iv s m Parcelles non b ties 69 per ideo VARA 9 4 l Parc d activit s carte de l occupation du sol Cas pratique n 5 Source G oBretagne IGN SCAN 25 et SCAN r gional photographie satellite datant de juillet 2010 et donn es cadastrales consult s le 01 07 2012 R alisation Id a 35 MH Espace bati H Espace vegetalise BU Espace priv d di au stationnement et au stockage MH Espace public d di la voirie ES Espace public v g talis MH Duvrage de gestion des eaux m Parcelle non b tie pratique n 5 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Industrielle sols au sein du PA Activit dominante Industrie 775 13 Superficie totale 43 75 ha 0 Date de cr ation 2003 0 Gestionnaire EPCI et commune Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment Bretagne Qualiparc 2009 Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 1km Une zone urbaine scind e en deux parties b ti dense en interface avec la ville bati plus diffus en s loignant Indicateurs d intensit 34 0 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s P m Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 550 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 30 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 12 57 ha m Ouvrages de gestion des eaux
90. ivit s Parcelles non b ties 2009 63 per ideo Parc d activit s carte de l occupation du sol Cas pratique n 2 J R partition des espaces dans la ZA sm Limite du secteur d tude C Parcellaire cadastral me Espace bati MH Espace vegetalise TAA H j bn Espace priv d di au stationnement et j au stockage Bi Espace public d di a la voirie mu Espace public vegetalise Source GeoBretagne IGN SCAN 25 et SCAN regionale photographie iH Ouvrage de gestion des eaux satellite datant de 2010 et donn es cadastrales consult s le 01 07 2012 R alisation Id a 35 BU Parcelle non b tie aa LS DER Cas pratique n 2 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Industrielle sols au sein du PA Activit dominante Industrie Superficie totale 26 57 ha 15 Date de cr ation 2001 Gestionnaire EPCI Phase Zone en cours de commercialisation Agr ment Bretagne Qualiparc 2005 Localisation accessibilit 2x2 voies a 100m Un b ti diffus sur la ZA Indicateurs d intensit 15 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s m Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s priv s 431 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 21 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 8 53 ha m Ouvrages de gestion des eaux 200977 m Parcelles non b ties Dens
91. l tude de faisabilit o r B Le projet avec ses objectifs et sa vocation ont t d termin s Quel site choisir Le site identifi est il le bon L tude de faisabilit correspond au diagnostic de chaque site potentiellement destin accueillir un PA Il s agit d tudier toutes les contraintes qui pourraient conduire liminer certains sites au CC Liffr Communaut 35 R 2 7 regard des surconsommations fonci res que certains sites pourraient generer R alisation d une tude d opportunit pour la e Recenser les contraintes r glementaires Loi Barnier loi sur l eau loi sur la protection de cr ation du PA de S vailles l environnement choix de la proc dure Liffr e Evaluer les contraintes techniques topographie contraintes du sol et du sous sol gestion des Objectifs analyser les eaux pluviales acc s aux axes de communication diagnostic faune flore besoins et positionner le 5 Evaluer les impacts sur le milieu respect de la biodiversit pr sence de zones humides utur PA risques de pollutions de nuisances compensations Recourir au dispositif Bretagne Qualiparc T l chargez le r f rentiel Bretagne Qualiparc Un r f rentiel qui prend en compte les composantes conomiques environnementales et sociales du projet de parc d activit s Bretagne Qualiparc permet de www idea35 fr wpFichiers 1 Porter un
92. le Emprise au sol du b ti 16 Espaces v g talis s 30 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 54 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics 86 Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties 73 idea S E9PI UOnESIP9Y 2102 0 10 l S insuo s lensepe5 s uuop 0102 3ue ep ill es yeuolb i NV S 39 SZ NV S N T u6e igo o HIMNOS DA el e IPEP 2110 eds P 2 15 gt W u ul uuonu s ne ip p A 1d 6 BB 3 4 A 51121694 RS 2 V neq aseds3 M Zou nbneud se Ios np uorjedn220 21122 S 31AH B D 2ed id 2 pratique n 7 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte sols au sein du PA Activit dominante Mixte 150 Superficie totale 23 11 ha 19 Date de cr ation renseign Gestionnaire Commune Phase Zone enti rement commercialis e Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 2km Un front de parcelles en bordure de 2x2 v
93. loppement d un syst me de noues pour une gestion des eaux pluviales Indicateurs d intensit 45 0 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s z P m Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 268 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 38 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois I 8 42 ha m Ouvrages de gestion des eaux 2777777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 1 19 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 77 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis priv s superficie totale du PA 21 o 1 B ti superficie totale du PA 22 o 20 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du b ti 33 Espaces v g talis s 18 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 49 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es 79 cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent a des donn es declaratives source recensement zones d activites 2009 m Espaces p
94. mme les r gles d emprise au sol de hauteur ou d implantation du b ti Le COS ne fournit pas d indications sur cette r partition de la surface b tie et n est pas un outil de ma trise de la forme urbaine Un m me COS peut conduire des formes urbaines tr s diff rentes id a De quoi parle t on Exemple du calcul du CES sur une parcelle de 1 000 m2 avec un PLU qui donne un CES de 0 25 1 000 x 0 25 250 m de surface constructible Hauteur Emprise au sol 13 Un m me COS peut conduire des formes urbaines tr s diff rentes sur une m me parcelle La combinaison de plusieurs articles du r glement possibilit d occuper le sol art 14 d passement du COS art 15 emprise au sol art 9 hauteur des constructions art 10 cr ent la densit de la forme urbaine B Le Coefficient d Emprise au Sol CES Le Coefficient d Emprise au Sol CES se d finit comme le rapport entre la surface au sol d une construction et la surface de la parcelle sur laquelle elle se trouve Surface occup e au sol par la construction CES Surface de la parcelle Le CES se d finit selon le Code de l Urbanisme article R 420 1 comme la lt projection verticale du volume de la construction tous d bords et surplombs inclus Le r glement d urbanisme d une commune peut apporter sa propre d finition de l emprise au sol cette d finition s applique au territoire concern et permet de d
95. n bien ou un foncier Proposer aux entreprises un accompagnement durant toutes les phases de leur d veloppement de la cr ation la maturit Adapter le parcours r sidentiel a la cible des entreprises choisies idea un 5 CE C o O E 2 D 8 Q Technop le izarbel Bidart 64 D ficit de l initiative priv e sur le site Cr ation d une SEML l initiative de la Communaut d agglom ration et du Conseil g n ral la Caisse des D p ts constitue le 3 me actionnaire avec 18 16 Cr ation de 3 b timents accueillant 16 entreprises Exemple du Village Agro ZA Haute Picardie 80 D marches administratives simplifi es Pas de permis de construire d poser il est d j d pos Initiative de Coglais Communaut Marches de Bretagne 35 Les entreprises install es futurs investisseurs sur leurs propres terrains Objectifs disposer de solutions immobili res adapt es et valoriser le foncier sous occup 52 Penser a la cr ation d h tels d activit s qui proposent des fonctionnalit s adapt es Initio l h tel d activit s de la Communaut d Agglom ration de Tulle 19 Sous la ma trise d ouvrage de la Communaut d agglom ration Accueil d entrepreneurs et d entreprises de fa on temporaire ou d finitive 47 bureaux de 12 21 m 6 ateliers de 75 a 150 m quip s de bureaux privatifs haut d bit accueil physique et t l phonique ou
96. ns urbaines peut tre consid r comme de la consommation d espace idea De quoi parle t on Exemple de Lille M tropole sur sa politique de d veloppement conomique Lille M tropole accompagne la production de ses nouveaux parcs d activit s de pr conisations pour la localisation des diff rents secteurs conomiques Parmi les crit res urbains figurent notamment la localisation prioritaire des activit s tertiaires dans la ville dense afin de favoriser la mixit des fonctions et de rentabiliser les r seaux de transports collectifs qui permettent de garantir un mode de transport alternatif la voiture Faire la ville intense Direction Am nagement et Renouvellement Urbain juin 2009 Une multitude de terminologies sont donc employ es et renvoient des d finitions diff rentes mais toutes plus ou moins li es Face ces notions d occupation du sol d artificialisation de consommation s l vent l id e d conomie de l espace mis en lumi re par les lois Grenelle et la recherche d une optimisation de l espace qui se traduit par l id e de densification E Intensit Pour les urbanistes la densit exprime un degr d intensit de l occupation du sol L intensite se pr sente comme une combinaison de la densit de la compacite et de la qualit La densit n est pas synonyme de qualit urbaine Pour Vincent Fouchier 2010 qui voque la notion d inte
97. nsification urbaine densification et intensification ont des significations proches Mais les termes ne renvoient pas tout fait la m me r alit Intensifier ne passe pas obligatoirement pas une densification du b ti Le terme compacit est adopt pour sugg rer la densit mais tend connoter une id e de concentration L id al serait de combiner les notions de densit intensit et compacit qui sont compl mentaires Parmi les enjeux de la densit se dessine celui de la bonne ad quation entre densit b tie formes urbaines et qualit des espaces publics et de vie La notion d intensit urbaine offre un outil int ressant en termes analytiques et pragmatiques e Elle permet de d passer le d ficit s mantique de la notion de densification et d placer le d bat sur la ville durable vers les questions d organisation des centralit s et des modalit s de relation entre zones centrales et p riph riques e La notion permet de pr ciser et largir le sens du concept de ville dense en int grant explicitement la notion de qualit urbaine e Qualifier la ville c est aussi intensifier notre rapport l environnement urbain La notion remet la qualit des espaces publics et le diagnostic partag au c ur UNIL 2009 Travailler l intensification d un projet d am nagement suppose de conjuguer les param tres suivants l articulation des chelles urbaines d placements transports et la coh rence avec l
98. num rot s et pr sent s de mani re anonyme Identifier les outils et sources employ s pour la cartographie D finir une typologie d occupation du sol en PA avec la classification iH Espace bati E Espace v g talis priv WG Espace vegetalise public Espace priv d di au stationnement et au stockage M Espace public d di a la voirie bn Parcelle non b tie EM Ouvrages de gestion des eaux Dessiner les diff rents espaces par unit fonci re auxquels sont attribu s des donn es Des bases de donn es sont ainsi constitu es Mettre en page les cartes et exporter les donn es Traiter et analyser les donn es Pour chaque PA les sch mas pr sentent la r partition de l usage des sols en espaces priv s publics et non b tis Des indicateurs d intensit sont pr sent s l chelle du PA pour les espaces publics et pour les parcelles priv es b ties Nous remercions Aur lie Bougrat tudiante en Master 2 Urbanisme et am nagement l Universit de Rennes 2 qui nous a accompagn s particuli rement pour la r alisation du travail cartographique 19 idea Cas pratique Pr cautions m thodologiques Les dates de la photographie a rienne 2010 et du cadastre diff rent de la date de r alisation de l tude Les parcelles cartographi es sont une interpr tation de la photographie a rienne coupl e une observation du cadastre 2 Echantillon des Parcs d activit s cartographi s 19 par
99. oies compl t par un travail sur la profondeur Indicateurs d intensit 29 m Espaces b tis priv s 23 Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 60 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 16 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 2 60 ha m Ouvrages de gestion des eaux 27777 m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 69 ha A l chelle du PA Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 48 To R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 33 0 o 13 B ti superficie totale du PA 15 19 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du bati 25 Espaces v g talis s 35 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 40 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent des donn es d claratives source recensement zones d activit s 2009 m Espaces priv s m
100. on son fer de lance La d marche offre aux EPCI un cadre de r f rence et un accompagnement technique tout au long de la d marche Elle b n ficie de 14 ann es d exp rience sur les probl matiques de requalification de parc d activit s R f rent du dispositif Bretagne Qualiparc en Ille et Vilaine Id a 35 accompagne les EPCI dans leurs d marches de requalification de parc d activit s QUALIPARC Bretagne Mettre en place une politique fonci re via l Etablissement public Foncier de Bretagne Cet tablissement est habilit proc der toutes les acquisitions fonci res et op rations immobili res de nature faciliter l am nagement et sp cialement le logement notamment le Foncier renouvellement urbain la reconversion des friches industrielles et Bretagne militaires le d veloppement d activit s conomiques d int r t r gional proc der la r alisation des tudes et travaux n cessaires l accomplissement des missions et participer leur financement 1 EPCI Etablissement Public de Coop ration Intercommunale idea VI Gouvernance et concertation Tous les acteurs du d veloppement local doivent viser cet objectif de gestion conome aller dans le m me sens prendre conscience de l importance d agir dans cette direction 1 Fixer des r gles du jeu entre EPCI et communes CC du Pays de Ch teaugiron 35 Signatures de convention de gestion des PA entre l EPCI et ch
101. on des orientations communautaires d clinaison dans les PLU de l ensemble des documents sectoriels de la communaut Pr Planifier une strat gie territoriale d accueil des entreprises Mettre en place un sch ma de d veloppement conomique gt D velopper une v ritable strat gie long terme offrir un programme d action pluriannuel v ritable feuille de route pour les lus et les services en charge du d veloppement conomique Exemples de territoires dot s d un sch ma de zones d activit s 35 Coglais Communaut gt Projeter de mani re raisonn e le d veloppement de l offre d accueil Marches de Bretagne La CC du Pays de Redon Mettre en place un sch ma des parcs d activit s Plusieurs actions mener F gt Evaluer l offre existante qualitativement et quantitativement uu manana gt Hi rarchiser l offre des PA en d clinant leur vocation leur localisation leur temporalit et leur Zones d Activit s Economiques qua lit l gz gua gt Planifier l intervention de la collectivit en termes de gestion d investissement d animation de d finition d un niveau de qualit D cliner une politique fonci re adapt e aux demandes et aux besoins des entreprises de mt ka gt Elaborer un programme de gestion et d animation des PA ww 3 Planifier l chelle du projet de parc d activit s Pour aller plus loin Actes du colloque Les sch mas de zones
102. ort des marchandises et des salari s v hicul s Laccessibilite des personnes par des modes alternatifs a la voiture reste am liorer La plupart des sites se situent l cart des r seaux de transports collectifs Ils sont difficiles desservir en transports collectifs et semblent peu propices l usage de la marche pied et l usage du v lo Des formes de voirie disparates Certaines zones sont compos es par un plan de circulation relativement simple des acc s le long de l axe routier situ en fa ade et une route au sein du PA n 4 ou un plan en forme de croix 2 entr es sorties et 2 voies sans issues Cas pratiques n 6 et n 4 D autres PA poss dent un maillage moins lisible g n ralement de nombreuses entr es et sorties 5 pour les n 1 2 3 5 des voiries longues et sinueuses des voies en boucles des placettes de retournement Cas pratique n 5 5 entr es ou sorties dans le PA des axes le long du PA permettant d acc der aux lots et une boucle interne coupl e d une voie sans issue pour un total de pr s de 38 300 m de voirie soit 9 du PA Cas pratique n 16 une dizaine de placettes desservent les parcelles soit 8 de voirie publique idea Cas pratique n 19 HA Espaces vegetalises Cas prat 7 ique prives et publics Espaces prives bati espaces d di s au stationnement et au stockage espaces publics d di s la voirie Autres gestion
103. p p 3 Iqnd eds 6 ne 6 ne paud 6 EN 1 06 3 Bil neq gt edsa M jensepes eyl pa C pru p m s np apu VZ suep s oeds s p uonnued n Gou onbneid se Ios np uonedn2230 S2 1AN2DE p 21ed pratique n 9 Fiche d identit R partition de l usage des Vocation Mixte sols au sein du PA Activit dominante Industrie 5 Superficie totale 27 54 ha 2 15 Date de cr ation 1978 et 2006 9 Gestionnaire EPCI Phase Zone enti rement commercialis e et extension Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 500m gare voyageur 2km 40 o Un eparpillement du bati sur la zone et un fort taux d espaces v g talis s priv s Indicateurs d intensit A l chelle du PA m Espaces b tis priv s P Espaces priv s v g talis s Nombre d emplois salari s prives 323 m Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 26 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 11 73 ha m Ouvrages de gestion des eaux x m Parcelles non b ties Densit d tablissements 0 94 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 38 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis
104. promulgant une gestion conome des espaces idea De quoi parle t on 3 L usage du sol les autres concepts A Occupation du sol Le terme d occupation du sol gt est employ depuis de nombreuses ann es La loi d orientations fonci res du 30 d cembre 1967 avait d j retenu cette terminologie pour les plans lt d occupation des sols Ce terme r f re galement au Coefficient d Occupation des Sols COS qui exprime le nombre de m tres carr s de plancher hors uvre nette par m tre carr de sol Selon l Organisation des Nations Unies pour l alimentation et l agriculture l occupation du sol se d finit comme la couverture bio physique de la surface des terres merg es soit le type d organisation physique du territoire Le sol se caract rise aussi en fonction de diff rentes nomenclatures La base de donn es europ enne d occupation biophysique des sols bas e sur une nomenclature commune appel e Corine Land Cover permet de visualiser l occupation des sols travers cinq postes qui d crivent les portions du territoire Territoires artificialis s Territoires agricoles For ts et milieux semi naturels Zones humides et Surfaces en eau B Artificialisation Le terme d artificialisation est employ par diff rents acteurs diff rentes chelles europ enne nationale locale et renvoie a des d finitions plus ou moins pr cises Comme indiqu pr c demment les espaces artific
105. r les tudes de faisabilit appui la s lection des cabinets participation aux comit s techniques r flexion sur la strat gie de commercialisation mise en place d outils marketing pour la commercialisation etc Coordinateur d partemental du dispositif Bretagne Qualiparc www idea35 fr 1 bretagne qualiparc aspx B timents d activit s Etude d opportunit d finition du besoin organisation de visites accompagnement la d cision construction d outils marketing promotion Outils et m thodologie Rencontres diffusion d informations et d outils personnalis s en lien avec la pratique du m tier de d veloppeur Marketing territorial Outils de promotion de l offre d accueil d entreprises en Ille et Vilaine Carteco 35 implantation35 fr conseils aux Territoires comment faire conna tre son offre Etudes publications Retrouvez toutes nos publications annuelles guides et tudes sur www idea35 fr publications idea35 aspx Pour nous contacter ou nous suivre Adrien Savary 02 99 53 74 94 drien savary idea35 fr 3 ldea35 Adrien Id a 35 P le Territoires 02 99 53 65 65 VVVVVV dea35 fr VVVVVV mplantation35 fr http pinterest com idea35 Cecile Lagadec Mamar Diellal 9 02 99 53 89 06 02 99 53 89 05 cecile lagadec idea35 fr mamar djellal idea35 fr i implantationss fr f ldea35 Mamar AL RE 15 lle amp Vilaine idea Idea 35 est l agen
106. rcevoir sur un terrain c est dire l emprise au sol des constructions et leur hauteur Pour autant les densit s b ties calcul es ne sont pas des indicateurs de la forme b tie Selon l IAURIF trois degr s de densit b tie peuvent tre mis en vidence lorsque l on s int resse au tissu urbain faible densit de 0 1 moyenne densit de 1 2 forte densit plus de 2 Avec une densit b tie gale 1 il est possible d avoir des b timents tout fait diff rents comme un b timent d un niveau couvrant l int gralit de la parcelle ou un b timent de quatre niveaux couvrant un quart de la parcelle Lorsque l on appr hende la densit b tie les r sultats varient selon que la surface prise en compte pour le calcul du coefficient d emprise inclut ou non les espaces verts ou les voies de circulation Suite ces variations des impr cisions peuvent se manifester Ainsi en raison des vastes espaces laiss s libres beaucoup de grands ensembles ont une densit quivalente voire inf rieure celle atteinte par l habitat individuel en bande c est aussi pour cette raison que les zones d activit s pr sentent tr s souvent des densit s faibles B COS de zone Emprise totale des b timents soit densit horizontale surfaces b ties en tages soit densit verticale COS de zone Surface totale de la zone d activites Le COS de zone est utilis pour l tude des zones d activit s exemple t
107. riv s m Parcelles non b ties 99 par idea Ressources Bibliographie idea Ille Q Vilaine DEVELOPPEMENT 1 2 3 Ressources Densit notions cl s d finitions AFTRP Am nager en lle de France la densit urbaine en question 16 octobre 2007 36p AUDART J Ludmann 2008 Etude densit urbaine 39 p AURM PLU et formes d habitat 2008 8 p CERTU juillet 2002 La densit concept exemples et mesures Eclairage sur le concept de densit et sur les diff rents usages de ses mesures CERTU CETE de l Ouest 92 p ISNN 1263 2570 DDE de TOise Les cahiers de l Oise Ville durable intensit et densit N 106 Avril 2008 4 p DDE Somme Service D veloppement des Territoires et Urbanisme Densit urbaine dans la Somme Rep res janvier 2007 4 p Etudes fonci res Dossier coordonn par Eric Charmes Effet de mode ou solution durable La densification en d bat n 145 juin 2010 FOUCHIER V 1992 Pour une densification des zones d activit s Etudes Fonci res n 57 FOUCHIER V 1997 Les densit s urbaines et le d veloppement durable le cas de l Ile de France et des villes nouvelles Ed du secr tariat g n ral du groupe central des villes nouvelles 212 p FOUCHIER V L intensification urbaine Etudes fonci res n 145 mai juin 2010 p 35 a 36 GRIDAUH L criture de l article 14 du R glement des PLU coefficient d occupation du sol Sylvain P rignon nov 2009 IAUR
108. roposer de l immobilier et pas que du foncier Utiliser l immobilier pour penser le parcours r sidentiel des entreprises sur le territoire La vie d une entreprise est compos e de diff rentes phases recherche cr ation lancement croissance et d veloppement maturit et transmission A chaque phase la collectivit peut apporter des services adapt s L immobilier est un levier disposition de la collectivit pour organiser le parcours des entreprises sur son territoire et cibler les activit s qu elle souhaite d velopper En parall le EPCI ma trise l immobilier donc les formes urbaines sur son territoire Avantages pour l entreprise gt L entreprise peut se concentrer sur son c ur de m tier gt Pas de suivi de construction immobili re Cycle de vie d une entreprise Phase critique de changement Repositionnement Cr ation Croissance Maturit R fl chir au d veloppement d un mod le de PA fond sur le mod le de parcours r sidentiel des entreprises Le besoin r sidentiel d une entreprise varie en fonction de sa taille son anciennet ses besoins Il s agit donc de proposer sur le territoire une offre r pondant aux besoins de chacun pour chacune des tapes de la vie de l entreprise L entreprise peut par exemple opter pour la location d un b timent existant les 5 10 premi res ann es de sa cr ation puis envisager de s installer d finitivement sur un PA en achetant u
109. s de destion des eaux A m Parcelles non b ties Densit d tablissements 1 23 ha Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 56 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non b tis priv s superficie totale du PA 37 o 60 o B ti superficie totale du PA 15 A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du bati 25 Espaces v g talis s 32 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 43 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur 66 G oBretagne datant de 2010 et des donn es cadastrales l aide d un logiciel SIG R alisation Id a 35 en 2012 Espaces publics Les nombres d emplois salari s priv s et d tablissements se referent a des donn es declaratives source recensement zones d activites 2009 m Espaces priv s m Parcelles non b ties 2 s r idea neq uou ll ed xne s p uons b 2511229694 21jqnd 5xeds3 HIDA lp p arada r Jueueuuonezs ne rp p Alid 22eds7 EN sim f 53 IS neq Mi yensepe 1 pm p m p s np au ET WZ j suep s eds s p uonnued n S e pI uonesiepy Z102 20 10 l s 1Insuo2
110. s exemples des pr conisations au service d une r flexion et d une ambition politique aujourd hui largement partag es par les acteurs bretons comme l a d montr l lan autour de la Charte pour une gestion conome du foncier en Bretagne sign e le 7 janvier 2013 Se d velopper donc mais en int grant la raret fonci re comme un gage de qualit des projets plut t qu une contrainte Demain avec l conomie circulaire c est un autre paysage de l activit conomique qui peut se dessiner La meilleure gestion des ressources qui seront au c ur des r flexions sur les mod les conomiques constituera la colonne vert brale du parc d activit s du XXI me si cle dans la filiation de Bretagne Qualiparc Ceux qui cheminent d s pr sent dans cette direction embrassent la nouvelle conomie de la coop ration et des r seaux qui pas pas supplante la comp tition conomique qui a un co t pour les territoires La gestion conome du foncier dans les parcs d activit s pr figure une reprise en main politique de l conomique au service de la soci t et des entreprises C est en soi un facteur d innovation et de nouvelles valeurs ajout es nous de jouer 1 Bretagne Qualiparc est un dispositif r gional associant la R gion Bretagne et les quatre d partements pour offrir aux collectivit s am nageant des parcs d activit s un accompagnement durant toutes les tapes de la vie du parc Au croisement de l am nagement durabl
111. s objectifs et ambitions atteindre Pr ciser les outils r glementaires op rationnels et fiscaux existants V Requalification Les int r ts de la requalification d un PA sont multiples Les effets du renouvellement peuvent permettre de consommer moins de foncier du fait des infrastructures voiries et r seaux existants et engendrent de ce fait une conomie d chelle 1 Identifier le potentiel densifiable Les espaces mutables renouvellement urbain reconqu te de friche et les dents creuses r serves fonci res forment le potentiel potentiel densifiable d un parc d activit s Reconstruire le PA sur le PA est une alternative aux extensions et cr ations de parcs d activit s pour disposer d offre fonci re commercialisable sur son territoire r cup rer du foncier non utilis Identifier les espaces mutables Identifier les espaces mutables c est dire les friches parcelles sans activit s b timents vacants b timents inadapt s aux nouvelles attentes des entreprises avec pour objectif de reconstruire le parc sur le parc et offrir de nouvelles possibilit s d implantation Considerer les friches comme une ressource et non des verrues e Apprecier l opportunit et la faisabilit d une r habilitation de friches industrielles Les montages peuvent appara tre longs lourds couteux n anmoins il s agit d une alternative non n gligeable face la difficult croissante de disposer de nouv
112. s zones d activit s surfaces des parcelles surface des b timents construits terrains disponibles terrains vendus nombre d emplois nombre d entreprises L objectif est de tirer des enseignements des r alisations afin d optimiser le d veloppement de nouveaux fonciers d activit s Suivre les r serves fonci res priv es les r alisations de permis de construire le d veloppement des entreprises 2 Animer le tissu d entreprises Cr er du lien pour changer dans la dur e e Cr er du lien entre la collectivit gestionnaire et les entreprises afin d instaurer une habitude de dialogue Aluster la politique d coupage des lots r cup ration de foncier objectifs de commercialisation Sensibiliser les entreprises l enjeu de l optimisation du foncier projets futurs d extension de d veloppement nouvelles constructions r serves fonci res dormantes etc et pas seulement au moment de la commercialisation du lot Regrouper des services des quipements salle de r union mutualis e l chelle du PA aires de man uvre Porter des actions visant les modes de d placement des salari s Le covoiturage permet notamment de r duire les besoins en stationnement La collectivit peut animer un PDIE Plan de D placement Inter Entreprises l chelle du PA Cette d marche peut permettre de d sengorger les parkings des entreprises N gocier la remise en vente des r serves fonci res non u
113. saire de s accorder sur une m thodologie pour disposer de r f rences et pouvoir se comparer donc s evaluer Un indicateur de densit n a de sens que dans la comparaison Nous retenons la notion d intensit qui allie densit et qualit II faut veiller la densit v cue par exemple veiller aux masques lorsque la construction en limite de parcelle est autoris e La densit ressentie est une perception et n est pas mesurable La r ussite de ce mariage densit et qualit fera l attractivit du parc d activit s et son exemplarit en terme de consommation fonci re La partie suivante exp rimente une m thodologie et des indicateurs pour mesurer l occupation du sol dans un parc d activit s existant et disposer de chiffres rep res Id a 35 encourage les territoires utiliser cette m thodologie propos e faire cet exercice notamment dans les op rations de requalification idea Partie ll Etude de cas 2 id a Ille amp Vilaine DEVELOPPEMENT Etude de cas Sommaire M thodologie et chantillons 1 M thodologie de l tude 2 Echantillon de ZA cartographiees II Analyse et lecture urbanistique des cartes produites 1 Analyse des schemas d amenagement A Localisation des ZA B Quelle conception g n rale des espaces C Quelle conception de la voirie publique Quelle part pour les espaces v g talis s sur les PA E Quelques cartes significatives 2 Indicateurs
114. se les r gles d urbanisme applicables dans le lotissement La ZAC est une proc dure de comp tence communale et ou intercommunale qui permet un contr le complet de la collectivit sur les choix d am nagement gt La ZAC pr sente un int r t de part la mise en place d une tude d impact une tape de concertation et un plan d am nagement objectif adapter le projet pour l ajuster sans surconsommer du foncier gt Lors de la commercialisation des lots une convention dite lt cahier des charges de cession gt est conclue entre l acheteur et la mairie Cette convention d finit les conditions d utilisation et de construction sur le lot Elle permet aussi de s assurer du respect de son projet par le propri taire du lot par la mise en place de r glements gt Avec la proc dure de ZAC la red coupe des lots est possible Le d coupage peut voluer plus facilement qu en lotissement gt Avec la proc dure de ZAC le droit de delaissement est possible Le r glement de ZAC ou de lotissement permet d instaurer des r gles pr cises comme une emprise au sol minimum Lors de la d finition du nombre de lots il est conseiller de voir large afin de pouvoir rediviser redecouper des lots et ainsi optimiser l occupation parcellaire idea o L 6 gt b G o 2 Q lt e Saint Malo Agglom ration 35 ZA Actip le La Saulaie associ e la STEP occupera la bande de recul Exemple
115. sem disparate e un manque de composition avec l espace environnant Cas pratique n 10 Le PA s allonge sur plus de 2 kilom tres le long d une 2x2 voies tandis que la profondeur maximale de la zone n est que de 300 m tres et au plus faible de 72 m tres Cas pratique n 10 Les parcs d activit s comme une zone tampon entre milieu urbain milieu rural ou milieu urbain axes routiers ou encore parcs d activit s voisins axes routiers Exemple Cas pratiques n 3 n 10 Des PA localis s dans la ville en entr e de ville et ou proximit des centres villes Ces parcs sont contraints par le milieu environnant voies ferr es axes routiers habitations proches Facilement accessibles proximit d axes routiers routes d partementales 2x2 voies Cas pratique n 5 un PA situ moins de 500 m du point central de la ville un parc rattrap par la ville d sormais le parc est int gr la ville sur un site proche de la voie ferr e soumis des nuisances sonores e 62 96 d emprise au sol du bati et des espaces d di s au stationnement au stockage et a la voirie sur les parcelles priv es Situ proximit du centre ville la zone d activites s inscrit sur un espace contraint la partie la plus ancienne plus proche des habitations pr sente des parcelles plus petites o le b ti est plus dense Cas pratique n 5 Des PA inscrits dans des espaces moins
116. serv e dans le domaine public afin de ma triser sur le long terme l insertion paysag re du parc par la collectivit 3 AFS UT W La marge de recul est particulierement visible sur le cas pratique n 17 mais aussi sur les cas 6 10 pratique n 6 1990 ou encore 14 f r Cas pratique n 17 Des diff rences entre les sites pr et pro Loi Barnier La bande enherb e en bordure de lot constitue une constante Plusieurs PA cr s avant l instauration de cette loi ont t tudi s Nous notons qu une bande enherb e a t pr serv e sur le domaine priv et que les b timents positionn s de mani re tre visibles de l axe routier ne sont pas pour autant accol s la limite de propri t sans toutefois constituer un front b ti Cas pratiques n 3 4 et 10 Cas pratique n 10 45 1974 1988 et 1990 b TE EES 7 r TT EMinE S s a 28 K r JUS TR don v J Parc d activit s carte de l occupation du sol d Cas pratique n 6 A 24 9 Parc d activit s carte de l occupation du sol Cas pratique n 12 retagne IGN SCAN 25 et SCAN r gional photographie satelite datant de 2010 et 0 50 100m lastrales consult s je 01 07 2012 R alisation Id a 35 Un parc industriel d di au transport B Espace priv d di au stationnement et Evez pal d di la voirie B Espace public v g talis N
117. strielle sois au sein du PA Activit dominante Industrie 3 2 9 Superficie totale 25 00 ha 5 57 Date de cr ation 1996 Gestionnaire EPCI Phase Zone enti rement commercialis e Agr ment non Localisation accessibilit 2x2 voies et changeur 500m un PA en discontinuit de la ville et proximit d un changeur autoroutier Indicateurs d intensit 39 0 A l chelle du PA m Espaces b tis priv s m Espaces prives vegetalises Nombre d emplois salari s priv s 314 Espaces priv s d di s au stationnement et au stockage Nombre d tablissements 16 m Espaces publics v g talis s m Espaces publics d di s la voirie Densit d emplois 12 60 ha m Ouvrages de gestion des eaux m Parcelles non b tie Densit d tablissements 0 64 ha 77 Espaces imperm abilis s espaces b tis de stationnement et voirie superficie totale du PA 55 R partition des espaces Espaces perm ables espaces v g talis s publics et pu blics priv s non batis prives superficie totale du PA 40 o B ti superficie totale du PA 11 o 20 o A l chelle des parcelles priv es b ties superficie de la parcelle Emprise au sol du bati 15 Espaces v g talis s 33 Espaces de stationnement stockage voirie r seaux 52 M thodologie Toutes ces donn es sont issues d une interpr tation de la photographie a rienne disponible sur G oBretagne datant de 201
118. t 1 La densit une notion utiliser avec pr caution 2 Une perception et une instrumentalisation de la densit en constante volution A Au XVIII me si cle une connotation n gative de la densit B 1945 1970 la densit comme instrument de la rationalisation du territoire C 1960 1990 le glissement du quantitatif au qualitatif et le rejet des hautes densit s D A partir des ann es 1990 Densit et D veloppement durable 3 L usage du sol les autres concepts A Occupation du sol B Artificialisation C Etalement urbain D Consommation d espace E Intensit II Quels indicateurs de mesure de la densit dans les parcs d activit s 1 Les indicateurs r glementaires A COS B CES 2 Les indicateurs construits pour valuer la densit A Densit b tie COS de zone Densit brute et densit nette Densit d emplois Densit d entreprises ou d etablissements F Densit d Activit s Humaines 3 Recommandations d Id a 35 Quid de la densit et des parcs d activit s rm U O per idea Ce 7 Q Densit Quantit _ Surface La densit est le rapport entre un l ment quantifiable habitant emploi m tre carr de plancher par exemple et la surface d un espace de r f rence Note sur l occupation du sol Appr hender la densit les rep res historiques IAURIF n 383 2005 On parle ainsi fr quemmen
119. t de densit de population Nombre moyen d habitants au kilom tre carr permet de d finir les besoins en quipement d un territoire densit r sidentielle Nombre moyen de logements l hectare permet de mesurer l intensit d un secteur d activit densit d activit humaine Nombre moyen d habitants emplois l hectare permet de mesurer la fr quentation et la vitalit conomique d un espace DDE Somme Service D veloppement des Territoires et Urbanisme Densit urbaine dans la Somme Rep res janvier 2007 4 p Evoqu e pr sent e cit e dans des articles de lois colloques tudes expositions la densit est devenue ces derni res ann es un terme r current dans les d bats et promue comme fer de lance pour refaire la ville sur la ville Mais qu est ce que la densit Comment se d finit t elle et comment se mesure t elle Pr sent e sous diff rentes formes elle appara t comme une notion particuli rement complexe En constante et rapide volution tant en termes de perception que d usages la densit appara t comme un terme flou instrumentalis et politis de diff rentes sortes selon les poques et les int r ts de chacun Enfin la densit est tr s souvent associ e aux op rations urbaines et aux politiques de l habitat Qu en est il de sa pertinence pour les Parcs d activit s PA Avons nous d autres concepts notre disposition I
120. t d espaces batis dans la zone a p p 15 00 26 00 21 60 vocation commerciale tudi e 33 96 Industrielle 15 00 2900 21 33 Les espaces b tis occupent au minimum 14 de la 18 00 23 00 21 25 parcelle et au maximum 26 56 Commerdae 3300 Les espaces d di s au stationnement et au stockage Taux meyen die pales de stadonnemenb stockage repr sentent en moyenne toujours plus d 1 3 de la voirie r seaux sur les parcelles priv es en 15 sont particuli rement importants dans les parcs Mixte 28 00 53 00 40 70 vocation artisanale et commerciale tudi s de 46 a rndustrielle 32 00 50 00 42 00 55 et sur les sites mixtes vocation industrielle cas pratique n 6 53 cas pratique n 17 45 4800 Cas pratique n 17 La part des espaces v g talis s sur les parcelles Taux moyen d espaces v g talis s sur les priv es est forte parcelles priv es en Espaces de stockage Un minimum de 25 pour une zone artisanale Vocation de la ZA Minimum Maximum Moyenne stationnement voirie jusqu 43 pour une zone vocation mixte Mixte 31 00 43 00 37 60 r seaux dominante industrielle Sur certaines parcelles nous percevons clairement que les espaces v g talis s ne sont pas con us dans Commerciale 18 00 une optique paysag re ou d embellissement mais per us comme une r serve fonci re pour une El Espaces vegetalises 22 Emprise au sol
121. t la requalification b timent destin l agence de design r habilitation des long res en g tes et habitations Source Mell village durable Le renouvellement rural pr sentation sur le site internet http www caue41 fr s n idea ions t econ sa Pr V Requalification 57 3 S entourer S entourer juridiquement e Solliciter une expertise juridique Les op rations de reconqu te fonci re sont complexes il est n cessaire de s entourer d une expertise Utiliser l ing nierie territoriale Etre conseill pour sa strat gie de d veloppement conomique par Idea 35 l Agence de d veloppement conomique d llle et Vilaine comprendre son territoire chiffres cl s solliciter une tude d opportunit immobili re qualifier l attractivit exogene idea b n ficier d une expertise sur ses zones d activit s cf Offre de 2 services p 103 Ille Q Vilaine DEVELOPPEMENT Sur cette th matique du foncier Id a 35 peut accompagner les EPCI du d partement d Ille et Vilaine gt r flexions strat giques gt r alisation d tudes d opportunit gt assistance conseil strat gie de commercialisation benchmark gt prix de commercialisation outils de communication gt requalification gt animation de r union et sensibilisation enjeux de la gestion durable des PA Depuis sa cr ation Bretagne Qualiparc a fait de la requalificati
122. tesse des logements de l agencement du b ti de la d ficience d hygi ne ou encore comme un facteur de diss mination des maladies gt Touati 2010 Cette connotation n gative est reprise dans les discours officiels les pouvoirs publics l utilise pour quantifier et critiquer lt l entassement gt des populations Cependant cette p riode lt la densit ne fait pas l objet d une d finition quantitative officielle gt B Au milieu XX si cle la densit un instrument de la rationalisation du territoire La perception de la densit volue en France principalement apr s la seconde guerre mondiale Le concept de zonage ou zoning se d veloppe cette p riode en associant localisation fonction et densit de population Le parti pris par la puissance publique en mati re d am nagement est celui des fortes densit s urbaines L Etat qui cherche alors rationaliser le territoire consid re la densit non pas comme un crit re pour d terminer ce qui est souhaitable ou pas mais comme un lt outil technique un instrument de mesure et d valuation au service de la politique urbaine D s lors la densit est consid r e comme un instrument de contr le de l utilisation du sol C 1960 1990 Le rejet des hautes densit s Les ann es 60 70 sont marqu es par la promotion de la qualit de vie une politique de d densification gt des centres villes et l mergence de la sensibilit
123. tilis es apport financier pour l entreprise propri taire optimisation de l occupation de la zone pour le gestionnaire 3 Suivre l immobilier vacant Densifier par l immobilier e Suivre l immobilier vacant du territoire afin de saisir les opportunit de r habilitation de mutation et d avoir connaissance de ces disponibilit s pour les porteurs de projet Certains locaux sous occup s pourraient tre sous lou s Positionner le d veloppeur conomique comme relais entre des entreprises en recherche et des propri taires priv s ou agents immobiliers idea D marche de la CCI de l Eure 27 Mise au point d une m thode de rep rage des surfaces potentiellement densifiables sur les parcs d activit s l chelle du d partement Reperage du foncier au moyen d un SIG alli une enqu te de terrain aupr s des entreprises D marche de diagnostic comme aide la d cision Dans les orientations d am nagement compl mentaires du PLU Int grer le rep rage des espaces mutables Dans le SCoT Identifier sur le territoire les friches r habiliter En annexe du SCoT Fixer des conditions et des principes de r am nagement dans une charte Dans le SCoT Int grer la r alisation d tude dont une sur la caract risation des dents creuses Dans le PLU Recenser les terrains nus ou parcelles ayant un bien immobilier vacant En annexe du PLU Pr ciser le
124. tils partag s salles de r union espace bureautique courrier g r par l association Initio H tel d entreprises compos e des trois structures suivantes Chambre de Commerce et d Industrie de la Corr ze Chambre de M tiers et de l Artisanat de la Corr ze P pini re d entreprises IMPACT Animation d un club d entrepreneurs accompagnement et suivi individuel Source www initio tulle fr Le M nerp le CC du Men 22 2013 H tel d Entreprises CC du Pays de Loiron 53 2012 Une programmation immobili re plut t qu un am nagement de ZA Ma triser l immobilier permet de ma triser l occupation sur la parcelle La collectivit peut rechercher des investisseurs priv s pour porter des solutions immobili res durables gt SEM Soci t d Economie Mixte ex la Sadiv Soci t d Am nagement et de D veloppement d Ille et Vilaine sur le pa Orgerblon 35 gt Promoteurs gt Entreprises du Territoire Q Trois acteurs dans un montage innovant La Communaute de communes Coeur d Estuaire 44 va s appuyer sur un operateur immobilier specialise pour la construction des locaux des entreprises sur deux nouveaux parcs d activites Les entreprises seront locataires de leur b timent neuf L operateur immobilier va assurer pendant 35 ans la construction des b timents adapt s aux demandes des entreprises la gestion et l entretien des deux Parcs Ainsi les entreprises b n ficient rapi
125. ude de la CC du Pays de Loiron Il se rapporte l existant et non plus la construction planifi e C Densit brute et densit nette Cette distinction provient de la surface de r f rence choisie La densit brute exprime le rapport entre un l ment et l ensemble d un espace l ensemble du territoire est pris en consid ration sans aucune exclusion comme les quipements les espaces verts les r seaux viaires A l inverse la densit nette s int resse uniquement aux surfaces des parcelles r ellement occup es par l affectation donn e soit l emprise au sol de la construction et aux espaces libres l int rieur de la parcelle ou de l lot de r f rence Il semble plus pertinent de la calculer a Pilot ou au quartier et non la parcelle afin d inclure l ensemble des espaces publics La principale difficult dans ce type de densit est d obtenir les donn es n cessaires pour effectuer le calcul IAURIF 2005 Note sur l Occupation du sol n 383 Densit brute 455 Densit nette idea De quoi parle t on D Densit brute d emplois Nombre d emplois Densit brute d emplois Surface totale du PA Elle permet d identifier les espaces qui concentrent le plus d emplois La densit d emplois varie norm ment selon les activit s accueillies sur le parc d activit s Un parc d activit s tertiaire aura une densit d emplois l hectare plus importante qu un parc
126. uillaume et S Hiligsmann E Lepers et P N ri sous la direction scientifique de J M Halleux et Y Hanin Mai 2007 121 p Limiter les espaces verts priv s en PA Vue le long de la d partementale Rennes Redon Loh ac 2012 e Travailler sur les espaces v g talis s environnants Ne pas fixer dans les r glements de seuil minimal d espaces verts la parcelle trop souvent des seuils imposant 20 d espaces verts sont d finis dans les PLU pour les lotissements d activit s Envisager une nouvelle forme de v g talisation des espaces A la verticale plut t qu l horizontale pour une meilleure int gration paysag re int r t pour la biodiversit esth tique et gain d espace au sol T l chargez le guide Am nagements paysagers et parcs d activit s Fev 2012 Idea 35 http vvvvvv idea35 fr publications idea35 aspx 45 idea o L gt b G o Q lt m CC de Carentan en Cotentin Les ma tres laitiers du Cotentin 50 Une usine agroalimentaire implant e sur plusieurs tages Orientations d am nagement compl mentaires du r glement du PLU Travailler les hauteurs de constructions autoris es Faire voter en d lib ration le CRAP pour qu il ait une r elle port e Renforcer les cahiers des charges dans le PLU En annexe du SCoT Etablir une charte de d veloppement durable des constructions Instaurer
127. uipe de ma trise d uvre Affirmer ses ambitions e Affirmer l objectif d optimisation du foncier comme fondement de toute op ration et l ins rer dans le cahier des charges de consultation des quipes de ma trise d uvre e Sensibiliser l quipe de ma trise d uvre cet objectif Viser cet objectif demande aux quipes de ma trise d uvre d innover de repenser des mod les Les entreprises s entourent d une quipe de ma trise d uvre pour laborer leur projet immobilier Ces quipes ont galement besoin d tre sensibilis es par la collectivit idea ions t 3 Mobiliser les acteurs econisa VI Gouvernance Cr er une culture du collectif Pr Participer cr er une culture du collectif sur cet enjeu pour que chaque acteur du Club du Parc Rovaltain d veloppement local public ou priv vise cet objectif de gestion conome du foncier Ecoparc 26 Volont des entreprises de se conna tre de travailler ensemble Association Loi 1901 qui regroupe de 50 des entreprises implant es S appuyer sur des objectifs europ ens nationaux r gionaux locaux de r duction de l talement Objectifs r pondre aux urbain besoins communs des entreprises mettre en place des solutions S appuyer sur des r seaux locaux comme le R seau des D veloppeurs conomiques d Ille et Vilaine le CJD Centre des Jeunes Dirigeants les Jeunes Agriculteurs la CC
128. ur chaque secteur le SMD ne peut tre inf rieur a la 72 de la densit maximale autoris e ni sup rieur aux 34 de cette densit 4 Vendre le foncier au juste besoin Discuter les besoins e Instaurer une phase de dialogue entre l EPCI et les diff rentes parties concern es par le projet de l entreprise architecte ma tre d uvre Poser l objectif de gestion conome du foncier Pr ciser en dialoguant avec l entreprise son besoin en foncier au regard de son activit e Proposer une superficie fonci re adapt e au besoin immobilier de l entreprise et l usage futur du site Le prix comme levier e Elements de discours la collectivit c de des droits b tir Utiliser le prix du foncier comme outil de n gociation gt Augmenter le prix du foncier gt Eviter la pratique des tarifs degressifs en fonction de la taille des parcelles qui conduit a favoriser l acquisition de parcelles surdimensionnees gt Mettre en place une caution restitu e si toutes les pr conisations favorables une intensification du sol sont respect es idea ions t econ sa III Commercialisation Pr Val de Marne 94 Proposition d offres correspondant aux differentes periodes de vie de l entreprise Phase d laboration du projet incubateur d entreprises Phase de d marrage p pini re d entreprises Phase de d veloppement h tel d entreprises ou d activit s ateliers 5 P
129. ur l ensemble des EPCI du Pays e D finition d un ensemble de politiques locales dans l optique de mieux prendre en compte l agriculture au sein du Pays de Rennes Sensibiliser et mobiliser les acteurs politiques professionnels associatifs e R aliser un diagnostic agricole identifier les enjeux majeurs Traduire les orientations agricoles foresti res naturelles dans le document d orientations g n rales du SCoT Source site internet Pays de Rennes En Ille et Vilaine Coglais Communaute lance un PLU i Programmation et r flexion 1 Planifier l chelle du pays D velopper la th matique de la densification des PA dans le SCoT Poser un diagnostic du foncier d activit s valuer le rythme de commercialisation projeter les besoins venir en fonction Revenir sur la fonction premi re d un PA favoriser l implantation d entreprises nuisantes qui ne peuvent pas s int grer au tissu urbain en raison de leurs contraintes de fonctionnement et ou de besoins Redonner son sens au centre ville en y positionnant les activit s quipements services la personne qui n ont pas forc ment lieu d tre implant s en p riph rie le temps cr ation de PA Limiter la cr ation de PA en privil giant les extensions Structurer et hi rarchiser les PA en fonction des activit s accueillies la vocation la localisation Privil gier la reconversion d espaces mutabl
130. urface minimale d espaces verts Imposer un CES Coefficient d Emprise au sol minimum Exemple de Lyon La collectivit pr voit un CES minimum de 0 5 pour les activit s industrielles et logistiques AGAM Benchmarking des formes urbaines pour l accueil d activit s mai 2011 24 p e R fl chir en terme de densit d emplois par hectare acceptable Alphapark 2 Clayes sous a BoIS 78 w Les collectivit s de la R gion wallonne Centre commercial ouvert en septembre 2012 2 000 m2 de fa ades v g talis es Source Le Moniteur Extrait CPDT R gion Wallonne Notes de Recherche Evaluation des besoins en mati re de zones d activit conomique J M Lambotte A Bastin N Guillaume et S Hiligsmann E Lepers et P N ri sous la direction scientifique de J M Halleux et Y Hanin Mai 2007 121 p Adoption de normes indicatives de densit d emplois par hectares LTBVV Intercommunale du Brabant Wallon a adopt depuis longtemps une telle norme indicative Voici les normes qui nous ont t signal es 20 emplois ha chez IBW sauf Wavre Nord o on applique 30 emplois ha et sauf pour les PME avec lesquelles la norme est de 15 emplois ha 30 emplois ha l A rop le et 15 emplois ha dans la logistique pour IGRETEC 20 emplois ha chez IDEA sauf dans la zone de Feluy sp cialis e dans la chimie lourde o est appliqu e une norme de 5 emplois ha A4 par idea uy

3 - Idea 35.

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