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Guide_Gestion_Techni.. - Le salon indépendant de la Copropriété

1. ch ance au 03 juillet 2018 1 Syst me de contr le de l arr t et du maintien niveau de la cabine d ascenseur de nature assurer tous les niveaux desservis un acc s sans danger ainsi que laccessibilit des personnes handicap es ou mobilit r duite dans les ascenseurs install s post rieurement au 31 d cembre 1982 2 Dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en mont e pour un ascenseur lectrique adh rence Il Le moratoire sur la pr cision d arr t de quoi s agit il et pourquoi En 2002 les ascensoristes avaient r ussi introduire comme un des dix sept objectifs de s curit la pr cision d arr t aux tages Les m mes ascensoristes avaient m me r ussi obtenir que dans un certain nombre de cas les propri taires soient oblig s de poser des variateurs de fr quence tr s co teux pour assurer cette pr cision d arr t En fait part dans le cas des ascenseurs mono vitesse la pr cision d arr t est acquise neuf fois sur dix lorsque l ascenseur est bien r gl et bien entretenu cas des ascenseurs avec bi vitesse C est ce que nous disions sans rel che depuis pr s de dix ans et des Services en Copropri t 213 Pr servation de la s curit et la sant En instituant un moratoire c est dire en sursis non limit dans le temps sur ce point le minist re oblige ainsi les partenaires ARC UFC Que Choisir et le Mouvement HLM
2. PARTIE IV PR SERVATION DE LA S CURIT ET DE LA SANT EN COPROPRI T S curit incendie LES EXTINCTEURS l L gislation II faut savoir qu en tant qu outil de lutte contre l incendie les extincteurs ne sont r ellement obligatoires en immeuble d habitation que dans quatre cas A Dans les Immeubles de Grande Hauteur IGH Ce sont ceux qui sont d finis par l article R 122 2 du Code de la construction comme des immeubles dont le plus haut niveau est plus de 50 m tres du sol accessible aux secours L arr t du 18 octobre 1977 pr cise les moyens de lutte contre l incendie robinets d arr t extincteurs dispositifs d extinction automatique Nous renvoyons nos adh rents confront s ces probl mes au texte m me de l arr t et notre technicien conseil B Dans les parcs de stationnement couverts L arr t du 31 janvier 1986 articles 95 et 96 impose l installation d un extincteur portatif par tranche de 15 places pour 100 m soit 15 v hicules ainsi que la pr sence d une caisse de 100 litres de sable meuble une pelle ou un sceau pour chaque niveau C Dans les chaufferies L arr t du 21 mai 1968 et celui du 23 juin 1978 distinguent les chauffages au fuel deux extincteurs poudre par br leur avec un maximum exigible de quatre bac sable de 100 litres avec pelle dans le local au charbon le dispositif doit comprendre deux extincteurs eau pulv ris e par
3. le contrat sera augment annuellement en fonction de la r glementation en vigueur o en fonction de l indice INSEE Or depuis 1986 il n y a plus de r glementation de prix et le terme indice INSEE ne signifie rien car il y a de tr s nombreux indices INSEE Dans un tel cas il faudra pratiquer comme dans le premier cas c est dire tudier les augmentations sur cinq ans au besoin stopper la hausse sur l ann e suivante et remettre en concurrence ou n gocier l introduction d une clause claire En outre nous vous conseillons de saisir la Direction D partementale de la Concurrence Consommation et R pression des Fraudes DDCCRE pour escroquerie en signalant votre plainte l entreprise D Troisi me cas indices inexistants ou ayant disparu Variante du cas pr c dent l indexation se fait sur un indice qui soit n existe pas soit n existe plus en effet des indices peuvent avoir disparu sans aucun avenant au contrat Cette d couverte est toujours troublante car elle signifie d une part que le syndic ne s est jamais aper u de rien d autre part que l entreprise fait ce qu elle veut depuis des ann es L encore proc dez comme plus haut et consid rez qu il n y a pas de clause d augmentation qui vous soit opposable D Quatri me cas clauses d indexation non respect es Il concerne des clauses qui ne sont pas respect es Il peut y avoir pour cela plusieurs raisons la principal
4. A Les grosses bo tes que l on voit dans tous les immeubles r cents o elles sont obligatoires Ces bo tes L Tableau indicateur r pondent aux normes suivantes obligatoire NF D 27 404 pour installation en int rieur NF D 27 405 pour installation en ext rieur Et pr sentent les particularit s suivantes Dimensions 1 80m maximum Des bo tes de grandes dimensions int rieures au minimum 260 mm 260 mm 340 mm Acc s colis L ouverture totale de la fa ade qui permet au facteur en acc dant directement toutes les alv oles de d poser des petits colis mais aussi des courriers volumineux catalogues qui ne pourraient rentrer par la fente d introduction La fermeture de cette fa ade s effectue par une serrure qui appartient La Poste et qui est pos e par elle Seul le facteur peut l ouvrir assurant ainsi la s curit du courrier Identification Chaque bo te doit comporter un porte tiquette sur la face avant de son portillon et un porte tiquette l int rieur de son alv ole Chaque bo te doit tre num rot e en fonction de sa position dans le meuble appel batterie Localisation des occupants La pr sence d un tableau indicateur aussi appel nominatif ou d tage pr cisant les noms des r sidants et leur localisation est requise Int gr la batterie ou plac de mani re s par e ce tableau est obligatoire pour toute batterie de plus de 6 bo
5. Bien choisir votre courtier d assurance c est lui qui n gocie pour votre compte Porter toute votre attention sur l intercalaire s il existe S il n y a pas d intercalaire courtier c est en r gle g n rale mauvais signe Les Compagnies les plus connues n ont pas n cessairement les meilleurs contrats La prime est calcul e partir de la superficie d velopp e c est dire de la somme des surfaces hors uvres de chaque niveau Attention la plupart des Compagnies mais pas toutes comptent les combles et les sous sols pour 50 de leur surface et des Services en Copropri t 271 Assurances Le prix au m varie en fonction de la mat rialit du risque qualit de la construction et de la couverture pr sence de commerce aggravant entretien de l immeuble environnement etc et de la sinistralit de la copropri t en g n ral les assureurs demandent la statistique sinistres sur les trois derni res ann es b L offre pour les adh rents collectifs de PARC La police type n goci e par l un de nos conseils aupr s de plusieurs Compagnies offre l un des meilleurs E 2 F PART x LES Z rapports qualit prix du march Vous pouvez b n ficier ce titre de garanties particuli rement tendues par le biais d un intercalaire courtier reconnu comme tant l un des plus complets du march Cet intercalaire a t ren goci lors
6. Diagnostics Logements concern s C R E P Privatif Contrat de risque d exposition au plomb sur parties privatives Logement ant rieur au 1 janvier 1949 D PE Diagnostic de Performance Energ tique Logement situ dans un immeuble dont le permis de construire est ant rieur au 1 juillet 1997 Tous les logements sont concern s Diagnostic gaz et lectricit Installations gaz et lectriques de plus de 15 ans tat des Risques Technologiques et Naturels Logement situ dans une Commune o un arr t concernant des risques naturels ou technologiques a t pris Fiche disponible gratuitement dans votre Mairie 252 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant i Entreprise sp cialis e lav COPRO amp SYNDICS Entreprises j Entretien Immeubles amp Gestion Conteneurs D barras caves amp greniers petits espaces verts Agence de VANVES Votre interlocuteur Me Aicha Djoubri Agence de CERGY Votre interlocuteur Mel Audrey Fereroles Ligne d di e Clients 01 30 73 80 80 Courriel d di Clients manulav client manulav fr DC INGENIERIE w A T G I Propret Experts en diegnostic immobilier depuis plus de 10 ans jj G j Paris 14 me pre Entretien de la Copropri t M nage Sortie et Rentr e des bacs Diagnostics r glementaires avant vente et location Vente en bloc ou l un
7. Iil Prix Une serrure 5 points revient 600 euros un blindage entre 200 et 350 euros et les corni res anti pinces 150 euros environ Les prix constat s vont de 1 000 1 700 Euros TTC pose comprise Copropri t Services a n goci des prix pose comprise aupr s de fabricants ou de revendeurs pour l installation de portes blind es Pour b n ficier des tarifs il suffit de nous contacter Les fabricants ou les poseurs auxquels vous aurez affaire vous tabliront des devis directement 206 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant FERME PORTE HYDRAULIQUE IT est compos d un corps renfermant une r serve d huile avec 2 r glages du d bit et un ressort de fermeture de porte de 2 leviers dont un r glable en longueur pour le mod le du haut de porte Le mod le au sol bien plus cher est toujours bien pos Les probl mes rencontr s sont dus sa dur e de vie nombre d ouverture fermeture ou au d r glage de la porte Principe de fonctionnement du mod le haut de porte La disposition des leviers d termine une force de fermeture diff rente lorsque le levier viss sur laxe de sortie du corps arrive la perpendiculaire Les 2 r glages permettent une vitesse de fermeture diff rente pour l coup final au moment du passage de la g che Pose du mod le haut de porte II r sulte du point pr c dent que la pose suivant le gabarit fou
8. 1 Le cahier des charges Bien pr parer le chantier consiste dresser un cahier des charges complet c est dire un inventaire de tous les l ments constitutifs des travaux envisag s dans la cage d escalier pour pouvoir consulter sur une d finition commune de mission au moins trois entreprises diff rentes La copie des diagnostics doit tre jointe au CCTP Cette tape est particuli rement importante Elle permettra de cadrer les devis d finir pr cis ment les attentes de la copropri t et de les comparer plus ais ment une fois r ceptionn s 2 Les l ments du cahier des charges Important S il y a pr sence de plomb dans les rev tements des parties communes peinture huisseries etc l entrepreneur devra en tre avertir pour pouvoir chiffrer le surco t li la d contamination et la protection des ouvriers sur le chantier Tous les l ments sur lesquels les entrepreneurs seront amen s intervenir doivent faire l objet d un descriptif pr cis Pour vous aider nous vous d taillons la terminologie adapt e pour les diff rents l ments concern s a Les menuiseries les portes Figure 1 Sch ma et termes techniques d une porte D Huisserie B ti dormant d une menuiserie Lhuisserie est scell e dans la ma onnerie ou la cloison D Paumelle Pi ce de serrurerie constituant le pivot de rotation d une menuiserie La paumelle est fix e d une part sur l huisserie d
9. 38 rue Meslay 75003 PARIS T l 01 43 37 67 67 Fax 01 47 07 25 00 Site web http www jmfraboulet fr E Mail jmfraboulet expert archi wanadoo fr Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t Il va donc falloir b tir un plan de gros entretien compatible avec un plan d am lioration nerg tique Peut tre d ailleurs sera t on amen e prolonger de deux ou trois ans la dur e de l actuelle chaudi re en attendant de pouvoir faire certains travaux d isolation e ou au contraire anticiper certains travaux ravalement isolant pour ne pas avoir remettre en place une chaudi re neuve de m me puissance que la pr c dente co teuse double titre comme on l a vu Voici ce sur quoi peut porter l am lioration nerg tique des ouvrages ou quipements existants dans une copropri t On distingue huit postes de base B ti e isolation en fa ade e isolation du plancher entre le rez de chauss e et les caves e isolation de la toiture e fen tres e syst mes de ventilation naturelle Equipements e chaudi re e radiateurs e ventilation par extraction m canique 4 Plan pluriannuel et sc narios Comme on le comprend au del des plans il y a ce qu on appelle des sc narios Un sc nario est un plan qui est e soit minimaliste soit normal ou standard e soit maximaliste Pour des raisons financi res ou
10. IV Le r le indispensable du conseil syndical et le BIC Nous l avons d j dit et insistons il n y a pas de BON audit c est dire audit qui d bouche sur un programme de travaux adapt s finan ables et accept s par les copropri taires sans un travail et une implication sp cifique du conseil syndical Pour permettre au conseil syndical de faire le mieux possible ce travail PARC a donc mis au point une m thode et un guide qui s appelle B I C Bilan Initial de Copropri t Le BIC pour Bilan Initial de Copropri t est un document de travail mis au point par PARC Ce document de travail a trois objectifs et trois vertus 1 Permettre au conseil syndical de r aliser lui m me un bilan de la situation de la copropri t y compris financi re et des dynamiques qui sont les siennes Ce bilan va aider le conseil dans son travail mais aussi permettre d clairer les auditeurs potentiels sur la situation de la copropri t ce qui est impossible et possible les freins et les atouts les faiblesses et les forces les probl mes les attentes etc 2 Aider le conseil syndical se dynamiser et dynamiser les membres de la copropri t y compris en consultant d j les occupants sur leurs probl mes et leurs attentes 3 Pr parer l audit en r unissant d embl e des documents plans factures donn es relatives la copropri t qui vont permettre que l audit soit moins co teux gain de temps et plus ef
11. La r glementation sanitaire La teneur maximum par litre d eau est de 5 mg pour les polyphosphates et de 10 mg pour les silicates circulaire minist rielle du 05 06 1964 L installation Ces produits de traitement sont inject s dans les circuits par une pompe doseuse asservie un compteur metteur d impulsions Par cons quent la consommation d un produit d termin est proportionnelle au volume d eau trait e qualit constante et de l ordre de 80 100 ml m Avant d marrage du traitement sont pr vues une analyse de l eau et une tude du r seau pour v rifier sa conformit l additif n 4 du DTU 60 1 Ces entreprises peuvent soit tre sous traitantes de l exploitant de chauffage soit traiter directement avec la copropri t du syndic Le prix du produit ne comprend pas sa fourniture les prestations pr vues dans le suivi technique avec la copropri t L entretien du groupe de dosage l approvisionnement du produit le remplacement des pi ces d usure la surveillance du fonctionnement de l installation le d montage et remontage du tube t moin incombent l utilisateur en pratique au chauffagiste Le co t du traitement en m3 d eau chaude sanitaire hors amortissement du mat riel et autres prestations se situe entre 0 35 et 0 50 euro TTC par m selon l importance de l ensemble immobilier r gion parisienne et dans le cas d une facturation directe au syndicat des copropri taires R
12. Le Service des Eaux proc de l individualisation des contrats dans un d lai de deux mois compter de la modification de la r ception des travaux circulaire 2004 3 UHC QC4 3 du 12 janvier 2004 et effectuera un relev contradictoire de la totalit des compteurs en pr sence du propri taire Le Service des Eaux fournit au demandeur les anciens compteurs d pos s L article 93 de la loi S R U du 13 d cembre 2000 pr voit l individualisation des contrats de chaque copropri taire Tout service public de distribution d eau destin e la consommation humaine est tenu de proc der l individualisation des contrats de fourniture d eau l int rieur des immeubles collectifs d habitation et des ensembles immobiliers de logements d s lors que le propri taire en fait la demande Lorsqu elle mane d un propri taire bailleur la demande est pr c d e d une information compl te des locataires sur la nature et les cons quences techniques et financi res de l individualisation des contrats de fourniture d eau et fait l objet sil y a lieu d un accord d fini par l article 42 de la loi no 86 1290 du 23 d cembre 1986 tendant favoriser l investissement locatif l accession la propri t de logements sociaux et le d veloppement de l offre fonci re Le propri taire qui a formul la demande prend en charge les tudes et les travaux n cessaires l individualisation des contrats de fourniture d eau notamment la mise en conf
13. Les compteurs seront de pr f rence plac s en gaine technique Il est vivement souhaitable qu ils ne soient pas situ s l int rieur des appartements Cette disposition permettrait le bon d roulement du service rel ve renouvellement du compteur Dans le cas de petits immeubles collectifs les compteurs individuels au maximum 5 6 sont id alement positionn s avec une nourrice dans un regard ext rieur dans la mesure o le domaine priv le permet Il est n cessaire de laisser un volume d encombrement pour l installation des compteurs et pi ces annexes Le demandeur devra laisser une manchette de 170 mm avec une coquille de c t un filetage de 20 27 pour la mise en place du compteur 110 mm et du clapet anti retour 58 mm Les compteurs et les clapets seront pos s et fournis par le Service des Eaux Les frais de pose du compteur et du clapet sont la charge du demandeur selon les tarifs en vigueur Le demandeur devra installer dans les conditions hydrauliques adapt es un robinet d arr t avant compteur individuel inviolable avec un papillon de man uvre Le demandeur devra assurer l identification de chaque d part d eau par rapport au logement au niveau du robinet d arr t rigide et non alt rable par l eau Une fois les travaux termin s le demandeur devra en informer le Service des Eaux par crit Un rendez vous sera fix pour v rifier leur r alisation 5 L individualisation
14. 1 Protection des usagers bloqu s dans l ascenseur ou du personnel bloqu par la cabine Il s agit d avoir d une part un dispositif de t l alarme entre la cabine la cuvette ou le toit de la cabinet et un service d intervention et d autre part un clairage de secours dans la cabine 2 Absence de dangerosit des portes pali res vitr es Il faut avoir des vitrages de portes pali res quand il y a des vitres suffisamment r sistants Si vous tes concern lisez bien le texte de l arr t travaux du 18 novembre 2004 article 1 point IL 3 pour voir quels sont les mod les d oculus concern s et dans quels cas pr cis et limit s il faut changer les vitrages 3 Protection du personnel de maintenance contre l lectrocution Il faut avoir des syst mes de protection concernant les armoires ou tableaux lectriques En g n ral la mesure a d j t r alis e lors des travaux pr c dents ab Protection du personnel de maintenance en machinerie Il faut avoir un dispositif de protection du personnel de maintenance contre le happement poulies et c bles L encore ces travaux ont le plus souvent d j t r alis s 5 clairement suffisant en local machinerie Il faut avoir un clairage suffisant dans le local des machines ou des poulies V rifiez bien que l clairage est r ellement insuffisant Comment le savoir L arr t parle d une intensit lumineuse de 200 lux soit 2 n ons de 36 watts
15. 8 Comment et dans quels d lais les copropri taires pr sents ou non en assembl e g n rale peuvent ils faire savoir au syndic qu ils souhaitent b n ficier du pr t c est dire adh rer au pr t C est simple 1 s ils taient pr sents l assembl e g n rale et ont vot pour le pr t ils ont DEUX mois APRES la tenue de l assembl e g n rale pour le faire savoir au syndic par lettre RAR 2 s ils taient absents non repr sent s ou opposants lors de l assembl e g n rale ils ont DEUX mois APR S la RECEPTION du proc s verbal pour faire savoir au syndic par lettre RAR qu ils souhaitent adh rer au pr t On le voit un opposant lors de l assembl e g n rale peut se r tracter et d cider ensuite valablement d adh rer au pr t 9 La banque est elle oblig e d accepter de pr ter tous ceux qui le souhaitent Dans le cadre d un pr t collectif avec caution les banques ne sont pas oblig es d accepter de pr ter tout le monde En g n ral elles cartent les copropri taires d biteurs de charges depuis plusieurs mois ou bien ceux qui ont fait l objet d un signalement d incident bancaire fichier Banque de France N anmoins en g n ral galement elles sont plut t accueillantes et ne se pr occupent pas de savoir si les personnes qui souhaitent le pr t ne sont pas d j en surendettement ou ne sont pas retrait es D o d ailleurs pour ces personnes l
16. A noter Tous ces textes sont consultables sur www legifrance fr L arr t du 25 ao t 1976 est tr s important Il pr cise les cas o l obligation ne s applique pas Il s agit des b timents o e il y a plus de 2 arriv es d ECS en moyenne par logement e les canalisations ne sont pas facilement accessibles Il doit y avoir en partie commune ou privative pour au moins 85 des arriv es d ECS une longueur de tuyau rectiligne et accessible d au moins 35cm Dans tous les autres cas la pose de compteurs est obligatoire A noter il arrive fr quemment que cette obligation ne soit pas respect e car personne ne s en est pr occup Que faire si votre immeuble est en situation irr guli re La r gularisation obligatoire lorsque l immeuble n est pas dans l un des cas o s applique la dispense pr vue par les articles R 131 12 et R 131 13 du CCH et que n anmoins il n est pas quip d appareil de mesure l assembl e doit obligatoirement r gulariser la situation en d cidant d entreprendre les travaux n cessaires Ce vote se fait la majorit de l article 25 majorit des tanti mes totaux puis celle de l art 24 majorit des tanti mes pr sent et repr sent s si le premier vote a retenu au moins 30 des tanti mes totaux 122 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Ici il ne s agit pas de voter si OUI ou NON la copropri t va s quiper de compt
17. Assurances Cependant il est vrai que dans certaines circonstances il peut tre judicieux de ne pas attendre le jour de l assembl e g n rale pour valider un contrat C est pour cela qu en fonction des situations il faudra adopter la bonne strat gie voir sur notre site Internet le dossier intitul Un syndic peut il placer ou replacer un contrat d assurance sans d cision d assembl e g n rale www unarc fr 6ntv Il LA GESTION FINANCIERE DES SINISTRES L arr t NOVELLI du 19 mars 2010 pr voit que les d clarations de sinistres concernant les parties indemnit reverser communes ou bien celles sur parties Un Copropri taire suite indemnit un d g t survenu sur privatives dont la source a son origine teen concernant rties privatives dans les parties communes sont se D 4 S le sinistre comprises dans les honoraires de sur parties communes base Le syndic ne peut donc pas facturer des vacations suppl mentaires Cependant la gestion du sinistre indemnit s ee elle tre factur e manant a on suppl mentaire au titre de de la compagnie prestations particuli res Bien r souvent son montant est d termin d assurance la vacation C est dire que le syndic reprend le tarif horaire indiqu sur son contrat et le gt je pertes multiplie par le temps pass pour la frais indirectes gestion du sinistre Il faut toujours d expertise p
18. COPROPRI T SACS Le Guide de la Gestion Technique et des Services en Copropri t Introduction REMERCIEMENTS e Fernand CHAMPAVIER e Bruno DHONT e Renaud DHONT e Emile HAGEGE e Evelyne VOKIC e Claude POUEY e Albin PHILIPPS Julien ALLIX e Max MORTIER pour leur participation la mise jour de ce Guide e COPROLIB e LOGIA e PANNOPRO e Jean marie FRABOULET e Bernard COMTE e CENTRAL PEINTURE e CARAPACE e PROTECTION MURS ET PIGNONS e Ets MARIA e DEVEKO e PERSPECTIVE ENERGIE e ECIC e CTF e INFRASURVEIL e EXPERURBA e DGS e API e SER e A2A e LADF e KYO ASCENSEURS e PHOENIX ASCENSEURS e KYO TOMATIC e PICARD e MANULAV e ATGI e DC INGENIERIE e ALAVENIR CLEAN e INNOVA SERVICES e SFR e PANNOPRO e AIAC e Cabinet GUIBAL e KYO ASCENSEURS Page 37 Page 38 Page 79 Page 84 Page 93 Page 95 Page 100 Page 104 154 Page 118 Page 129 Page 131 Page 158 Page 159 Page 173 Page 174 Page 179 Page 184 189 Page 186 Page 216 Page 217 Page 218 Page 219 Page 232 Page 233 Page 253 Page 253 Page 253 Page 254 Page 255 Page 262 Page 269 Page 275 Page 281 3 me de couverture Pour leur contribution au financement de ce guide Guide 2014 dition Outil Syndic B n vole Outil Syndic B n vole Bo tes aux lettres Architecte Architecte Ravalement R novation int rieure Ravalement R novation int rieure Traitement de fa ades
19. Ce chapitre sur la ma trise de l nergie a pour objet 1 De vous donner tous les outils et renseignements utiles pour vous permettre de vous auto former tr s facilement aux notions relatives aux questions d nergie sans qu aucun pr requis ne soit n cessaire 2 De vous permettre de mettre en place simplement les indicateurs de consommations indispensables une bonne gestion 3 De vous donner des pistes faciles d conomies d nergie 4 De vous transmettre une m thodologie pour emmener votre copropri t sur la route du Grenelle de l Environnement au moindre co t un De vous donner les r f rences de tous les textes r glementaires qu il faut conna tre 6 De vous faire savoir quelles sont les aides aujourd hui disponibles pour faire des travaux d conomies d nergie Nous commen ons par la r alisation de votre BES Bilan nerg tique Simplifi qui est en soit un tr s bon moyen de vous familiariser avec les notions indispensables de l nergie A noter Tous les sujets de ce chapitre et bien d autres sont abord s de mani re compl te et d taill e dans notre dernier guide Copropri t Le manuel de la r novation nerg tique 350 p 18 4 de frais de port I S AUTO FORMER LA MAITRISE DE L NERGIE l R alisez facilement votre BES bilan nerg tique simplifi Pour viter une d rive des charges communes de chauffage il est indispensable de se muni
20. Dans les devis pour l installation ou la modernisation d un ascenseur on vous propose au choix la t l alarme et t l phone main libre la t l surveillance Quel choix faire En fonction de quels crit res co t fiabilit du syst me avantages de l un par rapport Pautre Quelles sont les cons quences possibles si l on d cide de changer d ascensoriste les autres frais pr voir en particulier l abonnement t l phonique Ce sont les questions les plus couramment pos es et auxquelles nous allons r pondre Au pr alable quelques explications sur les deux syst mes e La t l alarme et le t l phone main libre permettent la personne bloqu e d tre en communication t l phonique avec l ascensoriste en appuyant sur le bouton d alarme e La t l surveillance En cas d appel de l usager bloqu dans la cabine l ascensoriste peut interroger l appareil distance en passant en revue un certain nombre de points de contr le pr d finis permettant de localiser l origine de la panne VOTRE PARTENAIRE ASCENSORISTE POUR TOUTES INSTALLATIONS CREATIONS DE PYLONE ET FERRONNERIE D ASCENSEUR MONTE CHARGES ET AUTRES ELEVATEURS SANS OUBLIER LA RENOVATION LES HABILLAGES CABINE LA MAINTENANCE LE DEPANNAGE ET LA REPARATION FAITES CONFIANCE A UNE EQUIPE DYNAMIQUE PERFORMANTE ET EXPERIMENTEE DONT L OBJECTIF PRIORITAIRE EST VOTRE ENTIERE SATISFACTION 9 Avenue des Era
21. L arr t du 31 Janvier 1986 et ses modificatifs ult rieurs relatifs la protection contre l incendie des b timents d habitation imposent un clairage de s curit pour permettre dans les cas suivants aux occupants de quitter l immeuble immeubles de plus de 28 m tres de hauteur parcs de stationnement couverts d une surface sup rieure 100 m On peut aussi envisager d installer de tels blocs dans les cages d escaliers ne recevant aucune lumi re naturelle e Les blocs autonomes d clairage Caract ristiques Il existe plusieurs cat gories de blocs de secours Les deux cat gories les plus fr quemment rencontr es en immeubles d habitation sont les suivantes Les blocs dont l autonomie est de 6 heures Ce sont des blocs qui chargent en permanence des batteries internes qui les rendent autonomes En cas de coupure de courant les batteries prennent le relais et d chargent un clairage d une puissance de 10 lumen pendant 6 heures Ces blocs sont dits d habitation on les trouve dans les cages d escalier et sur les paliers d tage les blocs dont l autonomie est d une heure Ce sont des blocs qui chargent en permanence des batteries internes qui les rendent autonomes En cas de coupure de courant les batteries prennent le relais et d chargent un clairage d une puissance de 40 50 lumen pendant 1 heure Ces blocs sont dits ERP Etablissement Recevant du Public on les tro
22. Les arguments en faveur du syst me Les arguments en d faveur e Il responsabilise les occupants et permet ceux qui font des efforts de faire des conomies e J est relativement co teux 10 par radiateur et entra ne souvent des conomies au plus gales au co t du comptage e Il oblige maintenir en bon tat les appareils de r glage des radiateurs e Il est parfois injuste les logements bien situ s profitant du syst me les logements mal situ s en p tissant e Il emp che parfois de se lancer dans un vrai programme collectif de travaux d conomies d nergie pourquoi par exemple les copropri taires du rez de chauss e et des tages voteraient des travaux d isolation du toit qui vont profiter d abord aux occupants du dernier tage lil Le nouveau d cret et le nouvel arr t ce qu ils pr voient r sum Nous donnons ci dessous des pr cisions sur l essentiel de ce que contient le nouveau d cret et le nouvel arr t Voici les six dispositions principales de ce d cret 1 Les immeubles o cela est techniquement possible et qui consomment plus d une certaine quantit de combustible pour le chauffage par an et par m tre carr devront s quiper de compteurs ou de r partiteurs de frais de chauffage avant le 31 d cembre 2017 Il s agit des immeubles qui consomment pour le seul chauffage plus de 150 kWh par m tre carr et par an si plus
23. c est le locataire et non le propri taire qui est tenu de poser le d tecteur Cependant certaines exceptions sont list es dans la loi qui impose au propri taire d installer un d tecteur de fum e m me en cas de location sp cifique et qui sont les cas suivants locations meubl es logements caract re saisonnier logement foyer r sidences h teli res vocation sociale logements de fonction Donc si vous avez un gardien c est le syndicat des copropri taires qui doit l quiper 190 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant VI d faut d installation de d tecteur de fum e quoi s expose t on L article 129 9 pr voit que dans le cas de dommages cons cutifs un incendie dont l origine est situ e dans un logement l assureur peut s il est tabli que l assur ne s est pas conform aux obligations d installation d un d tecteur de fum e pratiquer en sus des franchises pr vues le cas ch ant dans le contrat une franchise suppl mentaire de 5 000 VII Quel est l int r t d installer un d tecteur de fum e Le d tecteur de fum e a pour vocation d avertir les occupants d s le d clenchement d un d incendie Pour cela il d tecte gr ce un capteur photo lectrique les premi res pr sences de fum e qui peuvent tre plus ou moins denses en fonction du type de mat riau Il est cens rep rer deux types de feux ce
24. ensemble du r seau d eau chaude on place une anode en aluminium actionn e par un courant lectrique qui se dissout dans l eau et d pose un v ritable film protecteur sur les parois des canalisations Injection de produits Seuls sont concern s ici les proc d s chimiques par injection de polyphosphates de zinc ou silicophosphates dans le circuit d eau apr s adoucissement pr alable ventuel et avant chauffage cr ant sur les parois des tubes un film protecteur et am liorant la solubilit des min raux L adoucissement pr alable de l eau n est n cessaire que pour un TH sup rieur un certain seuil 350 pour les proc d s les plus performants se reporter l avis technique du proc d Il s agit d injecter des produits solubles dans l eau polyphosphates de zinc ou silicophosphates par l interm diaire d une pompe doseuse Celle ci peut fonctionner avec un compteur mettant des pulsions lectriques et d clenchant l injection de la solution En effet la difficult est de bien contr ler la proportion de produit inject par rapport au d bit et au volume de l eau traiter Les produits doivent tre autoris s par le minist re de la Sant et les proc d s mis en uvre faire l objet d un avis technique pr cisant le domaine d application qui peut tre circonscrit au type du circuit eau chaude eau froide ou chauffage un type de r seau acier galvanis ou encore certaines qualit s d e
25. un solin D l absence de protection de la t te du solin contre le ruissellement le long de la paroi D pour les solins en mortier l utilisation d un mat riau inadapt comme le ciment pur source de retrait important donc de fissuration en lieu et place de mortier b tard le seul admis ici pour les solins en zinc D la largeur insuffisante du couloir d vacuation longeant le mur dans ce cas comme dans celui de la noue leau de pluie peut d border sous les tuiles Ce d faut peut tre le fruit de l ignorance mais aussi d une mauvaise utilisation des r gles de calcul existant en la mati re D l absence ou la r alisation d fectueuse de l engravure Il s agit d une saign e pratiqu e dans le mur et destin e recevoir la t te et la fixation par pointes de la bande solin et son colmatage au mortier b tard D La dilatation du m tal une bande de zinc de 6 m de long peut ainsi s allonger de 1 cm sous une l vation de temp rature de 70 C possible sous ensoleillement prolong et que l on emploie des bandes de longueur sup rieure 3 m IV Etanch it de toitures terrasses Elles sutilisent en toiture plane ou faible pente Les toitures terrasses et toitures faible pente dont la structure est constitu e d une ma onnerie b ton arm in situ dalles pr fabriqu es ou pr contraintes de platelages de bois ou d une ossature m tallique re oivent un syst me ou compl
26. 224 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant CONTR LE TECHNIQUE OBLIGATOIRE DES ASCENSEURS MODE D EMPLOI l Le contr le technique obligatoire quinquennal des ascenseurs rappel des obligations A Les textes Voici le texte exact de l article 125 2 4 du Code de construction et de l habitation institu par le d cret du 9 septembre 2004 qui concerne ce contr le Rappelons que ce d cret est lui m me un d cret d application de la loi du 2 juillet 2003 article 79 dite loi DE ROBIEN Article R 125 2 4 Le propri taire d un ascenseur est tenu de faire r aliser tous les cinq ans un contr le technique de son installation Le contr le technique a pour objet e de v rifier que les appareils auxquels sapplique le d cret num ro 2000 810 du 24 ao t 2000 relatif la mise sur le march des ascenseurs sont quip s des dispositifs pr vus par ce d cret et que ceux ci sont en bon tat e de v rifier que les appareils qui n entrent pas dans le champ d application du d cret du 24 ao t 2000 susmentionn sont quip s des dispositifs de s curit pr vus par les articles R 125 1 1 et R 125 1 2 et que ces dispositifs sont en bon tat ou que les mesures quivalentes ou pr vues l article R 125 1 3 sont effectivement mises en uvre e de rep rer tout d faut pr sentant un danger pour la s curit des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l appareil
27. A Performances minimales Voici l exemple des mat riaux d isolation pour les autres quipements prenez rendez vous avec votre conseillez info nergie ou consultez la page cr dit d imp t du site de la DGEC Direction G n rale de l Energie et du Climat www developpement durable gouv fr energie Mat riaux d isolation thermique des parois opaques Caract ristiques et performances q p paq q p Planchers bas sur sous sol sur vide sanitaire ou sur passage ouvert R 3 m K W Toitures terrasses R 2 4 5 m2 K W Planchers de combles perdus R 7 m K W Rampants de toiture et plafonds de combles R 6 m K W Isolation des murs ext rieurs en fa ade ou en pignon R 3 7 m K W Pour choisir un produit isolant il est important de conna tre sa r sistance thermique R aptitude d un mat riau ralentir la propagation de l nergie qui le traverse Elle figure obligatoirement sur le produit Plus R est important plus le produit est isolant B Quels taux Pour tous ces mat riaux d isolation thermique le taux du cr dit d imp t est compris entre 15 23 Depuis le 1er janvier 2009 la pose de mat riaux d isolation thermique des parois opaques rentre dans le champ du cr dit dimp t et des Services en Copropri t 137 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides C Quels b n ficiaires Les acquisitions de mat riaux d isolation thermique et d appareils de r gulation de
28. Alors vous devez installer une porte coupe feu Apr s avoir v rifi que votre copropri t est ou non vraiment concern e par l arr t il faudra contr ler si la porte install e actuellement dans le local poubelles est de type coupe feu Si cela est le cas il n y a rien changer Si vous ne le savez pas demandez votre syndic de vous fournir le dossier technique de l immeuble dans lequel sont pr cis es les caract ristiques de la porte d faut d avoir acc s ce document v rifiez sur les tranches de la porte sil n y a pas d indication Attention souvent la porte a t peinte peinture qui peut cacher ainsi des indications figurant sur la porte et des Services en Copropri t 195 Pr servation de la s curit et la sant Petit conseil profitez de ce contr le pour vous assurer que les ferme portes voir sch ma fonctionnent bien c est dire qu ils assurent la fermeture compl te de la porte Car dans le cas contraire en cas d incendie l int r t de la porte coupe feu serait diminu voire nul 2 PARC par ailleurs a n goci des quipements et des prix fourniture et pose Face ces nouvelles exigences des abus ont d j pu tre constat s avec notamment des devis qui pr voient des mat riels de qualit sup rieure ce que l arr t a pr vu porte coupe feu avec une r sistance d une deux heures ou bien l installation d quipements non impos s comme
29. Plomberie Chauffage R novation Energ tique Etudes Thermiques Etudes Thermiques Etudes thermiques Recherche de fuites Diagnostics des b timents Canalisations et Plomberie S curit Incendie lectricit Contr le d acc s Ascenseurs Ascenseurs Ascenseurs Ascenseurs Portes et portails Portes et portails Entretien Nettoyage Entretien Nettoyage Diagnostics Immobiliers Entretien nettoyage Entretien Nettoyage Fibre Optique Signal tique Assurance Assurance Ascenseurs Portes et portails Guide de la Gestion Technique Qui sommes nous Nos objectifs Pour cela et des Services en Copropri t Introduction ARC Association des Responsables 1 de Copropri t Une Association de Copropri taires au service des Copropri taires Cr e en 1987 l ARC est une association but non lucratif implant e actuellement sur plus de 10 000 immeubles en copropri t dont certains de plus de 5 000 logements L ARC est une association ind pendante tant des pouvoirs publics ou collectivit s territoriales que des professionnels syndicats partis politiques Elle ne touche aucune subvention et vit des cotisations et services rendus ses adh rents LARC est dirig e par un conseil d administration et dispose d une quipe de techniciens salari s au service de ses adh rents juristes comptables techniciens des quipements ascenseurs chauffage etc du b timent experts en contr le de charges
30. SFR NEUF majoritairement et NUMERICABLE Ce dernier op rateur met toutefois en uvre une variante de cette technologie utilisant la partie terminale des r seaux c ble existants pour acc l rer les raccordements avec certaines limitations dues cette technologie mixte Attention certains op rateurs jouent sur l ambigu t en qualifiant de point point un r seau du seul fait qu il y a une fibre sp cifique entre l abonn et le point de mutualisation immeuble sp cificit incontournable de tout r seau fibre Un r seau ne peut tre qualifi de point point que s il utilise une fibre sp cifique entre l abonn et le NRO IV QUELS SONT LES AVANTAGES ET INCONVENIENTS DE CHAQUE TECHNOLOGIE Nous confierons la r ponse l ARCEP Autorit de R gulation des Communications Electroniques et des Postes qui dans un document du 7 avril 2009 les r sume ainsi D Le point point appelle un investissement initial significatif et peut impliquer des contraintes de d ploiement fortes au niveau du NRO en termes de locaux techniques pour h berger les quipements actifs et de reconstruction du g nie civil proximit Les d bits autoris s par cette technologie sont d s aujourd hui tr s lev s et sym triques entre voie remontante et voie descendante de plus de 100 Mols par abonn lls pr sentent un fort potentiel de croissance compte tenu des capacit s physiques quasi illimit es de la fibre optique
31. ainsi dans notre exemple comme on l a dit aucun travaux concernant l am lioration de la ventilation n est pr vu ce qui est particuli rement surprenant b des consommations de r f rence largement sur valu es c des conomies sous valu es par l entreprise ceci pour tre s r d atteindre facilement les r sultats de consommation garanties apr s travaux 144 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides VIII LE MARCH DE L NERGIE TARIFS R GLEMENT S ET D R GLEMENT S Aujourd hui chacun sait que les jours des tarifs r glement s surtout pour le gaz sont compt s du moins pour les copropri t s qui sont consid r es comme des clients professionnels et ne b n ficieront pas des ventuels dispositifs concernant les particuliers Il faut absolument pour viter d tre en position de faiblesse dans les mois et ann es qui viennent n gocier de BONS tarifs et de BONS contrats ce que PARC a commenc faire depuis longtemps pour le compte de ses adh rents via sa coop rative technique Copropri t Services l Une n gociation r ussie L ARC a donc n goci un accord avec un distributeur d nergie POWEO qui propose des tarifs pour nos adh rents tarifs qui sont en dessous des prix r glement s et qui en plus sont index s sur les prix r glement s ce qui garantit un diff rentiel identique sur la dur e Il Faut il n
32. ances qui tiennent compte des besoins de tr sorerie b Par ailleurs le conseil syndical devra surveiller le d blocage du pr t par le syndic une fois les fonds propres puis s et en fonction des besoins r els de financement des travaux le pr t peut tre d bloqu en plusieurs fois plut t que de demander la mise disposition des fonds en une seule fois Bien s r il y aura des int r ts intercalaires sur les fonds mis disposition par tranche mais c est toujours pr f rable un d blocage total et une mise en amortissement du pr t 16 Comment PARC peut elle vous aider LARC n gocie actuellement avec la Caisse d pargne pour obtenir gt de bons pr ts les taux les plus int ressants gt des cautions bon march et efficaces gt des modalit s de gestion du pr t ce qui devra all ger le travail du syndic et viter des honoraires surfaits gt mais aussi des produits compl mentaires de placements Si vous tes adh rents collectifs vous serez inform s des accords sign s pour pouvoir en profiter Conclusion Comme on le voit il va falloir l encore tre vigilants tr s vigilants C est pourquoi PARC et l UNARC ont d cid non seulement d aider leurs adh rents collectifs y voir plus clair mais de les aider aussi n gocier un bon package comme on dit gt TEG Taux Effectif Global gt caution gt gestion gt placements associ s 92 Guide de la Ge
33. anmoins quitter GDF SUEZ ou EDF M me si les tarifs obtenus par PARC sont moins chers que ceux de GDF SUEZ pour le gaz la question concernant la rupture du contrat actuel avec GDE SUEZ se pose pour la raison suivante lorsqu une copropri t d cide de quitter GDF SUEZ elle ne peut plus ensuite revenir au tarif r glement O est le probl me direz vous puisque les prix de POWEO sont index s sur le tarif r glement comme vous venez de le pr ciser C est vrai mais les contrats POWEO comme les autres offres du march sont des contrats d une dur e initiale maximum de trois ans reconductible par tacite reconduction si dans trois ans POWEO veut modifier son contrat et ne plus indexer ses tarifs sur les tarifs r glement s les copropri t s risquent des hausses non contr lables ou devront chercher un autre fournisseur Cela veut il dire qu il ne faut pas quitter GDF SUEZ et donc renoncer une baisse de son tarif gaz vous de d cider mais ce n est galement pas s r pour la raison qui suit lil Le probl me des prix r glement s dans l avenir On sait que l lectricit va augmenter en continu dans les ann es venir Quant au gaz vues les r ticences de GDF pour r viser la mani re dont le tarif r glement est calcul il est tr s probable que ce dernier sera de moins en moins comp titif On va donc vers une ouverture impliquant sans doute une disparition de ces prix r gle
34. blanc chaud similaire un clairage par incandescence 4000 K blanc froid Les lampes m canisme de commande int gr e sont con ues comme un moyen de remplacement direct de nombreuses lampes incandescence d usage g n ral Leur prix a consid rablement diminu au cours de ces derni res ann es ce qui rend la substitution encore plus rentable L utilisation de lampes fluorescentes compactes culot broches est recommand e pour les installations neuves Puissance 9 23 Watts Dur e de vie 8000 15000 heures OSRAM DULUX EL FACILITY la lampes con ue pour les entr es et cages d escaliers d immeubles Il existe maintenant une lampe conomique qui avec le maintien d une longue dur e de vie peut tre allum e et teinte linfini Un microprocesseur sp cial dans l auxiliaire lectronique int gr fait que la nouvelle DULUX EL FACILITY peut tre r gler l infini A c t de cette haute application grande fr quence d allumage et une conomie d nergie de 80 par rapport une lampe incandescence comparable cette lampe atteint son flux lumineux nominal tr s vite Gr ce au circuit int gr Powerboost le temps d allumage est inf rieur une demi seconde et l on obtient 90 du flux lumineux end ans les 100 secondes manifestement plus rapide que pour les lampes conomiques traditionnelles Elle s allume en un temps record moins qu une demi seconde La lampe fonctionne
35. briser en cas d urgence D lectrique syst me similaire au syst me pneumatique dont l nergie lectrique est l origine du d clenchement du lanterneau 1 2 DESENFUMAGE HORIZONTAL Le d senfumage horizontal est constitu d un ou plusieurs d tecteurs de fum e chaque niveau de l immeuble et de deux grilles asservies la grille basse servant d entr e d air et la grille haute d vacuation des fum es et d un d clencheur manuel Lorsqu un d tecteur de fum e est sollicit les grilles de l tage consid r s ouvrent automatiquement pour vacuer la fum e les grilles des autres tages restant strictement ferm es pour viter que les fum es ne se propagent dans les tages Si un habitant est t moin d un d but d incendie il peut engager le processus en appuyant sur le d clencheur manuel situ chaque tage Ce processus est conduit par une centrale incendie qui est souvent install e soit dans la loge soit dans un placard technique au RDC Le d senfumage qu il soit vertical ou horizontal est un quipement de s curit incendie primordial car il permet aux r sidants d vacuer l immeuble par l escalier en cas d incendie sans tre asphyxier par les fum es et des Services en Copropri t 187 Pr servation de la s curit et la sant lil Entretien des syst mes L article 101 de l arr t du 31 janvier 1986 pr voit une v rification annuelle du mat riel L
36. cents les immeubles anciens qui ne Pont pas encore fait ne vont plus pouvoir chapper une mise en s curit et m me dans certains cas une mise aux normes de leurs vieill circuits lectriques communs l La chasse au plomb par d cret et ses cons quences lectriques La prise de terre c est bien ajouter un conducteur principal de protection c est mieux Le remplacement progressif de la part des fournisseurs d eau de tous les branchements m talliques souvent en plomb par des conduites en plastique poly thyl ne am ne un changement dans la s curit des installations lectriques privatives et communes des immeubles en copropri t Ces canalisations m talliques enterr s conductrices de l lectricit et en contact avec le terrain qu elles traversaient faisaient office de piquets de terre M me interdit sur le papier dans les contrats des fournisseurs d eau par exemple ou par des arr t s municipaux et bien que consid r comme potentiellement dangereux ce type d quipement collectif gratuit restait admis dans de nombreux immeubles anciens Le remplacement inexorable du plomb par du plastique isolant oblige donc maintenant mettre en place une mise la terre sp ciale l immeuble A l int rieur de immeuble le remplacement des ventuelles colonnes montantes en plomb peut se faire par du cuivre mais aussi de plus en plus par du plastique PVC voire poly thyl ne Quelle que soit
37. claration en mairie Dans le cas d une copropri t o les parties communes sont atteintes c est le syndic qui devra faire cette d claration Le maire peut dans les secteurs d limit s par le conseil municipal enjoindre des propri taires d immeuble b ti ou non b ti de proc der dans les six mois la recherche de termites ainsi qu aux travaux pr ventifs ou d radication n cessaires Le d cret d finira comment le propri taire devra justifier du respect de cette obligation Il Le traitement des immeubles atteints Comme on l a vu pr c demment le maire peut obliger un propri taire traiter le probl me et d faut il peut sur autorisation du Pr sident du Tribunal de Grande Instance et apr s mise en demeure rest e infructueuse faire proc der d office la recherche de termites aux travaux pr ventifs ou d radication et ce aux frais du propri taire Les mat riaux contamin s doivent tre incin r s sur place ou trait s avant tout transport Toute personne qui a proc d la destruction ou au traitement de mat riaux contamin s par les ter mites provenant d un b timent situ dans la zone d limit e par l arr t pr fectoral doit en faire la d claration en mairie Des r ductions d imp t pour d penses de grosses r parations et am liorations sont accord es pour les traitements pr ventifs et les travaux de lutte contre les termites et autres insectes xylophages et ce quelq
38. copropri taire ne soit pas d biteur au jour de la souscription de la protection juridique d Le montant lev des prises en charge des frais En mati re de protection juridique on constate deux types de contrats Le premier propose de bonnes garanties avec des prises en charge d honoraires bas Le second pr voit peu de garanties mais avec des plafonds plus lev s ARC a quant elle n goci un contrat qui inclut quasiment l int gralit des v nements de la copropri t impay s engagement de la responsabilit du syndic actions aux prud hommes actions p nales actions en d fense expertise avec des prises en charge lev es titre d exemple lorsque les contrats de protection juridique proposent une prise en charge des frais d avocat devant le tribunal de grande instance pour un montant de 1 000 ARC a n goci un montant de 2 600 soit quasiment le co t r el des honoraires de l avocat La m me n gociation a abouti aussi pour les actions judiciaires devant le tribunal des prud hommes en appel et m me devant la Cour de cassation e l abandon de la r cup ration des sommes recouvr es Afin de compenser la prise en charge int grale des frais d huissier certaines assurances de protection juridique r cup rent 15 des sommes recouvr es LARC a obtenu que cette clause ne soit pas appliqu e Autrement dit en cas de recouvrement de charges la protection juridique reversera l int gralit de
39. d t Show room 6 rue Alphonse Aulard 75019 PARIS ofte courrier volumineux na plus de raison d tre Si ge social 9 bd d Alg rie B t K 75019 PARIS et des Services en Copropri t 79 z Maintenance et travaux dans la copropri t Identification Chaque bo te doit comporter un porte tiquette sur la face avant de son portillon mais aussi l int rieur de Palv ole Chaque bo te doit tre num rot e Localisation des occupants La pr sence d un tableau indicateur aussi appel nominatif ou d tage pr cisant les noms des r sidants et leur localisation Int gr la batterie ou plac de mani re s par e il est obligatoire pour toute batterie de plus de 6 bo tes C Les bo tes interm diaires objet d une normalisation r cente et destin e offrir presque tous les avantages des grosses bo tes tout en restant adapt es aux environnements troits des immeubles anciens Ces bo tes r pondent aux normes NF D 27 407 et 408 d ao t 2004 Dimensions Les dimensions son celles des grosses bo tes 260 mm 340 mm l exception de la profondeur qui est tronqu e 130 mm seulement Ceci permet de placer dans les alv oles des colis petits et moyens en position debout Identification Chaque bo te doit comporter un porte tiquette sur la face avant de son portillon et bien s r l int rieur de l alv ole Chaque bo te doit tre num rot e Lo
40. de l installation le syst me d enregistrement les destinataires des images les modalit s d information des personnes film es et la dur e de conservation des enregistrements le tout d crit en compl tant les deux feuillets d un imprim sp cial disponible sur le site de la CNIL 208 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant 1 En cas d enregistrement sur parties communes priv es comme en cas d enregistrement sur les parties accessibles au public les enregistrements effectu s doivent tre d truits dans un d lai de trente jours et toutes dispositions doivent tre prises pour garantir une parfaite information des personnes sur leur droit d acc s ces enregistrements Par ailleurs une information doit tre faite pour que les personnes film es sachent qu elles le sont Concr tement dans les immeubles d habitation l information des personnes concern es propri taires occupants locataires mais aussi prestataires de l immeuble et visiteurs sera mat rialis e par un panneau comportant un pictogramme repr sentant une cam ra le nom de la personne gestionnaire du dispositif le syndic dans la plupart des cas et le rappel de l existence et des modalit s d exercice du droit d acc s aux images En cas d oubli la sanction peut tre lourde le Code p nal pr voit un an d emprisonnement et jusqu 24 000 euros d amende pour qui enregistre ou transmet sans son
41. distance via un logiciel voire m me via un site Internet Dans tous les cas on peut d finir pour chaque badge ses droits d acc s en fonction des horaires d intervention du service concern 3 Syst me VIGIK dans les immeubles Le syst me se compose d une t te de lecture rond noir g n ralement install la place du passe T et d une centrale plac e derri re une platine m tallique Cette centrale aliment e lectriquement avec une batterie de secours en cas de coupure de courant est reli e une serrure lectrique dont elle actionne louverture La centrale v rifie que le badge est accr dit pour acc der l immeuble Il suffit l agent de pr senter son badge devant le lecteur quelques centim tres Aucun contact n est n cessaire Aucun vandalisme n est possible le lecteur peut tre encastr ou rendu invisible et ne dispose ni de fente ni d autre asp rit endommageant Deux mod les existent La version simplifi e remplace simplement le passe T de la Poste Elle est tr s conomique mais pas volutive et permet uniquement l acc s des prestataires de service qui seuls utilisent leurs badges pour p n trer dans l immeuble Des versions plus compl tes existent Elles ont la m me fonction de base que ci dessus et en plus la gestion de badges pour les habitants de l immeuble qui permet de remplacer la serrure existante par un syst me lectrique g che ventouse ou serrure lec
42. duite jusqu 3 ans votre demande L tablissement de cr dit peut vous proposer de la porter 15 ans En cas de remboursement anticip la banque ne peut pas vous demander d indemnit s Si vous voulez connaitre la marche suivre pour obtenir votre co pr t rendez vous sur le site www unarc asso fr ou un dossier complet vous attend L co PTZ collectif sd Derni re minute Bonne nouvelle le projet de d cret PTZ collectif que nous r clamons depuis 4 ans a enfin apr s concertation naturellement y compris avec PARC t pr sent au conseil national de l Habitat et valid par celui ci Il vient d tre envoy au Conseil d tat pour validation et pourra tre publi ensuite pour application des le ler janvier 2014 Un seul probl me malgr nos demandes la dur e maximum entre l octroi du pr t et la r alisation des travaux reste pour l instant de deux ans ce qui en copropri t est beaucoup trop court comme en convient d ailleurs le minist re Nous avons donc demand aux responsables du minist re de pr voir une modification ce sujet dans la loi de finances 2014 demande qui semble avoir t accept e Si tout va bien le d cret et la dur e allong e seront donc applicables partir du ler janvier 2014 et des Services en Copropri t 139 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides VII PEUT ON N GOCIER UN BON CPE T3 CONTRAT DE PERFORMANCE ENERG TIQUE
43. e e Avec ou sans rouleau Certaines tondeuses coupent l herbe non pas avec une lame tournante sous elles mais l aide d un rouleau form de lames qui en m me temps brosse l herbe dans le sens du passage Des allers retours r guliers permettent d obtenir une bande mate et une bande brillante Un peu plus ch res que celles lames classiques ces machines n cessitent un plus grand soin lors de la tonte pour obtenir l effet recherch f Avec ou sans bac de ramassage Le bac vite le travail de ratissage pratiquement indispensable quand l herbe est haute Laisser les coupes sur place revient voir rapidement appara tre des traces jaunes sur la pelouse Avant tout achat prendre en compte la contenance du bac la facilit de mise en place et son vidage qui peut se r v ler extr mement p nible g Avec ou sans frein de lame Sans h sitation avec Le frein de lame est un dispositif qui ralentit rapidement la lame d s le moteur arr t vitant presque tout accident d la pr cipitation pour regarder dans le carter de coupe suite un bruit suspect La lame sans frein peut tourner jusqu 30 secondes apr s l arr t du moteur Ce dispositif a donc un surco t bien qu il soit de plus en plus propos en s rie mais ses avantages sont incalculables Conseils sp cifiques pour l usage d une tondeuse en copropri t avec une s curit maxima Sa dur e de vie est relativement courte en co
44. e moyenne du contrat Types de Avantages Inconv nients relev s Relev manuel par un membre du conseil n impose pas Absence de co t li aux relev s la copropri t une personne qui Achat et i i fair du conseil syndical ou le forc ment un Absence d engagement se chargera de faire pose du syndical ou par syndic b n vole contrat avec une coritr ctue l consciencieusement cette t che compteur le Syndic se rend dans soci t de Obligation d avoir acc s au entre 50 et b n vole chaque logement comptage II suffit Possibilit de faire les relev s ee moins que les 100 en pour relever les d acheter des plusieurs fois dans l ann e pour compteurs ne soient pos s dans fonction du index de compteurs et de d tecter plus rapidement les parties communes type de compteurs demander une d ventuelles fuites compteur 168 Un des membres Ce type de relev soci t de les poser Les avantages sont nombreux Possibilit de faire co ncider le relev du compteur g n ral avec celui des compteurs divisionnaires Possibilit de faire un relev en fin d exercice comptable e S assurer qu il existe au sein de La personne charg e du relev peut tre tenue comme responsable en cas de mauvais relev Gratuit Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Co t moyen Type
45. e par de nombreuses familles peu conomes Les co bilans en Copropri t Par ailleurs qui dit eau dit aussi eau chaude c est dire de l eau froide PLUS l nergie n cessaire pour chauffer cette eau En ajoutant le co t de nergie qui peut atteindre jusqu 10 par m d eau r chauff e on peut se retrouver avec une facture annuelle de 1 500 pour 100 m Le probl me se situe au niveau individuel direz vous peut tre Pourquoi faire un bilan collectif des consommations d eau en copropri t Ceci pour au moins deux raisons 1 Dans les copropri t s non quip es en compteurs divisionnaires compteurs qui permettent de conna tre la consommation de chacun on constate souvent des niveaux de consommation tr s lev s tr s p nalisants pour tous mais surtout pour les personnes conomes en eau 2 Dans les copropri t s qui sont quip es de tels compteurs on note aussi des d rives importantes et des transferts en charges collectives on verra comment qui l encore vont peser sur tous et une fois encore p naliser tous les copropri taires y compris les plus conomes comme on le verra C est pour ces raisons que PARC a mis au point une m thode simple et rapide pour faire le bilan eau de sa copropri t Ce cahier sp cial EAU doit vous permettre en quelques pages 1 de faire le bilan de la situation de votre coprop
46. et d en diagnostiquer les faiblesses et les forces e d tablir un plan d action pour mettre niveau la copropri t e de mobiliser le conseil syndical et le syndic Il constitue donc la premi re tape incontournable avant d engager un audit La m thode du BIC se d roule en plusieurs tapes 1 Le conseil syndical compl te le livret du BIC 2 Un entretien a lieu entre un accompagnateur associatif ou professionnel et le conseil syndical pour tablir le plan d action de mise niveau si besoin 3 Une fois la copropri t niveau il est possible de pr parer le cahier des charges de l audit dont le but est de planifier les travaux futurs en int grant des actions d conomies d nergie 2 Le cahier du BIC Le cahier du BIC t l chargeable sur le site internet de lUNARC et de Plan te Copropri t permet au conseil syndical de r aliser un tat des lieux de la situation de la copropri t en faisant le tour de sa gestion du montant des charges des consommations d eau et d nergie des travaux fait et venir des impay s et de tous les documents que d tient la copropri t et qui seront utiles pour l audit des plans de la copropri t aux factures d nergie 3 Le plan d actions Une fois le BIC rempli le conseil syndical rencontre un accompagnateur qui a pour mission d aider la copropri t tout au long du projet L accompagnateur et le conseil syndical d
47. et des Services en Copropri t 105 z Maintenance et travaux dans la copropri t 2 la charpente industrialis e fermettes Contrairement aux charpentes traditionnelles fermes espac es ces charpentes sont compos es d un cours de fermes l g res rapproch es sans pannes dont les arbal triers tiennent lieu de chevrons contreventement provisoire Il Les toitures en pente 1 Sch ma g n rale d une toiture Points singuliers Rive haute __ Fa tage de couverture Nous _ gout de toiture avec ch neau Chien assis Bande solin en zinc avec pince Pignon Rev tement m tallique Rive lat rale P Sens des vents de pluie z Mortier de lt Fa ta ET Dont 3 i T gout de toiture PUS et de jointoiement A avec ch neau __ ce de faiti res o mp Tuiles canal Engravure Exemples de Bande solin p n trations continues en zinc Rev tement m tallique Solin en mortier b tard Solin zinc Tuiles plates Rive lat rale Rive haute suivant la ligne perpendiculaire la ligne de plus grande pente de plus grande pente 106 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t 2 Couverture pentes et mat riaux terrasson lucarne linge de bris ch neau brisis noue pi ch ssis demi croupe RIRES saillie de rive chati re rive de t te croupe rive lat rale queue de vache brisure ar ti
48. exemplaire des contrats et ma jamais rien fait pour les r cup rer bien qu il paie consciencieusement les prestataires La raison Mon pr d cesseur ne me les a pas remis ou Il y a des vieux contrats qu on ne retrouve pas etc Exigez dans ce cas qu il demande sans tarder une copie au prestataire et vous la transmette Une fois en possession de tous les contrats vous allez commencer pouvoir les tudier sommairement D depuis quand ont ils t sign s D quel tait le prix de d part D quel est le prix aujourd hui L volution est elle normale D y a t il une clause d indexation et des Services en Copropri t 59 Maintenance et travaux dans la copropri t D a t elle t respect e D que recouvre exactement ce contrat est il clair quel est son objet les obligations pr vues etc D est il utile obligatoire D est il r alis Vous constaterez que certains contrats sont tr s anciens que les augmentations annuelles ne sont bas es sur rien que les prestations sont floues qu elles ne sont pas respect es etc Ce premier travail est essentiel car il vous permet de vous familiariser avec les contrats Il vous permettra aussi de commencer d couvrir des bizarreries telles que votre copropri t paie un contrat d adoucissement d eau alors que le mat riel est en panne depuis deux ans il y a un contrat de d ratisation qui na jamais t appliqu le cont
49. faire voter des travaux tr s co teux sans v ritable mise en concurrence le tout au nom de l urgence Il faut savoir qu il s agit ni plus ni moins que d une imposture a aucun d lai d un mois n existe dans ce cas le d lai d un mois concerne uniquement la situation tr s rare o un cas de saturnisme a t d clar par un m decin dans l immeuble et o le Pr fet a d livr une injonction de travaux b en dehors de cette situation la notion d urgence ne peut en aucun cas tre invoqu e en g n ral les peintures sont caill es depuis des ann es et le saturnisme ne attrape pas comme la l gionnelle Il est donc honteux de la part des syndics d invoquer l urgence pour imposer ces travaux par ailleurs tr s co teux et des Services en Copropri t 243 Pr servation de la s curit et la sant VIII qui faire appel pour viter les mauvaises surprises Pour nous il n y a qu une seule solution vous adressez si vous tes adh rents collectifs PARC un des diagnostiqueurs r f renc s par notre coop rative et qui doit garantir aux adh rents de ARC non seulement un prix correct mais une loyaut parfaite Si vous n tes pas adh rents collectifs PARC ma foi tant pis pour vous 244 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant LE PLOMB DANS L EAU l Position du probl me l Des obligations anormalement contraignantes Le taux de pl
50. finissent ensemble un plan d actions qui vise dans un premier temps affiner le BIC et r pondre ces questions 130 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 1 Comment d terminer le nombre de m tres carr s habitables 2 Quel est le niveau des charges de votre copropri t Par m Par m et par poste Ce niveau est il normal Sinon sur quel point pr cis 3 Quel est le niveau des consommations de chauffage par m2 Ce niveau est il normal 4 Comment conna tre le niveau de vos consommations d eau froide Ce niveau est il normal 5 Disposez vous d un tr sor cach Recherche de financements innovants Une fois le BIC compl t l analyse des donn es permet de d finir des actions sources d conomies et de meilleure gestion 4 La mise niveau de la copropri t La mise niveau de la copropri t peut concerner e le fonctionnement des instances syndic conseil syndical et assembl e g n rale e la ma trise des impay s e la ma trise des charges et en particulier la ma trise des consommations d nergie et d eau e la question du financement compte s par fonds travaux e la mobilisation des copropri taires autour du projet de r novation L accompagnateur et le conseil syndical d finissent ensemble les objectifs et fixent les tapes Pour chaque th me accompagnateur propose des outils utiliser pour atteindre les o
51. l Les garanties particuli res n goci es par PARC Au del des garanties standard pr vues dans les contrats de protection juridique telles que les actions devant le tribunal des prud hommes les actions contre un prestataire de la copropri t les actions judiciaires en cas de travaux mal r alis s PARC a n goci des clauses innovantes a L engagement de la responsabilit du syndic en place Les syndics savent qu ils disposent d une marge de carence qui leur permet de pouvoir commettre des fautes sans tre inqui t s par d ventuelles actions judiciaires les mettant en cause C est le cas du d faut de remise de documents au conseil syndical d absence de collaboration avec le conseil syndical pour la r daction de la convocation d assembl e g n rale ou encore le d faut d ouverture de compte bancaire s par dans un d lai raisonnable etc LARC a donc demand que soit int gr e dans les garanties de la protection juridique la possibilit pour le conseil syndical d engager la responsabilit du syndic en place pour une faute ayant entra n un pr judice l encontre du syndicat des copropri taires ou qui aurait entrav les pouvoirs du conseil syndical Bien entendu avant d engager une action judiciaire le service de la protection juridique entamera une action amiable rappelant au syndic ses obligations et qu d faut d ex cution ou de correction une action judiciaire sera alors diligent e son e
52. l instar du d groupage de la paire de cuivre du r seau t l phonique la topologie point point permet de donner acc s au r seau fibre des tiers sous forme passive au niveau du NRO D Le PON permet un investissement progressif accompagnant la p n tration du tr s haut d bit L installation des NRO est plus ais e en PON et ceux ci peuvent desservir une zone plus large En revanche l optimisation du r seau peut appeler l installation de nombreux points de flexibilit dans le r seau dont l h bergement peut tre complexe en pratique et qui sont autant de points de fragilit La technologie PON offre actuellement un d bit de 2 5 Gb s partag entre 64 foyers en voie descendante et de 1 25 Gb s en voie remontante qui devrait tre d cupl dans les ann es venir En d autres termes la technologie PON est surtout favorable aux op rateurs car moins co teuse et plus rapide d ployer notamment par l emploi d infrastructures existantes Par contre la technologie point point est plus p renne pour l abonn en lui garantissant des d bits bien plus lev s dans l avenir th oriquement plus fiable et priori plus s re en vitant un partage des flux entre abonn s V QUELLE EST LA POSITION DE LARC VIS A VIS DE CES TECHNOLOGIES L ARC veillant avant tout aux int r ts des utilisateurs nous favorisons donc la technologie point point dans les zones o elle est applicable zones urbaines forte densit
53. la l gionellose ce qu il faut savoir l L gionellose l gionelles de quoi s agit il La l gionellose est une infection provoqu e par des bact ries du genre legionella Le germe responsable est un bacille vivant dans l eau douce dont la temp rature optimale de prolif ration se situe entre 35 et 40 C On peut le trouver dans tous les milieux aquatiques naturels ou artificiels notamment dans les installations sanitaires douches robinets les installations de climatisation et les dispositifs de refroidissement tours a ror frig rantes circuits de refroidissement industriels 2 D o vient le mot l gionellose Cette forme grave de la maladie a t diagnostiqu e pour la premi re fois l occasion d une pid mie qui a touch les participants un congr s d anciens combattants aux tats Unis D o le mot maladie du l gionnaire qui a donn l gionellose et l gionelles 3 Toutes les l gionelloses sont elles graves Non il y a en fait DEUX types de l gionellose une forme b nigne analogue une forme grippale qui se soigne en deux cinq jours et une forme grave c est elle la maladie du l gionnaire qui s attaque surtout aux personnes fragilis es personnes g es immunod ficitaires et se traduit par une infection pulmonaire noter que la forme grave est due un groupe bien identifi de l gionelles le groupe 1 il existe par ailleurs treize
54. le de l ge des ballons les chauffe eau vieux sont plus souvent contamin s Ceci est d en partie aux d p ts de tartre et de s diments dans les installations vieilles et ou mal entretenues D Dans les installations collectives les bras morts o l eau stagne sont dangereux D Sur les parties privatives il faut aussi se m fier si les pommes de douche ne sont pas d tartr es r guli rement il peut y avoir stagnation de l eau et DONC prolif ration des l gionelles Les syst mes de climatisation D Les syst mes de traitement de Pair et les tours a ror frig rantes qui leur sont associ es ont t les premiers mis en cause dans la multiplication et ou le transport de ces bact ries Les l gionelles peuvent coloniser l eau des tours puis tre v hicul es dans l air ext rieur par le panache qui s en chappe ll Analyses laboratoires co ts l Faire proc der soi m me des analyses Comme on le verra on peut avoir int r t parfois faire proc der soi m me la copropri t voire le syndic la demande du conseil syndical des analyses Pour le faire dans de bonnes conditions nous vous donnons quelques renseignements pr alables 2 Attention il y a laboratoire et laboratoire Il y a seulement trois types de laboratoires comp tents N B il s agit de laboratoires sp cialis s dans le contr le d environnement et NON de laboratoires d analyses m dicales a Les lab
55. mais plus attentifs la bonne maintenance et la qualit de celle ci et des Services en Copropri t 227 Pr servation de la s curit et la sant 3 Il y a certifi s et certifi s Les certifications c est comme les universit s Il y en a de tr s bonnes et de moins bonnes Comment pouvez vous affirmer cela allez vous peut tre dire puisque les organismes de certification sont tous contr l s par le COFRAC Nous le disons parce que nous sommes un des acteurs du syst me de la certification des personnes en mati re d ascenseurs comme en mati re de diagnostics immobiliers et avons une exp rience d j longue en ce domaine e C est PARC qui est l origine de la mise en place comme repr sentant des usagers au Comit de certification avec PUSH Union sociale de l habitat de la premi re certification en mati re de contr les d ascenseurs donc du premier cahier des charges puis des premiers examens examens th oriques et examens sur site Nous sommes donc m me de comparer le plus ou moins grand s rieux de certaines d marches d organismes certificateurs e Par ailleurs la certification reste un syst me priv fortement li largent les candidats la certification doivent comme on l a dit financer leur certification Plus la certification est rigoureuse plus elle co tera cher vice versa Comme les candidats certifi s ne sont pas fous ils ont tenda
56. nergie et de fluides Il y a encore quelques ann es la seule possibilit tait de se rendre dans l atelier d un artisan menuisier Aujourd hui la fen tre est propos e par beaucoup d entreprises e Quelques questions se poser avant de choisir celui qui r alisera vos travaux e S agit il d un professionnel de la menuiserie et du b timent e La mise en uvre est elle assur e par des poseurs qualifi s et salari s de l entreprise e Lentreprise offre t elle toutes les garanties obligatoires et notamment la garantie d cennale fourniture et pose e Le produit propos est il clairement identifi sur votre devis identit du profil utilis pour la fabrication de votre fen tre IV Nouveau statut des fen tres peut on obliger les copropri taires changer leur fen tre En droit de la copropri t il tait jusqu pr sent impossible d imposer un copropri taire de r aliser des travaux d am lioration concernant ses parties privatives en particulier ses fen tres ce qui posait la fois des probl mes de performance nerg tique et de confort L article 7 de la loi Grenelle du 12 juillet 2010 et le d cret du 3 d cembre 2012 permet assembl e g n rale quand les conomies d nergie sont en jeu de d cider la majorit de l article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la r alisation de travaux d int r t collectif sur parties privatives telles que e les fen tres et les volets
57. peu pr s 300 Euros mais elle demande une certaine pratique pour ne pas produire l inverse de l effet recherch elle ne marche pas si les feuilles sont humides et de toute fa on elle est plus fatigante Il faut l aussi d conseiller les mod les qui se fixent sur le dos mais qui aspirent et qui stockent dans un sac galement fix sur le dos En effet le sac doit avoir une capacit tr s limit e pour ne pas craser l op rateur sous le poids des feuilles ce qui limite le rendement m me de la machine Ce type d appareil ne convient bien que pour les petits terrains l o votre tondeuse fait largement l affaire 286 Guide de la Gestion Technique Espaces verts LES JEUX ET MOBILIER D EXTERIEUR l Aires de jeux A L gislation Le d cret n 96 1136 du 18 d cembre 1996 fixe les prescriptions de s curit relatives aux aires collectives de jeux Les dispositions du d cret s appliquent aux aires collectives de jeux sans pr judice des r gles dict es par le Code de la construction et de l habitation qui les concerne notamment en mati re de s curit contre l incendie On entend par aire collective de jeux toute zone sp cialement am nag e et quip e pour tre utilis e de fa on collective par des enfants des fins de jeux Les aires collectives de jeux doivent tre con ues implant es am nag es quip es et entretenues de mani re ne pas pr senter de risques pour la s curit et la sant de le
58. peut vous co ter cher et ne vous servira pas forc ment grand chose Mais l aide ext rieure n est pas bannir totalement elle sera m me utile voire n cessaire pour vous faire AIDER sur tel ou tel point La Coop rative de l A R C Copropri t Services a mis au point une aide minimum ce sujet Aupr s de qui obtenir ces informations voir dans quels documents les retrouver D Chez le Syndic celui ci DOIT d livrer toutes les informations en sa possession voire si le Conseil syndical le lui demande copie de TOUS les documents concernant la Copropri t contrats march s factures etc article 21 alin a 3 de la loi du 10 juillet 1965 S il pr texte que l ancien Syndic ne les a pas transmis il DOIT agir aupr s de ce dernier au besoin par une proc dure en r f r article 18 2 de la loi du 10 07 1965 D Chez les FOURNISSEURS pour compl ter si besoin est les informations ci avant ou non obtenues contrats factures et des Services en Copropri t 55 Services propos s par PARC et Copropri t Services D Chez le Notaire qui a tabli le R glement de Copropri t et aupr s du Service des Hypoth ques si ce dernier a t d positaire de l ensemble des plans devant accompagner le r glement de copropri t D Dans les proc s verbaux d Assembl es g n rales le Syndic d tient obligatoirement le registre ou aupr s des anciens copropri taires qui les ont conserv s bien soigneus
59. pour la r alisation de l appel d offres pour le suivi des travaux ma trise d uvre etc Un BET peut r soudre de nombreux probl mes li s au chauffage condition que son intervention soit bien pr par e au d part et bien suivie par la suite A Pr parer l intervention du BET 1 Faire son BES Pour bien pr parer l intervention du BET il est important de faire son BES voir sur le site de PARC Cela vous aidera cerner les probl mes surchauffe d s quilibre de temp ratures mat riel en fin de vie etc li s au chauffage dans la copropri t Pensez consulter les guides et les articles de PARC ils vous aideront faire le point 2 Consulter diff rents BET Apr s avoir fait ce travail pr alable vous aurez une meilleure id e de vos besoins Vous pourrez donc bien pr ciser votre demande au BET ce qui a plusieurs avantages le BET vous fournit une prestation adapt e aux besoins r els de votre copropri t le BET sera stimul par votre suivi et r alisera un travail encore meilleur que d habitude Cela vous permettra de pr parer un meilleur cahier des charges pour comparer les BET LARC peut aider ses adh rents collectifs r diger ce cahier des charges 3 BET et ma trise d uvre Attention certains BET notamment lorsqu ils savent qu ils vont avoir la ma trise d uvre par la suite n h sitent pas pr coniser dans leurs audits des travaux bien plus importants que n cessa
60. rents de PARC pour les trois principaux risques suivants qui recouvrent l essentiel des probl mes d assurances d une copropri t L assurance MULTIRISQUE IMMEUBLE qui garantit les biens immobiliers et mobiliers de la copropri t contre tous les v nements pouvant les atteindre tels qu incendie explosion d g t des eaux vol temp te vandalisme attentats etc et les responsabilit s encourues du fait des immeubles ou des personnes engageant la responsabilit de la copropri t L assurance DOMMAGES OUVRAGE qui garantit pendant 10 ans les travaux engag s par la copropri t Travaux neufs ou travaux de gros entretien assurance obligatoire L assurance PROTECTION JURIDIQUE qui fournit une assistance en cas de litiges ou d impay s l L Assurance multirisque immeuble a Situation actuelle du march La tension extr me du march de l assurance depuis quelques ann es a conduit les Compagnies d assurances standardiser leurs contrats et r duire les extensions de garanties conquises au cours des d cennies pr c dentes La pr sence d intercalaires courtiers qui d rogent souvent largement aux Conditions G n rales des Compagnies est plus que jamais n cessaire Encore faut il s assurer de la qualit dudit intercalaire courtier car ces diff rences sont difficilement appr ciables par un non professionnel de l assurance Nous vous rappelons donc quelques r gles simples
61. servoir huile s par Une vidange p riodique s impose Ne pas oublier de remplir le r servoir d huile sous peine de d truire le moteur Pour les syst mes sous pression permettant de travailler dans toutes les positions contrairement autrefois un certain d veloppement est sensible Sans ce syst me les moteurs quatre temps ne peuvent pas travailler sur des terrains en pente faute d une parfaite lubrification Le moteur aura une dur e de vie tr s limit e Nous pouvons en conclure que les moteurs deux temps sont plus l gers plus compacts plus simples et moins chers construire et entretenir Mais il faut se plier la corv e de faire son m lange soi m me et ils sont moins r sistants que les moteurs quatre temps A l inverse ceux ci ont pour avantage les inconv nients des premiers et vice et versa A partir de 200 cm on n a plus trop le choix car les moteurs deux temps se font extr mement rares Avec ou sans d marreur lectrique C est un dispositif fonctionnant l lectricit et permettant le d marrage sans efforts Par contre s il fait d faut la mise en marche s effectue au moyen d un cordon de d marrage qui requiert une certaine force physique Cependant source de pannes le d marreur lectrique n est pas une solution miracle batteries plat probl mes lectriques difficult faire d marrer la machine si le probl me est m canique et des Services en Cop
62. sume ainsi 1 Les syndicats de copropri taires dont le permis de construire a t d livr avant le ler juillet 1997 taient oblig s de mettre en place avant le 31 d cembre 2005 cas g n ral ou le 31 d cembre 2003 pour les IGH Immeubles de grande hauteur un Dossier technique amiante attestant des recherches d amiante dans la copropri t ET pour faire ce dossier ils ont besoin imp rativement d avoir fait effectuer le rep rage tendu dont nous venons de parler 2 Par ailleurs mais cela ne concerne pas la copropri t tout vendeur d un lot se doit de fournir le m me tat ou constat concernant ses parties privatives tat qui doit galement tre tabli par une personne dot e d une attestation de comp tence Nous revenons plus loin sur les obligations du vendeur Pour ce qui concerne les rep rages on doit donc obligatoirement passer par certains sp cialistes et les tats sont relativement normalis s Par contre rien ne vous interdit de mettre en place le Dossier technique amiante vous m me en commen ant par collecter l ensemble des documents dont il est constitu diagnostics rep rages consignes de s curit etc et en vous faisant aider par les techniciens de Copropri t Services notre coop rative Obligations actuelles Les syndicats de copropri taires DOIVENT donc proc der un rep rage exhaustif ce qui a d j du tre fait sauf exception tabl
63. t avec ceux du panel de copropri t s dot es des m mes services collectifs D Le troisi me onglet pr sente des tableaux d crivant les amplitudes constat es pour les contrats r currents support s par les copropri t s ainsi que les taux mod lis s d volution annuelle depuis 2007 D Le quatri me onglet pr sente le fonctionnement d OSCAR Il d crit galement la correspondance entre les diff rentes cat gories s lectionn es et les codes comptables IL 1 La page d accueil Les donn es affich es sur la page d accueil correspondent la moyenne g n rale des charges par cat gorie support es effectivement par les copropri t s pr sentes dans la base de donn es et des Services en Copropri t 29 Services propos s par l ARC et Copropri t Services interrogation OSCAR Evaluation Performance Amplitude Contrats Explications Co t moyen en de chaque cat gorie de charges d apr s notre base de donn es 15 14 13 12 Poste Moyenne m an Ascenseur 23 9 Chauffage ECS 13 0 8 Parking 0 6 d Eau Froide 4 2 Frais de syndic et Honoraires 3 5 4 Assurances 1 8 3 Gardien Employ s 7 9 2 Entretien g n ral 6 8 gt Impots 0 2 s lt CR ES AE AE Frais de gestion avec syndic professionnel ramen au nombre de lots 21 3 lot an Frais de gestion avec syndic non professionnel ramen au nombre de lots 119 1ot an 11 2 L interrogation d OS
64. tement d tanch it DTU 43 4 Travaux de toitures en bois et panneaux d riv s du bois avec rev tement d tanch it Normes NF P 30 303 Compl ments d tanch it pour couvertures en amiante ciment et 30 304 idem pour couvertures en polyester renforc aux fibres de verre 112 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t L IMPERMEABILITE DES FACADES Selon les statistiques de l Agence Qualit Construction la fa ade prise dans sa globalit repr sente entre et 20 des sinistres Les causes en sont connues ou devraient l tre Expos es aux intemp ries aux agressions de toutes sortes ou parfois des erreurs lors de leur construction initiale les fa ades peuvent se d grader et par la suite subir d importants d sordres pouvant conduire la ruine de l ouvrage c est dire son impropri t destination Face cette situation trois attitudes doivent tre adopt es par le Ma tre d Ouvrage le plus en amont possible Pr vention diagnostic de l tat de la fa ade Traitement des pathologies Entretien La r fection des fa ades par mise en uvre d imperm abilit s constitue l une des r ponses majeures dans ce domaine permettant dans certaines limites gr ce la nature des rev tements utilis s de supporter les variations dimensionnelles ult rieures du support Chaque ann e environ 25 millions de M2 de fa ade font l obje
65. tre grav es au laser D La s rigraphie valable pour de grandes s ries pour rester conomique D Limpression num rique sur film vinyle permet l impression couleur de formes et logos Le support peut tre opaque ou transparent pos sur vitre la technique devient vitrophanie Le film vinyle existe en version gris sabl tr s utile pour occulter totalement ou partiellement une vitre D Les lettres d coup es ce sont des lettres ou formes d coup es dans du vinyle par des machines num riques et qui offrent un contraste de marquage de haute qualit et une parfaite lisibilit L avantage du vinyle en film imprim comme en lettres d coup es r side aussi dans sa simplicit de r alisation et dans son remplacement facile bien utile lors de mises jour 270 Guide de la Gestion Technique Assurances PARU IE VI Assurances La commission Assurances de PARC et Copropri t Services se penchent depuis de nombreuses ann es sur les probl mes pos s par les assurances des copropri t s choix des courtiers et des Compagnies d assurances types de polices souscrire tendue des garanties tarifs pratiqu s etc Autant de probl mes qui se posent avec d autant plus d acuit que le march de l assurance s est particuli rement tendu ces derni res ann es Avec l aide de nos conseillers en assurance nous avons ren goci avec de nouvelles compagnies des polices sp cifiques r serv es aux adh
66. truire ces insectes nuisibles dans un lieu donn selon des m thodes et fr quences permettant de maintenir les r sultats obtenus noter qu aucun insecticide magit sur les ufs de blattes La majorit des insecticides ont une persistance d action ou r manence variable selon la formulation de l insecticide la nature de la surface trait e et les conditions d humidit et de temp rature des lieux trait s La mise en oeuvre du traitement contre les blattes en immeuble d habitation pr voit un affichage pr alable Les personnes concern es qui auront t inform es doivent donner acc s signaler aux applicateurs les lieux ou la pr sence d insectes a t constat e Il est recommand de traiter un site infest dans sa totalit La collaboration du personnel affect la garde ou l entretien des locaux est souhaitable pour obtenir des informations compl mentaires sur les infestations et pouvoir acc der l ensemble des locaux Les produits insecticides sont appliqu s sur ou pr s des plinthes et tuyauteries espaces situ s dessous ou derri re les quipements et am nagements gaines techniques autres points signal s infest s Au niveau des parties communes des immeubles le traitement concerne en priorit les secteurs sensibles tels que D locaux poubelles et de r ception des colonnes de vide ordures locaux techniques chaufferie gaines techniques conduites d eau de chauffage L utilisat
67. vous n atteignez pas ces rendements le chauffagiste a pour devoir de vous proposer des solutions voire des travaux Notez que rien ne vous emp che au contraire de faire jouer la concurrence Pour les polluants NOx organisme compare les valeurs mesur es des valeurs indicatives et donne des pr cisions quant aux changements de mat riels n cessaires pour atteindre les seuils normaux Le rapport doit tre annex au carnet de chaufferie sous peine d amende de classe 3 forfait de 68 pouvant aller jusqu 450 an cas de retard de paiement De son c t l exploitant doit r aliser un contr le de combustion la remise en marche du chauffage puis tous les 3 mois analyses annex es au carnet de chaufferie Notez que pour les chaudi res dot s d un br leur air puls demandez votre chauffagiste pour savoir si vous tes concern s un nouveau r glage de ce bruleur doit tre effectu chaque contr le afin d optimiser les rendements Important Il faut d s aujourd hui introduire un avenant votre contrat rajoutant une clause de p nalit au cas o le rapport du bureau de contr le ferait ressortir des carences de maintenance Par ailleurs le d cret pr cise que le chauffagiste a 3 mois compter de la r ception du rapport pour tre en conformit avec les observations du rapport 136 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides VI LES AIDES
68. 9 septembre 2004 et les autres textes arr t sur la s curit du personnel normes etc En effet seuls les points de s curit issus du d cret du 9 septembre tant obligatoires il est important que les contr leurs dissocient tr s clairement ce qui est r ellement obligatoire de ce qui ne l est pas ceci pour viter des d penses inutiles et co teuses Or nous constatons que certains contr leurs non certifi s par SGS peuvent confondre mise en conformit et mise aux normes ce qui est tr s diff rent et peut co ter tr s cher aux copropri taires e Analyse de la maintenance enfin il tait indispensable d obtenir que les contr leurs respectent bien le troisi me objectif du contr le qui est de mettre en vidence nous insistons sur ce point tout d faut pr sentant un danger pour la s curit des personnes OU PORTANT ATTEINTE AU BON FONCTIONNEMENT DE L APPAREIL L encore nous avons obtenu de SGS une application rigoureuse de cette disposition En cons quence nous pouvons dire que la certification de contr leur d ascenseurs d livr e par SGS est la meilleure Par ailleurs PARC tant membre comme organisation de consommateurs du comit de contr le de SGS en cas de probl me avec un certifi SGS il suffira tout adh rent de PARC de nous alerter pour que nous intervenions 228 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant V Quels types d
69. B Le r le du contr le quinquennal Nous allons expliquer ici le but de ce contr le et montrer comment faire pour proc der dans de bonnes conditions e Le contr le quinquennal institu par la loi du 2 juillet 2003 a un premier but qui est de v rifier que les appareils install s avant le 27 ao t 2000 respectent les dispositions de la loi de ROBIEN et de son d cret d application concernant la MISE EN CONFORMIT des ascenseurs ceci selon les trois tranches de travaux 3 juillet 2008 report e au 31 d cembre 2010 3 juillet 2013 qui pourrait tre report e au 3 juillet 2014 3 juillet 2018 Le contr le a donc pour but de v rifier que chaque propri taire d appareil a mis en uvre les mesures qui concernent son appareil Autrement dit il s agit d un contr le du respect de la loi qui devrait en principe tre fait par un organisme public mais qui pour des raisons li es aux insuffisances des budgets publics doit tre r alis aux frais des propri taires d appareil par des organismes priv s Le contr le quinquennal concerne AUSSI les ascenseurs qui ont t install s apr s le 27 ao t 2000 c est dire les ascenseurs dits marqu s CE qui sont pourtant cens s tre conformes aux normes en vigueur En fait il est apparu que certains de ces appareils n taient PAS en conformit avec ce d cret d o l obligation de contr le Enfin au del de la v rification stricte de la
70. Cependant il faudra indiquer l huissier que ce droit doit tre exceptionnellement imput comme indiqu pr c demment sur le compte du copropri taire d biteur conform ment l article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 Cette exception r pond un adage qui indique que les r gles sp ciales d rogent aux r gles g n rales Derni rement un huissier a reconnu cet adage et a rembours au syndicat des copropri taires la somme qu il avait pr lev e ind ment pour la re saisir sur le copropri taire d faillant y LES REGLES DE FOND Pour qu une demande de recouvrement de charges ait le plus de chance d tre valid e par le juge il faut s assurer que le dossier soit irr prochable Pour cela il faut v rifier que l ensemble des pi ces ou documents indispensables figurent bien dans le dossier Par exemple une pi ce vidente qui est souvent oubli e est la preuve de qualit du copropri taire d faillant En effet le juge demandera cette preuve avant m me d tudier le fonds du dossier En fonction de l importance du dossier et du montant r clam plusieurs pi ces devront figurer titre g exemple les appels de fonds i impay s les votes des budgets pr visionnels le vote des approbations de comptes impay s L ensemble de pi ces doit tre dans l id al des originaux d faut il faudra pr ciser sur les documents la mentions certifi conforme LES L MENTS CONNAI
71. Certaines techniques de chemisage permettront de neutraliser le plomb sans changer les tuyaux Donc prudence Nota 2 dans certains cas le changement total des tuyaux pourra se justifier par exemple sil s accompagne d une rationalisation du comptage divisionnaire pose de compteurs l ext rieur des logements permettant d quilibrer financi rement et rapidement l op ration Comme on le voit il faut se garder de position tranch e dans un sens comme dans l autre lil Conseils pratiques l Analyses L analyse de la teneur en plomb dans l eau rel ve de laboratoires tr s sp cialis s Il faudra cependant viter les probl mes pouvant provenir des interm diaires qui feront les pr l vements d eau en fonction de l heure de tirage et de la fa on dont on soutire l eau les r sultats pourront tre tr s diff rents comme on Pa d j expliqu M fiez vous 4 priori des adresses fournies par un plombier ou tout autre professionnel qui pourrait avoir int r t ce que les analyses soient mauvaises que les professionnels et plombiers corrects une majorit nous excusent pour ces proc s d intention un peu abrupts Notre r le est d alerter les copropri taires Si vous tes adh rents collectifs PARC nous vous donnerons le moyen de faire des analyses vraiment OBJECTIVES pour le prix le plus raisonnable qui soit Un conseil faites proc der ces analyses le plus tard possible En effet
72. Cette tude sera mat rialis e dans une proposition d taillant toutes les modalit s d installation D une phase de fibrage proprement dite se d composant en fibrage vertical raccordement de chaque abonn au point de mutualisation situ en pied d immeuble ou proximit pour les tous petits immeubles et en fibrage horizontal raccordement entre le point de mutualisation et le NRO Attention ces deux op rations devraient tre cons cutives mais certains op rateurs utilisent le fibrage vertical comme un moyen de faire patienter les copropri t s quand ils ne peuvent garantir le d lai de six mois Opposez vous ce genre de d tournement de la loi d s la signature de la convention initiale D une phase de raccordement essai durant laquelle l op rateur recense les r sidants d sirant tre raccord s et proc de aux raccordements individuels Attention un raccordement ult rieur est toujours possible sans p nalit financi re et ceci dans un d lai de 30 jours convention ARCEP article 2 2 XV QU APPELLE T ON MUTUALISATION La mutualisation est un principe absolu dict par la L M E par lequel tout op rateur peut se raccorder au r seau implant par un autre op rateur afin de proposer son offre de contenu Ce raccordement se fera au niveau du PMI Point de Mutualisation Immeuble ou exceptionnellement au niveau du NRO A l origine Particle 29 V de la L M E pr voyait que ce point de mutualisa
73. Copropri t 9 Introduction VI Aide la gestion conome de l eau 24 Mise disposition de plusieurs guides pratiques sur les conomies d eau et les compteurs d eau 25 B n fice de consultations sp cialis es concernant l analyse des consommations et la r alisation d conomies dans ce domaine 26 N gociation avec des soci t s de relev s et de location de compteurs d eau avec ou sans radio relev VII Aide la gestion conome et efficace des ascenseurs travaux de mise en s curit contrats contr le quinquennal 27 Aide la d termination des travaux vraiment obligatoires et la n gociation des prix via consultations ou bureaux d tudes r f renc s 28 Mise disposition d un contrat type d entretien des ascenseurs et aide la n gociation des clauses majeures 29 Aide la r alisation du contr le quinquennal via bureaux d tudes r f renc s VIII Aide la r alisation d conomies d nergie sans travaux 30 Aide l utilisation de la m thode ARC Le Bilan Energ tique Simplifi BIC pour rep rer les anomalies et dysfonctionnements de la gestion du chauffage et des consommations 31 Conseils au travers de consultations sp cialis es pour mettre en place les mesures d conomies sans travaux y compris la ren gociation efficace des contrats de chauffage 32 Mise disposition d un document m thodologique complet sur les r partiteurs de
74. DE GARAGE BARRIERES ET AUTRES SYSTEMES D OUVERTURES AUTOMATIQUES SANS OUBLIER LA MAINTENANCE LE DEPANNAGE ET LA REPARATION FAITES CONFIANCE A UNE EQUIPE DYNAMIQUE PERFORMANTE EXPERIMENTEE DONT L OBJECTIF PRIORITAIRE EST a 227 VOTRE ENTIERE SATISFACTION 9 Avenue des Erables Bur 01 34 04 11 55 95400 VILLIERS LE BEL Fax 01 34 04 11 50 www kvo ascenseur fr 232 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant D OCIETE DID 45 ans PIC rience NA Portes amp ARD Fabricant installateur de MoR et portails Portails battants Portails coulissants Portillons Cl tures Contr les d acc s Portes basculantes Motorisations fermeture de r sidences installations entretiens d pannages www ste picard com T l 01 43 90 10 10 et des Services en Copropri t 233 Pr servation de la s curit et la sant La mise en s curit lectrique De tous les risques existants dans les b timents d habitation l un des plus graves reste toujours m me au XXI si cle le risque lectrique plus de 7 millions de logements anciens construits avant 1974 sont concern s l fr quemment aussi les parties communes de ces immeubles Les principales causes d ins curit concernent manque de protection des installations et l absence de mise la terre Pour au moins deux raisons majeure diff rentes et quatre textes r glementaires r
75. EN PERMANENCE COPRO NET SITES POUR LES COPROPRIETES ASSISTANCE COMPTABLE AIDE AU CONTROLE DES PAIES ETC LA MISE EN PLACE ET LE SUIVI DUN R SEAU GRACE AU R F RENCEMENT DE PRESTATAIRES DE SERVICES DE TOUS SECTEURS PERMETTENT NOTRE GROUPEMENT DE JOUER UN R LE D TERMINANT POUR D JOUER LES ENTENTES SUR LES PRIX D o l id e de r aliser un Guide de la Gestion Technique et des Services en Copropri t pour permettre aux utilisateurs D d avoir les connaissances de base savez vous pourquoi il existe autant de types d extincteurs D d offrir des crit res de choix quels points pr cis d un produit d un quipement ou d un service faut il pr cis ment examiner D d indiquer les prix des produits et services que nous avons n goci s afin de permettre une comparaison de prix D de pr ciser le mode de fonctionnement de la coop rative Le pr sent Guide ne doit pas tre consid r comme un document fig nos activit s en effet sont en pleine 2 2 y 1e volution depuis quelques ann es en particulier nous essayons de les r quilibrer au profit du conseil et de l assistance La revue de ARC vous tiendra r guli rement inform de ces volutions 6 Guide de la Gestion Technique Introduction Conditions d acc s aux diff rents services Copropri t Services est une soci t coop rative s adressant tous les copropri taires qu ils soient en gestion directe ou g
76. Honoraires 5 1 Assurances 2 2 Gardien Employ s 10 5 Entretien g n ral 73 Parking Impots 0 7 IT L valuation de la performance des copropri t s avec OSCAR OSCAR propose aux responsables de copropri t de saisir directement les principales donn es sur les charges de leur copropri t afin d obtenir une comparaison avec les ratios correspondants fournis par OSCAR Ils peuvent ainsi d tecter les carts les plus critiques n cessitant une analyse plus approfondie de leurs causes Ce dispositif fonctionne comme le tableau de bord d un v hicule dot de voyants qui s allument lorsque le niveau des carts est critique De plus et de mani re tout fait innovante OSCAR propose un talonnage du ratio des charges de copropri t par rapport une tiquette qui va de G selon le ratio total des charges A correspondant une copropri t tr s conome et G une copropri t qui a un ratio de charges tr s lev ce qui permet de visualiser instantan ment le niveau de charges global d un immeuble Cet talonnage est bien videmment corr l au panel des copropri t s ayant la m me configuration sur le plan des quipements et services collectifs De plus OSCAR affiche un talonnage des charges de chauffage selon le m me principe que celui des charges g n rales Cela permet en particulier de pr figurer l tiquetage DPE Diagnostic de Performance Energ tique d un appartement de la copropri t l
77. Implantation sur lieux publics ou ouverts au public S il s agit de eux publics ou ouverts au public exemple cam ra plac e l ext rieur de immeuble c est la loi du 21 janvier 1995 qui s applique Pour se conformer la loi du 21 janvier 1995 toute personne physique ou morale souhaitant installer un dispositif de vid osurveillance dans ce cas devra pr alablement obtenir une autorisation pr fectoral noter que cela concerne aussi des espaces communs d une r sidence qui ne seraient pas clos par exemple espaces verts cour donnant directement sans cl ture sur l espace public ll Les parties communes priv es et la copropri t Ainsi en va t il des parties communes d immeubles ext rieures ou int rieures dont l acc s est ferm Dans ce cas nous nous trouvons la crois e de plusieurs l gislations la loi du 6 janvier 1978 dite informatique et libert s modifi e en 2004 la loi portant sur la protection de la vie priv e telle qu elle est d finie l article 9 du Code civil et pour finir le droit l image d gag par la jurisprudence 1 L installation d quipements vid o num riques qui enregistrent et stockent les images dans les lieux priv s est soumise au r gime d claratif pr vu par la loi du 6 janvier 1978 un dossier de d claration doit tre d pos pr alablement l installation aupr s de la CNIL Devront y figurer les informations relatives la finalit
78. L id e derri re ce concept est la suivante pour viter que ces op rations de mutualisation g n rent des difficult s entre les op rateurs pourquoi ne pas pr voir une fibre par op rateur entre le point de mutualisation et l abonn L ARC se prononce contre ce concept D ces multifibres repr senteraient un co t additionnel et m me si l installation est toujours gratuite ces co ts seraient r percut s sur l abonn d une mani re ou d une autre ventuellement sur celui des abonnements D qui dit multifibres dit multiprises et les boitiers de raccordement correspondants seraient inutilement encombrants et inesth tiques D pour un foyer qui souscrirait un abonnement vers deux op rateurs combien se contenteraient d un seul op rateur mais devraient n anmoins supporter les cons quences directes ou indirectes de ces choix technologiques D enfin ce concept constituerait un constat d chec des pouvoirs publics comme des op rateurs appliquer harmonieusement le principe de la mutualisation Par contre une solution nous parait int ressante et constituerait le meilleur compromis entre ces diff rentes contraintes celle de la bi fibre Dans ce sch ma chaque abonn est reli par une bi fibre dont une fibre est reli e au NRO par soudure dans le cas d une architecture point point qui lui donne une fiabilit maximale alors que l autre fibre reste disponible au point de mutualisation i
79. Le tarif pr sent l ann e de signature sera automatiquement reconduit l ann e qui suit En cas d volution du co t de la prestation la soci t s engage communiquer l ARC toutes les modifications avec leur justification et mentionner sur la facture la hausse constat e depuis la date de signature du contrat Des contrats qui imposent parfois une dur e de 15 ans Des copropri t s qui sont menott es sur une p riode tr s longue ne sachant plus la date de fin de contrat Le contrat pr voit une p riode probatoire d un an durant laquelle le syndicat des copropri taires peut d noncer le contrat sans p nalit Par ailleurs en fonction du syst me de relevage les contrats varient entre 5 ans et maximum 10 ans Des relev s de compteurs qui ne sont pas fournis au conseil syndical ou dans des d lais tr s longs Le conseil syndical n a pas la possibilit de v rifier si le relev des compteurs est correct et de d tecter ventuellement des incoh rences La soci t s engage fournir au conseil syndical dans les deux semaines le d tail des relev s Par ailleurs seront mis sur la plateforme copro devis fr les relev s r alis s afin que le conseil syndical puisse les consulter distance Aucune p nalit n est pr vue en cas de manquement aux obligations contractuelles ou en cas de dysfonctionnement La soci t de comptage n est pas inqui t e d ventuelles sanctions en cas d
80. actuel pour que ce dispositif engendre effectivement de r elles conomies dans votre immeuble ce qui n est pas forc ment le cas et comment mettre en place les r partiteurs dans les meilleures conditions Vous pouvez t l charger gratuitement ce guide sur www unarc asso fr rubrique chauffage ou envoyez 4 timbres PARC pour que l on vous l envoie et des Services en Copropri t 123 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides G Limiter les surchauffes et obtenir une temp rature de chauffage confortable pour chacun l Les logements sont trop chauff s pourquoi Que faire 1 1 Pourquoi un immeuble est il surchauffe On rencontre deux raisons principales Des copropri taires qui r clament des temp ratures tropicales Un exploitant int ress aux consommations C est dire un exploitant qui g re le chauffage et qui fournit l nergie C est souvent le cas dans les r seaux de chauffage urbain 1 2 Les moyens d viter la surchauffe a Suivi des consommations L analyse et le suivi des consommations tels que nous les pr conisons vont permettre de faire comprendre tous le prix de la surchauffe Cette analyse va en effet montrer ce que consomme l immeuble et ce qu il devrait consommer si la situation tait normale Lire ce sujet le chapitre sur le bilan nerg tique simplifi b Information sensibilisation r gulation Il faudra partir de ces chiffre
81. article 103 sp cifie l obligation de faire appel des organismes ou des techniciens comp tents choisis par les propri taires et par l Assembl e g n rale dans le cas des copropri t s dont le Syndic repr sente les copropri taires pour la signature et le contr le des contrats L entreprise engage sa responsabilit vis vis de la copropri t Le co t d entretien des exutoires de fum e varie selon que l accessibilit de l appareil en toiture velux lanterneau est facile ou pas n cessite une chelle normale ou plus grande Le prix de ces prestations se situe entre 55 et 80 TTC Le co t d entretien du d senfumage horizontal et similaire celui d une d tection et alarme incendie Il faut contr ler le bon fonctionnement de chaque quipement en faisant un essai r el et tester tous les composants de la centrale Par exemple pour un immeuble moyen R 6 le prix est de 480 00 TTC La plupart de ces installations existantes sont quip s de d tecteur de fum e source ionisante Ces d tecteurs devront tre remplac s en 2012 par une autre technologie Copropri t Services a tabli un contrat type des op rations Dans le cadre des missions d audits de s curit incendie que nous r alisons il est possible de faire contr ler le bon entretien de ces installations LES PLANS D VACUATION INCENDIE l L gislation L article 100 de l arr t du 31 janvier 1986 fait obligation
82. aussi sur du courant continu et sur du courant de secours Cette nouvelle lampe conomique est disponible en deux versions 10 W et 14 W La lampe conomique 14W avec culot E27 atteint un flux lumineux de 800 lumens une lampe incandescence de 75 watts Pour l ex cution 10W qui existe avec culot E27 et E14 c est 500 lumens une lampe incandescence de 40 watts Bien entendu ces lampes r pondent aux exigences d une DULUX EL LONGLIFE avec une dur e de vie de 15 000 heures 12 ans en usage domestique normal et permettent une conomie consid rable autant sur la facture d lectricit que sur le changement et la maintenance de lampes incandescence La OSRAM DULUX EL FACILITY ouvre de nouvelles possibilit s d application des lampes conomiques tant dans les installations domestiques que professionnelles et est parfaitement adapt e aux installations avec d clenchement automatique Par exemple pour la cage d escalier et l entr e et aussi en combinaison des d tecteurs de mouvement et des Services en Copropri t 19 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Tubes fluorescent Les lampes int gr es ou lumi re mixte sont des lampes fluorescentes compactes ballast int gr et culot vis ou ba onnette afin de s adapter sur une douille standard de lampe incandescence Performance En r gle g n rale un flux lumineux total comparable peut tre obtenu avec une la
83. autre part sur l ouvrant C est ce qu on appelle plus commun ment le gond d une porte et des Services en Copropri t 101 Maintenance et travaux dans la copropri t OUVRANT HUISSERIE PARCLOSE OCULUS EN VERRE B QUILLE PLAQUE DE PROPRET CHANTPLAT PAUMELLE BUT E OU BUTOIR DE PORTE D But e de porte Plot scell au sol permettant de limiter le d battement de celle ci lors de son ouverture D Oculus Ouverture en g n ral en verre pratiqu e dans l paisseur de l ouvrant recevant un l ment de remplissage transparent ou translucide D B quille Poign e de porte en forme de manche coud ventuellement d cor Lembase en g n ral carr e traverse la menuiserie elle permet la rotation de la serrure D Chanplat Baguette recouvrant le joint entre huisserie et ma onnerie b Les menuiseries les fen tres Figure 2 Sch ma et termes techniques d une fen tre Cadre ou b ti Compas de s curit dorment Poign e de cr mone Ferme imposte Paumelle Pi ce d appui D Cadre ou b ti dormant Ensemble des pi ces fixes scell es dans la ma onnerie D Vantail Partie ouvrante 102 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t D Ferme imposte Dispositif permettant l ouverture et la fermeture de l imposte dite parfois vasistas D Paumelle Pi ce de serrurerie constituant le pivot de rotation d une menu
84. autres groupes non dangereux Cela explique que dans les analyses d eau faites par les laboratoires voir plus loin on se contente de distinguer entre le groupe 1 et les groupes 2 14 ATTENTION NOUS NOUS SOMMES APER US QUE CERTAINS LABORATOIRES ET EXPERTS OUBLIENT DE PR CISER LE TYPE DE BACT RIES DANGEREUSES OU NON ET ALIMENTENT AINSI PANIQUES ET CARNETS DE COMMANDE 4 Comment attrape t on la maladie Essentiellement en inhalant soit de la vapeur d eau ex quand on est sous la douche soit des a rosols d eau contamin s venant de circuit de climatisation 5 Dans quels cas les l gionelles peuvent elles prolif rer Circuit d eau chaude Dans le cas o les circuits sont mal entretenus exemple ballons d eau chaude non d tartr s ou favorisent la stagnation de l eau il y a un risque de prolif ration Le r le de la temp rature semble tre un des facteurs d terminants de la pr sence de l gionelles dans la production d eau chaude Diverses tudes men es en milieu hospitalier ont montr que la colonisation du syst me tait plus fr quente lorsque la temp rature de consigne tait inf rieure 50 C ou 60 C Ces bact ries colonisent fr quemment les parties basses des ballons d eau chaude o r gnent des temp ratures plus favorables leur d veloppement 248 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Plusieurs tudes ont mis en vidence le r
85. bouchent rarement sur le vote de travaux nerg tiques efficaces et encore moins sur des travaux globaux tal s dans le temps et sont si souvent d cevants et des Services en Copropri t 45 Services propos s par l ARC et Copropri t Services lll Profiter de l obligation d audit nerg tique ou de DPE collectif pour aller PLUS LOIN et tre PLUS efficace D Face d une part la demande croissante de nos adh rents concernant les gros travaux et la programmation intelligente des gros travaux D Face d autre part la mise en uvre de la nouvelle obligation d audit dans les copropri t s avec chauffage collectif D Face enfin au constat qu un audit pour tre efficace doit imp rativement tre GLOBAL nerg tique et technique et DOIT associer et impliquer troitement le conseil syndical nous avons mis en place avec des architectes et les bureaux d tudes thermiques et techniques un dispositif tr s innovant que nous appelons Audit global partag Cet audit permet D d associer sa pr paration et son laboration le conseil syndical et les copropri taires D de mettre au point un programme de travaux adapt nerg tique ET autre tal dans le temps et finan able D donc de faire voter plus facilement une fois l audit r alis les travaux efficaces n cessaires D de r pondre par ailleurs aux obligations l gales concernant les aspects nerg tiques
86. c est tout le monde qui va payer la consommation correspondante e vous obligez chacun mieux contr ler sa consommation individuelle Comprendre les d rives Si vous avez obtenu les consommations r elles d eau chaude et que ces consommations voluent au fil des ans de fa on sensible la hausse comme la baisse cela peut pointer un probl me D Augmentation continue d ann e en ann e Il faut chercher l origine de ce ph nom ne fuites sur parties privatives et absence d entretien de la robinetterie gaspillage d une absence de relev s fiables etc D Baisse continue des consommations relev es aux compteurs divisionnaires Cela peut signifier que vos compteurs vieillissent ou que les relev s sont de plus en plus mal faits F Les r partiteurs de frais de chauffage Les r partiteurs de frais de chauffage sont galement obligatoires pour les logements quip s de radiateurs eau C est le d cret 91 999 du 30 septembre 1991 repris dans l art R 131 3 du Code de la Construction et de l Habitation qui d finit les modalit s de mis en uvre Ces modalit s sont relativement floues mais sont en train d tre remises jour dans le cadre des travaux du Grenelle de l environnement En attendant la parution prochaine de la nouvelle r glementation sur les r partiteurs de frais de chaleur vous pouvez consulter notre petit guide sur le sujet qui explique comment faire dans le cadre r glementaire
87. calcaire Il faut savoir que la concentration en calcium d une eau est appel e Titre Hydrotim trique TH et s exprime en degr s fran ais F Les valeurs du TH retenir sont les suivantes e Si le TH est sup rieur 30 F alors la mise en place d un appareil anti tartre peut tre int ressante On dit alors que l eau est dure e Si le TH est inf rieur 30 F l eau est dites douce vous navez donc pas besoin d un syst me anti tartre A noter Pour connaitre le TH de votre eau il suffit d aller la mairie l affichage des analyses d eau de ville tant obligatoire Tr s important Une cause du d p t de tartre est l augmentation de la temp rature de Peau Il y a quelques ann es suite au d veloppement des l gionnelles les chauffagistes ont eu tendance surchauffer PECS en permanence ce qui est tr s mauvais Ce point devra tre surveill Les cons quences d une eau trop calcaire Un d p t de tartre important provoque les d sordres suivants sur vos installations e pertes thermiques il est n cessaire de chauffer plus pour une temp rature de l eau quivalente celle pr vue lors de la conception d s lors le prix de revient de PECS est plus lev e pertes de pression dans le r seau d o vitesse de circulation insuffisante dysfonctionnement des pompes de circulation etc e d veloppement bact rien entre autres les l gionnelles qui se niche
88. car celle ci remplacera nos infrastructures actuelles de communication pour de nombreuses ann es Ceci signifie que D nous devons raisonner non pas en fonction de nos besoins actuels mais de nos besoins futurs D cette technologie s applique aujourd hui aux trois domaines de l ADSL qui nous sont familiers t l phonie internet et t l vision mais suscitera et accompagnera de nouveaux besoins notamment en mati re de domotique surveillance s curit pilotage d installations dans les grands ensembles 2 les copropri taires doivent faire jouer une saine mulation entre les diff rents op rateurs pour que le projet sp cifique leur immeuble b n ficie de la meilleure pr paration et d une r alisation optimale Notre association sera vos c t s pour vous y aider 268 Guide de la Gestion Technique Nouvelles technologies Signalisation La signal tique dans les immeubles d habitation LE SAVIEZ VOUS Il n existe pas encore ce jour de r glementation ciblant pr cis ment les immeubles d habitation en tant que tels Cependant un certain nombres de r gles de signal tique d coulent indirectement de r glementations sp cifiques transversales Ascenseurs S curit incendie Accessibilit des personnes handicap es Boites aux lettres Nous ne traiterons pas dans cet article de ces r glementations sp cifiques auxquelles vous pouvez vous reporter par ailleurs mais plut t d usages conna
89. ce qui pr c de 84 e la chaudi re est en fin de parcours e mais changer seulement la chaudi re peut tre irrationnel car il peut s av rer int ressant pour diverses raisons de la remplacer en r duisant sensiblement sa puissance conomie d investissement puis conomie de combustible due un meilleur rendement e pour cela il faudra savoir si le changement de chaudi re ne peut pas tre associ l isolation de la toiture condition que celle ci soit refaire et ou l isolation des sous sols et ou un changement des fen tres condition que celles ci soient changer voire l isolation des parois etc JEAN MARIE FRABOULET ARCHITECTE D P L G Mise en valeur et conservation du patrimoine immobilier Un cabinet d architecture et Comar see sp cialis au service des copropri taires PARTENAIRE DE L A R C DEPUIS 1991 TRAVAUX Ravalement et traitement technique des fa ades isolation thermique ITE des fa ades RT 2012 Energ tique lectricit Conseil et assistance technique aupr s des copropri taires et syndics Dossier PACTARIM ANAH DIAGNOSTICS Etude exclusive BATIMETRE Etude d valuation technique de l tat d un b timent avec planning des travaux en pr vision Constitution de provision sp ciales pour travaux Loi technique Dommage Ouvrage Calculs ou modification des tanti mes de copropri t et Mise en conformit Loi Carrez
90. cela il est install en chaufferie une pompe dosseuse qui d livre une quantit d finie de produit chaque m d ECS tir de l ordre de 80 100 ml m Le contr le de la qualit La mise en uvre de ce dispositif est d fini dans l additif n 4 du DTU 60 1 relatif aux traitements de l eau Votre chauffagiste doit suivre la proc dure de l avis technique ATEC L ATEC est d livr par le CSTB et pr voit entre autres que votre prestataire doit e relever les index des compteurs et la consommation moyenne de produit avec calcul de la dose moyenne de traitement e analyser la teneur en silicates des eaux brutes d part et retour au moins une fois par an e faire le dosage du fer total sa pr sence est un indice de corrosion e contr ler le r glage du poste et annuler la modification ventuelle des r glages Conseil aux adh rents il faut absolument v rifier que toutes ces op rations sont bien effectu es Avant le d marrage du traitement sont pr vues une analyse de l eau et une tude du r seau pour v rifier sa conformit l additif n 4 du DTU 60 1 L entretien du groupe de dosage l approvisionnement du produit le remplacement des pi ces us es la surveillance du fonctionnement de l installation le d montage et remontage du tube t moin incombent l utilisateur en pratique au chauffagiste Le co t du traitement en m3 d eau chaude sanitaire hors amortissement du mat riel
91. cessaires au fonctionnement de l adoucisseur Les syst mes magn tiques anti tartre Le principe est le m me que celui des aimants que nos m res ou nos grands m res utilisaient Elles installaient donc un aimant autour de l arriv e d eau qui avait pour effet de modifier la structure du calcaire contenu dans l eau le rendant ainsi non incrustant Ici le champ magn tique cr par l aimant est acc l r par un courant lectrique ce qui permet de magn tiser plus d eau L avantage de ce syst me est qu il n y a aucune maintenance faire et que l eau est tout fait potable puisque aucun produit n a t ajout L inconv nient est qu il enl ve le tartre d j d pos sur la canalisation donc peut faire r appara tre des petits trous bouch s initialement par le tartre Il faut donc avoir un r seau de moins de 40 ans pour utiliser ce syst me Si vous installez un de ces deux syst mes il est indispensable faire des analyses d eau lors des les premi res ann es 2 Dans le cas d une installation existante Comment contr ler les d penses d adoucisseur C est la question la plus fr quente En fait il faut dans un premier temps recenser les principaux probl mes rencontr s qui ont des cons quences directes sur les d penses d entretien de cet appareil 1 Les principaux probl mes rencontr s a Les dysfonctionnements les plus courants et leurs cons quences Les dysfonctionne
92. chaleur IX Aide la r alisation d conomies d nergie avec travaux 33 Aide la n gociation d un diagnostic thermique subventionn 34 Aide la mise en place d un co plan avec des bureaux d tudes r f renc s X Aide concernant le contr le d acc s et la vid osurveillance en copropri t 35 Consultations sp cialis es 36 Acc s des entreprises r f renc es XI Aide la maitrise de la s curit incendie 37 Consultations sp cialis es 38 Acc s des entreprises r f renc es et des produits et fournitures des prix n goci s XII Aide la r alisation conome et efficace des gros travaux d entretien 39 Acc s des audits sp cialis s 40 B n fice du service Internet COPRO DEVIS mis en place par la coop rative de PARC pour permettre une mise en concurrence rapide et efficace 10 Guide de la Gestion Technique Introduction XIII B n fice des n gociations quotidiennes du prix du fioul 41 Le prix du fioul tant n goci chaque jour par PARC lacc s gratuit ce service permet de r aliser sur l ann e une conomie situ e entre 15 et 20 XIV B n fice des ren gociations des tarifs gaz et lectricit 42 B n fice d un dispositif de ren gociation permanente des tarifs d lectricit et de gaz moins 6 5 environ XV Aide la r alisation des diagnostics immobiliers obligatoires ou non 43 N gociation de prix co
93. chauffage b n ficiant du cr dit d imp t doivent avoir t r alis es par des habitations principales achev es depuis plus de deux ans Depuis le ler janvier 2009 les contribuables domicili s en France peuvent b n ficier d un cr dit d imp t sur le revenu au titre des d penses effectivement support es pour l am lioration de la qualit environnementale du logement dont ils sont propri taires locataires ou occupants titre gratuit et qu ils affectent leur habitation principale ou de logements achev s depuis plus de deux ans dont ils sont propri taires et qu ils s engagent louer nus usage d habitation principale pendant une dur e minimale de cinq ans des personnes autres que leur conjoint ou un membre de leur foyer fiscal D Comment en b n ficier Votre syndic doit diter pour chaque copropri taire une fiche sur laquelle est pr cis votre quote part correspondant au cr dit d imp t ainsi que la nature des travaux r alis s Ainsi reprenons notre exemple de l isolation Si vous d cidez de r aliser une isolation thermique par l ext rieure le syndic ne doit pas vous donner la quote part de l ensemble des travaux mais uniquement celle relative aux mat riaux d isolation et du co t de la main d uvre pour poser l isolant Le co t de la location de l chafaudage n est par exemple pas pris en compte par le cr dit d imp t Enfin il faut joindre cette fiche voter d claration de re
94. classique analogique va dispara tre terme cela oblige les copropri t s poser le probl me d s maintenant en effet comment pourrait on obliger tous les r sidants changer leur poste en m me temps Une des cons quences pour les copropri t s de cette mise aux normes pr visible des circuits internes de distribution des programmes est la mise aux normes lectriques de l immeuble au moins pour ce qui concerne la protection par mise la terre piquet de terre colonne de terre liaison quipotentielle bo tiers de raccordement privatifs En effet les circuits TV doivent tre reli s la terre comme le r seau t l phonique ce dernier poss de d ailleurs ses propres piquets de terre en se gardant bien de les partager avec des quipements privatifs Certains immeubles de standing r cents ont int gr d s la conception un r seau interne de terre lectronique pour les quipements de tr s basse tension r seaux informatiques domotique vid ophonie cha nes TV Mais dans l immense majorit des cas la mise la terre des circuits TV se fera par le piquet de terre unique du sous sol Les immeubles c bl s L autre cons quence est de pouvoir mieux r sister aux offres des c blo op rateurs distribuant des cha nes en qualit num rique contre un abonnement et selon qui aucune adaptation n est n cessaire en th orie En effet partir du moment o l immeuble est ancien et n a pas de
95. colonne de terre l argument des c blo op rateurs devient moins percutant il est parfaitement envisageable de profiter d une r novation quasi obligatoire des circuits lectriques pour mettre aux normes les circuits de distribution TV Tout en sachant que le num rique terrestre est gratuit pour les cha nes usuelles contrairement au num rique c bl et que d faut de mobilisation des consommateurs toute r ception payante laisse planer la menace permanente de hausses unilat rales Chaque copropri t est un cas particulier ce niveau et il devient difficile de se positionner d une mani re rigide 3 Quatre textes r glementaires vont dans le m me sens 1 l arr t du 10 10 2000 fixant les conditions de v rification p riodique obligatoire des installations lectriques des tablissements recevant des travailleurs est entr en application le 17 10 2001 l galement un Syndicat de copropri taires dont les employ s utilisent l nergie lectrique peut tre contr l sur ce point par l Inspection du travail 2 le d cret n 2001 1220 du 20 d cembre 2001 relatif aux eaux destin es la consommation humaine confirme officiellement dans un texte de loi l interdiction demploi des canalisations d eau comme colonne de terre interdiction d j pr vue contractuellement dans le cadre de la fourniture d eau ou localement exemple r glement municipal ou d partemental 3 la loi S R U du 13 12 2
96. conformit aux obligations de la loi DE ROBIEN ces contr les obligatoires doivent permettre comme le pr cise le d cret du 9 septembre 2004 de rep rer tout d faut sous entendu en mati re de maintenance pr sentant un danger pour la s curit des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l appareil Ainsi les contr les ne sont pas r duits au seul contr le de police du propri taire mais permettent maigre consolation mais consolation tout de m me de contr ler le travail de l ascensoriste et d obtenir des corrections si besoin et des Services en Copropri t 225 Pr servation de la s curit et la sant Insistons d ailleurs sur le fait que ce sont les n gociateurs de PARC qui ont obtenu ce point lors des n gociations concernant la r daction du d cret En effet nous ne voulions pas que ce contr le soit un simple constat formel concernant les quipements de s curit de l ascenseur mais aussi un contr le de l ascensoriste et de son travail Nous reviendrons sur ce dernier point qui est tr s important ll Les d lais pour faire ces contr les Il faut distinguer les ascenseurs install s AVANT le 27 ao t 2000 et les autres A Ascenseurs install s avant le 27 ao t 2000 Lorsque le d cret du 9 septembre 2004 est paru les contr les devaient tre faits au plus tard avant le 3 juillet 2009 c est dire au maximum un an apr s la date d ch ance de la premi re c
97. conseils de pr vention sont expos s pour pr venir tout risque d incendie Il s agit d abord de pr ciser si l immeuble est astreint des obligations pr cises de faire un constat de l ad quation avec ces obligations de d terminer quelles mesures seraient susceptibles de r duire les risques en la mati re et surtout d analyser les contrats en cours afin de pouvoir g n rer des conomies Ce diagnostic est con u ainsi que tous nos audits payants comme une Assistance Ma tre d Ouvrage A M O Notre offre va bient t s tendre aux Immeubles de Grande Hauteur IGH Is a S Les Copropri t Services D Une permanence assur e en mati re de s curit incendie par expert pour les adh rents de PARC D Un choix de r f rences et de produits D Prix n goci s sur le prix de march sur l ensemble des clairages de secours pour moins de 100 euros cendie LA PREVENTION INCENDIE AU Alarme Pr vention Incendie PRIX LE PLUS JUSTE M EXTINCTEURS M PLAN D EVACUATION M ACCESSOIRES W DESENFUMAGE D ECLAIRAGE DE SECURITE D DETECTION INCENDIE Wi BUREAU D ETUDES D INSTALLATION M MAINTENANCE il FORMATION Pour tout renseignement Thierry DARDALHON T l 0810 181 801 Courriel t dardalhon ap incendie fr 209 rue de Belleville e 75019 Paris 184 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant LES BLOCS D CLAIRAGE DE S CURIT l La l gislation
98. contr les n gatifs exemple diagnostic concernant l entretien des ascenseurs ou des analyses de rendement de la chaudi re L aussi il suffira d un tout petit peu d imagination Pour vous aider dans le contr le de vos charges v rifier l application de la TVA sur les factures nous vous avons 8 PP pr parer un tableau le plus simple possible qui vous permettra de v rifier que le taux appliqu est le bon En droit fiscal il est des principes qui s applique et qu il est bon de conna tre pour le sujet qui nous occupe les charges et les travaux en copropri t et des Services en Copropri t 71 Maintenance et travaux dans la copropri t Tout ce qui est mouvable rel ve du taux normal extincteurs achats d ampoules badge etc Tout ce qui est incorpor l immeuble et qui ne peut tre transport facilement rel ve du taux r duit canalisations peintures gros appareils L entretien et la maintenance de ces l ments de votre copropri t sont galement soumis ce taux r duit Comme toujours il existe de part la r glementation des exceptions au demeurant peu nombreuses puisque le m nage de l immeuble est soumis au taux normal Le tableau suivant va vous aider visualiser rapidement le cas qui vous int resse Pour des points tr s particuliers nous consulter ou lire l instruction de la direction g n rale des imp ts 3 C 7 06 du 8 d cembre 2006 3 C 1 12 du 8 f vrier 2
99. d un c t ascensoristes de l autre bureaux d tudes et experts en principe ind pendants au milieu retravailler le sujet Nous allons donc reprendre le chemin des n gociations et continuer d fendre gt la vraie s curit e le respect des contrats par les ascensoristes e des travaux adapt s aux exigences de s curit et pas sur valu s Cons quence si votre ascensoriste veut vous vendre tout prix et tous prix un variateur de fr quence r pondez moratoire et si vous tes adh rents collectifs venez nous voir et prenez rendez vous avec un de nos sp cialistes ascenseur II RAPPEL La liste des travaux faire avant le 3 juillet 2014 suite la nouvelle ch ance Rappelons cette liste 1 Protection des usagers bloqu s dans l ascenseur ou du personnel bloqu par la cabine Il s agit d avoir d une part un dispositif de t l alarme entre la cabine la cuvette ou le toit de la cabinet et un service d intervention et d autre part un clairage de secours dans la cabine 2 Absence de dangerosit des portes pali res vitr es Il faut avoir des vitrages de portes pali res quand il y a des vitres suffisamment r sistants Si vous tes concern lisez bien le texte de l arr t travaux du 18 novembre 2004 article 1 point IL 3 pour voir quels sont les mod les d oculus concern s et dans quels cas pr cis et limit s il faut changer les vitrages 3 Protec
100. de ce Guide ont t r serv es des annonceurs ce qui a permis de contribuer aux frais de publication pour assurer sa gratuit Nous gardons notre enti re libert de jugement et d action vis vis des annonceurs qui ont souscrit ce pr alable et que nous remercions du concours qu ils nous ont apport et des Services en Copropri t 7 Introduction 50 RAISONS D ADH RER SNS LARC EN 2014 TOUT CE QUIL FAUT POUR LES CONSEILS SYNDICAUX ET LES SYNDICS B N VOLES Voici cinquante bonnes raisons d adh rer PARC En arrivant la fin de la liste vous direz Mais il wy a que quarante neuf raisons quelle est la cinquanti me La cinquanti me raison d adh rer PARC est la suivante les copropri taires ont besoins d tre mieux entendus et pour cela il faut des associations repr sentatives de plus en plus importantes et fortes Qu importe que vous adh riez chez Pierre Paul ou Jacques bien qu il vaille mieux adh rer l ARC Mais il faut rejoindre une vraie association 1901 qui renforc e sera encore plus cout e par les Pouvoirs Publics et sera donc encore plus efficace pour d fendre les int r ts des copropri taires Et maintenant voici les quarante neuf autres raisons d adh rer l Assistance multiple et permanente au conseil syndical 1 Consultation par t l phone email fax poste ou rendez vous sur TOUS les sujets ceci tout moment 2 Acc s des co
101. de chauffe se r percute sur les voisins par une baisse de la temp rature de leurs radiateurs Pour que ceux ci b n ficient d une temp rature correcte il faut alors augmenter la consigne g n rale c Le r seau d eau de chauffage vieillit La chaleur mise dans un logement d pend aussi du d bit Plus une canalisation est bouch e plus le d bit d eau diminue et moins on met de chaleur Or quand un r seau vieillit il se forme tr s souvent des boues et du tartre dans votre r seau 124 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 2 2 Faire le point sur l quilibrage de votre r seau a Rep rer les d s quilibres Si on conna t bien la vie d un immeuble on sait vite s il y a des d s quilibres quelle est leur ampleur et o ils se situent De fa on tr s objective s il y a une diff rence de plus de 3 C entre deux appartements les avantages conomiques et relationnels d un r quilibrage ne sont plus discuter b Rechercher les causes Sollicitez votre chauffagiste pour qu il installe dans le cadre de son contrat des capteurs de temp ratures dans des logements t moins Recensez si c est possible les radiateurs qui ne sont pas d origine Faites le compte des radiateurs qui sont froids en partie basse Recherchez les causes de l embouage Prenez en compte les infiltrations d eau qui peuvent exister dans les logements Il existe
102. de fluides De nombreux conseillers syndicaux et syndics b n voles nous font part des difficult s qu ils rencontrent avec les soci t s de comptage d eau Les griefs sont nombreux surfacturation relev s incoh rents absence d intervention en cas de panne compteurs dysfonctionnant Malgr les plaintes r p t es adress es aux diff rentes instances AFNOR Minist re de la concurrence la situation reste inchang e Une des raisons expliquant ce ph nom ne r side dans la r daction m me des contrats de location et de relev des compteurs En effet les contrats sont sign s pour une p riode de dix ans en g n ral engageant le syndicat des copropri taires sur de longues p riodes avec souvent des clauses prot geant les int r ts des soci t s de comptage titre d exemple voici une clause que l on peut lire dans un contrat comptage d eau le client est seul gardien au sens juridique du terme Il assumera tous les risques de dysfonctionnement des compteurs la seule exception des cons quences de malfa ons dues aux compteurs ou leur installation Autrement dit en cas de compteurs vieillissants us s sous comptant etc et non chang s par la soci t seul le syndicat des copropri taires est seul tenu comme responsable Cette situation est loin d tre marginale plusieurs reprises les conseillers syndicaux ont pu constater le d faut de changement de compteurs d faillants entra nan
103. des barres anti panique ou encore des registres de s curit Voila pourquoi la coop rative technique a n goci avec une soci t de s curit incendie r f renc e un prix pour l installation de porte coupe feu qui r pond stricto sensu aux exigences de l arr t Le prix n goci comprend e le dormant e le ventail e la porte coupe feu e la ma onnerie autour e la serrure Seule la peinture de la porte n est pas comprise dans le prix En fonction du nombre de portes changer le prix varie entre 900 et 1 200 euros HT l unit pour des portes ayant des dimensions standards 2 040 x 830 mm En ce qui concerne le plan de l immeuble deux options sont propos es 1 faire une photo du plan existant et l envoyer la soci t de s curit incendie r f renc e qui pour un co t de 150 frais de port inclus refera le plan en introduisant les consignes r glementaires faire figurer 2 demander uniquement la soci t de s curit incendie r f renc e qu elle vous envoie pour un co t de 10 les consignes fixer c t du plan Pour conna tre les coordonn es de la soci t r f renc e il suffit de vous rendre sur le site Internet www copro devis fr et de consulter la rubrique s curit incendie III NOS CINQ CONSEILS Refuser toute prestation du genre bilan s curit de votre immeuble Ne croyez pas forc ment ce que vous dira votre syndic ou son
104. des d penses sur les dix derni res ann es relev s g n raux de charges qui permettent de rep rer les d penses de travaux divers poste par poste serrurerie plomberie toiture etc e d essayer de r cup rer les factures correspondantes du moins celles concernant les moyens et gros travaux Cette r cup ration se fait soit en cherchant dans les archives de la copropri t soit en s adressant aux fournisseurs identifi s sur le relev des d penses e de consulter chez le syndic le registre des proc s verbaux d Assembl e G n rale afin de d tecter les travaux exceptionnels r alis s sur la p riode de dix ans e d exploiter les audits r alis s au sein de la copropri t 76 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t Il Un carnet pour rep rer les arences en mati re d entretien Le deuxi me int r t du carnet d entretien est de permettre de rep rer ce qui ma PAS t fait pour mieux programmer les travaux n cessaires voir plus bas par exemple si peu de travaux ont t faits sur le chauffage ou la toiture terrasse cela signifie qu il va falloir s en occuper et programmer rapidement des travaux en cons quence lil Un carnet pour orienter les investigations Le troisi me int r t du carnet est d orienter vers la r alisation d un ou de plusieurs diagnostics efficaces et cibl s du b ti ou des quipements Par ailleurs les diagnostics ventuels qui vi
105. du 24 avril 2006 portant application certains syst mes fixes de lutte contre l incendie du d cret n 92 647 du 8 juillet 1992 modifi concernant l aptitude l usage des produits de construction L valuation de la conformit du d tecteur la norme qui lui est applicable conform ment l arr t du 24 avril 2006 susvis ne peut tre attest e que par un organisme certificateur tierce partie accr dit selon la norme NF EN 45011 par un organisme d accr ditation signataire de l accord europ en multilat ral pris dans le cadre de la coordination europ enne des organismes d accr ditation Cette valuation de la conformit doit pr voir un essai de type et un audit du site de fabrication par l organisme certificateur accr dit ainsi qu un suivi de la production s articulant autour d essais et d audits par l organisme certificateur accr dit Les essais tierce partie doivent tre r alis s dans un laboratoire accr dit selon la norme NF EN ISO CEI 17 025 par un organisme d accr ditation signataire de l accord europ en multilat ral pris dans le cadre de la coordination europ enne des organismes d accr ditation Article 5 Dans les parties communes des b timents d habitation de troisi me et quatri me famille tels que d finis l article 3 de l arr t du 31 janvier 1986 modifi susvis dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a t d pos e
106. e L ARC ne s engage qu produire les documents comptables standards 5 annexes sans contr ler la v racit D Pour des questions d organisation et de logistique cette option ne concerne que les copropri t s comptant jusqu 20 lots IV Copropri t s ayant plus de 20 lots ou copropri taires voulant un service plus complet Afin de ne laisser personne sans solution PARC qui travaille en partenariat avec le cabinet d experts comptables ECO Expertise comptable propose ceux qui le souhaitent de faire tenir l ensemble de la comptabilit de leur copropri t par un expert comptable du premier appel de charges jusqu la r gularisation en fin d ann e Bien entendu cette prestation sera plus on reuse car elle engage le professionnel sur l ensemble des documents Cette option permet au syndic b n vole de transf rer l ensemble de la tenue comptable un professionnel agr qui se chargera de tenir l ensemble de la comptabilit de l appel de charges jusqu la r gularisation en fin d ann e comprenant bien entendu la production de l ensemble des documents comptables D autres types de prestations peuvent tre convenus directement avec le cabinet d expertise comptable comme par exemple le contr le de la comptabilit apr s coup ou l assistance en cours d exercice Coprolib Je g re ma copropri t Un logiciel pour les syndics b n voles Gestion comptabi
107. efficace que pour des sites importants o il existe sur place des gardiens dispos s intervenir en cas de probl mes ce qui en fait une solution difficile mettre en uvre Il est important de souligner que les prestataires de services les administrations et les professions lib rales doivent favoriser l acc s leurs visiteurs en journ e V Solutions utilis es pour le contr le d acc s a Le clavier cod introduit sur le march pour contr ler les acc s aux immeubles dans les ann es 70 ce produit est rest essentiellement cantonn la R gion Parisienne Les r sidants disposent d un code permettant d ouvrir la porte ce code tant associ ou non une horloge Un bouton poussoir permet alors acc s jour utilis par exemple pour le courrier Il est recommand de changer fr quemment de code pour viter les empreintes visibles sur les m mes touches et bien entendu pour contrecarrer la divulgation incontr lable du code Sur les produits r cents les changements de code peuvent tre effectu s sans ouverture de l appareil en composant un code de programmation appel code ma tre Ces mod les r cents pouvant utiliser simultan ment plusieurs codes permettent l acc s du syst me aux services g n raux des entreprises et aux gardiens Dans ce cas l interphone n est plus indispensable et les cl s deviennent optionnelles En revanche la diffusion du code reste tr s probable Le prix
108. en essayant de trouver les causes permettant de redresser la situation m Le comparatif des d penses et des budgets pr visionnels d un exercice l autre Par facilit beaucoup de syndics se contentent pour laborer le budget pr visionnel d appliquer un pourcentage fixe d augmentation aux charges de denier exercice de 3 5 bien souvent Cela a pour effet d obtenir plus facilement lors de l assembl e g n rale le vote par les copropri taires des propositions des budgets soumis par le syndic rappeler que conform ment l article 26 du d cret du 17 mars 1967 le syndic est tenu d laborer le budget pr visionnel en concertation avec le conseil syndical Sur une p riode de cinq ans ces petites augmentations repr sentent un accroissement tr s sensibles Le logiciel propose de comparer plusieurs exercices en reprenant chaque type de charges Une analyse sera tablie en indiquant les postes qui ont subi les plus grandes hausses afin de d terminer si elles sont justifi es d faut cela permettra de revoir la baisse leur estimation ou de les maintenir en l tat De ce fait les budgets pr visionnels venir seront mieux valu s vitant des augmentations de charges arbitraires d pourvues de toute logique comptable m analyse du bilan financier de la copropri t annexe 1 La situation financi re de la copropri t annexe 1 reste l une des pi ces ma tresses contr ler
109. entr e dans les lieux Mais avez vous r alis qu une personne malintentionn e peut ainsi fabriquer des doubles de vos cl s qui lui permettront tout moment de p n trer dans votre domicile et parfois tr s longtemps apr s vous avoir rendu vos cl s Et en cas de vol il sera tr s difficile d obtenir r paration aupr s des assurances si aucune effraction n est constat e Des technologies tr s avanc es en mati re de s curit utilisent des profils de cl s prot g s par des brevets fran ais ou internationaux qui rendent ill gale et techniquement impossible la reproduction de cl s hors des usines du fabricant Cette protection est renforc e par l existence de cartes de propri t personnalis es num ro exclusif et de certificats de s curit Ainsi en cas de perte ou de vol de vos cl s seuls les ateliers du fabricant sont habilit s vous fournir de nouvelles cl s et uniquement sur pr sentation de la carte de propri t ce qui vous garantit une s curit absolue 7 Travaux annexes utiles ou indispensables En dehors du blindage de la porte et d une serrure multipoints installer une corni re ou un carr anti pinces en fixant un profil m tallique qui vite l introduction d un outil pied de biche entre le battant et l huisserie Les prot ges gonds vitent le d gondage de la porte Il s agit d ergots d acier fix s sur le chant de l ouvrant qui viennent s engager lors d
110. entre les prestataires par contre une grande disparit concerne la qualit des services fournis Certains abus ou erreurs ont pu tre constat Le nettoyage de colonnes avec un nettoyeur d une pression trop faible Exemple un nettoyeur d une pression de 150 bars associ un tuyau de 50 m tres r duit la pression 100 120 bars Conclusion pour obtenir 200 de pression il faut compter 250 bars minimum la sortie du moteur Le nettoyage des locaux n est pas effectu Il y a des entreprises qui refusent de nettoyer le local vide ordures Il est certain que cet aspect doit tre envisag attentivement la fois pour une bonne analyse des co ts et pour les cons quences en mati re d hygi ne IV R paration des colonnes Quand les colonnes ont t fabriqu es en Adh rents de la f d ration fibrociment mat riau sensible certains chocs des entreprises de propret une bouteille de verre peut les endommager voire obstruer le vide ordures Deux possibilit s s offre Riches d une quinzaine d ann es d exp rience alors la copropri t r parer la colonne par un dans le secteur injectan imen l ren en ne M die on latubers Forts d une quipe professionnelle encadr e introduisant de nouveaux conduits raccorder au form e et fid lis e vidoir Compte tenu des contraintes de remise en tat et des nouvelles contraintes concernant les Soutenus par une d marche qualitative et formalis
111. es soit en inclusion automatique dans la police MULTIRISQUE IMMEUBLE dans ce cas il s agit de garanties tr s r duites toujours li es aux seuls v nements garantis dans la MULTIRISQUE soit par police sp cifique et dans ce cas il y a une tr s grande diversit de contrats o se c toient le meilleur et le pire Ici encore il est souvent difficile pour un non professionnel de y retrouver A PARC nous pensons que la PROTECTION JURIDIQUE peut avoir des effets pervers et d responsabiliser le Syndic notamment pour le recouvrement des charges Dans certains cas une assurance de PROTECTION JURIDIQUE peut n anmoins se justifier celle ci pouvant jouer un r le dissuasif vis vis de copropri taires ou de prestataires ext rieurs IV Une garantie protection juridique n goci e par PARC pour les copropri t s adh rentes et leurs responsables Dans le dernier bulletin PARC a annonc qu elle n gociait avec diff rentes compagnies d assurance une garantie de protection juridique qui r pond aux besoins des copropri t s Cette n gociation s est av r e plus difficile que pr vu du fait qu il fallait d finir de fa on pr cise les p rim tres des garanties LARC a d ailleurs profit de cette tractation pour introduire de nouvelles garanties ainsi que des plafonds de remboursement plus lev s Cela afin de permettre aux responsables de copropri t de pouvoir mieux assurer leur mission de contr le
112. et autres prestations se situe entre 0 35 et 0 50 euro TTC par m selon l importance de l ensemble immobilier r gion parisienne et dans le cas d une facturation directe au syndicat des copropri taires Renseignez vous sur le prix des produits factur s votre copropri t Nous pourrons vous dire s ils sont exorbitants ou raisonnables ce qui vous permettra de les contr ler D R seau ECS lutter contre le tartre en limitant les co ts Deux cas de figure sont possibles e Votre copropri t ne dispose pas d un proc d anti tartre mais on vous dit que c est indispensable Comment savoir si c est vrai Comment contr ler les prix e Votre copropri t dispose d j d un adoucisseur Comment savoir si l entretien de celui ci est fait correctement et au juste prix et des Services en Copropri t 119 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Nous allons tudier les deux cas l Dans le cas d une installation neuve 1 Les questions qui se posent Pourquoi un tel appareil Comment savoir si mon eau est calcaire Quels sont les diff rents dispositifs Quelles sont les cons quences d une eau trop calcaire Si l installation d un appareil s av re n cessaire quel mod le serait le plus adapt mon cas 2 Ce qu il faut savoir C est un quipement optionnel sur les installations de production d Eau chaude sanitaire ECS dont le but est de rendre leau moins
113. il devra assurer l entretien ses frais Si l ascensoriste met des r serves on pourra alors se retourner avec des arguments contre l ancien titulaire b Etablissement d un PLAN d entretien ou de maintenance des appareils ascensoriste doit tablir un plan d entretien qui doit indiquer comment sont int gr es les donn es i te doit tabl lan d entretien qui doit indiq t sont int gr es les d propres aux caract ristiques du site y compris ses caract ristiques sociales ou la pr sence de populations difficiles au trafic pr visionnel et la technologie de l appareil c Etablissement d un contrat incluant de nombreuses clauses obligatoires L ascensoriste doit d sormais tablir un contrat o il int gre obligatoirement des clauses minimales nombreuses Nous tudions plus loin ces clauses minimales noter l existence de clauses minimales n emp che pas de n gocier des clauses allant au del noter encore certains ascensoristes augmentent de fa on importante le prix de leur contrat en raison de la pr sence de ces clauses Nous verrons que cela ne doit pas tre le cas d Obligation d assurance L ascensoriste doit avoir une assurance couvrant sa responsabilit en cas de dommages corporels et mat riels l occasion de ses interventions et des Services en Copropri t 215 Pr servation de la s curit et la sant Pendant le contrat a L ascensoriste doit assurer
114. innovation majeure r side en deux points essentiels A La tenue d une comptabilit d engagement L un des probl mes en mati re de comptabilit appliqu e aux syndicats des copropri taires tait le manque d encadrement l gal permettant de garantir une transparence dans la tenue des comptes des copropri t s ce titre le d cret comptable innove en imposant aux syndics de tenir une comptabilit D ENGAGEMENT EN PARTIE DOUBLE Cela consiste enregistrer les v nements comptables d s l engagement de la d pense puis lors du paiement enregistrer le d caissement de la somme avec chaque fois sa contrepartie B L dition de documents comptables propre la copropri t Dans un m me esprit de transparence le d cret comptable a impos aux syndics de fournir en m me temps que la convocation d assembl e g n rale cinq documents comptables intitul s annexes reprenant de fa on synth tique la situation financi re de la copropri t Le r gime simplifi pour les petites copropri t s Apr s de nombreuses n gociations men es par PARC un r gime comptable simplifi a t accord pour les copropri t s comptant moins de 10 lots principaux logements commerces bureaux et dont le budget de charges courantes des trois derni res ann es est inf rieur 15 000 euros en moyenne Les copropri t s concern es ne sont pas oblig es de tenir une comptabilit en partie double et peuven
115. la Beauce Paris 77110 MEAUX Paris Sud Est P T 0164347752 Paris Nord Ouest AS i A Si ge Social Agence Aube Hte Marne 2 10 Rue des L tis 17 Rue des Troppes 1 e 51430 BEZANNES Reims 10150 SAINTE MAURE 2 m T 03 26 89 50 70 T 03 25 80 25 95 3 Agences et 5 Centres Techniques de 1 500 Ascenseurs en maintenance 5 Centres Techniques Paris Paris Sud Est Paris Ouest Epernay 51 Chaumont 52 216 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Quelles sont les clauses obligatoires qu un nouveau contrat doit comprendre Nous donnons la liste des clauses minimums obligatoires 1 Mise en uvre des dispositions minimales d entretien et de changement de pi ces 2 Indication de la dur e du contrat plus pr cision sur les modalit s de reconduction et de r siliation NB un conseil refusez que la dur e de pr avis d passe trois mois Conditions de disponibilit et de fourniture des pi ces de rechange Indication du d lai de garantie du remplacement des petites pi ces D pannage et d blocage d lais pour les d blocages les d pannages et les remises en service 3 4 5 6 Pr cision concernant l obligation du transfert au prestataire successeur de la notice d installation de Pas censeur N Descriptif de l tat initial de l ascenseur tabli contradictoirement 8 P nalit s encourues en cas d inex cution ou retard d ex cution ou mauvaise ex cu
116. la r glementation ce sujet Dans la mesure o il y a un devis il faut savoir Avant d t lons la r gl tat t Dans l ly d l faut quun arr t minist riel du 2 mars 1990 arr t du Minist re de Economie des Finances et du Budget rend obligatoire un certain nombre de mentions L article 3 de cet arr t pr cise en effet Art 3 Lorsqu un devis est tabli pr alablement l ex cution d une op ration celui ci doit comporter les mentions suivantes D la date de r daction D Le nom et l adresse de l entreprise D Le nom du client et le lieu d ex cution de l op ration D Le d compte d taill en quantit et en prix de chaque prestation et produit n cessaire l op ration pr vue d nomination prix unitaire et d signation de l unit laquelle il s applique taux horaire de main d uvre le m tre lin aire ou le m tre carr etc et la quantit pr vue la somme globale payer hors taxes et taxes comprises en pr cisant le taux de TVA D la dur e de validit de l offre Cet arr t est toujours en vigueur Mais dans la mesure o il n y a pas eu de devis la r glementation est tout aussi exigeante En effet l article 5 de l arr t pr cit oblige dans ce cas ce qu une facture soit d livr e conform ment aux dispositions pr vues par un autre arr t l arr t n 83 50 A du 3 octobre 1983 toujours en vigueur galement et qui dispose de son c t Art 3 La factur
117. la solution retenue il est clair que la continuit du circuit de terre n est alors plus du tout assur e A d faut d un conducteur de protection ce fameux c ble de couleur vert jaune qui traverse tous les paliers les prises lectriques des appartements avec fiche de terre ne seront bient t des prises de terre que de nom Et l le danger n est plus seulement th orique Attention donc au syndic ou m me au syndicat qui n gligerait d alerter individuellement les propri taires et occupants du danger potentiel il pourrait voir sa responsabilit engag e en cas d lectrocution dont la cause serait reli e un d faut d vacuation vers la terre Et n ayez aucune illusion sur EDF qui n est responsable que de son propre r seau de distribution et jamais des quipements priv s les services g n raux des immeubles sont pour EDE des quipements priv s Le syndic doit d s qu il a connaissance d un retrait des canalisations m talliques pr venir l ensemble des copropri taires lettre recommand e A R ou feuille d margements et afficher son courrier l intention des r sidants La meilleure protection des personnes contre le risque lectrique est la liaison la terre de toutes les parties conductrices et des appareils m nagers par la fiche de leurs prises lectriques 3 broches De cette fa on il ne peut y avoir d lectrisation Il est donc indispensable de faire mettre en place un co
118. le dessus Les tondeuses sur coussin d air ne donnent pas enti re satisfaction en mati re de r gularit sur gazon sec et en cas de gazon haut et humide L entretien d une tondeuse lectrique est r duit au minimum Il faut nettoyer le capot apr s chaque utilisation sans utiliser le jet d eau bien s r pour viter que l herbe ne durcisse ou ne moisisse sous le carter huiler l g rement les roues et changer ou r aff ter la lame tous les ans A l abri tout l hiver elle red marre sans probl me la saison venue Ni vidange ni graissage ni bougie remplacer C Tondeuses essence A l inverse des pr c dentes les tondeuses essence ne sont pas limit es par un quelconque cordon ombilical Leur puissance sup rieure facilite le travail Elles sont donc faites pour des terrains plus grands En d pit des probl mes d entretien et de d marrage on n a gu re le choix Elles ne sont pas toutes identiques Plusieurs options s offrent nous Deux ou quatre temps Ces deux termes d signent le nombre d op rations qu il y a dans un cycle du moteur Pour d crire un cycle un moteur quatre temps doit admettre le m lange air carburant le compresser puis le d tendre apr s la combustion et enfin liminer les gaz br l s par une seconde soupape Par contre dans un deux temps l admission des gaz frais et l limination des gaz br l s se font dans le m me tour moteur Les moteurs deux tem
119. le ma tre d uvre qui a souvent la comp tence pour assurer la coordination SPS pourra proposer des honoraires de s curit plus faibles et facilitera les conomies sur les mesures de s curit Souvent donc les honoraires de ma trise d uvre sont compens s parfois bien au del par les conomies sur les autres intervenants dans l op ration par celles sur les travaux et les mesures de s curit par la r duction des risques En conclusion La complexit croissante du statut de la copropri t des techniques de construction et des r glementations en g n ral renforce la n cessit du ma tre d uvre lors des gros travaux Le ma tre d uvre est indispensable pour les gros travaux d am lioration Il est n cessaire pour les gros travaux d entretien complexe D s que l ouvrage n cessite deux entreprises il faut pr voir un ma tre d uvre sauf exception justifier Le montant des honoraires rapport aux conomies qu il permet est souvent neutre Reste le choisir LE COORDONNATEUR DE SECURITE l Quand donc un coordonnateur est il obligatoire L article L 235 3 du Code du travail dit en substance qu une coordination en mati re de s curit et de protection de la sant doit tre organis e pour tout chantier mettant en pr sence au moins deux entreprises ou travailleurs ind pendants ou entreprises sous traitantes afin de pr venir les risques r sultants de leurs interventions simultan es ou successi
120. le pr t peut tre vot une majorit simple et s imposer malgr tout l ENSEMBLE des copropri taires m me les opposants et absents Explication dans certaines copropri t s l tat et les collectivit s versent des subventions au syndicat en cas de gros travaux exemple copropri t s en difficult ou copropri t s proc dant des travaux d conomies d nergie tr s ambitieux Ces subventions sont cependant vers es uniquement la fin des travaux Il est donc n cessaire de pr financer ceux ci avant de pouvoir percevoir les aides Ce sont ces pr ts dits de pr financement qui peuvent tre vot s une majorit simple et s imposer n anmoins tous les copropri taires Ces pr ts relais sont rembours s au fur et mesure du versement des subventions 3 Comment voter un pr t qui ne concernera que ceux qui veulent adh rer au pr t On peut avoir deux situations a soit le pr t est vot l unanimit et dans ce cas il concernera tous les copropri taires sans probl me puisque tout le monde sera d accord 88 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t b soit il n est pas vot l unanimit et dans ce cas il concernera uniquement ceux qui adh reront ce pr t voir point 5 La loi impose simplement dans ce deuxi me cas que le pr t soit vot la m me majorit que celle n cessaire pour le vote des travaux ou autres op rations li
121. les compagnies des eaux n ont pas encore fini leurs travaux d radication du plomb sur le r seau public il n est donc pas utile de se pr cipiter en particulier si le branchement plomb entre votre immeuble et la voie publique n a pas t chang 246 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Attention depuis peu nous voyons fleurir un genre nouveau de contrat contrat de diagnostic plomb dans l eau Ce genre de contrat aussi inutile que les contrats de pr vention contre les termites vous promettent des pr l vements des analyses des diagnostics en pagaille Surtout sachez r sister ces nouvelles sir nes et si votre syndic insiste un peu trop posez vous des questions Diagnostic plomb dans les canalisations il n y a rien derri re l article 35 Jusqu o ne vont pas certains professionnels pour para tre s rieux Dans un contrat type r cent contrat concernant le diagnostic plomb on peut lire cette phrase qui impressionne Rep rage des fuites d eau apparentes et valuation de l tat de v tust des canalisations selon le d cret 89 3 modifi par le d cret 95 363 article 35 Comme cela fait s rieux on se dit que ces deux d crets ont d d finir des obligations tr s pr cises et qu on a bien de la chance d avoir un prestataire autant au fait de la l gislation et qui va nous viter tout ennui Or que dit cet article 35 Apr s avo
122. les malfa ons En se conformant aux d lais impartis lors de la r ception des travaux 8 R soudre les probl mes l amiable En acceptant en pr alable toute action contentieuse l arbitrage de la coop rative Copropri t Services D autre part l Entreprise signataire s engage fournir annuellement la coop rative Copropri t Services les attestations d assurances couvrant les activit s exerc es par l Entreprise ainsi que son bilan comptable simplifi et des Services en Copropri t 15 Services propos s par l ARC et Copropri t Services LES PRODUITS ET MAT RIELS D ENTRETIEN Copropri t Services a labor un partenariat avec une centrale d achat permettant de proposer aux adh rents de PARC des prix pr f rentiels plus de 2 500 r f rences en mati re de produits et mat riels concernant l entretien des parties communes L int r t d un tel dispositif est multiple l Le choix des produits et des plus grandes marques La centrale d achat regroupe en une seule entit la possibilit de pouvoir choisir entre PLUS DE 2500 r f rences dans les domaines suivants e produits d entretien e mono brosses e aspirateurs et auto laveuses e essuyage et tapis de protection e combinaisons de protection e chelles e brosserie e sacs poubelles e collecteurs de d chets e armoire pharmacie e signalisation Ces produits et mat riels sont propos s parmi les p
123. ments d quipement e dommages immat riels e dommages aux existants Compte tenu des r sultats catastrophiques enregistr s par les Compagnies d assurance dans cette branche plusieurs milliards de d ficit il est devenu difficile depuis quelques ann es de trouver un assureur qui accepte de garantir les travaux de copropri t s un prix raisonnable La prime minimum est souvent de l ordre de 3 4 000 Euros quel que soit le montant du chantier sauf quelques cr neaux tr s troits encore accessibles des organismes professionnels Il semblerait toutefois qu une l g re ouverture du march s amorce b L offre pour les adh rents collectifs de L ARC Une police type a t n goci e par l un de nos conseils qui permet de r soudre tous ces probl mes Les garanties comprennent toutes les garanties obligatoires et facultatives de la police DOMMAGES OUVRAGE d finies ci dessus et en option d autres garanties qui peuvent tre n cessaires pour des travaux en copropri t e CONSTRUCTEUR NON REALISATEUR e TOUS RISQUES CHANTIER e RC MAITRE D OUVRAGE La globalisation de l ensemble de ces garanties permet d obtenir un excellent rapport qualit prix 272 Guide de la Gestion Technique Assurances Il L assurance protection juridique a Situation du march Les garanties PROTECTION JURIDIQUE disponibles sur le march sont totalement h t rog nes car elles sont d livr
124. mesure augmente avec un nombre plus important de tours 5 Relever la valeur de k ou c crite sur le compteur exemple 3 2 Wh tr 3 2 watts heure chaque tour Pour ce compteur chaque fois que le disque fait un tour votre consommation augmente de 3 2 Wh Exemple une lampe de puissance 60W consomme une nergie de 60 WA 6 La puissance est gale pour l exemple le temps pour les 10 tours est de 34 secondes Valeur Wh tr x Nombre de tours Temps en secondes x 3600 Exemple 3 2 x 10 34 x 3600 3 388 Watts ou 3 38 kW 238 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant La sant dans l habitat L AMIANTE ET LES MAT RIAUX CONTENANT DE L AMIANTE RECHERCHE ET SUIVI l Pr sentation des obligations Plusieurs d crets 13 septembre 2001 et 3 mai 2002 ont introduit l obligation de faire proc der un rep rage tendu des mat riaux susceptibles de contenir de l amiante c est dire une recherche syst matique dans chaque immeuble collectif des mat riaux et produits qui contiennent de amiante de les localiser pr cis ment et s ils sont en mauvais tat de les tudier Ces mat riaux et produits ne sont pas consid r s comme dangereux pour la sant tant qu ils sont en bon tat de conservation c est le technicien qui jugera S ils sont en bon tat aucune obligation de retrait ni m me d analyse ne s impose La situation aujourd hui se r
125. nergie et de fluides LE CHAUFFAGE URBAIN Le cas particulier du chauffage urbain Le principe du chauffage urbain appel encore r seau de chaleur r side dans la production par des chaufferies de forte capacit de chaleur transport e par des canalisations souterraines sous voie publique pour tre utilis e par les immeubles raccord s La production de chaleur est assur e e soit par le br lage de combustibles liquides fioul solides charbon ordures m nag res bois ou gazeux gaz naturel gaz de fermentation dans des chaufferies centrales e soit par l utilisation de l eau chauff e par le sous sol technique g othermale ou encore par l nergie calorifique r cup r e sur des installations de production d lectricit comme les centrales nucl aires ou des centrales d incin ration des ordures m nag res La chaleur est transport e dans la ville sous trois formes e vapeur uniquement pour le r seau parisien e eau tr s chaude e eau 100 110 C Bien souvent la tarification des r seaux de chaleur para t tr s complexe n anmoins avec un peu de m thode il est ais pour les clients raccord s de comprendre le fonctionnement et la fixation du prix de leur mode de chauffage Les formes juridiques d un r seau de chaleur L existence d un chauffage urbain induit la plupart du temps l existence de deux partenaires que sont la ville ou le groupement de villes et un exploita
126. organis e dans les locaux de PARC D les liens pour avoir acc s au site sont les suivants e acc s au site http www copro net fr index php e acc s l inscription de sa copropri t sur le site http www copro net fr inscription php 26 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services COPRO DEVIS ET LA GESTION COPROPRI T SERVICES a mis en place en 2008 un site Internet r serv exclusivement aux adh rents collectifs de PARC permettant de les assister dans la r alisation d conomies au profit de leur copropri t Ce site propose diff rentes fonctionnalit s A Entreprises r f renc es e Le site propose plus de 100 soci t s r pertori es dans 25 domaines d activit s distincts Le Conseil Syndical pourra ainsi avoir diff rentes coordonn es d entreprises pour ventuellement proposer des devis concurrents ceux pr sent s par le syndic e les principaux crit res de r f rencement sont la comp tence professionnelle le savoir faire au niveau des copropri t s et une anciennet de 5 ans dans le domaine d activit s B Appels d offres Le Conseil Syndical pourra proc der des appels d offres en interrogeant plusieurs soci t s sur la r alisation de travaux que la copropri t projette de r aliser Pour cela il devra compl ter un questionnaire concernant les travaux r aliser qui sera ensuite envoy automatiquement l ensemble d
127. ou son repr sentant sera inform syndic conseil syndical gardien des visites p riodiques ceci pour pouvoir tre r sents d faut le syndic pourra appliquer des sanctions voire r silier le contrat voir plus loin 2 Les contrats devront pr voir les modalit s de pr sence de l ascensoriste lors des contr les obligatoires quinquennaux Explication Autre probl me lors des contr les quinquennaux les ascensoristes s arrangeaient souvent pour ne pas tre pr sents de fa on ce que le bureau de contr le ne puisse pas TOUT voir et en particulier voir ce que l ascensoriste ne faisait pas mauvais entretien pi ces us es non chang es etc et des Services en Copropri t 221 Pr servation de la s curit et la sant La modification du d cret oblige donc inscrire une clause qui va pr ciser comment la pr sence sera assur e lors des contr les et permettra au contr leur de faire TOUT son travail y compris de contr ler que le contrat d entretien est respect 3 Les contrats devront fixer les modalit s de r siliation anticip e du contrat en cas de gros travaux dont par exemple le changement d armoire de commande d s lors que ceux ci seraient confi s une autre entreprise Explication Jusqu pr sent en cas de gros travaux en cours de contrat il tait difficile de faire jouer la concurrence lorsque l entreprise titulaire du contrat refusait de laisser la place D sorm
128. ou autres syst mes d occultation ext rieurs e la pose de robinets thermostatiques ou d quipements d quilibrages de radiateurs et de panneaux de sols e la r alisation de l quilibrage de ces m mes quipements e la mise en place d quipements de r partition de frais de chauffage ou de compteurs d nergie thermique Le l gislateur a pr vu un garde fou important si un copropri taire a r alis des travaux quivalents dans les dix ann es pr c dentes il n est pas concern par la d cision collective Toutefois l application de ces dispositions pose diff rents probl mes pratiques Notamment celui ci qui assume la ma trise d ouvrage des travaux Le syndic le copropri taire concern un ma tre d uvre architecte bureau d tudes Pour savoir comment surmonter ces probl mes et r ussir appliquer ces dispositions en douceur consultez notre guide Copropri t le manuel de la r novation nerg tique LES R PARTITEURS DE FRAIS DE CHAUFFAGE Un nouveau d cret et un nouvel arr t sur la r partition des frais de chauffage pr cisions et retour en arri re La France suite aux lois Grenelle 1 et Grenelle 2 s est engag e r duire ses missions de CO de 40 donc r duire sensiblement les consommations d nergie dans les logements Or l installation de compteurs ou de r partiteurs de frais de chauffage dans les immeubles dot s d un chauffage col
129. par le ma tre de l ouvrage ou le ma tre d uvre au moment de l examen des appels d offre De m me compte tenu de la nature des travaux concern s en ce qu ils contribuent la fonction de stabilit et de durabilit de l ouvrage les entreprises ex cutant des travaux d imperm abilit doivent tre assur es pour leur responsabilit dite d cennale ce dont elles doivent galement justifier aupr s du Donneur d Ordre Enfin du fait de ses sp cificit s l ex cution de travaux d imperm abilit de fa ades requiert chaque niveau d intervention compagnons m treurs encadrement de chantiers une comp tence appropri e des 8 personnels concern s form s cet effet Cet ensemble de crit res caract rise ainsi un m tier technique part enti re distinct d une simple finition d corative de la fa ade ce qui n exclut pas que les travaux d imperm abilit doivent satisfaire des exigences esth tiques Le Syndicat Fran ais des Joints et Fa ades SFJF regroupe des entreprises sp cialis es dans le m tier de l imperm abilit des fa ades obligatoirement qualifi es Qualibat n 34 et des Services en Copropri t 113 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides PARTIE I EAU CHAUFFAGE CONOMIES D NERGIE ET DE FLUIDES CHAUFFAGE H ECS Eau Chaude Sanitaire Faire des conomies d nergie tout en am liorant son confort Introduction
130. par tous les praticiens de la copropri t Introduction SOMMAIRE LE GUIDE DE LA GESTION TECHNIQUE ET DES SERVICES EN COPROPRI T Ce guide donne pour chaque produit et services tous les renseignements n cessaires pour bien les choisir ou n gocier et viter de tomber dans les pi ges tendus par certains professionnels Voici la liste des articles que contient ce guide INTRODUCTION 6 PARTIE SERVICES PROPOS S PAR L ARC ET COPROPRI T SERVICES Les livrets d accueil 12 Les permanences techniques gratuites 13 Assistance aux contr les des comptes et de la gestion 14 Groupement d achat 15 Les prod its et mat riels d ntr tieh smith iesten l6 Comment choisir VOS NOR immante A E A E E A AR 18 EAI Re ie RD A 22 l n g cation du piix d OUR a nd li eo 23 Les outils informatiques 24 Le portail des outils informatiques de PURARC nn hommes anani 24 D EE AAEE E E AEE EEE E REEE EAS 25 COPRO DEVIS 6t 12 COR nn dar nat las iannis tabasid asiain do ol A 27 UNARCON Ef la peston anne ee A EE ie AE eee ee 28 OSCAR le comparateur des charges de copropri t s s s ssssrsrrsrorerssrorereorosseoronooeorsrnooorsrsororerenrorerenroverenrannoenronnoooranrororersororerenrenerenranne 29 Suivi des comptes de la copropri t SCOPADAUDIT names 34 Assistance comptable aux syndics b n voles 36 Comment PARC aide les syndics b b voles dans la constitution du dossier pour proc der une action
131. pas en premier mais au terme d une r flexion et d une action globale sur les conomies et la gestion du chauffage et de l eau chaude collective COMMENT BIEN UTILISER L AIDE D UN THERMICIEN IND PENDANT Il est toujours int ressant de faire auditer sa chaufferie par un professionnel du chauffage mais il faut que cela soit suivi d effet Trop souvent le manque d exigence de la part du conseil syndical et du syndic entra ne des audits trop g n ralistes qui ne comblent pas les esp rances des copropri taires et ne d bouchent sur aucune conomie Le fait de suivre le poste chauffage de sa copropri t est la cl de toute action efficace comme nous l avons d j dit efficace aupr s du chauffagiste mais aussi efficace aupr s d un expert thermicien ind pendant Gr ce au suivi une attente pr cise va merger ce qui va vous permettre de choisir la prestation ad quate Nous travaillons avec des bureaux d tude thermique s adaptant votre cas 1 Vous vous apercevez gr ce au suivi que entretien de votre chaufferie et la maintenance de votre chaufferie ne sont pas satisfaisants et vous n arrivez pas am liorer la situation malgr des discussions et des courriers adress s votre chauffagiste D Dans ce cas demandez un audit de chaufferie avec un suivi de votre chauffagiste OU mettez le en concurrence nous avons une liste d exploitants de chaufferie la disposition de nos adh rents Attention cependant bi
132. pas seulement les GROS travaux mais toutes les interventions d un montant situ au dessus d un certain seuil tel que celui de l article 21 de la loi du 10 juillet 1965 partir duquel la consultation du Conseil syndical est rendue obligatoire ce montant varie d une Copropri t l autre et les copropri taires n ont jamais int r t voter un montant trop lev e Les Entreprises qui ont effectu les travaux et les co ts pratiqu s 56 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services D Lutilisateur du Carnet pourra savoir CE QUI a t fait par QUI pour quel CO T cela permettra e D viter les abus ou les emp cher pour l avenir e De mettre en vidence les interventions intempestives e De contr ler les co ts e D orienter les recherches en cas d anomalies e De pouvoir n gocier avec l assureur de l Immeuble D Enfin le Carnet d entretien doit r pondre aux exigences minimales r glementaires savoir l information de l acqu reur C est le r le de la Fiche d information obligatoire D C est presque une lapalissade car d s lors qu un syndicat dispose d un vrai carnet d entretien et de maintenance cela lui permet beaucoup de choses e Conna tre les travaux qu il a r alis s et les co ts correspondants e Conna tre par d duction les travaux qui restent faire e Faire chiffrer tranquillement les ouvrages qui devront tr
133. permettant d assurer le suivi ou le contr le exemple suivi des temp ratures inscriptions dans le carnet de chaufferie 5 Le contrat pr voit il des op rations permettant de garantir un bon rendement exemple prise de temp rature des fum es ou des conomies ajustement des courbes de r gulation ralenti de nuit En chaufferie 1 Propret g n rale 2 Pr sence ou non de corrosion sur les chaudi res et les tuyauteries 3 tat du calorifuge des canalisations 4 Date d entretien des extincteurs obligatoire une fois par an 5 Odeurs dans le local ou flaques d eau au sol Dans le carnet de chaufferie 1 relev s syst matiques des temp ratures du pH et du TH de l eau 2 relev s des compteurs appoints d eau ECS et gaz 3 affichage des analyses de combustion 4 clart des annotations 5 les op rations de maintenance correspondent elles au calendrier du contrat Si trop de points sont n gatifs il faut prendre contact avec le chauffagiste et revoir les conditions ou l application du contrat Par ailleurs n h sitez pas remettre votre chauffagiste en concurrence pour avoir du recul par rapport son contrat Les points contr ler dans les contrats PI et P3 e Pour les contrats P1 livraison de combustible exigez la transparence dans la fixation du prix du combustible e Pour les contrats P3 pr f rez ceux dits transparents Ils doivent notamment pr voir D un calendrier de
134. points singuliers La majeure partie des infiltrations travers des toitures se situent dans des zones de raccordement de versants situ s dans des plans diff rents un fa tage ou une noue ou d un versant et d une paroi une p n tration Ce sont l en effet les points d licats de la couverture o l on rel ve la plupart des sinistres de couverture Tous les points singuliers de la couverture pr sentent des risques de sinistres 3 1 Les fa tages et ar tiers fa tage c ramique fa ti re demi rondes Ce sont des points hauts de la couverture Ils sont r alis s l aide de pi ces sp ciales dites fa ti res clips es ou scell es au mortier et calfeutr es par un mortier b tard c est dire compos pour partie de ciment et de chaux naturelle destin s limiter sa propension au retrait g n rateur de fissures Ces pi ces doivent tre mises en place de mani re que leur recouvrement se fasse dans le sens oppos aux vents de pluie dominants La disposition contraire peut tre dangereuse en site bien expos la pluie car alors celle ci finit par p n trer par capillarit travers le mortier des joints entre fa ti res 3 2 Les noues Ce sont les lignes de jonction basses de deux plans de versants d orientation diff rente Elles sont r alis es l aide d un rev tement m tallique souvent en zinc mais aussi en cuivre acier ou plomb pos sur un solivage en bois Ses bord
135. pour toute autre raison intervention non n cessaire imm diatement par exemple on peut en effet devoir reporter un programme de gros travaux cinq ans Dans ce cas l on pourra adopter un plan minimaliste Au contraire on va peut tre essayer de profiter de certaines opportunit s pour faire un super plan de r novation Il faudra donc dans ce cas b tir un plan qui pr sente les objectifs les plus ambitieux Le sc nario d finitif sera choisi par les copropri taires en fonction de diff rents crit res de faisabilit y compris financi re L essentiel est de pouvoir disposer de diff rents sc narios labor s par de tr s bons professionnels pour choisir celui qui sera le mieux adapt chaque situation Pour trouver les professionnels capables d laborer un audit global adapt pr alable l laboration d un plan pluriannuel de travaux lui aussi adapt vous pouvez nous consulter si vous tes adh rents collectifs Nous vous orienterons vers la meilleure quipe pour votre type de copropri t et de difficult s et des Services en Copropri t 85 Maintenance et travaux dans la copropri t LE FONDS TRAVAUX OU COMMENT FINANCER LES TRAVAUX DOUCEMENT MAIS S REMENT l indispensable fonds travaux Rappelons que l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pr voit l obligation tous les trois ans de voter la cr ation d un fonds pour des travaux susceptibles d tre d cid s dans les
136. prestataire concernant vos nouvelles obligations en mati re de porte coupe feu de plans incendie et de panneaux d information Refusez les contrats collectifs de pose entretien des d tecteurs de fum e sur parties privatives Faites vous m me la liste de ce qu il va falloir installer ou ajouter ventuellement dans votre immeuble Si votre syndic vous propose des entreprises ou des prix mettez les en concurrence avec l ARC et sa coop rative 196 Guide de la Gestion Technique TEXTE DE L ARR T Arr t du 5 f vrier 2013 relatif l application des articles R 129 12 R 129 15 du code de la construction et de l habitation Article 1 Dans les parties privatives des b timents d habitation au moins un d tecteur de fum e normalis est install dans chaque logement de pr f rence dans la circulation ou d gagement desservant les chambres Le d tecteur est fix solidement en partie sup rieure proximit du point le plus haut et distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur L occupant ou le cas ch ant le propri taire ou l organisme agr mentionn L 365 4 exer ant les activit s d interm diation locative et de gestion locative sociale s assure de la mise sous tension du d tecteur en v rifiant que le voyant pr vu cet effet est allum et en tant que de besoin remplace les piles lorsque le signal de d faut de batterie est mis Il proc de galement au t
137. quipements techniques ascenseurs chaufferie si vous avez un contrat dit COMPLET il suffira de demander au prestataire la liste d taill e des moyens et gros travaux qui ont t r alis s si cette liste est limit e m fiance si elle est cons quente il pourra tre tr s int ressant de v rifier ou de faire v rifier que les travaux annonc s ont bien t faits Quelle est l utilit d un bon CE a qui sert il A qui doit servir ce Carnet d entretien Le Carnet d entretien part d une s rie de constats tr s simples Il est souvent tr s difficile de conna tre l historique complet des interventions sur un ouvrage ou un quipement toiture canalisations chaufferie etc Or cet historique apporte aux profanes Conseillers syndicaux et Syndics non professionnels comme aux sp cialistes des renseignements INDISPENSABLES non seulement pour exercer un bon suivi de la gestion et des entreprises mais aussi pour bien pr parer les interventions futures D s lors il convient que le Carnet d entretien permette un acc s rapide cet historique d taill D Le Carnet doit renseigner les responsables des Copropri t s sur plusieurs points e Les contrats et l volution de ces contrats dans le temps co t e Les types de travaux significatifs qui ont t r alis s sur chaque b timents ou parties de B timent ou sur les quipements par significatifs il faut entendre non
138. rale D s que vous savez que de gros travaux seront propos s au vote de la prochaine assembl e g n rale proc dez ainsi a demandez au syndic qu il vous adresse le projet de contrat que SA banque proposera ainsi que sil le souhaite d autres projets b parall lement si votre conseil syndical est adh rent collectif PARC demandez nous comment obtenir concr tement un projet concurrent noter comme nous l indiquons au point 16 que la concurrence doit porter sur plusieurs points gt sur le taux effectif global dit TEG qui int gre tous les frais gt mais aussi sur la caution gt et sur les modalit s de gestion celles ci pouvant vous permettre si elles sont adapt es de n gocier au plus bas les honoraires de syndic Important m me si vous n tes pas vous m me int ress par le pr t il FAUT n gocier un bon pr t pour deux raisons gt cela facilitera le vote des travaux jug s n cessaires ou indispensables gt cela aidera grandement ceux qui sont oblig s d avoir recours un pr t collectif personnes g es ou primo acc dants par exemple et qui chapperont ainsi l offre de pr t propos e par le syndic et des Services en Copropri t 89 Maintenance et travaux dans la copropri t 6 Les copropri taires qui souhaitent adh rer au pr t sont ils oblig s de le faire pour la totalit de leur quote part Non et c est heureux Si votre quote part est de 10 000 e
139. relev du compteur Il n est pas rare de constater que l occupant se trompe de bonne ou de mauvaise foi sur le relev de l index Le second probl me r sulte du fait qu il y a une double retranscription du relev multipliant le risque d erreurs Nous avons re u un tr s grand En effet une premi re fois l occupant note l index sur un papier qu il d pose nombre de sollicitations g n ralement sur sa porte puis le technicien le retranscrit sur son relev d adh rents preuve que si ces Comme pour le point pr c dent au del de 10 de compteurs relev s par dispositifs sont encore peu les occupants le comptage peut devenir moins fiable avec les cons quences r pandus en copropri t ils vous voqu es pr c demment int ressent beaucoup Et qu il est donc essentiel d en v rifier l efficacit Nous continuerons d Un d calage trop important entre l index du compteur g n ral et donc vous informer de la l addition des compteurs divisionnaires progression de cette Lutilisation des compteurs d eau a pour fonction de r partir au plus juste les exp rimentation consommations d eau de la copropri t Il est donc important de v rifier que la somme des relev s de compteurs divisionnaires correspond plus ou moins au nombre de m tres cubes d compt s au compteur g n ral Nous reviendrons donc rapidement vers toutes les copropri t s qui nous ont sollicit s E 170 Guide de la Gest
140. s avoir bien videmment isol les d penses occasionn es par des v nements conjoncturels qui ne sont pas prises en compte dans OSCAR IV 3 La performance des consommations nerg tiques et des fluides de la copropri t OSCAR comprend depuis 2013 un onglet pr sentant des ratios moyens concernant le chauffage l eau chaude sanitaire l eau froide l lectricit des parties communes et des quipements collectifs chauffage ascenseur parking OSCAR fournit une m thode de r partition des consommations d eau froide et d eau servant la production d eau chaude lorsque la copropri t ne dispose pas d un dispositif fournissant ces r sultats directement IV 4 La comparaison des augmentations annuelles Les conseils syndicaux peuvent galement comparer l volution des charges d une ann e sur l autre avec les r sultats constat s par OSCAR sur l ensemble des copropri t s IV 5 OSCARVILLE une d clinaison d OSCAR au niveau de la ville Dans le cadre d un partenariat mis en place avec le magazine De Particulier Particulier PARC a mis en place outil OSCARVILLE qui est exp riment actuellement sur 3 villes Paris Nantes et Montpellier et des Services en Copropri t 33 Services propos s par l ARC et Copropri t Services SUIVI DES COMPTES DE LA COPROPRI T COPRO AUDIT Pour beaucoup de conseillers syndicaux le contr le des d penses en cours et en fin d exercice ainsi
141. se font de fa on efficace avec le moins de dysfonctionnements possible et des Services en Copropri t 169 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Cela impose donc le contr le de plusieurs l ments dont voici certains a P ge du compteur La dur e de vie d un compteur est limit e 10 ans pour un compteur d eau chaude et 15 ans pour un compteur d eau froide Au del le compteur peut soit sous compter soit sur compter soit tre compl tement bloqu Pour viter ce dysfonctionnement il faut imp rativement v rifier les deux premiers chiffres indiqu s sur les compteurs qui pr cisent l ann e de construction du compteur Si la date est d pass e il faut demander le changement du compteur m me s il parait fonctionner correctement b Le nombre de compteurs non relev s Des compteurs non relev s impliquent un report des charges des uns au d triment des autres copropri taires En effet la diff rence entre le compteur g n ral et l addition des compteurs divisionnaires est automatiquement r partie sur les comptes des copropri taires en fonction des milli mes de leur lot Il est donc important de s assurer qu un maximum de compteurs soient relev s On peut consid rer qu au del de 10 de compteurs non relev s le comptage Avancement nest pas fiable entra nant une inefficacit graduelle du dispositif exp rimentation d individualisation du comptage d eau Pour contourner le p
142. sera alors charg de produire trois exemplaires officiels 2 le premier original qui est conserv chez l huissier 2 le second original qui est envoy chez le syndic D et la copie qui est remise par voie d assignation la partie adverse la suite de la r ception du second original le syndic devra retourner aupr s du greffe du tribunal une copie en collant des timbres fiscaux pour un montant de 35 Dans le cas o le juge condamne le copropri taire d biteur le syndic devra alors l aviser par tous moyens postal fax mail Si le copropri taire refuse d ex cuter la d cision du juge le syndic devra la signifier par voie d huissier Le co t moyen de cet acte est de 280 L int r t de faire appel un huissier est qu il pourra utiliser les voies d ex cution comme la saisie attribution ou encore d autres C est pour cela qu il faudra prendre l habitude de toujours conserver les coordonn es bancaires des copropri taires m me s ils ne sont d biteurs Par exemple copie d un ch que Conform ment l article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais d huissier pourront tre re imput s sur le compte du copropri taire d biteur Il faudra par ailleurs tre vigilant car l article du 10 du d cret du 12 d cembre 1996 pr voit que l huissier peut pr lever un droit proportionnel d gressif par rapport la somme saisir qui doit normalement tre prise la charge du cr ancier
143. sinistres que sur le montant des remboursements Elles consid rent que plusieurs petits sinistres d boucheront t t ou tard sur un gros sinistre C est pour cela qu il faut toujours r fl chir sur l opportunit ou non de d clarer un sinistre m me si contractuellement ce dernier est couvert Ainsi est il forc ment judicieux de d clarer une fuite d eau dont le remboursement sera d risoire mais qui entra nera en contrepartie une augmentation du taux de sinistralit impliquant une aggravation de la prime pour l exercice suivant A priori non p gt L TAT DE L IMMEUBLE Les compagnies d assurances disposent de statistiques qui leur permettent en fonction du type d immeuble ann e de construction nombre de m tres carr s pr sence d un jardin ou non type de quartier etc d estimer les risques assurer pour tablir un montant de prime Ces algorithmes ne prennent pas en consid ration les travaux d entretien ou d am lioration r alis s par la copropri t pour r duire les risques C est pour cela qu il ne faut pas h siter si cela se justifie demander votre compagnie d assurances d envoyer un expert afin qu il fasse Le tour de la copropri t et rel ve les travaux r alis s permettant de r duire les risques Par exemple le changement des canalisations d eau l installation de portes coupe feu dans les locaux poubelles l installation de digicode pour viter les intrusions
144. sont con ues sp cifiquement pour la mise niveau des lampes incandescence standard Cependant avant d utiliser des lampes halog ne standard l utilisation de lampes fluorescentes compactes dont l efficacit est meilleure doit tre tudi e Puissance 25 250 Watts culot simple 60 2000 Watts culot double Dur e de vie 2000 hours culot simple 3000 hours culot double Lampes Fluorescentes Compactes Int gr es Les lampes int gr es ou lumi re mixte sont des lampes fluorescentes compactes ballast int gr et culot vis ou ba onnette afin de s adapter sur une douille standard de lampe incandescence 18 Guide de la Gestion Technique Performance Applications Services propos s par PARC et Copropri t Services En r gle g n rale un flux lumineux total comparable peut tre obtenu avec une lampe fluorescente compacte pour environ 20 30 de la puissance n cessit e par des lampes incandescence standard La dur e nominale des lampes fluorescentes compactes est 8 fois sup rieure celle des lampes incandescence Les frais d entretien sont par cons quent r duits bien que le co t initial des lampes soit plus lev Les caract ristiques chromatiques des lampes fluorescentes compactes se sont beaucoup am lior es et ces lampes ne sont maintenant plus consid r es comme une source lumineuse crue Leur temp rature de couleur nominale s tend de 2700 K
145. sur l ext rieur D remplacement des fen tres et portes fen tres donnant sur l ext rieur et remplacement ventuel des portes donnant sur l ext rieur D installation ou remplacement d un syst me de chauffage associ les cas ch ant un syst me de ventilation performant ou d une production d eau chaude sanitaire ECS D installation d une production d eau chaude sanitaire utilisant une source d nergie renouvelable D installation d un syst me de chauffage utilisant une source d nergie renouvelable ou pour les logements construits apr s le ler janvier 1948 il faut r aliser des travaux recommand s par un bureau d tudes thermiques BET permettant d atteindre une performance globale minimale Voici les seuils pour l Ile de France 138 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides D Si la performance initiale est sup rieure 234 kWh m an il faut atteindre au moins 195 kWh m2 an D Si la performance initiale est inf rieure 234 kWh m an il faut atteindre au moins 104 kWh m2 an Pour avoir plus de d tails sur les crit res et les mat riels ouvrant droit ce pr t cliquez sur les liens suivants http www eco ptz travaux fr http ecocitoyens ademe fr category arborescence financer mon projet renovation eco pret taux zero Les frais d tude de ma trise d uvre et d assurance peuvent faire partie de l enveloppe du pr t Les trav
146. taient pas rares autrefois Or la surpuissance n est pas n cessaire et une chaudi re trop puissante a un moins bon rendement qu une chaudi re bien dimensionn e D autre part ces vieilles chaudi res pr sentent souvent une mauvaise isolation Si vous envisagez de r nover votre chaufferie l intervention d un bon Bureau d Etudes Thermique BET est fortement recommand e Le travail du BET se d compose en trois parties et sera la garantie de travaux pertinents et r alis s aux meilleurs co ts Les 3 volets sont 1 la r alisation d une tude de r novation 2 la r daction d un cahier des charges pr cis 3 la r alisation d un appel d offre aupr s de 3 ou 4 chauffagistes D taillons ces trois tapes 1 La r alisation d une tude de r novation Cette tude doit vous permettre de faire un choix donc vous proposer plusieurs solutions Dans tous les cas elle doit int grer e La d termination de la puissance n cessaire 99 des chaudi res anciennes sont surdimensionn es de 20 40 e La remise en cause du circuit hydraulique v rification du dimensionnement des pompes simplification du r seau e La garantie d une irrigation correcte de la chaudi re selon les d bits prescrits par le fabricant e Une analyse de l eau du r seau pour juger de la n cessit d une op ration de d sembouage tude de l historique de l installation analyse de l eau et des d p ts
147. tes 78 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t Obligations L arr t n 1802 du 29 juin 1979 rend obligatoire l installation de telles bo tes pour toutes les constructions ayant fait l objet d un permis de construire post rieur au 12 juillet 1979 si l assembl e g n rale d cide de changer les bo tes aux lettres B Les petites bo tes que l on voit dans les anciens immeubles et que l on d signe sous la d nomination usuelle de bo tes de r novation Elles sont de deux types Tableau d affichage tscuttatit Tableau indicateur lobligatoire 1 80m maximum 1 Les bo tes de r novation sans ouverture de fa ade Ce sont les bo tes les plus classiques en environnement urbain ancien Ces bo tes r pondent la norme NF D 27 402 Ey k 0 60m Bo te courrier volumineux lobligatoire minimum Et pr sentent les caract ristiques suivantes A Dimensions Des bo tes de dimensions r duites au minimum 300 mm 235 mm 100 mm Auxquelles doit tre adjointe une bo te dite courrier volumineux partag e entre les occupants de l immeuble C est une bo te dont la fente d introduction est plus haute que sur les bo tes individuelles et que le facteur n ouvre pas Acc s colis Pas de r ception de colis avec ce type de bo tes Quant aux catalogues et gros courriers ils trouvent leur place dans la bo te commune d di
148. tout en reconnaissant que la technologie PON est plus r aliste dans les zones faible densit de population notamment en permettant un d ploiement th oriquement plus rapide Notre association regrette toutefois que le d ploiement des deux technologies n ait pas t organis d s l origine selon ces crit res ce qui aurait optimis leur utilisation et vit nombre de difficult s actuelles VI COMMENT DEVONS NOUS CHOISIR NOTRE OPERATEUR Il n appartient pas notre association de vous donner une r ponse pr format e mais les crit res propres faire le choix le mieux adapt au contexte de votre copropri t Il convient notamment d tre attentif aux crit res suivants 2 la technologie qui si elle n est pas un crit re essentiel compte tenu de nos besoins actuels deviendra un l ment pr pond rant au fur et mesure que nos besoins en d bit augmenteront 264 Guide de la Gestion Technique Nouvelles technologies Signalisation D la capacit de l op rateur garantir une tude technique pr alable de qualit et la meilleure int gration du r seau fibre dans les parties communes de votre immeuble 2 la qualit de son support client notamment au travers des modalit s de contact avec celui ci tant dans la phase d implantation du r seau que dans la phase d exploitation 2 la capacit de l op rateur respecter le d lai de fibrage de six mois impos par le l gislateur D d une man
149. toutes les fonctionnalit s en mati re de communication et de multim dia le cas ch ant en souscrivant l offre de plusieurs op rateurs IX COMMENT LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DOIT IL VALIDER SON CHOIX Auparavant toute installation ou modification d une antenne collective ou d un r seau interne l immeuble tait soumise une d cision de l assembl e g n rale la majorit absolue de l article 25 j Afin de faciliter l implantation des r seaux fibr s l article 29 I de la Loi de Modernisation de l Economie ins re un article 24 2 dans la loi du 10 juillet 1965 permettant d adopter toute proposition de fibrage la majorit simple de Particle 24 de cette m me loi et des Services en Copropri t 265 Nouvelles technologies Signalisation X EN PARLANT DE LA L M E QU A T ELLE APPORTE M me si ce texte a notamment pos avec retard h las les fondements de la r glementation en mati re de fibrage des immeubles nous nous limiterons voquer ses principales dispositions 2 QU amp inscription de droit l ordre du jour de l assembl e g n rale de toute proposition d un op rateur de communication d installer un r seau tr s haut d bit en fibre optique dans un immeuble non quip comme indiqu d cision prise par l assembl e g n rale de copropri t la majorit de l article 24 cr ation d un droit la fibre pouvant tre invoqu par t
150. travaux sur toute la dur e du contrat et avant chaque saison de chauffe D la transparence sur le tarif horaire des techniciens et les marges faites sur le mat riel D la remise des factures des mat riels install s 126 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 2 la fourniture du compte de ce qui a t d pens et de ce qui a t vers et ce chaque ann e D en fin de contrat la remise la copropri t de ce qui n a pas t d pens e Pour les contrats avec garanties de r sultats ou int ressement Ce sont les meilleurs ils contraignent la fois le chauffagiste et les occupants respecter des temp ratures de consigne Pour n gocier un bon contrat il faut D pr voir la pose de capteurs de temp rature permanents dans des logements t moins D d finir un objectif de consommation ni trop haut ni trop bas D d compter les consommations r elles d eau chaude sanitaire D pr voir en cas de d passement des p nalit s incitatives D envisager une ren gociation de lobjectif de consommation si les consommations diminuent de plus de 10 A noter Copropri t Services a r dig des contrats types pour vous aider dans vos n gociations l Les tudes nerg tiques Un BET bureau d tudes thermiques peut intervenir diff rentes tapes pour un audit pour la r daction d un cahier des charges pour la solution de travaux retenue
151. un cambriolage est commis presque toutes les 2 minutes Pour s introduire dans un appartement un cambrioleur choisira de pr f rence dans 85 des cas la porte Pour le dissuader un syst me de fermeture efficace voire une porte blind e est donc indispensable l La porte d entr e e z 1 Vocabulaire utilis Petit lexique e Battant porte e Blindage t le plate en acier lectrozingu de 10 15 mm ou plus e Bloc porte porte con ue par les fabricants de portes blind es e Corni re ou carr antipince profil m tallique de renforcement de l huisserie destin rendre plus difficile l introduction d outils dans l interstice entre la porte et l huisserie e Huisserie cadre de la porte e Paumelles gonds de la porte 2 Comment est constitu le battant portes en bois plein offrant une bonne r sistance envisager seulement de la renforcer portes me all g e ou me alv olaire portes dont l me c est dire l int rieur est constitu e de cartons de lamelles de bois ou d un r seau d alv oles de bandes de carton Tr s faciles forcer Le renforcement de ces portes s av re inutile le battant est remplacer 3 Blindage Il augmente la rigidit de la porte e Le blindage plat constitu d une t le plate en acier lectro zingu d une paisseur de 10 15 mm minimum Il doit tre plac sur la face interne de la porte e Le blindage pli recouvr
152. une prestation globale avec mission partielle ou compl te des tarifs moins on reux que des facturations au pourcentage sur le montant des chantiers Faire le bon choix pour r ussir une bonne coordination La copropri t doit obtenir un devis d taill des coordonnateurs consult s La proposition doit faire ressortir les param tres permettant de juger du s rieux qui sera apport l exercice de la mission Ces diff rents crit res peuvent tre d compos s en phase de conception et phase de r alisation De plus le temps pass l ex cution des principales obligations doit tre sp cifi de fa on pr cise Pour viter les surco ts pendant la r alisation il est n cessaire de disposer d un coordonnateur ayant pr vu lors de l laboration du cahier des charges les diff rentes mesures de s curit mettre en place permettant ainsi d en faire supporter le co t aux entreprises D o la n cessit et l int r t d associer le coordonnateur au ma tre d uvre d s l laboration du cahier des charges pr c dant l appel d offres Il vient de se cr er une F d ration Nationale des Coordonnateurs S curit Protection de la Sant Par le d cret du 24 01 2003 et l arr t du 25 0212003 applicables en octobre 2003 quelques modifications intelligentes ont t apport es aux modalit s de d signation et d intervention La d signation du coordonnateur doit maintenant intervenir AVANT le lancement d
153. vers Il peut exister des doublons Exemple e cas o le personnel est sens proc der au relev des compteurs d eau alors qu il existe un prestataire ext rieur e autre cas cas o une astreinte de nuit pour l ascenseur est vers e alors qu il y a un contrat d intervention avec l ascensoriste 24 h sur 24 Il y a donc n cessit de d finir pr cis ment les t ches du personnel sachant qu il est parfois pr f rable de faire ex cuter certaines prestations par le gardien en le r mun rant pour le surplus de travail Cela peut g n rer une conomie suppression de contrat ext rieur ou une meilleure prestation Dans les ensembles immobiliers importants il est n cessaire de pouvoir compter sur une quipe salariale dispos e effectuer la petite maintenance changer une vitre serrure ou apte contr ler les prestations de service tenue de cahier d interventions mentionnant les heures d arriv e et de d part des entreprises IV Le contrat de travail Le contrat de travail de l employ d immeuble ou du gardien reste essentiel tudier pour conna tre les l ments de r mun ration ele temps de travail eles diff rentes t ches accomplir eles ventuels avantages en nature dont b n ficie le salari ela prime d anciennet ele coefficient hi rarchique Or bon nombre de conseillers syndicaux n ont pas acc s ce document et doivent se contenter de constater par eux m mes les
154. votre syndic qu il indique dans l ordre de service adress l entreprise pour commander les travaux Envoi obligatoire avec la facture d un bon d attachement rempli qui sera sign par et qu il ne paye pas les factures auxquelles ne sont pas joints des bons 74 Guide de la Gestion Technique z Maintenance et travaux dans la copropri t Le gardien peut tre un formidable vecteur d conomie en copropri t a D abord en suivant et contr lant les entreprises et leurs travaux b Ensuite en tant form lui m me faire des petits travaux ou accomplir certaines t ches voir le on num ro 6 point 4 L encore si vous tes adh rent collectif PARC n h sitez pas nous contacter dans la mesure o nous participons aux comit s de formation des gardiens et employ s d immeuble Le devis ou facture d taill permet aussi de contr ler les prix des fournitures et de savoir si l entreprise ne pratique pas des marges excessives Comment cela La solution s appelle tout simplement prix catalogue De quoi s agit il Tous les fabricants ditent des catalogues de prix tr s d taill s Ces catalogues donnent les prix publics Naturellement les professionnels obtiennent des ristournes cons quentes sur ces prix 30 voire plus Avec Internet vous pouvez galement acc der encore plus facilement ces catalogues Gr ce au catalogue vous allez non seulement pouvoir contr ler
155. 000 aborde le probl me lectrique indirectement d une part en cas de mise en copropri t d un immeuble division pour vendre en lots auquel cas un diagnostic est obligatoire et d autre part pour ce qui concerne les conditions de location d cente d taill es depuis par le d cret d application du 30 01 2002 4 Notons enfin que le contr le de conformit obligatoire du CONSUEL qui tait jusque l limit la construction neuve s tend l habitat existant moins de 63 kW lorsque les installations sont r nov es et d s lors qu il y a eu mise hors tension de l alimentation par le distributeur entr e en vigueur en septembre 2001 du d cret n 2001 222 du 06 03 2001 Cette derni re obligation peut para tre a priori inapplicable aux circuits lectriques des services g n raux d immeubles qui contrairement aux parties privatives ne sont quasiment jamais mis hors tension En fait en regardant de plus pr s les cons quences de ces textes il devient impossible d chapper une mise aux normes la fois pour les parties privatives ET pour les parties communes En effet comment un bailleur ou un occupant par exemple qui veulent ou qui DOIVENT r nover leurs appartements respectifs pourraient ils le faire sans avoir la possibilit de mettre la terre leurs circuits lectriques via les parties communes Et comment la mise la terre pourra t elle tre r alis e autrement que dans les normes dans
156. 012 En cas de difficult d application tant avec votre syndic qu avec les fournisseurs la production de ces instructions devrait suffire La v rification est importante puisque qu un mauvais taux implique un surcout important Pour une facture de 100 hors taxe la diff rence est de 12 60 19 6 7 ce qui n est pas n gligeable et m rite attention D NB A compter du 1 janvier 2014 le taux r duit de TVA passera 10 et le taux normal 20 6 TVA applicable 2 W e g Taux 5 E Taux E E Taux 5 E Z Z He Z 7 19 60 7 19 60 7 19 60 Ascenseur Eau Chaude Pompe de relevage X Entretien remise aux normes X Enterien et r paration Portes et barri re X r paration et remplacement X des appreils X Sprinkler lutte incendie X Bloc de secours Produits X Surpresseur X Chauffage Electricit X Terrasse inaccessibles X gaz fuel X Entretien changement d ampoules Vide ordures Entretien et r paration X Si pose comprise X Vid osurveillance X Colonne s che X Achat simple X VMC X Curage des canalisations EU EP X Equipement de s curit Nettoyage des gaines X Desinsectisation X Fourniture et pose X VMC gaz avec DSC X D ratisation D sourisation X Entretien X Compteurs d eau Digicode interphone X Extincteurs X Location X Espaces verts X Extracteurs d air X Entretien X Eau Compteurs d eau Nettoyage des parties communes X relev s X Location X Nettoyage et sortie Poubelle X Maitre chi
157. 10 Maitriser les a gmentations anhueles eme amomentanenmetinanemn nee 68 II Mettre en place des outils simples de suivi et de contr le rrnnnnnnnnses 71 12 Pr voir des p nalit s pour non respect du contrat rrnnnnnnnnseses 71 13 V rifier la bonne application du taux de TVA sur les factures 71 La gestion des petits travaux 73 l Obtenir des devis et des factures COR ee bn bee eme 73 2 Contr ler les heures factur es et les prix unitaires de la main d uvre u s s s1912 101s10 10sresrorsreororevoororooootorenontorsnrotorenrooenentoronentnrne 74 3s PA 00 gardien Un partenaire een mate relate io nurntameiestione 75 4 Contr ler les prix unitaires des OUPS nement monte Sea te 75 3 Rechercher sor meme des etrepriss ane ere nn ne ee 75 6 Obliger son syndic r gler rapidement les entreprises nn 75 7 Disposer d un vrai carnet d entretien programmatique nm 16 Les bo tes aux lettres 78 lacconiormite auX NOMES eias E A EA O AE A E A E GAA AOE 78 PR nn nn init 80 la signalisation een een lement DA a A a A AENA 8l Les autres criteres de CON ruse e nu A A R RR R 82 Gros travaux G n ralit s 83 Le plan pluriannuel de travaux et son volet nerg tique hi nn 83 Le fonds travaux ou comment financer les travaux doucement mais s rement 86 La ma trise d uvre des gros travaux en COpropti t s ssssssssrsrersersesorerersorerersororerserereeserereoeerereorerersoterersororersererersererereerereoretersere
158. 2 15 environ L entreprise g n rale prend une marge de 15 sur ses sous traitants qu elle coordonne le ma tre d uvre qui propose des travaux en corps d tat s par s fait conomiser ce pourcentage la copropri t D autre part sans dire que la pr sence d un ma tre d uvre supprime tout risque d erreur de conception et de r alisation il est certain qu elle les r duit fortement elle r duit d ailleurs la prime d assurance dommages ouvrage l galement obligatoire Elle r duit aussi les honoraires travaux du syndic dont le travail est diminu 94 Guide de la Gestion Technique 2 SIGNATAIRE Z DU PROTOCOLE LE SPECIALISTE A ET DE LA RENOVATION INTERIEURE Cen trais Peintur PARIS A Z L MAIRIE DE PARIS SO Z DU RAVALEMENT QUALIT IBAT RAVALEMENT TRADITIONNEL TRAVAUX D INTERIEURS Pierre Pl tre et Chaux Peinture D coration Ma onnerie Peinture Rev tements murs et sols RAVALEMENT CONTEMPORAIN RENOVATION COMPLETE Imperm abilit Isolation Thermique Cages d escaliers Halls d entr es 27 rue Roger Simon Barboux 94110 ARCUEIL T l 01 47 40 15 15 Fax 01 47 40 98 05 Email contact centralpeinture fr Site www centralpeinture fr sa environnement D Notre m tier embellir et entretenir votre patrimoine FFB dans le respect des traditions et la pr servation de notre mio Maintenance et travaux dans la copropri t Enfin
159. 8 b Faire tablir un CREP avant si elles doivent faire certains travaux Pr cisions ces deux points 1 Un CREP avant le 12 ao t 2008 Vous avez jusqu cette date pour faire tablir le CREP Faites attention cependant Beaucoup de syndics vont attendre la derni re minute puis commander eux m mes le CREP en pr textant l urgence et en vous imposant des prix lev s N h sitez pas nous demander des adresses pour comparer les prix 2 Un CREP en cas de travaux destructifs Si avant le 12 ao t 2008 la copropri t engage certains travaux destructifs elle devra proc der un CREP Mais attention cela ne concerne que des travaux d une certaine ampleur contrairement ce que vous diront certainement de braves professionnels Un arr t sp cial d fini pr cis ment ces travaux il vy a obligation de CREP que si l les travaux comportent la cr ation d ouvertures la modification la r novation le remplacement d une huisserie 2 la surface cumul e des rev tements de mur ou de plafond susceptible d tre alt r e repr sente au moins 20 m tres carr s 3 les travaux portent sur des plinthes tuyauteries radiateurs rambardes mains courantes balustres limons cr maill res marches et contremarches et si le cumul des longueurs des l ments peints sur lesquels sont pr vus les travaux exc de 25 m tres linaires Ainsi sil s agit simplement de faire un trou dans un mur pas besoin de CRE
160. ARC pour que nous puissions vous orienter vers un VRAI expert exp riment qui pourra tablir un VRAI tat parasitaire des parties communes de votre immeuble Derni re minute par un arr t en date du 21 mars 2003 la Pr fecture de Paris a institu une zone de surveillance des termites sur l ensemble de la capitale Ainsi un tat parasitaire sera syst matiquement demand par les notaires en cas de vente d un bien immobilier dans Paris pour l instant cela ne touche pas la petite couronne sauf de tr s rares communes lil La protection des acqu reurs Dans les actes authentiques de vente est souvent incluse une clause exon rant le vendeur de son obligation de garantir les vices cach s clause licite La loi du 8 juin 1999 pr voit que cette clause ne peut jouer pour les termites lors de la vente d un bien situ dans une zone d clar e infest e moins qu un tat parasitaire du b timent datant de moins de trois mois soit annex Pacte de vente 260 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant TRAITEMENT CONTRE LES RATS ET SOURIS Pour des raisons d efficacit et de s curit les professionnels utilisent essentiellement des app ts dits rodonticides La plupart appartiennent la famille des anticoagulants produits qui perturbent la coagulation du sang Comme les anti rongeurs agissent par ingestion les pr parations se font sur des supports dont les rongeurs sont frian
161. Ann e 2010 e il y a eu 30 000 m d eau factur es e il y a eu 29 000 m d eau r cup r es sur les occupants partir des compteurs divisionnaires D Cons quence 1 000 m ont t pass s en charges communes Ann e 2011 e il y a eu 30 000 m d eau factur s donc aucune augmentation e mais il y a eu 27 000 m d eau r cup r s partir des compteurs divisionnaires D Cons quence 3 000 m d eau sont pass es en charges communes Trois fois plus que Pan pass Il faut 1 rep rer ce probl me chiffrer exactement la diff rence ce qui demande des pr cautions car les compteurs g n raux sont rarement relev s le m me jour que les compteurs d appartement 2 expliquer ce que font nos contr leurs pour cela il y a diff rentes op rations de contr le effectuer en utilisant les chiffres fournis par les listings de relev des compteurs voir notre guide gratuit cobilan EAU 3 le traiter pour cela le contr leur donnera des pr conisations 4 L analyse des d penses et des factures courantes budget de charges courantes Avec ce point nous abordons un aspect plus classique du contr le celui des factures Mais attention l analyse d une facture n est pas toujours tr s simple Voici quelques unes des op rations de contr le faire sur les factures et des questions qu il faut se poser D Factures concernant des contrats assurance ascenseurs etc Quelles sont le
162. BLIGATOIRES l En mati re de copropri t parties communes Diagnostics Immeubles concern s C R E P Constat de Risque d Exposition au Plomb Immeuble dont la construction est ant rieure au 1 janvier 1949 D T A Document Technique Amiante suivi si les mat riaux sont d grad s Immeuble dont le permis de construire est ant rieur au 1 juillet 1997 renseignez vous aupr s de PARC la l gislation est en train de changer Contr le technique quinquennal des ascenseurs Tous immeubles ll En mati re de vente parties privatives Diagnostics Logements concern s Termites uniquement sur parties privatives Logement situ dans une Commune faisant l objet d un arr t pr fectoral C R E P Privatif Constat de risque d exposition au plomb sur parties privatives Logement ant rieur au 1 janvier 1949 Amiante parties privatives Logement situ dans un immeuble dont le permis de construire est ant rieur au 1 juillet 1997 D PE Diagnostic de Performance Energ tique Tous les logements sont concern s Diagnostic gaz et lectricit Installations gaz et lectriques de plus de 15 ans tat des Risques Technologiques et Naturels Logement situ dans une Commune o un arr t concernant des risques naturels ou technologiques a t pris lil En mati re de location parties privatives
163. CAR En bas de page il est propos aux responsables de copropri t une grille de saisie des principales caract ristiques de leur copropri t S lectionnez les caract ristiques de votre immeuble ci dessous Syndic professionnel OUI NON Nombre de lots moins de 25 de 25 50 de 50 100 plus de 100 R gion France Enti re Paris Ile de France hors Paris Province Ascenseur OUI NON Gardien ou Employ d Immeuble OUI NON Chauffage collectif OUI NON Parking OUI NON Une fois ces caract ristiques renseign es OSCAR affiche ensuite les ratios de charges correspondant au panel de copropri t s ayant la m me configuration dans la base de donn es Deux exemples sont pr sent s ci apr s 30 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services Exemple R sultats fournis par OSCAR pour une configuration de copropri t s parisiennes ayant entre 25 et 50 lots et b n ficiant des services d ascenseur de gardiennage de chauffage collectif et d eau chaude et froide collective RC ps interrogation OSCAR Evaluation Performance Amplitude Contrats Explications Montant moyen des charges pour les caract ristiques s lectionn es 47 3 Im ian Gardien Employes Assurances Entretien General Poste Moyenne m an Ascenseur 2 4 Chauffage ECS 133 ais de syndic Impots Parking 1 7 Eau Froide 4 1 CPE Frais de syndic et
164. Copropri t Services Lampes Halog nes Ei wa Y M a Y i T Lampes Auto coi G 38 R7s 15 18 Fa4 G5 3 GXS5 3 GY5 3 ASC DIN 49753 DIN48749 DIN 49757 Ansi 2 Pin Oval 2 Pin DIN 49750 Miniaturo 2 Pin G6 35 GY6 35 GZ5 35 G9 5 GX9 5 GY9 5 G7 9 GX7 9 GX 16d Glass 2 Pin DIN 49754 Medium 2 Pin DIN 49838 DIN 49756 2 Pin Vented GZ4 2 Pin Protocus P14 5s X511 PK 225 ENTRAXE en mm 2e S Les Copropri t Services D un choix important d ampoules et lampes standards ou halog nes D remise n goci e sur le prix de march sur l ensemble des ampoules et lampes standards et halog nes par Copropri t services pour les adh rents de PARC D Une commande prise en charge de A Z par Copropri t services Afin de simplifier les d marches Copropri t services a mis en place un syst me de gestion fort simple Pour cela sera remis aux adh rents de PARC int ress s par ce service un bon de commande dans lequel il faudra tout simplement indiquer les r f rences des produits choisis puis nous faire parvenir par courrier ou fax le bon de commande Copropri t services se chargera alors de passer commande de faire la facture et de l envoyer directement aupr s de votre syndic D Une livraison directement aupr s de la copropri t L int r t primordial de ce service est le service de livraison assur par la centrale d achat dans un delai de 48 72 heures Plus la peine de se d placer dans l
165. DE D SENFUMAGE l L gislation L arr t du 31 janvier 1986 oblige installer un syst me de d senfumage en partie haute de la cage d escalier dans les immeubles de plus de deux tages Pr cisant les types de mat riel utiliser en fonction de la taille de l immeuble il s applique tout immeuble construit apr s la date de la publication de l arr t Cette loi n est pas r troactive sauf avis contraire des pompiers Il Syst mes de d senfumage 1 1 DESENFUMAGE VERTICAL ou EXUTOIRE DE FUMEE Le d senfumage s effectue par une ouverture pratiqu e dans le toit appel e anterneau qui permet l vacuation des fum es en cas d incendie L ouvrant peut tre de toiture ou de fa ade Son ouverture est assur e soit par un syst me automatique de d tection de fum e soit manuellement soit les deux Plusieurs possibilit s selon la classification de l immeuble 2 3A 3B 4 Ouverture automatique Par un dispositif appel d tecteur d clencheur la pr sence de fum es actionne louverture du lanterneau Ouverture manuelle Ouverture directe du lanterneau par un occupant Sur la base d un syst me D m canique ouverture du lanterneau par un treuil ou une manette qui actionne la commande on q parle parfois de tirez l chez D pneumatique on percute un bouton de commande qui lib re un gaz d clenchant louverture du lanterneau ce bouton est situ dans un bo tier ferm fix au mur par une vitre
166. EN COPROPRI T l Le CPE pourquoi cela vous concerne t il Si vous tes dans une copropri t avec chauffage collectif vous allez forc ment entendre parler du CPE Certificat de Performance Energ tique si ce n est d j fait et vous risquez d avoir bient t vous prononcer sur un tel contrat En effet la loi du 12 juillet 2010 dite loi Grenelle 2 pr voit e d une part que toutes les copropri t s avec chauffage collectif devront r aliser avant le 1 janvier 2017 soit un audit nerg tique pour les copropri t s de plus de 49 lots soit un Diagnostic de Performance Energ tique collectif moins de 50 lots e d autre part que apr s avoir r alis leur audit ou diagnostic les copropri taires devront se prononcer sur le principe de mise en place d un plan de travaux OU d un CPE Vous allez donc FORCEMENT si vous tes dans une copropri t avec chauffage collectif tre soumis des propositions de CPE pr sent es soit par votre syndic soit par le bureau d tudes qui aura r alis les tudes mais aussi peut tre par des groupements d entreprises des fournisseurs EDF GDF Suez etc Lisez donc attentivement cet article et si vous tes adh rents collectifs et concern s par un CPE n h sitez surtout pas solliciter nos deux conseillers nergie pour en savoir plus Il Le CPE un dispositif en apparence tr s adapt aux copropri t s Rappelons en que
167. EN R NOVATION NERG TIQUE DIAGNOSTIC IMMOBILIER ET DE L QUIPEMENT LECTRIQUE _ gt INFORMATION DES PROFESSIONNELS DE LA R NOVATION NERG TIQUE March et chiffres cl s Infiltrom trie et thermographie Logiciels et mat riel Formation et solutions techniques www inforenovateur com gt INFORMATION DES opel ons IMMOBILIERS Actualit s veille juridique Formation et certification Diversification D veloppement d activit gt INFORMATION DES LECTRICIENS Normes et s curit DORE D quipements lectriques 5 ec 0 Domotique et solutions z ree _ n e 74 Qualification et formation d E YX a A E am A f www infoelectricien com gt INFORMATION DES PARTICULIERS ET R F RENCEMENT POUR LES PROS Demandes de devis SRE Questions des particuliers E gy R f rencement dans le A De p HAS A mae Guide du Propri taire Hi s H A P www diagnosticetrenovation com gt BOUTIQUE DES SERVICES POUR LES PROFESSIONNELS Etudes de march Veille juridique et technique Supports de communication Formation commerciale svexo www boutique deveko fr DEVEKO CONSULTEZ et des Services en Copropri t 129 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides l Objectifs et d roulement du BIC Le Bilan Initial de Copropri t BIC est un outil qui permet e d avoir une vue d ensemble de la copropri t
168. ET LES SUBVENTIONS Ce chapitre d tail les Cr dits d imp ts que vous pouvez obtenir si vous faites des travaux d conomies d nergie ainsi que le dispositif de l Eco Pr t Taux Z ro co PTZ dans le jargon Il s agit d aides d finies pas des lois qui concernent toute la France Notez que les R gions et les d partements voire les communes mettent aussi en place leur propre syst me d aide Pour connaitre ces aides sp cifiques non abord es dans ce chapitre il vous faut rencontrer votre conseiller Info Energie local C est un service gratuit et vous pouvez prendre rendez vous au 0810060050 l Les cr dits d imp ts Le dispositif des cr dits d imp ts visent inciter les copropri taires installer du mat riel performant Pour en b n ficier il faut donc respecter certains crit res de qualit Attention donc regardez bien sur vos devis si les crit res d ligibilit au cr dit d imp t sont bien atteints Les cr dits d imp ts concernent e les quipements de chauffage chaudi res condensation e les mat riaux d isolation ainsi que la main d uvre e les appareils de r gulation de chauffage e les quipements utilisant des nergies renouvelables e les pompes chaleur autres que air air dont la finalit essentielle est la production de chaleur e les quipements de raccordement certains r seaux de chaleur aliment s par des nergies renouvelables ou des installations de cog n ration
169. Fax O1 34 04 11 50 La coop rative de l ARC pour la ma trise des charges et des travaux COPROPRI T SERVICES Sm SARL coop rative RCS PARIS B 378356968 27 rue Joseph Python 75020 Paris T l 01 40 30 42 82 Fax 01 40 30 07 57 M l contact copropriete services fr R alisation AB Communication 01 55 25 20 10
170. Mbps m gabits par seconde annonc s par votre op rateur internet ne d passent gu re 22 Mbps en pratique d bit IP en raison des signaux de contr le et de correction Plus grave ce d bit chute rapidement avec la distance votre central t l phonique n esp rez gu re plus de 11 Mbps IP 2 km du central 2 Mbps au del de 4 km et du haut d bit tout court au del de 5 km Avec des d bits se mesurant en dizaines de Gbps gigabits par seconde et une att nuation 150 fois inf rieure la fibre optique se pr sente donc comme le conducteur id al en termes de d bit comme de perte par rapport au r seau cuivre lil POINT A POINT POINT A MULTIPOINT QUELLES DIFFERENCES Deux technologies sont utilis es pour le d ploiement de la fibre optique D le point point dans lequel chaque abonn est reli par sa propre fibre au NRO N ud de R partition Optique assimilable au central t l phonique en technologie cuivre cette technologie est essentiellement employ e par FREE et partiellement par SFR NEUF et des Services en Copropri t 263 Nouvelles technologies Signalisation 2 le point multipoint ou PON Passive Optical Network dans lequel une fibre unique relie le NRO au pied de immeuble o elle est g n ralement divis e en 64 fibres allant vers les abonn s le d bit de la fibre primaire 2 5 Gbps tant alors r parti entre ces abonn s cette technologie est employ e par ORANGE
171. P exigez n anmoins de l entreprise qu elle mette en uvre des mesures de protection de ses salari s 242 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant lll Le syndic a t il le droit de commander un CREP sans d cision d assembl e g n rale Non la loi date du 12 ao t 2004 la date limite tant le 12 ao t 2008 comme on l a dit D s lors le syndic avait donc tout le temps de mettre des diagnostiqueurs en concurrence et de soumettre le choix de celui ci l assembl e g n rale Il ressort m me de la combinaison de Particle 14 2 de la loi de 1965 et de l article 44 du d cret du 17 mars qu une telle d pense doit tre vot e part et ne peut tre int gr e dans le budget pr visionnel IV Comment faire si le syndic a command un CREP sans vote d assembl e g n rale C est simple Il suffira de refuser la d pense lors de l approbation des comptes Mieux nous vous conseillons d crire tout de suite votre syndic surtout si vous tes pr sident e d un conseil syndical pour lui signaler qu au cas o il oublierait de faire voter l assembl e g n rale sur ce point vous serez oblig d appeler l assembl e g n rale refuser la d pense Ainsi il ne pourra pas dire qu il n tait pas averti V Le syndic a t il droit de faire appel une filiale ou une soci t ou lui m me sa parent le ses salari s sont int ress s sans o
172. Platine plaque incorporant les boutons situ e en bas de l immeuble et permettant l appel des r sidants Temporisateur l ment permettant le r glage du temps d ouverture de la porte POUR EN FINIR AVEC LE PASSE T Pour permettre l acc s aux prestataires de services la solution adopt e par une grande partie des immeubles a t l installation du passe T de la Poste Utilisable avec une cl passe partout qui ouvre galement les bo tes et les batteries de bo tes aux lettres normalis es ce syst me permet aux postiers l acc s aux immeubles malgr les digicodes ou interphones Ce passe T a malheureusement t au fil du temps dupliqu par des personnes n ayant aucun rapport avec le service public La v ritable alternative au passe T a t et reste toujours le syst me VIGIK cl s lectroniques rechargeables et sans contact dont la Poste a permis l aussi le d marrage Une Fiche technique existe ce sujet et vous pouvez l obtenir aupr s de Copropri t Services la coop rative de ARC au 31 rue Joseph Python Paris 20 me contre 2 timbres en cas de demande par correspondance Un certain nombre de copropri t s du fait de l investissement global n cessaire n avaient pourtant pas encore franchi le pas vers VIGIK dont l efficacit n est plus d montrer Dor navant et la suite d une recherche effectu e par notre groupement d achat les retardataires n auront plus
173. TRE POUR LE BON D ROULEMENT DE L AUDIENCE us Lors de l audience le demandeur qui a introduit l affaire qui est le syndicat des copropri taires repr sent par le syndic b n vole doit se mettre droite Le copropri taire d biteur doit se placer quant lui gauche Le juge va demander en premier lieu au syndic de s identifier en pr sentant le proc s verbal le nommant syndic ainsi que sa carte d identit Un conseil pr parez les car devant le juge les syndics b n voles ont tendance dans les premiers instants paniquer Le syndic commence exposer ses griefs vis vis du copropri taire d biteur Le juge peut interroger le syndic et m me demander la pr sentation de certaines pi ces Par la suite le juge donnera la parole la d fense qui pourra son tour donner ses arguments la fin de cet change le juge indiquera la date du rendu du d lib r qui peut tre loign e En moyenne il faut compter une attente de trois mois Les parties pourront tre pr sentes le j jour du d lib r pour entendre la d cision du juge d faut les parties pourront appeler le greffe pour conna tre la d cision Il faut savoir que parfois il peut avoir des retards sur le d lib r reportant la d cision une date ult rieure la suite du rendu du jugement il faut compter un mois et demi pour avoir copie de la d cision qui pourra alors tre signifi e au copropri t d faillant et des Services en Cop
174. W par appartement avec l eau chaude Ainsi un immeuble de 30 logements aura une chaudi re d environ 250 kW sauf surdimensionnement toujours possible et qui entra ne des surconsommations l Maintenance obligatoire des chaudi res de puissance comprise entre 4 et 400 KW D cret no 2009 649 du 9 juin 2009 a Les op rations de maintenance obligatoire L objectif de ce d cret est de rendre obligatoire l entretien des chaudi res par un professionnel et de normaliser cet entretien ce qui n tait pas le cas actuellement pour les petites chaudi res Il s agit donc 134 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides d une visite de maintenance annuelle minimum au cours de laquelle un certain nombre d op rations seront effectu es savoir e d montage et nettoyage du br leur et de la chaudi re e analyse du rendement de la chaudi re e mesure du taux de monoxyde de carbone CO avec injonction de mise l arr t de la chaudi re si le taux de CO est important soit un taux sup rieur 50 ppm ppm signifiant partie par million e valuation du degr de pollution rejet e taux d oxyde d Azote le symbole chimique est NOx en fonction de l ge du br leur et de la chaudi re b Attestation d entretien Cette op ration de maintenance est obligatoire mais il n y a pas pour autant d obligation de souscrire un contrat annuel de maintenance Le chauffagiste d
175. a de tomber dans les bras de charlatans et de v rifier que votre prestataire celui qui s occupe de l eau chaude n est pas responsable Le plus simple et le moins cher pour vous est de vous adresser la coop rative de PARC 3 N acceptez pas de voter des travaux les yeux ferm s En effet m fiez vous de toute proposition de travaux faites par votre syndic ou votre chauffagiste nous avons trait des cas o apr s tude des travaux propos s pour des montants de l ordre de 100 000 euros oui cent mille ont t ramen s 5 000 Au nom de la sant et de la s curit y compris judiciaire les professionnels s appr taient faire voter nimporte quoi nos adh rents Comme toujours ouvrez l il et venez nous voir De S Les Copropri t Services D Des prix n goci s pour les adh rents de PARC concernant la r alisation d analyses l gionelles D La r alisation d analyses par des laboratoires accr dit s par le COFRAC D Une prise en charge tr s simple de la r alisation des analyses l adh rent se charge simplement de passer commande puis l ensemble des op rations est pris en charge par Copropri t Services prise de contact aupr s de la personne qui proc de aux relev s et aux analyses envoi de facture aupr s du syndic envoi du rapport et des Services en Copropri t 251 Pr servation de la s curit et la sant POINT SUR LES DIAGNOSTICS O
176. a grande surface pour faire la queue pour quelques ampoules ou lampes et des Services en Copropri t 21 Services propos s par l ARC et Copropri t Services LES CONTAINERS Aujourd hui de tr s nombreuses copropri t s utilisent des containers pour le stockage et l vacuation des ordures Dans la plupart des localit s ces containers sont mis la disposition des usagers par les syndicats de communes g rant le ramassage des ordures m nag res Mais ce n est pas toujours le cas l Evaluer les besoins Pour conna tre le nombre de containers n cessaire il faut tenir compte du ratio suivant comptez 7 8 litres de d chets par jour et par personne Ainsi un petit immeuble de 15 20 logements soit une quarantaine de personnes n cessite une capacit journali re de stockage des d chets de 300 350 litres Si le service d enl vement est irr gulier calculez en cons quence le nombre de containers pensez l incidence du week end par exemple Il Diff rentes tailles Tailles Poids en Kg Observations 80 90 litres 8 9 Taille tr s faible diam tre troit 110 120 litres 10 11 Tailles utilis es en copropri t 240 litres 15 16 330 360 litres 21 23 500 litres 36 38 Les containers poss dent un syst me de blocage des roues 660 Litres 40 41 750 770 litres 43 50 Pr voir des syst mes de transport de containers Ill Diff rents types Il existe sur le march d
177. a pas actuellement si ge c Propulsion ou traction Sur les mod les autotract s le constructeur peut rendre soit les roues avant motrices soit les roues arri res Les premi res ont un avantage en ce qui concerne la maniabilit En appuyant sur les mancherons les roues se l vent On peut ainsi pivoter sans avancer Revers de la m daille lorsque le bac herbes est plein les roues avant ont tendance se soulever et donc patiner ce qui est g nant sur les terrains en pente o justement cette motricit est n cessaire 284 Guide de la Gestion Technique Espaces verts Les roues arri res ont par contre toujours bonne motricit mais une maniabilit faible On aura donc tendance les choisir pour un grand terrain en pente Les roues avant motrices tant r serv es aux petits terrains plats avec de nombreux obstacles arbres massifs de fleurs d Utilit du rajout d une soufflante pour jecter l herbe Certains constructeurs proposent en s rie une aspiration d air additionnelle qui permet d accro tre la force d aspiration de la lame pour mieux ramasser et diminuer les bourrages Ce n est pas une solution miracle Dans l herbe haute et humide le risque de bourrage demeure Une tondeuse peut ventuellement faire office d aspirateur feuilles Dans certains cas on parle de r ussite dans d autres pas vraiment Alors proc dez des essais avant d acheter une machine sp cialis
178. a pr sence des deux intervenants V R le du coordonnateur Le coordonnateur doit a Lors de la conception du projet e Int grer les principes de pr vention lors de l tablissement du cahier des charges pr c dant l appel d offres e Elaborer et inclure dans le cahier des charges les diff rents documents n cessaires en fonction du type d op ration plan de pr vention e Organiser le chantier sur le plan de la s curit et la protection de la sant e Proposer les suggestions n cessaires l acc s du chantier les installations lectriques les engins de levage etc a Lors de la r alisation e Proc der l organisation et au contr le de la m thodologie mise en place e Tenir jour les diff rents registres e Assurer des visites inopin es du chantier e Assister aux r unions de chantier VI Dans quel cas peut on se passer d un coordonnateur L application de cette mesure entra ne le risque de voir un coordonnateur intervenir sur beaucoup de petits chantiers Pour viter cet cueil il suffit de faire appel une entreprise g n rale qui sera seule intervenante sur le chantier VII Sanctions en cas de non respect des textes sur la coordination Le ma tre d ouvrage qui e n aurait pas d sign de coordonnateur e ne se serait pas assur des comp tences de l intervenant e n aurait pas fait tablir les documents obligatoires d claration pr alable plan de pr vention dos
179. achez donc que cela n est NI obligatoire Ni utile c Les investigations Il y a trois types d investigation 1 Il y a d abord le rep rage de la pr sence de mat riaux ou produits contenant de l amiante avec si besoin analyse s en laboratoire on a vu dans la premi re vague de diagnostics obligatoires celles concernant les calorifugeages flocages et faux plafonds des abus normes analyses tr s co teuses ou analyses inutiles par exemple des techniciens m diocres ont fait analyser des fibres min rales dont en principe tout technicien m me peu exp riment savait qu elles ne pouvaient contenir de l amiante Suite tous ces abus rencontr s entre 1996 et 2000 une norme de diagnostic a t mise au point souhaitons qu elle soit comprise et surtout respect e N B le rep rage est selon les textes non destructif c est dire qu il n y a pas destruction des mat riaux Ensuite il y a deux possibilit s 2 Si les mat riaux sont en bon tat de conservation il faudra faire un contr le visuel tous les trois ans de cet tat de conservation 3 Lorsque les mat riaux sont jug s tr s d grad s par le technicien il convient de faire proc der une analyse compl mentaire appel e mesure D EMPOUSSI REMENT en effet une vari t d amiante est canc rig ne lorsque sa poussi re est respir e d o l importance d tudier en cas de d gradation d un mat riau si la concentration de po
180. aimablement fourni une importante documentation que vous trouverez nos bureaux voir l adresse Internet enfin d article et d autre part nous vous rappelons que nos aquaticiens sont parfaitement qualifi s pour vous conseiller sur la r novation de la plomberie dans les parties commune des immeubles 2 L offre de t l vision num rique terrestre Les immeubles recevant les cha nes usuelles de t l vision via une antenne de toit L arriv e de l offre de t l vision num rique terrestre qui petit petit supplantera la r ception analogique hertzienne va obliger les immeubles utilisant une antenne collective mettre aux normes leurs circuits internes de distribution des programmes En effet pour profiter pleinement de la meilleure qualit des missions en num rique le respect des normes actuelles est vivement conseill par le COSAEL pour ce qui concerne les circuits TV se charge du diagnostic de ces circuits pour un co t modeste d une centaine d Euros par cage d escalier Dans le cas o la qualit de r ception est actuellement satisfaisante il ny aura certainement 236 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant aucun probl me et donc aucun investissement pour les d tenteurs de postes TV compatibles avec la t l vision num rique Si l installation n est pas aux normes la r ception en num rique risque de n tre pas du tout satisfaisante Sachant que la r ception
181. ais la possibilit de r siliation en cas de gros travaux devra tre inscrite dans le contrat ce qui permettra de faire jouer la concurrence Il faudra cependant faire attention bien r diger la clause correspondante du contrat voir plus loin 4 Il sera d sormais obligatoire lorsque le propri taire de l appareil en fait la demande de pr voir dans les contrats la r alisation d un tat des lieux final et non seulement initial Explication C est ce que nous demandions depuis six ans et avons enfin obtenu L tat des lieux final permet en effet de faire le point avec l ascensoriste sortant de ce qui a t fait et n a pas t fait au cours du contrat et donc de faire faire par l ascensoriste sortant ce qui aurait du tre fait depuis qu il a en charge l entretien de l appareil ou de ne pas payer les derni res factures 5 L ascensoriste devra fournir tous les ans D un bilan concernant l ann e coul e ce qui est d j le cas D et en plus ce qui est nouveau copie du carnet d entretien si celui ci est tenu de fa on lectronique Explication En plus du rapport annuel d intervention le d cret a introduit l obligation de fournir tous les ans un tirage du carnet d entretien lorsque celui ci est tenu de fa on lectronique Nous reviendrons sur cette nouveaut 6 Le constructeur d un ascenseur devra fournir au propri taire de l appareil les outils permettant t
182. aisir la caution et qu il sera donc responsable Il faudra alors qu il prenne en charge le sinistre Remarque la loi a pr vu que l obligation de caution s imposait m me en cas de pr financement d une subvention accord e cette obligation n a aucun sens puisque la garantie du pr t c est pr cis ment le versement de la subvention Par ailleurs cela rench rit inutilement le pr financement Nous avons donc saisi le Minist re de la Justice pour modifier la loi sur ce point par ordonnance 12 Que doit faire le syndic au cas o un copropri taire ne paye pas sa quote part de remboursement gt Il DOIT lui adresser une lettre recommand e avec accus de r ception RAR dans les plus brefs d lais gt Un mois apr s l envoi de cette lettre il DOIT saisir la caution gt d faut de d claration rapide conforme ce qui pr c de la caution pourra refuser la prise en charge des d faillances revoir point 11 et des Services en Copropri t 91 z Maintenance et travaux dans la copropri t 13 En cas de vente doit on rembourser le pr t ou peut on le transmettre son acqu reur En principe en cas de vente il faut rembourser le pr t N anmoins avec laccord du pr teur la banque et de la caution le pr t peut tre transf r acqu reur si celui ci le souhaite bien s r 14 Quels sont les ventuels probl mes li s au pr t collectif et comment les r soudre Les probl mes sont en p
183. anc es mais des avanc es dont les modalit s contractuelles d application devront tre n goci es pour ne pas tre vid es de leur sens ou neutralis es Exemple un contrat qui pr voirait que le propri taire d un ascenseur qui veut rompre son contrat de fa on anticip e devra payer une indemnit gale au prix du contrat restant courir viderait videmment cette disposition de tout sens IV Comment PARC et PUNARC vont aider leurs adh rents LARC et l UNARC vont aider leurs adh rents de trois fa ons 1 En n gociant un nouveau contrat cadre avec un certain nombre d ascensoristes contrat cadre venant se substituer l ancien 2 En mettant en place des mod les de clauses r serv s aux adh rents collectifs et que ceux ci pourront imposer leur ascensoriste en place ou tout autre ascensoriste y compris ceux n ayant pas adh r au contrat type de lUNARC 3 En n gociant avec les grands ascensoristes des clauses types favorables nos adh rents SJ Lo ti S Les Copropri t Services Ainsi nos adh rents pourront 2 soit b n ficier de nouveaux contrats bien n goci s 2 soit obtenir une aide d cisive la ren gociation de leur contrat sans changement d ascensoriste Pour consulter le texte int gral du d cret http www legifrance couv fr affichTexte do jsessionid cidTexte JORFTEXTO00002582238 2 amp dateTexte amp oldAction rechJO amp categorieLien id
184. angement du b ti Pose de r novation D pose totale la fixation sur l ancien dormant Attention ce proc d est moins co teux mais Ce syst me maintient des clairs vitrages le pr sente un d savantage limiter la lumi re maximum de luminosit a Utilisation de l ancien dormant comme Il y a n anmoins risque de d t rioration des pr cadre la fixation s effectue par vissage au murs environnants travers des v rins de r glage Ce syst me a 2 avantages importants la rapidit a La d pose de l ancien dormant scell dans le de sa mise en uvre et son esth tisme mur apr s visite technique de contr le est effectu e b Les habillages ext rieurs sont clip s Ils se composent de corni res PVC de dimensions b Il y a fixation du nouveau b ti sur le gros diff rentes qui viennent capoter l ext rieur du oeuvre dormant c Une tanch it l eau est n cessaire entre le c Il est aussi n cessaire de pr voir une circulation gros uvre et son habillage d air int rieure au niveau de l ancien dormant bois d L tanch it est renforc e par un joint en silicone sur le p rim tre lil Le choix de l entreprise Changer ses fen tres est une op ration importante qui n cessite la fois un produit de qualit le conseil d un homme de l art et la mise en uvre d un professionnel comp tent et fiable et des Services en Copropri t 149 Eau Chauffage Economies d
185. ant Tondeuses lectrique thermique thermique thermique Surfaces pouss e tract e avec si ge lt 500 m 32 40 cm 40 45 cm lt 800 m 40 45 cm 40 45 cm 40 45 cm lt 1000 m 45 50 cm 40 45 cm lt 1500 m 45 50 cm lt 2000 m 50 55 cm 60 80 cm lt 2500 m 80 100 cm lt 5000 m 100 120 cm gt 5000 m 120 cm et plus La puissance d termine la facilit avec laquelle vous allez tondre votre terrain Elle a videmment un rapport avec la largeur de coupe si un surcro t de puissance ne vous fera pas tondre plus vite dans des conditions id ales en revanche il vous apportera une aide extr mement pr cieuse dans des conditions difficiles herbe haute et ou humide Nous ne pouvons que vous conseiller de choisir une machine plut t sur motoris e surtout pour les tondeuses lectriques minimum 1100 W b Tondeuse pouss e autotract e ou si ge Une tondeuse gazon peut tre pouss e autotract e ou avoir la forme d un tracteur avec si ge Ces diff rences sont essentiellement li es au confort Tondre un hectare en poussant une tondeuse de 150 kg et de 1 20 m de large est extr mement d sagr able Le choix se fait en fonction du confort attendu et de la surface tondre Vous pouvez toujours prendre une tondeuse autotract e pour un terrain de 200 m si vous recherchez le confort tout prix S il existe des tondeuses lectriques autotract es il n y en
186. ant performantes e Pour finir une fois que vous aurez re u les offres vous pourrez en choisir deux les deux plus int ressantes et demander aux entreprises pilotes de chacune de ces offres d am liorer tel ou tel point prix niveau de garantie etc On le voit n gocier un bon CPE est en fait tr s compliqu et requiert e de bien conna tre TOUTES les ficelles des CPE peine voqu es dans cet article e de disposer d un ma tre d uvre ind pendant loyal et comp tent non simplement en thermique mais aussi en technique des b timents Les organismes HLM qui sont des ma tres d ouvrages organis s et p sent plusieurs centaines voire milliers de logements n gocient r guli rement des CPE bien ajust s Pour les copropri t s c est malheureusement quasiment impossible Voil pourquoi avant de se lancer ventuellement dans un CPE les copropri t s doivent tout faire pour ma triser aux mieux les probl mes et mettre en place une d marche pr alable qui selon nous et notre exp rience repose sur deux piliers ele BIC Bilan Initial de Copropri t t l chargeable sur le site de lUNARC http www unarc asso fr q les services outils le bic e l audit global partag Conclusion Alors que le CPE est pr sent comme tant tr s adapt aux copropri t s sous pr texte que les copropri t s b n ficient d un contrat complet travaux plus maintenance avec garantie de r sul
187. apr s avoir v rifi que votre adh sion est jour vous indiquera la proc dure suivre 4 Un conseil si vous avez DEJA une assurance de protection juridique plac e ou impos e par votre syndic e v rifiez bien le prix et comparez e v rifiez les garanties et mettez en concurrence Vous verrez vous serez trrrrrr s tonn s L QIAC ue Le sp cialiste de l Assurance de l Immobilier COURTAGE Nos clients Nos prestations Nos produits d assurances Administrateurs de biens Analyse de risques Multirisque Immeuble Syndics de copropri t s Conseils Intercalaires sp cialis s G rants d immeubles Pr vention Dommages Ouvrage Syndics b n voles Assurances Protection Juridique Associations de copropri taires n gociation Charges de copropri t s Syndicats de copropri t s placement impay es Propri taires copropri taires gestion de sinistres Loyers impay s RC Professionnelle AIAC 14 rue de Clichy 75009 PARIS T l 01 44 53 28 53 Fax 01 44 53 28 54 Contact Thierry ARNAUD T l 01 44 53 81 03 E mail t arnaud aiac fr et des Services en Copropri t 275 Assurances Gestion des Sinistres Du contrat d assurance au suivi du dossier sinistre comment bien tout contr ler et comment PARC peut vous aider De nombreux conseillers syndicaux rencontrent des difficult s pour contr ler la bon
188. arler de serrures forc es Les cl s sont lues distance quelques centim tres comme un metteur radio qui fonctionnerait sans pile Chaque cl poss de un code individuel En cas de perte ou de vol son code est supprim La programmation est r alis e par t l commande par Minitel ou par micro ordinateur selon les cas Certains dispositifs tr s simples se programment directement sur la centrale VII VIGIK la solution de la Poste Devant le probl me pos par le passe T de la POSTE et pour r pondre aux demandes des usagers la POSTE a labor un produit qui r pond aux crit res suivants offrir un contr le d acc s s curisant simplifier le probl me des cl s perdues vol es voire copi es r sister au vandalisme accepter toutes les modifications tel le changement de prestataire sans avoir intervenir dans les immeubles tre utilisable par tout prestataire de service 200 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant VIII Comment fonctionne VIGIK 1 Badge lectronique sans contact Badge valider par le facteur le technicien ou tout autre agent d un prestataire autoris avant chaque intervention S il est autoris pendant la plage horaire le badge permet louverture de la porte 2 Syst me de chargement des badges Diff rents types de contr le d acc s VIGIK existent Ils peuvent tre pilot s sur place par un programmateur portable ou
189. arr t pour imposer leurs copropri taires des interventions co teuses Heureusement PARC et l UNARC veillent et vous conseillent Voici donc un nouveau dossier lire attentivement si vous voulez e chapper la fausse s curit et aux professionnels ind licats e faire ce qu il est n cessaire de faire pour un prix normal et surtout contr l Cependant avant d aborder le probl me des quipements n cessaires installer ventuellement sur les parties communes il est important de souligner que l arr t interdit l installation dans les parties communes de d tecteurs autonomes avertisseurs de fum e Cette pr cision l gale est tr s importante car beaucoup de soci t s ont essay et certaines ont r ussi de vendre l installation de d tecteurs de fum e dans les parties communes avec en plus un contrat de maintenance Il faut tre extr mement vigilant sur ce type d abus car des soci t s malhonn tes essayent maintenant de vendre des alarmes sur parties communes qui se d clencheraient en brisant une vitre de secours Ce dispositif est aussi interdit car il suscite les m mes risques que les d tecteurs de fum e sur les parties communes savoir un mouvement de panique des occupants de l immeuble qui par exemple il n y a pas tr s longtemps a entra n la mort de dix huit personnes Par ailleurs l arr t pr cise les formalit s que l occupant d un logement doit accomplir pour info
190. asse Les classes correspondent des normes d finies par la DRIRE Direction R gionale de l Industrie de la Recherche et de l Environnement et sont destin es classifier des quipements en fonction de leur degr de pr cision l int rieur d une courbe de mesure La classe A est la moins pr cise et les classes C ou D les plus pr cises Voici leurs descriptifs Classe A D Ce n est qu partir d un d bit de 60 litres heure qu un compteur de cette classe aura une pr cision correcte ou 5 d erreur La prise en compte des petits d bits reste al atoire D Pour atteindre les plus ou moins 2 d erreur un d bit de 150 litres heure est n cessaire Classe B D Pr cision de plus ou moins 5 partir d un d bit de 30 litres par heure D Pr cision de plus ou moins 2 partir d un d bit de 120 litres Classe C D Pr cision de plus ou moins 5 partir d un d bit de 15 litres par heure D Pr cision de plus ou moins 2 partir d un d bit de 22 5 litres Classe D Compteurs d eau chaude uniquement D Pr cision de plus ou moins 5 partir d un d bit de 15 litres D Pr cision de plus ou moins 2 partir d un d bit de 22 5 litres noter certains compteurs sont de classe B quand ils sont pos s en position horizontale mais en classe A en position verticale sur une colonne On fera donc attention Conclusion Il est souhaitable en copropri t de choisir des
191. assurer que cela est vraiment le cas n h sitez pas demander la notification de remboursement Cependant parfois le conseil syndical ne sait m me pas qu un sinistre t d clar C est pour cela qu il faut chaque ann e demander que vous soit remis l tat de sinistralit de votre copropri t pour savoir ce qui a t d clar et demander par la m me occasion les notifications de remboursements Face ces tapes en cascade PARC a d velopp un outil qui va aider les conseillers syndicaux dans leur mission du contr le du sinistre voir point IV Il LE SUIVI COMPTABLE D UN DOSSIER SINISTRE Malgr le fait que d un point vue contractuel un dossier doit se r gler dans les deux ans en mati re comptable cela peut repr senter jusqu trois ans d exercice En effet si le sinistre est survenu en septembre 2012 il peut se r gler en septembre 2014 Le sinistre pourra donc tra ner sur trois exercices 2012 2013 et 2014 Voil pourquoi il peut tre important d avoir une organisation comptable stricte afin de suivre correctement les diff rentes op rations comptables qui auront in vitablement des r percussions financi res pour la copropri t et les copropri taires Pour bien comprendre le probl me num rons les diff rents comptes comptables qui sont mouvement s pour suivre la gestion d un dossier sinistre Voici les comptes 1 671 travaux d cid s 2 6222 ou 671 1 pres
192. au par exemple eau dont le TH est compris entre 5 et 25 F Le contr le de la qualit Les proc d s de traitement de l eau chaude sanitaire rel vent de l additif n 4 du DTU 60 1 relatif aux 178 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides prescriptions les plus aptes pr venir les corrosions dans les circuits d eau et de la proc dure de l avis technique ATEC L avis technique d livr par le CSTB pour chaque proc d et pour une dur e d termin e pr voit e l autocontr le des mati res premi res et du produit fini par le titulaire de l ATEC e le suivi technique trimestriel des installations de production d eau chaude sanitaire effectu par le titulaire et comprenant les contr les suivants e relev des index des compteurs et de la consommation moyenne de produit avec calcul de la dose moyenne de traitement e analyse de la teneur en silicates des eaux brutes d part et retour e dosage du fer total sa pr sence est un indice de corrosion e analyse n cessaire au bon fonctionnement du pr traitement ventuel adoucissement e contr le du r glage du poste et modification ventuelle des r glages Conseil aux adh rents il faut v rifier que toutes ces op rations sont bien effectu es L autocontr le de la fabrication du produit est v rifi une fois par an par le CSTB et le suivi des installations tous les deux ans en moyenne
193. au Conseil syndical comment proc der pour les autres sil d c le des co ts excessifs ainsi que des volutions 2 L analyse des consommations nergie fluide Deuxi me op ration de contr le celle relative aux consommations il s agit d tudier les volutions donc de rep rer les ventuelles d rives que cela concerne e l nergie degr s jour constants e l eau froide e Peau chaude e l lectricit et des Services en Copropri t 49 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Pour tous les types d quipements et les parties communes Il est absolument essentiel de faire cette analyse pour mieux comprendre et donc ma triser les charges Les contr leurs de PARC vous aideront analyser les volutions donc les contr ler Vous pouvez vous appuyer sur les relev s g n raux de charges qui sont tr s souvent communiqu s au conseil syndical pour effectuer le contr le ces relev s mentionnent le plus souvent les quantit s factur es m et KWH notamment 3 L analyse des r partitions d eau En mati re d eau froide ou chaude il faut non seulement analyser les volutions g n rales mais les r partitions lorsqu il y a des compteurs divisionnaires ce qui est normalement obligatoire en cas de production d eau chaude collective En effet en cas de mauvaise r partition des transferts importants peuvent se produire sur les charges collectives Prenons un exemple
194. aut donc tre vigilant Si les roues et le couvercle peuvent tre chang s en revanche dans le cas de la cuve privil giez le changement du container plut t que le remplacement de la cuve 22 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services LA NEGOCIATION DU PRIX DU FIOUL En tant que groupement d achat Copropri t services propose ses adh rents la possibilit de b n ficier de prix de fioul n goci quotidiennement aupr s de diff rents fournisseurs Pour assurer ce service une proc dure bien pr cise est mise en place l Une mise en concurrence quotidienne Afin de proposer le prix le plus int ressant Copropri t services met en concurrence tous les jours deux quatre soci t s de fourniture de fioul Le prix retenu est ensuite ren goci aupr s des autres fournisseurs afin de s assurer que la meilleure offre a t obtenue Ce proc d permet de faire r aliser pour les copropri t s adh rentes des conomies pouvant aller jusqu 10 par rapport au tarif propos soit par le syndic soit m me parfois par de grands hypermarch s proposant la fourniture de fioul Ce prix est valable ind pendamment de la quantit de fioul command e Ainsi m me les petites copropri t s peuvent b n ficier de ce service sans avoir de majoration sur le prix de vente K Services destin s aux copropri t s adh rentes de PARC Le conseil syndical ou le gestionnaire d une copro
195. aut faire calculer toujours par un bureau d tudes loyal et ind pendant les conomies potentielles g n r es par ces travaux L encore il ne faut pas se contenter de calculs la louche ou grossiers Il faut de vrais calculs qui permettent de d gager des conomies r elles afin de pouvoir n gocier le meilleur r sultat possible d Une fois franchies ces trois tapes il faut alors lancer un appel d offres qui concerne le programme de travaux choisi mais qui soit aussi ouvert d autres solutions Pourquoi ouvert 142 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Pour une raison tr s simple vous avez en effet vous et votre ma tre d uvre en l occurrence le bureau d tudes labor un programme adapt la copropri t Mais il est possible que certains groupements d entreprises vous proposent d autres solutions que celles que vous avez retenues d autres techniques d autres produits etc qu ils connaissent bien et qu ils peuvent mettre en uvre bon prix Ce serait dommage de ne pas en profiter D s lors que vous ma trisez votre projet et les calculs cette ouverture n est non seulement pas dangereuse mais peut vous apporter au contraire un PLUS en terme de programme et un MOINS A pos A pes Z en terme de co t les entreprises ayant des sp cialistes pouvant tre tr s comp titives tout en t
196. autre type de lampes comme par exemple les lampes fluorescentes les lampes d charge haute intensit Cependant gr ce aux halog nes leur efficacit peut tre 20 sup rieure celle des lampes standard incandescence et leurs propri t s lumineuses restent plus constantes au fil du temps En outre les toutes derni res lampes halog ne existent galement avec un rev tement infrarouge qui a comme particularit d augmenter leur efficacit lumineuse de 25 30 par rapport aux lampes halog ne classiques Par rapport aux lampes fluorescentes compactes leur efficacit est bien inf rieure mais en revanche leurs performances ne varient pas en fonction de la temp rature et de l orientation Elles diffusent en outre la lumi re sur une distance assez longue et ne pr sentent aucun probl me de qualit de puissance ou de compatibilit En outre elles offrent un rendu de couleurs optimal Applications Des spots incandescence sont g n ralement utilis s pour le d crochage et l clairage d talages Il existe une grande vari t de lampes halog ne et ces lampes peuvent s av rer efficaces pour ce genre d utilisation plus particuli rement lorsqu un contr le pr cis de l tendue du faisceau est n cessaire Ces lampes peuvent galement tre utilis es pour les plafonniers intensifs plafonds hauts et pour les clairages diffusants alimentation instantan e Certaines de ces lampes
197. aux 47 B n fice d une assurance de responsabilit civile professionnelle Et bien s r acc s tous les autres services et avantages ci dessus points III XVI x et des Services en Copropri t 11 Services propos s par l ARC et Copropri t Services PARTIE SERVICES PROPOS S PAR PARC ET COPROPRI T SERVICES 5 par lot principal et par an c est le prix moyen d une adh sion collective PARC D couvrez tous les services et outils gratuits attach s cette adh sion Les livrets d accueil Livret d accueil du syndic b n vole Le livret d accueil pour les nouveaux syndics b n voles adh rents l ARC vous permet de conna tre TOUS les services et outils mis votre disposition dans le cadre de votre adh sion dont les guides gratuits et les services optionnels b Sommaire lelivretidi accueil Pour commencer un guide gratuit une assistance personnalis e et AUSynaic bENnEVOIe une valise e Comment obtenir en permanence et par tous les moyens une r ponse vos questions sur tous les sujets e Pour aller plus loin des consultations sp cialis es sur rendez vous e Cinq sites Internet gratuits votre service e R duire vos charges pour vous tous les guides outils services de PARC e La coop rative de PARC r serv e aux adh rents de PARC mode d emploi D memes dure e 46 guides gratuits votre disposition et celle de vos voisins e Les bullet
198. aux annexes peinture r fection quilibrage de r seaux etc peuvent aussi tre inclus dans le pr t Les travaux doivent tre r alis s dans les deux ans partir de la date d octroi du pr t C Conditions de ressources Il n y en a pas D Age du logement Le dispositif est applicable uniquement pour les logements construits avant le 1 janvier 1990 Pour les travaux recommand s par un bureau d tudes thermiques permettant d atteindre une performance P q globale minimale les logements doivent en plus avoir t construits apr s le ler janvier 1948 E Dur e d application du dispositif Le dispositif est applicable depuis le 1 avril 2009 Toutefois pour des travaux commenc s partir du 1 mars 2009 vous pouvez solliciter le pr t jusqu au 30 juin 2009 Le dispositif restera en vigueur jusqu au 31 d cembre 2013 F Ce qu offre l co PTZ Si votre bouquet de travaux se compose de deux cat gories diff rentes de travaux vous avez droit jusqu 20 000 maximum Si vous fa tes plus de deux cat gories diff rentes de travaux ou si vous am liorez la consommation d nergie de votre logement vous avez droit jusqu 30 000 maximum Les mensualit s doivent tre constantes Aucun frais de dossier ou d expertise ne peut vous tre demand Vous n avez droit qu un seul co PTZ par logement La dur e de remboursement pr vue est de 10 ans La dur e peut tre r
199. aux copropri taires Produits d entretien bo tes aux lettres extincteurs combustibles etc D Obtenir des prix n goci s sur ces produits et permettre aux adh rents de r aliser ainsi des conomies importantes autrement dit mettre en place un groupement d achats D D velopper une coop ration et une liaison entre copropri taires de diff rents immeubles membres du groupement afin d changer entre eux des exp riences fructueuses D Srimuler la concurrence en mati re de travaux secteur o les syndics professionnels ne jouent pas toujours un r le tr s incitatif D Aider ceux qui souhaitent g rer leurs immeubles en leur offrant une aide pragmatique logiciel service de paie ainsi qu une assistance technique dans le cadre de la maintenance des quipements et de l entretien du b ti Ces 23 ann es d existence nous ont permis d obtenir des r sultats fort appr ciables LE NOMBRE DE COPROPRI T S FAISANT APPEL A NOTRE GROUPEMENT EST EN CONSTANTE PROGRESSION LES CONDITIONS TARIFAIRES SONT TABLIES AU PLUS JUSTE PRIX AFIN DE TENIR COMPTE DE NOS QUILIBRES BUDG TAIRES TOUT EN ASSUMANT NOS OBJECTIFS CONSUMERISTES LES PRODUITS ET SERVICES N GOCI S COUVRENT AUJOURD HUI LA MAJEURE PARTIE DES BESOINS D UNE COPROPRI T DES AUDITS TECHNIQUES SP CIALIS S O DES PRESTATIONS DE CONSEILS TR S COMP TITIVES ONT T MIS EN PLACE ET D AUTRES SONT PROGRAMM S DES SERVICES NOUVEAUX ADAPT S VOIENT LE JOUR
200. avant tout vendre du mat riel pour d terminer si vous devez ou non installer des portes coupe feu L arr t d termine comme on l a vu de fa on exhaustive les deux quipements n cessaires installer dans les parties communes en mati re de s curit incendie savoir une porte coupe feu et un plan des sous sols et du rez de chauss e Pour savoir si vous devez installer des portes coupe feu il suffit de r pondre ces trois questions A LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE DE VOTRE IMMEUBLE EST ELLE POST RIEURE AU 5 MARS 1987 gt OUI Alors votre immeuble nest pas concern par ce d cret gt NON Alors regardez si votre immeuble pr sente une des deux particularit s cit es ci dessous B LES LOCAUX POUBELLES S OUVRENT ILS SUR L EXT RIEUR DU B TIMENT OU SUR DES COURSIVES OUVERTES gt OUI Alors vous n tes pas contraints d installer de porte coupe feu gt NON Alors vous devez installer une porte coupe feu mais pas n importe laquelle et pas nimporte quel prix C LES ESCALIERS DU SOUS SOL SONT ILS EN COMMUNICATION AVEC LE RESTE DU B TIMENT gt OUI Alors avant d installer une porte coupe feu r pondez la question suivante gt NON Alors vous navez pas installer de porte coupe feu D Y A T IL UNE PORTE QUI S PARE LES ESCALIERS METTANT EN COMMUNICATION LES SOUS SOLS ET LE RESTE DU B TIMENT gt OUI Alors vous n tes pas contraints d installer de porte coupe feu gt NON
201. avant le 5 mars 1987 des blocs portes s parant les locaux poubelles des autres parties du b timent sont mis en place lorsque ces locaux ne s ouvrent pas sur et des Services en Copropri t l ext rieur du b timent ou sur des coursives ouvertes Ces blocs portes sont coupe feu de degr une demi heure ou de classe EI 30 au moins Les portes sont munies de ferme porte et s ouvrent sans cl de l int rieur dans le sens de la sortie en venant de ces locaux Dans les b timents de troisi me et quatri me famille lorsqu il n existe pas de porte pour les escaliers mettant en communication les sous sols et le reste du b timent des blocs portes sont install s Ces blocs portes sont coupe feu de degr une demi heure ou de classe EI 30 au moins Les portes des blocs portes sont munies de ferme porte et s ouvrent sans cl de l int rieur dans le sens de la sortie en venant de ces locaux Article 6 Il est interdit d installer des d tecteurs autonomes avertisseurs de fum e dans les parties communes des immeubles collectifs d habitation Article 7 Pour les immeubles collectifs d habitation dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a t d pos e avant le 5 mars 1987 les plans des sous sols et du rez de chauss e ainsi que les consignes respecter en cas d incendie conformes au mod le fix par l annexe 1 sont affich s dans les halls d entr e pr s des acc s aux escaliers et aux asce
202. bases et l encore un ma tre d uvre est seul capable d tablir correctement un appel d offres sur cahier des charges complet avec devis descriptif des travaux et d analyser le d tail des offres re ues La comparaison des offres faites en dehors d un cahier des charges aboutit souvent la tromperie des parties l entreprise qui tablit gracieusement son devis dans l approximation des prestations et de leurs limites et se voit parfois attribuer le march pour une sous estimation erron e la copropri t qui parfois carte la meilleure offre pour retenir l apparente mieux disante en distinguant mal les diff rences de mat riaux de mise en uvre ou simplement de quantit s Sans n gliger la s curit que le ma tre d uvre apporte la copropri t par des march s correctement tablis et par le poids r gulier de travail qu il peut fournir aux entreprises IV La coordination des travaux Enfin dans la direction des travaux en dehors de l entreprise unique r alisant un ouvrage simple l apport de la ma trise d uvre au niveau de la coordination entre les lots avec l arr t des limites de prestations du contr le architectural et technique du suivi du planning et de l application des p nalit s de retard de la s curit de la limitation des travaux suppl mentaires de la r ception de la v rification des r glements est g n ralement indispensable en copropri t o toute d cision doit tre justif
203. bjectifs L accompagnateur oriente vers les m thodes et PERSPECTIVE outils adapt s aux th mes sur lesquels la copropri t doit se mettre niveau Les outils sont de diff rents ENERGIE types formations et ateliers articles et guides Te outils sur internet etc C est ainsi un v ritable parcours sur mesure qui est d fini pour la copropri t Bureau d Etudes Thermiques Une fois la copropri t niveau on peut passer la pr paration du cahier des charges d audit Celui ci s appuie sur les besoins ayant merg lors du Bilan Initial de Copropri t Le plus souvent il s agira dans le cadre de l audit de traiter de fa on Cahier des charges approfondie un probl me technique infiltrations Maitrise d uvre ns a 2 confort thermique etc Suivi d exploitation l D termination des puissances install es Audit chaufferies et r seaux Ren gociation de contrat de maintenance Audits Energ tiques de Copropri t s St phane SACI 9 rue Pasteur 92120 MONTROUGE 01 74 34 43 00 06 24 81 47 82 perspective energie sfr fr et des Services en Copropri t 131 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides IV LA R NOVATION R FL CHIE DE SA CHAUFFERIE Remplacer une chaudi re ne consiste pas simplement ter l ancienne et en installer une nouvelle de puissance identique Les vieilles chaudi res sont surdimensionn es des surpuissances de l ordre de 30 n
204. bles Bur 01 34041155 95400 VILLIERS LE BEL Fax 01 34 04 11 50 www kvo ascenseur fr 218 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Les co ts et les pi ges viter a Pour la t l alarme Il faut compter environ 23 30 TTC P h O e n L x par mois pour un contrat de p d sincarc ration plus l abonnement ascenseui t l phonique et les communications d appel Pour la fourniture et la pose de ce dispositif il faut compter environ 600 TTC ENTRETIEN Attention aux syst mes lou s Quand les copropri t s payent parfois tr s DEPANNAGE cher la mise en place d une RENOVATION t l alarme elles pensent tre propri taires du syst me Or elles MISE EN CONFORMIT a a a Paa P jour ASCENSEURS MONTE o elles d cident de changer d ascensoriste elles doivent CHARGES PORTES GARAGES rendre le mat riel SPECIALISTE MULTI MARQUE en racheter un nouveau ENSEMBLE VOTRE ASCENSEUR RENAIT b Pour la t l surveillance Il faut compter entre 46 et 61 TTC de location par mois plus les frais 68 RUE ARISTIDE BRIAND d installation d environ 1 500 TTC 78130 LES MUREAUX En g n ral la copropri t n est pas TEL 01 34 75 17 96 propri taire du mat riel ce qui revient tr s cher contrairement au FAX 01 79 73 15 25 t l phone main libre En cas de www phoenix ascenseurs fr 3 EJ changement d ascensoriste l i
205. br leur au gaz dans ce cas l obligation est ramen e un extincteur poudre 6 kg panneaux ne pas utiliser sur flammes gaz par chaufferie Si le local de stockage est diff rent de la chaufferie il faut ajouter un extincteur sur le lieu de stockage D Dans les locaux de machinerie d ascenseur Cette obligation rel ve actuellement du prestataire ascensoriste charg de l entretien selon les termes du Code du travail Pour tre encore plus pr cis il faudrait conna tre la date du permis de construire de l immeuble ou de d claration de chantier en effet ces obligations ne sont pas r troactives 180 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Nota 1 les immeubles affect s aux activit s et tout particuli rement ceux qui abritent des tablissements Recevant du Public ERP sont soumis d autres obligations beaucoup plus contraignantes Nota2 pour tre complet rappelons que les autorit s pr fectorales ou municipales peuvent rendre obligatoires tels ou tels quipements de lutte contre l incendie Il faut donc vous renseigner aupr s de ces administrations Il Types d extincteurs Plusieurs types sont utilis s en fonction de la nature des feux A eau pulv ris e avec additif II s agit d un appareil qui projette un liquide temp rature ambiante Agissant par refroidissement il peut aussi permettre de combattre les feux d origine liquide essen
206. btenir l autorisation sp ciale de l assembl e g n rale Non le syndic est oblig de faire voter de fa on sp ciale c est dire de mettre au vote de l assembl e g n rale une r solution sp ciale tout contrat qui serait sign avec une filiale ou une soci t dans laquelle il a des int r ts ce qui d coule de l article 39 du d cret du 17 mars 1967 S il se dispense de cette obligation l assembl e g n rale pourra purement et simplement refuser la d pense correspondante VI Attention aux diagnostiqueurs On va sans doute assister deux types d abus e La pratique de prix tr s lev s les machines de d tection du taux de plomb co tent encore tr s cher e des diagnostiqueurs qui vont dans certains cas inciter faire des travaux co teux en jouant ventuellement sur le danger pour la sant et le risque judiciaire bien s r comme pour la copropri t voir point 7 C est pourquoi il faudra rechercher des diagnostiqueurs de confiance plus proches de l int r t des copropri taires que de celui des syndics suivez notre regard ou des soci t s de peinture VII Refusez les travaux d urgence Certains syndics font croire que si le CREP d tecte une pr sence de plomb sup rieur un certain taux la copropri t est oblig e de faire faire les travaux sous un mois D s lors soit ils engagent des travaux d urgence soit ils convoquent une assembl e g n rale en urgence pour
207. calisation des occupants La pr sence d un tableau indicateur aussi appel nominatif ou d tage pr cisant les noms des r sidants et leur localisation Int gr la batterie ou plac de mani re s par e il est obligatoire pour toute batterie de plus de 6 bo tes Emplacement des bo tes aux lettres e La batterie doit tre plac e en bordure de voie publique et au m me niveau que celle ci e La batterie doit tre accessible aux personnes handicap es conform ment aux prescriptions l gales inscrites dans la Loi 2005 102 du 11 f vrier 2005 e En particulier 30 des bo tes doivent rester accessibles aux personnes handicap es pour cela on s assure que sur une ou plusieurs rang es la hauteur des serrures de bo tes se situe entre 90 cm et 130 cm du sol L acc s e Il doit tre libre ou d faut compatible avec un pass T ou un standard VIGIK Regroupement des bo tes e Au del de 4 bo tes celles ci doivent tre r unies en batterie 80 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t Le positionnement de la batterie Il doit respecter les c tes suivantes e L ar te sup rieure de la fen tre d introduction de la bo te aux lettres la plus haute doit se trouver moins de 1 80 m du sol e L ar te inf rieure de la fen tre d introduction de la bo te aux lettres la plus basse doit se trouver plus de 0 40 m du sol Visibilit e L installat
208. ce huile B poudre polyvalente ABC L action sur le feu se fait par r action chimique ou touffement A noter il s agit d une poudre bleue qui peut difficilement tre enlev e apr s un sinistre C A dioxyde de carbone C02 II s agit d un gaz inerte non conducteur d lectricit qui agit en supprimant l oxyg ne n cessaire au feu ou par refroidissement l agent extincteur sort une temp rature de 78 de l appareil IIl Classification selon la nature du feu Il existe plusieurs classes de feux dont les 3 principales B et C sont rencontr es en immeuble d habitation Classe A elle concerne les feux de combustible solides bois papiers carton tissu certains plastiques etc Classe B elle concerne les feux de liquides inflammables huiles essence fuel alcool etc Classe C elle concerne les feux de gaz butane propane etc 1 Corps d extincteur peint 2 Robinet mont sans bouteille CO sans tuyau 2 1 Percuteur mont 2 2 Tube plongeur a 2 3 Tube de d tassement 4 2 4 Collier de serrage tube CO 2 5 Joint du robinet D 2 6 Poign e de percussion 2 7 Goupille cannel e GO6 f 2 a Goupille De s curit D 2 9 Fil plomber avec plomb 3 Bouteille CO2 120 g 4 Soufflette avec tuyau Soufflette avec jet 4 2 Tuyau a 13 19 Longueur 650 5 Collier de serrage tuyau 6 Ecrou borgne zingu M8 7 Suppo
209. ce la serrure cl de la porte d entr e Le fait de ne pas sortir son trousseau de cl s dans la rue peut tre consid r comme un avantage pour la s curit condition que le syst me de fermeture de la porte retenu soit efficace serrure lectrom canique Le probl me de l interphone sur la rue c est d j le c est moi que chacun conna t mais surtout l obligation de sortir la cl ou le badge lectronique de sa poche La sortie du sas vers les parties privatives est quip e d un portier interphone et le pr pos devra demander le passage son client pour monter une lettre un paquet La pr sence d un lecteur pas obligatoirement VIGIK associ une g che ou une ventouse lectrique peut remplacer la serrure et ainsi supprimer les cl s Cependant ce type de syst me de fermeture rassure pas de mani re efficace une protection contre l effraction La permission d acc s pour d pannage et entretien de l ascenseur de la chaufferie est examiner en fonction des lieux Beaucoup de combinaisons de contr le d acc s sont offertes par l association interphone clavier cod et badge lectronique De nouveaux syst mes proposent aujourd hui d associer s curit contr le d acc s et confort d utilisation ce sont les cl s badges Le principe est de combiner la cl avec le badge lectronique VIGIK qui se place dans Panneau de la cl Acc s au hall d entr e et aux communs local
210. cernant la vie de la copropri t L ARC a donc profit de la mise en place de cet outil informatique pour donner la possibilit aux conseils syndicaux d informer les copropri taires sur les actions men es dans le cadre de leur mission mais aussi donner des informations qui peuvent tre n cessaires l ensemble des copropri taires et des Services en Copropri t 25 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Ce deuxi me volet sera donc compos aussi de deux parties D Une partie dite mot du conseil dans lequel le conseil syndical informera les copropri taires des actions men es et communiquera les informations internes la copropri t exemple r sultat d lection du pr sident du conseil syndical compte rendu de la r union aupr s du syndic concernant les impay s D Une deuxi me partie dite calendrier o le conseil syndical indiquera les dates importantes pour la copropri t exemple assembl e g n rale ordinaire assembl e g n rale extraordinaire mais aussi les dates des v nements venir exemple coupure d eau audit ascenseur D Une option suppl mentaire la demande du conseil syndical permet aux copropri taires de poser des questions au conseil syndical Pour rendre accessible cet outil une tr s grande partie des copropri t s PARC propose gratuitement le service l ensemble des adh rents de l ARC Une pr sentation de l outil est
211. cerne le prix actuel et les volutions futures b une n gociation qui concerne les prestations Prenons un exemple simple rien de plus facile que de ren gocier un contrat d assurance la baisse il suffit d accepter de relever le niveau des franchises Est ce vraiment un avantage Votre objectif sera dans ce cas de ren gocier le prix mais sans brader les couvertures La ren gociation du contrat ce sera donc d obtenir une baisse de prix prestation quivalente sans surprise pour l avenir ce propos nous pouvons citer le cas suivant un syndic avait ren goci un contrat de robinetterie la baisse sauf qu il avait accept une formule de revalorisation voir point 8 tr s d favorable ce qui fait que deux ans apr s le contrat tait revenu son niveau pr c dent et des Services en Copropri t 6l z Maintenance et travaux dans la copropri t Cons quence la ren gociation s est vite av r e illusoire On le voit ren gocier un contrat ne doit pas consister uniquement tenter de faire baisser les co ts mais le faire sans faire baisser les prestations ou accepter des clauses nouvelles qui s av rent pr judiciables rapidement Nous allons ici m me voir quelques pistes Si vous voulez mieux rep rer les points faibles d un contrat il faut d abord essayer de comprendre la logique des entreprises En fait on peut rep rer deux logiques qui vont chacune donner nais
212. cision dans le comptage pour une fiabilit optima opter pour un volum trique 3 Pr voir l installation future du t l relev en installant des compteurs pouvant s adapter directement apr s c blage un syst me de lecture distance 4 Place disponible pour poser les compteurs l installation se fait parfois dans des espaces restreints Il est donc n cessaire de conna tre les hauteurs des diff rents compteurs XII Le suivi des compteurs et des relev s Comme on l a d j dit une fois que les compteurs sont pos s il faut contr ler les consommations chaque ann e pour relever les ventuelles anomalies occupants toujours absents compteurs d faillants ou bloqu s consommations tr s faibles ou tr s fortes etc Pour en savoir plus lisez nos brochures concernant la gestion de l eau accessibles gratuitement sur le site de PARC www unarc asso fr p PR CE l gt D Une permanence conseil en mati re de contr le des consommations d eau partir des documents de relev de compteurs d eau tablis par votre prestataire Les Copropri t Services D Un choix d entreprises r f renc es en ce qui concerne l entretien et la r paration de vos installations d eau D La possibilit de vous fournir des prix n goci s les diff rents types de compteurs d eau et des Services en Copropri t 167 Eau Chauffage Economies d nergie et
213. comptable que le logiciel 36 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services lil Une assistance de PARC pour ceux qui ne veulent pas s informatiser moins de 20 lots principaux Afin de ne pas abandonner les syndics b n voles qui rencontrent des difficult s avec l informatique PARC propose une solution qui permettra aux plus h sitants de se jeter dans le bain progressivement tout en tant en r gle avec les textes Dans ce cas ARC s engage fournir la totalit des documents comptables grand livre balance journal plus les 5 annexes apr s avoir recueilli aupr s du syndic b n vole l ensemble des l ments d informations comptables permettant d tablir ces documents Pour se faire le syndic b n vole devra tenir et contr ler l ensemble de la comptabilit de sa copropri t de fa on traditionnelle en partie simple Ensuite seront envoy s au syndic b n vole par les services de PARC diff rents tableaux simples remplir qui permettront aux services de PARC de produire l ensemble des documents obligatoires des donn es Cette option permet aux syndics b n voles de ne pas travailler obligatoirement avec un syst me d informatique mais de produire l ensemble des documents comptables Cependant le syndic b n vole reste tenu de tenir l ensemble de la comptabilit ainsi que d assurer les appels de charge et les r gularisations en fin d ann
214. compteurs de classe C ou D car ces compteurs comptent les petites fuites privatives et ont une meilleure fiabilit dans le temps VI Les mentions obligatoires sur un compteur Voici les mentions que Pon trouve sur les compteurs couleur rouge pour les compteurs d eau chaude bleue pour l eau froide classe pr ciser en fonction de la position verticale ou horizontale du compteur classe A ou B par exemple 164 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides ann e de fabrication l ann e est suivie du num ro individuel de fabrication cette indication est essentielle quand on tudie les relev s des compteurs car on peut vite conna tre l ge des compteurs donc conna tre leur v tust pr sum e voir point X nom du fabricant inscription de l approbation du mod le par les Services des Poids et Mesures avec l ann e du contr le VII Diff rentes techniques de relev distance Pour contourner le probl me des relev s dans les logements il existe des proc d s de relev s distance Naturellement les co ts des contrats sont plus lev s et les probl mes ne sont pas tous cart s ind licatesses absence de fiabilit probl mes techniques Consultez nous T l relev Le compteur divisionnaire est reli par un c ble une prise install e l ext rieur de l appartement c t de chaque porte d entr e ou en
215. confort d t en augmentant l inertie thermique du b timent Les conomies d nergie entra n es par l isolation ext rieure peuvent tre de l ordre de 20 voire plus si un plan d conomie d nergie globale est organis par un bureau d tudes thermiques et que l action est coordonn e avec le chauffagiste ll Les diff rents proc d s d isolation thermique par l ext rieur Il existe de nombreux proc d s d isolation b n ficiant d un avis technique Ils peuvent tre rassembl s en trois grandes familles et des Services en Copropri t 153 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Les enduits minces sur isolant Lisolant souvent du polystyr ne expans est fix sur la fa ade Il est ensuite recouvert de plusieurs couches d enduit d une trame de renfort et d une finition D Les avantages ce proc d est le plus conomique et permet de traiter les surfaces peu ouvrag es D Les inconv nients sa r sistance au choc est moyenne il faut donc viter d en poser en partie basse des immeubles souvent sujet des d gradations Il subit aussi la dilatation du support et peut plus facilement se fissurer Les bardages Dans ce cas l isolant est accroch une ossature elle m me fix e au mur Lisolant est souvent de la laine de verre ou de roche plus rarement du polystyr ne expans La structure porteuse est recouverte de mat riaux de natures variables tuiles ard
216. consentement les images d une personne se trouvant dans un lieu priv Important En copropri t il est n cessaire de privil gier les syst mes dits stand alone aux syst mes avec enregistreur sur base PC ou vid osurveillance sur IP Le syst me stand alone ou syst me tout en un est un syst me muni d un traditionnel magn toscope avec disque dur aux caract ristiques tr s performantes tant au niveau de la qualit d image vitesse capacit de stockage que de la stabilit de fonctionnement Ce syst me est stable et n entra ne aucune maintenance particuli re A contrario le syst me avec enregistreur sous forme de base PC n cessite un suivi r gulier et de ce fait une maintenance plus contraignante Ces enregistreurs fonctionnant sous Windows posent en effet un certain nombre de probl mes r currents bug probl me de mise jour sur les ordinateurs conventionnels etc et n offrent pas une efficacit sur le long terme Certes il existe certains syst mes avec enregistreur base PC fiables mais ceux ci ont un co t particuli rement lev entre 800 et 1 200 euros par voie donc par cam ra et ce sans compter le co t des cam ras Il faut galement viter le syst me de vid osurveillance sur IP o toutes les images sont enregistr es sur un serveur ou une base de stockage distance pour les m mes raisons de maintenance p riodique n cessaire Par ailleurs un abonnement ADSL est
217. consommation du nara Ar sge ago O compteur g n ral et l addition des compteurs divisionnaires il y a un probl me Loorton C OMPtaGe Mamaa m tee un Ssnvicss mana 4 a Oonow OMPy x j r tous Ptavices gt Une personne consomme en moyenne entre 90 et 160 litres par jour A 77 gt Une famille de 4 personnes consomme en moyenne entre 120 m et 160 m par an en appartement soit entre 30 m et 40 m par personne gt La proportion entre l eau froide et l eau chaude est d environ 2 3 1 3 c est dire que pour 3 m d eau consomm e il y a 2 m d eau froide et 1 m d eau chaude W Que pr voit l accord cadre n goci par l ARC Dysfonctionnements 2 Cons quences rencontr s Les soci t s de comptage sous traitent La personne charg e des relev s est dans L accord cadre interdit l intervention de sous des soci t s ext rieures les relev s l incapacit de renseigner l occupant sur traitance sauf accord crit du syndicat des d ventuels probl mes copropri taires Les relev s se font des dates al atoires Il peut exister une diff rence importante Le relev des compteurs se fait entre 1 non conformes la date de relev du entre l addition des consommations relev es 3 semaines maximum apr s le relev du compteur g n ral aux compteurs divisionnaires et la compteur g n ral en fonction du syst me consommation
218. contr le de gestion des copropri t s D permettre aux responsables de copropri t et aux copropri taires de comparer leurs charges celles d un panel de copropri t s comparables au niveau des services collectifs D contrebalancer les observatoires des f d rations de syndics UNIS et FNAIM qui pr sentent des chiffres tr s contestables et contest s par lUNARC mais aussi le Particulier entre autres D fournir des informations aux m dias lors de la publication d analyses sur les charges de copropri t La m thode de travail repose sur l exploitation des r sultats fournis par les annexes comptables 2 et 3 transmises par des responsables de copropri t adh rents ou non PARC ou PUNARC Elle permet de calculer des ratios de charges en euro m de surface habitable cette derni re tant d termin e en divisant la surface habitable de plusieurs appartements par le nombre de tanti me correspondant Les d penses prises en compte rel vent uniquement des charges courantes Sont donc exclus tous les travaux hors budget vot s en AG Il La consultation d OSCAR La page d accueil comporte 4 onglets Interrogation OSCAR Evaluation de la Performance Amplitude des Contrats et Explications D Le premier onglet permet l interrogation d OSCAR dans le but de conna tre les ratios moyens de charge pour un panel de copropri t s d termin D Le second onglet permet de comparer les ratios de charge de sa copropri
219. contrats de syndic par PARC de nombreux abus tarifaires ont pu tre relev s notamment en mati re de frais de mutation entre 300 et 500 ou de d livrance de documents n cessaires en cas de vente ou de location plomb amiante carnet d entretien consommations nerg tiques pour Diagnostic de Performance Energ tique D PE proc s verbal d assembl e g n rale etc factur s entre 30 et 50 en moyenne par document Prenons un exemple Un copropri taire qui veut consulter le carnet d entretien conna tre les consommations de chauffage des trois derni res ann es pour tablir un DPE avoir acc s au document technique amiante et au CREP doit s acquitter en moyenne d une somme de 160 pour disposer d une simple photocopie de ces documents quatre documents moyennant 40 le document soit 160 La d livrance de ces documents reste donc tr s lucrative pour le syndic et p nalisante pour les copropri taires Pourquoi payer aussi cher des duplicatas de document qui ont d j t factur s au syndicat des copropri taires L ARC conscient de ces abus a donc mis au point avec la coop ration de certains conseillers syndicaux un nouvel outil informatique ayant une double vocation D d une part mettre en ligne avec acc s gratuit comme on le verra aussi bien les documents obligatoires en cas de vente ou de location que les documents purement informatifs concernant les copropri t s D et d autre
220. copropri taires les revenus de ces fonds sont souvent amput s du co t de la garantie financi re des syndics professionnels ce qui cr e un frein suppl mentaire 4 A cela s ajoute le fait qu en cas de placement se pose le probl me de la fiscalit des int r ts vers s et de la d claration correspondante source de difficult s suppl mentaires 5 Enfin la gestion d un fonds travaux pose probl me en cas de vente e n cessit de rembourser le vendeur e n cessit de demander l acheteur de reconstituer ce fonds Et voil pourquoi les fonds travaux sont si rares dans les copropri t s g r es par des professionnels ce qui est bien regrettable 3 Propositions d am lioration imm diate En attendant de pouvoir faire modifier les textes et dispositifs en vigueur d une part pour rendre attrayant le fonds travaux d autre part pour supprimer ses c t s actuellement n gatifs il est possible chaque copropri t de corriger elle m me la situation Voici une s rie de conseils suivre pour faire voter une r solution d assembl e g n rale instituant un fonds travaux qui permette de r soudre l essentiel des probl mes voqu s plus haut 86 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t 1 Il faut introduire dans la r solution une pr cision concernant l impossibilit pour le syndic d utiliser les fonds ainsi constitu s d autres fins que des travaux d
221. ctive des travaux En r gle g n rale elle verse imm diatement 70 80 du montant pris en charge et attend de recevoir la facture de fin des travaux pour verser les 20 30 restants G n ralement les conditions g n rales des contrats d assurance pr voient un d lai de deux ans pour cl turer un dossier sinistre Au del de cette p riode le d lai est prescrit Il faut tre vigilant car dans 30 des cas chiffre donn par les assureurs le syndic oublie d envoyer l assureur la facture de fin de travaux Ce pourcentage est encore plus lev lorsqu il y a un changement de syndic en cours de traitement d un dossier sinistre Un conseil pour viter que la compagnie n voque la prescription biennale envoyez un courrier pendant ce d lai l assureur en lui indiquant que le traitement du dossier prendra plus de temps Le d lai sera renouvel partir de la r ception de ce courrier pour une ann e c Le remboursement effectif au profit du syndicat des copropri taires Il n est pas rare de trouver des contrats d assurance de copropri t dont le titulaire est le syndic Cela est souvent le cas lorsque la copropri t d cide de prendre de gr ou de force le courtier du syndic Dans ce cas h lorsqu il y a indemnisation la compagnie d assurances signe un ch que au nom du syndic qui le verse sur son compte pour ensuite en principe le transf rer en int gralit au syndicat des copropri taires Pour s
222. cuit de retour vers la chaufferie Ce syst me est le moins co teux mais est fortement d conseill si vous avez install une chaudi re condensation En effet dans ce cas l eau de retour doit tre la plus froide possible pour permettre aux fum es de condenser noir le point sur les chaudi res En cas de vanne de d charge l eau retournant directement en chaufferie en n ayant que peu refroidit d perdition lors de son transport arrivera en chaufferie plus chaude D Installer une pompe variation de vitesse Ici c est la vitesse de la pompe de circulation de l eau qui s adapte en fonction de la temp rature Ainsi lorsque la temp rature est basse la pompe r duit automatiquement la vitesse du flux diminuant ainsi la pression au niveau des robinets 160 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides LA VMC VENTILATION M CANIQUE CONTR L E En France le renouvellement d air des logements et des locaux tertiaires locaux recevant du public ou affect s une activit salari e est soumis r glementation Qu il s agisse de l habitat ou du tertiaire la r glementation actuelle repose sur le principe de la ventilation g n rale et permanente avec un d bit extrait fix en fonction du nombre de pi ces et de leur utilisation L objectif est double satisfaire les besoins d hygi ne de confort et de s curit des usagers assurer la conservation du b ti l la r glementa
223. d abord il faut essayer de vous rep rer et de comprendre dans quel syst me vous tes e tes vous en affermage ou en concession e avez vous lu le contrat qui lie la ville et l exploitant e comment sont d termin s les prix R1 et R 2 Ensuite il faudra commencer contr ler certains points qui vous concernent e la puissance souscrite qui vous est affect e est elle en ad quation avec les besoins de la copropri t e le nombre de m2 de surface hors uvre est il bon e vous applique t on un forfait pour l eau chaude Pour aller plus loin Si vous voulez aller plus loin et agir vous pourrez t l charger le seul guide qui existe sur le sujet et qui a t crit par PARC site de PARC zone adh rents collectifs Le guide du chauffage urbain 156 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides CAPTEURS SOLAIRES ET COPROPRI T l La production d eau chaude sanitaire solaire g n ralit Les panneaux utilis s pour r chauffer l eau sont dits thermiques Ils produisent donc de la chaleur et non de l lectricit panneaux photovolta ques Le syst me est assez simple et consiste pr chauffer l eau 30 35 C et la stocker dans des ballons Pour obtenir de l eau chaude 50 C il suffit donc d lever la temp rature de 15 C au lieu de 30 C sans l aide d un pr chauffage Ainsi gr ce ces panneaux le co t
224. d afficher dans les halls d entr e pr s des acc s aux escaliers et aux ascenseurs les consignes respecter en cas d incendie les plans des sous sols et du rez de chauss e Les consignes respecter en cas d incendie particuli res chaque type d immeuble doivent tre galement affich es dans les parcs de stationnement s il en existe proximit des acc s aux escaliers et aux ascenseurs Il Pr sentation du produit L AFNOR l Association Fran aise pour la Normalisation a dit une norme NF S 60 303 qui pr cise les indications qui doivent figurer les consignes de s curit incendie en cas de sinistre un plan d vacuation pour les occupants de l immeuble un plan d intervention l intention des services de secours La norme a fix des couleurs pour la r alisation du plan vert issues de secours rouge quipements de protection et lutte contre les incendies bleu r seau d eau jaune robinets de gaz Et des r gles de r alisation paisseur des traits selon la qualit des murs symboles et qualit d impression Sur fond blanc les b timents apparaissent en noir 188 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant noter cependant que cette norme n est pas obligatoire C est pourquoi si votre syndic ou une soci t sp cialis e vous dit M faut changer tous vos plans car ils ne sont pas aux normes ne to
225. d amiante et beaucoup de ceux en plomb sont interdits Donc souvent l ouvrage peut difficilement ou ne doit pas tre refait l identique architectesbc orange fr ma trise d oeuvre diagnostic expertise coordination SPS D o la n cessit du ma tre d uvre qui va rechercher la technique de substitution la plus appropri e et adapter les ouvrages annexes Inversement pour des raisons li es la valeur patrimoniale des difices un aspect ancien r el ou d clar tel est souvent impos notamment par et des Services en Copropri t 93 Maintenance et travaux dans la copropri t l Administration alors que le savoir faire n cessaire a disparu Le ma tre d uvre sera l encore pr cieux pour trouver la meilleure solution et n gocier avec l Administration un moyen terme coh rent et raisonnable Le syndic de copropri t ou et l entrepreneur sont insuffisamment comp tents et assur s pour mener bien seuls toute op ration complexe d entretien celles notamment portant sur l aspect et celles faisant appel plusieurs corps d tat IT La mise en concurrence des entreprises Une autre obligation du statut de la copropri t renforce la n cessit de la ma trise d uvre pour les gros travaux la mise en concurrence des entrepreneurs L assembl e g n rale doit se voir proposer plusieurs devis comparables d entreprises qualifi es Or pour cela ils doivent avoir t tablis sur les m mes
226. d excuses compte tenu de offre d un prestataire pour un montant TTC compris entre 450 et 550 euros la d pense une fois r partie entre les copropri taires semble effectivement ridicule par rapport la s curit apport e Si vous d sirez plus d informations nous vous conseillons de contacter le sp cialiste Copropri t Services des audits de contr le d acc s il saura vous tuyauter vers la solution la mieux adapt e pour chacun de vos cas particuliers et des Services en Copropri t 203 Pr servation de la s curit et la sant CONTR LE D ACC S ET CONVICTIONS RELIGIEUSES Les pratiques dict es par les convictions religieuses des locataires entrent pas sauf convention expresse dans le champ contractuel du bail et ne font na tre la charge du bailleur aucune obligation sp cifique ainsi en a d cid la Cour de Cassation dans un arr t de la 13 chambre civile en date du 18 d cembre 2002 la Haute Cour a consid r que la Cour d Appel qui en avait d cid autrement a viol l article 1134 du Code civil les articles 9 1 et 9 2 de la Convention europ enne de sauvegarde des droits de Phomme et des libert s fondamentales et l article 6 a et c de la loi du 6 juillet 1989 Voici le r sum de l affaire une soci t propri taire d une r sidence avec trois b timents compos s d appartements donn s bail avait apr s avoir avis les locataires install une cl tu
227. d un clavier cod programmable est d environ 350 Euros hors pose b Le portier interphone permet seulement l acc s aux visiteurs qui ne poss dent pas le code d entr e ou le titre d acc s Louverture de la porte est laiss e au libre choix du r sidant gr ce la touche ouverture de porte de son combin d appartement Il est compos d un micro haut parleur d une plaque de rue traditionnelle avec boutons d appel et porte tiquettes noms des r sidants ou d une plaque de rue d filement petit cran cristaux liquides d un combin situ dans l appartement avec micro haut parleur et bouton d ouverture de porte Ce dispositif convivial ne permet pas d identifier avec certitude le visiteur ce qui entra ne des ouvertures abusives En outre le c blage jusqu l int rieur des appartements est parfois difficile Son co t est compris entre 250 et 350 Euros par logement Pour faire l conomie des frais d installation d un portier interphone traditionnel et du c blage des logements il est possible de recourir aux deux syst mes suivants le Zelpass ou le Di setel c Le Telpass est un portier interphone utilisant le c blage du t l phone Lorsqu un visiteur se pr sente son appel est transmis sur le t l phone du r sidant Celui ci en d crochant peut dialoguer avec le visiteur et lui ouvrir la porte avec l une des touches du t l phone Par contre chaque appel cor
228. dans les parties communes et ainsi les actes de vandalisme Par ailleurs demandez votre syndic d envoyer votre courtier d assurances ou agent g n ral le carnet d entretien avec les derniers travaux r alis s afin qu il puisse n gocier au mieux le montant de la prochaine prime d assurance b Les soci t s de courtage d assurances des syndics La plupart des gros cabinets de syndic ont aujourd hui leur propre cabinet de courtage d assurances Malgr le fait que parfois les prix des contrats propos s puissent tre plus int ressants que ceux pr sent s sur le march il faut tout de m me s en m fier et ceci pour trois raisons e bien souvent on constate un rattrapage de la prime sur les exercices suivants e Le syndic sera toujours g n de d clarer les sinistres sachant que sa filiale sera au final contrainte de d caisser les fonds e le niveau des couvertures peut tre plus faible que sur d autres contrats et le montant des franchises plus lev Un conseil donc oubliez cette option c Comment bien mettre en concurrence son contrat d assurance Dans le domaine des assurances on peut trouver deux types d intervenants les agents g n raux qui repr sentent une compagnie d assurances par exemple AXA le GAN AVIVA etc et les courtiers qui interrogent toutes les compagnies pour proposer leur client le syndicat des copropri taires en l occurrence le meilleur tarif obtenu L avantage de
229. de 80 des logements sont quip s de robinets thermostatiques ou qui consomment plus de 190 kWh par m tre carr et par an si moins de 20 des logements sont quip s de ces robinets Les r partiteurs doivent pouvoir tre relev s sans avoir rentrer dans les logements 2 Dans les immeubles concern s par cette obligation les radiateurs devront en plus tre dot s de robinets thermostatiques 3 La r partition des frais li s au chauffage devra se faire ainsi a 70 des frais de combustible seront r partis en fonction des consommations individuelles 152 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides b 30 continueront tre r partis en fonction des tanti mes de copropri t c tous les frais fixes contrat de chauffage ou de VMC travaux etc seront r partis selon les tanti mes de copropri t 4 L application de coefficients pond rateurs sera possible en fonction des sp cificit s thermiques des logements Il sera en effet possible mais pas obligatoire de prendre en compte les logements thermiquement d favoris s tels que les logements situ s sous toiture non isol e ou au nord Pour cela on pourra utiliser un coefficient de pond ration appliqu aux relev s effectu s sur les logements les plus d favoris s par exemple en retirant 25 des consommations relev es pour les logements situ s sous toiture si celle ci n est pas is
230. de la saisie immobili re traitement des copropri t s en difficult par un r seau d interventions e L ARC a mis en place une assistance permanente sur tous les probl mes de la copropri t consultations sans rendez vous avec rendez vous par t l phone par crit par fax par Mail LARC lance et anime des campagnes nationales d information la baisse des charges le traitement des impay s les honoraires de syndic le chauffage l amiante etc e LARC r dige des guides pratiques 25 ce jour payants ou gratuits v ritables outils de formation pour les usagers comme les professionnels e LARC a cr une coop rative Copropri t Services qui n gocie un meilleur rapport qualit prix des produits et des services de la copropri t assurances ascenseurs fioul comptage d eau informatique etc et fournit une assistance technique pour le contr le et la ren gociation de contrats e LARC et sa coop rative assurent des services divers comme le contr le des comptes des copropri t s le service feuilles de paie la mise aux normes des r glements de copropri t des audits chauffage etc e LARC anime plusieurs sites Internet constamment aliment s dont www unarc asso fr e LARC a mis en place un institut de formation sp cialement destin aux copropri taires Copro formation e LARC r alise un bulletin tr s pratique et complet appr ci non seulement par les copropri taires mais aussi
231. de votre chaufferie et une optimisation de vos installations sans gros travaux vos consommations sont toujours plus lev es qu elles ne le devraient D Ici cest un pr diagnostic thermique complet qui est envisager afin de d finir les travaux n cessaires qui seront amortis en moins de 10 ans Ce diagnostic est le plus co teux jusqu 3800 euros TTC mais peut tre financ 50 par l ADEME et la r gion Ile de France cas de la r gion Parisienne D Avant de vous lancer dans ce diagnostic il est n anmoins important de faire un suivi r gulier de votre installation pour vous permettre de faire d j des conomies sans gros travaux et de vous assurer que l entretien et la conduite de votre chaufferie sont corrects D Ainsi vous comprendrez les recommandations qui seront faites par ailleurs il faudra garder l esprit que c est votre chauffagiste qui r alisera les travaux en chaufferie et qui devra adapter les consignes de chauffage en cas d isolation Une liste de bureaux d tude thermique et d exploitants de chauffage est disponible pour les adh rents collectifs PARC LES ROBINETS THERMOSTATIQUES l Comment a marche Les robinets thermostatiques s installent sur les radiateurs la place des robinets manuels Ils permettent de r gler la temp rature souhait e dans une pi ce Ils sont quip s d une sonde de temp rature qui mesure la temp rature de la pi ce et qui agit directement sur un r gu
232. des d tecteurs d humidit tr s simples d utilisation permettant de quantifier l humidit d un mur Contr lez l tat de l isolant situ en toiture surtout s il a plus de vingt ans 2 3 Les solutions a Isolation partielle Le premier r flexe sera de r soudre les d s quilibres thermiques vidents ce qui veut dire qu il faudra isoler la toiture traiter les probl mes des pignons froids sous faces de planchers en caves des halls d entr e etc Il faudra pouvoir expliquer en assembl e g n rale que ces isolations partielles vont permettre d obtenir des conomies pour tous Le mieux serait de pouvoir chiffrer ces conomies et mieux encore tenter d obtenir une garantie de r sultat via un contrat de r sultat b Un bon d sembouage Cette action qui consiste enlever les boues de votre r seau doit tre men e selon les r gles de l art aussi nous la d taillons dans notre guide Copropri t Le manuel de la r novation nerg tique 350 p 18 4 de frais de port c L quilibrage hydraulique une op ration d licate Le r quilibrage d un circuit de chauffage est une intervention lourde qui demande du temps et doit tre men e avec m thode Il ne s agit pas d essayer de corriger le d s quilibre en t tonnant sur le r glage de quelques organes De tels bricolages ne procurent jamais de r sultats la hauteur du temps pass Avant de proc der au r qu
233. des changements de Compagnies notamment apr s le retrait du march de la CIAM Pour obtenir le prix le plus juste et pour inciter la pr vention les primes retenues pour ces polices sont tr s variables en fonction de la qualit de chaque copropri t Par exemple pr sence du Carnet d Entretien environnement protections pr vention statistique sinistres etc Les prix de l assurance ont consid rablement augment ces derni res ann es du fait des pressions cumul es qui p sent sur les Compagnies d assurances Temp tes r p tition attentats ayant eu des r percussions plan taires catastrophes naturelles ou industrielles de plus en plus fr quentes effondrement des march s financiers sur lesquels s appuie l industrie de l assurance Il est donc d autant plus n cessaire d tre vigilant et de faire appel la concurrence en cas de hausse tarifaire excessive L assurance dommages ouvrage a Situation du march Les garanties sont souvent limit es aux garanties dites obligatoires paiement des r parations n cessaires la suite de tous dommages frappant les travaux assur s qui compromettent la solidit de l ouvrage ou qui le rendent impropre sa destination ceci pendant 10 ans et en dehors de toute recherche de responsabilit Elles sont quelquefois tendues aux garanties dites facultatives dont nous consid rons PARC qu elles sont indispensables e dommages aux l
234. des op rations d entretien minimum et la r paration ou changement de certaines pi ces Le d cret de 1977 est abrog Il est fix une nouvelle liste par le nouveau d cret des op rations d entretien et de leur p riodicit de la r paration ou changement de certaines pi ces b L ascensoriste doit assurer la tenue d un carnet d entretien Le carnet d entretien doit indiquer e La date l heure d arriv e et de d part le nom et la signature du technicien e les observations les interventions les travaux les modifications les remplacements de pi ces qui ont t effectu s e en cas de d pannage la date et la cause des incidents et des r parations c L ascensoriste doit assurer l information du propri taire et des tiers L encore d cret et arr t pr voient des obligations pr cises e l ascensoriste devra assurer l accessibilit au carnet d entretien e tous les ans il devra tablir et fournir un rapport sur l entretien des appareils d Transparence des factures L ascensoriste devra adresser des factures comprenant e les r f rences de son assurance obligatoire e les justifications indices et calculs en cas d augmentation du prix du contrat ENTRETIEN ASCENSEURS MONTE CHARGE PORTES AUTOMATIQUES MODERNISATIONS APPAREILS NEUFS L alternative de l ascenseur wWWwWw a2a ascenseurs fr 7 12 4 Agence Ile de France Centres Techniques IDF P 8 Square de
235. ds et se pr sentent sous diverses formes blocs hydrofuges pour lapp tage en milieu humide D autres techniques ont t d velopp es r pulsif ultrasons mais elles n ont pas permis d obtenir des r sultats quivalents l utilisation de gaz toxiques n est actuellement pas autoris e pour les locaux usage d habitation loi du ler d cembre 1949 Inspection des lieux Le technicien examinera les traces de passage le nombre la forme et la taille des crottes la nature et l tendue des d g ts occasionn s Plan d action Selon le rongeur dont il aura diagnostiqu la pr sence le technicien choisira une substance active sp cifique ou non une pr paration ad quate et il d terminera la quantit de rodonticide mettre en place et quels endroits Les postes d app tage doivent tre surveill s et r approvisionn s si n cessaire et les app ts d grad s enlev s La lutte contre les souris dans les immeubles demande une intervention dans tous les locaux infest s Suite l accord intervenu entre le syndic et l entreprise traitante les occupants sont inform s de la date d intervention par voie d affichage pour les appartements Ils doivent donner acc s au personnel de l entreprise et en cas d absence confier les cl s au gardien ou un voisin Les occupant sont invit s s abstenir de d placer les bo tes app ts mises en place Le r sultat En raison du mode d ac
236. du r chauffage de l eau est r duit de moiti Le temps de retour sur investissement est compris entre 15 ans et 20 ans Ce temps assez long est li aux difficult s d adaptation des r seaux existants Cependant vous aurez diminu vos missions de gaz effet serre de 15 ce qui repr sente plusieurs tonnes de moins dans l atmosph re Voici quelques pr cisions sur une installation Il L installation Une production d eau chaude sanitaire solaire est constitu e e de capteurs solaires plats circulation de liquide qui convertissent le rayonnement solaire en chaleur augmentation de la temp rature du fluide caloporteur e d un changeur de chaleur g n ralement un changeur plaques qui transfert la chaleur l eau sanitaire Cet changeur s impose en France m tropolitaine car le fluide qui circule dans les capteurs doit tre prot g contre le gel e un ballon de stockage de l eau chaude appel ballon solaire e d un ballon d appoint permettant de garantir le niveau de temp rature de distribution durant les p riodes d ensoleillement insuffisant Les quipements solaires sont g n ralement dimensionn s pour ne couvrir qu une partie des besoins La surface de capteurs n cessaire peut atteindre plusieurs centaines de m tres carr s Ils s installent e sur une toiture en terrasse ou sur le sol Les rang es de supports inclin s sont suffisamment cart es pour qu elles ne se
237. e cet effet la bo te courriers volumineux Identification Chaque bo te doit comporter un porte tiquette sur la face avant de son portillon et doit tre num rot e Localisation des occupants La pr sence d un tableau indicateur aussi appel MS nominatif ou d tage pr cisant les noms des r sidants et leur localisation Int gr la batterie ou plac de mani re s par e il est obligatoire pour toute batterie de plus de 6 bo tes n BO TES AUX P 21 430 BO TES AUX Pma TAPIS P 46 LETTRES M TAL Miss LETTRES BOIS LL GRAND PASSAGE u a CATALOGUE ET DENIS SUR DEMANDE 2 Les bo tes de r novation avec ouverture de fa ade Une variante r cente Ces bo tes r pondent la norme NF D 27 402 en version ouverture totale Dimensions Ces bo tes restent de dimensions r duites MAIS la batterie b n ficie une fa ade ouverture totale comme sur les batteries obligatoires dans les immeubles r cents Le facteur peut donc acc der aux alv oles pour i o a Pose et installation sur toute y d poser des colis Bien videmment seuls les colis de petite taille pourront y trouver leur place ce qui en l Ile de France la Normandie et la Bretagne diminue l attrait Les colis pouvant tre d pos s T l 01 42 01 20 68 Fax 01 42 01 24 18 individuellement dans les bo tes des destinataires la contact pannopro com www pannopro com bo t lumi a plusd
238. e tant que l application des indices vis s par la clause est d favorable l entreprise Il y a ainsi plusieurs ann es ARC a remarqu la suite de l effondrement du cours du cuivre que les ascensoristes ne respectaient pas les formules de leur contrat Apr s rectification nous avons obtenu le remboursement de plusieurs dizaines de millions de francs nos adh rents dans toute la France La m me situation s est produite lors du passage aux 35 heures avec les entreprises de nettoyage Comment faire pour contr ler ce point C est simple il suffit de refaire vous m me les calculs en partant du contrat Si vous ne voulez pas vous emb ter rechercher les indices nous vous conseillons de demander au syndic de vous les fournir lui m me pouvant les demander l entreprise Il faut demander les indices les dates de publication et les r f rences de publication Si vous avez du mal obtenir ces donn es l mentaires qui doivent vous tre adress es par retour et par fax c est tr s mauvais signe Dans ce cas demandez votre syndic de ne plus payer de facture et de faire envoyer l entreprise une lettre recommand e avec accus de r ception concernant la justification des augmentations depuis le d but du contrat noter souvent lorsqu il y a une formule d indexation et que les augmentations annuelles sont des chiffres ronds 3 5 ou 4 et non 3 53 ou 4 2 c est le signe que la formule n
239. e fiches de poste margements mat riaux base d amiante c est le cas du l 2 ema journalier contr les contradictoires fibrociment il est fortement conseill d entretenir r guli rement les colonnes pour pr venir ces Eco responsables par l utilisation de produits risques colab lis s ou biod gradables Egalement fournisseur de produits et mat riels professionnels Nous serions heureux de vous d montrer notre expertise et notre savoir faire 8 avenue Raspail 94100 Saint Maur des Foss s Inn va 01 82 01 30 76 services www innova services fr et des Services en Copropri t 255 Pr servation de la s curit et la sant LE TRAITEMENT CONTRE LES GRAFFITIS l Traitement pr ventif Le d p t d un film protecteur permettra d enlever plus ais ment les graffitis Les produits utilis s sont fonction du support traiter pierre peinture acier Caract ristiques des produits Traitement par pulv risation avec un pistolet ou par application avec un rouleau ou une brosse apr s nettoyage l eau claire du support traiter Rendement sur supports lisses comptez 150 200 grammes de produit par m2 sur supports rugueux entre 200 300 grammes par m2 Temps de s chage du produit de 1 5 jours selon les marques Ayez pr sent l esprit que bien que paraissant superficiellement sec en quelques heures son efficacit n est totale qu apr s un s c
240. e manquement En cas de manquement cit dans l accord cadre des p nalit s de 5 du montant annuel du contrat seront appliqu es sur le prix de la prestation et cela sans plafond Maximum Aucune clause de r siliation anticip e n est pr vue en cas de dysfonctionnement important Malgr les nombreux griefs le syndicat des copropri taires est contraint de faire durer le contrat Si plus de 10 des compteurs dysfonctionnent le syndicat des copropri taires pourra d noncer unilat ralement le contrat sans p nalit 172 Aucune autorit extra juridictionnelle n est reconnue pour intervenir en cas de litige M me si la soci t de comptage est certifi e l organisme certificateur n a aucun pouvoir sur la soci t prestataire Pour avoir acc s l accord cadre il suffit tout simplement de s identifier sur le site pour avoir acc s aux documents s curi s s de PARC et taper sur le moteur de recherche accord cadre comptage d eau dossier adh rent du 28 mars 2013 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides On le sait l eau est une ressource qui d une part peut venir manquer y compris dans nos r gions et d autre part co te de plus en plus cher Dans un certain nombre de communes en France le prix unitaire du m tre cube factur atteint et m me d passe 5 soit 1 000 pour 200 m d eau froide quantit consomm
241. e La mise en place de mesures pour limiter les ph nom nes de corrosion et d entartrage afin de prot ger la chaudi re neuve contr le des appoints d eau installation de clarificateur traitement de Peau e Un chiffrage des diff rentes options e Une estimation des conomies d nergie en fonctions des options retenues 2 La r daction d un cahier des charges Une fois les choix effectu s le bureau d tudes r dige un cahier des charges pr cis Cette tape vous permet de pouvoir comparer les offres que vous feront les chauffagistes Cette tape manque souvent cruellement dans les appels d offres faits g n ralement par le syndic ou le conseil syndical les offres ne sont jamais comparables d s lors il est difficile de choisir ou de n gocier les prix 3 Le lancement d un appel d offre Ici aussi la pr sence du BET est souhaitable car les chauffagistes se sachant contr l s par un professionnel ne peuvent pas jouer avec les prix librement G n ralement ou observe une diff rence de 15 30 la suite d un appel d offres r alis par un BET par rapport un appel fait sans BET Attention Ceci n est exact que si le bureau d tudes est ind pendant Nous voyons trop souvent des appels d offres arrang s Vigilance donc Rappelez vous que pour vous aider Copropri t Services r f rence des BET ind pendants 132 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economi
242. e ainsi que les consignes respecter en cas d incendie La vraie nouveaut de cette disposition r side non pas dans l obligation de mettre des plans que pratiquement toutes les copropri t s ont mais dans les nouvelles consignes indiquer Pour cela comme on le verra dans le paragraphe suivant on peut moindre co t gr ce la coop rative de PARC soit refaire le plan de immeuble avec les nouvelles consignes soit plus simplement fixer c t du plan d j existant uniquement les nouvelles consignes qui tiennent sur une quinzaine de lignes Le d cret n impose aucune norme ni r glementation en mati re de qualit de support du plan ni sur sa pr sentation Soyez donc vigilants car beaucoup de soci t s malhonn tes vont essayer de vendre des plans extr mement chers au EEE ANT motif qu ils doivent r sister la chaleur ou respecter une norme ce qui sera PYCO E T A E inexact groupe pour obtenir une r f rence de d tecteurs de fum e aux normes le KIDDE 29 FR fournis avec une pile alcaline consid r e par la revue i I z i 60 millions de consommateurs 1 PARC vous aide d abord r pondre clairement la question ETAT Ten Qu est ce que nous devons faire exactement tant donn notre EMEA O situation Il Comment PARC peut vous aider concr tement Pas la peine de partir sur un audit s curit propos par des soci t s peu scrupuleuses qui veulent
243. e autres a D abord la consommation de r f rence est anormalement lev e 285 kWh PCS par m habitable et nous n avons pu obtenir aucune donn e permettant un contr le de cette valeur essentielle or comme on Pa vu plus haut plus la consommation de r f rence est lev e plus lev e est la consommation garantie apr s travaux donc moins int ressant est le contrat Visiblement cette consommation de r f rence a en l occurrence t sur valu e et le syndic ma rien vu b Ensuite les travaux envisag s sont assez partiels rien qui concerne l installation de chauffage par exemple rien non plus concernant la ventilation alors que les b timents feront l objet d une isolation totale par l ext rieur et que toutes les fen tres seront chang es c Mais le pire est ailleurs la consommation apr s travaux garantie par le CPE pour le seul chauffage s l ve 170 kWh PCS par m habitable Certes il y a bien baisse th orique de consommation de 40 mais partir d un niveau de r f rence fantaisiste Donc ces 40 ne veulent RIEN dire et par ailleurs la consommation garantie apr s travaux est tr s proche de la consommation moyenne de la plupart des immeubles avant travaux R sumons ce cas exemplaire a des travaux insuffisants et partiels l entreprise g n rale fait uniquement les travaux ayant une image grenellienne sans tenir compte du confort et de la sant des occupants
244. e co t varie de 300 LARC se charge 600 euros en fonction du nombre de lots et du budget de produire les documents qu impose le d cret Dispense le syndic de travailler avec un logiciel de comptabilit Pour toutes les copropri t s g r es par un syndic non professionnel Vente d un logiciel Il suffira de saisir les informations avec un logiciel permettant d diter automatiquement les documents Le co t varie de 131 1740 euros en fonction de la version qui volue en fonction du nombre de lots Le syndic b n vole sera compl tement ind pendant dans sa gestion comptable 2 Des formations sont organis es par PARC aussi bien en mati re de d cret comptable que de logiciel 38 e SIMPLE D UTILISATION EDITIONS CLAIRES D cret du 14 mars 2005 Simply e TRAITEMENTS COMPTABLES AUTOMATISES CONFORMITE AVEC LA REGLEMENTATION ASSISTANCE PERFORMANTE ET DISPONIBLE Syndic Logiciel de comptabilit simplifi et automatis pour syndic b n vole Testez gratuitement Demandez un CD de d monstration ou t l chargez une version depuis notre site www logia fr et sans engagement SIMPLY SYNDIC pendant 30 jours iii NIN LOGIA 7 rue de la concorde 94700 MAISONS ALFORT T l 01 43 78 87 13 mail logia logia fr Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services Comment l ARC aide les synd
245. e contr le surprise en le pr venant entre deux visites de maintenance Cela sera largement suffisant pour l inciter assurer une maintenance correcte VIll La m thode ARC PARC nous vous dissuadons d accepter des contr les trop bon march ou des syst mes de contrat de cinq ans Par ailleurs nous vous invitons aussi rejeter le contr leur choisi par le syndic et impos dans le cadre d un contrat cadre C est pourquoi e LARC conseille ses adh rents de faire appel des petits bureaux d tudes dont le ou les techniciens contr leurs seront certifi s SGS voir point IV 4 e LARC s est rapproch e de ces bureaux d tudes pour les inciter pratiquer des prix corrects mais pas cass s Pourquoi refusons nous les prix bas Parce que nous avons demand ces bureaux d tudes de respecter int gralement le d cret concernant les contr les et donc non seulement de signaler ce qui n est pas en conformit avec les textes mais aussi de signaler les probl mes de maintenance et donc de pr ciser ce que l ascensoriste devra faire pour respecter son contrat Or faire correctement ces contr les prend du temps Et le temps C est l le v ritable PLUS des contr les n goci s par ARC ceux ci sont non seulement des contr les de conformit comme on l a vu mais ce sont aussi des contr les de la bonne qualit de la maintenance permettant aux adh rents d
246. e contr le pour quel prix l Les diff rents types de contr le Tout ce qui pr c de explique que nous avons faire diff rents types de contr le A Certains contr les sont faits uniquement par des remplisseurs de check lists et m me s ils ne sont pas chers n ont que peu d int r t B D autres contr les sont faits par des gens qui vont comme on a dit ouvrir le parapluie et mettre en avant un TAS de probl mes de soi disant s curit qui vont donner lieu un TAS de devis entra nant des d penses excessives C D autres contr les sont faits par des salari s d organismes prestigieux mais qui peuvent tre incapables de v rifier r ellement la qualit de la maintenance pour les raisons voqu es plus haut absence d exp rience en mati re de maintenance par exemple D Enfin certains contr les correspondent ce que nous souhaitons ils se contentent de signaler uniquement ce qui n est pas conforme aux obligations l gales ils signalent malgr tout l ensemble des insuffisances en mati re de maintenance Ce dernier type de contr le a donc deux vertus il vite aux copropri taires les exc s co teux en mati re de s curit il donne par ailleurs aux copropri taires une id e approfondie et critique de la qualit de l entretien 2 Les prix Attention aux co ts et prestations M fiez vous des contr les bon march Si vous avez bien lu ce qui pr c de vous a
247. e d un carnet par syndicat et ouverture d un chapitre dans le CE du syndicat Principal pour les parties communes l ensemble des syndicats D Article 3 le carnet d entretien mentionne adresse de l immeuble pour lequel il est tabli l identit du syndic en exercice les r f rences des contrats d assurances de l immeuble souscrits par le syndicat des copropri taires ainsi que leur date d ch ance D Article 4 le carnet d entretien indique galement l ann e de r alisation des travaux importants tels que le ravalement des fa ades la r fection des toitures le remplacement de l ascenseur de la chaudi re ou des canalisations ainsi que l identit des entreprises ayant r alis ces travaux la r f rence des contrats d assurances dommage ouvrages souscrits pour le compte du syndicat des copropri taires dont la garantie est en cours s ils existent les r f rences des contrats d entretien et de maintenance des quipements communs Nue q ainsi que leur date d ch ance s il existe l ch ancier du programme pluriannuel de travaux d cid par l assembl e g n rale des copropri taires D Article 5 le carnet d entretien peut en outre contenir sur d cision de l assembl e g n rale des copropri taires des informations compl mentaires portant sur l immeuble telles que celles relatives sa construction ou celles relatives aux tudes techniqu
248. e d cret du 30 janvier 2002 relatif au logement d cent de la loi S R U Objectifs Dans ce contexte les responsables de la fili re lectrique ont dit un ensemble de r gles observer visant rendre les installations non dangereuses sans pour autant tre oblig de les refaire enti rement Ces r gles sont d finies dans le Guide de mise en s curit de l installation lectrique de PROMOTELEC ayant re u laval des minist res de l Industrie de l Urbanisme et du Logement par lettre circulaire du 13 d cembre 1982 Rappel I faut distinguer la conformit d une installation lectrique et sa mise en s curit La conformit ne concerne que les installations neuves r alis es en totalit ou partiellement au regard de la norme en vigueur Information Comment pouvoir tre inform sur l tat de s curit de son installation lectrique soit en s adressant son installateur soit la Direction R gionale de PROMOTELEC qui pourra votre demande r aliser un diagnostic de l installation Pour lIle de France 114 av Louis Roche 92238 GENNEVILLIERS CEDEX tel 01 41 47 10 80 Le disjoncteur diff rentiel compl ment indispensable Il est admis que seule une tension inf rieure 50 Volts est une tension de s curit pour l homme La tension d livr e par EDF est d environ 230V Pourquoi pas 50V C est une question conomique entre autre li e la section des c bles d al
249. e doit obligatoirement mentionner D la date de r daction D Le nom et l adresse du prestataire et des Services en Copropri t 73 z Maintenance et travaux dans la copropri t D Le nom du client sauf opposition de celui ci D a date et le lieu d ex cution de la prestation D Le d compte d taill en quantit et en prix de chaque prestation et produit fourni ou vendu sa d nomination son prix unitaire et la d signation de l unit laquelle il sapplique la quantit fournie En clair cela signifie qu une facture ou un devis quand celui ci a t tabli doit tre d taill en e main d uvre prix horaire et nombre d heures e fourniture prix unitaire et quantit e d placement Un conseil dans le cas o votre syndic na pas fait respecter ces dispositions r glementaires vous serez donc en droit de refuser les factures qu on peut qualifier d ill gales donc irrecevables Important certains pr tendent que ces arr t s ne s appliquent pas aux copropri t s En effet les textes de ces arr t s pr cisent les entreprises sont tenues vis vis du consommateur de fournir le d tail Certaines entreprises affirment donc les copropri t s ne sont pas des consommateurs donc ces textes ne s appliquent pas en cas de copropri t H bien Ces entreprises ont tort En effet la huiti me chambre section B de la Cour d Appel de Paris a d cid dans un ar
250. e l article 14 2 ou des travaux d am lioration 2 Il faut introduire galement une pr cision rendant obligatoire le placement de ces fonds au profit du syndicat de copropri taires 3 Il faut n gocier avec le syndic un montant de prime pour garantir des fonds mandants correspondant la r alit celle ci est de l ordre de 0 25 maximum et non de 1 2 voire 1 5 comme cela se constate parfois Il suffira l encore d inclure une telle disposition dans la r solution Nous sommes m me en train de n gocier une prime Z RO 4 Enfin il faut pr voir dans la r solution que les sommes vers es sur ces fonds sont des provisions acquises aux lots et non des avances attach es aux copropri taires ce qui supprimera toute difficult lors de la vente 4 Proposition de texte de r solution faire voter en assembl e g n rale Voici un projet de r solution qui prend en compte les remarques pr c dentes I est cr un fonds travaux pour financer les travaux de l article 14 2 de la loi de 1965 ainsi que les travaux d am lioration articles 25 26 ou article 30 qui seront vot s par l assembl e g n rale Ce fonds sera abond chaque ann e hauteur de 5 du montant du budget des charges communes g n rales et sera appel chaque trimestre sur la base de la grille des charges communes g n rales Les sommes vers es par les copropri taires sur ce fonds seront d pos es par le syndic sur un compte d Epa
251. e l existence de deux types de contrat P3 D Les contrats P3 dits transparents dans ce cas l exploitant doit tenir un compte des provisions et des d penses Pour cela le contrat doit pr voir le taux de marge sur les fournitures pris par l exploitant la communication la copropri t des factures du mat riel achet le taux horaire de la main d uvre un solde annuel reprenant le co t des travaux effectu s et les provisions vers es par la copropri t D Les contrats P3 dits non transparents l exploitant doit simplement rendre l installation en bon tat de fonctionnement l ch ance du contrat ce qui est tr s dangereux car vous ne contr lez rien Copropri t Services a tabli des contrats types P2 et P3 pour vous aider dans vos n gociations et des Services en Copropri t 115 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 3 Mieux connaitre son r seau de chauffage Voici de mani re tr s simple une pr sentation des principaux organes que vous trouvez dans une chaufferie Pour faciliter votre compr hension vous pouvez descendre en chaufferie et essayer de les retrouver Conduit de fum e Circulateur double Vanne trois voies Sonde de mesure de r gulation de temp rature d eau Tableau de commande Br leur Compteur d expansion on tat d eau im A neat e Disconnecteur e Le vase d expansion permet d absorber la dila
252. e la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant lil Mod le de Dossier Technique Amiante conform ment aux prescriptions de l arr t du 22 ao t 2002 et utilisable par un adh rent de PARC non professionnel Nous pr cisons ci dessous les informations que doit obligatoirement comporter un dossier technique amiante Rappelons que ce dossier peut tre rempli par n importe qui seuls les rep rages et analyses de fibres doivent tre faits par des sp cialistes A Chapitres communs obligatoires pour TOUS les immeubles parties communes e Dossiers recens s dans les archives e Diagnostics faits avant le ler janvier 2000 e Constats ventuels faits depuis le 1er septembre 2002 e Analyses ventuelles de fibres suspectes e Rep rages tendus r alis s avant le 31 d cembre 2005 e Localisation pr cise et d taill e de tous les locaux sur croquis ou plans si disponibles B Chapitres concernant uniquement les immeubles o ont t recens s des mat riaux et produits contenant de l amiante e tats de conservation tous les 3 ans e Mesures ventuelles d empoussi rement C Chapitres concernant uniquement les immeubles o les travaux sont n cessaires e Intervenants entreprises ma tre d uvre e Mesures conservatoires e Travaux de retrait ou de confinement e Demandes d rogatoires D Chapitres concernant la communication relative l amiante e Intervenan
253. e la consultation des entreprises donc Simultan ment la d signation d un ma tre d uvre avant tout cahier des charges ou appel d offres Les missions ne peuvent tre cumul es pour des chantiers sup rieurs 750 000 Euros Sur certains chantiers risques il doit tablir un PGC Plan G n ral de Coordination AVANT les appels d offres aux entreprises Ravalement fa ades Peintures int rieures Rev tements de sols et murs 62 bis av Georges Cl menceau 94700 MAISONS ALFORT T l 01 49 77 80 74 Fax 01 49 77 80 75 stecarapace yahoo fr ENTREPRISE QUALIFI E OLVANALZNE QUALIBAT 6111 6121 100 Guide de la Gestion Technique r Maintenance et travaux dans la copropri t Gros travaux R FECTION D UNE CAGE D ESCALIER Vot e la majorit de l article 24 dans le cadre K de travaux d entretien la r fection d une cage 8 d escalier est la derni re op ration d un programme de r habilitation int rieur Le gestionnaire de la copropri t doit anticiper e la reprise de tous les r seaux leur mise aux normes ventuelle voire leur installation lectricit mise aux normes courant faible courant fort plomberie r seaux de communication En effet la purge de la cage d escalier est propice ce genre d intervention e les am nagements souhait s bo tes aux lettres avec mise aux normes postales installation d un syst me Vigik coffrage
254. e la fermeture du vantail dans les trous d une plaque d acier viss e dans l huisserie 8 Choisir une porte blind e On peut choisir de blinder une porte existante si celle ci est me pleine ou la remplacer compl tement par un bloc porte si elle est trop faible Des normes et des labels permettent de classer les blocs portes selon leurs performances ll Les serrures et les blocs portes L APSAIRD l Assembl e Pl ni re des Soci t s Assurance contre l Incendie et les Risques Divers a mis au point des tests pour mesurer la capacit des produits propos s r sister des effractions et a labellis ceux ci de la marque A2P La marque A2P est attribu e par le CNPP Centre National de Pr vention et Protection Trois niveaux de r sistance l effraction existent e A2P 1 temps de r sistance en laboratoire 5 minutes la serrure est capable de r sister au moins cinq minutes une attaque classique marteau vilebrequin burin scie m taux pince tau perceuse ainsi qu aux techniques de crochetage et de t tage e A2P 2 temps de r sistance en laboratoire 10 minutes une attaque de m me type mais aussi au chalumeau portable e A2P 3 temps de r sistance en laboratoire 15 minutes elle peut r sister au moins vingt minutes une attaque port e avec tous les outils pr c dents ainsi qu un mat riel d ouverture plus perfectionn jeu de limes accessoires de perceuse
255. e la tondeuse gazon et l aspirateur il a un plus grand sac de ramassage qu une tondeuse et un bec d aspirateur Il existe avec un moteur lectrique ou essence tract ou pouss mais il ny a que tr s peu de diff rences d un mod le l autre part le rajout possible d un tuyau flexible comme sur un aspirateur pour tre plus maniable ou la puissance Et sur ce point nous ne pouvons que d conseiller les mod les lectriques cause de leur manque de puissance inh rent leur motorisation De plus il nous faut remarquer que ces aspirateurs ont une capacit limit e Il vous faudra donc le passer r guli rement au moment de la chute des feuilles car si vous laissez se former un tapis de 10 cm d paisseur il vous faudra revenir la situation ant rieure c est dire le r teau car la machine ne fera que bourrer De m me n essayez de passer l aspirateur que lorsque les feuilles sont s ches cela diminuera consid rablement le nombre de bourrages Enfin cet appareil co te peu pr s 1 000 1 100 Euros HT Cependant il nous faut signaler l existence d une solution moins on reuse mais plus d licate mettre en uvre En effet on peut acheter un appareil qui se fixe sur le dos et qui souffle violemment de Pair en amassant les feuilles en tas pour ensuite les ramasser plus facilement l appareil remplace donc ici le r teau conventionnel Cette m thode est moins on reuse la machine co te ici
256. e la ventilation Il convient de d finir quelques notions qui font l objet de confusions Ventilation le renouvellement de Pair l int rieur d un local en extrayant Pair vici et en le rempla ant par de l air neuf air ext rieur Climatisation abaissement de la temp rature d un local par soufflage d air refroidi Conditionnement d air maintien dans un local ind pendant des conditions ext rieures des caract ristiques choisies de lair temp rature humidit puret On voit donc que la VMC n a pas pour vocation de traiter l air ext rieur mais d vacuer l air charg en vapeur d eau humidit et en polluants par notre respiration nos activit s cuisine douches et les mat riaux pr sents dans nos logements Les probl mes li s la ventilation rel vent D Soit d un d faut d air et sont l origine de moisissures et posent des probl mes d hygi ne D Soit d un exc s d air et engendrent des pertes d nergie importantes et un inconfort La ventilation naturelle ne permet pas d assurer ni de contr ler finement les d bits d air Seule la VMC simple ou double flux permet de ventiler tout en contr lant le taux de renouvellement d air et des Services en Copropri t 161 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides I L LECTRICIT EN COPROPRI T Dans les copropri t s l lectricit est utilis e pour de nombreux usages communs cla
257. e le chant du vantail et ou les c t s gonds noter qu un blindage alourdit consid rablement la porte D o l int r t voire l obligation de renforcer les gonds d faut vous risquez de fragiliser tout l ensemble 4 Les gonds ou paumelles Pour pouvoir pivoter la porte est mont e sur paumelles Les meilleurs syst mes sont ceux dans lesquels les gonds font corps avec le blindage de la porte Ils sont soit soud s soit viss s sur la porte 5 Les serrures Il existe de nombreux types de serrures adapt es aux diff rentes configurations de portes bois aluminium double battant grande hauteur Il est important de choisir une serrure adapt e la porte disposant d au moins 3 points de fermeture 1 point lat ral 1 point haut et 1 bas et poss dant le label A2P d livr par le CNPP Centre National de Protection et de Pr vention des risques 6 Les cylindres canons et les cl s La porte blind e et ou la serrure doivent tre quip es d un canon cl brevet pour emp cher toute reproduction intempestive de celle ci et des Services en Copropri t 205 Pr servation de la s curit et la sant En cas d absence chacun d entre nous est fr quemment conduit confier ses cl s une baby sitter une femme de m nage ou bien encore un voisin lors d un d part en vacances De m me un propri taire est tenu de fournir un certain nombre de jeux de cl s son locataire lors de son
258. e les erreurs de saisie de relev s pr vus grace a une manuelle contractuellement console central a ARA w Absence de contr le manuel AUI VESER en particulier lors des les index des changements de compteur compteurs divisionnaires Relev s faits par Le relev des 10 15 ans e Le technicien n a pas besoin de Engagement sur une dur e Entre 20 et t l rel ve compteurs se fait rentrer dans le logement longue 30 an distance gr ce IL y a th oriquement moins de Un co t de location lev compteur de la t l transmission ou de la radio transmission GPRS partir de la centrale situ e au pied d immeuble compteurs non relev s Cela vite les erreurs de saisie manuelle Possibilit pour le conseil syndical de suivre en temps r el les consommations individuelles des copropri taires Des travaux de c blage de la centrale importants et pas toujours r alisables Absence de contr le manuel en particulier lors des changements de compteurs Il COMMENT S ASSURER QUE LA PRESTATION R ALIS E PAR LA SOCI T EST SATISFAISANTE Le syst me de la r partition des consommations d eau en fonction des relev s de compteur permet de garantir une r partition juste du poste eau Elle a aussi comme avantage de responsabiliser les occupants savoir qu ils paieront hauteur de leur consommation Cependant cela n cessite d avoir des relev s qui
259. e nombreux dysfonctionnements voire manipulations pr judiciables aux copropri taires 10 L analyse financi re Cette analyse doit synth tiser diverses investigations e d lais de paiement e placements ou non des fonds dormants disponibles e affectation des produits e contr le des recettes e flux financiers pour travaux s talant sur plusieurs exercices e etc L encore des contr les tr s payants pour les copropri taires sont effectu s par les contr leurs de PARC qui enseignent en m me temps aux conseils syndicaux comprendre ce dont il s agit pour proc der eux m mes ces investigations par la suite tout en am liorant la m thode de recouvrement des charges Conclusion On le voit les contr les n cessaires pour assurer l analyse des comptes et de la gestion d une copropri t sont nombreux et surtout tr s diversifi s Les contr leurs de PARC ont n anmoins une particularit e d une part ils proc dent tous ces contr les en une seule s ance e autre part ils enseignent aux conseils syndicaux pr sents comment effectuer eux m mes ces contr les Et c est cela le plus important et le plus efficace et des Services en Copropri t 53 Services propos s par l ARC et Copropri t Services LE CARNET D ENTRETIEN DE LA COPROPRIETE Les textes de r f rence La Loi SRU du 13 d c 2000 a modifi la Loi du 10 juillet 1965 en 2 points D Nouv
260. e remis en tat dans les prochaines ann es e Proposer en AG la constitution d un fonds travaux qui permettra le jour voulu d engager beaucoup plus sereinement la d pense et des Services en Copropri t 57 Maintenance et travaux dans la copropri t PARTIE I MAINTENANCE ET TRAVAUX DANS LA COPROPRI T Contrats de maintenance et d entretien comment et quoi re n gocier Nous abordons le probl me des contrats L encore il ne faut pas dire Je ne suis pas juriste ni technicien comment vais je faire Vous allez voir il suffit de savoir lire 1 FAIRE LE RECENSEMENT DE TOUS LES CONTRATS ET EN OBTENIR UN EXEMPLAIRE On est toujours impressionn par le nombre de contrats dont dispose une copropri t Vous n tes pas convaincu Voici donc une liste non exhaustive des contrats possibles qui vous montrera l importance du probl me Chauffage Ascenseur Nettoyage et sortie des poubelles Espaces verts Eau contrat de g rance d eau forfaitaire g rance avec int ressement contrat de robinetterie rer ne 6 Eau chaude ballon appareil de traitement P2 entretien simple P2 P3 fourniture de produits adoucisseur anticorrosion 7 Vide ordures d sinfection D sinsectisation o9 9 D ratisation d sourisation 58 Guide de la Gestion Technique z Maintenance et travaux dans la copropri t 10 VMC ventilation m cani
261. ectement Copropri t Services noter que rien ne change sauf la facture D d une part POWEO utilise le r seau existant pour acheminer et livrer son gaz jusqu aux copropri t s D d autre part le changement de fournisseur n entra ne aucune modification de l installation du compteur des copropri t s et aucune rupture de leur alimentation VII Que faire si votre syndic a sorti vos contrats d nergie des tarifs r glement s sans d cision d AG Sachez que certains syndics ont pass s les contrats de toutes leurs copropri t s en tarif d r glement s sans demander lavis de l AG ou du conseil syndical Vous pensez que vous n tes pas concern s Un conseil demandez d s maintenant une copie de facture d nergie votre syndic et vous serez peut tre surpris rappelez vous d ailleurs que le plus gros vendeur de gaz d r glement n est autre que EDF et que le plus gros vendeur d lectricit d r glement e n est autre que GDF SUEZ Si vous tes dans ce cas l et que vous subissez un pr judice il faut tout d abord r agir le plus vite possible Ensuite retrouver les coordonn es des agences o est g r votre dossier cela n est parfois pas si simple chez GDF SUEZ ou EDF Il faut ensuite crire dans les m mes termes un courrier LRAR aux deux agences expliquant la mani re dont cela s est produit ainsi que le pr judice subit Ensuite l agence qui g re le r seau d ne
262. el alin a dans article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 Il institue une nouvelle obligation pour le syndic tablir et tenir jour un carnet d entretien de l immeuble pour tout syndicat de copropri taires 2 Nouvel article 45 1 qui d fini le b n ficiaire de ce carnet d entretien tout candidat acqu reur d un lot de copropri t tout b n ficiaire d une promesse unilat rale de vente ou d achat ou d un contrat r alisant la vente d un lot Le D cret du 27 mai 2004 2004 479 a galement modifi en 2 points le D cret du 17 mars 1967 D Nouvel article 4 4 qui met en uvre l article 45 1 de la loi il institue obligation pour le copropri taire c dant de porter le CE la connaissance de tout candidat acqu reur qui le demande D Modification de l article 33 qui oblige le syndic fournir au copropri taire qui en fait la demande la copie du CE Le d cret du 30 mai 2001 2001 477 d fini en 5 articles le contenu de ce carnet d entretien de l immeuble D Article 1 le carnet d entretien contient au moins les informations mentionn es sous l article 3 et s il y a lieu celles mentionn es l article 4 D Article 2 le carnet d entretien est tabli et mis jour par le syndic Avec en cas de pluralit de b timents ouverture d un chapitre par b timent Avec en cas d existence d un ou plusieurs syndicats secondaires tenu
263. embl e g n rale mais ne s appliquaient qu ceux qui souhaitaient en b n ficier Le pr l vement des sommes dues la banque se faisait directement sur le compte de chaque b n ficiaire par la banque elle m me et des Services en Copropri t 87 Maintenance et travaux dans la copropri t b Les pr ts collectifs dits adh sion obligatoire Ces pr ts s imposaient tous et au cas o certains copropri taires ne payaient pas leur quote part c est la solidarit des autres copropri taires qui tait mise en uvre en attendant le recouvrement par voie judiciaire Suite de nombreux abus concernant le deuxi me type de pr ts signal s par PARC les pouvoirs publics ont voulu r glementer les pr ts en copropri t La situation n tait en effet pas normale e pr ts chers impos s m me la majorit simple tous y compris ceux qui pouvaient avoir des financements propres plus int ressants ou m me des subventions e solidarit financi re en cas de d faillance de certains copropri taires e collusion entre banquiers et certains syndics tant rappel que les banques ont rachet de nombreux cabinets de syndic C est pourquoi la loi de 1965 a t compl t e par cinq articles articles 26 4 26 8 et que le d cret de 1967 a lui aussi t pr cis par un d cret en date du 11 mars 2013 gt Le pr sent dossier r pond aux principales questions qui peuvent se poser aux coprop
264. ement les tats de d penses trimestriels ou annuels pour la liste des travaux r alis s avec leur co t D Dans le Permis de construire consultable en fonction de l ge des b timents aupr s du service des archives communales ou d partementales pour les l ments relatifs au b ti c est dire tous les plans N B seule la Fiche d information constitu e par les articles 2 et 3 du d cret sur le carnet d entretien est tenue jour obligatoirement par le Syndic De quand faut il partir D Deux solutions 1 Soit vous commencez remplir le carnet d entretien partir d aujourd hui c est bien s r possible mais il vous faudra beaucoup de temps pour retirer de ces informations le profit attendu 2 Soit vous essayez de remplir ce carnet en remontant le temps de fa on mieux cerner la fa on dont votre immeuble a t g r vous pouvez remonter sur 5 ans mais aussi et ce sera plus efficace sur 10 ans C est en tout cas ce que nous vous conseillons vivement de faire D Comment faire pour remonter dans le temps En fait c est assez simple et cela demande seulement un peu de patience Il suffit de reprendre les tats des d penses de votre Copropri t et de ressaisir les informations pour chaque contrat le co t annuel pour chaque ouvrage ou quipement les interventions qui les concernent en laissant de c t toutes les petites interventions Pour ce qui est des
265. en mettre dans votre nouveau contrat une obligation concernant le changement des m mes grosses pi ces que dans l ancien d faut vous perdriez le b n fice de votre ancien contrat PE TES a a a 3 P nalit s f T 19 rue des 24 Arpents 95370 Montigny l s Cormeilles T l 01 34 10 07 12 Fax 01 34 10 12 75 contact ladf paris com Les textes obligent maintenant int grer une clause de p nalit dans les contrats pour d lais d intervention non respect s mais aussi pour tout manquement au contrat et des Services en Copropri t 217 Pr servation de la s curit et la sant Faites attention cependant ne pas vous laisser imposer une clause trop l g re consultez nous pour obtenir notre clause type si vous tes adh rents collectifs 4 Les travaux hors contrat Exigez de l ascensoriste qu il pr cise bien les conditions des travaux hors contrat prix horaire voire forfait pour certains types de travaux C est ce qu on appelle un bordereau de prix d faut vous seriez pieds et poings li s le jour venu Un bordereau de prix se pr sente ainsi Bouton de cabine antivandale changement pi ce et main d uvre Prix HT aise 2007 Bo te boutons de paliers avec voyant changement pi ce et main d uvre Prix HT au 2007 NB ces prix volueront en fonction de l volution de l indice base au 2007 5 T l alarme ou t l surveillance
266. en cas de contact avec le pied ils n ont presque aucune chance de provoquer des blessures profondes ce n est videmment pas une raison pour n gliger les r gles les plus l mentaires de prudence Les appareils sont sensiblement les m mes selon les marques part quelques possibilit s de plus pour les r gler dans diff rentes positions manches t lescopiques poign es tournantes tambours tournants pour faire les bordures et des syst mes plus ou moins rapides et faciles pour d rouler le fil nylon bonne longueur quand l ancien est us vous donc de d cider le mod le que vous allez acheter en fonction de votre budget de la surface retoucher et de la facilit que vous en attendez Il Les ramasse feuilles l automne les feuilles forment un tapis plus ou moins pais selon la densit d arbres de votre terrain M me sil peut tre tr s joli au d but il vous faudra le ramasser Quand votre terrain n est pas trop grand vous pouvez le ramasser au r teau ou essayer avec votre tondeuse c est dire passer sur les feuilles comme si vous vouliez les tondre cela marche parfois tr s bien Cependant quand cette solution ne marche pas ou quand votre terrain est trop important c est vous de juger en fonction du rendement de votre tondeuse dans cette fonction vous avez int r t acheter une machine sp cialis e un aspirateur feuilles L aspirateur feuilles est un appareil qui se situe entr
267. en contr ler que le prestataire candidat fasse un tat des lieux correct avant de vous faire une offre Vous risquez dans le cas contraire d avoir un beau contrat mais une prestation m diocre AUDITS ENERGETIQUES DES INSTALLATIONS et DU B TI Audits Copropri t s d cret n 2012 111 du 27 01 12 Qualification OPQIBI 1905 MAITRISE D UVRE DES AMELIORATIONS THERMIQUES SUIVI D EXPLOITATION NEGOCIATIONS CONTRATS BILAN CARBONE amp PLANT CLIMAT ANALYSE DE CYCLE DE VIE Agence Bordeaux ECIC 38 avenue du Midi 91760 ITTEVILLE BP 100 17 91610 BALLANCOURT Tel 01 69 90 86 10 Fax 01 69 90 91 59 bet ecic wanadoo fr 158 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 2 Vous devez changer de chaudi re et vous en voudriez en installer une mieux adapt e et plus performante D Les exploitants de chauffage ont tendance changer les chaudi res l identique dans un contrat P3 ou au contraire installer des chaudi res trop sophistiqu es l o le r seau ne permet pas des conditions optimales cas des chaudi res condensation qui ne sont pas toujours adapt es Dans ce cas l assistance d un bureau d tude permettra d installer la chaudi re la mieux adapt e et si besoin est pr voir les modifications n cessaires de votre r seau pour une performance optimale 3 Vous souhaitez r duire vos consommations de chauffage car malgr un bon entretien
268. en des ascenseurs Le d cret d application de l article 79 d cret du 9 septembre 2004 plus un arr t ont donc modifi la donne en mati re de contrat que l on peut r sumer ainsi 1 Abrogation de l arr t de 1977 qui d terminait jusqu pr sent les obligations en mati re d entretien 2 Mise en place de nouvelles dispositions contrat avec des clauses imp ratives obligations plus contraignantes on verra lesquelles 3 Surtout obligation pour les copropri t s de signer un nouveau contrat avant le 30 septembre 2005 ou l ch ance de leur contrat si celle ci est post rieure cette date Les probl mes concernant les nouveaux contrats d ascenseurs sont complexes et lourds de cons quences financi res En janvier 2005 PARC a r alis un guide sp cial intitul Ascenseurs comment viter le pire le pire tant le co t excessif des travaux d une part les contrats d favorables d autre part Nous vous conseillons vivement si vous tes concern s par ces probl mes de vous y reporter ll Pr sentation des nouvelles obligations 1 Quels sont les obligations de l ascensoriste avant et pendant le contrat Avant la signature du contrat a Etablissement d un tat initial de l installation tabli contradictoirement Avant toute signature de contrat le prestataire doit faire un tat des lieux Ainsi il indiquera ce qui va et ne va pas et d faut de r serves de sa part
269. en raison de son acidit tre agressive pour les canalisations e Par ailleurs si de l eau neuve est rajout e trop r guli rement ce qui signifie g n ralement qu il y a une fuite quelque part dans votre r seau l oxyg ne apport acc l re la corrosion e Enfin des ph nom nes d lectrolyse peuvent se produire dans les canalisations r alis es avec des m taux diff rents ce qui se rencontre parfois la suite de changement sauvage de radiateurs Action contre la corrosion L eau de chauffage tant dans un circuit ferm la corrosion n a normalement pas besoin d tre trait e en permanence au contraire de ce qu il faut faire dans le r seau d ECS Pour faire au mieux il est n cessaire e de proc der des analyses d eau de chauffage tout les trois ans environ 90 afin de contr ler la quantit de m taux qui sont dissous dans l eau Ets MARIA sas Plomberie Sanitaire Chauffage Professionnel Gaz Naturel e de demander votre chauffagiste d injecter un produit permettant d avoir un pH conforme Cette injection ne se fait g n ralement qu apr s une purge d une partie du r seau et ne n cessite pas d appareil sp cial e de contr ler r guli rement le compteur d appoint d eau de la chaufferie S il y a une fuite sur le r seau de chauffage c est parfois le seul moyen de le savoir Si le nombre de litres ajout s annuellement est sup rieur au
270. ence professionnelle requise sera d une dur e minimale de 3 5 ans Niveau 1 toutes op rations Niveau 2 op rations de 2e et 3e cat gories Niveau 3 op rations de 3e cat gorie Des attestations sont d livr es apr s des stages par les organismes de formation et peuvent tre demand es titre de justificatif au coordonnateur Des attestations sont d livr es apr s des stages par les organismes de formation et peuvent tre demand es titre de justificatif XII Le co t de La mission de coordination Le co t de la mission est fonction de la dur e du chantier la nature des travaux envisag s le nombre d entreprises Les effectifs sur le chantier le montant des travaux d termine la cat gorie dans laquelle doit s effectuer la mission de coordination dont le co t varie pour l re cat gorie de 0 4 0 6 HT du montant HT des travaux 2 me cat gorie de 0 6 1 HT du montant HT des travaux i 3 me cat gorie r mun ration forfaitaire mais il faut d j compter environ de 900 1 100 Euros HT pour le plan de pr vention plus des visites suppl mentaires pour v rifier la mise en application des pr conisations valu es environ 200 300 Euros HT la visite et des Services en Copropri t 99 Remarque Pour les petits chantiers moins de 15 000 Euros HT PARC tudie avec des coordonnateurs la possibilit de mettre en place des coordinations forfait pour
271. endront APR S le remplissage du carnet seront beaucoup plus FINS APPROFONDIS ET CONTROLABLES par les copropri taires si l enqu te vis e plus haut a t correctement faite Prenons un exemple e Un diagnostic de la chaufferie peut conclure ainsi mat riel v tuste non performant changer etc e Comment savoir si c est vraiment vrai Pas facile Par contre si une enqu te concernant les interventions sur dix ans a t faite au pr alable cela permettra a d alimenter le diagnostic b d viter des appr ciations trop rapides c ventuellement de r v ler des responsabilit s exemple si tout est v tuste alors que de nombreux organes ont t chang s ou factur s cela posera des probl mes IV Un carnet pour favoriser la programmation et le financement des travaux Le quatri me int r t du carnet qui d coule des deux pr c dents est de pouvoir anticiper les besoins en travaux gr ce une gestion pr visionnelle de l entretien et de la r novation conduisant la d finition d un plan pluriannuel des travaux couvrant une p riode de 3 5 ans et pouvant justifier et impulser la mise en place d un fonds travaux Gr ce au carnet d entretien la copropri t peut ainsi assurer une programmation rationnelle des travaux en partant e de la bonne connaissance de ce qui a t fait OU PAS e d un ventuel diagnostic clair des ouvrages compl mentaire au carnet d entretien c
272. engager des actions correctives et de faire des conomies en effet non seulement une mauvaise maintenance entra ne des pannes mais elle entra ne une usure pr matur e de certaines pi ces Conclusion pour vous faire aider et si vous tes adh rent collectif vous pouvez demander PARC de vous fournir une liste de ces bons bureaux d tudes s lectionn s et suivis par PARC noter si vous voulez aller plus loin il faut absolument lire notre indispensable guide Ascenseurs comment viter le pire 230 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant LES PORTES AUTOMATIQUES DE GARAGES D Vous trouverez un chapitre entier consacr ce probl me dans notre guide Travaux et maintenance en Copropri t D Copropri t Services a par ailleurs mis au point un contrat type pour la maintenance obligatoire des portes de parking l Quelle est la l gislation sur la s curit des personnes vis vis de ces quipements mobiles Comme les ascenseurs les portes automatiques de garages peuvent pr senter des dangers pour les personnes et principalement pour les enfants Aussi la r glementation s est renforc e au fil des ann es depuis que des accidents graves voire mortels se sont produits dans la deuxi me moiti des ann es quatre vingt des enfants s tant retrouv s cras s entre la porte tablier et le plafond apr s s tre suspe
273. ens X Entretien X Parkings Relev s X Plomberie X Conclusion Le contr le des contrats et leur suivi comptent parmi les t ches que les syndics aiment le moins faire et qu ils font d ailleurs souvent de fa on tr s superficielle D o les probl mes nombreux que les copropri taires rencontrent ce niveau tant au niveau des prix que de la qualit et du s rieux du travail effectu Ce contr le et ce suivi sont par contre la port e de n importe quel conseil syndical et s av rent tr s efficaces et producteurs d conomies N h sitez pas proc der une r vision de vos contrats tous les cinq ans 72 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t La gestion des petits travaux Nous abordons un point sensible celui des petits travaux qui peuvent co ter tr s cher d s lors qu on laisse faire Nous allons passer en revue les moyens simples la disposition des copropri taires pour ma triser parfois de fa on spectaculaire la situation OBTENIR DES DEVIS ET DES FACTURES D TAILL S Le premier moyen pour ma triser les prix est d obtenir des devis et factures d taill s qui pr cisent 1 le nombre d heures 2 le prix horaire 3 les fournitures 4 le prix des fournitures Ce d tail non seulement limite les exag rations possibles mais va vous permettre de contr ler puis de discuter les prix ventuellement vant de voir comment rappelons
274. ens tr s brillants mais ils ne connaissent pas forc ment d exp rience les probl mes d entretien et de maintenance des ascenseurs et n ont que rarement un pass de techniciens de maintenance Par ailleurs ces salari s peuvent tre obs d s par la s curit ceci non pas tant par souci des usagers ou des techniciens de maintenance que pour viter qu en cas de probl me la responsabilit de leurs organismes ne soit mise en cause N tant pas des techniciens de maintenance ils peuvent ainsi avoir une vision trop th orique de la s curit et d une part relever des probl mes l o il n y en a pas ou tr s peu d autre part passer c t des vrais probl mes de maintenance En quelques mots ces techniciens d une part auront pas forc ment l il ou l exp rience pour rep rer les d fauts de maintenance d autre part pourront faire des prescriptions de s curit excessives donc co teuses ceci uniquement pour comme on dit ouvrir le parapluie 2 Les petits bureaux d tudes compar s aux bureaux de contr les En revanche dans les bureaux d tudes les techniciens sont souvent issus du monde de la maintenance des ascenseurs Ils ont donc une bonne pratique qui leur permet de rep rer les d fauts d entretien et en mati re de s curit savent souvent mieux faire la part des choses Ces techniciens seront moins rigoristes ce qui ne veut pas dire moins rigoureux
275. enseignez vous sur le prix des produits factur s votre copropri t Nous pourrons vous dire s ils sont exorbitants ou raisonnables ce qui vous permettra de les contr ler D gorgement de canalisation CURAGE DES CANALISATION Curage de canalisation Curage des canalisations de votre maison ou immeuble le manque d entretien de vos canalisations d aux d p ts de tartre de Changement de canalisation graisse et de corps tranger qui cr e une mauvaise vacuation des eaux us e vanne pluvial et un risque de canalisation qui se boucheet Inspection t l viser des odeurs d sagr able et des fuite Et qui provoque des D g ts des eaux canalisation fissur Pose et entretien des pompes de relevage La solution ce probl me faire un curage a fin de p renniser vos Recherche de fuite et plomberie canalisation Sa consiste a nettoyer vos canalisation haute pression afin de Inondation ou incendie r cup re le diam tre initial uolidien I D barrasse d encombrants DGS vous propose un contrat d entretien de votre canalisation suivant Au deuice d volie q vos besoins Nettoyage haute pression 10 All e des Champs Elys es 91042 EVRY Cedex 7ITJ 24 24H sur toute l ile de france T l 01 84 18 03 28 Fax 01 84 10 24 72 Urgence 06 15 21 91 04 Devis Gratuit www dgs degorgement fr infos dgs degorgement fr 789 002 755 R C S EVRY et des Services en Copropri t 179 Pr servation de la s curit et la sant
276. ent plus fr quent des compteurs et une meilleure adaptation aux volutions technologiques ainsi qu un r ajustement des prix L achat Il faut savoir que la dur e de vie d un compteur est de l ordre de 12 ans pour un compteur d eau chaude et 15 ans pour un compteur d eau froide Les co ts d achat avec pose peuvent varier de 100 plus de 200 X V tust des compteurs Plusieurs facteurs favorisent l usure des compteurs induisant un mauvais comptage le gel de l installation l eau et les impuret s qu elle peut contenir une forte pression une consommation d eau trop forte en moyenne par rapport au d bit normal comptabiliser des p riodes prolong es de non utilisation des pi ces qui s ab ment avec le temps La dur e de vie d un compteur est d environ 12 ans pour les compteurs d eau chaude sanitaire et 15 ans pour les compteurs d eau froide La variation est fonction de son utilisation Au del de ces d lais il est conseill de surveiller le vieillissement par des talonnages simples XI Choix du compteur lors de l installation 1 Choix en fonction des lots des commerces gros consommateurs comme les restaurants les laveries automatiques doivent tre quip s de compteurs dont le d bit nominal normal sera sup rieur 1 500 litres par heure 166 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 2 Pr
277. ente les appels de fonds impay s que les dettes accessoires tels que les dommages int r ts ou les frais de proc dures Il peut tre parfois plus judicieux de revoir la baisse le montant de la dette accessoire afin de pouvoir b n ficier des proc dures simples et rapides Par exemple si la dette principale est de 3700 il peut tre int ressant de ne pas r clamer plus de 300 de dommages et int r ts pouvant ainsi b n ficier d une proc dure simple vitant par exemple des frais d avocats voir point suivant Les d p ts de dossier pour les dettes ne d passant 28 10 009 se Affaires de recouvrement de charges font exclusivement au greffe du tribunal d ins tance De ce fait si le o Paapu souhaite Jusqu a entre 4001 et A partir de saisir e juge CE proximite f 4000 inclus 10 000 inclus 10 001 qui est cens tre sup prim partir de janvier 2014 ou 2015 il devra d poser le dossier au greffe Juge de Juge de tribunal Juge de tribunal du tribunal d instance Les proximit d instance de grande affaires d pos es devant ce instance et des Services en Copropri t Services propos s par l ARC et Copropri t Services tribunal n imposent pas de minist re d avocat Le syndic peut ainsi d fendre lui m me le dossier devant le juge D ailleurs on constate que bien souvent le syndic b n vole sait d fendre son dossier mieux qu un avo cat qui n est qu un interm dia
278. ente un chien qui aboie Cela est plus fort que le bruit d un aspirateur 75 Db et moins fort qu une tondeuse gazon 90Db et des Services en Copropri t 191 Pr servation de la s curit et la sant 6 Dispositif interconnectable Ce syst me permet de relier plusieurs d tecteurs de fum e entre eux Cela a pour int r t de d clencher l ensemble des d tecteurs de fum e d s que l un se met en alerte Cette fonction peut tre utile pour de grands complexes Elle n est nullement impos e par les textes et peut m me tre dangereuse dans les logements standards du fait qu une augmentation des d cibels peut cr er un mouvement de stress 7 Le marquage CE Le marquage CE doit tre obligatoirement indiqu sur l emballage du produit Le d tecteur de fum e doit tre conforme la norme europ enne EN 14 604 Cette conformit est v rifi e en usine par un laboratoire agr ind pendant qui contr le et pr l ve en sortie d usine le produit Le marquage CE n est pas comme dans la plupart des produits une simple auto d claration du constructeur mais bien un l ment de contr le A d faut de ce marquage CE oubliez le produit IX Quel est le co t moyen d un d tecteur de fum e Le prix d un d tecteur de fum e varie entre 8 et 30 Si les d tecteurs bas prix sont souvent d conseill s les d tecteurs chers ne sont pas forcement les meilleurs Une tude de la revue Que Choisir du 15 ja
279. eprise qui vous posera votre nouvelle batterie et surtout assurez vous de sa r activit Choisissez de pr f rence un prestataire dont la maintenance repr sente une grande partie de son activit et qui a des r f rences vous montrer La mise jour D exp rience une batterie propre avec plaques grav es et non des bouts de papier coll s et tableau nominatif ordonn et lisible sera respect e R agissez d s les premi res d rives ou d gradations afin que votre batterie vous fasse un usage prolong N oubliez pas que la premi re chose que l on voit en entrant dans un immeuble c est l tat des bo tes aux lettres de l interphone et du tapis quand il y en a Prix Ils sont extr mement variables Et la pose repr sentant une composante importante du prix total le co t individuel est d autant plus petit que le nombre de bo tes est grand Pour un mod le de moyenne gamme Il faut compter entre 120 et 180 TTC par bo te installation en applique et signal tique comprise pour les batteries de r novation Et 150 TTC 200 TTC pour les batteries ouverture totale 82 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t Gros travaux G n ralit s LE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX ET SON VOLET NERG TIQUE Insistons en quelques pages sur l importance qu il y a d finir des plans pluriannuels de gros travaux et y int grer l aspect nerg tique m me si la co
280. er l aussi comme pour les laboratoires il y a boire et manger il y a quelques dispositifs de certification d entreprises et de proc d s concernant la d sinfection des r seaux Notre coop rative Copropri t Services est l pour vous aider si vous avez des probl mes et tes adh rents collectifs n h sitez pas nous contacter pour que nous puissions vous orienter vous donner des pr cisions et vous viter les mauvaises surprises b Pr caution prendre chez soi La premi re chose faire est de d tartrer les pommes de douches flexibles et embouts de robinets y compris les mousseurs rappelez vous que le tartre favorise la stagnation et donc la prolif ration des l gionelles En plus du d tartrage il faut proc der une d sinfection pour cela faites simplement tremper les pommes de douche et embouts dans un seau d eau avec de l eau de javel dix millilitres d eau de Javel dans cinq litres d eau Remplacez les joints filtres et embouts de robinetterie anciens 250 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Enfin apr s toute absence prolong e vacances faites couler l eau chaude une minute aux diff rents points de puisage ne restez pas dans la pi ce rappelez vous que la l gionellose s attrape en respirant les vapeurs d eau IV Conseils pratiques compl mentaires l Agissez aupr s du prestataire qui s occupe de l eau chaude Vous po
281. er le moment venu par la volont du prestataire Inutile de vous faire un dessin voir au point 7 3 Le probl me de l absence de clauses n cessaires De nombreux contrats ne pr voient pas certaines clauses pourtant essentielles Cela concerne aussi bien les d lais d intervention les p nalit s les modalit s de remise des installations en fin de contrat etc Mais comment rep rer les clauses inexistantes quand on n est pas sp cialiste tant donn la diversit des clauses et des contrats Pour r pondre cette question et vous aider y voir plus clair nous avons labor une premi re liste que nous vous invitons d couvrir au point 6 de ce chapitre 4 COMMENT REN GOCIER UN CONTRAT Ren gocier un contrat c est pour neuf gestionnaires sur dix simplement ren gocier le prix la baisse Or obtenir un tel r sultat n est pas difficile Il suffit en g n ral de le demander au prestataire en place en lui expliquant qu il n est pas seul ou de remettre effectivement le contrat en concurrence Souvent n anmoins cette baisse peut s accompagner d une baisse de prestations ou de la qualit Soyons donc tr s vigilant et prudent L objectif est en effet non seulement de faire baisser le prix mais surtout de r pondre la question Comment ren gocier un contrat en obtenant de vraies conomies pour de vraies prestations Une bonne n gociation ce sera donc a une n gociation qui con
282. er pan retrouss gout appentis long pan clairie Ar tier ar tier avec rang de doublage 22 couvertures en tuiles terre cuite et b ton DTU et normes AFNOR concernant les tuiles DTU 40 23 Couverture en tuiles plates de terre cuite NF P 31 307 et 31 308 NF EN 538 et 539 Tuiles en terre cuite pour pose en discontinu d c 1994 DTU 40 25 Couverture en tuiles plates en b ton NF P 31 312 Tuiles plates en b ton DTU 40 22 NF P 31 201 1 et 2 Couverture en tuiles canal mai 1993 NF P 31 305 Tuiles canal de terre cuite DTU 40 21 Couverture en tuile de terre cuite embo tement ou glissement NF P 31 301 Tuiles de terre cuite embo tement ou glissement DTU 40 24 NF P 31 207 1 et 2 Couverture en tuiles en b ton glissement et embo tement longitudinal NF P 31 311 Tuiles en b ton glissement et embo tement longitudinal et des Services en Copropri t 107 Maintenance et travaux dans la copropri t Tuile canal sur sous toiture ondul e romaine t gules sans tuiles de courant traditionnelle sur tasseaux et imbrex Tuile embo tement dites tuiles m caniques mod les de tuiles romanes simple et double embo tement 108 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t Tuiles glissement tuile romane grande tuile bourrelets tuiles pannes 3 D tails de couverture
283. era donc pr f rable d obtenir un bordereau de prix d taillant les prix des organes essentiels tels que moteur carte lectrique tablier Par ailleurs le co t du contrat d pendra galement du service demand pour intervenir en cas de panne Cependant il faut faire attention car intervenir ne veut pas dire remettre en tat de marche imm diatement mais simplement permettre la libre circulation des v hicules en pla ant la porte en position ouverte Les co ts estimatifs des contrats sont suivant le syndicat national de la fermeture de la protection solaire et des professionnels associ s SNFPSA de l ordre de e 250 euros TTC pour le contrat minimum comprenant les deux visites l gales e 400 500 euros pour un contrat 5 jours 7 jours avec engagement d intervention sous quatre heures e 1 000 euros et plus pour un contrat 7j 7j et 24h 24h ces co ts il convient d ajouter le prix des pi ces remplac es Il sera donc int ressant de v rifier le besoin exact quant au niveau des interventions demand es qui sera fonction de la capacit du parking plus le nombre de place est important plus il sera n cessaire de le remettre en tat rapidement et de la situation de la copropri t vis vis de la limitation des instrusions ext rieures Vous pouvez aussi utiliser le contrat type mis au point par Copropri t Services ERRO DEPARTEMENT SERVICE PORTES DE KYO ASCENSEURS POUR TOUTES INSTALLATIONS DE PORTES
284. era pas respect e entre nous cela signifie bien que les pouvoirs publics savent que cette norme est tr s excessive D s lors il ne faudra surtout pas se pr cipiter pour faire des travaux d une part co teux d autre part en partie inutiles Cela ne veut pas dire que nous ne voulons pas respecter la loi ni inciter nos adh rents le faire cela veut dire que nous allons faire en sorte que ce respect se fasse sans gros probl mes pour les copropri taires noter dans son num ro de f vrier 2003 60 millions de consommateurs organe de PINC Institut national de la consommation rejoint et conforte notre point de vue dans un article intitul Plomb dans l eau pas de panique et des Services en Copropri t 245 Pr servation de la s curit et la sant 4 On essaye de vous faire peur Certains qui voudront malgr tout alarmer les copropri taires pour leur vendre des travaux ou des prestations vont opposer l argument fatal Certes diront ils la pr sence de plomb dans l eau faible taux ne pr sente aucun danger certes des petits travaux d am lioration peuvent tre engag s avec une grande efficacit certes il n y aura pas de sanctions MAIS des locataires anxieux ou anim s par des d sirs de vengeance pourront peut tre faire un proc s leurs propri taires si la norme n est pas respect e donc il faut agir vite Cet argument pr sent une double caract ristique d abord il mon
285. ersonnalis e au contr le des comptes g n raux ou sp ciaux e Aide la mise jour et l am lioration des r glements de copropri t e Cr er un espace web pour sa copropri t Les permanences techniques gratuites PERMANENCES A LARC DETAILS ASCENSEUR Conseils sur les devis et le choix d un bureau d tudes ARCHITECTE R ponses aux questions sur le b ti les devis PERMANENCES A COPROPRIETE SERVICES DETAILS Analyse concernant les dispositions de votre contrat de chauffage et conseils pour ren gocier votre contrat CHAUFFAGE R ponses aux questions concernant votre r seau de chauffage et vos installations EAU Conseils sur les diff rents types d installations contrats d eau consommations COMPTABILITE Conseils sur le grand livre des comptes et l analyse des annexes comptables SECURITE INCENDIE Conseils sur vos quipement et installations en mati re de s curit incendie VIDEOSURVEILLANCE Conseils sur les solutions d installation et sur les devis propos s et des Services en Copropri t Services propos s par l ARC et Copropri t Services Assistance aux contr les des comptes et de la gestion L ARC a mis en place une panoplie compl te d assistance au contr le des comptes et de la gestion D Mise disposition gratuite d un cahier du contr le des comptes pour tous t l chargeable sur le site pour les adh rents co
286. ervices en Copropri t 75 Maintenance et travaux dans la copropri t Or tr s souvent quand un conseil syndical donne les coordonn es d une entreprise un syndic celui ci pour la d courager de travailler dans votre copropri t va la payer avec beaucoup de retard Au bout de deux ou trois fois l entreprise vous dira que vous tes bien aimable mais qu elle ne peut continuer travailler pour vous Le syndic aura alors gagn Vous avez donc la solution obliger votre syndic payer vite les entreprises correctes que vous aurez s lectionn es 7 DISPOSER D UN VRAI CARNET D ENTRETIEN PROGRAMMATIQUE Le carnet d entretien tel qu il existe actuellement est tr s pauvre puisqu il se contente de faire le relev des contrats en cours et de rappeler les gros travaux qui ont t faits dans votre copropri t sur les dix derni res ann es C est bien dommage car un vrai carnet comme on va le voir est un outil indispensable de ma trise des charges C est pourquoi nous CONSEILLONS aux conseils syndicaux et plus pr cis ment aux adh rents de PARC de mettre en place un VRAI CARNET D ENTRETIEN un mod le est disponible PARC dont nous allons montrer maintenant en quoi il peut participer la ma trise des charges Pour ce faire il doit regrouper la fois des informations techniques financi res sociales et environnementales telles que e la pr sentation g n rale de la copropri t e les l
287. es La suite de ce chapitre vous permettra de r pondre aux questions soulev es par la r alisation de votre BES et vous indiquera les astuces conna tre pour mener votre copropri t sereinement sur la route du Grenelle de l Environnement Le guide du B S est t l chargeable gratuitement sur www unarc asso fr rubrique chauffage 2 Les diff rents contrats de chauffage On rel ve plusieurs types de contrats D Les contrats P1 P pour prix la fourniture de combustible ou d nergie est confi e l exploitant Vous pouvez aussi acheter votre nergie en direct via GDF ou un fournisseur alternatif Rendez vous au point 4 de ce chapitre pour tout savoir sur les nouveaux fournisseurs d nergie D Les contrats P2 exploitant assure le petit entretien et la conduite des installations de chauffage et de production d eau chaude sanitaire il peut parfois assurer l entretien de la V M C La TVA est 7 Cet entretien est maintenant normalis Un d cret a t r dig en vue de mieux cadrer cette prestation voir partie 4 nouvelles r glementation D Les contrats P3 Il s agit d une garantie sur le gros mat riel quand un organe tombe en panne il est remplac sans que la copropri t mait payer de suppl ment En effet la copropri t paie chaque ann e une somme forfaitaire permettant d alimenter un compte g r par le chauffagiste Si vous avez un P3 vigilance on constat
288. es au pr t Par exemple sil s agit de gros travaux de ravalement vot s la majorit simple le pr t sera lui aussi vot la majorit simple 4 Quels documents le syndic doit il envoyer avec la convocation d assembl e g n rale Le d cret pr voit que le syndic doit envoyer pour la validit de la d cision gt les conditions g n rales et particuli res du projet de contrat de pr t gt la proposition d engagement de l organisme de caution noter nous avions demand au Minist re de la Justice que le syndic n envoie qu un r sum des conditions essentielles du contrat de pr t et de caution pour viter les frais inutiles surtout en mati re de photocopies factur es 0 30 la page mais le minist re a pr f r obliger les syndics envoyer ces documents dans leur int gralit ce qui plaira beaucoup certains 5 Le syndic doit il mettre en concurrence plusieurs pr teurs Que faire Bonne question Dans la pratique le syndic n adressera avec la convocation l assembl e g n rale qu une seule offre celle q y g q propos e par sa banque pr f r e Si certains copropri taires protestent concernant ce manque de mise en concurrence le syndic r pondra certainement que ce nest pas grave puisque les copropri taires sont libres de ne pas adh rer Dans ce cas que faire Si vous tes membre du conseil syndical attendez pas la convocation l assembl e g n
289. es containers prise frontale ou lat rale Pourquoi des syst mes diff rents Tout simplement parce que les services de nettoyage poss dent des camions qui permettent de soulever le container dans la benne selon des proc d s de levages diff rents Dans la pratique la diff rence entre prise frontale et lat rale tient l absence ou non de la barre en fer qui permet au camion de mieux basculer le container plein Les proc d s se normalisent avec une pr f rence pour des containers de type frontal option de la Ville de Paris IV Mat riaux utilis s et fabricants Le poly thyl ne expans sert fabriquer tous ces containers Les fabricants tant peu nombreux assez peu de concurrence s tablit dans ce domaine A noter galement que les soci t s qui proposent ce type de mat riel ont des dimensions europ ennes ou internationales V Achat ou location Certains fournisseurs proposent des formules de location Le mat riel est lou entre le 1 4 et le 1 5 de sa valeur par ann e de location Pour une dur e de vie de 7 ans la location pr sente peu d int r t Le rapport entre prix d achat et location se r duit gr ce aux n gociations men es par Copropri t Services qui ont permis une baisse sensible des prix Pour une v ritable conomie l achat du mat riel est recommand Autre point auquel pr ter attention le prix des pi ces d tach es reste en g n ral tr s lev il f
290. es d nergie et de fluides V R GLEMENTATIONS A R capitulatif de toutes les obligations chauffage et ECS l Temp rature 19 dans les logements 19 C maximum Selon le Code de la Construction art R 131 20 la limite sup rieure de temp rature de chauffage est pendant les p riodes d occupation fix e en moyenne 19 C pour l ensemble des pi ces du logement Attention aux surchauffes 1 degr 7 de consommation en plus 2 Compteurs d ECS Eau Chaude Sanitaire Lire absolument le chapitre sur les compteurs d eau et le paragraphe sp cifique sur PECS La r partition des frais d eau chaude est impos e par le d cret du 19 juin 1975 compl t par l arr t du 25 ao t 1976 Tous les immeubles construits apr s le 30 juin 1975 doivent tre quip s de compteurs individuels Les immeubles existants ont d tre quip s compter du 17 septembre 1977 sauf si D Le nombre de points de mesure est sup rieur deux fois le nombre de locaux occup s titre privatif D Plus de 15 des points de mesure ne sont pas accessibles si les canalisations ne comportent pas de parties rectilignes accessibles et visitables d au moins 35 cm de longueur D L immeuble comporte seulement deux locaux occup s titre privatif 3 R partiteur de frais de chauffage La r glementation relative la r partition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs est constitu e par le d cret d
291. es de motorisation lectrique ou essence et des variantes possibles sur une m me machine Nous vous proposerons quelques conseils pour une utilisation sp cifique en copropri t et une meilleure s curit Il Diff rentes motorisations A Tondeuses lectriques L g res peu bruyantes non polluantes elles pr sentent des avantages par rapport aux mod les essence Il suffit de les brancher pour qu elles d marrent Elle sont d un maniement facile et d une grande simplicit d entretien ce qui ferait presque oublier leur principal d faut apparent le fil Un autre d faut est beaucoup plus difficile faire oublier Si les tondeuses essence ont une puissance minimale de 3 chevaux celles de certaines tondeuses lectriques ne d passent pas 1 4 Relativement n gligeable sur herbe s che cette diff rence de puissance peut devenir extr mement g nante sur herbe humide L herbe coup e accumul e sous le carter provoque bourrage et alourdissement en particulier avec les mod les sur coussin d air En cas d herbes hautes plus de 8 cm et humides il devient pratiquement impossible d assurer une tonte correcte Les tiges arrach es lac r es ou broy es entra nent souvent un bourrage avec blocage de lame r current L autre inconv nient tient au fil Il faut le d rouler avant usage et veiller ne pas le sectionner si d aventure cela vous arrivait inutile de vous affoler les normes de s curit sont t
292. es logements seulement a pu tre visit et v rifiez dans le m me temps les modalit s de passage d Contrats de nettoyage un seul moyen exigez du prestataire son planning pr cis et faites des contr les Par ailleurs vous pouvez aussi introduire par avenant dans les contrats des dispositions concernant les moyens de contr le Cela peut concerner aussi bien le remplissage d un carnet d entretien comme on l a vu au point 6 la d livrance obligatoire de bons d intervention l information obligatoire du syndic avant passage l obligation de faire des rapports de visite d taill s le stockage obligatoire du mat riel chang pour v rification par la copropri t le contr le effectu par un organisme ext rieur avec prise en charge des frais par le prestataire si le contr le s av re n gatif etc Beaucoup de contrats ne pr voient aucune p nalit en cas d inobservation des obligations Dans ces conditions les prestataires qui ne risquent pas grand chose ne font pas les efforts n cessaires Il est donc imp ratif non seulement de mettre en place des proc dures de suivi et de contr le comme on l a vu au point 6 mais aussi des clauses de p nalit par exemple e p nalit en cas de travail mal fait ou non fait exemple pour les contrats de nettoyage p nalit de 15 du montant mensuel du contrat en cas de non respect du planning e prise en charge financi re par le prestataire des
293. es probl mes e elle assure une premi re de financement des travaux pr sentation e il organise les rencontres e elle adapte corrige fait valider avec les auditeurs et ses conclusions au conseil la communication avec syndical et aux copropri taires les copropri taires Dixi me phase Remise d un audit global avec des propositions de travaux adapt s un plan de financement un phasage VI O trouver le BIC et comment commencer travailler avec Copropri t services l Le BIC est int gralement t l chargeable sur le site de PUNARC ou sur le site de PLANETE COPROPRIETE 2 Ensuite vous avez deux possibilit s soit remplir le BIC soit participer une r union collective de d embl e vous m me de pr sentation de BIC et de formation et venir nous voir ensuite au remplissage du BIC Cette formule est pr f rable car elle vous permet de rencontrer les animateurs de ce dispositif innovant mais aussi de rencontrer d autres adh rents qui rentrent en m me temps que vous dans la d marche 48 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services LES DIX S RIES DE CONTR LE N CESSAIRES POUR BIEN ANALYSER LES COMPTES ET LA GESTION DE SA COPROPRI T Ou comment PARC assiste les conseils syndicaux pour proc der au contr le des comptes et de la gestion de leur copropri t l Que faut il entendre par contr le des comptes et de la gestion Beaucoup de con
294. es r alis es 54 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services Comment se pr sente le carnet d entretien En premier lieu le d cret impose l tablissement d UN carnet par syndicat unique principal secondaire celui ci contenant autant de chapitre qu il y a de b timents Rien ne vient pr ciser ce qu est un b timent mais on peut partir du postulat qu il s agit de tout corps de construction qui soit est totalement d tach des autres soit se distingue par un volume diff rent plus haut plus profond C t pratique il faut aussi avoir acc s d un seul coup d il aux m mes travaux ou ouvrages r alis s sur plusieurs b timents afin de pouvoir comparer ses quipements et ouvrages ses co ts D Comment est il structur La d finition de cette structure est tr s importante LARC via sa coop rative Copropri t Services tient votre disposition un mod le d velopp sous tableur Excel D Quel est son support et comment est il conserv C est l une question tr s importante car celui ci doit permettre non seulement de m moriser toutes les donn es d une fa on durable dans le temps plusieurs ann es voire des dizaines d ann es mais aussi rester compatible avec les diff rents outils utilis s actuellement tableur traitement de texte moins efficace voire bases de donn es D La fa on dont est stock e l in
295. es soci t s r f renc es qui seront alors susceptibles de proposer un devis A ce jour plus de 1 500 appels d offres ont t publi s sur la plateforme COPRO DEVIS C Groupement d achats Le Conseil Syndical pourra directement sur ce site passer commande de produits d entretien et m nagers La commande sera imm diatement prise en compte pour une livraison dans les 48 heures Ces produits ont fait l objet d une n gociation qui a abouti une r duction de 12 par rapport au prix du catalogue D Le prix du fioul Le site pr sente quotidiennement le prix du fioul qui a t n goci la veille par la coop rative technique pour les adh rents de PARC Cela permettra aux conseillers syndicaux d exiger de leur syndic qu il passe par la coop rative technique si le prix propos est moins co teux que celui pr sent par le syndic Par ailleurs le site offre la possibilit de conna tre les prix depuis le 1 janvier 2008 afin de proc der des tudes comparatives sur les tarifs propos s par le syndic D les liens pour avoir acc s au site sont les suivants e acc s au site http www copro devis fr index php e acc s la pr sentation compl te du site http www copro devis fr presentation php et des Services en Copropri t 27 Services propos s par l ARC et Copropri t Services UNARCOM ET LA GESTION Bien souvent les conseillers syndicaux ignorent si les probl mes ventuels renco
296. esoins d entretien circulable normalement accessible aux pi tons du mat riel l ger au mobilier de jardin bacs plantes etc terrasse jardin quip e de jardini res et bacs plantes lourds n cessit de protections anti racines terrasse technique c est dire terrasse donnant acc s des quipements machinerie d ascenseur extracteurs d air capteurs solaires V M C etc accessible des v hicules l gers ou parc V L jusqu deux tonnes essieu accessible des v hicules lourds e de la pente de la toiture terrasse e de la situation climatique dispositions sp ciales prendre au dessus de 900 m d altitude pour parer aux effets du glissement ou reptation de la neige 4 3 Pose des rev tements d tanch it e soit en ind pendance c est dire sans solidarisation franche avec le support ce dernier pouvant ainsi jouer sans traction sur l tanch it On interpose entre l tanch it et son support un mat riau de s paration soit un papier kraft simple ou double paisseur contrecoll e au bitume papier dit entre deux sans fil soit un cran en voile de verre tiss e soit en semi ind pendance par adh sion discontinue par points ou bandes en interposant du papier perfor ou une r sille de fibre de verre e soit en adh rence si le support peut tre consid r comme stable formation ventuelle de fissures lt 1 mm 44 Principaux syst me
297. est assur avant individualisation par un seul compteur g n ral compteur g r par le Service des Eaux Si n cessaire le demandeur fournit un programme des travaux qu il compte entreprendre Dans le cas d une copropri t le demandeur fourni Pacte valant d cision de l Assembl e G n rale des copropri taires d autoriser la r alisation de l tude technique et le cas ch ant l tablissement du programme de travaux Cette d cision doit respecter les conditions relatives la majorit pr vue au premier alin a de Particle 25 de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri t des immeubles b tis Un copropri taire ne peut adresser en son seul nom une demande d individualisation et des Services en Copropri t 175 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 2 L instruction de la demande par le Service des eaux Lorsque le dossier d pos par le demandeur est complet au regard des prescriptions du r glement de service du pr sent document du d cret n 2003 408 du 28 avril 2003 pris en application de l article 93 de la loi n 2000 1208 du 13 d cembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbain le Service des Eaux instruit la demande le dossier doit tre adress en recommand avec accus de r ception d faut le dossier est retourn au demandeur Le Service des Eaux dispose d un d lai de 4 mois pour v rifier la conformit des installat
298. est pas appliqu e Si vous arrivez cette conclusion il faudra recalculer les augmentations normales et demander l entreprise de rembourser le trop per u sur cinq ans qui est le d lai de prescription de droit commun et des Services en Copropri t 69 Maintenance et travaux dans la copropri t 2 Cinqui me cas formules d savantageuses ou indices excessifs Ce cas est tr s aga ant il y a une clause dans le contrat cette clause est respect e contrairement ce que nous avons vu dans le cas pr c dent mais l application de la clause est d savantageuse elle aboutit des augmentations tr s fortes En effet certains indices augmentent plus vite que d autres Or les entreprises les plus malignes connaissent ces indices exemple les indices de la main d uvre dans les industries lectriques et introduisent ces indices dans les clauses Par ailleurs de nombreuses clauses pr voient une indexation 100 du prix initial Or il y a toujours des frais qui sont fixes et la productivit d une entreprise augmente Il est donc normal d exiger des indexations limit es 85 et non 100 Nouveaut ISTA vient d inventer une formule qui entra ne une augmentation de 2 25 m me SI AUCUN INDICE N AUGMENTE surr aliste Enfin signalons qu il y a des contrats qui pr voient des augmentations trimestrielles par exemple l occasion de publication des indices et non annuelles L encore il s agit d
299. est r gulier du d tecteur Article 2 Le d tecteur de fum e doit e comporter un indicateur de mise sous tension e tre aliment par piles batteries incorpor es ou sur secteur dans le cas o la batterie est rempla able par l utilisateur sa dur e minimale de fonctionnement est de un an e comporter un signal visuel m canique ou sonore ind pendant d une source d alimentation indiquant l absence de batteries ou piles e mettre un signal d alarme d un niveau sonore d au moins 85 dB A 3 m tres e mettre un signal de d faut sonore diff rent de la tonalit de l alarme signalant la perte de capacit d alimentation du d tecteur e comporter les informations suivantes marqu es de mani re ind l bile nom ou marque et adresse du fabricant ou du fournisseur le num ro et la date de la norme laquelle se conforme le d tecteur la date de fabrication ou le num ro du lot le type de batterie utiliser disposer d informations fournies avec le d tecteur comprenant le mode d emploi pour l installation l entretien et le contr le du d tecteur particuli rement les instructions concernant les l ments devant tre r guli rement remplac s Article 3 En application de l article R 1333 2 du code de la sant publique les d tecteurs utilisant l ionisation sont interdits Article 4 Les d tecteurs de fum e sont munis du marquage CE conform ment l arr t
300. et le retourner au greffe du tribunal d instance Attention m me si c est le syndic b n vole qui engage la proc dure il ne repr sente que le syndicat des copropri taires Le demandeur sera donc le syndicat des copropri taires et non le syndic En cas d erreur sur l identit du demandeur la copropri t sera d bout e de sa demande Il faudra imp rativement coller ce formulaire des timbres fiscaux pour un montant de 35 Attention il est question de timbre fiscal et non de timbre amende que l on ach te g n ralement au tabac Pour se procurer les timbres fiscaux il suffit de se rendre sur le site officiel du service public suivant D www timbre justice gouv fr pages achat choixTimbres jspijsessionid velyne faire un lien raccourci A la suite du d p t du dossier accompagn des timbres fiscaux le greffe du tribunal attribuera une date d audience Le syndic b n vole sera alors convoqu en m me temps que le copropri taire d faillant par lettre recommand e avec accus de r ception doubl e d une lettre simple Le syndic b n vole pourra galement tre convoqu verbalement par le greffe contre margement Le syndic devra imp rativement au moins deux semaines avant la date de l audience remettre la partie adversaire l int gralit des pi ces port es au dossier C est ce que l on appelle le principe du contradictoire Toute pi ce qui ne sera pas communiqu e au copropri ta
301. etc ARC est membre de l Union Nationale des Associations de Responsables de Copropri t UNARC qui regroupe des associations nationales et r gionales de copropri taires L ARC est une association reconnue comme repr sentative elle est l un des 12 membres titulaires de la Commission Relative la Copropri t qui si ge aupr s des Minist res de la Justice et du Logement elle est aussi reconnue par le Minist re de la Ville le Minist re de l Economie et des Finances le Minist re du Travail et celui de l Environnement elle si ge la Commission Nationale Paritaire des gardiens et employ s d immeuble dans les Commissions de l Agence Nationale pour l Am lioration de l Habitat au Conseil National du Bruit AFNOR etc e Aider les copropri taires en premier lieu les conseils syndicaux et les syndics b n voles mieux g rer leur immeuble tude des charges ren gociation des contrats mise en place d outils de gestion conome r soudre les probl mes juridiques et pratiques de leur copropri t contr ler les professionnels syndics entreprises prestataires de services et se former sur tous les probl mes de la Copropri t e Am liorer le fonctionnement global de la Copropri t L ARC est force de propositions sur toutes les questions touchant la copropri t r forme de la loi de 1965 certification des syndics gestion de l eau gestion du personnel d immeuble fiscalit r forme
302. etits citadins en participant au d veloppement psychique et psychomoteur de l enfant L attrait du jeu ne doit pas faire n gliger l aspect s curit L enfant emport par son action ma trise mal la notion de danger et de risque La cr ation d une aire de jeux n cessite une r flexion tr s en amont E Normes actuelles L am nagement d aires de jeux est soumis des directives de s curit propres chaque pays Les normes europ ennes vont harmoniser progressivement les exigences de s curit de chacun des pays telle est la vocation du CEN Comit Europ en de Normalisation Actuellement existe en France la norme NF S 54201 202 L objectif principal est de prot ger les enfants des dangers qu ils ne sont pas en mesure d appr hender Les responsables des aires de jeux doivent tre inform s sur la surveillance et l entretien ainsi que sur la remise en tat La s curit des enfants passe par un entretien r gulier des jeux Il Mobilier urbain mobilier pour espaces verts et signal tique A Equipement de plein air de la copropri t hors aires de jeux trait es pr c demment La liste n est pas exhaustive Pour tout compl ment d information prendre contact avec Copropri t Services e Bancs et Banquettes en bois m tal rev tement acier et fonte en b ton avec possibilit de scellement e Tables foresti res plateau en bois exotique tables et banquettes reli es par semelles servant au scelleme
303. euros e tablissement des fiches de l ann e 220 euros 85 euros de frais de dossier la premi re ann e e D claration des charges fiscales et sociales 80 euros b Analyse des fiches de paie et examen du contrat de travail Le poste employ d immeuble ou gardien est la charge la plus importante apr s celle des fluides eau chauffage lectricit De nombreuses erreurs ou fautes peuvent tre commises sur le contrat de travail ou sur la fiche de paie de votre employ d immeuble ou gardien pouvant tre financi rement tr s p nalisante pour la copropri t ce titre Copropri t Services propose pour l ensemble des adh rents collectifs de PARC un contr le des 12 derni res fiches de paie permettant de v rifier le mode de calcul de la r mun ration de l employ d immeuble ou du gardien prime d anciennet avantage en nature cong s pay s treizi me mois etc permettant ainsi de d celer des anomalies unit s de valeur astreinte avantages consentis avenants etc Un diagnostic crit est remis reprenant l ensemble des observations faites Le Copropri t Services e Une autonomie de critique e La prise en compte des nouvelles dispositions l gales e La prise en compte des derni res dispositions manant de la convention collective e La connaissance des erreurs ou fautes les plus fr quentes commises par les syndics professionnels Guide de la Gestion Technique Services prop
304. eurs car il s agit d une obligation Il s agit de d cider quel sera le prestataire qui installera les compteurs et quelles conditions A noter les compteurs ne font pas le comptage ce sont les personnes qui sont derni re gestionnaire conseil syndical et occupants qui permettent au dispositif de comptage d engendrer des conomies Lisez donc bien la suite de ce chapitre Avant de continuer nous attirons votre attention sur le fait qu il faut galement voter en AG les r gles du jeu Il s agit des forfaits appliquer en cas de refus de l occupant de faciliter l acc s son compteur Pour plus de pr cisions nous vous renvoyons l eco bilan eau disponible gratuitement sur notre site internet Assurer le suivi des consommations Une m thode de suivi tr s simple et tr s efficace est celle ci a faire relever le m me jour tous les compteurs d appartement et le compteur g n ral d eau chaude en chaufferie b en cas de diff rence sup rieure 5 entre le total des consommations enregistr es aux compteurs divisionnaires et le chiffre obtenu au compteur g n ral il faut en chercher l origine absence de relev forfaits insuffisants pour les absents compteurs bloqu s ou vieillissants En traquant cette diff rence et en traitant les anomalies e vous vitez les transferts sur les charges communes en effet si un compteur d appartement compte z ro parce qu il est bloqu
305. eux qui ont des chauffages au sol Dans ce cas il faudra les fixer avec du scotch double face adapt ce type de produit 3 La garantie du produit Un bon produit doit tre normalement garanti entre 1 5 ans Cette garantie est souvent li e la dur e de la pile 1 an pour une pile alcaline et 5 ans si c est un mod le lithium V rifier aussi le s rieux de la soci t qui produit le d tecteur de fum e en vous assurant qu ils sont bien des experts dans la protection anti incendie et non de simples commer ants se lan ant sur ce nouveau march Certaines soci t s proposent une assistance t l phonique pour les utilisateurs du produit 4 La dur e de la pile M me si le changement de la pile n est pas tr s compliqu privil giez les d tecteurs de fum e proposant des piles lithium ayant une esp rance de vie de 5 ans Le temps annonc sur l emballage correspond un produit rest en veille En cas d utilisation de l alerte du d tecteur de fum e il faudra changer la pile avant le d lai indiqu 5 La puissance sonore de l alarme Le d tecteur de fum e a pour utilit de se faire entendre Cependant en fonction de la taille du logement ou ventuellement du local il peut tre important de v rifiez le nombre de d cibels qu met le d tecteur de fum e en cas de pr sence de fum e En r gle g n rale les produits proposent une puissance d alarme de 85 d cibels titre de comparaison cela pr s
306. evra vous remettre une attestation d entretien r capitulant les op rations effectu es et vous expliquer les r sultats des diff rents contr les c Cas des copropri t s ayant d j un contrat d entretien Si vous avez un contrat d entretien en cours votre chauffagiste ne vous remettra votre premi re attestation d entretien qu au cours de l ann e 2010 Le co t de votre contrat d entretien ne devrait pas conna tre de hausse et aucun suppl ment de prix suppl mentaire ne doit vous tre impos En effet le seul travail suppl mentaire du technicien chauffagiste sera de remplir l attestation les op rations pr vues par le d cret tant les op rations effectu es habituellement Le co t de ces op rations est donc d j inclus dans les contrats en cours Merci de nous informer sur d ventuelles hausses des prix des contrats afin que nous intervenions 2 Contr le p riodique des chaudi res d une puissance sup rieure 400 KW D cret n 2009 648 du 9 juin 2009 noter Les immeubles rattach s un r seau de chauffage urbain ne sont pas concern s a Les obligations Tous les deux ans une entreprise de contr le accr dit par le Cofrac COmit FRan ais d ACcr ditation devra faire un contr le de l efficacit nerg tique de la chaufferie C est l exploitant de prendre ses dispositions avec cet organisme pour que ce contr le soit effectu Notez bien que le chauffagiste ne peut pas faire ce cont
307. exe d tanch it 41 Principales notions constituants et termes en usage e l l ment porteur platelage dalle de ma onnerie t le de m tal nervur e 110 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t e le support d tanch it forme rapport e dalle fractionn e ou chape flottante donnant l ouvrage les pentes d coulement et ou ensemble de panneaux isolants peu compressibles fix s ou coll s sur la forme sur cran pare vapeur et sous couche de diffusion cas des planchers chauffants et locaux hygrom trie lev e e le rev tement d tanch it proprement dit V ci apr s puis la protection qui prot ge l tanch it contre les chocs thermiques et les agressions m caniques gr le pi tons v hicules chutes d objets etc La protection est dite meuble si c est un mat riau en vrac tal granulats gravillons asphalte si c est une chape coul e et gravillonn e dure si c est un dallage ou une chape de mortier autoprotection si c est une protection mince m tallique ou granulaire solidaire de la couche sup rieure du rev tement d tanch it Un cas particulier concerne la technique dite toiture invers e qui consiste placer l tanch it sous des panneaux d isolation en mousse rigide 42 Choix d un syst me Il d pend e de usage normal de la toiture terrasse qui peut tre non circulable accessible pisodiquement pour des b
308. exigence accrue s imposant de plus en plus L avanc e technologique a concern aussi bien la menuiserie que le vitrage La menuiserie ext rieure r alis e en bois en PVC polyvinyle de chlorure et en aluminium assure une isolation maxima Copropri t Services a donc tudi les techniques utiliser l Choix du mat riau utilis Le bois il est parfois le seul tre tol r par certains r glements de copropri t li s ou non la proximit des sites class s Le ch ne fran ais travaill en lamelles coll es et le niagon africain pour fen tre peinte sont le plus couramment employ s D s sa fabrication le bois est trait en produits IFH Insecticides Fongicides et Hydrofuges mat riau vivant il exige un entretien r gulier Le PVC polychlorure de vinyle d un entretien plus ais un coup d ponge humide suffit Son absence de conductibilit en termes thermique et acoustique le dote d un excellent coefficient d isolation Le principe d assemblage par thermo soudure limine tout probl me de fuite Cintr e ou droite la fen tre existe en blanc ou en ton pierre et toutes les couleurs sont possibles Le PVC est en lui m me un tr s bon isolant thermique et phonique L aluminium cette menuiserie est la mieux adapt e aux grandes baies vitr es et aux architectures contemporaines Il existe deux types de profil s e Fn s rie froide non isolant et forte propension condensatio
309. f remment Rappelons le si vous tes adh rent collectif n h sitez surtout pas nous consulter pour orienter vos choix et vous aider D soit r sister des propositions qui vous paraissent excessives D soit rechercher des solutions adapt es vos probl mes ou m me vos angoisses Rappel il n est pas inutile de rappeler que l ventuel danger que repr sente un taux important de plomb dans l eau peut tre cart ainsi en attendant les travaux en d but de journ e laissez couler l eau froide destin e la consommation pour vacuer les micro particules qui auraient stagn durant le nuit comme le conseille le Minist re de la Sant et des Services en Copropri t 247 Pr servation de la s curit et la sant LES L GIONNELLES EN COPROPRI T En mati re de l gionelles certains exploitent merveille trois donn es fondamentales 1 La peur que nous avons tous d une maladie un peu bizarre la l gionellose 2 La peur non moins forte que nous avons d tre jug responsable d inaction engagement de la responsabilit de la copropri t en cas de probl me 3 La m connaissance de l origine de ces ph nom nes D o des situations dans lesquelles des professionnels arrivent imposer des copropri t s des interventions ou travaux hors de prix Vous trouverez ci dessous tout ce qu il faut savoir pour agir et r agir efficacement Les l gionelles
310. fa ade ou de couverture modification d acc s ascenseur handicap s etc am lioration des s curit s conomies d nergie cr ation de nouveaux r seaux etc L obligation administrative d autorisation de travaux renforce cette n cessit Il Une r fection l identique impossible En dehors des am liorations d ouvrages les travaux en copropri t concernent l entretien r fection de ces ouvrages Cette t che qui a priori consiste r tablir les ouvrages dans leur tat neuf qui donc proc derait de la simple reproduction soul ve souvent des probl mes complexes du fait de l volution rapide des techniques de construction des normes des exigences qualitatives et r glementaires ARCHITECTES bernard Comte Les ouvrages de b timent durent relativement longtemps les couvertures 40 70 ans les menuiseries en bois 50 Entretien d Immeubles 200 ans ou plus les canalisations 50 150 ans Ri i R novation Sur l vation Paris amp Ile de France Actuellement notamment avec les contraintes conomiques beaucoup de techniques beaucoup de mat riaux ont disparu d autres du fait de l volution de la 01 56 23 12 13 r glementation sont interdits la plupart des carri res de pierre dont nos murs sont b tis sont ferm es le bois de fil n est plus disponible la plupart des mod les anciens de 47 BIS RUE DES ENTREPRENEURS 75015 PARIS tuiles ne se fabriquent plus les ouvrages base
311. faire des travaux importants changement des branchements en plomb sur le r seau public en particulier pour se conformer ces obligations qui ont plusieurs avantages pour eux ils justifient a posteriori un prix lev de l eau ils ont galement permis de rationaliser la gestion sous couvert de lutte contre le plomb exemple de nombreux compteurs ont t ramen s sur la partie publique ce qui va faciliter le relev voire le t l relev des compteurs 3 Surtout pas de panique Aujourd hui la situation se pr sente donc comme ceci pour nous a En raison du fait que les distributeurs d eau ont engag de gros travaux comme on l a dit pour r duire le taux de plomb dans l eau sur le r seau public cela veut dire que beaucoup d immeubles sont aux normes depuis la fin 2003 sans avoir faire de travaux int rieurs l immeuble Il n y a donc surtout pas de QUOI paniquer ni accepter les solutions co teuses propos es ici et l par des entreprises en mal de travaux b Entre 2003 et 20153 il faudra ensuite choisir le meilleur dispositif pour tre aux nouvelles normes sachant que le changement radical de toutes les canalisations en plomb ne s impose pas forc ment comme LA solution d autres solutions tant possibles application d une r sine par l int rieur pose de filtres etc c Enfin il faut ajouter ceci qui est important aucune sanction n est attach e au fait que la norme 2013 ne s
312. falloir n gocier dans les contrats le d tail de certaines clauses et plus particuli rement les points suivants 1 Le d cret indique que le contrat devra pr voir que l ascensoriste sera pr sent lors de la visite quinquennale obligatoire mais ne dit pas quelles conditions Celles ci sont n gocier de la gratuit totale au paiement de vacations suppl mentaires 2 Le d cret pr cise que le contrat devra pr ciser la possibilit de r siliation du contrat en cours en cas de gros travaux confi s une autre entreprise que celle titulaire du contrat Oui mais encore faudra t il n gocier dans le contrat les modalit s et ne pas se laisser imposer une clause d indemnit s dissuasives 3 M me remarque pour le probl me de la vente des outils d entretien par les constructeurs Le d cret parle d un prix raisonnable Mais l aussi il faudra n gocier 4 Enfin il est certes tr s positif que le d cret impose de pr ciser les manquements graves qui vont permettre la r siliation de droit anticip e du contrat mais l encore il faudra mettre au point une clause nouvelle correspondante Or la qualit de cette clause ou de ces clauses d pendra videmment de la comp tence de ses r dacteurs et du fait qu ils d fendront les int r ts des copropri taires ou non et des Services en Copropri t 223 Pr servation de la s curit et la sant Bref on le voit on constate de grandes av
313. fassent pas mutuellement de ombre et pour faciliter entretien e sur une toiture inclin e ils peuvent alors tre int gr s la couverture ou ventuellement sur un talus L appoint peut tre lectrique ou bien tre assur par un ballon changeur raccord une production par chaudi res ou un r seau de chaleur La r gulation de la production d eau chaude solaire repose sur l installation de deux sondes de temp rature Pune situ e au niveau des capteurs solaires l autre en partie basse du ballon solaire Les circulateurs sont mis en marche pour transf rer l nergie capt e lorsque la temp rature mesur e aux capteurs est sup rieure la temp rature du ballon La pr sence d un mitigeur thermostatique sert limiter la temp rature de distribution de l eau chaude sanitaire 60 C au point de puisage En t la temp rature de l eau stock e dans le ballon solaire est en effet tr s lev e et des Services en Copropri t 157 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides II Rentabilit et int r t La pose de capteurs solaires n est pas franchement rentable actuellement le temps de retour tant comme on l a dit de l ordre de 15 20 ans N anmoins il est souhaitable pour des raisons cologiques de se pencher sur la question sachant que PARC nous pensons que la mise en place des capteurs solaires dans la copropri t doit tre une mesure qui ne vient
314. ficace Ce guide se pr sente en deux parties Premi re partie les donn es de base Fiche d identit Fonctionnement de la Copropri t Finances et montants des charges Travaux faits et faire Les points forts et faibles Quelques points particuliers lt p nt je 5 p bn p Sme 46 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services Deuxi me partie certains points tudier en 6 fiches Fiche A comment d terminer le nombre de m tres carr s habitables Fiche B comment trouver les plans Fiche C comment recenser les travaux faits durant les 10 derni res ann es Fiche D quel est le niveau des charges e par m tre carr e par m tre carr et par poste e comment savoir si ce niveau est normal Fiche E quel est le niveau des charges de chauffage et d eau chaude par m tre carr Ce niveau est il normal Fiche F Bilan b ti V Le d roulement de la d marche mise au point par PARC Voici en dix phases le d roulement de la d marche mise au point par PARC Premi re phase r alisation par le conseil syndical assist de PARC au besoin de la premi re partie du BIC ou Bilan Initial de Copropri t partie concernant la gestion et la dynamique de la copropri t Deuxi me phase analyse du BIC par le conseil syndical et PARC une fois celui ci r alis Troisi me phase mise en place d un premier plan de traitement des probl me
315. formation est galement primordiale car elle permet d exploiter son contenu recherche d une information Se pose aujourd hui le fait que 2 carnets d entretien doivent cohabiter celui renseign obligatoirement par le syndic et celui qui peut et doit tre constitu par le conseil syndical Pour ce qui est des syndics ceux ci disposent en principe via leurs outils de gestion d un carnet d entretien qui se remplit soit directement depuis les informations comptables soit par une ressaisie Mais de ce que l on sait les diff rents logiciels professionnels ne sont pas compatibles entre eux et de ce fait d s lors qu il y a un changement de syndic les informations du carnet d entretien obligatoires ne sont pas transmises d un logiciel l autre mais simplement par une version papier qu il faut alors ressaisir Comment renseigner le carnet d entretien de votre copropri t Le recueil des informations par le Conseil syndical Pourquoi et comment D La plupart des informations qu il est important d obtenir pour une bonne efficacit du Carnet peuvent tre recueillies par les membres du Conseil syndical De plus ce recueil par le Conseil syndical pr sente DEUX avantages quand le Syndic est un professionnel savoir Une totale gratuit La possession par le Conseil syndical d informations utiles Un bon conseil donc d l guez le MOINS possible ce travail au Syndic ou un tiers architecte Cela
316. fournitures et main d uvre 2 Contr le par la copropri t de l opportunit des travaux propos s par le prestataire 3 Base de prix Ce point concerne le prix horaire de la main d uvre et celui des fournitures Pour ces derni res le contrat peut pr voir de faire r f rence aux prix publics catalogue par exemple 4 Contr le des heures factur es E Autres clauses bien contr ler 1 Prise en charge et remise des installations en fin de contrat e Il est indispensable de pr voir une double clause 66 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t visite contradictoire des quipements lors de la prise en charge tat des lieux tabli contradictoirement en fin de contrat 2 Sous traitance Elle doit obligatoirement tre soumise une autorisation pr alable de la copropri t 3 Fourniture entretien talonnage d appareils de mesure Ce point est tr s important surtout pour les contrats de chauffage 4 Acc s au local technique Il faut pr voir que le repr sentant de la copropri t puisse acc der aux locaux techniques tels que machinerie d ascenseur moyennant pr avis Ce point est essentiel car beaucoup de contrats imposent une impossibilit d acc s ce qui emp che de contr ler le prestataire 5 Dur e et reconduction expresse Vous devez absolument bannir la reconduction tacite 6 R siliation en cours de contrat Pr voir une possibil
317. fs emp chant ou limitant les actes susceptibles de porter atteinte au verrouillage de la porte pali re lorsque cela est n cessaire 3 Syst me de d tection de pr sence des personnes destin les prot ger contre le choc des portes coulissantes lors de leur fermeture 4 Dispositif de cl ture des gaines emp chant l acc s ces gaines et aux l ments de d verrouillage des serrures des portes pali res 5 Parachute de cabine et limiteur de vitesse en descente dans un ascenseur lectrique 6 Dispositif destin viter toute chute en gaine lorsque la cabine est immobilis e en dehors de la zone de d verrouillage 7 Dispositif de commande de man uvre d inspection et d arr t de la cabine en vue de prot ger le personnel d intervention op rant sur le toit de cabine en gaine ou en cuvette 8 Dispositifs permettant au personnel d intervention d acc der sans danger aux locaux de machines ou de poulies 9 Syst me de verrouillage des portes et portillons destin s la visite technique de la gaine et de la cuvette ainsi que des portes de secours avec commande automatique de l arr t de l ascenseur lors de l ouverture de ces portes et portillons par le personnel d intervention 212 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Ech ance au 03 juillet 2013 RAPPEL La liste des travaux faire avant le 3 juillet 2014 suite la nouvelle ch ance Rappelons cette liste
318. g ts et ne sont pas toujours visibles le risque est par cons quent grand que les interventions soient tardives II faut donc essayer de mettre en place une maintenance pr ventive des installations Intervention d une entreprise de d pannage d urgence Parfois n cessaire le co t d une telle intervention varie entre 75 et 300 TTC Cela d montre l int r t qu il y a pr venir plut t que d avoir r parer dans l urgence Entretien par le personnel de l immeuble C est une solution peu co teuse et pratique rapidit d intervention N anmoins elle ne peut s appliquer que sur certains sites car d une part elle n cessite un niveau de qualification que l on rencontre rarement en copropri t et d autre part elle oblige disposer d un stock de pi ces d tach es robinets joints et d un mat riel adapt poste soudure Intervention ponctuelle par une entreprise de plomberie Certaines copropri t s font appel un plombier sans avoir souscrit de contrat pour v rifier ponctuellement les installations communes et privatives Cette solution peut pr senter certains inconv nients un co t non contr lable l entreprise facturant au temps pass d o les surprises et l absence de recherche syst matique de fuites non apparentes comme par exemple dans les WC n anmoins elle peut s av rer tr s int ressante dans les petits immeubles condition que la copropri t n gocie
319. h ance Dans la mesure o cette ch ance a t modifi e et qu elle est report e au 31 d cembre 2010 les d lais ont naturellement eux aussi t modifi s a Tous ceux qui avaient D J satisfait aux obligations de la premi re tranche au 3 juillet 2008 devront proc der au contr le avant le 3 juillet 2009 b Ceux qui n avaient pas satisfait aux obligations de la premi re tranche au 3 juillet 2008 auront UN an apr s la fin des travaux de la premi re tranche pour proc der ce contr le Exemple si la fin des travaux a lieu chez vous le 30 novembre 2008 le contr le devra tre effectu le 30 novembre 2009 au plus tard En tout tat de cause les contr les devront donc tre faits au plus tard le 31 d cembre 2011 B Pour les appareils install s apr s le 27 ao t 2000 les obligations sont les suivantes e pour les ascenseurs install s avant le 1 juillet 2004 la date limite est fix e au 30 juin 2009 e pour les ascenseurs install s partir du 1 juillet 2004 la date limite est de cinq ans maximum apr s P P J q P la date d installation lil Qui va pouvoir faire ces contr les En fait il y a deux grands types de contr leurs possibles a Les salari s des organisme de contr le type SOCOTEC ou des organismes notifi s b Les salari s certifi s des bureaux d tudes ou tout technicien certifi ind pendant Organismes de contr le organismes n
320. hage en profondeur Aspect il est incolore mais donne en r gle g n rale au support un aspect satin ou mat Conseils d utilisation il est imp ratif de ne pas appliquer le produit par une temp rature inf rieure 10 C et par temps chaud Protection envisager produit inflammable base de solvants p troliers il convient d viter tout contact physique gants et lunettes de protection envisager Co t en cas de ravalement le surco t pour le traitement des fa ades est d environ 10 Euros par m2 Hors ravalement une soci t sp cialis e facturera le double soit 20 Euros du m2 uniquement pour l application de cette protection Dur e d efficacit du produit tr s variable d un fabricant l autre De 3 10 ans avec une moyenne de 5 ans Nombre d applications pr voir selon les fabricants de une trois En moyenne deux couches suffisent Nettoyage du graffiti les fabricants ont mis au point un d tachant qui permet avec une brosse ou un chiffon de r habiliter le support Le cas ch ant r it rer l op ration L usage d un nettoyeur haute pression 80 120 bars de pression avec projection d eau chaude requiert une certaine prudence afin de ne pas endommager le vernis de protection Apr s nettoyage il est conseill d effectuer une nouvelle application du produit de protection Il Traitement curatif L efficacit de ce traitement et ses chances de r ussite d
321. haufferie si elle est encore d usage ou de projeter un flocage thermique sur les murs de la chaufferie et des Services en Copropri t 133 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 6 Entretien des chaudi res Lire point IV22 pour tout savoir sur le nouveau d cret Le d cret 2009 649 du 9 juin 2009 pr cise les modalit s obligatoires d entretien des chaudi res Voir le B 1 pour tout savoir sur ce d cret 7 Livret de chaufferie Lire point B 2 pour tout savoir sur ce nouveau d cret Le d cret n 2009 648 du 9 juin 2009 impose une tenue pr cise du livret de chaufferie pour toute chaudi re sup rieure 400 kWh Si vos chaudi res ont une puissance inf rieure il faut obligatoirement n gocier pr cis ment ce qui sera report dans ce livret sous peine de n y retrouver que des informations incompl tes Voir les points II 1 et II 7 pour conna tre les points n gocier 8 Contr le p riodique des chaufferies Lire point B 2 pour tout savoir sur ce nouveau d cret Le d cret n 2009 648 du 9 juin 2009 impose que le chauffagiste soit contr l par un bureau de contr le ind pendant tous les deux ans si vous avez une chaudi re d une puissance sup rieure 400 kW 9 La r glementation thermique dans l habitat existant Le d cret n 2007 367 du 19 mars 2007 encadre les choix techniques adopter lors d une r novation pour am liorer l efficacit nerg tique des b timents Par exemp
322. i la plupart des dispositions nouvelles qu il inclut renvoient la n gociation Or la n gociation contractuelle 5 peut tre plus ou moins favorable aux copropri t s voire d favorable Nous expliquons pourquoi et surtout comment avec ARC et PUNARC vous allez pouvoir BIEN n gocier ou ren gocier vos contrats Il La liste des nouveaut s pr sentation et explications Nous allons d abord passer en revue la liste des nouveaut s qu apporte ce d cret et donner quelques pr cisions q P pour expliquer ces nouveaut s en grande partie n goci es par ARC l Les contrats devront pr ciser la fa on dont le propri taire ou son repr sentant syndic conseil syndical sera averti des visites r guli res d entretien ceci pour pouvoir tre pr sent lors de ces visites Explication Aujourd hui il est difficile un syndic ou un conseil syndical qui veut v rifier qu un ascensoriste fait bien son travail d exercer ce contr le ceci pour la raison suivante l ascensoriste ne pr vient jamais ou trop tard quand il va faire ses visites et si vous lui demandez un planning annuel il vous dira que les plannings sont tablis tous les quinze jours et peuvent changer D s lors impossible de voir l tat de la machinerie et de contr ler que l entretien de l appareil est bien fait Avec le nouveau d cret l ascensoriste devra pr ciser dans le contrat comment le propri taire de l appareil
323. i conomise les frais et les d rangements occasionn s par une installation traditionnelle L image du visiteur n appara t plus sur un moniteur vid o sp cifique mais sur le t l viseur familial en s lectionnant la cha ne choisie pour cet usage L installation est comprise entre 300 et 350 euros par logement Par contre le poste de t l vision doit tre allum en permanence ou mis en service l occasion g Enfin pour terminer une nouveaut lINTRATONE TELECOM syst me utilisant le GSM VI Les solutions compl mentaires La grande majorit des immeubles disposent d j de syst mes de contr le d acc s claviers cod s et ou interphones qui n offrent pas la protection que les copropri taires attendent Les syst mes d crits pr c demment ne contr lent pas correctement l acc s des immeubles en raison de la diffusion du code clavier num rique la difficult de contr ler les personnes interphone la diffusion incontr lable du passe T de la Poste la difficult r guler les acc s des tiers pendant la journ e professions lib rales entreprises coursiers Face ces diff rents produits de la premi re g n ration des syst mes de lecteurs par cl s lectroniques ont t d velopp s Ils ont trouv leur place sur les immeubles d habitation gr ce leur qualit anti vandale Il est en effet fr quent de trouver de petits objets bloquant les cylindres de serrures sans p
324. i e devant l assembl e g n rale Une volution de la conduite des travaux renforce d ailleurs la n cessit du ma tre d uvre Le l gislateur a en 1993 cr la coordination SPS pour am liorer les conditions de s curit du travail sur les chantiers et a retenu le crit re simple suivant obligation d un coordonnateur SPS d s que l op ration concerne 2 entreprises titulaires et sous traitantes Cette r gle doit pratiquement tre tendue la ma trise d uvre des gros travaux en Copropri t En effet dans une op ration comment peut il y avoir coordination des mesures visant la s curit du travail quand il n y a pas de ma tre d uvre pour coordonner la conception et la r alisation des travaux On pourra donc retenir en copropri t ma tre d uvre d s que l ouvrage n cessite deux entreprises sauf exception justifier VI Le co t de la ma trise d oeuvre Enfin le co t de la ma trise d uvre doit tre approch S il est impossible de calculer la diff rence de co t total entre une op ration de gros travaux avec et sans ma tre d uvre puisqu on ne refait jamais la m me op ration il est possible d avancer des l ments d appr ciation du co t Pour fixer les id es les honoraires de ma trise d uvre sont de l ordre de 10 du co t des travaux environ Dans un appel d offres lanc sur cahier des charges les diff rences de prix entre les entreprises vont g n ralement de
325. i re plus g n rale et dans un cadre relativement format tout l ment sp cifique l offre d un op rateur qui lui permet de se d marquer positivement de celle de ses concurrents L exp rience prouve malheureusement qu aucun op rateur ne parvient faire l unanimit sur tous les crit res tel op rateur ayant une offre technologiquement volu e tant moins convaincant en mati re de respect des d lais ou de qualit de service et inversement ces exemples tant choisis dessein compte tenu de l exp rience de nos adh rents En ce domaine comme dans beaucoup d autres les maitres mots restent D soyez tr s vigilants en n h sitant pas compl ter les conventions de toute disposition tendant y gila at p p p prot ger le syndicat de copropri t D et n h sitez pas mettre en concurrence plusieurs op rateurs pour obtenir la garantie de la meilleure prestation VII L OFFRE DE CONTENU EST ELLE UN CRITERE DE CHOIX Soyons tr s clairs la convention que vous signerez porte sur l implantation d une infrastructure de r seau fibre et l offre de contenu propos e par l op rateur ne devrait pas influencer votre choix Pourquoi Car en vertu de la r gle de mutualisation tout abonn doit pouvoir acc der tout abonnement et programme de son choix quelque soit l op rateur ayant proc d l implantation du r seau ou la technologie employ e Nous verrons toutefois que ce principe est quelquefois d
326. iation Obliger l entreprise assumer toutes ses responsabilit s N AVN D viter les d rives financi res 64 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t 9 viter que le contrat ne cr e un syst me de d pendance technologique insurmontable cas de certains contrats d ascenseur 8 POINTS CONTR LER OU FAIRE INSCRIRE DANS UN CONTRAT Nous avons vu l importance qu il y a de v rifier la pr sence de certaines clauses ou de les faire introduire si elles n apparaissent pas Nous allons passer ces points en revue vous de v rifier si elles y sont d j et d faut de les n gocier pour les introduire A T ches d entretien 1 D finition des t ches liste des exclusions et liste des petits mat riels inclus ou exclus Il faut obtenir le maximum de pr cisions sur tous ces points Rappelez vous que dans un contrat ce qui n est pas indiqu est aussi important que ce qui est explicite 2 P riodicit d finir pr cis ment car elle permet les contr les noter il peut y avoir plusieurs p riodicit s Telle op ration est faite tous les mois telle autre tous les trimestres etc 3 Moyens mettre en uvre Il s agit des moyens humains nombre de personnes qualification ventuelle en mat riel le type de produits et en information Ainsi lorsque les soci t s interviennent dans les logements une clause peut pr voir La s
327. ics b n voles dans la constitution du dossier pour proceder une action judiciaire l encontre d un copropri taire d biteur A lire aussi si vous tes membre d un conseil syndical La qualit principale du syndic b n vole r side dans sa r activit notamment face aux probl mes que peut rencontrer la copropri t Alors que les syndics professionnels attendent longtemps avant d engager une proc dure judiciaire l encontre d un copropri taire d biteur les syndics b n voles pr f rent quant eux traiter les impay s en utilisant les proc dures judiciaires rapides et peu co teuses Cependant ces proc dures imposent le respect de plusieurs dispositions imp ratives qui se d composent en trois types de r gle 1 de forme 2 de proc dure 3 et de fond d faut de respecter scrupuleusement ces r gles l action sera consid r e par le juge comme irrecevable Le juge se dessaisira automatiquement de l affaire Nous allons travers cet article donner quels sont les points incontournables respecter en indiquant comment PARC peut vous aider 1 LES REGLES DE FORME En fonction du montant que le syndic b n vole souhaite recouvrer il faudra saisir le juge ou le tribunal comp tent Voici donc une pr sentation des comp tences des juges Il faut tre vigilant car le montant prendre en consid ration pour savoir quel juge saisir correspond aussi bien la dette principale qui repr s
328. ieu de la r novation nerg tique on dit aussi qu on tue le gisement expression utilis e par Andr POUGET qui est une grande figure de la r novation nerg tique Voici donc pourquoi tant d observateurs impartiaux non li s des entreprises pensent que les CPE non seulement ne sont pas une solution int ressante mais peuvent m me repr senter une solution plut t dangereuse Nous allons voir qu il y a bien d autres raisons qui invitent la prudence voire la m fiance V Cinq autres raisons qui expliquent que les CPE d oivent beaucoup en copropri t Outre les raisons expos es jusqu pr sent d autres expliquent que les CPE soient tr s d cevants en copropri t a Tout d abord les conomies garanties promises sont le plus souvent calcul es partir d une consommation de r f rence sur valu e b En cas de production d eau chaude la consommation calorifique correspondante est tablie avant et apr s travaux de fa on forfaitaire forfait videmment lui aussi sur valu et non r elle pour cela il faut poser des instruments de mesures et faire certains calculs pr cis ce que les entreprises concern es ne veulent videmment pas faire et des Services en Copropri t 141 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides c Le niveau d conomie garantie est l encore le plus souvent tr s inf rieur ce qu il pourrait tre les entreprises p
329. ifficile faire respecter et qu il conviendra d tre particuli rement vigilant dans certains cas VIII MON IMMEUBLE EST DEJA CABLE LA FIBRE A T ELLE UN INTERET C est effectivement la question que peuvent se poser certaines copropri t s notamment celles qui taient d j desservies par le c ble et dont NUMERICABLE a reli cette infrastructure par fibre optique souvent sans l accord de l assembl e g n rale de copropri t De fait la fin 2008 trois copropri t s sur quatre taient fibr es selon cette formule mixte Si celle ci donne actuellement de bons r sultats on peut toutefois s interroger sur une technologie employant des conducteurs cuivre dans sa partie terminale avec les diff rentes limitations que cela impose NUMERICABLE semble d ailleurs conscient de celles ci et pr voirait terme une migration vers une formule tout fibre Pour une copropri t d j c bl e et b n ficiant d un service antenne de cet op rateur il peut tre int ressant de r fl chir au d ploiement d un r seau fibre en parall le au r seau c bl existant Pour redondant que cette formule apparaisse elle permet de r pondre deux besoins bien diff renci s D celui des personnes qui se contentent parfaitement du r seau existant et veulent continuer l utiliser en branchant leurs appareils aux prises coaxiales existantes sans s encombrer de box diverses D celui des personnes voulant b n ficier de
330. ilibrage il est indispensable de r aliser un diagnostic de l installation dans son ensemble prendre contact avec une entreprise sp cialis e s assurer que le r seau est d sembou consulter Le guide du bilan nerg tique simplifi t l chargeable sur www unarc asso fr Copropri t le temps des conomies d nergie et du d veloppement durable 350 p 18 plus 4 de frais de port Les adh rents collectifs de PARC peuvent contacter les bureaux d tudes r f renc s par Copropri t services et des Services en Copropri t 125 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides H La ren gociation et le contr le des contrats de chauffage Lire au pr alable le d but de ce chapitre Chauffage et ECS Avant de vouloir ren gocier votre contrat il faut tre un minimum au fait de la qualit de l entretien actuel Pour cela il faut 2 Lire le contrat et voir dans quelle mesure il peut tre am lior D Faire le tour de la chaufferie et rep rer les anomalies D Etudier le carnet d entretien entre autres pour relever les dates de remplacement des pi ces Les points v rifier dans votre contrat de maintenance P2 Dans le contrat 1 Les installations de chauffage sont elles bien d finies et d crites 2 Les op rations de maintenance sont elles bien pr cis es 3 Un calendrier des op rations est il fourni 4 Le contrat pr voit il des op rations
331. imentation Sans entrer dans les d tails disons que c est l o la protection dite diff rentielle devient le compl ment de toute mise la terre En effet dans certaines circonstances travaux sur sols conducteurs notamment il est encore possible qu un courant de fuite traverse le corps humain or un courant sous 230V m me un courant de fuite peut tre mortel Un disjoncteur diff rentiel est fourni par EDF tout abonn Cet appareil plac en t te du circuit privatif sert la fois de sectionneur de disjoncteur protection contre la surchauffe des circuits et de diff rentiel d tection et des Services en Copropri t 235 Pr servation de la s curit et la sant de courant de fuite En vertu de la norme NF C 15 100 version 1991 les particuliers peuvent et doivent en cas de permis de construire disposer dans leur coffret de r partition apr s le disjoncteur EDE d un ou plusieurs disjoncteurs divisionnaires diff rentiels ultra sensibles calibr s 30 mA ces derniers prot gent instantan ment contre le contact direct de tout l ment sous tension avec le corps humain Ils d tectent avec beaucoup plus de sensibilit que le disjoncteur EDE les fuites et les mauvaises isolations lectriques L utilisation d appareils lectriques dans des zones humides o ils sont normalement interdits et surtout le progr s technique favorise la mise en place de ces dispositifs Outre la s curisation des person
332. ins trimestriels de PARC pour vous comment faire e Le B I C Bilan Energ tique Simplifi et l Audit Global Partag e Aide personnalis e la tenue de la comptabilit e Aide la mise jour et l am lioration des r glements de copropri t 12 Guide de la Gestion Technique e livret d accueil I SeSe Services propos s par PARC et Copropri t Services Livret d accueil du conseil syndical Le livret d accueil pour les nouveaux conseils syndicaux adh rents vous permet de conna tre TOUS les services et outils mis votre disposition dasn le cadre de votre adh sion dont les guides gratuits et les services optionnels b gt Sommaire Pour commencer quatre guides gratuits diffuser tous les membres du conseil syndical e Comment obtenir en permanence et par tous les moyens une r ponse toutes vos questions sur tous les sujets e Pour aller plus loin des consultations sp cialis es sur rendez vous e Cing sites Internet gratuits votre service e R duire vos charges tous les guides outils services de PARC votre disposition e La coop rative de PARC r serv e aux adh rents de PARC mode d emploi pour une utilisation optimum e 46 guides gratuits votre disposition et celle de vos voisins e Les bulletins trimestriels de PARC pour tous comment faire e Le BIC Bilan Initial de Copropri t et Audit Global Partag l aide que PARC peut vous apporter e Aide p
333. int r t de ce type de pr t collectif 90 Guide de la Gestion Technique ez r Maintenance et travaux dans la copropri t 10 Comment le pr t passe t il dans la comptabilit du syndicat des copropri taires et comment doit proc der le syndic noter que le d cret comptable de 2004 a t modifi pour permettre une comptabilisation simple des pr ts ce qui n tait pas possible jusqu pr sent Une fois tablie la liste de ceux qui adh rent au pr t le syndic dresse une liste et une grille sp ciale correspondant la quote part de chacun Ensuite deux syst mes sont possibles gt soit le syndic appelle directement chaque trimestre la quote part de chacun il peut dans ce cas imposer le pr l vement si ceci a t sp cifi dans la r solution concernant le pr t gt soit la banque pr l ve directement cette quote part sur le compte bancaire du copropri taire Pour que ce deuxi me syst me soit possible il faudra que dans la d lib ration initiale ce dispositif soit pr vu et qu il y ait une autorisation donn e la banque d op rer ce pr l vement en lieu et place du syndic pour le compte du syndicat des copropri taires La validit juridique de ce deuxi me dispositif utilis par le Cr dit foncier de France pouvant tre contest e nous pr voyons la mise en place d un autre dispositif gt le syndic mettra en place avec la banque un pr l vement sur les comptes de chaque b n ficiai
334. intenance faire lorsque vous voulez savoir si votre chauffagiste respecte ou non son contrat de maintenance de la chaufferie Cet audit commence par une tude du contrat Une visite sur site permet ensuite de conna tre l tat du mat riel situ en chaufferie Enfin le thermicien tablit un plan d action qui d taille Les carences du contrat Les carences de la maintenance Le mat riel remplacer Les pr conisations d am lioration 2 Audit nerg tique Un audit nerg tique est obligatoire pour les copropri t s en chauffage collectif de 50 lots principaux et accessoires Voir le guide gratuit Comment obtenir un audit efficace en copropri t t l chargeable gratuitement 3 quilibrage En copropri t le probl me le plus fr quent pour le chauffage est la diff rence de temp ratures de logements d un m me b timent Pun est 25 C quand l autre est 18 C On parle d un probl me d quilibrage Les BET peuvent vous aider corriger ce probl me voir le chapitre sp cifique sur l quilibrage 4 Remplacement des chaudi res Un bon BET apportera beaucoup votre r novation de chaufferie Il vous aidera d terminer les meilleures solutions techniques puissance des chaudi res nombre de chaudi res r aliser un bon appel d offres n gocier un contrat de chauffage avantageux 128 Guide de la Gestion Technique LE LEADER DE LA COMMUNICATION WEB
335. ion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides III LES DISPOSITIONS N GOCI ES PAR L ARC ET INCLUSES DANS L ACCORD CADRE Comme son nom l indique la convention nest pas un contrat cadre mais un accord cadre Cela implique que cet accord vient compl ter le contrat de prestation de comptage propos par la soci t Il fait donc office d avenant au contrat qu il ne faudra pas h siter mettre en avant Nous n allons pas reprendre ici les quinze clauses qui composent l accord cadre Cependant nous allons reprendre les diff rents dysfonctionnements rencontr s avec les soci t s de comptage et indiquer comment gr ce cet accord cadre PARC a r gl ces probl mes Pour avoir acc s l accord cadre il suffit tout simplement de s identifier sur le site pour avoir acc s aux documents s curis s de PARC et taper sur le moteur de recherche accord cadre comptage d eau Pour avoir acc s l accord cadre il suffit tout simplement de s identifier sur le site pour avoir acc s aux documents s curis s de PARC et taper sur le moteur de recherche accord cadre comptage d eau dossier adh rent du 28 mars 2013 QUELQUES RATIOS TR S UTILES munis DE gt La consommation sur parties communes hors arrosage PTE Cappie et a z eame de pelouse ne doit pas d passer 5 du total des consommations privatives Autrement dit en cas de diff rence de plus de 5 entre la
336. ion doit avoir un clairage artificiel suffisant avec l interrupteur proximit des bo tes pour permettre une lecture facile des indications port es sur les bo tes LA SIGNALISATION Elle a pour seul but de participer de mani re prioritaire l optimisation de la tourn e du facteur Et pour cela r pondre quelques r gles de base rendues obligatoires par La Poste et qui laissent peu de place la cr ativit ou la personnalisation esth tique Les bo tes doivent tre num rot es correctement e Cette num rotation est obligatoire d s qu une batterie r unit au moins 6 bo tes e La num rotation d une bo te ne d pend que d un seul crit re sa ES position g ographique dans la batterie Les bo tes sont num rot es ie de haut en bas et de gauche droite la bo te n 1 est la bo te situ e en haut gauche la derni re bo te se trouve en bas droite voir sch ma Remarque importante tout autre type de num rotation par s quence d attribution des bo tes par n de lots d appartement ou d interphone est donc erron e boite courrier volumineux e La num rotation peut appara tre soit sur l tiquette nominative soit s par ment sur le portillon Les noms sur les bo tes doivent tre lisibles et conformes e Les noms de famille doivent tre crits en lettres d imprimerie et en majuscules e Les titres M Mme Mlle Mgr ne sont pas pr cis s e Les pr n
337. ion du gel insecticide est pr conis e en habitation car il n y a pas de mesures pr paratoires d barras des placards il n y a pas d odeurs et il n y a pas de danger pour la sant des enfants personnes g es animaux Apr s le traitement ne pas enlever les joints appliqu s ni pulv riser un a rosol insecticide La disparition compl te des blattes intervient durant le mois qui suit le traitement Il est donc normal de constater la pr sence d insectes encore pendant quelques jours La persistance d action des gels insecticides est de 4 6 mois 258 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant LA LUTTE CONTRE LES TERMITES Une loi du 8 juin 1999 publi e au Journal Officiel le 9 juin 1999 tente d radiquer la prolif ration des termites Cette l gislation constitue la premi re mesure prise au niveau national Il r sulte de ce texte la mise en uvre de mesures permettant de limiter le d veloppement de foyers d infestation de traiter les immeubles atteints et de prot ger les acqu reurs l Limiter le d veloppement de foyers d infestation Lorsque des foyers de termites sont identifi s un arr t pr fectoral d limite les zones contamin es ou susceptibles de l tre court terme D s qu il y a connaissance de la pr sence de termites dans un immeuble b ti ou non b ti l occupant de l immeuble et d faut d occupant le propri taire en fait la d
338. ions attestation de conformit sanitaire et dossier technique et si n cessaire la conformit du programme de travaux aux prescriptions qu il a tablies Elle indique le cas ch ant les modifications apporter au projet Elle peut proc der une visite des installations concern es par l individualisation et demander des informations compl mentaires au propri taire Le Service des Eaux transmet en m me temps les conditions d organisation et d ex cution du service notamment sous forme du r glement de service les conditions tarifaires les contrats d abonnement remplir par les locataires ou copropri taires ainsi que le mod le de convention Cette transmission permet au demandeur d informer selon le cas les copropri taires ou les locataires 3 La confirmation de la demande La confirmation de la demande doit tre transmise en recommand avec accus de R ception Dans une copropri t la d cision d finitive portant d une part sur la demande d individualisation des contrats de fourniture d eau et d autre part sur la r alisation des travaux n cessaires doit tre vot e la majorit pr vue au premier alin a de l article 26 de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri t des immeubles b tis Le proc s verbal correspondant au vote doit tre joint au dossier pour permettre au Service des Eaux de soumettre son service juridique la l galit de la demande Ava
339. iquer ce type de probl me ou ventuellement regrouper plusieurs copropri t s pour envisager une action commune La deuxi me application permettra de mettre en contact des copropri t s g r es par une m me agence de syndic exemple FONCIA Paris 11 Cela permettra de proc der plusieurs comparaisons similarit des clauses et tarifs propos s dans les diff rents contrats du syndic gestion des impay s gestion des travaux types d entreprises de contrats etc Ainsi les copropri t s pourront s allier pour imposer l arr t de certains abus ou bien pour n gocier des tarifs ou protocoles recouvrement gestion des appels etc pour un groupement de copropri t s Par ce biais les petites copropri t s pourront b n ficier du poids des grandes copropri t s qui par ailleurs auront une influence plus importante pour se faire entendre Bien entendu pour assurer une confidentialit dans les changes aucune coordonn e ne sera communiqu e en ligne Il reviendra aux conseillers syndicaux d sireux d aller plus loin dans leur investigation de d voiler leur mail personnel dans un espace priv du site pour ventuellement organiser une r union ou des actions communes D les liens pour avoir acc s au site sont les suivants e acc s au site http www unarcom fr e acc s la pr sentation compl te du site http www unarcom fr presentation php e acc s l inscription de sa copropri t sur le
340. ir Pour cela PARC a mis au point des contrats types pour ses adh rents collectifs Plusieurs contrats type ont d j t labor s tels les contrats d ascenseur ou les contrats de chauffage etc b Les exclusions Il faut galement traquer les exclusions m me implicites Exemple dans les contrats de porte de garage les d pannages sont souvent exclus ou bien les pi ces de rechange et les conditions de facturation ne sont pas pr cis es 2 Le probl me du co t des prestations HORS contrat Bien entendu certains contrats peuvent tre TRES clairs en ce qui concerne les exclusions Dans ce cas le probl me n est pas de savoir ce qui est exclu mais quel prix seront factur es les prestations hors contrat 60 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t Exemple D Tel contrat d entretien adoucissement de l eau ne concerne pas la fourniture des produits ce qui est normal mais comme les produits sont command s et fournis par le prestataire on s aper oit alors qu ils peuvent tre factur s un prix tr s lev ceci l galement puisque ce prix ma pas t n goci dans le contrat Autre exemple D Les interventions hors contrat dans les ascenseurs Si le client en l occurrence la copropri t n a pas n goci un bordereau de prix prix horaire de la main d uvre ou prix forfaitaire d fini par type d intervention il sera alors oblig d en pass
341. ir interrog en vain les syndics qui proposent ces contrats il a fallu revenir au texte m me de ces deux d crets Qu avons nous d couvert Cette affligeante banalit Les propri taires d immeubles doivent maintenir les installations collectives de distribution d eau en bon tat d entretien et fonctionnement UN point c est tout On se demande ce qui est le plus navrant le fait qu il ait fallu les efforts conjugu s de deux minist res Sant plus Economie pour dicter cette obligation digne du sapeur Camembert ou le fait qu un professionnel laisse entendre que ces deux d crets induisent des obligations pr cises pour mieux justifier un contrat en grande partie inutile vous de choisir 2 Travaux L non plus ne vous pr cipitez surtout pas et ne vous laissez pas impressionner par des professionnels qui vous parlent d obligation imp rative de responsabilit etc Encore une fois le probl me de sant publique en jeu est ridiculement marginal sauf videmment quand les taux sont lev s mais dans ce cas l ils d passent de quatre huit fois les taux maximums ACTUELS par ailleurs aucune sanction n tant pr vue et pour cause le risque tant tr s faible voire nul il n y a pas lieu de s engager sans m res r flexions dans des travaux D autant qu on peut supposer que des techniques nouvelles verront le jour prochainement permettant peut tre de poser les probl mes dif
342. ir un dossier technique complet qui doit permettre de localiser amiante mais aussi de suivre l volution des mat riaux tablir une fiche r capitulative qui sera utilis e par les vendeurs en cas de vente proc der r guli rement SI BESOIN voir plus loin aux analyses requises ll Elaboration du Dossier technique amiante a Qui peut faire ces dossiers Comme nous l avons indiqu plus haut si le rep rage amiante ne peut tre fait que par des techniciens certifi s le Dossier Technique Amiante peut lui tre tabli par n importe qui Nous pensons que toute personne rigoureuse et connaissant bien sa copropri t surtout si celle ci est modeste est galement capable de mettre en place le Dossier un par syndicat de copropri taires N anmoins en cas de pr sence de mat riaux douteux un probl me de responsabilit est susceptible de se poser et nous conseillons dans ce cas de vous faire assister par un technicien comp tent et des Services en Copropri t 239 Pr servation de la s curit et la sant b La localisation L un des probl mes important est celui ci le d cret pr cise que l emplacement o des mat riaux et produits contenant de l amiante auront t rep r s devra tre pr cis sur des plans ou croquis Les croquis tant r alisables la main il n est pas impossible que certains techniciens vous vendent la r alisation de plans complets donc tr s chers S
343. irage ascenseur pompes de chauffage ventilation m canique contr l e extracteurs en parkings etc Les co bilans en Copropri t La premi re pr occupation d une copropri t est d assurer la s curit contre les risques induits par l lectricit incendie lectrocution etc Depuis peu un autre objectif est apparu faire des conomies d lectricit Diff rentes raisons expliquent cette nouvelle a pr occupation t e une volont de respect de l environnement Bilan lectricit Si _ PARTIES COMMUNES e le contexte la hausse des prix de l nergie et les inqui tudes concernant les volutions futures du prix de l lectricit e existence d offres plus vari es du fait de l apparition de diff rents fournisseurs Il QUOI BON CONOMISER L LECTRICIT Malheureusement de trop nombreux acteurs souvent de bonne foi font croire aux copropri t s qu il est inutile de faire des conomies d lectricit en France sous pr texte qu elle est produite partir de centrales nucl aires Il faut donc rappeler que l lectricit consomm e en France ne provient pas uniquement de l nergie nucl aire mais aussi de centrales thermiques qui fonctionnent au gaz au fioul ou au charbon et qui mettent de tr s importantes quantit s de gaz effet de serre jusqu 800 g kWh Pour lutter contre le changement climatique il est donc n cessaire aussi de r dui
344. ire dont ils ne n gocient pas les montants lors de la consultation des entreprises C est une mani re pour eux d augmenter leur b n fice car pour la phase de ma trise d uvre les BET sont pay s au pourcentage du montant total des travaux et des Services en Copropri t 127 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Lorsque vous consultez des BET il vaut donc mieux dissocier les phases d audit ou d appel d offres des phases de ma trise d uvre et choisir le BET lorsque sa mission pr c dente est d j termin e Ainsi le BET qui vous fait l audit n a pas d int r t vous gonfler les travaux parce qu il sait qu il n a aucune garantie d tre retenu pour la suite sauf s il fait son travail consciencieusement 4 Choisir un BET de confiance ous pouvez galement choisir un bureau d tudes en qui vous avez confiance vitez par exemple de Ve gal tch b d tud q fi vit le d prendre le BET recommand par le syndic dans ce cas de figure le BET peut tre tent de remercier le syndic qui lui a gentiment offert la mission sur un plateau en gonflant la facture ou en ne n gociant pas les prix la baisse lors de l appel d offres le syndic aussi est pay au pourcentage pour les travaux importants Une liste de bureaux d tude thermique et d exploitants de chauffage est disponible pour les adh rents collectifs de PARC B Les principales prestations des BET 1 Audit de la ma
345. ire d faillant ne pourra pas tre prise en consid ration par le juge m me si le document est capital Pour les demandes sup rieures 4 000 il faudra assigner la partie adversaire par voie d huissier Cela implique que le syndic doit r diger une assignation dans laquelle doivent figurer imp rativement les l ments suivants D Nom et pr nom des parties D domicile de la partie adverse ou du lieu de situation de l immeuble D un bref expos de l objet de litige D une indication du montant r clam titre principal D le montant des frais dont on veut le remboursement D le choix de la juridiction saisie juge d instance ou juge de proximit la demande ne peut tre pr sent e que devant l une ou l autre juridiction en fonction de sa nature et de son montant D Dispositions particuli res pour l adversaire personne morale Il est imp ratif de pr ciser la forme juri dique exacte SA SARL EURL le capital immatriculation au RCS le si ge social le ou les re pr sentant s l gal ou l gaux en exercice Avant que le syndic b n vole envoie le contenu de l assignation l huissier pour qu il la communique la partie adversaire le syndic devra demander au greffe du tribunal d instance une date d audience Cette derni re 40 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services devra imp rativement tre communiqu e sur l assignation Lhuissier
346. ire pour plaider l affaire Le greffe territorialement comp tent est celui o se situe la copropri t Par exemple si la copropri t est localis e dans Paris 20e Il faudra d poser le dossier aupr s du greffe de paris du 20e qui si ge g n ralement dans une enceinte de la Mairie de l arrondissement LES REGLES DE PROC DURES m Avant de partir en proc dure judiciaire il est obligatoire d envoyer une mise en demeure aux copropri taires d biteurs Ce document est en r alit qu un simple courrier envoy en lettre recommand e dans lequel est indiqu en objet la mention mise en demeure Dans ce courrier doit tre mentionn le montant impay ainsi que l information qu d faut de r glement dans les trente jours le syndic sera contraint d engager une proc dure judiciaire pour recouvrer la dette Pour les dettes inf rieures 4001 le syndic doit privil gier la proc dure de d claration au greffe Nous ne parlerons pas dans cet article de l injonction de payer qui est une proc dure en r f r et non au fond Cette proc dure se veut peu co teuse et simple mettre en place En effet il n y a pas besoin d assignation remise par voie d huissier Elle est aussi efficace car la d cision du juge ne peut pas faire l objet d un appel On dira en terme juridique que la d cision est prise en premier et dernier ressort Il suffit de remplir un formulaire cerfa N 12285 05
347. iserie La paumelle est fix e d une part sur l huisserie d autre part sur l ouvrant gond D Pi ce d appui Pi ce horizontale basse du dormant comprenant une gorge de r cup ration et des vacuations d eau D Jet d eau Pi ce horizontale basse du dormant dont le dessus est inclin pour permettre l coulement de l eau vers l ext rieur D Montant El ment vertical dormant ou ouvrant de la menuiserie Figure 3 Sch ma et termes technique d un escalier La structure m me de l escalier devra tre ventuellement tre reprise ponctuellement Une fois la r novation termin e les d fauts se verront d autant plus N h sitez donc pas demander le chiffrage par Limon exemple de la reprise des nez de marches us s Si l escalier est en bois pensez faire ventuellement chiffrer le pon age et la vitrification Hauteur Il est peut tre opportun d informer les copropri t s qu en cas de remplacement des menuiseries portes pali res et autres portes de caves etc les l ments doivent tre conformes la r glementation relative la s curit en cas d incendie FER c Les murs La distinction essentielle entre murs et cloisons est que les murs sont porteurs soutiennent les structures sup rieures alors que les cloisons ne sont pas porteuses Avant de passer la premi re couche d enduit veillez bien ce que toutes les fissures soient gratt es et ouvertes Cr
348. it Amiante Plomb Gaz Electricit DPE Diagnostic de Performance Energ tique Termites Mesurage de superficie loi Carrez Tanti me de Co propri t Rep rage amiante et plomb dans les parties communes Montage du Dossier Technique Amiante COMPETENCES f 87 rue de Cr cy 77860 Quincy Voisins T l 01 64 34 79 81 i _ www dc ingenierie com Comp titivit i See b atgi email dcingenierie wanadoo fr ee er mail atgi proprete me com 06 64 53 09 32 et des Services en Copropri t 253 Pr servation de la s curit et la sant l La l gislation Par une circulaire du 9 ao t 1978 J O n0214 du 13 09 1978 le minist re de r glement sanitaire d partemental et chaque d partement a ensuite pris ce mod le comme base de r daction de son propre R glement Ce mod le obligations minimales impose l entretien des colonnes des vides ordures AU MOINS DEUX FOIS PAR AN Il est pr cis que les locaux abritant les vide ordures doivent tre nettoy UNE FOIS PAR AN ll L entretien D capage des parois int rieures Il s effectue l aide d un nettoyeur haute pression alliant la projection de vapeur sous pression minimum 180 200 bars l addition d un d tergent au passage d un h risson calibr au diam tre du conduit La forte pression permet le nettoyage complet du conduit et non pas le ramonage du conduit Plusieurs passages successifs peuvent tre
349. it de r siliation apr s mise en demeure en cas de non respect par le prestataire de ses obligations 7 Evolution des prix Faites attention ce point et reportez vous au point num ro 8 intitul Ma triser les augmentations annuelles 8 P nalit s l encontre du client pour non paiement Bannir les clauses floues et indiquer clairement que ces p nalit s doivent tre applicables uniquement apr s mise en demeure par lettre recommand e avec accus de r ception En outre le taux applicable ou le type de taux doit tre pr cis 9 Juridiction comp tente Veillez ce que le tribunal ne corresponde pas au si ge social de l entreprise 10 Assurances garanties et responsabilit de l entreprise faire pr ciser et obtenir les documents Alors tes vous pr t Un dernier conseil commencez par lire un ou deux contrats pour vous entra ner N allez pas trop vite Vous verrez le m tier rentrera doucement mais s rement Une fois que vous aurez fait ce premier travail vous allez vous apercevoir que certains contrats sont si vieux si mal faits si impr cis etc qu il est urgent de les remettre en concurrence Nous allons voir les pr cautions prendre pour cela dans les pages qui suivent et des Services en Copropri t 67 z Maintenance et travaux dans la copropri t Certains contrats excluent le remplacement de certains mat riels ce qui est normal Aussi pour viter les
350. itif de commande des blocs ind pendants Le changement de blocs peut tre l occasion d en installer de nouveaux avec contr le distance Copropri t Services n gocie r guli rement avec certaines entreprises r f renc es le prix du remplacement de ces blocs installation et pose comprises et celui des pi ces d tach es eo tt CO Les f Copropri t Services D Une permanence assur e en mati re de s curit incendie par un expert pour les adh rents de PARC D Un choix de r f rences et de produits D Prix n goci s sur le prix de march sur l ensemble des clairages de secours pour moins de 78 euros ttc pour les blocs ERP et 88 00 TTC pour les blocs habitations pour un minimum de 20 blocs P S e S E R L artisan votre SERvice Pascal RENAUD Partenaire BLEU CIEL PEDF Electricit en g n ral Contr le d acc s Tous d pannages sous 24 heures maxi Interphone Digicode Installations Vigik G che lectrique Chauffage lectrique Minutede bloc de secours D evis g ratuit Colonne de terre etc S ER EST HABILIT Remise en conformit immobili re AUX TRAVAUX SOUS TENTION on copropri t e mail sarlser amp wanadoo fr clairages int rieurs et ext rieurs ie www electricite95 com 01 34 48 16 61 T l copie 01 34 48 16 60 186 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant LES SYST MES
351. judiciaire Pencontre d un copropri taire d biteur 39 Assistance tablissement des paies 43 Audits et diagnostics n goci s pour nos adh rents 45 Assistance la mise en place et la r alisation d un audit global partag s s ssssrs rsrorsrssrosseorossoororoveoronnoeoronnooornrornoorenrnrenenrae 45 Les dix s ries de contr le n cessaires pour bien analyser les comptes et la gestion de sa copropri t 49 La carnet d entretien d Ja COMORES nee i een 34 2 Guide de la Gestion Technique Introduction PARTIE II MAINTENANCE ET TRAVAUX DANS LA COPROPRI T Contrats de maintenance et d entretien comment et quoi re n gocier 58 l Paire le recensement de tous les contrats et en obtenir un exemplaire nes 58 2 Faire une premi re analyse et un premier balayage des contrats 59 3 Comment lire un contrat de fa on approfondie Le nennemnnmammneemenviaeentomnnininentiiennaene 60 4 Comment ren gocier n COMPARE en i a a EE l 3 Les deux logiques des entreprises l uvre dans les contrats nes 62 6 Les diff rents types de situations rencontr es sentent eine neneees 63 7 Les objectifs de la copropri t pour bien n gocier nn 64 8 Points contr ler ou faire inscrire dans un COntrat u s s1ss1ss11oreo1rseororovoosorovoororoooroteneoeoreorosoronrororenroroveororeveororaneoreranreeerenrere 65 9 Pr voir un bordereau de prix pour les travaux non compris dans le contrat 68
352. l agent est qu il a g n ralement plus d influence sur sa compagnie alors que l int r t de passer par un courtier est qu il peut interroger plusieurs compagnies Le probl me est qu partir du moment o une compagnie d assurances est saisie et qu elle donne un tarif pour une copropri t ce prix est bloqu Cela r sulte d une pratique interne la profession tout fait condamnable et regrettable Aucun courtier ni agent ne pourra obtenir un autre tarif m me si en th orie l agent ou le courtier aurait pu d crocher un prix plus avantageux Voil pourquoi nous conseillons de commencer par interroger les agents g n raux et ensuite de saisir les cabinets de courtiers LARC par le biais de sa coop rative technique a organis cette op ration afin que le conseil syndical puisse interroger de fa on successive dans un premier temps les agents puis ensuite les courtiers voir point IV du pr sent article seule fa on de contourner le dispositif anticoncurrentiel mis au point par les assurances d L obligation de mettre l ordre du jour d une assembl e g n rale les contrats d assurance En cas de changement ou de nouveaux contrats d assurance l arr t NOVELLI du 19 mars 2010 oblige le syndic mettre l ordre du jour la proposition de contrat Cette disposition l gale s applique aussi bien pour les contrats multirisques protection juridique ou dommage ouvrage et des Services en Copropri t 277
353. l lui m me organisme de certification b Ce cahier des charges est valid par le COFRAC c Puis sur la base du cahier des charges et en respectant des r gles strictes l organisme certificateur fait passer des audits ou examens des techniciens qui souhaitent tre certifi s naturellement ils payent pour cela si ceux ci r ussissent leur audit ils sont alors certifi s Ensuite ils sont contr l s r guli rement Comme on l a dit tous les salari s contr leurs des bureaux de contr le et des organismes notifi s peuvent proc der des contr les quinquennaux sans avoir tre certifi s En dehors de cela seuls des techniciens certifi s appartenant des bureaux d tudes ou ind pendants peuvent assurer des contr les 4 Quels contr leurs faut il choisir Vous allez penser Le l gislateur a pr vu que les contr leurs des organismes de contr le et des organismes notifi s taient TOUS capables d embl e de faire des contr les pour les autres bureaux d tudes il a oblig obtenir une certification Cons quence il vaut sans doute mieux passer par un bureau de contr le ou un organisme notifi Cela para t logique mais nous ne pensons pas que cela soit le bon raisonnement Voyons pourquoi IV Quels contr leurs choisir l Les organismes de contr le et des organismes notifi s Les salari s de ces organismes sont des technici
354. l gier un mod le standard en acier soit pour des raisons de solidit soit pour des raisons d conomie Privil gier le bois m lamin ou mieux stratifi pour les environnements classiques et pour le grand choix de d cors Choisir un mod le acier renforc anti vandalisme dans les environnements sensibles 4 classes de solidit ont t d finies Classe E r sistance l effraction minimum obligatoire et Classes VO V3 de r sistance croissante au vandalisme Portillons Ouverture L ouverture la fran aise c est dire quand l axe du portillon se trouve droite ou gauche est plus pratique que louverture l italienne ouverture vers le haut ou vers le bas car elle permet de prendre son courrier avec une seule main L ouverture l italienne qui tait tr s la mode dans les ann es 60 est en voie de disparition Syst me de fermeture du portillon les mod les les plus simples ferment avec une serrure dite batteuse et une simple g che Il existe des mod les plus labor s et abordables o la fermeture s effectue sur toute la hauteur du portillon La maintenance C est un crit re tr s important Usure naturelle vandalisme occupant qui part sans rendre sa cl de bo te aux lettres tags traces de colle ind l biles sur les porte tiquettes tels sont les incidents courants subis par les batteries de bo tes aux lettres Assurez vous de la p rennit de l entr
355. la somme r cup r e au syndicat des copropri taires f Une assurance propos e au syndic b n vole et au syndicat coop ratif Lors des premi res n gociations les compagnies d assurance h sitaient assurer les copropri t s g r es par un syndic b n vole Elles invoquaient justement leur manque de professionnalisme impliquant un potentiel plus important de fautes Cependant elles ont t surprises d apprendre que depuis 25 ans que PARC assure la responsabilit civile des syndics b n voles aucun moment la compagnie d assurance n a souhait r silier la convention cela une raison simple les sinistres restent extr mement marginaux Cela se justifie d une part du fait que les syndics b n voles de PARC informent avant d agir et d autre part qu ils savent de fa on judicieuse r gler les litiges sans forc ment faire du contentieux C est face ces constats que les compagnies d assurance de protection juridique ont accept de proposer leur contrat l ensemble des copropri t s y compris celles g r es en syndic b n vole ou en syndicat coop ratif 2 Comment appr hender la protection juridique Pour beaucoup de copropri t s la protection juridique est consid r e comme une avance sur recours qui leur permet en cas de litige de prendre en charge de fa on partielle ou totale les frais de contentieux Elles oublient que la protection juridique est avant tout une assurance qui garan
356. la mesure o un contr le sera effectu et des Services en Copropri t 237 Pr servation de la s curit et la sant 4 Et pour finir une volution des normes En lectricit domestique la Norme fran aise s intitule NF C 15 100 Elle est en vigueur depuis l arr t du 22 10 1969 et s applique obligatoirement aux constructions neuves ou r novations compl tes remplacements ou renforcements Si la plupart du temps des mesures simples de mise en s curit mise la terre protection diff rentielle liaison quipotentielle sont suffisantes techniquement et juridiquement il semble bien que la tendance de la r glementation soit maintenant de chercher imposer la norme dans son ensemble Or celle ci g n re un co t de r alisation nettement plus important que la simple mise en s curit Aucune norme n est fig e la norme NF C 15 100 a t profond ment modifi e en 1991 Or l comme ailleurs un besoin de convergence europ enne se fait sentir et l comme ailleurs des pr occupations nouvelles de s curit apparaissent protection contre les courants de foudre par exemple Cette norme a donc volu ses nouvelles dispositions seront en application la fin du second trimestre 2003 Dans ces conditions le meilleur conseil que l on puisse actuellement formuler aux immeubles anciens est de ne pas se lancer tout de suite dans un ravalement de leurs cages d escalier Il semble plus r aliste de co
357. lateur de d bit d eau En r gulant le d bit d eau du radiateur ils assurent une temp rature ambiante constante Il En pratique Un volant marqu de rep re permet de choisir la temp rature voulue dans chaque pi ce Ces robinets permettent donc un r glage beaucoup plus fin que les robinets classiques et permettent 1 Rue Ren Cassin Immeuble le MAZIERE 91033 EVRY CEDEX pP Tel 01 60 79 46 20 Fax 01 60 78 04 32 de garder une a i Email ctf91 wanadoo fr temp rature constante dans les pi ces o il ya AUDITS ENERGETIQUES DES INSTALLATIONS ET DU BATI autres apports de chaleur Ainsi si vous avez r gl votre robinet Audit chaufferies et des installations chauffage DECRET N 2012 111 DU 27 01 2012 de cuIsine Sur 20 C le Suivi d exploitation Ren gociation des contrats de maintenance robinet r duira de lui m me la temp rature du radiateur en limitant le Elaboration de documents d appels d offres fo z d bit d eau lorsque Direction des travaux vous faites la cuisine Etude modernisation de transformation de chaufferie et des Services en Copropri t 159 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides lil La pose En chauffage collectif l installation d un robinet thermostatique doit tre pr c d e d une coupure de l arriv e d eau de chauffage Pour ce faire et comme dans toute les manipulations sur radiateur votre chauffagiste doit tre pr ve
358. le co t de l entretien et ne mobilisent pas les moyens de le financer L importance de constituer des fonds travaux prend alors tout son sens d autant plus qu un immeuble bien entretenu co te moins cher Accompagner d abord l id e m me des travaux Quelle que soit la mani re de proc der il faut e D finir une politique d entretien et d exploitation e Bien conna tre immeuble e Planifier long terme les grosses r parations et les travaux d entretien pour permettent aux copropri taires de pr voir le financement n cessaire e Etablir un budget pr cis et pr voir un budget de pr caution d environ 10 e Contr ler l ex cution des travaux sans g ner le travail des ouvriers PROTECTION MURS ET PIGNONS TRAITEMENTS DE FACADES ETANCHEITE IMPERMEABILISATIONS ISOLATION THERMIQUE JOINTS PROTECTION DE LA PIERRE REFECTION DES BETONS Tel 01 39 22 50 60 Fax 0139225061 E mail pmp be wanadoo fr QUALIBAT 3413 3423 3433 Si ge Social 11 rue Camille Blanc B P 80020 78243 CHAMBOURCY Cedex S A S au capital de 500 000 R C Versailles B 306 188 962 Filiale de la Soci t S B S A S au capital de 1 050 000 104 Guide de la Gestion Technique r Maintenance et travaux dans la copropri t La r fection d une toiture est une op ration complexe et d licate qui n cessite d tre accompagn e par un ma tre d uvre pour s assurer de la bonne ex c
359. le poly thyl ne chlorosulfon liquide les polyur thanes et les polyesters leur choix d pend des caract ristiques privil gier pour l ouvrage concern esth tique vieillissement tenue au poin onnement au roulement etc 4 5 Acrot res et costi res El ments d une fa ade situ s au dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse pour constituer des rebords ou des garde corps pleins ou claire voie Acrot re Costi re ES RE ati _ Note Le traitement de l tanch it des reliefs mergences et p n trations relev s sur les acrot res costi res seuils socles descentes int rieures d eaux pluviales caniveaux souches de conduits de fum e et de ventilations etc fait l objet de dispositions particuli res qui d pendent du mode d tanch it retenu 46 Les DTU concernant l tanch it des toitures terrasses sont les suivants DTU 20 12 Conception du gros oeuvre en ma onnerie des toitures destin es recevoir un rev tement d tanch it DTU 26 2 Dressement des formes de pente en vue de la pose d un rev tement d tanch it DTU 43 1 Travaux d tanch it des toitures terrasses avec l ments porteurs en ma onnerie pentes inf rieures ou gales 5 DTU 43 2 Travaux d tanch it des toitures avec l ments porteurs en ma onnerie de pentes sup rieures 5 DTU 43 3 Travaux de toitures en t les d acier nervur es avec rev
360. le si vous changez votre chaudi re vous tes oblig d installer une chaudi re tr s performante dite condensation si cela est techniquement possible Autre exemple si vous refaites l tanch it de votre toiture et que celle ci comporte d j un isolant vous devez mettre un isolant plus performant par exemple si vous mettez de laine de verre il faudra en mettrel0 cm minimum Attention cependant si vous n avez aucune isolation vous navez pas d obligation de mettre un isolant Malgr tout cela est fortement recommand car l investissement suppl mentaire est faible en comparaison des conomies engendr es Ce d cret concerne les fen tres les fa ades les toitures les r seaux de chauffages la ventilation les chauffages lectriques les ballons d eau chaude Consultez la fiche sur la r glementation thermique rubrique chauffage du site www unarc asso fr B Les nouvelles r glementations entretien chaudi re Lors de l t 2009 ont t publi s deux d crets et arr t s visant am liorer l entretien des chaudi res donc leur rendement et qui permettent ainsi de faire baisser les consommations d nergie et missions de CO2 Les obligations sont diff rentes selon que vous avez une chaudi re dont la puissance est situ e entre 4 et 400 kW ou une chaudi re dont la puissance est sup rieure 400 kW Le nombre de kW d une chaudi re permet de conna tre sa puissance En g n ral on compte 8 k
361. lectif est une mesure relativement peu co teuse cens e permettre de r aliser en th orie mais nous verrons que cela n est pas si vident de 5 15 d conomies d nergie ceci sans faire de travaux 150 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Depuis 1991 la pose de compteurs ou r partiteurs de frais de chauffage tait d j obligatoire mais tr s peu de copropri t s sy taient conform es en raison principalement du fait que certaines donn es conomiques permettant l application du d cret prix par m n taient pas mises jour C est pour cette raison que l ancien d cret concernant les compteurs et r partiteurs de frais de chaleur d cret de 1991 vient d tre abrog et que les r gles de mise en uvre de ce dispositif ont t actualis es dans le d cret du 23 avril 2012 et l arr t du 27 ao t 2012 relatifs la r partition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs Il Pourquoi la r partition des frais de chauffage Est ce forc ment la bonne solution En quelques mots disons que la r partition des frais de chauffage en fonction de ses consommations est d abord cens e r pondre une notion d quit chacun paie selon l usage qu il fait de ses radiateurs et donc de responsabilisation ce qui devrait entra ner des conomies en agissant seulement sur le comportement Avec une facturation qui d pend en partie et no
362. les prix mais serez en outre tre en mesure de savoir si votre devis ou facture n est pas trop impr cis et si le mat riel ou quipement indiqu est suffisamment d sign Exemple votre chauffagiste mentionne la pompe sans pr ciser son type exact sa puissance etc La copie de la page catalogue vous permet donc non seulement de v rifier le prix mais de v rifier aussi le s rieux de votre entreprise Les syndics ont l habitude de travailler avec des entreprises Cela peut avoir des bons c t s mais aussi des c t s n gatifs N h sitez donc pas rechercher vous m me des entreprises et les imposer au syndic Pour cela soit vous demanderez des conseils syndicaux d immeubles voisins s ils travaillent avec de bonnes entreprises soit vous utilisez si vous tes adh rent collectif PARC le formidable site COPRO DEVIS qui vous permet de trouver et mettre en concurrence des entreprises r f renc es par la coop rative de PARC Copropri t Services N anmoins dans ce cas il faut lire attentivement le point suivant En effet si tant de syndics ont leurs entreprises c est que souvent ces derni res acceptent d tre pay es avec beaucoup de retard Pendant ce temps l le syndic peut faire fructifier la tr sorerie de la copropri t son profit Naturellement ces entreprises int grent ce service dans les prix pratiqu s ce qui explique qu elles ne sont jamais bon march et des S
363. lheureusement cette disposition n entrera en vigueur que le 1 juillet 2013 oui treize Les grands ascensoristes ont encore gagn un an 7 Autre nouveaut D sormais les contrats devront int grer une liste de manquements graves qui pourront entra ner la r siliation de plein droit du contrat Explication Cette disposition est int ressante car elle va permettre d agir beaucoup plus efficacement sur les entreprises p r ee 5 3 115 i ya Exemple on pourra introduire une clause de r siliation automatique si l ascensoriste ninforme pas le s r A q ea propri taire des jours et heures de visites d entretien p riodique Ou si une telle visite n est pas faite deux fois de suite etc 8 Enfin tous les contrats en cours devront tre mis en conformit avec le nouveau d cret ceci avant le ler janvier 2015 Explication Tous les nouveaux contrats devront int grer ces nouvelles dispositions Pour les contrats en cours la mise en conformit devra tre faite avant leler janvier 2015 c est dire dans deux ans et huit mois LARC naturellement mettra tout son poids dans cette action de mise en conformit et va mettre en place un dispositif sp cial pour aider ses adh rents lll Les points n gocier bonnes et mauvaises surprises Si vous avez lu attentivement ce qui pr c de vous aurez compris que les volutions obtenues ne sont pas enti rement automatiques et qu il allait
364. lit et communication Logiciel complet et simple d utilisation En conformit avec la l gislation en vigueur Assistance support et maintenance inclus Aide au d marrage et accompagnement Pour tous renseignements contactez nous au 06 48 84 59 00 www coprolib com D Le cabinet tient par ailleurs une permanence le vendredi apr s midi sur rendez vous dans les locaux de PARC pour l ensemble des probl mes touchant la comptabilit de la copropri t et des Services en Copropri t 37 Services propos s par l ARC et Copropri t Services R capitulatif des diff rentes prestations Nous r sumons dans le tableau ci dessous les diverses solutions adapt es chaque cas et besoin POUR QUI PRESTATION COMMENT COMBIEN LES AVANTAGES Copropri t s ayant moins de 10 lots et un budget de moins de Fourniture des cing annexes Le syndic devra remplir des tableaux simples et clairs qui Le co t varie de 200 300 euros en fonction du nombre de lots et LARC se charge de produire les documents qu impose au maximum 20 lots annexes documents standard journal balance grand livre remplir des tableaux simples et clairs qui permettront au service de PARC d diter les documents obligatoires 15 000 euros permettront au service du budget de la le d cret de PARC d diter les copropri t documents obligatoires Copropri t s ayant Fourniture des cinq Le syndic devra L
365. llectifs D Assistance au contr le des comptes et de la gestion avec rapport crit complet ou r sum D Assistance des contr les cibl s e tats de dettes et des cr ances e impay s et analyse des proc dures e frais de personnel et contrats e comptes travaux D Assistance simple l analyse du Grand livre comptable Si vous tes int ress s par ces diff rents types d aides vous pouvez d couvrir ces diff rentes formules d aides et d assistance sur notre site la page suivante http www unarc asso fr site comptes comptes htm 14 Guide de la Gestion Technique Groupement d achat De plus en plus de copropri t s adh rentes souhaitent conna tre les coordonn es d entreprises s rieuses que nous pourrions recommander Comment s assurer de la qualit des soci t s que nous recommandons Plusieurs moyens sont utilis s D Utiliser les bonnes adresses et les diffuser D Quand des adh rents sont satisfaits d une entreprise ils nous le font savoir Cette m thode n apporte n anmoins pas toutes les garanties souhaitables D N gocier avec des entreprises connues ou reconnues Dans la mesure o notre Groupement d achat repr sente un march potentiel important 10 000 immeubles ces soci t s peuvent tre int ress es n gocier les prix et ont en tout cas c ur de soigner nos adh rents C est ce que nous appelons l engagement de qualit N
366. loi rss 225 Les portes automatiques de PATARES armement 21 La mise en s curit lectrique 234 La sant dans l habitat 239 l amiante et les mat riaux contenant de l amiante recherche et suivi ns 239 CREE Peinture au plomb et copropri t s viter les DOS 242 LE DO D dans Veain neeese a du eo E EER 245 Los leoionnenes en Copropri t siiagi iE aa i e E Eia E E 248 4 Guide de la Gestion Technique Point sur les diagnostics obligatoires a mtenenmerenenin ent l hettoyage des Vid Ord r s nero l traitement contre les DUR entame entente Traitement contre les blattes La lutte contre les termites Traitement contre les rats et souris PARTIE V NOUVELLES TECHNOLOGIES SIGNALISATION La fibre optique en 17 questions La signal tique dans les immeubles d habitation PARTIE VI ASSURANCES Les assurances Gestion des sinistres PARTIE VII ESPACES VERTS Les tondeuses Les autres appareils d entretien Les jeux et mobilier d ext rieur et des Services en Copropri t Introduction 269 271 276 282 286 287 Introduction PRESENTATION En 1990 a t cr e l initiative de PARC Association des Responsables de Copropri t une coop rative de copropri taires Copropri t Services dont les objectifs sont les suivants D Acqu rir une meilleure connaissance des produits et prestations n cessaires
367. lomb des peintures fait obligation de se servir de plans ou croquis pour concr tiser les diagnostics des copies de plans de s curit peuvent fort bien tre utilis es cet effet Cela vous fera faire des conomies en vitant que les experts amiante ou plomb ne vous facture l laboration du plan d tage icendie u C EST AU SS l M MISE EN CONFORMIT TOUT CORPS D TAT M AUDIT DE S CURIT INCENDIE M REMPLACEMENT SSI M REMPLACEMENT DE PORTE COUPE FEU PARKING CHAUFFERIE LOCAL V O E R PARATION amp D PANNAGE Wi Pour tout renseignement Thierry DARDALHON T l 0810 181 801 Courriel t dardalhon ap incendie fr 209 rue de Belleville e 75019 Paris et des Services en Copropri t 189 Pr servation de la s curit et la sant D TECTEURS DE FUM E QUAND POURQUOI COMMENT LEQUEL La loi du 9 Mars 2010 et son d cret du 10 Janvier 2011 ont impos l obligation d installer dans chaque logement un d tecteur de fum e De nombreux pays ont d j instaur cette exigence et ont vu baisser de plus de 60 leur taux de d c s suite des incendies Malgr ce constat sans quivoque de nombreux propri taires ou locataires fran ais h sitent encore en acheter non pas du fait qu ils sont hostiles au dispositif mais du fait qu ils s interrogent sur les r elles obligations de la loi ainsi que sur le choix du d tecteur de fum e Nous allons donc reprendre les diff rentes questi
368. lques mots que le CPE est un contrat qui se caract rise ainsi e un groupement d entreprises chauffagiste entreprise du b timent architecte bureau d tudes thermiques propose un programme de travaux concernant tant les installations de chauffage que le b ti e ce groupement s engage sur un objectif de consommation apr s travaux c est ce qu on appelle la garantie de r sultat e au besoin il propose aussi un financement des travaux tiers financement Le CPE c est donc a un contrat concernant un programme de travaux b un contrat de gestion de chauffage avec un prix et une dur e int grant un objectif de garantie de consommations apr s travaux noter que le contrat P2 maintenance est souvent associ un contrat P3 garantie et renouvellement du mat riel et ce qui est regrettable comme on le verra au point V de cet article paragraphe c un contrat P1 fourniture du combustible ou de l nergie c ventuellement la prise en charge du financement des travaux moyennant ensuite un remboursement sur un nombre d ann es plus ou moins important Voici les raisons qui font que le CPE qui est donc une sorte de contrat global clef en main est souvent pr sent comme un dispositif particuli rement adapt aux copropri t s dont on conna t les difficult s savoir QUOI faire COMMENT le faire et COMMENT le financer lil Le CPE un dispositif en apparence galement tr s avantageux po
369. lus du fait que le taux global soit ventuellement trop fort a un co t de caution lev b des honoraires de syndic lev s Ces deux postes peuvent augmenter de fa on sensible le co t du pr t et doivent donc tre n goci s tr s attentivement avant l assembl e g n rale relire la question num ro 5 15 Le probl me particulier des syndics qui vont placer leur profit le montant du pr t et ne d bloquer les sommes que tr s progressivement Pourquoi faut il faire attention Il faut en effet savoir que les banques et les syndics sont souvent complices ce qui fait que le syndic peut tre tr s int ress placer des pr ts aupr s des copropri taires Voir dans notre abus num ro 3397 site www unarc asso fr une description un peu cauchemardesque de la situation Cet article est intitul Pr t bancaire syndic et tablissement financier une dr le d entente Voici deux conseils pour viter les probl mes a Concernant le fait que certains syndics en profiteront pour placer l argent du pr t leur profit voire attendront le plus longtemps possible pour payer les factures de travaux au risque d entra ner des cons quences dommageables pour la copropri t Voici notre conseil il suffit que PAG d cide du placement des fonds disponibles au profit du syndicat des copropri taires livret A Association jusqu 76 500 et au del sur un ou plusieurs comptes terme avec des ch
370. lus grandes marques telles que Lotus Professional Tork Kimberly Clark Kleenex Wypall Airflex Topsol Cleaner Vaitol Stradol Phagog ne St Marc Solitaire professionnel WC net Johnson Taski Cleanfix Ghibli Duni Dunicel dunilin Cgmp C lisoft C liouate 3M France Spontex Mutex Purmouss Hygipack Colgate Palmolive Ajax vitre Pousse mousse etc 2 La mise disposition d un catalogue en couleur reprenant l ensemble des produits avec leurs co ts Afin de permettre de choisir en toute qui tude les produits un catalogue complet est remis l adh rent lui permettant de comparer entre les diff rentes r f rences 3 Des prix pr f rentiels pour les adh rents de PARC La coop rative de PARC a n goci pour ses adh rents un avantage exclusif leur permettant de b n ficier sur l ensemble des produits indiqu s sur le catalogue d une remise de 12 Ainsi sur chaque produit s lectionn l adh rent peut d duire 12 16 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services 4 Une commande prise en charge de Z par Copropri t Services Afin de simplifier les d marches Copropri t Services a mis en place un syst me de gestion fort simple Pour cela est remis aux adh rents de PARC int ress s par ce service un bon de commande sur lequel il suffit d indiquer les r f rences des produits choisis et de nous retourner par courrier ou fax Copropri t Se
371. lyse si oui de vous communiquer cette analyse b S il n a proc d aucune analyse vous pouvez lui demander de vous apporter la preuve que l eau qu il d livre sortie ballon n est pas contamin e 2 FA z A A 2 LA A A i c S il ne r pond pas ou r pond c t vous pouvez faire proc der vous m me une analyse voir plus haut en fonction des r sultats vous pourrez alors n gocier la prise en charge des frais d Si les analyses r v lent la pr sence de l gionelles dans les ballons et par pr caution vous pourrez galement faire proc der des analyses concernant des pr l vements sur le r seau ou en bout de 2 r seau 3 Que faire s il y a des l gionelles a Action de fond La premi re chose faire sera d exiger du prestataire qu il explique la pr sence de l gionelles dans le ballon et qu il traite le probl me ses frais en effet sil y a des l gionelles cela signifie certainement qu il a mal fait son travail exemple nettoyage r gulier des ballons Pour le reste il faudra ventuellement faire proc der un diagnostic simple de l installation pour rechercher les causes de prolif ration en attendant il faudra porter la temp rature de l eau chaude 60 la sortie des ballons cette temp rature les bact ries ne prolif rent pas comme on l a vu plus haut Enfin en cas de traitement n cessaire il faudra faire appel une entreprise sp cialis e A not
372. maill re d les enduits D Les enduits traditionnels base de liants hydrauliques Ils sont appliqu s en trois couches gobetis corps d enduit couche de finition Ces enduits peuvent rester bruts ou tre peints Une fois le mur correctement pr par la premi re couche d enduit pourra tre appliqu e La premi re couche d enduit doit tre parfaitement s che avant de passer la suivante attendre 48 h D Les enduits monocouches Ils pr sentent l avantage d avoir un produit dont le dosage est r alis en usine et non plus sur le chantier avec les risques associ s Ils pr sentent galement l avantage d une ex cution rapide ils s appliquent en une ou deux passes plus g n ralement le d lai d attente entre deux passes tant de 2 5 heures suivant les produits et les conditions climatiques D Lentoilage Une m thode pour rem dier l apparition des fissures qui est un ph nom ne tout fait normal consiste poser une toile de verre sur le mur La fissuration est la principale manifestation de d sordres affectant une cloison Elle peut avoir divers causes Mouvement de la structure dilatation tassement etc Retrait ou gonflement des mat riaux constitutifs Saign es d encastrement de conduit d lectricit Effet d entaille aux angles sup rieurs des huisseries de portes D La peinture touche finale du chantier demandez votre syndic de noter dans le carnet d entretie
373. mande et indique si les conditions sont remplies tape 3 le syndic confirme sa demande et r alise les travaux tape 4 le Service des Eaux proc de l individualisation des contrats En r f rence la circulaire 2004 3 UHE QC4 3 du 12 janvier 2004 l La demande pr liminaire Le repr sentant de la copropri t qui souhaite l individualisation des contrats d eau adresse au Service des Eaux exemple la SFDE sur Cergy en recommand avec accus de r ception un dossier technique comprenant notamment une attestation de conformit portant sur les installations nouvelles conform ment aux articles R 1321 43 59 du Code de la sant publique Cette attestation doit tre assortie d un dossier technique labor par un prestataire de son choix et comprenant un sch ma de principe des installations d eau int rieures comprenant diam tre nature et identification gaine technique colonne montante chaufferie chauffe eau b che surpresseur changeur devront tre rep r s les caract ristiques des r seaux et des ouvrages annexes des croquis de rep rage des lieux d implantation des futurs comptages chelle maxi 1 100 Les documents devront permettre de d terminer la nature le diam tre et la longueur des mat riaux constitutifs du r seau int rieur d eau potable Le demandeur d pose un dossier par site On entend par site tout ensemble collectif dont le comptage
374. mauvaises surprises et emp cher les abus vous n gocierez lannexion au contrat d un bordereau de prix De quoi s agit il De faire noter sur une liste d taill e les prix qui seront pratiqu s pour les travaux ou interventions hors contrats pr visibles Pour prendre lexemple simple du contrat d entretien des extincteurs le bordereau devra indiquer par exemple quel prix seront factur es les cartouches en cas de n cessaire remplacement Ainsi on n gocie vraiment AVANT ce qui vite d avoir recevoir des factures incontournables et impossibles discuter APRES Voici un probl me qui n est pas facile et qui peut se traiter de diff rentes fa ons Il est essentiel de se pencher dessus car on s aper oit que les volutions annuelles peuvent tre le double de ce qu elles DEVRAIENT tre Au bout de cinq ou dix ans on constatera une d rive expliquant le co t excessif de certains contrats Voyons le probl me Nous vous renvoyons notre article Augmentation annuelle des contrats dans notre guide Le Dictionnaire des conomies de charges et vous donne ci apr s des indications essentielles l Les diff rentes situations en mati re d augmentation a Il y a des contrats qui ne font mention d aucune clause d indexation b Il y a des contrats qui incluent des clauses floues ou fantaisistes par exemple selon la r glementation en cours c Il y a des contrats qui se r f rent de
375. mbez pas dans le pi ge Refusez de payer les ventuelles factures qu on vous pr sentera Si malgr tout vous voulez absolument mettre des plans aux normes m fiez vous car les prix vont du simple au quadruple et contactez nous pour avoir des adresses s rieuses Par contre s il y a des travaux importants dans l immeuble il faut songer corriger les plans d vacuation existants et les mettre jour IT Formats En g n ral le format le plus courant est le format A3 Ce qui est important est que le plan soit facilement lisible et bien orient Ce qui est droite sur le plan doit tre la droite du lecteur dans la r alit IV Abus sur les prix Nous avons relev des carts mais pas toujours souvent dus la n cessit d effectuer un tat des lieux lorsque les plans ne peuvent tre fournis 350 Euros TTC le plan pose comprise c est un prix tout fait anormal Selon l entreprise qui est r f renc e chez nous 80 150 Euros TTC serait une fourchette de prix raisonnable D o l importance d obtenir ces documents pour faire baisser les prix de cette prestation Sp cial PARIS et Petite couronne 92 93 94 Une ordonnance du Pr fet de Police dat e du 16 f vrier 1970 rend obligatoire l affichage et l entretien des plans des sous sols et du rez de chauss e quelque soit la destination de l immeuble Bon savoir La r glementation r cente sur l amiante et le saturnisme p
376. ment s et il vaut mieux s y pr parer IV La v ritable force les copropri taires R UNIS La solution terme ce n est pas le maintien de prix r glement s qui d pendent du pouvoir politique mais la capacit qu auront les copropri taires se regrouper et peser financi rement face aux fournisseurs Exemple si les copropri t s adh rentes PARC repr sentent sept milliards de kWh gaz ou plus il est EVIDENT que nous aurons toujours dans lavenir une capacit de n gociation et que nous pourrons viter les chantages la hausse ou pour le moins n gocier fermement et des Services en Copropri t 145 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides V Quelles sont les garanties La soci t POWEO pr sente pour nous plusieurs avantages D S curit du produit le gaz naturel est d une qualit identique celle de l op rateur historique GDF SUEZ que ce soit en termes de performance nerg tique de respect de la sant publique et de l environnement D S curit des approvisionnements la grande diversification des sources d approvisionnements un tiers en Norv ge un tiers en Russie un tiers en Alg rie VI Le contrat n goci pour le compte des adh rents de PARC LARC a n goci 3 contrats complets pour le GAZ et pour l ELECTRICITE pour connaitre les conditions 5 P P p P P qui ont t n goci es les adh rents collectifs de PARC peuvent contacter dir
377. ment d achat Copropri t Services les 80 sacs de sel 2 tonnes pour 880 TTC Et maintenant comparez ces prix avec ceux qui vous sont factur s par votre syndic E Les compteurs d ECS Pourquoi et comment suivre ses consommations d ECS Le co t de l eau chaude est de plus en plus lev ceci pour trois raisons e la consommation d eau chaude augmente e le prix de l eau froide augmente e le prix de l nergie augmente Il n est pas rare d sormais que le co t de PECS repr sente 20 du budget des charges Comment limiter les co ts et les gaspillages de l eau chaude Bien compter c est conomiser Il est indispensable que les compteurs d eau chaude d appartement soient correctement relev s et fassent l objet d un suivi Car si les occupants ne payent pas vraiment ce qu ils consomment on s aper oit d une part qu ils finissent par gaspiller l eau chaude d autre part que des transferts s op rent entre charges privatives et charges communes Ce que dit la r glementation Les compteurs d ECS divisionnaires sont obligatoires article 4 de la loi n 74 908 du 29 octobre 1974 Les lois et d crets relatifs aux comptages de PECS sont introduits dans le Code de la Construction et de l Habitation Il sagit des articles L 131 9 et R 131 3 14 L arr t d application d finissant les conditions du comptage ne sont pas dans le code il s agit de l arr t du 25 ao t 1976
378. ments de train de vie de la copropri t et de la nature de ses charges courantes dont l nergie e le recensement des quipements et des biens communs entretenir e l tat technique de ces quipements et les conditions d entretien e Les perspectives de travaux de r fection ou de r novation avec les co ts associ s et les ch ances de r alisation e l volution du rythme d usure de la copropri t et des moyens d y faire face l Un carnet pour analyser le pass Le carnet doit d abord permettre de faire le point de ce qui a t fait sur une copropri t par qui et quel prix Cet objectif est essentiel et parfois voire tr s souvent n glig par les professionnels syndics En revenant ainsi sur le pass sur dix ans si cela est possible on va pouvoir en effet savoir e TOUT ce qui a t fait exemple TOUS les travaux effectu s dans une chaufferie TOUTES les r parations sur la toiture terrasse etc e QUI a fait ces travaux la m me entreprise des entreprises diff rentes e QUAND ont t faits ces travaux n y a t il pas eu des interventions intempestives e QUEL PRIX ont t faits ces travaux Ce retour sur le pass est doublement instructif e il permet de savoir ce qui a t fait et avec quelle r currence e il permet de d tecter les abus exemple changement fr quent de pompes en chaufferie Pour effectuer cette enqu te il convient e de r cup rer les tats
379. ments r sultent le plus souvent d une absence totale ou partielle du suivi de l installation qui engendre les probl mes suivants sources de traitement inutile et co teux e absence de sel dans le bac donc absence de r g n ration e r glage du TH de sortie non effectu e bac sel non nettoy d o risque sanitaire e lectrovanne c est dire vanne lectrique r gulant le d bit d eau traiter bloqu e d o utilisation excessive d eau pour la r g n ration b Les surconsommations ou facturations de sel des prix prohibitifs c Le non respect total ou partiel du contrat d entretien par votre exploitant 2 Sur quoi agir a Au niveau de la maintenance Compte tenu de la l gislation en vigueur pour les eaux destin es la consommation humaine et du r approvisionnement obligatoire en sels et r sines il est imp ratif d avoir un suivi r gulier de la qualit de l eau les param tres physico chimiques Il faut donc pr voir un minimum de quatre interventions par an dans votre contrat d entretien d o la n cessit d un carnet sanitaire qui sera r guli rement rempli pour v rifier que le traitement d eau est effectif et efficace V rifiez que ce suivi est bien fait Sinon et des Services en Copropri t 121 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides b Au niveau du co t des consommables En ce qui concerne les consommables ARC a n goci gr ce son groupe
380. mmencer discuter en A G d un plan de r fection lectrique ch ance de 1 ou 2 ans avec en option le probl me de la r ception TV et ventuellement coupl avec une r fection de la plomberie En effet d ici l le paysage r glementaire et technique aura t compl tement d fini dans les domaines voqu s et il certain que tous les professionnels r f renc s par PARC et Copropri t Services auront t mis au courant Pour approfondir les questions techniques commander des brochures et pour obtenir les coordonn es r gionales des organismes cit s PROMOTELEC CONSUEL COSAEL connectez vous le site Internet www espace elec com D Trucs et astuces CALCUL DE LA PUISSANCE D UN OU PLUSIEURS APPAREILS LECTRIQUES EN FONCTIONNEMENT AVEC UN COMPTEUR EDF UTILISE EN APPAREIL DE MESURE http www copropriete services fr v2 admin edit_societe php N B ce qui suit n est pas applicable aux nouveaux compteurs lectroniques qui d ailleurs permettent d afficher cette puissance L exemple type est la puissance install e pour l clairage d un escalier 1 Seul s le ou les appareils doivent tre aliment s les autres sont coup s interrupteur fusibles 2 Se munir d une montre indiquant les secondes 3 Regarder le disque aluminium du compteur un rep re noir appara t chaque tour 4 Chronom trer par exemple le temps que met le rep re pour faire 11 passages 10 tours La pr cision de la
381. mmeuble pour tout autre op rateur d sirant mutualiser ou pour acheminer un ventuel service antenne vers l ensemble des r sidants De plus combien de personnes d sireraient souscrire des abonnements vers plus de deux op rateurs XVII QU APPELLE T ON TRIPLE PLAY Cet anglicisme d signe l offre de contenus d j propos e par chaque op rateur ADSL et regroupant sous un seul forfait D une offre t l phonique pr voyant la gratuit des appels en voix sous IP vers un certain nombre de destinations D une offre internet tr s haut d bit attention les d bits descendants sont tous donn s pour 100 Mbps mais les d bits ascendants sont variables suivant la technologie employ e D une offre de t l vision dont les modalit s sont tr s diff rentes d un op rateur l autre et dont la comparaison s av re de ce fait complexe Ces offres s appuient elles m mes sur la fourniture de box dont les caract ristiques sont tr s diff rentes Toutefois ces offres de contenus sortent du domaine d action de notre association et nous conseillons nos adh rents de se tourner vers les tudes des associations de consommateurs pour s orienter dans la jungle des offres EN CONCLUSION Ces informations vous permettront de mieux d crypter les offres des op rateurs et de r aliser dans les meilleures conditions le fibrage de votre copropri t L arriv e de la fibre optique est un l ment essentiel
382. mmunes en invoquant une obligation l gale Ceci est bien entendu strictement faux et m me tr s dangereux En 2005 l installation de d tecteurs de fum e dans les parties communes a t mise en cause la suite d un incendie qui a tu 18 personnes L alarme qui a sonn a provoqu une panique aupr s des occupants qui sont sortis de leur logement et se sont intoxiqu s par la fum e d gag e dans les escaliers D ailleurs le d cret pr voit dans son article 2 que le Conseil d tat sera tenu de fixer les mesures de s curit mettre en uvre par les propri taires dans les parties communes des immeubles pour pr venir le risque d incendie L arr t est toujours en attente IV Quelles sont les obligations d entretien Un autre abus de plus en plus fr quent concerne l entretien des d tecteurs de fum e Plusieurs soci t s invoquent la loi pour proposer des prestations d entretien Cela est bien entendu inexact L article 129 9 pr voit que l occupant doit veiller l entretien et au bon fonctionnement du dispositif Autrement dit l occupant doit v rifier si la pile est toujours op rationnelle Dans tous les cas une alarme se d clenche quand la pile approche de la fin de charge Il faut alors la changer V Qui est tenu d installer un d tecteur de fum e L article 129 8 pr voit que c est l occupant du logement qui est tenu d installer un d tecteur de fum e normalis ce titre en cas de logement lou
383. mp tents choisis par les propri taires et par l Assembl e g n rale dans le cas des copropri t s dont le Syndic repr sente les copropri taires pour la signature et le contr le des contrats L entreprise engage sa responsabilit vis vis de la copropri t et des Services en Copropri t 185 Pr servation de la s curit et la sant Prix d un contrat Pr voir 12 TTC par bloc sur la base de 20 blocs pour 2 v rifications par an plus environ 25 TTC pour remplir le registre de s curit que l arr t du 31 01 1986 a rendu obligatoire Les prix indiqu s comprennent l op ration de v rification et le changement des petites pi ces ampoules mais non celui du bloc proprement dit qui revient plus de 80 HT pour les parkings et 92 HT pour les immeubles en rez de chauss e hors la pose environ 26 HT par bloc On imagine la d pense quand il faut changer plusieurs blocs parce que les accumulateurs ne fonctionnent plus ou que les blocs sont d t rior s IV La dur e de vie d un bloc secours En moyenne de 3 4 ans en raison souvent des actes de vandalisme mais aussi suite de nombreuses pannes de courant qui font alors fonctionner les blocs pendant plus d une heure ce qui d charge compl tement les accumulateurs En cas de coupure prolong e isoler les blocs du circuit lectrique par une mise au repos des blocs autonomes Ce syst me n est possible que s il existe un dispos
384. mpe fluorescente compacte pour environ 20 30 de la puissance n cessit e par des lampes incandescence standard La dur e nominale des lampes fluorescentes compactes est 8 fois sup rieure celle des lampes incandescence Les frais d entretien sont par cons quent r duits bien que le co t initial des lampes soit plus lev Les caract ristiques chromatiques des lampes fluorescentes compactes se sont beaucoup am lior es et ces lampes ne sont maintenant plus consid r es comme une source lumineuse crue Leur temp rature de couleur nominale s tend de 2700 K 827blanc chaud similaire un clairage par incandescence 6000 K 860blanc froid lumi re du jour et 3000K blanc industrie intermediaire Applications Les lampes m canisme de commande int gr sont con ues comme un moyen de remplacement direct de nombreuses lampes incandescence d usage g n ral Leur prix a consid rablement diminu au cours de ces derni res ann es ce qui rend la substitution encore plus rentable Lutilisation de lampes fluorescentes compactes culot broches est recommand e l amp P pour les installations neuves Puissance 9 23 Watts Dur e de vie 8000 15000 heures Les culots des lampes Lampes Fluocompactes et Tubes Fluorescentes Gaz C2493 ne Ne gR EE EN M mu Ta o Fr lt g13 G5 G23 Li i 5 20 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et
385. mportante acc s hi rarchis s d part de r sidants invalidation de cl s perdues ou vol es Pour les tiers visiteurs prestataires de services coursiers le contr le des entr es s impose et force est de constater que de nombreux syst mes propos s sur le march sont mal ou pas adapt s L exemple du passe T de la POSTE est le plus significatif qui n a pas une copie de ce passe 198 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Dans tous les cas de figure un syst me de contr le d acc s permet de filtrer les entr es mais ne garantit pas la r sistance l effraction de la porte concern e Seule la serrure et la porte sont susceptibles de r sister une effraction le syst me de contr le d acc s permet uniquement d affiner la gestion des autorisations plages horaires services autoris s Reportez vous au chapitre Serrures et Portes blind es pour plus d informations IV Les solutions extr mes La pr sence humaine vigiles ma tres chiens est parfois le moyen le plus dissuasif et le plus efficace pour lutter contre les vols et autres agressions N anmoins le co t exorbitant et les r ticences de certains r sidants rendent tr s souvent difficile ou impossible sa mise en place c est pourquoi nous n aborderons pas ce sujet Autre solution possible la vid osurveillance qui consiste en l installation de cam ras dans les parties communes Elle ne peut tre
386. mpr hension d un appel de fonds et permettant au conseil syndical d accueillir les nouveaux copropri taires ou d aider former les copropri taires qui ont du mal comprendre le fonctionnement de la copropri t lil Initiation puis formations approfondies la ma trise des charges 18 Formations gratuites sur tous les sujets concernant la ma trise des charges eau chauffage petits travaux etc 19 Mise disposition des guides gratuits suivants e Comment faire baisser ses charges en 10 le ons e Ma trise des charges avez vous un bon syndic A A A R A e La bo te outils de la ma trise des charges en copropri t IV Analyse des contrats et fiches de paie des gardiens et employ s d immeuble 20 Analyse des contrats de travail et rep rage des erreurs ventuellement commises par le syndic 21 Analyse des feuilles de paie et rep rage des erreurs pour correction redressement et prise en charge par le syndic si besoin V B n fice de l acc s gratuit la coop rative Copropri t Services de PARC 22 Cela permet lacc s des r f rences de prix puis de produits et mat riels divers produits d entretien extincteurs bo tes lettres sels adoucisseurs etc n goci s en moyenne moins 20 par rapport aux prix du march 23 Une centaine d entreprises r f renc es et contr l es en permanence par PARC et sa coop rative et des Services en
387. n e Fn s rie rupture de pont thermique avec 20 de plus value une barrette de polyamide s pare les deux profils et rompt ainsi la relation entre froid ext rieur et chaleur int rieure Les probl mes de proc d s traditionnels de conduction et de condensation sont limin s et des Services en Copropri t 147 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Il Quel niveau d isolation choisir Structure rupture de pont thermique La performance thermique des fen tres porte fen tres et grandes baies commence par l utilisation syst matique de profil s rupture de pont thermique conformes la norme XP P24 400 La marque NF profil s RPT pour la fabrication de toutes les menuiseries de la maison atteste du niveau de qualit Aussi quels que soient le mod le choisi et la taille de vos ouvertures Vitrages isolation renforc e L am lioration des performances des fen tres rupture de pont thermique porte principalement sur la qualit du double vitrage en augmentant l paisseur de la lame d air en utilisant des gaz inertes ou en appliquant un traitement sp cial aux vitres Par exemple un double vitrage 4 16 4 lame d air de 16mm isole mieux qu un double vitrage 4 12 4 12mm de lame d air Un gaz type argon emprisonn entre les deux vitres isole mieux que de Pair sec La qualit du double vitrage repose galement sur les traitements des vitrages Des sels m talliques d pos
388. n 1 questions l QU EST CE QU UNE FIBRE OPTIQUE Une fibre optique est un fil tr s fin en verre ou en mati re synth tique recouvert d une gaine et d un fourreau de protection Elle transmet la lumi re par r flexion de celle ci sur les parois de la fibre En modulant l intensit de la lumi re il est possible d acheminer des signaux de communication t l phonie internet t l vision visiophonie sur des centaines voire des milliers de kilom tres du fait des pertes tr s faibles de signal Si le principe de la fibre optique est assez ancien il n a pu tre vraiment exploit qu partir des ann es 70 par le d veloppement de verres tr s performants ainsi que des lasers et des diodes luminescentes qui sont les sources de lumi re utilis es dans les fibres ll QUEL EST L INTERET DE LA FIBRE OPTIQUE Les transmissions t l phoniques utilisent depuis fort longtemps des paires en g n ral quatre paires de fils de cuivre torsad es en h lice et entour es d une gaine protectrice Ce type de conducteur a l avantage de la simplicit ce qui a permis son d ploiement universel en t l phonie et plus r cemment pour la transmission des signaux internet et t l vision Il poss de toutefois des inconv nients tels que poids encombrement et surtout d bit limit et pertes importantes Ces deux derniers points limitent son utilisation pour l internet et la t l vision A titre d exemples les 28
389. n cessaire pour ce type de mat riel et des Services en Copropri t 209 Pr servation de la s curit et la sant Ascenseur et portes automatiques TRAVAUX D ASCENSEUR REPORT ET MORATOIRE DE QUOI S AGIT IL La victoire de PARC et de PUNARC et comment ARC peut vous aider l Confirmation Report des obligations de travaux de s curit des ascenseurs Si vous tes adh rents PARC ou visiteurs assidus de ce site mais non adh rents au fait pourquoi vous savez depuis longtemps que nous avions PARC et l UNARC obtenu le prolongement d un an de la deuxi me p riode de travaux dits de s curit des ascenseurs Quelques sceptiques il en faut ny croyaient pas tant pis pour eux voir communiqu de Presse www unarc fr si8m IL avec en plus une belle tr s belle surprise Ce que nous n avions ni pr vu ni os esp rer c est que le minist re allait aussi d cider un moratoire sur la mesure la plus co teuse celle concernant la pr cision d arr t Beaucoup de personnes ne comprennent pas bien ce dont il s agit Voici donc une petite explication sur ce moratoire Nous reprendrons galement au point IV la liste des travaux qui eux devront tre faits avant le 31 juillet 2014 et non plus 2013 lil Le moratoire sur la pr cision d arr t de quoi s agit il et pourquoi En 2002 les ascensoristes avaient r ussi introduire comme un des dix sept objectifs de
390. n cessaires en fonction de la salet du conduit Cette technique la plus courante est dite de l hydrocurage haute pression Nettoyage des vidoirs L op ration est r aliser uniquement s ils se trouvent l int rieur des appartements Dans le cas de vidoir privatif le travail est effectu sous la responsabilit des copropri taires LAVENIR CLEAN www alavenirclean com eu TERENIE 254 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Nettoyage du local Apr s nettoyage de la colonne il faut imp rativement nettoyer et d sinfecter le local Ce travail s effectue par nettoyage haute pression et par la projection d un produit d sinfectant et d sodorisant V rifier soigneusement que cette op ration est bien pr vue dans le contrat car elle est la fois obligatoire et indispensable pour des raisons d hygi ne En compl ment des deux nettoyages r glementaires il est possible d installer pr s de la base de la colonne des appareils dont l action d sodorise et d sinfecte en permanence Ces syst mes sont propos s sous la forme de contrat de location avec la vente de produits relativement chers ATTENTION si une colonne d gage une odeur agr able cela ne signifie pas qu elle est propre N anmoins cela peut pr senter un int r t dans la lutte contre les cafards lil Abus qui favorisent la concurrence S il y a peu de diff rence de prix
391. n s par cet arr t et non les locaux dits risque comme les endroits o sont d pos s des produits d entretien Attention donc aux abus d interpr tation Par ailleurs les portes doivent s ouvrir sans cl de l int rieur dans le sens de la sortie en venant de ces locaux B Lorsqu il n existe pas de porte entre les escaliers mettant en communication les sous sols et le reste du b timent A priori cette disposition concerne tr s peu d immeubles Il faudra tre vigilant sur ce deuxi me point Car si effectivement la plupart des immeubles ont des sous sols qui donnent sur le reste du b timent le d cret impose d installer des portes coupe feu uniquement s il n y a pas de porte d j existante s parant ces deux ensembles Cela r duit donc consid rablement la port e du dispositif Par ailleurs comme indiqu pr c demment les portes doivent s ouvrir sans cl de l int rieur dans le sens de la sortie en venant de ces locaux donc du sous sol A noter Nous insistons bien il ne faut mettre une porte coupe feu QUE SIL n y a pas d j une porte S il y a une porte m me normale il n y a aucune obligation de mettre une porte coupe feu la place 194 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant 4 La mise en place de plans et consignes de s curit Le d cret impose galement que les immeubles doivent imp rativement fournir les plans des sous sols et du rez de chauss
392. n comprend cette logique on comprend aussi comment le client la copropri t va pouvoir r agir Il faut e clarifier les prestations et rejeter les exclusions e faire pr ciser les conditions et prix d intervention hors contrat e obtenir des pr cisions sur les r sultats attendus les moyens mis en uvre les contr les les sanctions l volution des co ts Nous verrons cela plus loin en d tail 2 La logique maximaliste e C est la logique du forfait Ne vous occupez de rien Pour un prix global on s occupe de tout entretien gros travaux intervention en cas de panne 7 jours sur 7 e Le probl me du forfait complet c est qu il est totalement opaque ou du moins qu il est tr s difficile d en d composer le prix et donc de le justifier 62 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t e Forfait rime donc souvent avec surfait surfacturation e Ce que l entreprise vend cher dans ce cas c est la garantie de service garantie qui dans la r alit ne se v rifie malheureusement pas toujours Dans ce cas le travail de la copropri t devra tre d obtenir le maximum de renseignements pour d composer le prix seul moyen de rep rer les exag rations Nous reviendrons sur cela 6 LES DIFF RENTS TYPES DE SITUATIONS RENCONTR ES Avant de rentrer dans le d tail il faut que nous rentrions un peu plus encore dans la logique des contrats Pour cela nous avo
393. n la r f rence de la peinture Information tr s utile en cas de reprise partielle comme par exemple la remise en tat du mur cons cutif un d g t des eaux et des Services en Copropri t 103 r Maintenance et travaux dans la copropri t Si les travaux en toiture et cages d escalier sont pr vus il est opportun d installer des ch ssis de d senfumage Il en est de m me pour les garde corps d escalier et de fen tres vis vis de la s curit des personnes 3 La pr paration psychologique des travaux en copropri t a Les principales raison de la r ticence aux travaux Les copropri taires se d sint ressent souvent de l entretien des parties communes et sont r ticents l ex cution de travaux Un comportement s explique ais ment e Trop de copropri taires oublient qu un immeuble s entretien qu une toiture ou un chauffage a une dur e de vie limit e et que plus on retarde les travaux plus ils s av rent couteux En s opposant aux travaux ils agissent contre leur int r t e Pour la plupart des copropri taires la propri t s arr te la porte de leur appartement et ils ne consid rent pas que les parties communes soient des parties partag es l ensemble des copropri taires e En achetant leur appartement les copropri taires comme les agents immobiliers ou le banquier qui ne prennent pas en compte le co t de l entretien courant pour le financement du bien ont souvent sous estim
394. n mati re d immeuble le d cret pr cise que la porte doit tre en mesure de r sister pendant une p riode d au moins une demi heure noter que les portes coupe feu peuvent tre plus ou moins r sistantes une heure deux heures mais que le prix est fonction de cette r sistance titre d information une porte coupe feu d une r sistance d une heure co te en moyenne 30 plus cher qu une porte coupe feu d une r sistance d une demi heure 3 La pose de portes coupe feu mais uniquement dans certains cas Le d cret pr cise de fa on exhaustive les deux cas dans lesquels un immeuble est tenu de poser des portes coupe feu A Lorsque le local poubelles s ouvre sur l int rieur du b timent L int r t du dispositif est d viter qu la suite d un incendie de poubelles les flammes ainsi que les gaz toxiques dont le foyer la source r side dans le local poubelles ne se propagent trop rapidement dans les parties communes ainsi que dans les logements C est pour cela que le d cret a impos de mettre des portes coupe feu uniquement si le local poubelle s ouvre sur l int rieur du b timent Le d cret formule cette exigence sous la forme n gative les blocs portes s parant les locaux poubelles des autres parties du b timent sont mis en place lorsque ces locaux ne s ouvrent pas sur l ext rieur du b timent ou sur des coursives ouvertes comme le pr cise le texte seuls les locaux poubelles sont concer
395. n totalement comme on le verra du relev d un appareil de comptage l usager est en effet incit r gler son chauffage au plus pr s de ses besoins de confort et modifier son comportement afin d viter les gaspillages En revanche lorsque les charges de chauffage sont r parties uniquement en fonction des milli mes de copropri t si quelqu un d cide de proc der volontairement des conomies il reste tributaire de ce que font les autres les conomies qu il a r alis es ne lui profitent pas directement ce qui ne l incite pas forc ment un comportement conome La r partition des frais de chauffage en fonction des consommations est elle donc une bonne solution En fait ce n est pas s r du tout et dans certains cas cela peut m me tre une solution viter D elle peut d abord s av rer tr s injuste ainsi les logements d favoris s thermiquement exemple logements situ s sous une toiture non isol e vont souvent avoir consommer plus donc payer plus pour des raisons que l on verra D elle peut m me s av rer n gative et emp cher de mettre en place des solutions collectives plus efficaces 2 elle peut s av rer aussi co teuse cela il faut ajouter que le syst me n est pas efficace en lui m me comme on le verra mais uniquement sous certaines conditions Par exemple D que l installation de chauffage soit convenablement quilibr e c est dire que tous les
396. nation Apr s avoir d termin quelle cat gorie appartiennent les travaux la copropri t doit satisfaire aux obligations suivantes 1 Quelle que soit la cat gorie e Le registre journal il s agit du document qui comprend les comptes rendus de visites et la liste des entreprises intervenantes Il doit tre conserv par le coordonnateur pendant une dur e de 5 ans compter de la date de r ception de l ouvrage e Le dossier d intervention ult rieure sur l ouvrage D I U O ce document rassemble sous forme de bordereaux tous les documents tels que plis ou notes techniques de nature faciliter la pr vention des risques d accidents lors d interventions ult rieures Il doit tre conserv par le ma tre d ouvrage le syndic dans une copropri t sans limitation de dur e 2 Pour les cat gories 1 et 2 e Plan g n ral de coordination il comporte toutes les mesures d organisation apr s consultation du ma tre d uvre Ce plan est communiqu l ensemble des entreprises sous traitantes Il est mis la disposition de l inspection du travail et du d l gu du personnel de l entreprise concern e Il doit tre conserv par le ma tre d ouvrage le syndic dans une copropri t pendant une dur e de 5 ans compter de la date de r ception de l ouvrage e La d claration pr alable art L 235 2 du Code du travail cette t che incombe au ma tre d ouvrage Il s agit d une fiche de renseigneme
397. nce aller vers les certifications les moins co teuses cela peut aller de 4 000 10 000 Or une certification 4 000 a tendance tre moins rigoureuse qu une certification 10 000 4 PARC et la certification SGS SGS est l un des plus gros organismes certificateurs au monde 45 000 employ s l origine XIX si cle SGS s est d velopp en contr lant les bateaux du port du Havre LARC et PUSH Union sociale de l habitat c est dire l Union des HLM sont all es chercher SGS comme organisme certificateur car nous estimions que c tait la fois le plus s rieux et le plus apte mettre en place et faire vivre un r f rentiel rigoureux dans le domaine du contr le des ascenseurs Par ailleurs SGS tait le plus l coute des probl mes signal s concernant les conditions de contr le le type de contr le et le rapport de contr le e Contr le nous avons demand et obtenu que les contr les sur site soient tr s diversifi s et que les candidats ne puissent jamais conna tre l avance l appareil sur lequel ils allaient passer leurs examens d autres organismes prennent toujours le m me appareil et les candidats sont ainsi au courant avant l examen du type d appareil qu ils vont contr ler e Rapports en ce qui concerne les rapports de contr le nous avons exig et obtenu que les contr leurs dissocient tr s clairement ce qui concernait le d cret du
398. ncernant l ensemble des diagnostics obligatoires ou non e Diagnostic plomb sur parties communes e Diagnostic amiante e Diagnostic plomb dans l eau e Pr sence de termites ou de xylophages e Diagnostic performance nerg tique e Diagnostic eau e Diagnostic chauffage e Diagnostic b ti etc XVI Aide la mise jour des r glements de copropri t 44 Pour un prix situ entre moins 80 et moins 200 par rapport aux tarifs des adaptateurs lib raux PARC assure la mise jour des r glements de copropri t en concertation troite avec le conseil syndical noter l article 49 de la loi du 10 juillet 1965 a t modifi par la loi du 25 mars 2009 et la mise jour est d sormais possible tout moment XVII Aides sp cifiques destination des syndics b n voles L ARC apporte par ailleurs une aide sp cifique aux syndics b n voles en particulier 45 Aide la tenue de la comptabilit du plus simple au plus compliqu la carte e Logiciel mis disposition et formation associ e dont le logiciel de PARC Simply syndic e Simple assistance l laboration des cinq annexes comptables obligatoires e Aide la mise en place d une comptabilit normalis e e Prise en charge int grale de la comptabilit via un expert comptable contr l par l ARC 46 Aide la r alisation des feuilles de paie et des d clarations aux organismes soci
399. ncontre Cette clause a pour effet d quilibrer les pouvoirs donnant ainsi au conseil syndical un r el pouvoir de contr le et ventuellement de sanction si n cessaire Bien entendu cette garantie int gre aussi la possibilit d engager la responsabilit du syndic pr c dent au cas o le pr judice a t connu apr s la souscription de la protection juridique et des Services en Copropri t 273 Assurances b Le choix de l avocat En r gle g n rale les compagnies d assurance imposent leurs avocats Ceci afin de r duire les co ts avec parfois des avocats insuffisamment qualifi s dans un domaine pr cis comme celui de la copropri t C est pour cela que PARC a demand ce que le choix de l avocat revienne au syndicat des copropri taires sans retenu de franchise et avec pour ceux qui le souhaitent la possibilit de faire appel aux avocats r f renc s par PARC c Les copropri taires d biteurs En r gle g n rale les compagnies d assurance refusent de prendre en charge les frais de contentieux pour les copropri taires ayant la date de souscription de la protection juridique un impay Bien souvent elles imposent un d lai de carence qui correspond entre deux six mois sans le moindre impay avant la souscription de la protection juridique Autant dire une assurance qui au final se retrouve tre quasi inutile LARC a demand la suppression de ce d lai de carence en imposant uniquement que le
400. nducteur principal de protection partir de 16 mm de section connect un vrai piquet de terre et sur lequel tous les logements et les services g n raux peuvent se raccorder Une raison compl mentaire pour mettre en place ce conducteur est le danger potentiel encouru par les intervenants sur toute canalisation d eau qui sert de retour la terre remplacement d un robinet d arr t par exemple par un plombier chantiers sur la voie publique voire m me techniciens du comptage Notre conseil le bricolage n a pas sa place ici En effet la mise la terre doit absolument tre valid e par des mesures effectu es par un professionnel Sa facture sera un document essentiel en cas de recherche de responsabilit 234 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Des prix 1 Le CONSUEL organisme sp cialis dans les contr les d installations neuves PROMOTELEC association loi 1901 pour le d veloppement de la s curit et du confort lectrique voir encadr et l incontournable E D E se sont associ s pour proposer le Diagnostic Confiance S curit destin au logement unique pavillon ou appartement pour un co t de 80 00 Euros TTC 2 Ils proposent galement le Diagnostic valuation S curit lectrique qui Sadresse plut particuli rement aux gestionnaires syndics et responsables de copropri t Ce diagnostic qui peut tre r alis sur un ensemble de logements e
401. ndus par jeu celle ci La loi du 23 juin 1989 et son d cret du 5 juillet 1990 ont donc renforc les r gles de construction ces dispositions ayant t transpos es dans le Code de construction et de l habitation CCH sous les articles L 125 3 et suivants ainsi que R 125 3 1 et suivants Le principe a t de limiter l effort de pouss e d velopp par la porte en r duisant les frottements et en effectuant des r glages fins l ensemble permettant d utiliser des moteurs de moindre puissance soit 60 9 W pour un tablier de 5 10 m Toutes les installations taient concern es et leur mise niveau technique devait tre r alis e avant le 31 d cembre 1991 l exception des portails ext rieurs jug s potentiellement moins dangereux Il semble cependant que m me encore maintenant certaines portes ne pr sentent pas toutes les caract ristiques de s curit indispensables Aujourd hui les normes europ ennes sont de nouveau reconsid r es puisqu un r f rentiel normatif europ en a vu le jour au 1 mai 2005 Il ne regroupe pas moins de seize normes dont la cl de vo te est la norme de produit NF EN 130241 1 Il Distinction entre installation existante et installation neuve Attention Ces dispositions europ ennes ne s appliqueront qu aux nouvelles installations et les portes existantes ne seront soumises aucune exigence de mise niveau Tout mod le mis sur le march apr s le 31 octob
402. ne gestion des sinistres de leur copropri t Deux raisons principales expliquent cette situation e La premi re est due au temps que peut prendre le traitement d un dossier sinistre En fonction de la complexit du sinistre et de la r activit du gestionnaire le traitement du dossier peut durer de longs mois voire plusieurs ann es e La deuxi me est qu il n existe pas de proc dures comptables pr cises permettant d assurer un bon suivi des sinistres Il n est pas rare de constater la r alisation des travaux sur un exercice et les versements d indemnit s sur l exercice suivant Dans cet article nous allons aborder ces probl mes en donnant les conseils pour y faire face et en indiquant comment l ARC peut aider les conseils syndicaux dans leur mission de contr le Cependant avant d aborder ces deux points il est important de s arr ter sur les particularit s du contrat d assurance multirisque immeuble l Le contrat d assurance Quelques chiffres bons conna tre Le contrat d assurance est une convention qui num re les conditions et les modalit s de prise en charge des sinistres Ainsi pour chaque cat gorie de risques est pr vu un montant de remboursement qui est dans la plupart des cas plafonn A cela viennent s ajouter des franchises qui peuvent en fonction des types de dommages tre plus ou moins importantes Ces deux l ments ainsi que les risques couverts permettent d appr cier la q
403. ne part dite R 1 R redevance correspondant au combustible est factur e en fonction du nombre de kWh consomm s b une part dite R 2 correspondant l exploitation du r seau son entretien et son renouvellement est factur e en fonction d un l ment fixe puissance souscrite nombre de m2 chauff s etc La complexit juridique technique et tarifaire d un r seau fait que beaucoup d usagers sont d courag s d abord d essayer de comprendre comment cela fonctionne ensuite d essayer de faire rectifier les anomalies Certaines anomalies rencontr es Citons au hasard diff rents probl mes rencontr s a la puissance souscrite impos e aux abonn s peut tre tr s sur lev e b la base retenue exemple m tres carr s de surface hors oeuvre nette peut tre fausse c la base peut varier d un abonn l autre d le prix de l eau chaude peut tre forfaitaire e les prix des combustibles permettant la d termination du prix kWh peuvent tre forfaitaires ou th oriques exemple on appliquera un bar me de prix pour le fioul et non le prix r el f l enl vement des ordures m nag res cas des chaufferies utilisant l incin ration des ordures pour la production de chaleur est factur uniquement aux usagers du chauffage urbain Bref disons que beaucoup sont tent s d abuser de l opacit du syst me pour exag rer voire pour tromper le client Que faire Tout
404. nes l appareil d fectueux qui aura fait disjoncter son circuit sera ais ment localis puis r par d s le d but de sa panne Les liaisons quipotentielles Sachez pourtant que la protection diff rentielle ne r gle pas tout en effet si votre voisinage est hors norme et cela rel ve du domaine du privatif il se peut tr s bien qu un courant de fuite partant d un autre appartement mette en tension une canalisation traversant le v tre parce qu une mise la terre avait t bricol e autrefois via une colonne montante Vous pouvez donc devenir le conducteur id al de ce courant de fuite en cas de contact avec des canalisations ayant des tensions diff rentes diff rence de potentiels ou avec un sol conducteur Attention ce risque va devenir tr s important d s la suppression des branchements souterrains en plomb La parade s appelle la liaison quipotentielle dans la salle d eau la cuisine la buanderie toutes les canalisations m talliques et m me les huisseries doivent tre reli es entre elles et au conducteur de terre Mais comme on ne peut obliger les copropri taires r aliser ces travaux privatifs le plus simple est sans doute de mettre en place cette liaison quipotentielle au niveau des p n trations de toutes les tuyauteries dans le sous sol de l immeuble La dur e de vie des protections Une fois toutes ces protections r alis es il reste les surveiller L air ambiant contient
405. ninianainan aani anni e 157 Comment bien utiliser Paide d un thermicien ind pendant 2 158 Les robinets thermostatigies cessireniizeiiinanana E AAR AANER RARA 159 La VMC Ventilation M canique COR nn Rte l6l Flectriate limiter les consommations rame EAA E 162 L eau 163 l s compteurs mn AE EEN A AEE A E AAE AEREA 163 L s contrats de comptage OA ai nt no Ro tesian aa sie 168 La ma trise de l eau un co bilan MON DERANe ennemie tuenn 173 LE 1 E tee Dee A ne 174 CROATIA AR COR CON RAR din un lo a 175 Traitement de la corrosion des OCR rmrasmmomnmamotmmnemmntonnpnnenninne 178 S curit incendie 180 RE 180 Les blocs d clairage RTS OR 185 RS CE CU DIET PER RE a E A 187 Les plans d vacuation RCD one ent etu ones 188 D tecteurs de fum e Quand Pourquoi Comment Lequel 2 ns 190 TIM ETIN E EEE E AET E A A E BE E EA 193 S curit des biens et des personnes 198 Le contr le D ACCES aa a i iiaa ari 198 Les portes DINOPOS San i A A E EAR AA A 205 Y d os rveillance dans les Immeubles zsiuntimai ii 208 Ascenseur et portes automatiques 210 Travaux d ascenseur report et moratoire De quoi S agit il Pme nnaennnnnsnmnennsmisinatimnn ss 210 D Se ED E E E AE EN EE E EA 212 Ascense r nouveau Contat sessanta iieii i eai 215 Contrat d Entretien des ascenseurs Un d cret important qui va permettre d am liorer les contrats condition de les n gocier 221 Contr le technique obligatoire des ascenseurs mode d emp
406. nistrations ou des entreprises publiques les ascensoristes les chauffagistes les soci t s de relev s des compteurs de nettoyage ont besoin de p n trer dans les immeubles L absence de gardien dans de nombreuses copropri t s ou la n cessit d une intervention rapide contraint les prestataires soit utiliser le passe T s il existe soit installer leur propre syst me bo te cl avec ouverture partir d un passe Certaines copropri t s fournissent codes d acc s ou cl s solution malheureusement peu appropri e car les entreprises de maintenance doivent fournir cl s ou codes d acc s plusieurs salari s Le personnel de remplacement ou d intervention rapide ne peut avoir des trousseaux de cl s pour chaque immeuble le risque de perte ou de vol ne fait qu aggraver le probl me ll Quel est l objectif du contr le d acc s En r gle g n rale il doit remplir trois fonctions Filtrer les personnes et les v hicules G rer ces passages pour en garder une trace afin d analyser et comprendre les causes d une intrusion sans traces on ne contr le pas on se contente de filtrer les passages Pouvoir modifier les modalit s d acc s pour les tiers sans remettre en cause l installation globale pour viter des surco ts lil Mais que contr le t on au juste Pour les r sidants le contr le ne rev t pas un caract re primordial Seule la gestion des titres d entr es est i
407. nombre de kW de la puissance des chaudi res cela signifie qu il y a une fuite quelque part Action contre l embouage Cette action qui consiste enlever les boues de V4 b A 2 2 votre r seau doit tre men e selon les r gles de l art aussi nous la d taillons dans notre guide Copropri t Le manuel de la r novation nerg tique 118 Exposition et magasin de vente 45 rue Legendre 75017 Paris T l 01 46 22 10 73 01 47 63 21 48 Fax 01 47 6372 10 contact etsmaria com ENTREPRISE QUALIFI E JZ TZ QUALIBAT 5111 5212 5113 Mr QUALIBAT Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides C R seau ECS lutter contre la corrosion Dans votre r seau d ECS il faut contr ler la corrosion et la formation de tartre Ce point traite de la corrosion le suivant du tartre Tr s important Votre r seau d ECS n a besoin d un syst me anti corrosion que s il est r alis en acier galvanis Dans les autres cas vous n en avez pas besoin mais il peut arriver que l on vous en ait install un La solution la plus courante dans le cas de tuyaux en acier galvanis est l injection d un produit filmog ne Injection de produits filmog ne Il s agit d un produit formant un film protecteur qui se fixe naturellement sur l acier galvanis La quantit de produit inject doit tre proportionnelle au nombre de m PECS utilis Pour
408. ns 38 en 2020 moins 75 en 2050 Malheureusement ces audits et diagnostics s av rent dans la r alit souvent tout fait inefficaces Nous allons expliquer pourquoi et ensuite pr ciser ce que nous proposons pour remplacer cet audit inefficace par un audit efficace Il Pourquoi un audit nerg tique m me bien fait est il si souvent inefficace Les sp cialistes de la copropri t sont en effet bien conscients des limites d un audit nerg tique au sens strict Ceux ci sont souvent d cevants ou inefficaces pour au moins trois types de raisons 1 Ils sont trop centr s sur l am lioration nerg tique et pas assez sur la r novation du b ti incluant les probl mes nerg tiques du coup ils ne proposent pas toujours des solutions adapt es la copropri t ni au phasage de travaux dans le temps 2 Ils sont souvent faute de temps trop g n raux car les auditeurs nont pas toujours eu le temps de recueillir tous les documents n cessaires ni de rencontrer suffisamment des copropri taires et de prendre le temps n cessaire dialoguer avec le conseil syndical D Voir le guide Commant obtenir un audit efficace 3 Ils ne prennent donc pas en compte la situation de la copropri t et des copropri taires leurs probl mes de confort leurs attentes leurs possibilit s financi res leur strat gie etc Voil au moins trois s ries de raisons qui font que les audits nerg tiques d
409. ns rep r sept types de contrat qui ont chacun un type particulier de d faut Nous allons retrouver les deux types de contrats voqu s pr c demment et essayer de montrer qu il y a encore d autres probl mes 1 Les contrats surprise ou rallonge Ce sont donc les contrats minimalistes d j vus plus haut avec une base minimum et de nombreux suppl ments ou travaux hors contrat Concr tement cela peut concerner e les contrats simples d entretien en mati re de chauffage e les contrats d extincteurs on peut voir facturer la recharge plus cher que lextincteur e les contrats de portes de garage e les contrats de suppresseurs e les contrats simples d ascenseurs 21 Les contrats forfaitaires trop chers Dans cette cat gorie d j voqu e nous avons e les contrats d ascenseurs dits complets e La formule P2 P3 voire P4 des contrats de chauffage 3 Le contrat potentiel lastique Ce sont g n ralement des contrats o la main d uvre domine Au d but l entreprise vous en donne par exemple pour trente heures par mois puis au bout d un an l entreprise fait le travail en dix heures Dans cette cat gorie on trouve e les contrats de nettoyage e les contrats d entretien d espaces verts 4 Le contrat rente Il s agit souvent des contrats de moindre importance dont on se m fie rarement jamais remis en concurrence jamais auscult s voire jamais cont
410. nseurs Article 8 L attestation vis e l article R 129 15 du code de la construction et de l habitation est conforme au mod le fix par l annexe 2 du pr sent arr t Elle n a qu une valeur d clarative pour l assureur Article 9 Le directeur de l habitat de l urbanisme et des paysages le directeur g n ral du Tr sor et le directeur g n ral de la s curit civile et de la gestion des crises sont charg s chacun en ce qui le concerne de l ex cution du pr sent arr t qui sera publi au Journal officiel de la R publique fran aise Annexes Article Annexe I CONSIGNES DE S CURIT EN CAS D INCENDIE En pr vention n encombrez pas les paliers et les circulations e Appelez ou faites appeler les sapeurs pompiers le 18 ou le 112 e N entrez jamais dans la fum e Toutefois si vous tes dans la fum e mettez vous un mouchoir devant le nez baissez vous lair frais est pr s du sol e Ne prenez jamais l ascenseur prenez les escaliers e Adaptez votre comportement la situation 1 Si incendie se d clare chez vous et que vous ne pouvez pas teindre imm diatement gt vacuez les lieux gt fermez la porte de votre appartement gt sortez par l issue la plus proche 2 Si l incendie est au dessous ou sur votre palier gt restez chez vous gt fermez la porte de votre appartement et mouillez la gt manifestez vous la fen tre 3 Si l incendie est au dessus gt sorte
411. nsoriste De toute fa on votre syndic n a pas vous imposer son contr leur dans le cadre de son accord de groupe et nous vous sugg rons fortement de le lui rappeler et d en choisir un vous et des Services en Copropri t 229 Pr servation de la s curit et la sant 2 Le contrat LOISELET EXXECO LOISELET comme il en a habitude mis au point un contrat la fois ill gal et pi geux A noter que le contrat de LOISELET lie les copropri t s tout la fois avec une filiale de LOISELET EXXECO avec SOCOTEC qui est un des gros bureaux de contr le existant Deux raisons en ce qui nous concerne pour fuir toutes jambes ce contrat qui par ailleurs est propos pour des dur es de cinq ans renouvelables ceux qui n auraient toujours pas compris le syst me LOISELET nous conseillons la lecture attentive de notre abus num ro 1834 7 o VIl Les autres pratiques viter Les autres pratiques viter seront A accepter des contrats trop peu chers ce qui cache soit des contr les mal faits soit des contr les qui vont entra ner des incitations aux travaux B accepter des contrats de trois ou quatre ans voire cinq ans qui incluent une visite annuelle de contr le de la maintenance en plus du contr le quinquennal en sorte le contrat LOISELET sans EXXECO Indiquez simplement votre ascensoriste que vous tes susceptible de faire proc der des visites d
412. nstalla tion sera enti rement d mont e et tout sera refaire contact phoenix ascenseurs fr En outre le co t des factures de t l phone est beaucoup plus lev jusqu 76 pour deux mois Enfin le syst me mest pas toujours aussi fiable que le pr sentent les ascensoristes De nombreux dysfonctionnements nous ont d j t signal s par nos adh rents mauvaise interpr tation des informations transmises par le syst me d o erreur de diagnostic c Quel syst me privil gier La t l alarme a de nombreux avantages par rapport la t l surveillance En effet l installation d un simple t l phone d appel en cabine peut permettre d avoir un syst me rempla able en cas de changement d ascensoriste La copropri t est en g n ral propri taire de son installation alors que dans la t l surveillance elle paie une location lev e permettant des gains de productivit dont profite l ascensoriste sans qu il y ait diminution automatique du prix du contrat Rappel Pour aller plus loin consultez le guide de PARC Ascenseurs comment viter le pire ditions VUIBERT et utilisez notre contrat type r serv aux adh rents collectifs et des Services en Copropri t 219 Pr servation de la s curit et la sant Les Copropri t Services D Une permanence ascenseur assur e par des experts ind pendants contr le des contrats d ascense
413. nsultations particuli res et sur rendez vous avec des sp cialistes ascenseurs s curit incendie b ti vid osurveillance conomies d nergie gestion de l eau l gionnelles etc 3 Mise disposition gratuite d une documentation pratique compl te sur tous les sujets de la copropri t entre autres cent dix dossiers complets actuellement sur la zone adh rents du site de PARC 4 Acc s la coop rative Copropri t Services groupement d achats audits prix co tant etc soit pour obtenir des r f rences de prix n goci s pour mettre en concurrence ses fournisseurs soit pour passer commande et faire des conomies 5 Formations b n fice de formations gratuites l ARC Paris chaque semaine sur tous les th mes concernant la copropri t 6 Revue de PARC b n fice de la revue trimestrielle de PARC possibilit de t l chargement de la revue de PARC pour envoi chaque trimestre tous les membres du conseil syndical et acc s tous les anciens bulletins sur la zone adh rent du site 7 Mise disposition d un registre du conseil syndical quivalent d une m thode de travail permettant d tablir simplement son compte rendu de mandat 8 Possibilit de mettre en place gratuitement un site Internet propre sa copropri t permettant entre autres l acc s gratuit tous les documents de la copropri t et une relation permanente entre copropri
414. nt au sol e Jardini res Bois exotique fond en contreplaqu marine e Corbeilles bois m tal avec seau int rieur verrouill es par une serrure cl pour sac couvercle en t le option bois B Signal tique en copropri t e Signalisation permanente e Plaques de ville e Panneaux de communication e Signalisation temporaire e Barri res scell es et mobiles C Le r cent ph nom ne urbain de la bicyclette Plus de 700 km de pistes cyclables en le de France ont confirm les amateurs de la petite reine dans le besoin croissant de locaux ou de rangement fonctionnel de leur cycle vitant de d grader les parties communes et facilitant l entretien des locaux Abris et supports cycles le renouveau de l abri toiture inclin e Une conception simple robuste et moderne avec des mat riaux actuels l aluminium et la fonte d aluminium Quel que soit le budget des supports cycles sont adapt s chaque situation A L am nagement est envisageable en int rieur avec arceaux de fixation vitant les vols en ext rieur o parc v lo et abri doivent respecter la configuration des lieux en veillant l aspect esth tique et en s int grant l environnement 288 Guide de la Gestion Technique pa tenc aire scensoriste pes ET SIGNE UN ACCORD CADRE POUR LES ADHERENTS DE L ARC KYO ASCENSEURS 9 avenue des Erables 95400 VILLIERS LE BEL T l 01 34 04 11 55
415. nt dans le tartre des r seaux Voici les types de mat riel que vous pouvez utiliser si le TH de l eau est sup rieur 30 F ou si les d p ts de tartre posent un probl me d entretien e Un adoucisseur e Un syst me magn tique anti tartre Les adoucisseurs e L eau passe dans un bac o l on a d pos un produit appel r sine qui ressemble du sable e Lorsque l eau passe dans ce produit il se cr e un change chimique le calcium se transforme en sodium sel Pour pouvoir assurer correctement l change les r sines de l adoucisseur doivent tre r g n r es lorsqu elles arrivent saturation c est dire satur es de calcium Pour cela l adoucisseur est quip d un bac en plastique contenant du sel et de l eau La solution obtenue dans ce bac est appel e saumure elle est inject e dans le corps de l adoucisseur pour r g n rer les r sines 120 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides L adoucisseur et ses quipements ne sont pas obligatoires mais ils permettent par leur action de limiter les d p ts de tartre surtout dans l changeur mais aussi dans les r seaux de distribution d eau chaude A noter Il est interdit d installer un adoucisseur sur l eau froide en raison du sel inject qui serait alors bu ce qui serait dangereux pour la sant Copropri t Services a n goci des prix pour le sel et les r sines n
416. nt des installations de production et de distribution de la chaleur Si la ville a proc d des investissements et se contente d assurer l exploitation du r seau on est dans un syst me dit d affermage Si la ville demande l exploitant la r alisation d investissements le syst me est une concession Il ne faut pas perdre de vue que le service offert par le r seau de chaleur est un service public garantissant l galit entre les usagers Chauffage et eau chaude sanitaire La passation du march public est formalis e par un contrat ou convention entre la ville et lexploitant qui fixe les conditions d exploitation du r seau et la fa on dont les tarifs sont d termin s Il est donc primordial de disposer de ce document pour comprendre le fonctionnement juridique et financier du r seau de chaleur ce document est demander au d l gataire de service public la ville Ce contrat s impose souvent aux usagers les abonn s li s au chauffage urbain par une police d abonnement de longue dur e souvent plus de 20 ans sans possibilit de se d gager de cette obligation Il existe cependant des r seaux dans lesquels il est possible de signer des contrats de courte dur e exemple r seau de Paris CPCU et des Services en Copropri t 155 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Comment se pr sente la tarification dans les r seaux de chaleur Deux termes composent le prix a u
417. nt pr ventif nettoyage plus facile et plus rapide des supports application par du personnel de l immeuble modification ventuelle de l aspect du support produit co teux Traitement curatif nettoyage sans technicit et d un co t relativement modeste nettoyage difficile sur des supports recouverts de peinture IV Interventions des mairies Certains services techniques proposent ou m me prennent en charge la Mairie de Paris par exemple des contrats d entretien contre les graffitis quel que soit le nombre de passages L aide que peut vous apporter Copropri t Services Le produit miracle n existe pas et des probl mes subsistent dans le choix des soci t s En cas de traitement pr ventif La dur e d efficacit des produits est variable d un fournisseur l autre et les donn es techniques des fabricants ne sont pas v rifiables actuellement En cas de traitement curatif Les supports recouverts de peinture ne peuvent tre trait s efficacement par des d tachants Des contacts ont t pris avec certains fabricants et des tests effectu s et des Services en Copropri t 257 Pr servation de la s curit et la sant TRAITEMENT CONTRE LES BLATTES L Agr ment des entreprises est obligatoire depuis le ler janvier 1996 loi n 92 533 du 17 juin 1992 codifi e aux articles L 254 1 10 et R 254 1 15 du code Rural L op ration a pour but de d
418. nt transmission de la demande au Service des Eaux les copropri taires sont tenus d informer leurs locataires ventuels de la prochaine individualisation des contrats de fourniture d eau en leur pr cisant les cons quences techniques et financi res Dans le cas d un logement lucratif le contrat individuel est conclu entre le locataire et le Service des Eaux sans accord diff rent entre le bailleur et le locataire Le quatri me alin a de l article 44 de la loi n 86 1290 du 23 d cembre 1986 modifi e impose une information par affichage dans les parties communes d un proc s verbal abr g des d cisions prises en Assembl e G n rale des copropri taires relatives l entretien de l immeuble et aux travaux Et en vertu de l article 42 alin a 2 de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri t des immeubles b tis le syndic notifie dans un d lai de 2 mois compter de la tenue de l Assembl e G n rale les d cisions aux copropri taires opposants ou d faillants L information des locataires comme celle des copropri taires non pr sents l Assembl e G n rale ne doit pas tre n glig e afin de faciliter par la suite la signature des contrats individuels Le syndic mandat par le syndicat des copropri taires confirme alors la demande de ce dernier aupr s du Service des Faux en y joignant les documents pr vus par l article 5 du d cret n 2003 408 du 28 avril 2003 Pour perme
419. nt une plus grande influence sur leur compagnie A ce titre sur la plate forme Internet www copro devis fr il est possible apr s avoir indiqu les caract ristiques de la copropri t d interroger de fa on successive dans un premier temps les agents g n raux puis ensuite les courtiers Concr tement le site enverra au jour J la demande de devis aupr s des agents g n raux pour qu ils puissent interroger leur compagnie et proposer le meilleur tarif et ensuite sollicitera J 5 les courtiers qui pourront leur tour interroger les autres compagnies Actuellement la coop rative technique de PARC a r f renc un agent g n ral de la compagnie AXA et un agent g n ral du GAN Les devis seront alors directement envoy s dans la bo te mail du conseil syndical qui pourra choisir quel s contrat s il propose l assembl e g n rale 280 Guide de la Gestion Technique Assurances b Une plate forme de suivi des sinistres L ARC a pour l instant n goci avec l agent g n ral du GAN pour donner la possibilit aux copropri t s assur es par cet agent de pouvoir suivre gr ce une plate forme Internet toutes les tapes du sinistre Concr tement le conseil syndical apr s s tre identifi pourra conna tre la date e de d claration du sinistre faite par le syndic e du passage de l expert e de l envoi de la notification aupr s du cabinet de syndic e de l envoi du ch que Par ailleurs le conseil
420. ntr s avec leur syndic sont des actes isol s ou si d autres copropri t s ont subi ou subissent encore les m mes d sagr ments qu eux Par ailleurs ils peuvent tre confront s certaines difficult s que d autres copropri t s ont peut tre d j rencontr es C est face ce constat que les conseillers syndicaux nous ont fait part de leur souhait de pouvoir changer avec d autres conseillers syndicaux g r s par le m me cabinet ou groupe de syndic L UNARC a donc d velopp un nouvel outil gratuit sur Internet UNARCOM r serv aux adh rents de lUNARC et permettant de mettre en ligne l ensemble des copropri t s adh rentes tri es en fonction du cabinet de syndic qui g re la copropri t De ce fait chaque conseil syndical pourra D signaler aux autres copropri t s les probl mes ou les dysfonctionnements subis sur sa r sidence D tre alert sur des probl mes que certaines copropri t s ont d j v cus Pour cela l outil sera d compos en deux applications La premi re application consistera mettre en relation l ensemble des copropri t s g r es par un m me groupe de syndic sur toute la France exemples FONCIA NEXITY LOISELET URBANIA Ce module permettra de v rifier si l abus provient d une consigne manant du si ge social du cabinet de syndic ou bien d un acte isol d une agence locale Cela afin de v rifier si des d marches ont t engag es pour rad
421. nts comportant notamment D l adresse du chantier D la nature des travaux D les coordonn es des diff rents intervenants D les d lais des travaux Cette d claration doit tre adress e pour information D l inspecteur du travail D la CRAM Caisse R gionale d Assurance Maladie D au comit r gional de POPBTP Organisme de Pr vention du B timent et des Travaux Publics 98 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t 3 Pour la cat gorie 1 Le CISSCT Coll ge Interentreprises de S curit de Sant et des Conditions de Travail il comprend le coordonnateur les entreprises le d l gu du personnel et le ma tre d uvre d sign par le ma tre d ouvrage X Rappel des op rations effectuer 1 Cat gorie 1 CISSCT avec r glement interne CISSCT d claration pr alable plan g n ral de coordination registre journal dossier d intervention ult rieure sur l ouvrage 2 Cat gorie 2 d claration pr alable plan g n ral de coordination registre journal dossier d intervention ult rieure sur l ouvrage 3 Cat gorie 3 registre journal dossier d intervention ult rieure sur l ouvrage XI La comp tence du coordonnateur Le coordonnateur doit justifier la fois d une exp rience professionnelle d une formation sp cifique de coordonnateur r vis e tous les 5 ans et comportant 3 niveaux en fonction de laquelle l exp ri
422. nu et la colonne d eau coup e IV Une certaine fragilit Le principal d faut de ces robinets est qu ils peuvent se bloquer Ceci arrive entre autre lorsque votre eau de chauffage est tr s dure calcaire ou charg e en m taux voir embouage Il existe des robinets sp cialement con us pour des eaux tr s charg es et pour un prix presque identique aux robinets normaux V Attention l entretien Voici quelques r gles simples permettant d viter que vos robinets ne se bloquent D Manipuler au moins 2 fois par an vos robinets D Lors de l arr t du chauffage laissez les robinets ouverts en grand En effet lors de l arr t du chauffage les particules en suspensions se d posent et s agglom rent la remise en marche du chauffage des particules plus grosses circulent donc dans le circuit et bloquent les robinets si ceux ci sont en position d ouverture minimum En chauffage collectif il est bon d afficher ces r gles dans les halls en fin de saison de chauffe VI Que faire si un radiateur est froid m me ouvert fond Il peut se produire un ph nom ne de gommage blocage de la tige du clapet Contactez votre installateur qui proc dera une manipulation tr s simple ou de vous m me effectuez la manipulation suivante enlevez le capteur de la vanne Ensuite pressez doucement sur la tige qui sort de la vanne ne jamais tirer car vous risquez de tordre la tige La tige devrait pouv
423. nvier 2012 a compar 23 produits dont un produit 30 s est retrouv en 21 position sur 23 apr s des produits 12 Il n existe donc pas de co t moyen pour ce type de produit sachant qu il faut relativiser le co t du d tecteur de fum e par rapport sa r elle efficacit X Que propose l ARC et sa coop rative Copropri t services ses adh rents Une enqu te d octobre 2009 de 60 Millions de Consommateurs ainsi qu une tude r cente de que choisir ont consid r que le KIDDE 29 FR tait pour l un le meilleur produit et pour l autre le troisi me meilleur produit apr s deux produits ayant tout de m me obtenus la m me appr ciation qui est bonne Le produit KIDDE est pr sent dans les deux enqu tes un prix de 19 et 20 La coop rative technique de PARC a quant elle n goci pour ses adh rents un prix 15 Soit une conomie de 25 Vous pouvez les acheter pour plusieurs personnes de l immeuble pe K Petit r capitulatif D La date butoir pour installer le d tecteur de fum e dans les logements est le 8 mars 2015 2 Il faut au moins un d tecteur par logement 2 Interdiction formelle de poser des d tecteurs dans les parties communes m fiez vous des soci t s de s curit s incendie qui vous diront le contraire D Pas besoin de faire appel des soci t s pour l entretien de votre d tecteur de fum e D L occupant est tenu d installer
424. o une difficult de manipulation certaine Nous avons donc s lectionn les appareils suivants Type d appareils Poids de la charge Poids total Poudre polyvalente 6kg 6 kg 10 11kg Eau pulv ris e 6kg 10 kg 11kg C02 2kg 5 7 kg B S rieux du vendeur Choisir son prestataire avec soin parmi Qu il soit fabricant disposant de son propre r seau de vente ou fabricant avec des filiales ou des concessionnaires ou distributeurs il est recommand de choisir un prestataire certifi NF SERVICE APSAD Cette certification d livr e conjointement par AFNOR et le Centre National de Protection et de Pr vention organisme public garantie que le personnel est au moins titulaire du CAP de v rificateur extincteur dispose d une structure organis e qui fait l objet d audit de qualit au moins tous les 3 ans d une gamme compl te d appareil et respecte des r gles et proc dures techniques connues Les grandes entreprises pr sentent l avantage d avoir un r seau national mais inconv nient d tre peu r actives et quelque fois plus ch res que les revendeurs C Prix Trop souvent la facturation s l ve plus de 150 Euros voire 200 alors que le prix moyen est d environ entre 90 et 100 Euros TTC pour un mod le poudre polyvalente 6 kg pose comprise Pour une commande de plusieurs appareils il faut demander une r duction pour la pose D Entretien du mat riel Les contrats d entretien sont so
425. oci t devra informer de son passage par affi chage au moins une semaine avant la date pr vue et adresser au syndic copie de son affichette Parfois on pourra aussi d finir un nombre d heures Exemple pour les contrats de m nage on pourra mettre b timents et B tous les jours de 14 heures 16 heures pour balayage des halls et des escaliers nettoyage humide des halls etc Ainsi le contr le ventuel sera plus facile 4 R sultats ou performances Exemples temp rature minimum de 19 C absence de corrosion contrat de traitement d eau etc L encore avec de telles dispositions les contrats sont simples 5 Moyens de contr le Cela peut concerner aussi bien le remplissage d un carnet d entretien la d livrance obligatoire de bons d intervention l information obligatoire du syndic avant tout passage l obligation de faire des rapports de visite d taill s ou de faire signer les occupants la mise disposition obligatoire des pi ces qui ont t chang es pour v rification par la copropri t le contr le obligatoire effectu par un organisme ext rieur etc 6 Sanctions ou p nalit s pour non respect du contrat Exemples p nalit s en cas de travail mal fait ou non fait p nalit s en cas de moyens de contr le non mis en place prise en charge financi re des contr les n gatifs B Gros travaux pr vus dans le contrat 1 D finitions et exclusions Nous vous renvoy
426. oir bouger de 2 3 mm Si elle reste bloqu e essayez en tapant l g rement sur le c t et en pressant alternativement sur la tige jusqu ce qu elle se d bloque VII Installation collective Il est possible de faire poser des robinets thermostatiques dans tous les appartements c est m me une condition indispensable la pose de r partiteurs de frais de chauffage voir plus loin Pour ce faire il vous faudra voter cette r solution l article 25 si la pose de r partiteur est obligatoire dans votre r sidence Il faudra aussi souscrire un contrat ou un accord de maintenance avec votre installateur en pr cisant bien le co t horaire de la main d uvre VIII Comment les robinets thermostatiques peuvent modifier le fonctionnement du r seau de chauffage Les robinets thermostatiques limitant le d bit d eau des radiateurs la pression globale du r seau augmente lorsqu un trop grand nombre de robinets se ferment Cette pression induit un sifflement provenant du robinet lorsque celui ci est presque ferm Pour pr venir ce probl me qui entra ne souvent une usure pr matur e du r seau de chauffage il faut que votre chauffagiste adapte le r seau pour lui permettre de r sister ces changements de pression IX Que faire dans ce cas Voici les deux principales solutions D Installer une vanne de d charge Lorsque la pression est trop forte un clapet s ouvre et renvoie directement l eau dans le cir
427. oises plaques d aluminium etc D Les avantages ce proc d a pour r putation d embellir la fa ade d tre tr s durable et peu sensible l encrassement D Les inconv nients il n cessite beaucoup de main d uvre et est par cons quent assez co teux Attention les bardages sont sensibles la prise au vent Les v tures Il s agit d l ments de petite dimension constitu s d un isolant et d un parement fix directement sur le mur avec un aspect de brique ou de pierre D Les avantages les v tures tentent de concilier la facilit de mise en uvre avec un parement efficace tout en embellissant la fa ade D Les inconv nients elles sont plus ch res que les enduits minces sur isolant et un peu moins r sistantes que les bardages gt Pour en savoir plus consdultez notre guide gratuit sur internet L isolation par l ext rieur dans un fauteuil PROTECTION MURS ET PIGNONS TRAITEMENTS DE FACADES ETANCHEITE IMPERMEABILISATIONS ISOLATION THERMIQUE JOINTS PROTECTION DE LA PIERRE REFECTION DES BETONS Tel 013922 5060 Fax 0139225061 E mail pmp be wanadoo fr QUALIBAT 3413 3423 3433 Si ge Social 11 rue Camille Blanc B P 80020 78243 CHAMBOURCY Cedex S A S au capital de 500 000 R C Versailles B 306 188 962 Filiale de la Soci t S B S A S au capital de 1 050 000 154 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d
428. oit par un ou plusieurs ballons changeurs On parle alors de production accumul e D Soit par un changeur plaques On parle de production instantan e D Soit par un changeur plaques associ un ou plusieurs ballons On parle de production semi instantan e 116 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Il LES MESURES SIMPLES POUR FAIRE DES CONOMIES D NERGIE ET OPTIMISER LA GESTION DE VOTRE CHAUFFERIE A Le suivi du chauffagiste Si vous voulez conomiser sur votre poste de chauffage une seule solution il faut suivre le travail de votre exploitant Trois types de suivi doivent tre r guli rement effectu s par vous ils concernent 1 les consommations combustibles et ECS Eau Chaude Sanitaire 2 le changement des grosses pi ces 3 la conduite rigoureuse de votre chaufferie l Suivre ses consommations Nous avons dit un guide gratuit permettant de r aliser le suivi des consommations nerg tique intitul Le guide du Bilan Energ tique Simplifi Il faut absolument vous y reporter car ce suivi est le seul moyen de rep rer les d rives de consommations signe d une mauvaise conduite de l installation mais aussi le seul moyen de pouvoir appr cier les conomies r ellement engendr es suite une modification importante isolation changement de chaudi re etc Ce bilan r gulier est aussi un bon outil pour interroger votre chauffagis
429. ol e Le nouvel arr t ne pr cise cependant rien sur le mode de d termination de ces coefficients 5 La communication des consommations de chauffage aux occupants sera obligatoire Les textes pr voient que le syndic devra envoyer chaque ann e chaque copropri taire le relev de la consommation d nergie de son logement Les propri taires bailleurs devront communiquer ces consommations leurs locataires noter sur ce relev devront figurer des indicateurs de suivi de consommation Autrement dit il faudra communiquer les consommations de l ann e pr c dente et les consommations g n rales de l immeuble pour permettre les comparaisons 6 L affichage des consommations dans les parties communes sera aussi obligatoire Plus pr cis ment les consommations des trois derni res ann es devront tre affich es dans les halls d entr e des immeubles gt Pour aller plus loin et savoir entre autres comment calculer vous m mes vos consommations et comment appliquer les nouveaux textes au mieux de vos int r ts vous pouvez t l charger sur le site Internet unarc asso fr notre guide gratuit Les r partiteurs de frais de chauffage oui ou non ISOLATION THERMIQUE PAR L EXT RIEUR l Les avantages L isolation ext rieure prot ge mieux les fa ades contre les agressions en particulier les carts importants de temp rature et celles li es l eau ruissellement gel etc Elle am liore le
430. omb tol r depuis la fin de 2003 un maximum de 25 microgrammes par litre sera de 10 microgrammes maximum par litre partir de fin d cembre 2013 Les pouvoirs publics avaient ils vraiment besoin de fixer de nouveaux objectifs apr s tre pass de 50 25 microgrammes partir de fin d cembre 2003 passer moins de 10 microgrammes partir de fin d cembre 2013 Franchement nous sommes tr s sceptiques et pensons que ces objectifs sont anormalement draconiens Aucune v ritable tude m dicale ou scientifique ne vient d ailleurs conforter l int r t de ces obligations On a m me pu lire dans le MONITEUR journal de r f rence et peu enclin attaquer les professionnels cette phrase qui en dit long Une pol mique scientifique entoure cette directive europ enne sur le plomb soup onn e d avoir t inspir e par les producteurs de tuyaux en plastique anglo saxons LE MONITEUR des Travaux Publics num ro du 10 janvier 2003 L Acad mie de M decine elle m me s est mue estimant qu il tait curieux de consacrer des milliards d euros ce probl me alors que les moyens de lutte contre la drogue restaient si faibles Pr cisons n anmoins que cette obligation n mane pas des pouvoirs publics nationaux mais r sulte d une obligation europ enne laquelle nous sommes oblig s de nous conformer 2 Les distributeurs sont les premiers concern s Autre point les distributeurs d eau ont d
431. omme l Audit Global Partag A partir de cette programmation il peut tre tudi par les conseils syndicaux et les syndics b n voles et d cid en AG la mise en place d un fonds travaux dimensionn en fonction des capacit s de financement de la copropri t et de l historique des travaux exceptionnels engag s pr c demment Dans ce cadre l valuation de l esp rance de vie de chaque quipement structurant sera le support d un ch ancier pr visionnel des travaux probables sur une p riode de 20 ans 30 ans Cela fournira une vision prospective moyen et long terme des op rations futures V Un carnet pour suivre la gestion pas pas Le cinqui me int r t enfin est pour lavenir de pouvoir au fur et mesure noter ouvrage par ouvrage quipement par quipement toutes les interventions qui ont lieu sur un immeuble et des Services en Copropri t 77 z Maintenance et travaux dans la copropri t Les boites aux lettres La r glementation et les normes relatives aux bo tes aux lettres uniquement en cas de changement ont pour objet de faciliter la distribution du courrier qu il soit simple ou recommand Pour cela les bo tes aux lettres doivent tre conformes aux normes accessibles correctement signalis es Une fois ceci expliqu nous aborderons les autres crit res de choix pour des bo tes aux lettres Il existe trois types principaux de bo tes aux lettres
432. ompteurs peuvent tre de type vitesse ou de type volum trique Le compteur de vitesse Il fonctionne sur le m me principe que les moulins eau Il utilise l nergie cin tique de l eau gr ce une turbine dans l axe de rotation est perpendiculaire au sens de l coulement Chaque mouvement provoqu par la pouss e de l eau sur les pales de la turbine correspond une quantit d eau consomm e qui est transmis au totaliseur et des Services en Copropri t 163 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Le compteur volum trique Il se caract rise par sa bo te mesurante qui est l organe dans lequel se trouve un piston rotatif chaque rotation du piston correspond un volume d eau qui garantit une meilleure pr cision du comptage On notera par exemple qu un compteur volum trique atteint une pr cision de comptage de plus ou moins 5 d s 15 litres heure alors qu un compteur turbine atteindra la m me pr cision 30 litres heure s il est positionn l horizontale sinon c est une pr cision de 60 litres heure Avantages M me un faible d bit est enregistr et il peut tre install horizontalement ou verticalement Inconv nients Le flottement du piston peut entra ner une l g re nuisance sonore Il est assez sensible aux impuret s contenues dans l eau et son prix est plus lev V La classe des compteurs La qualit des compteurs est d termin e par Ja cl
433. oms n apparaissent pas Sauf si plusieurs membres d une m me famille apparaissent sur des bo tes diff rentes Dans ce cas les pr noms sont inscrits en minuscules e Pour des raisons de contraste on privil giera une gravure noire sur fond blanc ou l inverse Dans le tableau nominatif doivent obligatoirement appara tre les indications suivantes e Chaque nom apparaissant sur les bo tes doit tre report sur le tableau l aide d une tiquette individuelle ceci dans le but de pouvoir classer les noms par ordre alphab tique conform ment la r glementation e Sur chaque plaque individuelle est rappel le n de bo te aux lettres afin que le facteur puisse se diriger sans perte de temps vers la bonne bo te aux lettres e Avec chaque nom doit appara tre une information de localisation tage n de porte ou tout simplement n d interphone Le but ici recherch est d indiquer clairement au facteur o se trouve le destinataire d un recommand ou d un colis remettre en mains propres e Enfin il convient de savoir que ce tableau nominatif n est pas utile qu aux services de La Poste mais aussi aux visiteurs et d autres intervenants avec en t te les services d urgence et des Services en Copropri t 8l Maintenance et travaux dans la copropri t LES AUTRES CRIT RES DE CHOIX Les mat riaux T le d acier laqu ou m lamin stratifi bois ou un panachage des deux Privi
434. on sont organis es sur ce th me avec des d monstrations de mat riel et la participation de professionnels Il suffit de s inscrire ces s ances si vous tes adh rent de PARC C Consultation possible sur le contr le d acc s Aupr s du technicien conseil de Copropri t Services D Adresses d installateurs qualifi s et agr s par notre association Permettant aux copropri taires de consulter des entreprises comp tentes aux tarifs n goci s Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant Petit lexique pour la compr hension des termes techniques Batterie alimentation secourue permet le fonctionnement de l installation en cas de panne EDF dur e du fonctionnement moyen 6 heures Canon PTT serrures lectriques permettant aux pr pos s EDE GDF Compagnie des Eaux etc de p n trer dans l immeuble sans conna tre le code du clavier obligatoire si la porte est ferm e en journ e G che l ment situ sur la porte permettant son blocage en position ferm e Horloge syst me permettant la gestion horaire des codes sur les claviers ainsi que divers sous ensembles clefs clefs magn tiques boutons etc Makrolon et polycarbonate mati res ininflammables en cas de vandalisme Micro haut parleur HP l ment de la platine permettant la conversation entre les r sidants et les visiteurs Moniteur poste vid o situ dans l appartement et le hall
435. ons ce que nous avons dit ce sujet plus haut et des Services en Copropri t 65 Maintenance et travaux dans la copropri t 2 Travaux de modernisation Il faut pr voir comment seront factur s les frais de modernisation du mat riel au cas o il y aurait un contrat tendu chauffage ascenseur on peut indiquer que seul le surco t li l am lioration du mat riel sera factur suite l accord du client pour cette am lioration 3 P riodicit des grosses interventions et liste des gros travaux qui doivent tre faits avant la fin du contrat 4 Transparence et contr le des gros travaux en cours de contrat et la fin C Pannes et interventions correctives 1 D lais d intervention 2 Pi ces d tach es obligation de d tenir ces pi ces 3 Temps maximum d indisponibilit des quipements en cas de panne 4 Etablissement obligatoire de bons d intervention incluant e le d tail du travail fait e l origine de la panne e heure d arriv e et de d part 5 Prix des interventions hors contrat co t horaire bordereau de prix annex au contrat 6 P nalit s Exemples en cas de pannes trop fr quentes nombre d terminer en cas de d lais d pass s en cas de clauses non respect es D Travaux pr visibles ou non hors contrat 1 Modalit s de proposition Le contrat peut pr voir que le prestataire devra obligatoirement fournir un devis pr alable d taill
436. ons que l acier s oxyde facilement et que c est pour cela qu on le galvanise c est dire qu on le prot ge par une couche de zinc e Enfin des ph nom nes d lectrolyse peuvent se produire dans les canalisations faites avec des m taux diff rents ce qui se rencontre parfois la suite de travaux au cours desquels l entreprise n a pas employ les mat riaux d origine Il Action contre la corrosion a Action sur le r seau Si le d veloppement de la corrosion et le dysfonctionnement de l installation sont li s la pr sence de l oxyg ne on utilise fr quemment pour l liminer les proc d s de d gazage m canique Il sagit de dispositifs de purge mis en place aux points hauts des circuits b Action sur l eau et les canalisations Comme on Pa dit de tr s nombreux dysfonctionnements sont dus la pr sence dans les circuits de m taux de natures et polarit s diff rentes acier cuivre aluminium et alliages d o r sultent des corrosions localis es pouvant aboutir rapidement des perforations On distingue deux grands types de proc d s ceux dits anodes solubles aluminium ou magn sium et ceux par addition de r actifs liquides Proc d s anode soluble On place une anode soluble de magn sium dont une tige dans une cellule en acier galvanis Autre solution plus moderne qui tait auparavant employ e uniquement pour prot ger les ballons et s applique aujourd hui l
437. ons que se posent le plus souvent les copropri taires en apportant des r ponses s appuyant au besoin sur les textes de loi l Quel est le d lai maximal pour poser un d tecteur de fum e L article 3 du d cret pr voit une date butoir allant jusqu au 8 mars 2015 Pour autant rien n interdit d installer avant cette date un d tecteur de fum e dans son logement L article 129 12 code de la construction et de l habitation pr voit que seules les parties privatives usage de logement sont concern es par cette obligation Les parkings garages ou caves sont donc exclus En revanche les caravanes sont contraintes par cette obligation Des d tecteurs sp cifiques sont propos s sur le march La mention caravane doit tre indiqu e sur le d tecteur ou pr cis e dans les caract ristiques du produit Il Combien de d tecteur de fum e faut il installer dans le logement Comme le pr cise l article 129 12 l obligation est de poser au moins un d tecteur de fum e dans le logement ind pendamment du nombre de pi ces ou de niveaux Bien entendu rien n interdit d en installer plus voire m me dans chacune des pi ces exception de la cuisine de la salle de bain et du garage du fait de la pr sence de fum e ou de vapeur lil Doit on poser des d tecteurs dans les parties communes De nombreuses soci t s malhonn tes incitent les copropri taires voter l installation de d tecteur de fum e dans les parties co
438. oratoires agr s pour les analyses d eau min rale il s agit des laboratoires d tat il y en a un par d partement noter que ce ne sont pas forc ment les moins chers et qu ils peuvent demander des d lais tr s longs b Il y a ensuite les laboratoires accr dit s par le COFRAC Comit fran ais d accr ditation En principe ce sont les meilleurs laboratoires priv s Il y en a peu c Enfin il y a les laboratoires qui font partie du r seau AGLAE Association g n rale des laboratoires d analyse d environnement Les laboratoires accr dit s sont d ailleurs obligatoirement affili s ce r seau Si vous avez affaire un laboratoire vous saurez maintenant quoi demander 3 Les co ts de I 4 pour le m me travail Les co ts se calculent par analyse d chantillon un pr l vement une analyse souvent trois pr l vements sont n cessaires au ballon d eau chaude dans le r seau l arriv e Les prix normaux et raisonnables que nous avons trouv s se situent autour de 90 00 TTC l analyse Mais certains laboratoires qui profitent de la panique des gens peuvent facturer une analyse jusqu 300 00 Soyez tr s prudent 4 D lais Le d lai d incubation est de dix jours ce qui veut dire que vous ne pourrez au mieux avoir des r sultats avant quinze jours Certains laboratoires tant satur s ou peu press s ces d lais peuvent tre multipli s par deux ou troi
439. organiser l inspection r guli re de Paire de jeux et de ses quipements La nature et la fr quence des inspections doivent tre fonction des instructions du fabricant du degr de fr quentation et des conditions climatiques C R glements sanitaires Pour les diff rents d partements voir la r glementation avec les DDAS Directions D partementales des Actions Sanitaires et Sociales concern es ou en consultant lexemplaire du R glement sanitaire la mairie Pour la Ville de Paris l article 23 3 et les suivants fixent les prescriptions Les jardins et leurs am nagements ainsi que les plantations doivent tre soigneusement entretenus de fa on maintenir l hygi ne et la salubrit L acc s des aires de jeux et bacs sables est interdit aux animaux Les bacs sable sont con us de mani re viter la stagnation des eaux superficielles ils sont r guli rement entretenus et le sable est chang ou d sinfect en tant que de besoin et au moins une fois par an Co t de la d sinfection L application agit sur les bact ries GRAM et GRAM les virus les spores et moisissures Le prix de ce traitement est de 15 Euros HT le m Seringues Il existe dans plusieurs municipalit s des services techniques s occupant de leur collecte et de leur destruction et des Services en Copropri t 287 Espaces verts D R flexions mener Les aires de jeux sont de v ritables lieux d panouissement pour les p
440. oris de bois Thermolaquage et couleurs anodis es Clart maximum Bi couleur EXT INT 148 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides lil Comment se passe une op ration de fabrication et de pose L op ration se d roule en quatre temps 1 Etablissement par une entreprise d un devis descriptif il faut demander un engagement crit de la part de l entreprise qu il n y aura pas alt ration de la d coration existante 2 Relev des c tes exactes des fen tres par un m treur la fabrication sera faite en usine sur mesure 3 Apr s un d lai d un deux mois temps de fabrication une quipe de pose compos e de deux personnes effectuera la pose apr s avoir tout prot g dans le logement 4 R ception des travaux avec signature du Proc s verbal de r ception Tr s important pour le d marrage de la garantie d cennale L ensemble des op rations d pose pose s effectue entre trois heures et 1 journ e par fen tre suivant la complexit sans d t rioration de la d coration existante Les fen tres doivent tre garanties dix ans minimum l exclusion des bris de vitrage Pour obtenir les coordonn es d entreprises r f renc es PME ou grands groupes fabricants ou poseurs se renseigner aupr s de Copropri t Services CHOIX DE LA POSE deux possibilit s On a le choix entre une pose sur b ti existant et une pose avec ch
441. ormit des installations aux prescriptions du code de la sant publique et la pose de compteurs d eau Les conditions d organisation et d ex cution du service public de distribution d eau doivent tre adapt es pour pr ciser les modalit s de mise en oeuvre de l individualisation des contrats de fourniture d eau dans le respect de l quilibre conomique du service conform ment l article L des immeubles concern s par l individualisation n est pas assur e par la collectivit responsable du service public ou son d l gataire cette gestion est confi e un organisme public ou priv comp tent conform ment aux dispositions du code des march s publics Un d cret en Conseil d tat pr cise les conditions d application du pr sent article et des Services en Copropri t 177 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides TRAITEMENT DE LA CORROSION DES R SEAUX l La corrosion des r seaux La corrosion et l attaque des canalisations par la rouille peut aller jusqu au percement de celles ci Plusieurs facteurs s par s ou conjugu s peuvent jouer e L eau peut en raison de son acidit tre agressive pour les canalisations l eau est acide si son pH est faible c est dire inf rieur 7 e Par ailleurs de lair peut se trouver pi g dans les canalisations et l oxyg ne contenu dans l eau provoque de l oxydation e La galvanisation des canalisations en acier peut tre mal r alis e Rappel
442. orsque ce dernier est mis en vente et des Services en Copropri t 31 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Exemple d application d OSCAR pour une copropri t de la r gion parisienne de 50 lots et dot e de tous les services collectifs TRC i73 Interrogation OSCAR Evaluation Performance Amplitude Contrats Explications Comparaison de vos charges de copropri t avec la base OSCAR Poste base OSCAR m an Vos donn es m an eCart Ascenseur 2 6 3 1 19 2 Chauffage ECS 14 1 14 3 14 Q Parking 0 8 3 8 375 0 Eau Froide 46 43 65 9 Frais de syndic et Honoraires 4 3 3 7 14 0 9 Assurances 19 2 1 10 5 Gardien Employ s 10 7 15 0 40 2 Entretien g n ral 8 0 6 2 22 5 Q Impots 04 0 3 25 0 9 Total 47 4 52 8 11 4 RIC ne interrogation OSCAR Evaluation Performance Amplitude Contrats Analyse Annexe 1 Explications Etiquetage de votre copropri t selon la base OSCAR Total Charges Votre immeuble 13 4 143 143 15 5 15 5 17 0 Comparaison d taill e de vos charges de copropri t avec la base OSCAR 32 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services IV OSCAR Comment valuer la performance de vos contrats ANNUELS IV 1 L valuation des contrats de syndic OSCAR affiche les amplitudes des honoraires de base en fonction du nombre de lots et de la situation g ographique de la co
443. os s par l ARC et Copropri t Services Audits et diagnostics n goci s Dour nos adh rents ASSISTANCE LA MISE EN PLACE ET LA R ALISATION D UN AUDIT GLOBAL PARTAG l Deux obligations nouvelles applicables depuis le ler janvier 2012 l audit nerg tique et le DPE collectif L article 7 de la loi du 12 juillet 2011 dite loi Grenelle 2 a pr vu que les copropri t s avec chauffage collectif avaient cinq ans entre 2012 et 2017 pour faire r aliser D un diagnostic de performance nerg tique collectif DPE pour celles qui ont moins de 50 lots en tout lots principaux ET secondaires logements commerces caves parkings tel que le stipule le d cret du 3 d cembre 2012 D un audit nerg tique pour celles qui ont plus de 49 lots principaux et secondaires Cet article a donn lieu la publication du d cret du 27 janvier 2012 relatif l obligation de r alisation d un audit nerg tique pour les b timents usage principal d habitation en copropri t de 50 lots ou plus et la r glementation thermique des b timents neufs de l arr t du 28 02 2012 relatif au contenu et aux modalit s d un audit nerg tique Nous en sommes m me partisans sur le principe PARC dans la mesure o ces audits et diagnostics pourraient favoriser des actions dans les copropri t s permettant de r duire sensiblement les consommations nerg tiques objectif absolument imp ratif pour tous moi
444. otifi s personnes certifi es Mais que recouvrent ces mots compliqu s Nous allons tenter sans vous donner la migraine de r pondre ces questions et de vous permettre de comprendre ce qui fait la diff rence l Qui sont les organismes de contr le Les bureaux de contr le sont des organismes agr s par le minist re de l Int rieur car ils doivent assurer des contr les de s curit des ascenseurs dans le cadre de la l gislation particuli re sur les immeubles de grande hauteur IGH et les tablissements recevant du public ERP 2 Qui sont les organismes notifi s Les organismes notifi s sont les organismes qui sont habilit s valider le marquage CE Communaut europ enne des ascenseurs neufs c est dire v rifier que ces ascenseurs respectent les directives europ ennes 226 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant 3 Que veut dire personnes certifi es Ce sont des personnes qui ont pass et r ussi les audits ou examens que font passer des organismes certificateurs dans ce domaine Essayons d expliquer le dispositif de la certification en quelques lignes a Un cahier des charges appel aussi r f rentiel concernant les comp tences et le contr le des comp tences est tabli par un organisme priv agr et contr l par le COFRAC Comit fran ais d accr ditation cet organisme est appe
445. ous avons donc demand aux entreprises qui souhaitent travailler pour nos adh rents de signer cet engagement A partir de cet engagement de qualit nous essayons de n gocier avec elles des conditions tarifaires pr f rentielles et d finies tarif horaire d intervention prix des pi ces etc Voici le texte de l engagement que nous faisons signer aux entreprises r f renc es L Entreprise signataire s engage respecter en ce qui concerne les travaux effectu s pour le compte des Syndicats de copropri taires adh rents de l Association des Responsables de Copropri t ARC les points suivants 1 R pondre aux besoins exprim s En donnant suite tous les appels des copropri taires ou en pr cisant les raisons ventuelles de non intervention 2 R aliser des devis pr cis En d taillant les travaux effectu s en fixant la dur e de la proposition en communiquant les prix unitaires 3 Respecter les d lais En s engageant convenir avec le client de la dur e des travaux et inclure une clause de p nalit pour tout retard 4 Faire conna tre la situation financi re et juridique de l Entreprise gr ce au Tribunal de Commerce et aux banques 5 Disposer des polices d assurances n cessaires et en fournir les attestations 6 Apporter une prestation de qualit L Entreprise s engage ne pas avoir recours la sous traitance sauf en informer au pr alable les adh rents dans les devis 71 Reprendre
446. out prestataire d assurer l entretien de l appareil ceci dans des conditions de prix et de d lais raisonnables Explication Il s agit l de la fin du moins th orique de ce qu on appelle le verrouillage technologique Que sont le verrouillage et le d verrouillage technologique De quoi s agit il Les quatre grands ascensoristes OTIS KON THYSSEN SCHINDLER fabriquent des ascenseurs ou armoires de commande de plus en plus sophistiqu es et maison Pour entretenir ces appareils il faut des outils sp ciaux en fait des logiciels Mais comme les logiciels sont une propri t intellectuelle des fabricants ceux ci ne veulent pas les transmettre La cons quence est que ces appareils ne peuvent pas tre entretenus par d autres ascensoristes dont des PME ce qui emp che toute concurrence de jouer C est ce qu on appelle le verrouillage technologique Nous venons donc d obtenir apr s une dizaine d ann es de lutte aux c t s de petits et moyens ascensoristes 222 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant et de leur f d ration PANPA que le Gouvernement fran ais finisse par s mouvoir et modifie la r glementation en cons quence Le d cret pr voit plus pr cis ment que le fabricant devra transmettre au propri taire les outils n cessaires l entretien Nous verrons un peu plus loin comment cela se passera A noter ma
447. out r sidant d un immeuble principe de gratuit des frais d installation d entretien et de remplacement fixation d un d lai maximum de six mois entre la signature et la fin des travaux d installation principe d utilisation d une infrastructure d accueil par d autres op rateurs mutualisation obligation d implantation d un r seau fibr dans les immeubles neufs XI UN OPERATEUR NOUS PARLE D UNE CONVENTION ARCEP QUE PREVOIT ELLE L ARCEP vient de finaliser la fin juin une convention applicable aux contrats de fibrage sign s entre les syndicats de copropri t et les op rateurs Forte de l exp rience acquise depuis 2007 par l laboration de ses propres protocoles PARC a particip l laboration de ce document Toutefois compte tenu du nombre d acteurs impliqu s dans ce processus le document final constitue in vitablement un compromis notamment sur certains points essentiels Si notre association reconnait l avanc e que constitue la finalisation de ce document notre objectivit nous am ne regretter certaines limites D Nous invitons nos adh rents documenter tout particuli rement ces conditions sp cifiques et modifier ces sur la forme un document la r daction tr s juridique en tout cas plus juridique que les pr c dents protocoles des op rateurs et que ceux de PARC S agissant d un document essentiellement orient vers le grand public nous craignons que ses lecte
448. p rage des factures fournisseurs non pay es ou des avoirs non revers s 71 le rep rage des dates d enregistrement et de paiement 8 le rep rage des produits non comptabilis s ou non affect s 9 le rep rage des comptes d attente et des causes Ces contr les permettent en g n ral de rep rer de nombreuses erreurs comptables ou de gestion puis de faire des pr conisations et de rapatrier ainsi norm ment d argent vers les copropri taires Exemples e le rep rage des comptes vendeurs d biteurs sera suivi par la recherche des causes expliquant cette situation erreurs du syndic lors de la vente probl mes li s l avocat en cas de saisie immobili re etc Il faudra ensuite faire jouer les responsabilit s des uns ou des autres amiablement ou judiciairement e le rep rage des comptes d attente non sold s sera lui aussi suivi de la recherche des causes par exemple des factures suppl mentaires que le syndic n aura jamais voulu soumettre au vote de l assembl e g n rale pour peur d un refus et cach es dans un compte d attente 8 L analyse des impay s L analyse des impay s permet de savoir d biteur par d biteur non seulement ce que le syndic a fait mais aussi 1 quels ont t les montants d pens s 2 si les d penses engag es sont normales 52 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services 3 quels jugements on t obtenus
449. par exemple les frais occasionn s pour la recherche de fuite Mais l indemnit d assurance vers e par la compagnie d assurances la copropri t peut aussi inclure des remboursements destin s un copropri taire suite un d g t survenu sur ses parties privatives dont l origine est situ e dans les parties communes Il est donc important de conna tre avec exactitude comment est d compos e l indemnit d assurance et de s interroger sur les montants de remboursement 278 Guide de la Gestion Technique Assurances b La gestion d un dossier sinistre A la suite de la d claration d un sinistre lorsque le pr judice est important la compagnie d assurances diligente un expert qui se rend dans la copropri t pour estimer les d g ts Bien souvent cette visite se fait en pr sence du gestionnaire Apr s cette tude l expert estime le montant des remboursements du sinistre et envoie au syndic une proposition de r glement que le gestionnaire doit signer pour acceptation Ce document permet de conna tre avec exactitude le montant de l indemnit Il est donc judicieux de demander votre syndic qu il vous transmette ce document pour que le conseil puisse prendre connaissance des montants de remboursements Cependant il ne faut pas se leurrer m me si la compagnie d assurances envoie une notification indiquant les montants des remboursements cette derni re est conditionn e la r alisation effe
450. part donner la possibilit au conseil syndical de pouvoir informer l ensemble des copropri taires des actions men es ainsi que des v nements internes la copropri t L outil informatique en question qui est tr s simple d utilisation est la disposition de l ensemble des copropri taires gr ce une mise en ligne sur Internet Chaque copropri taire peut donc rentrer dans un espace r serv sa copropri t aliment au pr alable par l quipe du conseil syndical 1 MISE EN LIGNE DES DOCUMENTS n cessaires aux copropri taires Le premier volet est donc compos de deux parties D une partie documents n cessaires en cas de mutation ou de location D et une deuxi me partie documents consulter dans laquelle sont mis en ligne la convenance du conseil syndical divers documents informatifs proc s verbal d assembl e g n rale proc s verbal de r unions du conseil syndical etc Le premier int r t de cet outil est donc financier et individuel Pourquoi payer quand on peut acc der gratuitement aux documents n cessaires Le second est d int r t collectif puisque l ensemble des copropri taires pourra acc der aux informations internes la copropri t Il CHANGE D INFORMATIONS Un autre probl me que connaissent les copropri t s et surtout les grandes est le manque d informations aussi bien en mati re d actions men es par le conseil syndical que d v nements con
451. pendent essentiellement du type de support de la rapidit de l intervention apr s ex cution des graffitis a Types de support Pierre b ton ou brique apr s application d un produit d capant adapt au support laisser agir quelques minutes puis passer au brossage du support Renouveler l op ration plusieurs fois puis nettoyer d finitivement le support l eau Un nettoyage a haute pression peut s av rer utile pour terminer le travail Peinture l efficacit des d capants n est pas vraiment satisfaisante L op ration de nettoyage est al atoire Pas plus de 50 de r sultats positifs en raison du fait que le graffiti est souvent plus r sistant que la peinture Il est alors conseill de passer une nouvelle couche de peinture dont la couleur est la plus proche possible du support afin de dissimuler les traces deux couches peuvent tre n cessaires 256 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant b Rapidit de l intervention Plus l intervention est rapide meilleures sont les chances de succ s N cessit de prendre des pr cautions ces produits sont base d acide donc dangereux pour la peau vitez les projections oculaires Pr voir imp rativement le port de gants lunettes masques et combinaisons demander au fournisseur les fiches techniques d utilisation lil Comparaison entre les deux traitements Avantages Inconv nients Traiteme
452. pied d immeuble La lecture de l index s effectue partir d un terminal portable On peut aussi envisager une configuration avec t l relev raccord e au r seau t l phonique L installateur l interroge de ses locaux Ainsi la surveillance des consommations plus r guli re permet de d tecter plus rapidement les anomalies Bien qu int ressante cette solution soul ve certains probl mes le c blage dans les parties privatives repr sente g ne et surco t pour les occupants des inconv nients techniques de relev par exemple le c ble qui relie le compteur au bo tier sur le palier peut enregistrer de fortes perturbations lectromagn tiques risquant de d traquer le comptage des impulsions La technique du relev notamment par encodage progresse certaines ayant t abandonn es Dans le cas de t l gestion son int r t est la surveillance des consommations Radio relev Introduite en France depuis 1977 cette solution existe depuis plus longtemps aux Etats Unis Dans lavenir elle a toutes les chances de se g n raliser Son co t sera vraisemblablement amen diminuer Solution l absent isme ou au d faut d ouverture des occupants D s pr sent pourquoi ne pas pr voir en assembl e g n rale l obligation pour les d faillants de payer l installation de radio relev leurs frais apr s 2 ou 3 absences cons cutives Le compteur divisionnaire quip d un metteur r cepte
453. pour valuer la bonne sant de la copropri t En effet l une des raisons entra nant une copropri t dans un tat de grande difficult r side dans le manque de pr vention et d alerte en amont 34 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services Le logiciel informatique permettra apr s avoir reproduit l annexe 1 d tablir un premier tat des lieux de la situation de la copropri t en calculant automatiquement des donn es permettant de reprendre des l ments clefs tels que D La solvabilit de la copropri t apr s apurement des factures fournisseurs D Le taux d impay s fournisseurs D Le taux de copropri taires d biteurs D Le niveau de l avance de tr sorerie D L tat des comptes d avances D L tat des comptes et r gularisations D L avancement et l tat des comptes travaux D etc la suite de ces donn es une proc dure est tablie afin de traiter chaque l ment consid r comme probl matique et des Services en Copropri t 35 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Assistance comptable aux syndics A n roles l Les dispositions comptable issues du d cret comptable du 14 mars 2005 Depuis le ler janvier 2007 l ensemble des syndics aussi bien professionnels que b n voles sont astreints suivre les nouvelles dispositions comptables appliqu es aux syndicats de copropri taires L
454. pri t adh rente de PARC souhaitant conna tre le prix n goci pourra contacter soit par t l phone soit par mail la coop rative technique afin que lui soit communiqu le meilleur prix n goci Encore plus simple est mis la disposition des membres du conseil syndical un site internet www copro devis fr leur permettant de conna tre le prix n goci du jour Il appartiendra alors au gestionnaire de renvoyer le bon de commande avec la quantit souhait e afin que la livraison devienne effective a Un service de suivi des demandes destin es au conseil syndical Afin d viter de passer par la coop rative technique certains syndics pr tendent tort qu ils ont consult Copropri t services mais que le prix propos tait moins int ressant qui celui ils ont obtenu Copropri t services a donc d velopp sur le site www copro devis fr une fonction intitulant suivi des commandes qui permet au conseil syndical dans le cadre de sa mission de contr le de v rifier si le syndic a bien pris la peine de consulter la coop rative technique afin de comparer les prix e La mise en ligne du prix du fioul Chaque membre du conseil syndical pourra v rifier les prix du fioul n goci s par la coop rative technique de PARC depuis l ann e 2008 et ce pour chaque jour de l ann e Cela permettra de faire un comparatif entre les prix propos s par la coop rative et ceux du syndic afin d valuer les conomies qui au
455. propri t La tendance tant l conomie sur le prix d achat et les agents d entretien ne lui r servant pas toujours le traitement ad quat Acheter un bon mat riel c est ne pas h siter y mettre le prix sans prendre syst matiquement la marque la plus ch re source d conomie de temps et d argent Il est on reux et d sagr able de revoir son concessionnaire chaque fois que la machine conna t des pannes r p tition De m me il est g nant de passer trois ou quatre fois plus de temps tondre d s que l herbe est humide ou haute g n ralement force d attendre que l herbe s che notamment au printemps et devient trop haute car la machine bourre r p tition L agent charg de l entretien va tondre nettement moins souvent vu la corv e que cela repr sente En cas de doute privil gier la puissance de la machine Veillez ce que le principal utilisateur soit parfaitement au courant du mode d emploi et qu il soit personnellement responsable de son entretien non pour le sanctionner le cas ch ant mais pour que le travail soit effectivement fait En effet si tout le monde en est responsable personne ne se sentira vraiment concern et l entretien en p tira or ce dernier est absolument essentiel dans le cas d une tondeuse essence surtout quatre temps De plus l utilisateur principal doit tre assur en cas d accident S il est r mun r sa couverture est automatique Mai
456. propri t ainsi que celles des tarifs des prestations dites particuli res factur es par les syndics Les conseils syndicaux peuvent gr ce ces tableaux valuer la performance de leur contrat de syndic et ainsi avoir des arguments pour les ren gocier avant leur renouvellement IV 2 L valuation des contrats de maintenance et d entretien Lorsque vous examinez le tableau d valuation de la performance de vos charges de copropri t vous constatez q 8 qu il n y a 3 niveaux d valuation D Evaluation VERTE le r sultat pour votre copropri t est inf rieur ou gal la valeur m diane constat e par OSCAR pour un panel de copropri t s ayant la m me configuration ADN que la votre en r sum les m mes services collectifs et localis e dans la m me r gion D valuation ORANGE le r sultat obtenu pour votre copropri t est sup rieur de moins de 10 la valeur m diane constat e par OSCAR D Evaluation ROUGE le r sultat obtenu pour votre copropri t est sup rieur de plus de 10 la valeur m diane constat e par OSCAR Lorsqu un poste de d penses obtient un CARTON ROUGE il faut dans un premier temps proc der une analyse causale afin de d tecter les v nements conjoncturels et ou structurels qui sont l origine de cet cart Et pour ce faire OSCAR vous propose une palette d informations que vous pouvez croiser selon la m thode pr sent e ci dessous Apr
457. propri t est en chauffage individuel l Le gros entretien de l urgence la programmation Chacun le sait m me si on ne veut pas toujours l admettre entretenir les immeubles ne doit pas se faire dans l urgence mais selon un plan qui permet e de tenir compte du vieillissement diff rentiel des ouvrages et des quipements le toit suse diff remment des installations de distribution d eau e d taler les efforts financiers dans le temps e de disposer en permanence d un immeuble en bon tat de marche et d aspect D o la n cessit de disposer d un plan permanent de gros entretien plan qui doit permettre de savoir ce que l on doit et va faire dans les dix ou quinze prochaines ann es Disposer de ce plan permet par ailleurs de lancer des consultations d entreprises tr s en amont et de faire ainsi des conomies gr ce des appels d offres rigoureux en lan ant les travaux dans l urgence on accepte souvent n importe quel devis 2 Audit global et plan de gros entretien Pour laborer un plan pluriannuel il faut faire r aliser un audit global et valuer partie d ouvrage par partie d ouvrage quipement par quipement le degr d urgence ou de non urgence en mati re de gros entretien A titre indicatif voici les ouvrages ou quipements sur lesquels portent le gros entretien et donc l audit NB il ne s agit que d une liste indicative non exhaustive 1 S
458. ps ne comportent ni soupape ni accessoire d entra nement associ ni circuit de lubrification externe Qualit s ind niables de simplicit donc de faible co t de construction et d entretien et de compacit la puissance d velopp e pour la m me cylindr e qu un moteur quatre temps est de 30 50 sup rieure A puissance gale l encombrement et le poids du moteur sont donc plus r duits Le moteur deux temps n a pas que des avantages les c l bres Trabant est allemandes en taient quip es En effet 25 50 du carburant introduit dans la chambre de combustion ne br le pas et est directement rejet avec les gaz d chappement dans l atmosph re Il en r sulte une pollution consid rable de l ordre de 10 20 fois sup rieure celle d un moteur quatre temps et une consommation de carburant de 50 100 sup rieure Si ces inconv nients ne sont pas insurmontables pour une petite cylindr e ils deviennent pr occupants si elle d passe 200 cm Un moteur deux temps implique de m langer soi m me son carburant lessence Thuile pour la lubrification du moteur en respectant un pourcentage pr cis 2 5 selon les machines Cette op ration relativement d sagr able peut tre une cause de destruction du moteur en cas de mauvais dosage trop ou pas assez d huile ou pire s il n est pas fait du tout En revanche les moteurs quatre temps ont un syst me de lubrification externe et donc un r
459. que contr l e entretien des caissons sur le toit ramonage des gaines nettoyage des ouvertures 11 VMC gaz avec DSC dispositif de s curit collective 12 Curage des canalisations d vacuation des eaux us es et des eaux vannes WC 13 Porte de garage ou barri re de parking automatique 14 Extincteurs 15 Colonne s che lutte contre l incendie 16 Sprinkler lutte contre l incendie 17 Bloc autonome de s curit 18 Location et relev s de compteurs d eau 19 Entretien des terrasses inaccessibles 20 Digicode interphone g che lectrique 21 Vid osurveillance 22 Surpresseur renforce la pression de l eau pour les tages sup rieurs 23 Pompe de relevage dans les sous sols ou parkings 24 Armoire lectrique 25 Ma tre chien s curit des biens 26 Contrat multiservices 27 Assurance multirisque immeuble ou assurance protection juridique etc Cette liste a un m rite principal elle rappelle le nombre lev de contrats qui peuvent concerner une copropri t Trop souvent en effet quand nos adh rents veulent ren gocier leurs contrats le syndic leur r pond Voyons quel int r t de gagner 200 ou 300 euros sur ce petit contrat Que d nergie pour pas grand chose Pas grand chose Vingt contrats multipli s par 300 euros font 6 000 euros noter on est galement tr s surpris par le fait que le syndic en place ne dispose pas toujours d un
460. que l analyse du bilan financier de la copropri t restent des t ches compliqu es voire fastidieuses assumer Plusieurs raisons sont invoqu es notions comptables difficiles assimiler m connaissance des difficult s ratios lecture et croisement des donn es mal ma tris s L ensemble de ces difficult s entra ne une mauvaise approche des enjeux financiers et comptables de la copropri t qui se concr tise bien souvent par D une augmentation des d penses et donc une r valuation par les syndics tort des budgets pr visionnels venir D une mauvaise gestion des impay s entra nant des retards de r glement des fournisseurs D des comptes travaux et des plans de financement mal g r s D une mauvaise gestion des pargnes de la copropri t et du compte bancaire L ARC a donc mis au point le premier outil informatique Copro audit permettant au conseil syndical d aborder sa mission de contr le des comptes de la copropri t en toute simplicit avec une meilleure aisance et sans complexe Pour cela l outil propose trois types d assistance l Le suivi des d penses en cours d exercice L outil informatique permet de suivre les d penses en cours d exercice en les comparant au budget vot proratis en fonction de la date du contr le Un tat de la situation est tabli permettant de mettre en vidence les postes mal g r s ou en d rive Le conseil syndical pourra alors agir
461. quelles condamnations 4l si le dispositif de ces jugements a t mis en uvre au profit de la copropri t article 700 d pens int r ts de retard etc L aussi il y a beaucoup d argent r cup rer ou conomiser par un simple contr le tout en am liorant la m thode de recouvrement des charges 9 Les contr les purement comptables Beaucoup de copropri taires se demandent ce qu est le contr le purement comptable En fait il s agit de v rifier si le syndic respecte bien les r gles du plan comptable propre la Copropri t c est dire e d une part s il utilise les bons comptes de la nomenclature comptable d faut il est possible qu il cherche dissimuler des critures donc des actes de gestion exemple s il n utilise pas les bons comptes pour comptabiliser ses honoraires cela en rendra difficile le contr le ce que recherche peut tre le syndic e d autre part s il respecte les r gles strictes dict es par les pouvoirs publics pour viter les manipulations r gles de constatation des engagements r gles d imputation d affectation des produits r gles de constatation des charges pay es d avance etc Cela peut para tre un peu difficile comprendre pour ceux qui ne connaissent pas le plan comptable adapt la Copropri t mais il faut savoir que ces contr les sont importants et surtout permettent de mettre en lumi re d
462. r l s Nous les surnommons contrat renter Exemples e nettoyage des gaines de vide ordure e ramonage e nettoyage des gaines de VMC e robinets d arr t e location de compteurs d eau e armoires lectriques et des Services en Copropri t 63 Maintenance et travaux dans la copropri t e entretien des terrasses e curage des canalisations Ces contrats doivent tre analys s combien de temps les entreprises passent elles r ellement sur la copropri t Est ce que ce temps est en relation avec le prix du contrat etc 5 Le contrat mise en uvre al atoire Beaucoup de contrats ne sont que partiellement ex cut s ce qui n meut personne Ainsi telle entreprise facture 1 524 49 pour une d sinsectisation ne traite que la moiti des logements mais facture la totalit du contrat Le probl me est qu on ne sait en g n ral ni le taux r el de p n tration dans les logements ni quels moyens l entreprise a mis en uvre pour obtenir le meilleur taux Exemples e d sinsectisation e relev des compteurs d eau e contrat d entretien de la robinetterie e nettoyage des bouches d a ration de VMC L encore sachant cela il faudra pr voir dans le contrat des parades pr ventives 6 Le contrat au r sultat incontr lable Certains contrats vous promettent des r sultats mais ne pr voient ni modalit s de contr le ni sanctions ventuelles Exemples e con
463. r le lui m me car le contr le se fait en m me temps que les op rations de maintenance habituelles Si ces contr les ne sont pas faits des amendes de classe 5 c est dire une amende forfaitaire de 1 500 doubl s en cas de r cidive sont pr vues pour l exploitant art R 226 10 du code de l environnement b Le d lai d application Le chauffagiste doit faire effectuer ce premier contr le avant le 9 Juin 2011 c Les op rations de contr le L organisme de contr le doit e mesurer le rendement de combustion contradictoirement avec l exploitant e calculer le rendement de la chaudi re en prenant en compte les pertes par rayonnement de la chaudi re on connait ainsi la diff rence pr cise entre l nergie livr e et l nergie r ellement transmise dans l eau de chauffage et des Services en Copropri t 135 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides e mesurer la teneur des polluants atmosph riques il s agit des Oxydes d Azotes dont le symbole chimique est NOx dans les fum es afin de contr ler si exploitant prend les mesures n cessaires leur limitation e v rifier le bon fonctionnement des organes de contr le thermom tre barom tre e donner un avis sur l tat de tous les quipements situ s en chaufferie e contr ler la tenue rigoureuse du carnet de chaufferie Des rendements minimaux doivent tre respect s R 224 23 et 24 du code de l environnement Si
464. r s par un syndic professionnel Copropri t Services est une union d conomie sociale qui est tenue de r server exclusivement ses services aux adh rents collectifs de PARC Association des Responsables de Copropri t Utilisation de nos services Lors de lachat d un mat riel ou de l utilisation d une soci t appel e par notre interm diaire s il s est av r des difficult s obtenir la prestation demand e ne jamais h siter prendre rapidement contact avec le groupement Prix indicatifs de notre Guide Les prix sont souvent fluctuants mais nous faisons tout pour maintenir une grille de bar mes qui tienne compte de la n cessit de rester comp titifs tout en assurant l quilibre de nos charges ou de nos d l gations de services Prix des prestations ou des missions d assistance Leur calcul s effectue sur la base du tarif horaire en vigueur et du temps pass Avant toute intervention nous tablissons une proposition de mission d taill e Les propositions de missions sont faites gratuitement sauf dans le cas des audits de b timent o la visite sur place est indispensable pour estimer la difficult de r alisation Coop rative d achat fonctionnement du service Lors des n gociations avec les diff rents fournisseurs nous pr voyons une marge commerciale g n ralement fix e entre 3 et 5 et destin e la r mun ration de notre prestation Les prix propos s incluent cette marge Certaines pages
465. r s strictes dans ce domaine Sur un terrain parsem d arbres et de massifs fleuris le parcours devient difficile Mais avec l exp rience cet inconv nient devient n gligeable Toujours veiller laisser reposer le fil sur la partie d j tondue de la pelouse et proc der avec m thode en S Cette l g re g ne doit tre compar e la corv e que repr sente le m lange de l essence le d montage d une bougie et surtout le d marrage d une machine essence r calcitrante Malgr ces inconv nients non n gligeables la tondeuse lectrique peut tre un bon choix dans certaines conditions Si la surface de votre gazon ne d passe pas 800 m dans le cas de tonte r guli re 1 2 fois par semaine au plus fort de la croissance du gazon au printemps si vous avez la patience d attendre que l herbe s che si l acc s une prise lectrique n est pas trop difficile et si le mod le choisi est assez puissant plus de 1100 W il est possible de b n ficier des avantages des tondeuses lectriques sans avoir en subir les d sagr ments Si vous tes d termin en acheter une un certain nombre de crit res doit tre examin pr alablement 282 Guide de la Gestion Technique Espaces verts B Tondeuse sur coussin d air ou sur roues Les mod les sur roues sont g n ralement plus maniables et plus rapides que ceux sur coussin d air Toutefois sur un terrain in gal ou pentu ces derniers reprennent
466. r t historique du 13 novembre 1997 que le syndicat de copropri t qui a pour objet la conservation de l immeuble b ti et l administration des parties communes et n a pas d activit professionnelle proprement parler EST UN CONSOMMATEUR Une fois que vous aurez un document d taill vous pourrez alors a v rifier que le nombre d heures n est pas fantaisiste devis ou correspond bien la r alit facture b v rifier que le prix horaire est correct Actuellement un prix horaire de 40 euros est d j tr s confortable Or certains n h sitent pas facturer 90 voire 100 euros de l heure Pour contr ler le nombre d heures c est simple il suffira que vous demandiez au syndic de pratiquer le syst me dit du BON d attachement De quoi s agit il Il s agit d un document en double ou triple exemplaire un conserv par le syndic ou le gardien le second attach la facture le troisi me ventuellement archiv par l entreprise qui pr cise l heure d arriv e et de d part du personnel le nom des ouvriers le travail fait Ce bon est sign par le client en l occurrence le gardien la gardienne un membre du conseil syndical ou tout copropri taire Le simple fait d exiger un bon d attachement va inciter l entreprise effectuer une facture conforme la r alit Il lui sera plus difficile de facturer quatre heures l o le bon indique deux heures trente Demandez
467. r d indicateurs faciles utiliser Les charges de chauffage peuvent repr senter plus de 35 du budget pr visionnel et sont soumises de forts al as 114 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Pour se doter des indicateurs indispensables une ma trise des charges rien de plus simple PARC a dit le petit guide du BES Bilan nerg tique Simplifi qui vous permet de b tir simplement votre tableau de bord nerg tique Vous suivrez l volution de vos consommations d nergie analyserez les courbes et ainsi vous pourrez par exemple d montrer que la nouvelle chaudi re a ou non permis de r aliser les 15 d conomies d nergie annonc s que le chauffagiste fait tr s bien son travail qu il y a ou non une d rive des consommations depuis plusieurs ann es etc Le B S est une m thode que n importe quel conseiller syndical peut appliquer Il ne demande aucun pr requis technique L int r t majeur du BES est qu il vous permettra tr s facilement d tre form aux notions de base du chauffage et de l nergie notions indispensables pour dialoguer avec votre chauffagiste ou avec un bureau d tude thermique Il faut bien comprendre que le Grenelle de l environnement va apporter vers les copropri t s de nombreuses propositions all chantes vous promettant de g n reuses conomies serez vous en mesure d y voir clair et de d jouer les pi g
468. r en r seau OSCAR COPR P N ET U N A R c Afin de faciliter la connexion ces diff rents sites ainsi quau site internet de PUNARC mais aussi d harmo niser les proc dures d acc s l UNARC a d cid de cr er un site portail qui va offrir aux adh rents la possibi lit de se connecter une seule fois avec un seul identifiant et un seul mot de passe Ils pourront ainsi acc der tous les outils pr sent s ci dessus naviguer d un outil un autre sans avoir refournir son identifiant et son mot de passe D L adresse du portail est www leportailunarc fr Le portail de l adh rent gt Acc der votre compte Num ro d adh rent VALIDER Identifiants oubli s Merci de contacter l ARC de votre r gion Suivez l UNARC sur Twitter 24 O gt Premi re visite Vous tes adh rent l ARC Ouvrez d s maintenant et gratuitement le compte de votre copropri t pour acc der l ensemble des outils num riques mis disposition votre Ouvrir un compte Vous n tes pas adh rent Vous tes membre d un conseil syndical d une ASL AFUL d couvrez les services de l ARC et ou d marrer votre en savoir plus Association des Responsables de Copropri t association de copropri taires au service des copropri taires Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services COPRO NET Suite l analyse d un grand nombre de
469. radiateurs de l immeuble chauffent de mani re homog ne 8 D que certains appartements ne soient pas sujets d importantes d perditions thermiques logements sous combles non isol s par exemple D que les robinets des radiateurs fonctionnent correctement D que la majorit des usagers s implique au profit de la collectivit D que le contrat de relev des compteurs ou r partiteurs soit bien n goci ce qui n est pas vident D que la soci t qui propose la prestation de comptage soit r active en cas de probl me D que le conseil syndical contr le les index relev s car il y a souvent des erreurs Comme on le voit diverses conditions pas toujours tr s faciles remplir sont n cessaires pour que le syst me soit efficace et rentable et des Services en Copropri t 151 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Les questions se poser AVANT D Le r seau de chauffage est il en bon tat e les temp ratures dans les logements sont elles peu pr s semblables entre 20 et 22 C e le r seau n est il pas embou e tous les robinets de radiateurs sont ils en tat de marche D Les caract ristiques thermiques des logements sont elles similaires e Ja toiture est elle isol e e les pignons sont ils galement isol s thermiquement e les logements sont ils bien ventil s ni trop ni trop peu La r partition des frais de chauffage le pour le contre
470. raient pu tre r alis es 5 La r mun ration de la coop rative technique Copropri t services qui est la coop rative technique de PARC n a pas pour vocation premi re de d gager des profits Elle a pour objectif d atteindre en fin d exercice un quilibre financier A ce titre Copropri t services pr l ve une faible commission par commande qui est incluse dans le prix n goci au profit des copropri t s et des Services en Copropri t 23 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Les outils Informatiques LE PORTAIL DES OUTILS INFORMATIQUES DE L UNARC Vous connaissez tous le guide sur la Boite Outils pour la Ma trise des Charges qui pr sente les diff rents outils d velopp s par lUNARC pour ses adh rents On retrouve dans cette boite outils D OSCAR le comparateur de charges de copropri t D OSCARVILLE une d clinaison d OSCAR au niveau des copropri t s implant es dans la m me ville D COPRO AUDIT l valuateur de la performance financi re des copropri t s LA BOITE A OUTILS DE LA MAITRISE DES CHARGES EN COPROPRIETE 2 D COPRO DEVIS la plateforme de consultation des entreprises f men r f renc es par PUNARC D UNARCOM le forum d changes entre conseils syndicaux et syndics b n voles D COPRO NET l espace web mis la disposition de tous les n poognat e E acteurs d une copropri t pour fonctionne
471. rat de curage des canalisations n a aucune utilit la copropri t dispose de deux contrats de d sinsectisation le contrat d entretien des extincteurs concerne quinze extincteurs alors qu il ny en a que sept etc Ce premier balayage la port e de tous est tr s efficace et instructif et r v le TOUJOURS des anomalies dont la correction va permettre des conomies 3 COMMENT LIRE UN CONTRAT DE FA ON APPROFONDIE Lire un contrat n est pas tr s simple pour une bonne raison souvent dans un contrat ce qui est important ce n est pas ce qui y est crit mais ce qui ne l est pas Nous allons vous donner quelques clefs I Le premier probl me concerne les impr cisions de prestations ou les exclusions difficiles rep rer a Les impr cisions L exemple type ce sont les contrats d assurance qui sont souvent compliqu s lire clauses g n rales clauses sp ciales clauses particuli res et o l on ne sait plus trop bien dans certains cas ce qui est inclus ou non Seuls ceux qui ont une bonne exp rience des contrats et des probl mes de gestion sont capables de faire en sorte que des contrats de prestation soient pr cis sur tel ou tel point Mais cela ne doit pas dissuader les conseils syndicaux d essayer de lire attentivement le d tail des prestations pr vues et de rep rer d j par eux m mes les ventuelles impr cisions Le r le de PARC est videmment de vous AIDER y voir plus cla
472. re gt ces pr l vements abonderont un compte sp cial commun qui lui m me fera l objet d un pr l vement par la banque gt pour viter les incidents de paiement du syndicat li s un probl me ponctuel d un des copropri taires b n ficiaires les pr l vements sur le compte du syndicat pourront tre diff r s d un ou deux mois par rapport au pr l vement sur le compte individuel Comme indiqu au point 7 de ce dossier il est souhaitable de contracter avec un tablissement bancaire qui mettra en place un dispositif de gestion facilitant au maximum le travail du syndic ce qui limitera les honoraires que celui ci pourra demander 11 Si certains copropri taires qui ont adh r au pr t ne payent plus leurs remboursements que se passe t il La loi oblige les syndicats de copropri taires qui signent un pr t tre couverts par une caution La caution prend en charge les d faillances ventuelles de tel ou tel emprunteur Gr ce ce dispositif les autres copropri taires ne peuvent pas tre appel s payer la d faillance d un ou plusieurs des emprunteurs Il n y a pas de solidarit noter la caution doit permettre de garantir en totalit sans franchise et sans d lai de carence les impay s Le syndicat des copropri taires ne peut donc pas tre appel payer le moindre centime d euro en cas de d faillance d un copropri taire Si cela se produit c est que le syndic aura tard s
473. re 2005 devra tre muni du marquage lt CE gt lil Les probl mes rencontr s sur les portes automatiques Les deux probl mes principaux sont le vent et le vandalisme Pour le premier cas la norme NF P 24 362 oblige l installateur justifier la classe de r sistance au vent en fonction de la situation g ographique et son contrat d entretien devra en tenir compte Pour ce qui est du vandalisme il reste bien entendu la seule charge de la copropri t voir ci apr s A Maintenance et contrat obligatoire La r glementation en vigueur suivant l article R 125 5 du Code de la construction et de l habitation et l arr t du 12 novembre 1990 a impos la souscription d un contrat d entretien ayant pour objet la v rification p riodique des portes automatiques de garage et des Services en Copropri t 231 Pr servation de la s curit et la sant Elle pr cise la liste des l ments contr ler et fait obligation galement de consigner toutes les interventions dans un livret d entretien Elle a galement impos un nombre minimum de visites annuelles qui est actuellement de deux B Maintenance optionnelle En dehors des obligations l gales la soci t de maintenance titulaire du contrat est amen e intervenir ponctuellement en cas de panne voire de d gradation En principe son contrat inclut un forfait de main d uvre mais les pi ces de rechange font l objet d un devis Il s
474. re fermant une entr e jusqu alors rest e libre par un syst me lectrique avec ouverture par digicode le jour et fermeture totale la nuit l acc s aux immeubles tant limit l autre entr e comportant d j une ouverture par digicode ou carte magn tique Les preneurs ayant fait conna tre au bailleur que pour des motifs religieux ils ne pouvaient utiliser pendant le sabbat et les f tes religieuses ces syst mes de fermeture lont assign aux fins de le faire condamner poser une serrure m canique l entr e de la r sidence et leur remettre les cl s pour y acc der ainsi qu au sas de leur immeuble quip lui aussi d un digicode avec une serrure m canique inutilis e L arr t de la Cour d Appel attaqu pris en r f r avait retenu qu au regard de la libert de culte garantie par la constitution et des textes supranationaux le fait pour le bailleur de refuser l installation au moins pour l un des acc s la r sidence d une serrure m canique en plus du syst me lectrique et de remettre les cl s aux r sidants qui en font la demande leur causait un trouble manifestement illicite et que les conventions devant tre ex cut es de bonne foi la pose d une serrure suppl mentaire et la confection de cl s n alt rait pas l quilibre du contrat EEEE EEK KEK KEK KKK KK 204 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant LES PORTES BLIND ES En France
475. re les consommations lectriques Cela devrait galement limiter le nombre de centrales nucl aires et donc les risques et les inconv nients gestion des d chets nucl aires exploitation du minerai li s leur exploitation Ill CONSOMMATIONS ET COPROPRI T S La question des consommations collectives lectriques primordiale comme on vient de le voir doit donc tre abord e en copropri t Pour arriver faire baisser ses consommations lectriques rep rer les d rives ou v rifier l impact de mesures d conomies d nergie il est essentiel de conna tre e quelle est la consommation annuelle e si elle est en hausse ou en baisse par rapport aux ann es pr c dentes e si le niveau moyen de consommation est normal IV PAR O COMMENCER POUR FAIRE DES CONOMIES D LECTRICIT Pour atteindre ces objectifs nous proposons dans le livret co bilan lectricit une d marche simple en quatre tapes 1 Faire l tat des lieux 2 Savoir combien on consomme 3 Savoir si cette consommation est normale 4 Mettre fin aux anomalies et faire baisser la consommation 162 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides L eau LES COMPTEURS D EAU l L gislation Depuis la loi S R U Solidarit et Renouvellement Urbain a modifi suite un amendement d pos par ARC la r gle de majorit n cessaire pour faire poser des compteurs d eau f
476. relev e au compteur g n ral de relev due au d calage de relev D faut de fonctionnement de certains Les compteurs sous comptent ou ne tournent En cas de dysfonctionnement d un compteur compteurs plus du tout la soci t de comptage s engage le remplacer dans un d lai de 72 heures et des Services en Copropri t 171 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Dysfonctionnements rencontr s Des relev s incoh rents Cons quences sur le dysfonctionnement rencontr Le syndic ou le conseil syndical ne sont pas avis s d une incoh rence de relev Que pr voit l accord cadre n goci par l ARC La soci t de comptage s engage aviser le conseil syndical en cas de consommations incoh rentes soit par rapport aux consommations de l ann e pr c dente soit en fonction du relev pr c dent En cas de changement de prestataire la nouvelle soci t impute la copropri t l int gralit des frais de remplacement Le syndicat des copropri t s h site changer de soci t du fait de frais suppl mentaires pour le changement de compteurs ou en cas de perte de compteurs La nouvelle soci t s engage prendre int gralement les frais de remplacement des compteurs m me ceux perdus Les tarifs voluent sans respecter les indices Souvent on a pu constater une revalorisation de la facturation non conforme aux indices indiqu s sur le contrat de comptage
477. renant une marge d incertitude lev e d Par ailleurs les entreprises souvent li es un fournisseur d nergie s arrangent souvent en copropri t pour imposer un contrat P1 contrat de fourniture d nergie avec un tarif peu avantageux Dans ce cas pendant dix ans voire quinze ans la copropri t va devoir supporter le tarif impos par le contrat alors qu elle aurait pu n gocier parfois beaucoup plus avantageux avec un autre fournisseur jusqu moins 7 H A s De 2 ekt 4 2 2 s e Enfin il appara t que la clause dite d int ressement est rarement quilibr e et qu elle s av re en pratique tre une source de profit facile pour les entreprises et de d possession pour les copropri t s Toutes ces astuces ou manipulations pas toujours tr s simples d jouer font que des consommations d objectifs qui auraient pu tre tr s int ressantes si le contrat avait t bien n goci sont en fait lev es et m diocres rendant ces contrats d autant moins int ressants que par ailleurs le montant du contrat P2 entretien maintenance augmente en g n ral sensiblement garantie de r sultat oblige VI Mais alors qu est ce que pourrait tre un bon CPE M me si la d monstration pr c dente est un peu rapide chacun aura compris ce qu est un bon CPE et ce qu est un mauvais CPE Le BON CPE sera un CPE a o les travaux r alis s ne seront pas que les travaux le
478. rendre lhabitude de demander au RTE a syndic de fournir le d tail des factures du syndic concernant ses prestations pour le suivi particuli res comme celles pour la du sinistre gestion d un sinistre ou des contentieux Cela permet d une part de mieux contr ler ses honoraires et d autre part de lui faire comprendre qu il ne dispose pas d un ch que en blanc avec lequel il peut facturer ce qu il veut quand il veut Par ailleurs le suivi des honoraires du syndic permet de mieux contr ler les diff rents remboursements que la compagnie d assurances verse a Les diff rents l ments pris en charge par le contrat d assurance Au del du remboursement du sinistre m me la plupart des contrats d assurance multirisques couvrent aussi les honoraires suppl mentaires du syndic ceci au titre des pertes indirectes Ces derni res comprennent certaines d penses accessoires non indemnis es exemple un conseil syndical qui entreprendrait diverses d marches occasionnant des frais administratifs des frais de t l phone de correspondance une perte de journ es de salaire etc Toutes ces pertes sont garanties concurrence d un pourcentage de indemnit de sinistre entre 5 et 15 fix dans les dispositions particuli res du contrat Deux formules sont propos es l une forfaitaire l autre sur justificatifs Le contrat d assurance peut prendre aussi en charge les frais d expertise ou d tude C est
479. rerserere 93 l coordonnateur Qe securite couenne a ERER EERE ae E ERE 96 Gros travaux 10I R fection d une cage d escalier sanninna i aia 101 Refection a une OR nn ennui 105 Eimpermeabilit des MORE moment TE E 13 PARTIE III EAU CHAUFFAGE CONOMIES D NERGIE ET DE FLUIDES Chauffage et ECS Eau Chaude Sanitaire Faire des conomies d nergie tout en am liorant son confort 114 l Sauto former la maitrise de l nergi nantes 14 ll Les mesures simples pour faire des conomies d nergie et optimiser la gestion de votre chaufferie u 112 110 191011 121r11o112 117 lll Les travaux ambitieux d conomies d nergie le Bilan Initial de Copropri t 130 iV La r novation r fl chie de sa CORRE nement nnninuminr ennemie 132 V ReolementationS sorisa a a A E EE A A E a A RS 133 et des Services en Copropri t 3 Introduction Vi Les aides t les subvention irnia ne rt mine tonne Et 137 VII Peut on n gocier un bon CPE Contrat de Performance nerg tique en copropri t 2 140 VIII Le march de l nergie Tarifs r glement s et d r glement s ns 145 Les conomies d nergie 147 Les PR ONE rtenamemememenanenmummeroemeanencomar renthtiie tire 147 Les r partiteur des Fair de CAIRN Len mnenmnennncmmiNnennnomenannente nds 150 isolation th rmigie par Lext rieUr meninei naaa n i A etant 153 le cha lfage rban RSS RME RER 155 Capteurs solaires t CDN sizisariisisinisinii
480. respond une communication t l phonique l usage la note peut devenir importante L installation du TELPASS revient environ 150 300 Euros par logement et des Services en Copropri t 199 Pr servation de la s curit et la sant d Le Di setel utilise aussi le t l phone mais sans facturation d unit s t l phoniques L appel portier se manifeste par une sonnerie diff rente d un appel du r seau public En l absence des occupants un appel portier peut d clencher le r pondeur Cela vite les soucis li s l interphonie classique en vitant tout frais l usage Le co t de l installation peut atteindre 150 Euros TTC par logement sur des unit s de plus de 100 logements S agissant d un r seau ind pendant connect en s rie sur un r seau public ce syst me requiert prudence notamment pour tout ce qui concerne l ADSL e Le portier vid o reprend le principe du portier interphone mais utilise une cam ra dans la plaque de rue et un moniteur vid o associ au combin d appartement Son int r t majeur r side dans le fait qu il est tr s facile d identifier le visiteur visuellement on rouvre plus la porte quelqu un qui a appuy sur tous les boutons de la plaque de rue comme c est souvent le cas en interphone simple Par contre l installation n cessite un budget tr s important de 600 700 euros par logement f Le portier t l vid ophone utilise le c blage t l vision ce qu
481. rgie par exemple GrDF pour le gaz en le de France fera le lien Un conseil il faudra vous battre pour vous faire entendre Les adh rents collectifs peuvent envoyer copie de leur courrier PARC qui les soutiendra de tout son poids Si cette proc dure n aboutit pas il faut saisir le m diateur national de l nergie La dur e totale de la proc dure peut prendre entre 6 mois et 1 an et demi 146 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Les conomies d nergie GUIDE DU BILAN ENERG TIQUE SIMPLIFI Vous voulez mettre en place un programme simple d conomies d nergie sans travaux Alors vous devez absolument lire et pratiquer le guide du Bilan Energ tique Simplifi mis au point pour nos adh rents conseillers syndicaux Voir sur le site Internet de ARC le sommaire complet LES FEN TRES ISOLANTES Qui ne s est jamais pos ces questions devant les espaces vitr s de son appartement Que puis je faire pour mieux me prot ger du froid du bruit voire d ventuelles agressions ext rieures tout en conservant la luminosit existant actuellement dans mes pi ces La fen tre compos e du b ti et des vantaux un dormant et un ouvrant tait traditionnellement en bois souvent en ch ne Initialement con ue pour laisser passer la lumi re et prot ger des intemp ries elle ne prenait pas en compte le froid lair et le bruit Lisolation est devenue une
482. rgne puis en compte terme En ce qui concerne les frais le syndic ne pourra r percuter que le surco t de prime qu il devra justifier Les sommes vers es par les copropri taires sur ce fonds seront acquises aux lots En cas de vente le syndic devra informer le notaire de l existence de ce fonds le vendeur faisant son affaire de l information l acheteur d s la promesse de vente ou acte quivalent charge pour le vendeur de majorer le prix de vente en cons quence En cas de paiements partiels des appels de charges et de quotes parts du fonds travaux le syndic devra affecter prioritairement au fonds travaux les sommes vers es par le copropri taire Le syndic ne pourra en aucun cas utiliser les sommes comptabilis es sur ce fonds d autres usages que les travaux de l article 14 2 ou les travaux d am lioration et ceci uniquement en cas de vote pr alable des travaux correspondants par l assembl e g n rale On le constate m me s il ne r sout pas tous les probl mes ce texte permet de lever une partie des difficult s li es au fonds travaux et donc de voter la cr ation de ce fonds en toute s curit 5 Vous voulez faire voter un pr t en copropri t r ponses toutes vos questions en 16 points Introduction 2 Pendant des ann es il y a eu deux r gimes ou types de pr ts en copropri t a Les pr ts collectifs dits adh sion individuelle Ces pr ts taient d cid s en ass
483. ri t que vous ayez ou non des compteurs divisionnaires 2 de rep rer les niveaux des surconsommations collectives et les causes 3 de comprendre pourquoi m me lorsqu il y a des compteurs divisionnaires il est tr s fr quent qu une partie des consommations individuelles se retrouve en charges collectives 4 de savoir comment agir Visitez notre site www infra surveil com efficacement pour ma triser ce probl me ce qui ZNFRA SURVEIL est sp cialis e dans la recherche et d tection non entra nera tout la fois destructive de fuites par thermographie infrarouge les infiltrations en e une baisse des consom toitures terrasses et sur les r seaux de chauffage enterr s le mations collectives diagnostic thermique ainsi que les probl mes d humidit murale difficiles audit immobilier Diagnostic d tanch it isolation par e mais aussi une baisse en thermographie infrarouge des consommations in dividuelles y compris celles des personnes conomes CCE EEE EE ES INFRA SURVEIL 12 rue sadi carnot Z A C les p pini res 94880 NOISEAU T l 01 60 29 66 08 06 03 94 23 33 Fax 01 60 29 66 08 Mail hart54 hotmail com http www infra surveil com et des Services en Copropri t 173 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Les surconsommations dues des fuites sont fr quentes N anmoins ces fuites d eau n occasionnent pas toujours des d
484. ri taires concernant ces nouveaux articles noter les dispositions de la loi et du d cret sont applicables partir du 14 mai 2013 ce qui n a pas emp ch certains syndics de proposer des pr ts avant cette date Pour quels types d op rations peut tre contract un pr t collectif gt Pour les travaux vot s par l assembl e g n rale gt Pour les travaux privatifs d int r t collectif exemple changement des fen tres par des fen tres isolantes gt Mais aussi pour les acquisitions vot es par l assembl e g n rale exemple acquisition d un local pour faire une loge 2 Peut on voter un pr t qui s impose tous les copropri taires m me ceux qui n en veulent pas Non ce n est plus possible Comme on le verra dans le d tail au point suivant il est d sormais impossible sauf exception voir ci apr s d imposer ceux qui ne le veulent pas ou qui sont absents d tre tenus au remboursement d un pr t qui maura pas t vot l unanimit de TOUS les copropri taires C est le principal apport de la loi avant 2012 la loi tait muette sur ce point ce qui provoquait des abus Ceci dit comme on va le voir on peut tr s bien voter un pr t qui concerne uniquement ceux qui le veulent Il y a cela une seule exception Un pr t collectif peut en effet tre vot en cas de subvention publique dans le but de pr financer ces subventions Dans ce cas et dans ce cas seulement
485. rmer son assureur de l installation dans son logement de d tecteur de fum e Il se r sume indiquer sur papier libre les nom et pr nom du titulaire du contrat d assurance ainsi que le num ro de contrat en indiquant dans le document la mention suivante J atteste avoir install un d tecteur de fum e normalis l adresse du conforme la norme NF EN 14604 Pour savoir si votre d tecteur de fum e r pond cette norme il suffit simplement de v rifier si cette mention figure sur l emballage du produit ou bien sur l quipement m me Dans le cas contraire votre d tecteur de fum e n est pas conforme La coop rative technique de PARC Copropri t Services propose une r f rence de d tecteur de fum e qui 1 Fi PEA 1722 jj r pond bien entendu aux normes et qui a t consid r e par la revue 60 Millions de Consommateurs comme tant la plus fiable pour un co t de 15 n goci par PARCO l Les mesures qu impose exactement cet arr t concernant la s curit incendie l Quels sont les immeubles concern s par le d cret du 5 f vrier 2013 Le d cret concerne uniquement les immeubles dont la demande de permis de construire a t d pos e avant le 5 mars 1987 Pour ceux ayant fait leur demande apr s cette date c est l arr t du 31 janvier 1986 qui s applique De plus seuls les immeubles dits de troisi me et quatri me famille sont concern s par ce disposi
486. rni est primordiale Le levier viss sur l axe de sortie du corps doit lui tre perpendiculaire V rification de fonctionnement du mod le haut de porte La porte doit s ouvrir facilement m me par une personne g e portant un sac La vitesse de fermeture est r glable La porte doit marquer le passage juste avant l coup final BLOCAGE DE LA PORTE EN POSITION FERM E Dispositifs existants A G che lectrique de 2 types standard l ouverture de la porte se fait pendant le fonctionnement d une temporisation 2 temps la fermeture de la porte bloquera nouveau la g che B Ventouses magn tiques Le d blocage de la porte se fait par d saimantation lectrique S curit de sortie d urgence Le d blocage m canique est la meilleure solution S il n est pas possible il y a obligation de mettre en place une batterie de secours pour assurer le fonctionnement en cas d absence de courant lectrique Choix du mat riel La fiabilit des ventouses seules serait la meilleure de tous les dispositifs existants mais l obligation d une source de secours relativise ce privil ge La batterie que l on ne surveille pas r guli rement et la g che lectrique ont des dur es de vie limit es et des Services en Copropri t 207 Pr servation de la s curit et la sant VID OSURVEILLANCE DANS LES IMMEUBLES Beaucoup de copropri t s sont sollicit e
487. robl me la solution Eau de Paris est d appliquer un forfait ceux qui ne se font pas relever leur compteur La jurisprudence est d sormais bien tablie concernant la l galit de ce forfait Fe Dans notre pr c dent bulletin La position retenir d sormais est celle du bon sens Deux crit res sont nous vous informions de retenus par la Cour de Cassation pour valider un forfait d eau l exp rimentation que l ARC m ne e que le copropri taire refuse l acc s au compteur dans son logement peu sur les petits mais efficaces importe qu il y ait un locataire ou non dans le logement seul le quipements d conomies d eau copropri taire du logement est responsable vis vis du syndicat des que l on installe au niveau d une copropri taires douche ou d un robinet par e que le forfait corresponde de fa on raisonnable la consommation possible exemple du logement Le nombre d occupants ou encore le nombre de pi ces dans le logement peuvent tre consid r s comme des crit res objectifs Cette exp rimentation progresse grands pas Nous avons d velopp des partenariats avec l Agence c Le nombre de compteurs relev s par l occupant Parisienne du Climat et pour la fourniture des quipements avec la soci t EQWERGY un des pr curseurs sur ce sujet dans l habitat collectif Le relev manuel par l occupant pose deux probl mes majeurs le premier r side dans le s rieux du
488. roide C est la majorit de l article 25 et ses modalit s de mise en uvre qui s appliquent Cons quence la pose des compteurs d eau froide sera BEAUCOUP plus facile faire voter et les absents non repr sent s ou opposants minoritaires souvent de gros consommateurs ne pourront plus contrecarrer la mise en place des compteurs ll Pourquoi installer des compteurs Plusieurs raisons militent en faveur des compteurs principalement l augmentation du prix de l eau dans certaines communes jusqu 5 euros m la tendance g n ralis e au gaspillage fuites non r par es sur les parties privatives en l absence de compteur individuel la consommation variable en fonction du profil de la maisonn e une famille avec enfants consomme plus qu une personne seule g e en fonction des quipements qu il y a dans le logement lll Un compteur n est cependant pas suffisant voir aussi point XII Mettre des compteurs dans les logements ne suffit pas Il faudra a installer de bons compteurs b s assurer que les relev s soient bien faits c pouvoir au fil des ann es rep rer et traiter les probl mes compteurs qui vieillissent occupants ind licats etc d faut les conomies r alis es vont au fil des ans diminuer Nous vous donnons ci dessous quelques informations pour vous y retrouver faire les bons choix et agir comme il faut IV Les diff rents types de compteur Les c
489. ropri t 283 Espaces verts En fait le d marreur lectrique ne fait qu conomiser votre force physique mais en aucun cas il ne rendra la machine plus fiable au d marrage au contraire m me Le r server ceux qui refusent ou qui n osent pas tirer sur le cordon avec la vigueur n cessaire Ce dispositif co te peu pr s 160 Euros A partir de 250 cm il devient pratiquement obligatoire sinon l effort fournir serait trop important Des dispositifs se d veloppent pour limiter tout effort physique lors du d marrage manuel Le d compresseur est destin limiter l effort lors de la traction sur le cordon et l allumage lectronique rend le d marrage plus fiable donc moins fatigant Les tondeuses essence demandent un entretien r gulier pas trop contraignant consistant essentiellement remplir le r servoir vidanger le moteur uniquement pour ceux quatre temps changer le filtre air et d monter la lame de coupe pour aff tage Cet entretien est absolument n cessaire Si une bonne tondeuse peut avoir une dur e de vie de 10 ans sans vidange elle a peu de chances de finir la saison D Autres choix a Quelle puissance et quelle largeur de coupe La largeur de coupe d termine le rendement de la machine c est dire la vitesse laquelle elle coupe une surface de gazon donn e Plus le terrain est grand plus il faut une largeur de coupe importante Pour un choix raisonnable consultez le tableau suiv
490. ropri t 41 Services propos s par l ARC et Copropri t Services V COMMENT L ARC PEUT VOUS AIDER LARC a recrut derni rement une nouvelle collaboratrice sp cialis e en proc dure judiciaire pour aider les syndics b n voles constituer le dossier r diger l assignation ou et m me convenir avec le greffe du tribunal d une date d audience Le syndic sera alors en mesure de plaider devant le juge muni de son dossier complet Le co t de ce service est de 80 heure Pour r aliser cette consultation le syndic b n vole devra convenir d un rendez vous aupr s du secr tariat de Copropri t services Lors de cet entretien le syndic b n vole devra se munir de plusieurs pi ces et documents dont la liste lui sera communiqu e Ces derniers seront obligatoires pour assurer que la proc dure aboutisse l avantage de la copropri t SCH MA DE Lettre de relance LO RGANISATION avec proposition DES PROCEDURES d ch ancier JUDICIAIRES Juge de Juge de tribunal Juge de tribunal proximit d instance de grande instance Jusqu 4000 entre 4001 et inclus 10 000 Pas d obligation Pas d obligation d avocat d avocat D claration au Assignation Assignation greffe sans faire appel Par voie Par voie un huissier d huissier d huissier D cision du juge D cision du juge D cision du juge en dernier avec possibilit avec possibilit ressort de faire appel de faire appel Minist re d a
491. rt mural zingu et des Services en Copropri t 181 Pr servation de la s curit et la sant Feu lectrique ce sont des feux souvent assimil s la classe B A ces diff rentes classes correspondent les types d extincteurs num r s au point 2 la classe A correspond l extincteur eau pulv ris e avec additif Aux classes B ou C correspondent les extincteurs poudre polyvalente Les feux lectriques sont trait s avec des extincteurs au dioxyde carbone Il ne se vend plus en France d extincteur eau sans additif IV Description d un extincteur Il existe 2 technologies l extincteur pression permanente toujours sous pression l appareil pression auxiliaire le gaz propulseur contenu dans une cartouche interne n est lib r qu apr s percussion au moment de l emploi voir sch ma ci contre V V rification p riodique et entretien A V rification annuelle II s agit d une op ration annuelle obligatoire visant contr ler le bon fonctionnement de l appareil 1 appareil pression permanente le contr le consiste v rifier la pression et la qualit du contenu de l appareil soit par une mesure externe soit par une pes e 2 appareil pression auxiliaire il s agit de contr ler le bon fonctionnement interne de l appareil apr s d montage B Dur e de vie recharges obligatoires ou change standard du mat riel L APSAD ne concerne que le risque ind
492. rtout pas l impression d tre mesquin en contr lant et en exigeant des redressements Au contraire Ce sont surtout les facturations du syndic qui sont souvent mesquines D D penses impr vues Il faudra e bien rep rer les d penses impr vues travaux sur chaufferie ou ascenseur plomberie serrurerie ma onnerie e et savoir l encore si tout a t fait dans les r gles par le syndic pour un prix raisonnable avec Internet maintenant on peut facilement v rifier que le prix des fournitures est ou non raisonnable et apr s consultation du conseil syndical lorsque celle ci est obligatoire Si une d pense est li e du vandalisme un vol un sinistre il faudra bien contr ler que l assurance a t actionn e etc 5 L analyse des contrats et des frais de personnel Il faut pour le personnel revenir d abord aux contrats qui contiennent souvent des erreurs non n gligeables puis analyser les feuilles de paie et rep rer les anomalies et erreurs malheureusement trop fr quentes L encore les contr leurs de PARC vous aideront y voir plus clair et rep rer les probl mes concernant tout aussi bien e Le dimensionnement du poste de personnel par rapport la copropri t e Le salaire conventionnel et contractuel e Les unit s de valeur e Les primes e Les avantages en nature e Les cong s pay s e Les remplacements et des Services en Copropri t SI Services propos
493. rvices se charge alors de passer commande de faire la facture et de l envoyer directement votre syndic 5 Une livraison faite directement dans la copropri t L int r t final de ce service r side dans le fait que la livraison est assur e par la centrale d achat dans un d lai de 48 72 heures Plus la peine de se d placer dans les grandes surfaces et de faire la queue pour quelques produits d entretien Ces services sont garantis quelle que soit la taille de la copropri t ou des quantit s command es Il M S a Le Copropri t Services 1 Des prix n goci s 2 Un choix important de r f rences et de produits 3 Un catalogue en couleur pr sentant l ensemble des produits et r f rences 4 Des commandes faciles passer 5 Un service de livraison d s le premier produit achet 6 Un gain de temps et de fatigue gr ce aux services de livraison et des Services en Copropri t 17 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Il existe diff rents types de lampes commercialis pour vous aider dans votre choix une description des diff rentes lampes vous est donn Lampes Halog ne Tension de Secteur Lampes halog ne incandescence culot simple ou double fonctionnant directement sur une tension de secteur sans convertisseur de tension Performance Ces lampes tant incandescence leur efficacit est bien inf rieure celle de n importe quel
494. s y compris par leur syndic pour les quiper d une vid osurveillance certains syndics ont m me cr des filiales sp ciales cet effet Ce domaine bouge actuellement tr s vite et nombreux sont les abus constat s essentiellement la mise en place d un mat riel tr s trop sophistiqu pour la copropri t et donc trop cher Si vous tes confront s des devis ou si vous voulez savoir exactement ce qu il vous faut contactez nous pour que nous vous orientions vers des sp cialistes et soci t s de confiance En attendant vous pouvez lire ce qui suit Avec la loi E N L qui a rajout un article 25 n Les travaux effectuer sur les parties communes en vue de pr venir les atteintes aux personnes et aux biens fleurissent les demandes plus ou moins impuls es par certains syndics concernant la vid osurveillance Les syndics sont en effet doublement int ress s ils rassurent les copropri taires assoiff s de s curit et ils se font de l argent facilement via les honoraires sur travaux Des probl mes nous sont pos s par de nombreux adh rents sur la l galit de cette vid osurveillance atteinte la vie priv e et les r gles respecter On distingue deux cas de figure e selon que l implantation est pr vue dans les lieux publics ou ouverts au public e selon que l implantation est pr vue uniquement dans l espace priv de la copropri t q P q l
495. s Renseignez vous avant de faire affaire 5 R sultats L analyse de laboratoire vous donnera en principe deux s ries de r sultats e le nombre d UFC Unit s formant colonie sous entendu de l gionelles par litre pour le groupe 1 groupe de bact ries dangereuses e le nombre d UFC pour les groupes 2 13 non dangereux et des Services en Copropri t 249 Pr servation de la s curit et la sant Ne vous laissez pas impressionner par les r sultats sur les groupes 2 13 M fiez vous comme de la peste des professionnels qui ne vont pas vraiment distinguer le groupe 1 et chercheront vous affoler avec des taux sup rieurs la normale pour les groupes 2 13 lil L action dans les copropri t s l Probl me n I la production d eau chaude collective Dans les copropri t s d habitation c est dire celles adh rentes ARC il y a tr s rarement des syst mes de climatisation Le probl me n 1 pour nos adh rents concernera donc la prolif ration ventuelle de l gionelles dans les circuits d eau chaude sanitaire collective 2 Comment savoir Il y a divers moyens de savoir a Dans une copropri t il y a toujours un prestataire qui est en charge de l entretien des ballons d eau chaude Le moyen le plus simple est donc de saisir par lettre recommand e avec accus de r ception ce prestataire en lui demandant ae ki z A il a fait proc der de son propre chef une ana
496. s curit la pr cision d arr t aux tages Les m mes ascensoristes avaient m me r ussi obtenir que dans un certain nombre de cas les propri taires soient oblig s de poser des variateurs de fr quence tr s co teux pour assurer cette pr cision d arr t En fait part dans le cas des ascenseurs mono vitesse la pr cision d arr t est acquise neuf fois sur dix lorsque l ascenseur est bien r gl et bien entretenu cas des ascenseurs avec bi vitesse C est ce que nous disions sans rel che depuis pr s de dix ans En instituant un moratoire c est dire en sursis non limit dans le temps sur ce point le minist re oblige ainsi les partenaires ARC UFC Que Choisir et le Mouvement HLM d un c t ascensoristes de l autre bureaux d tudes et experts en principe ind pendants au milieu retravailler le sujet Nous allons donc reprendre le chemin des n gociations et continuer d fendre la vraie s curit D le respect des contrats par les ascensoristes D des travaux adapt s aux exigences de s curit et pas sur valu s Cons quence si votre ascensoriste veut vous vendre tout prix et tous prix un variateur de fr quence r pondez moratoire et si vous tes adh rents collectifs venez nous voir et prenez rendez vous avec un de nos sp cialistes ascenseur 210 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant IV RAPPEL La liste des tra
497. s en surface du verre de fa on pratiquement invisible retiennent la chaleur hiver et limitent l chauffement l t Enfin notez qu en mati re d isolation thermique l paisseur des vitres importe peu D En r sum pour disposer de la meilleure isolation thermique pour vos fen tres exigez des profil s en aluminium rupture de pont thermique un double vitrage rempli de gaz type argon et ou trait faiblement missif Isolation acoustique L isolation acoustique est bien s r d j assur e par l tanch it Pair de la fen tre Par ailleurs en ce qui concerne le vitrage une bonne isolation acoustique est assur e d s lors que les verres ne sont pas d paisseur identique Il existe des fen tres assurant la fois une tr s bonne isolation thermique et une tr s bonne isolation phonique d s lors que ce principe est respect Etanch it AEV Le classement AEV permet de mesurer les performances d une menuiserie en particulier son tanch it Pair A l eau E et au vent V Pour chaque crit re des niveaux de performance sont tablis Ces niveaux correspondent des valeurs v rifi es en laboratoire PVC Bois Alu AVANTAGES Isolation performante Chaleureux Isolation performante Inalt rable Isolant Inalt rable Sans entretien Sans entretien Finesse des profil s Id al pour les grandes baies et les coulissants ESTHETIQUE Blanc ou ton pierre Plusieurs essences Nombreux col
498. s informer et sensibiliser l exploitant modifier la r gulation en baissant progressivement les temp ratures de consigne et mettre en place un ralenti de nuit R glementation l article R 131 20 du code de la construction et de l habitation D n 79 907 22 octobre 1979 indique que la temp rature moyenne des pi ces int rieures des locaux d habitation doit tre de 19 C pendant la saison de chauffe Jurisprudence Une copropri t parisienne a t condamn e 5 000 d amende pour avoir chauffer les appartements 23 5 C Surchauffe jug e pr judiciable en comparaison avec les 19 C r glementaire Arr t de la Cour d Appel de Paris en date du 29 septembre 2004 Il Certains logements sont trop chauff s d autres pas assez pourquoi Que faire 2 1 Les causes des d s quilibres En principe dans un immeuble on doit avoir la m me temp rature partout On parle d quilibre de temp ratures Plusieurs raisons m nent au d s quilibre a L isolation thermique n est pas homog ne Certains logements donnent sur des parties tr s froides exemple exposition nord L isolation des murs est insuffisante ou pu se d grader Pour chauffer correctement ces logements il faut donc surchauffer les autres b Les logements n ont pas la m me puissance de chauffe Certains copropri taires ont chang leurs radiateurs sans demander lavis du chauffagiste L augmentation de leur surface
499. s augmentations appliqu es Sont elles justifi es par le contrat et raisonnables si la formule du contrat n est pas raisonnable il faudra la ren gocier D Factures concernant les petits travaux hors contrat De quels travaux pr cis s agit il Le conseil syndical a t il t consult Ne s agit il pas d une charge de nature privative La facture est elle d taill e en main d uvre et fourniture Le nombre d heures est il raisonnable Le prix horaire est il raisonnable Etc NB si une personne a t d sign e au sein du conseil syndical pour suivre les menus travaux il faudra voir avec elle ce qu elle en pense 50 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services Attention certains syndics passent nimporte quoi en catimini en charges courantes et en particulier des travaux qui auraient d tre vot s part en assembl e g n rale avec mise en concurrence et devis sp cifiques comme par exemple le changement complet d une porte d entr e Il faudra videmment relever ces ventuelles pratiques ill gales et agir en cons quence L article 44 du d cret du 17 03 1967 devrait vous y aider Il est bien connu des contr leurs D Fluides combustible chauffage eau lectricit L aussi il faudra contr ler les quantit s non seulement leurs volutions d une ann e sur l autre comme on a vu au point 2 mais aussi les prix unitaires cela galement en relation a
500. s d tanch it e les rev tements en asphalte coul chaud en deux couches la premi re pure type 1 de 5 mm la seconde sabl e type 3 sur environ 15 mm e les rev tements pour parkings type P et pour rampes d acc s sont diff rents plus pais et arm s e le multicouche bitume arm constitu d un enduit d impr gnation froid EIF sur lequel sont coll es avec un enduit d application chaud EAC une ou deux couches de feutre bitum en l s type 36S et une ou deux chapes de bitume arm en l s type 30 40 ou 50 Diverses combinaisons de constitution de mat riaux et d armatures sont possibles selon le support la destination de la terrasse le mode de pose en adh rence ou en ind pendance etc V les DTU de la s rie 43 e Les syst mes non traditionnels qui rel vent de la proc dure de l Avis Technique Ces syst mes se pr sentent soit en feuilles ou l s tels les bitumes lastom res charg s de r sines EBA EPDM EVA SBS etc les films plastom res poly thyl nes PVC ou lastom res butyl caoutchouo soit sous forme liquide proc d s dits S E L syst mes d tanch it liquide ou sous forme p teuse appliquer in situ en plusieurs couches la raclette au rouleau ou par projection Lutilisation de et des Services en Copropri t 111 r Maintenance et travaux dans la copropri t tels syst mes se d veloppe peu peu Parmi ces proc d s citons
501. s de D tail du Dur e moyenne EVEUTE TES Inconv nients de la relev s proc d du contrat prestation Relev manuel Un technicien se 5 ans Un engagement moins long que Engagement d une dur e longue Entre 10 et par une soci t d place dans les pour le syst me avec t l ou vis vis du prestataire 15 lt an de comptage logements pour radio relev voir plus loin Des relev s qui se font des compteur relever les Les compteurs sont en th orie dates al atoires avec un nombre compteurs Bien chang s en cas de de passages pr vu souvent les dysfonctionnement contractuellement compteurs sont ea er ja soci t e Le conseil syndical ou le syndic Des relev s qui sont de comptada n est pas responsable en cas communiqu s uniquement au ptag d un ventuel mauvais relev syndic L obligation d avoir acc s au logement moins que les compteurs ne soient pos s dans les parties communes Prestation g n ralement b cl e entra nant des relev s incoh rents Des risques d erreurs de retranscription des index Relev s faits Le relev des 10 15 ans e Le technicien n a pas besoin de Engagement sur une dur e Entre 15 et par radio rel ve compteurs se fait rentrer dans le logement longue 25 an en pied IL y a th oriquement moins de Des relev s qui se font des compteur d immeuble par compteurs non relev s dates al atoires avec un nombre n technicien ra N Ren i pes o Cela vit
502. s de gestion pr alable l audit savoir traitement des r duction des postes formation des conseillers changement de syndic impay s principaux de charges syndicaux s il le faut En effet il est inutile de lancer un audit du b ti et un audit nerg tique si certains probl mes de gestion de base ne sont pas d abord r solus Quatri me phase r alisation de la deuxi me phase du BIC savoir recueil par le conseil syndical des documents techniques et historiques n cessaires pour permettre des quipes architectes bureaux d tudes de faire une proposition d audit adapt la copropri t Cinqui me phase lancement d une consultation sur la base des r sultats du BIC aupr s de deux ou trois quipes pouvant effectuer un audit global et des Services en Copropri t 47 Services propos s par l ARC et Copropri t Services Sixi me phase analyse par PARC et le conseil syndical des propositions d audit Septi me phase choix de l quipe qui m nera l audit global partag Huiti me phase vote concernant la proposition d audit en assembl e g n rale budget et quipe retenue Neuvi me phase lancement de l audit en partenariat avec le conseil syndical le conseil syndical P quipe d audit e il mobilise et informe e elle r alise audit les copropri taires technique et nerg tique en concertation avec le conseil syndical E e il commence analyser l
503. s indices incompr hensibles voire qui existent plus d Il y a des contrats dont les prestataires ne respectent pas les clauses d indexation d s lors que les indices ne leurs sont plus favorables e Il y a des contrats qui incluent des formules d savantageuses pour les usagers ou font r f rence des indices excessifs Reprenons cela dans le d tail D Premier cas pas de clause Incroyable mais vrai de nombreux contrats ne pr voient aucune clause ce qui fait que les prestataires agissent comme ils l entendent En fait leur raisonnement pseudo juridique est le suivant comme il ny a pas de clause d augmentation nous estimons que les augmentations pratiqu es valent propositions d augmentation D s lors si le syndic paie c est qu il est d accord Comment agir 68 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t D abord reconstituez les augmentations sur cinq ans Si vous d passez ce qui est raisonnable comparer avec l indice des prix la consommation c est simple mettez un frein et exigez du syndic qu il refuse toute augmentation sur l ann e venir Si l entreprise s obstine appliquer une augmentation il faut alors demander au syndic de d duire lui m me ces augmentations Si besoin est il faut envisager de changer d entreprise et remettre le contrat en concurrence 2 Deuxi me cas clauses floues ou fantaisistes Dans certains contrats on peut lire
504. s le probl me se pose dans le cas du b n vole car la plupart des assurances ne pr voient pas ce cas sp cifique V rifiez attentivement ce point pour changer ou compl ter votre assurance et des Services en Copropri t 285 Espaces verts LES AUTRES APPAREILS D ENTRETIEN l Taille herbe fil nylon Le taille herbe fil nylon est un appareil qui se pr sente sous la forme d une canne A une extr mit se trouve une poign e pour le tenir et l autre un tambour fix un moteur Sur ce tambour est plac une bobine de fil nylon Avant de commencer le travail on d roule une certaine longueur de fil 15 45 cm selon les mod les et lorsqu on lance le moteur le fil se met tourner tr s vite De ce fait on peut couper les herbes rebelles qui chappent au passage de la tondeuse le long des murs autour des arbres sous les massifs ou entre les dalles Cela permet donc d apporter une touche finale chaque pelouse et cela quand les surfaces retoucher sont trop importantes pour le faire avec une cisaille main Cet appareil permet de couper les herbes plus ou moins r sistantes mais en aucun cas de d broussailler des ronces par exemple Dans ce cas il faut utiliser le m me type d appareil mais avec un moteur plus puissant essence et avec une lame en acier et non pas un fil Par contre les mod les fil nylon sont l gers maniables le plus souvent lectriques et relativement peu dangereux En effet
505. s les plus rentables ou encore les plus efficients la plus forte conomie par euro investi Le probl me est que ce ne sont pas les travaux les plus efficients pour les entreprises dont ont besoin les copropri t s pour les ann es venir mais des travaux les plus efficaces en termes d conomies d nergie travaux qui peuvent co ter tr s cher et avoir des temps de retour tr s longs exemple isolation de fa ade changement de toutes les fen tres mise en place d une ventilation adapt e En faisant les travaux les plus rentables on favorise donc des actions court terme qui vont l encontre des int r ts long terme des copropri t s gt gt Plus grave les copropri t s peuvent avoir besoin d autres travaux que des travaux de r novation nerg tique dans ce cas le CPE va passer c t de ces travaux qui dans deux cinq ou dix ans vont s av rer indispensables pour la copropri t mais n auront pas t int gr s dans un plan de travaux et de financement coh rent gt gt Plus grave encore lorsqu une copropri t r alise les travaux les plus rentables d abord si elle veut faire ensuite les travaux les moins rentables ceux ci seront alors presque impossibles financer car comme on le voit leur temps de retour sera tr s tr s long En faisant les travaux les plus rentables d abord on mange son pain blanc comme on dit et on compromet l avenir Dans le mil
506. s par l ARC et Copropri t Services e Les charges sociales e Les taxes sur salaire etc Inou le nombre d erreurs que l on peut relever ce propos 6 L analyse des comptes concernant les gros travaux y En ce qui concerne les gros travaux il faut repartir du vote en assembl e g n rale des devis ou march s rep rer les ventuelles d rives suppl ments montants non vot s tr s fr quents si besoin analyser aussi bien les factures de travaux que les factures d honoraires de syndic ou d architecte et les volutions etc Tout cela demande vigilance m thode et bon sens A la fin les r sultats en termes d conomie sont toujours garantis 7 L analyse du bilan financier Voici une analyse qui malheureusement pour les copropri taires est tr s peu faite quand ce n est pas un contr leur qui intervient Prenons neuf types de contr le concernant les comptes hors exploitation pour donner une id e il s agira d effectuer neuf types de rep rage savoir 1 le rep rage d une avance de tr sorerie sup rieure la limite r glementaire 2 le rep rage des avances pour travaux non utilis es et non plac es 3 le rep rage des comptes de tr sorerie structurellement trop importants et l tude des rapprochements bancaires en cas de compte s par 4 le rep rage des comptes vendeurs d biteurs 5 le rep rage de comptes vendeurs cr diteurs et les d cisions prendre 6 le re
507. s plus rentables en terme nerg tique b o les consommations de r f rence avant travaux seront calcul es correctement y compris pour l eau chaude c o la garantie de r sultats sera elle aussi calcul e correctement d qui n imposera pas la fourniture du combustible e dont la clause d int ressement sera vraiment quilibr e Autant de points videmment difficiles n gocier pour une copropri t Voyons n anmoins comment sy prendre pour bien faire On va voir que ce n est pas facile VIT Comment faire pour viter les mauvais CPE et n gocier un bon CPE Voici quelques r gles de base pour vous orienter a Il faut d abord faire d terminer par un bon bureau d tudes ind pendant comp tent et loyal la vraie consommation de r f rence avant travaux apr s pond ration et correction saisonni re pour le chauffage et apr s un calcul r el et non l application d un forfait concernant les consommations calorifiques pour Peau chaude b Il faut ensuite d finir un bon programme de travaux qui ne prend pas seulement en compte les travaux les plus efficients et faire chiffrer ces travaux de fa on rigoureuse Cela est sans doute le plus difficile Il faut un programme de travaux la fois complet ET incluant une r novation nerg tique Il faut aussi d terminer les travaux n cessaires pour am liorer la production et le rendement g n ral des installations c Enfin il f
508. s qui doivent tre consign es et qui sont r v latrices d une conduite rigoureuse D les temp ratures de d part et de retour de l eau de chauffage et de l eau chaude sanitaire doivent tre inscrites chaque visite d entretien en g n ral une par mois et des Services en Copropri t 117 Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides D les travaux d entretien de la chaudi re et des br leurs qui ne peuvent tre effectu s que lors de l arr t de la chaufferie doivent tre mentionn s D les r sultats d analyses de combustion doivent tre not s il est recommand d en faire au moins deux par an les analyses repr sentent un outil indispensable pour le chauffagiste permettant de r gler les br leurs et de juger de leur bon fonctionnement A noter Si vous avez une chaufferie d une puissance sup rieure 400 kW votre chaufferie doit tre contr l tous les 2 ans par un organisme accr dit Voir partie 4 le point sur les nouvelles r glementations B R seau de chauffage lutter contre l embouage et la corrosion L embouage des r seaux La corrosion et l entartage de votre r seau de chauffage provoque la cr ation de boues qui peuvent obstruer en partie vos canalisations en d s quilibrant thermiquement votre installation Voir galement le point Comment limiter les surchauffes Plusieurs facteurs s par s ou conjugu s peuvent jouer e L eau peut
509. s relev s ou pinc s sont prot g s par un d bordement des tuiles ventuellement tranch es en cons quence et des Services en Copropri t 109 Maintenance et travaux dans la copropri t Une fuite peut appara tre pi d 2 b e si Pon n a pas donn la platine une largeur suffisante l eau de pluie pouvant alors passer sous les tuiles avant de s couler e ou par d faut de fa onnage du zinc pince ou relev non ex cut ou de longueur trop faible ou cras au moment de la pose des tuiles e du fait de tuiles tranch es trop loin rendant le d bord trop court et donc inefficace 3 3 Solin La jonction entre le plan de toiture et le plan vertical du mur est une ligne dont tanch it ne va pas de soi Le r le du solin destin habiller cette jonction est d terminant Il est constitu d un mortier b tard ou mieux d une bande m tallique zinc en g n ral prot g e en t te par un autre l ment m tallique profil sp cial dit bande solin Fa on de garnissage des rives ou des p n trations d une toiture d signe souvent la ruell e de pignon ouvrage qui forme le rampant du pignon et dans lequel sont engag s les mat riaux de couverture Une bande de solin est une fa on de bavette en zinc engrav e dans un mur pour prot ger un relev d tanch it le long d une p n tration Causes fr quentes d infiltrations D l oubli pur et simple d
510. sance un type sp cifique de contrat avec ses propres d fauts La premi re logique est dite logique minimaliste la seconde logique maximaliste Voyons cela 1 La logique minimaliste Chacun conna t bien cette logique qu on peut d crire ainsi e l entreprise inclut un minimum de prestations voire pr voit des prestations floues Pire elle introduit de nombreuses exclusions et renvoie une partie du travail des interventions hors contrat difficiles valuer e l entreprise ne pr cise pas ou mal les r sultats ou objectifs garantis e elle n indique aucun des moyens qu elle va mettre en uvre main d uvre nombre d heures consacr es mat riel etc e elle ne pr cise pas les modalit s de contr les par les clients par elle m me ou un tiers ou comment le non respect du contrat pourra tre sanctionn e enfin elle reste muette sur les conditions de revalorisation du prix Cette logique minimum peut se traduire dans les faits de diverses mani res qui sont malheureusement bien connues de nos adh rents e travail b cl e interventions ou travaux factur s en plus ou en suppl ment mat riels petites pi ces etc e difficult pour prouver que le contrat n est pas respect ou mal respect Il r sulte de cette logique insatisfaction surco ts et mauvaises surprises c est dire impossibilit d obtenir un travail bien fait pour un prix clair d s le d part Si o
511. savoir L arr t parle d une intensit lumineuse de 200 lux soit 2 n ons de 36 watts La semaine prochaine nous consacrerons un dossier pour revenir sur ces cinq points Et rappelez vous pour la pr cision d arr t il y a un MORATOIRE relire le point II si besoin et des Services en Copropri t 211 Pr servation de la s curit et la sant LA S CURIT DES ASCENSEURS l La loi SAE Le d cret n 2004 964 du 9 septembre 2004 d coulant de la Loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 a pr cis la mise en application de la Loi en mati re de s curit des ascenseurs en France Celle ci se d compose en trois parties 1 La mise aux normes proprement dite avec 17 points de contr le retenus par les pouvoirs publics sur recommandation de P AFNOR l Association Fran aise de Normalisation Ces 17 points de mise en conformit sont r aliser en trois phases successives dont les op rations sont d crites ci apr s a 3 juillet 2008 report e au 31 d cembre 2010 b 3 juillet 2013 report e au 3 juillet 2014 c 3 juillet 2018 2 Des contrats de maintenance avec des obligations minimales temps maximum d intervention assistance 24 24 3 L obligation de surveillance par contr le technique des installations et du respect des normes tous les cinq ans Ech ance au 31 d cembre 2010 1 Serrures munies de dispositifs de contr le de la fermeture et du verrouillage des portes pali res 2 Dispositi
512. seillers syndicaux pensent que contr ler les comptes c est simplement pointer les factures c est dire v rifier que les d penses imput es en charges correspondent bien des factures Nous allons montrer que les contr les doivent aller bien au del si nous voulons qu ils permettent de faire baisser les charges et d am liorer la gestion Si vous voulez tre guid s les premi res fois sachez que ARC a des contr leurs de comptes et de gestion qui peuvent vous aider faire ce travail et remettre en ordre la gestion et les comptes de votre copropri t Voici en quelques pages la liste des dix op rations de contr les et analyses auxquels ils proc dent et qu ils peuvent vous enseigner L ordre est indicatif chaque contr leur l adaptant au cas de la copropri t Il Les dix op rations de contr le et d analyse l L analyse des contrats La premi re s rie de contr les concernera les contrats assurance d sinsectisation ascenseur chauffage nettoyage vide ordure etc Les contrats sont en effet souvent e anciens e incomplets A e co teux Par ailleurs ils peuvent int grer des formules de r vision annuelle tr s d favorables D o l int r t de passer en revue TOUS les contrats pour favoriser une ren gociation compl te qui permettra e de faire des conomies e d am liorer la qualit des prestations Le contr leur tudiera les contrats principaux et indiquera
513. sier d intervention ult rieure peut se voir condamner une amende de 4 500 9 000 Euros avec aggravation en cas de r cidive et pouvant aller jusqu une peine d emprisonnement et des Services en Copropri t 97 Maintenance et travaux dans la copropri t VIIL Int r t de la pr sence du coordonnateur La sous traitance tant concern e par ce texte la pr sence d un coordonnateur permet ainsi de e mieux contr ler si l entreprise g n rale postulante la r alisation des travaux pr voit ou non d utiliser de la sous traitance e mieux conna tre les entreprises et permettre l assembl e g n rale de faire son choix en toute connaissance de cause e r duire le co t des travaux en conomisant ventuellement sur les marges entre les diff rents sous traitants e mieux contr ler si l entreprise g n rale retenue pour la r alisation des travaux fait appel ou non la sous traitance e am liorer la qualit du travail Pr cisons que sous traitance ne signifie pas automatiquement travail mal fait Mais PARC nous pensons que les entreprises devraient davantage jouer le jeu de la transparence et exiger en pr cisant si sur tel chantier elles ont ou non recours la sous traitance Le cahier des charges peut indiquer l interdiction de faire appel la sous traitance ou l obligation de la d clarer IX Les cons quences directes des diff rentes cat gories sur la coordi
514. site http www unarcom fr presentation php 28 Guide de la Gestion Technique Services propos s par l ARC et Copropri t Services OSCAR LE COMPARATEUR DE CHARGES DE LA COPROPRI T L ARC Association des Responsables de Copropri t a mis en place depuis 2009 un Observatoire des Charges de Copropri t d nomm OSCAR ne prenant en compte au d part que les copropri t s parisiennes Il a t tendu en 2010 aux copropri t s de toute la R gion Parisienne et en 2011 toute la France devenant ainsi l Observatoire de l UNARC Union Nationale des ARC Et la saga OSCAR continue Sa derni re version d nomm e OSCAR accessible directement via la zone Adh rents de la page d accueil du site internet de PARC http unarc asso fr permet tous les responsables de copropri t de comparer directement les r sultats de leur copropri t aux ratios moyens fournis par OSCAR partir d un panel de copropri t s ayant la m me configuration en services collectifs Et cerise sur le g teau OSCAR pr sente un tableau d crivant les amplitudes de variation des contrats r currents comme le contrat de syndic les contrats de maintenance des quipements collectifs ascenseur chauffage et les contrats de services assurance nettoyage Ce qui permet nos adh rents de faire de substantielles conomies en exploitant de fa on approfondie les services propos s par OSCAR I Les objectifs d OSCAR D faciliter le
515. sont les indemnit s d assurance les ventuels appels de fonds pour commencer les travaux iront dans le compte 472 1 Ces comptes ne seront pas r gularis s tant que le dossier sinistre ne sera pas cl tur Ainsi m me si le dossier s tale sur plusieurs exercices le conseil syndical ainsi que le gestionnaire pourront suivre l avanc e des remboursements et des d penses En fin de dossier apr s avoir inscrit l ensemble des op rations dans l un des deux comptes il suffira de calculer le solde pour le r partir selon les bonnes cl s de r partition Attention il n est pas question de garder ce solde en compte d attente ind finiment Cette pratique est pourtant souvent utilis e par les syndics qui vont m me encore plus loin en gardant sur un compte d attente l int gralit du remboursement sinistre tout en appelant les travaux de remise en tat sur les comptes des copropri taires IV COMMENT L ARC AIDE SES ADH RENTS COLLECTIFS LARC s est attach e r soudre les deux probl mes majeurs que rencontrent les conseillers syndicaux savoir e la possibilit de faire un appel d offres aupr s des diff rentes compagnies d assurances e le suivi effectif des dossiers sinistre Pour cela elle a d velopp diff rents outils qui vont faciliter ses t ches a Un appel d offres en ligne de fa on successive entre les agents g n raux et les courtiers Comme indiqu dans le point I les agents g n raux o
516. ss s d une tincelle D Les formes RECTANGULAIRES ou CARREES sont utilis es pour les informations g n rales Ex Tirez Poussez sur les portes 3 Les mati res D Le PVC que l on peut graver support conomique disponible en de multiples couleurs de fond comme de gravure id al pour les plaques de bo tes aux lettres de tableaux nominatifs d indication de porte D Le Dibond mati re compos e d une couche de PVC prise en sandwich entre deux fines couches d aluminium rigide l ger et imputrescible ce mat riau permet de r aliser de grands panneaux Cette mati re peut tre marqu e par pose de films imprim s ou de lettres d coup es D Le PMMA aussi appel plexiglas ou Altuglas mati re transparente superbe une fois polie permet de r aliser des plaques ou panneaux de qualit voire de standing Les plaques en PMMA peuvent tre quip es de fond gris sabl ou dor du plus bel effet D Le m tal laiton aluminium ou inox souvent d laiss au profit du plexiglas car ce dernier ne n cessite aucun entretien au contraire du laiton qui doit tre nettoy presque quotidiennement Ces mati res sont g n ralement grav es ce qui interdit de pouvoir les mettre jour si n cessaire 4 Les marquages D La gravure elle peut tre soit m canique soit au laser Le laser permet de r aliser des caract res ou formes tr s larges En revanche toutes les mati res ne peuvent
517. sse serait ramen e cette volution c Une bonne clause Enfin vous pouvez choisir une clause avec des indices normaux pas facile cependant l indice INSEE de la construction r put il y a plusieurs ann es comme un bon indice a fini par d raper mais surtout comme on l a dit plus haut il faut introduire une clause d indexation partielle 85 au lieu de 100 Ainsi 4 seront ramen s 3 4 Faites attention n acceptez que des augmentations annuelles Alors pr ts Eh bien vous maintenant 70 Guide de la Gestion Technique z Maintenance et travaux dans la copropri t Souvent les contrats ne sont pas suivis par les syndics non seulement les contrats de nettoyage les contrats de chauffage ou les contrats d ascenseurs mais parfois m me les simples contrats de d sinsectisation vous donc de mettre en place des dispositifs de suivi constant ou al atoire Voici quelques pistes a Contrat de chauffage comparez le contrat ce qui doit tre fait et le carnet de chaufferie obligatoire mais parfois jamais rempli demandez de temps en temps tre averti de la visite du technicien et suivez son travail dans la chaufferie b Ascenseur l encore exigez le carnet d entretien obligatoire et demandez tre pr venu de la future visite d entretien c D sinsectisation demandez un tat des visites effectives des logements parfois un quart d
518. stion Technique LA MA TRISE D UVRE DES GROS TRAVAUX EN COPROPRI T Lorsque la copropri t fait face la n cessit d engager de gros travaux la question de la ma trise d uvre se pose s il n y a pas d architecte d immeuble Quels sont les gros travaux d am lioration ou d entretien n cessitant ma tre d uvre et quels sont ceux pouvant se faire sans Ou bien tous les travaux les uvres demandant ma trise quels sont ceux o la fonction ma trise d uvre peut tre assur e par le couple syndic entrepreneur et quels sont ceux o la fonction n cessite un vrai ma tre d uvre Avec toujours ce sous entendu conomique quels sont les gros travaux o les honoraires de ma trise d uvre peuvent tre conomis s l Les am liorations La copropri t a un statut juridique tr s conservateur qui encadre fortement toute modification de l immeuble Cependant la forte pression conjugu e de l volution des techniques de la r glementation et des modes de vie tend au contraire une am lioration continue de l immeuble Concevoir les am liorations possibles de l immeuble dans le cadre contraignant de la copropri t avec notamment tout le jeu des int r ts communs et privatifs n cessite souvent un ma tre d uvre dont la comp tence architecturale et technique les capacit s de dessin la pratique de la concertation notamment avec l Administration sont indispensables modification de
519. syndical sera inform sur les diff rents montants rembours s avec leur justification En ce qui concerne les copropri t s g r es par l agent g n ral d AXA un num ro de t l phone permettra qu un operateur r ponde de fa on pr cise sur l avancement du traitement de chaque dossier sinistre Ces coordonn es seront fournies aux adh rents collectifs par le biais du site COPRO DEVIS W CABINET RENAUD GUIBAL Conseil en ASSURANCE 133 rue HAXO 75019 PARIS Votre PARTENAIRE pour l valuation la souscription et la gestion des RISQUES de la COPROPRIETE Multirisque Immeuble Protection Juridique et Charges Impay es etc T l 01 42 40 12 25 ou 12 11 T l copie 01 42 40 12 44 email cabinetguibal wanadoo fr et des Services en Copropri t 281 Espaces verts PARTIE VII ESPACES VERTS LES TONDEUSES l Tondeuse gazon Une bonne tondeuse est une tondeuse qui d marre au quart de tour En effet on associe presque toujours tondeuse gazon au fait de tirer sur une corde jusqu puisement Sans tre tout fait fausse cette affirmation est en tout cas incompl te La m canique est complexe De nombreux l ments interviennent pour la rendre plus ou moins efficace et facile d utilisation Facteurs difficilement ma trisables par le n ophyte qui s adresse un vendeur qui ne les ma trise pas lui m me un samedi apr s midi dans un magasin bond Il existe diff rentes sort
520. t ches accomplies par l employ sans conna tre r ellement l ensemble des t ches contractuelles pour lesquelles il est r ellement r mun r et des Services en Copropri t 43 Services propos s par l ARC et Copropri t Services D propos es par Copropri t Services aux syndics b n voles ou 44 conseils syndicaux a Un service fiches de paie Ce qui est propos aux Syndics non professionnels adh rents PARC comprend D L tablissement du contrat de base cat gorie A ou B si n cessaire ou des avenants au contrat initial D L tablissement des fiches de paie du titulaire 12 fiches de paie D L tablissement des fiches de paie du rempla ant pendant les cong s pay s 2 maximum par titulaire D Les tats r capitulatifs pour pr parer les d clarations trimestrielles D Les tats r capitulatifs pour pr parer les d clarations annuelles D II est possible en option de confier Copropri t Services les d clarations trimestrielles et annuelles aupr s des organismes sociaux URSSAF CRIP GARP taxe sur les salaires tats de la DADS D Au co t annuel du service s ajoutent la premi re ann e seulement des frais d tablissement de dossier et d tudes du contrat Les co ts des prestations concernant les employ s d immeuble ou gardiens sont les suivants e tablissement du contrat de travail cat gorie A 80 euros e tablissement du contrat de travail cat gorie B 120
521. t constater les engagements en fin d exercice seulement pour les factures non pay es Cependant la fourniture des cinq annexes reste toujours obligatoire ainsi que l dition des documents standard grand livre balance journal Afin d apporter une assistance aux syndics b n voles adapt e aux diff rentes configurations des copropri t s plusieurs services et prestations ont t mis en place ll Logiciel comptable Il est vident qu avec les nouvelles dispositions l gales les syndics b n voles seront au dessus d un certain nombre de lots quasiment oblig s de travailler avec un syst me informatique pour viter les erreurs notamment en mati re de grand livre ou de journal Ainsi PARC propose un logiciel simple adapt au syndic b n vole qui permet d diter l ensemble des documents comptables standard annexes en plus des autres options telles que les appels de charge ou lettres de relance Cependant il ne faut pas se leurrer le logiciel ne reste que l assistant de l utilisateur qui doit au pr alable conna tre les bases de la comptabilit mais aussi d autres r gles juridiques manant du d cret cette fin des formations accompagnent les adh rents collectifs qui le souhaitent Cette option permet de tenir l ensemble de la comptabilit de la copropri t de fa on interne sans faire appel un service ext rieur Cependant elle exige comme pr alable de ma triser aussi bien le d cret
522. t d une r fection suivant cette technique Les dispositions visant le traitement technique des fa ades par application de rev tements d imperm abilit sont pr cis es dans le DTU 42 1 R fection des fa ades en service par rev tements d imperm abilit base de polym res actuellement en cours de r vision et dont la publication est pr vue avant la fin de l ann e Ce texte pr voit que outre la phase de diagnostic pr alable indispensable permettant d analyser l tat g n ral de la fa ade traiter l entreprise intervient sur le support passivation des armatures ragr age traitement des fissures etc avant application du rev tement d imperm abilit A noter que cette technique de r fection s applique la grande majorit des types de supports y compris celui en pl tre largement pr sents Paris et dans certaines autres villes les solutions pr conis es permettant contrairement certaines rumeurs la respiration du mur voir ce sujet la page questions techniques du site web indiqu en fin d article Toutefois l ex cution de tels travaux requiert de la part de l entreprise intervenante des comp tences techniques ainsi que des moyens appropri s humains et en mat riel La qualification n 34 de la nomenclature Qualibat en constitue la justification des entreprises ex cutant des travaux de jointoiement et d imperm abilit de fa ades Elle doit donc tre exig e
523. t que vous n avez besoin que de 5 000 vous pourrez souscrire pour 5 000 seulement Il faudra bien le pr ciser dans la lettre RAR que vous adresserez au syndic pour lui pr ciser que vous voulez adh rer au pr t voir question num ro 8 7 Les syndics peuvent ils demander des honoraires en cas de pr t collectif Qui paye Tous les copropri taires ou simplement les b n ficiaires Oui les syndics peuvent prendre des honoraires Ceci doit tre soit pr vu dans le contrat de syndic soit vot sp cifiquement en assembl e g n rale le syndic devant avec la convocation adresser une proposition claire concernant ces honoraires Il faudra d ailleurs tre vigilant sur ce point et n gocier des honoraires normaux avant l assembl e g n rale A noter que certains syndics vont justifier des honoraires parfois confortables en faisant valoir la complexit du syst me et les risques pris par eux en cas d absence de d claration de d faillance d un copropri taire par exemple C est pourquoi il sera important comme nous l indiquons au point 10 de ce dossier de contracter avec un tablissement bancaire qui pourra proposer au syndic un dispositif de gestion simple et s curis Nous sommes pr cis ment en train d tudier le probl me avec la Caisse d pargne noter aussi que ces frais sont imputables uniquement ceux qui ont adh r au pr t Cela semble vident mais il vaut mieux le pr ciser
524. t sur les parties communes de b timents d habitation fait l objet d un devis pr alable 3 Le co t d une mise la terre d immeuble peut varier consid rablement autour de 300 Euros HT pour un piquet de terre reli au coffret de r partition incluant les liaisons quipotentielles voir plus loin et entre 200 et 600 Euros HT par palier pour la mise en place du conducteur principal de protection sans mises aux normes des circuits existants La s curit un r el besoin dans ce domaine Des chiffres Nous d plorons chaque ann e 200 accidents mortels et plus de 4000 incendies d origine lectrique Sur 30 millions de logements 1 3 ne sont pas en s curit dont 7 millions cause de points dangereux Un constat Les installations anciennes pr vues pour des usages limit s ne r pondent plus aux besoins actuels Les normes ont volu ainsi des installations conformes une poque n assurent plus la s curit de nos jours Certaines dispositions renforcent l tat d ins curit remplacement des r seaux d eau Le contexte r glementaire Actuellement il n y a pas de texte obligeant intervenir sur une installation lectrique existante Par contre les propri taires bailleurs encourent une responsabilit vis vis de leurs locataires pour des risques d coulant d une installation lectrique qui n aurait pas t mise en s curit d cret du 6 mars 1987 compl t par l
525. t une sous estimation des consommations d eau au profit des occupants concern s et au d triment des autres copropri taires Une situation intol rable Voil pourquoi par le biais de sa coop rative technique Copropri t Services PARC a n goci avec deux soci t s de comptage d eau s rieuses et innovantes un accord cadre Cette convention permet de garantir aux copropri t s adh rentes une prestation de qualit avec en cas de manquement contractuel des moyens de recours efficaces Cependant pour bien comprendre l int r t des clauses n goci es dans le cadre de l accord il est important de conna tre les diff rentes techniques de relev ainsi que les rep res qui permettent d appr cier l efficacit ou non des relev s de compteurs effectu s par la soci t de comptage I LES DIFF RENTS TYPES DE RELEV S En fonction de la configuration de la copropri t grande infrastructure mauvais payeurs syndic professionnel ou b n vole il peut tre judicieux d opter pour un type de relev plut t qu un autre On peut r pertorier trois types de relev s collectifs plus maintenant une quatri me solution innovante d velopp e par une des soci t s de comptage qui a sign l accord cadre avec nous Pour simplifier la lecture nous avons repris les quatre solutions en faisant un comparatif des avantages et des inconv nients Co t moyen de la prestation D tail du proc d Dur
526. taires 8 Guide de la Gestion Technique Introduction 9 B n fice d une assurance de responsabilit civile couvrant tous les membres du conseil syndical 10 Mise disposition d un guide gratuit en quinze chapitres pour la formation de tous les membres du conseil syndical 100 Conseils pour un BON conseil syndical T l chargeable sur la zone adh rents 11 Mise disposition gratuite d un guide sur la compr hension des contrats de gardiens ou d employ s d immeuble et la gestion du personnel de copropri t En plus de ces onze s ries de services le conseil syndical pourra b n ficier de multiples services ou avantages que nous allons passer en revue r li Aide la compr hension et au contr le des comptes de sa copropri t 12 Mise disposition gratuite sur la zone adh rents du site du guide sur l analyse et l exploitation des 5 annexes comptables 13 Formations concernant la compr hension des comptes et du grand livre comptable 14 Formations l analyse des d penses et de la gestion de sa copropri t 15 Possibilit de se faire assister chez le syndic par un auditeur sp cialis pour contr ler les comptes de la copropri t et la gestion du syndic avec un rapport crit 16 Acc s un registre m thodologique du contr le des comptes et des charges de sa copropri t 17 Acc s gratuit dans la zone adh rent un DVD de 30 minutes concernant la co
527. tat on s aper oit qu il n en est rien 1 sielles ne n gocient pas pied pied le CPE les copropri t s auront forc ment un contrat partiel et tr s m diocre 2 si elles veulent obtenir un bon CPE il faut un investissement en temps tr s important et surtout tre assist par un ma tre d uvre tr s comp tent et capable de n gocier fermement TOUS les aspects du CPE du d but la fin W et des Services en Copropri t 143 r L exemple du premier CPE en copropri t travaux partiels objectifs m diocres Au mois de f vrier 2012 a t sign le premier CPE Copropri t int grant des travaux sur le b ti Ce CPE a t sign entre B ti r nov BOUYGUES et un syndic NEXITY Ce CPE tait pr sent par PADEME et le Plan B timent Grenelle comme un contrat particuli rement int ressant et efficace tant du point de vue nerg tique que financier Voici ce que disait en effet la fiche descriptive e op ration concernait un ravalement isolant complet ainsi que le changement de toutes les fen tres e le co t tait de l ordre de 13 500 par logement 25 logements de 45 m et 35 logements de 60 m e l conomie garantie tait de 40 A priori en effet rien que de tr s bonnes choses une op ration ambitieuse une conomie importante Nous nous sommes donc procur non sans mal le contrat et avons fait des d couvertes surprenantes Nous y avons d couvert ceci entr
528. tation de Peau lors de sa mont e en temp rature e Le disconnecteur vite tout retour d eau du circuit de chauffage vers le r seau d eau potable Il est obligatoire et doit tre v rifi au moins une fois par an par une personne qualifi e Il est ici associ un compteur pour contr ler les appoints d eau sur le r seau La vanne trois voies de r gulation permet de r gler la temp rature de l eau dans le r seau de chauffage en m langeant de l eau chaude produite par les chaudi res et de l eau plus froide de retour du r seau e Le circulateur encore appel pompe a pour r le de mettre en circulation l eau dans le r seau de chauffage Il peut sagir d un circulateur simple ou d un circulateur double Pun en fonctionnement et l autre en secours e Le conduit de fum e assure l vacuation des gaz de combustion La r gulation en fonction de la temp rature ext rieure Le chauffage est r gul en fonction de la temp rature ext rieure plus il fait froid l ext rieur plus la temp rature de l eau de chauffage alimentant les radiateurs est lev e Les r gulateurs sont galement quip s d une horloge de programmation pour permettre le ralenti de nuit du chauffage selon un programme journalier R gulateur de l eau de chauffage en fonction de la temp rature ext rieure L eau chaude sanitaire Lorsque l eau chaude sanitaire est collective sa production est assur e D S
529. tations particuli res 3 673 tudes techniques 4 702 provisions travaux 5 713 indemnit s d assurances et des Services en Copropri t 279 Assurances 4711 compte d attente d biteur incendie 472 1 compte d attente cr diteur incendie Travaux 52 000 Provisions travaux 2 500 Honoraires syndic 3 000 Indemnit s d assurances 56 800 Expertise 3 000 Total 58 000 Total 59 300 Exc dent reverser aux copropri taires 1 300 Pas moins de cinq comptes comptables sont utilis s entra nant un parpillement des sommes re ues ou d caiss es Le cas devient encore plus complexe lorsque le sinistre se r gle sur plusieurs exercices il y aura alors un report de la r gularisation d un exercice sur l autre rendant alors tr s difficile le bon suivi comptable de la gestion du sinistre Voil pourquoi nous pr conisons PARC d utiliser uniquement deux comptes pour l ensemble des op rations savoir le compte 471 compte d attente d biteur et le compte 472 compte d attente cr diteur La technique consiste tout d abord identifier ces comptes par rapport un sinistre d termin Par exemple 47 1 ou 2 1 sinistre incendie cave Par la suite l ensemble des op rations au d bit comme les honoraires du syndic les travaux les expertises iront en compte 471 1 En parall le toutes les op rations cr dits que
530. te car il fournit des bases objectives et mesur es Le guide du BES est t l chargeable gratuitement sur www unarc asso fr rubrique chauffage 2 Suivre le changement des grosses pi ces Trop souvent en raison de probl mes non r solus des pi ces s usent plus vite qu elles ne le devraient Voici donc un tableau r capitulant la dur e de vie des principaux organes Pour utiliser ce tableau efficacement il est indispensable de noter sur votre carnet d entretien voir plus bas le point sur le carnet d entretien les dates de changement de ces organes Dur e de vie Circulateur pompe 9 12 ans Vanne de r gulation vanne 3 voies 10 15 ans R gulateur 10 15 ans Sonde de temp rature ext rieure 5 6Gans Vase d expansion 7 10 ans Calorifuge 6 10 ans Chaudi re 15 20 ans Br leur 10 15 ans Ballon d eau chaude 25 30 ans 3 Le suivi de la conduite de la chaufferie et le carnet de chaufferie Ce suivi commence par le suivi des consommations mais il est fortement recommand d aller aussi chercher des informations dans votre chaufferie et particuli rement en consultant votre carnet de chaufferie Ce carnet obligatoire d cret n 2009 648 du 9 juin 2009 dans toutes les chaufferies doit indiquer toutes les op rations effectu es par le technicien de maintenance lors de ses interventions ou visites Il est important de le consulter r guli rement Voici les indication
531. termes simples et concrets et en pr voyant en s rie certaines modalit s que la convention ARCEP renvoie aux conditions sp cifiques 266 Guide de la Gestion Technique Nouvelles technologies Signalisation XIII SUR QUELS POINTS DEVONS NOUS ETRE VIGILANTS Nous nous attacherons communiquer ult rieurement et de mani re d taill e nos pr conisations concernant ces conditions sp cifiques Pour le moment nous conseillons tous nos adh rents d une part d associer le protocole ARC n goci avec l op rateur retenu au propre protocole de l op rateur et d autre part d tre particuli rement vigilants sur les points suivants D comme nous venons de l voquer dur e de la convention et modalit s de reconduction D modalit s et cahier des charges de l tude technique pr alable D acc s aux parties communes suivi et r ception des travaux D propri t du r seau l issue de la convention D la lumi re de l exp rience n gative de certains de nos adh rents respect du d lai de mise en place de l infrastructure et des modalit s de mutualisations impos es par la L M E XIV NOUS AVONS CHOISI NOTRE OPERATEUR QUE SE PASSE T IL ENSUITE Nous pouvons distinguer trois phases D une phase d tude technique durant laquelle le prestataire choisi par l op rateur tudiera tout le cheminement du r seau fibre depuis son entr e dans l immeuble jusqu au local de l abonn
532. tif Ce sont les immeubles se situant entre huit et vingt huit m tres de hauteur Pour donner un ordre de grandeur ce sont les immeubles ayant entre trois et treize tages et des Services en Copropri t 193 Pr servation de la s curit et la sant 2 L installation de portes coupe feu qui doit r pondre certaines exigences Comme on va le voir dans le point 3 suivant l arr t pr cise dans quels cas un immeuble est tenu d installer un bloc portes qui doit tre de type coupe feu Cet quipement a pour int r t de lutter contre la propagation d un incendie et de prot ger les personnes contre la diffusion des fum es et des gaz toxiques Il permet de compartimenter les flammes dans une zone ou dans un local pr cis Ce type de porte doit tre homologu et fait l objet l achat d une attestation que le syndic est tenu d envoyer au courtier ou la compagnie d assurance 7 HUISSERIE PORTE C est l paisseur de la porte qui influe sur la dur e de r sistance au feu titre d exemple e une porte coupe feu de 40 mm d paisseur 1 2 h e une porte coupe feu de 50 mm d paisseur 1h Les l ments qui composent le bloc portes qui sont les paumelles gongs et charni res doivent imp rativement r sister une temp rature de 800 C sans fondre Vous ne trouverez donc pas d aluminium ni de laiton dans une porte coupe feu _ r sistance au feu _ r sistance au feu E
533. tion dans le temps 1958 premier texte en mati re de b timent d habitation le code de la construction impose la ventilation naturelle des pi ces techniques cuisine WC salle d eau par un syst me de grilles 1965 mise en place du principe de la VMC suite une tude qui d montre que de nombreux logements p tissent de probl mes de renouvellement d air et de moisissures 1969 la r glementation volue quant aux pi ces ventiler et aux d bits D cennie 1970 la crise de l nergie chocs p troliers conduit une limitation des taux de renouvellement d air la VMC est en effet nergivore comme elle remplace de Pair vici la temp rature du logement par de l air neuf la temp rature ext rieure il convient de trouver le meilleur rapport d bit de renouvellement par perte d nergie 1974 cr ation de la VMC gaz qui permet d extraire lair du logement et les produits de combustion d une chaudi re individuelle La VMC gaz ne se fait plus en neuf Depuis volution des taux de renouvellement d air toujours sur le principe d une ventilation g n rale et permanente se faisant par entr e d air dans les pi ces principales et sortie dans des pi ces de services dites techniques La VMC double flux est apparue Le moteur de cette VMC permet la fois d extraire Pair pollu du logement et d y insuffler Pair neuf Cette technique est plus complexe mais plus efficace Il Qu est ce qu
534. tion de colonnes d vacuation d eau qui n cessite un plombier et un peintre ou un ma on soit au moins deux entreprises la pr sence d un coordonnateur sera n cessaire Ce qui compliquera nettement le travail du syndic et augmentera la facture pour la copropri t Autre probl me augmentation des co ts de certains chantiers en raison des prescriptions tablies par le coordonnateur pour en am liorer la s curit D o importance de bien choisir son coordonnateur pour viter des surco ts excessifs certains bureaux d tudes ou de contr le ayant parfois tendance pour se couvrir faire engager par les copropri t s des d penses disproportionn es par rapport au co t des travaux 96 Guide de la Gestion Technique Maintenance et travaux dans la copropri t IV Quand doit il intervenir a la conception laboration du projet b la r alisation ex cution des travaux Un coordonnateur est comp tent soit pour la phase de conception soit pour la phase de r alisation soit pour les deux Pour des raisons pratiques nous conseillons d avoir un coordonnateur missionn pour les deux phases mission compl te Il est indispensable que les missions du ma tre d uvre et du coordonnateur ainsi que leurs honoraires respectifs soient vot s vote l article 25 loi du 10 07 1965 lors de l assembl e g n rale devant d cider le lancement d un appel d offres pour des travaux n cessitant l
535. tion des obligations contractuelles 9 Modalit s de r glement des litiges 10 Tenue du carnet d entretien 11 Description des garanties apport es par les contrats d assurance du prestataire 12 Identification des op rations de sous traitance ventuelle avec leur modalit d ex cution 13 Conditions dans lesquelles peuvent tre pass s des avenants 14 Formule d taill e de r vision des prix 15 La date de r vision annuelle des prix doit tre mentionn e L ARC a mis au point un contrat type pour ses adh rents collectifs qui pr cise ces clauses et va au del si vous tes adh rents collectifs vous pouvez acc der ce contrat type lil Quelques conseils pour bien n gocier le nouveau contrat l tat des lieux de d part En cas de changement du titulaire la loi oblige d sormais faire un tat des lieux contradictoire en pr sence des deux parties On fera bien attention faire correctement cet tat des lieux de fa on d une part savoir si l ancien titulaire a bien fait son travail et sinon se retourner contre lui d autre part ne pas se retrouver au bout de quelques semaines avec un ascensoriste qui vous dit qu il faut changer le moteur Vous pourrez avoir int r t vous faire assister dans cette op ration 2 Comment garder le b n fice du contrat complet ant rieur si c est le cas Si vous avez actuellement un contrat complet pensez bi
536. tion des rodonticides anticoagulants les premi res mortalit s auront lieu plusieurs jours apr s la pose des app ts La campagne de d ratisation annuelle obligatoire d cid e par arr t pr fectoral est importante pour tablir une valuation de l infestation Elle ne constitue qu un traitement ponctuel et limit qui pourra tre prolong par une action appropri e et suivie Les app ts sont mis en place par des professionnels hors de port e des animaux autres que les rongeurs d truire Il convient donc de ne pas les d placer ce qui pourrait diminuer l efficacit du traitement En outre une fiche est laiss e sur place par l op rateur indiquant le nom de la mati re active utilis e la date de passage le num ro de t l phone du centre antipoisons le plus proche et le conseil suivant en cas d ingestion accidentelle consulter un m decin et lui montrer la pr sente fiche et des Services en Copropri t 261 L avenir de votre immeuble est entre vos mains AR Fibre La fibre de SFR Contactez nous au 0 805 700 373 Raccordement gratuit de votre immeuble sfr fr Carr ment vous Offre soumise conditions r serv e au ents ELIGIBLES A LA FIBRE SFR sous r serve d ligibilit technique et ap d pit iiih iis domicile du i clen Appel gratuit depuis un e m tropolitaine Nouvelles technologies Signalisation PARTIE V NOUVELLES TECHNOLOGIES SIGNALISATION La fibre optique e
537. tion du personnel de maintenance contre l lectrocution Il faut avoir des syst mes de protection concernant les armoires ou tableaux lectriques En g n ral la mesure a d j t r alis e lors des travaux pr c dents 4 Protection du personnel de maintenance en machinerie Il faut avoir un dispositif de protection du personnel de maintenance contre le happement poulies et c bles L encore ces travaux ont le plus souvent d j t r alis s 5 clairement suffisant en local machinerie Il faut avoir un clairage suffisant dans le local des machines ou des poulies V rifiez bien que l clairage est r ellement insuffisant Comment le savoir L arr t parle d une intensit lumineuse de 200 lux soit 2 n ons de 36 watts 214 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant ASCENSEUR NOUVEAU CONTRAT l Une nouvelle donne En 2003 le Gouvernement d cidait suite deux accidents d agir en l occurrence de faire voter une loi imposant aux propri taires d appareil donc aussi aux copropri t s de faire proc der de nombreux travaux propres soi disant s curiser les ascenseurs Ce fut l article 79 de la loi du 2 juillet 2003 dit Urbanisme et Habitat Devant nos protestations Les accidents sont dus surtout aux d faillances de la maintenance disons nous le Gouvernement d cidait parall lement de renforcer les obligations en mati re d entreti
538. tion serait situ hors immeuble situation ayant l avantage de limiter les acc s aux parties communes mais les derni res tudes de l ARCEP pr voient d implanter ce point de mutualisation dans l immeuble d s lors qu il y aurait 12 ou 24 prises relier la r glementation volue bien vite Si en th orie la mutualisation ne devrait poser aucun probl me ce n est pas le cas en pratique notamment quand un abonn demande l op rateur ORANGE de mutualiser sur un r seau implant par FREE Contraintes techniques nullement d autant que l utilisation par FREE d une bi fibre pour chaque abonn devrait au contraire faciliter les choses car une des deux fibres aboutit au point de mutualisation situ en pied d immeuble En fait il ne s agit que de la cons quence la plus voyante de la rivalit opposant les op rateurs notamment ceux n employant pas les m mes technologies Nous le disons tr s fermement il est inadmissible que les abonn s fassent les frais de ces rivalit s commerciales et nous invitons nos adh rents nous signaler toute anomalie de ce type afin que nous puissions mettre les op rateurs face leurs responsabilit s et engagements et des Services en Copropri t 267 Nouvelles technologies Signalisation XVI ET LA MULTIFIBRE EST CE LA MEME CHOSE QUE LE POINT A POINT Pas du tout Le concept de multifibre est le dernier d veloppement de ces questions de mutualisation
539. tit le sinistre ventuel et non un sinistre connu ou m me potentiel C est ce qu on appelle la garantie de l al a En mati re de protection juridique des copropri t s seul le sinistre dit en terme des assurances le fait g n rateur survenant apr s la souscription de la protection juridique sera pris en charge 274 Guide de la Gestion Technique Assurances Par ailleurs en fonction des compagnies d assurance des plafonds de prise en charge par affaire sont pr vus En r gle g n rale ils sont assez lev s Cependant il est possible que sur certaines garanties comme les litiges devant le tribunal des prud hommes ou sur des contestations des travaux r alis s le plafond soit nettement plus bas sinistre 1 souscription de la protection juridique sinistre 2 Seul le sinistre 2 sera pris en charge par la protection juridique 3 Comment conna tre les conditions g n rales n goci es par l ARC et comment souscrire le contrat de protection juridique Apr s avoir n goci avec plusieurs cabinets d assurance PARC a retenu la proposition du groupe AXA Au del des garanties compl tes la prise en charge des frais s est av r e la plus comp titive Pour conna tre les conditions il suffit de se rendre sur le site de lUNARC taper dans le moteur de recherche Protjur Pour les copropri t s int ress es il faudra alors contacter la coop rative technique de PARC Copropri t services qui
540. tives Dans les logements o des enfants vivent souvent confin s dans des petites pi ces les poussi res de plomb qui sont inhal es peuvent en effet avoir de graves cons quences sur leur sant et provoquer ce qu on appelle le saturnisme plomb dans le sang Le deuxi me probl me que posent les peintures au plomb concerne les ouvriers qui interviennent sur des supports en g n ral les murs recouverts de peinture au plomb en effet si un ouvrier fait une saign e sur toute une cage d escalier pour poser des c bles par exemple il va d gager de la poussi re de plomb dont l inhalation sera dangereuse En dehors de ces deux cas et si les peintures ne sont pas d grad es la peinture au plomb sur parties communes ne repr sente pas un r el danger Cela n a pas emp ch les pouvoirs publics d imposer toutes les copropri t s dont la construction est ant rieure 1949 la r alisation de diagnostic plomb sur les peintures des parties communes diagnostic appel C R E P Constat de Risque d Exposition au Plomb Nous allons voir pr cis ment comment mettre en uvre cette nouvelle obligation sans trop de probl me ll Quelles sont les obligations r elles qui p sent sur les copropri t s Il est important comme toujours de pr ciser les obligations r elles et non celles r v es par les professionnels Les copropri t s n ont que DEUX obligations a Faire tablir un CREP avant le 12 ao t 200
541. toujours de la vapeur d eau qui condensera une temp rature pr cise le point de ros e et selon certaines conditions que nous ne d taillerons pas ici Ce ph nom ne passe souvent inaper u sur les canalisations d eau froide L humidit due au d passement du point de ros e peut engendrer alors une oxydation lente surtout en habitat ancien o la ventilation est fr quemment d ficiente Or une connexion lectrique ne doit pas se d t riorer dans le temps et doit donc tre prot g e contre l humidit Le raccordement du conducteur de protection la t te du piquet de terre ou le raccordement quipotentiel dans la salle d eau doivent tre tanches de fa on ne pas s oxyder En outre il arrive qu une corrosion des canalisations m talliques se fasse sans tambour ni trompette Cela est d au couple galvanique induit par le contact de m taux diff rents liaison quipotentielle en cuivre canalisation montante de gaz en plomb conduite d eau en acier galvanis A moins de n utiliser que du cuivre ou de n avoir que des canalisations en plastique les solutions pour viter cela sont soit de placer des l ments interm diaires qui seront sacrifi s et qui retarderont cette corrosion soit d utiliser des fixations inox et des protections contre la corrosion technique Compound Pour en savoir plus sur les nonnes lectriques nous vous recommandons d une part la lecture des documents PROMOTELEC qui nous a
542. trat anti corrosion des canalisations e contrat assurant une temp rature minimum dans tous les logements 19 L aussi il faut mettre des moyens et garde fous en place dans les contrats 71 Le contrat de moyens incontr lables D autres contrats pr voient la mise en uvre de moyens appropri s mais aucun contr le Exemple contrat d adoucissement de l eau chaude on y indique que les produits n cessaires seront inject s sans plus Ces quelques exemples vous donnent d j quelques id es pr cises concernant les clauses ou dispositions qui manquent Nous allons maintenant entrer dans le d tail 7 LES OBJECTIFS DE LA COPROPRI T POUR BIEN N GOCIER Le travail de la copropri t est d inclure des clauses permettant d viter d rives et probl mes En particulier la copropri t doit 1 Inclure dans le contrat le maximum de prestations et d finir dans quelles conditions et quel prix les prestations hors contrat pourront ventuellement tre effectu es En cas de forfait obtenir le maximum de d tails et d explications concernant la fa on dont ce forfait a t calcul S assurer que le prestataire consacre bien le temps n cessaire d finir ce temps et les moyens de v rification Pr voir dans les contrats des modalit s de contr le et de suivi de ces contrats Pr voir des p nalit s ou possibilit s de sanction en cas d inex cution partielle ou totale Faciliter la r sil
543. tre bien qu on ne satisfait pas toujours aux obligations pour des raisons de sant mais souvent d abord pour des raisons judiciaires ensuite il d montre le contraire de ce qu il veut prouver puisque d s aujourd hui de nombreux locataires pourraient D JA engager dans leur immeuble une proc dure pour des taux sup rieurs 50 microgrammes mais ne le font pas Alors POURQUOI le feraient ils quand le taux sera pass 25 voire 10 ll Les obligations r elles qui incombent aux copropri t s et copropri taires Depuis le 25 d cembre 2003 l eau livr e aux points de puisage des logements d un immeuble ne devrait pas contenir une teneur en plomb sup rieure 25 microgrammes par litre partir du 25 d cembre 2013 ce taux passera 10 microgrammes par litre noter qu il n est pas facile de savoir quelle est la situation r elle dans un immeuble Selon que l on pr l ve de l eau tel ou tel endroit ou tel ou tel moment de la journ e apr s de nombreux tirages par exemple on peut avoir des r sultats allant du simple au quadruple Alors il faut faire attention Nota 1 certains disent que pour satisfaire l obligation de moins de 10 microgrammes il faudra supprimer TOUS les tuyaux en plomb allant m me encore plus vite ils concluent fin 2013 tous les tuyaux en plomb seront interdits On voit que non seulement ce n est pas exact mais que c est m me parfaitement MENSONGER
544. tre pour la signalisation courante Avec en particulier D Les codes couleurs D Les codes de formes D Les mati res D Les marquages I Les codes couleurs La couleur des panneaux indique ou renforce la nature du message D Le ROUGE est symbole INTERDICTION SET D Le BLEU est symbole d OBLIGATION Pre ap I D Le JAUNE concerne les avertissements ex attention danger lectrique i CATALOGUE ET DEVIS SUR DEMANDE D Le VERT signalise g n ralement les vacuations de secours Enfin on utilise volontiers le GRIS m tallis pour les indications pratiques ex Local poubelles 2 Les codes de formes La forme du panneau ou de la plaque peut tre utilis e pour renforcer le message Pose et installation sur toute gt Les panneaux ou plaques RONDS ont valeur d l Ile de France la Normandie et la Bretagne INTERDICTION ou d OBLIGATION n T l 01 42 01 20 68 Fax 01 42 01 24 18 Ex les panneaux obligatoires dans les parties Vies es contact pannopro com www pannopro com COMMUNES FC IMEETOICHON CE TUMIGIL 2 Show room 6 rue Alphonse Aulard 75019 PARIS Si ge social 9 bd d Alg rie B t K 75019 PARIS et des Services en Copropri t 269 Nouvelles technologies Signalisation D Les panneaux ou plaques TRIANGULAIRES indiquent un DANGER Les risques d lectrocution li s l ouverture non autoris e des coffrets EDF Haute Tension sont marqu s de triangles jaunes rehau
545. trois ann es venir L existence d un fonds travaux dans une copropri t est un gage d efficacit Le fait de disposer d un fonds travaux va en effet e non seulement faciliter l laboration d un programme pluriannuel de travaux e non seulement faciliter le vote des travaux on vote des travaux pour utiliser les fonds disponibles e mais aussi bien s r faciliter le financement des travaux ceci m me si le fonds ne permet d en couvrir qu une partie Malheureusement trop peu de copropri t s ont instaur un fonds travaux Nous allons voir pourquoi et donner quelques conseils imm diats pour r soudre les difficult s mises en avant 2 Pourquoi est il si difficile aujourd hui de faire voter des fonds travaux Alors m me que ce fonds travaux est mis en place dans de nombreuses copropri t s g r es par un syndic b n vole il n est pratiquement jamais vot dans les copropri t s g r es par un syndic professionnel Pourquoi Plusieurs raisons expliquent cette situation 1 Tout d abord les copropri taires craignent que les syndics ne soient tent s d utiliser les fonds travaux d autres fins que celles des gros travaux exemple faire face un d ficit de tr sorerie 2 Les copropri taires craignent par ailleurs que leur fonds travaux ne soit pas plac au profit de la copropri t 3 Autre difficult m me si les fonds sont plac s au profit du syndicat des
546. trom canique selon le niveau de r sistance l effraction attendu Le syst me VIGIK est en principe obligatoire pour l acc s du pr pos de la Poste mais d autres mod les de badges associ s des lecteurs peuvent tre utilis s pour le contr le des acc s De nouveaux syst mes mixtes sont propos s aujourd hui sur le march Elles se composent d une cl badge permettant d ouvrir la fois la porte d entr e ainsi que la porte d entr e aux logements IX Co t d un syst me VIGIK Le prix d ensemble du syst me t te de lecture centrale pour le mod le simplifi environ 500 euros pour les autres versions partir de 1 000 euros Il faut ajouter le prix des badges 15 euros l unit et du syst me de fermeture g che ventouse ou serrure lectrom canique X La tendance La pr sence d un lecteur de badge VIGIK permet d interdire les entr es dues l utilisation frauduleuse d une copie du passe T et le mod le minimum permet aux petites copropri t s d acqu rir un syst me de contr le d acc s pour un montant raisonnable et des Services en Copropri t 201 Pr servation de la s curit et la sant Les copropri taires d cident de plus en plus la cr ation d un sas dans lequel se trouvent les bo tes aux lettres L entr e sur rue est munie d un clavier cod quip du passe de la Poste Le clavier cod actionne un syst me de fermeture lectrique qui rempla
547. tructure b ti e ferblanterie goutti res etc e combles locaux communs structure porteuse D e installation lectrique e rev tement de fa ade e d coration de fa ade 3 Parties communes int rieures e balcons et loggias e isolation thermique de la fa ade e escalier et paliers e isolation thermique de dalle sur sous sol e caves 2 Toiture 4 Equipements e charpente e ventilation e couverture de la toiture e ascenseur e massifs en toitures e production de chaleur chaudi re e lucarnes chiens assis e distribution de chaleur e isolation de la toiture et des Services en Copropri t 83 Maintenance et travaux dans la copropri t 5 R seaux e distribution d eau froide distribution d eau chaude installation lectrique 6 Rev tements e rev tement de sols e rev tement de murs e rev tement de plafonds courant fort raccordement distribution courant fort installations communes 7 Ouvertures Fen tres courant faible colonnes de chute eaux us es raccordement eau et gaz vacuation des eaux us es e porte d entr e d immeuble e portes pali res e fen tres e fermetures ext rieures 3 Int gration de la dimension nerg tique Attention il est essentiel d int grer dans son plan de r novation les probl mes nerg tiques et de le faire en coh rence Prenons un exemple pour faire comprendre
548. ts e Occupants e Administration E Consignes g n rales de s curit e Entr en vigueur le ler janvier 2013 l arr t du 21 d cembre 2012 pr cise les recommandations g n rales de s curit du dossier technique amiante DTA et le contenu de la fiche r capitulative du DTA pour laquelle il propose un mod le N B pour ceux qui sont int ress s nous avons mis au point un Dossier Technique Amiante VIERGE remplir Les Copropri t Services D Des prix n goci s pour les adh rents de PARC concernant l ensemble des diagnostics sur parties communes mais aussi sur parties privatives partir de 80 euros D UN service de commande tr s simple l adh rent se charge simplement de passer commande et l ensemble des op rations est pris en charge par Copropri t Services prise de contact aupr s du diagnostiqueur envoi de facture aupr s du syndic envoi du rapport D Une information honn te sur les diagnostics qui sont ou non r aliser les diagnostics ne sont pas toujours obligatoires selon l ge du logement de l installation etc malgr ce que disent les professionnels et des Services en Copropri t 241 Pr servation de la s curit et la sant C R E P PEINTURE AU PLOMB ET COPROPRI T S EVITER LES PIEGES l Le probl me du plomb dans les parties communes Le v ritable probl me de la peinture au plomb dans les immeubles concerne surtout les parties priva
549. ttre l individualisation des contrats le syndic devra galement fournir au Service des Eaux l identit et l adresse des copropri taires et les propri taires bailleurs devront fournir l identit et l adresse de leurs locataires Il joint galement en deux exemplaires le mod le de convention rempli et sign par ses soins auquel est annex le programme et le planning des travaux Dans les deux cas 3 1 et 3 2 la transmission des informations relatives aux futurs abonn s est retranscrite par le demandeur dans un fichier informatique pr d fini par le Service des Eaux Le but de cette exigence est de faciliter le transfert de donn es du demandeur vers le Service des Eaux et donc d acc l rer l instruction des demandes Une fois le dossier r ceptionn et la convention d ment remplie le Service des Eaux valide et signe la convention qui devient d s lors ex cutoire et poursuit l individualisation dans les d lais fix s par celle ci Un exemplaire de la convention est transmis au demandeur Tout dossier incomplet sera retourn au demandeur par le Service des Eaux Le demandeur fait r aliser les travaux ventuellement n cessaires par le prestataire de son choix 176 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides 4 Prescriptions relatives aux travaux de mise en conformit Les dispositions techniques figurant au r glement de service sont respecter imp rativement ainsi
550. u 23 avril 2012 et larr t du 27 ao t 2012 Voir Chapitre Les R partiteurs de frais de chauffage 4 S curit des chaudi res dont la puissance est inf rieure 70 KW Si votre chaudi re une puissance inf rieure 70kW b timents de moins de 8 10 logements avec l eau chaude collective il ny a pas d obligation d avoir un local chaufferie donc des r gles diff rentes et moins contraignantes que pour les installations de plus de 70 kW A noter si vous avez une chaudi re l g rement sup rieur 70 kW sachez que lors d une r novation de chaufferie vous pouvez redimensionner votre chaufferie afin d tre sous le seuil des 70 kW et ainsi le co t de r novation de la chaufferie sera divis par 3 ou 4 5 La conformit des chaufferies 70 kW L arr t de 23 juin 1978 d finis toutes les obligations de s curit incendie dans les chaufferies o il y a plus de 70 kW de puissance b timents de plus de 8 logements avec l eau chaude A noter cet arr t s applique en partie toutes les chaufferies Une lettre minist rielle du 21 novembre 1978 pr cise que les dispositions de l arr t ne s appliquent pas pour les installations nouvelles dans les b timents anciens destin es remplacer les installations ant rieures lorsqu elles conduisent des modifications immobili res importantes Vous navez donc pas d obligation m me si cela est conseill de changer la porte de votre c
551. ualit d un contrat d assurance Le montant de la prime n est donc pas un l ment prendre seul en compte pour s lectionner un contrat d assurance Attention car certains courtiers d assurances ou syndics ont tendance proposer des contrats d assurance bas prix et qui s av rent tre quasiment inefficaces avec e soit des absences de couverture sur certains sinistres e soit des remboursements tr s bas e ou encore des franchises extr mement lev es a La prime du contrat d assurance Le montant de la prime d un contrat d assurance est calcul en fonction de plusieurs l ments dont les deux principaux sont les suivants b gt L TAT DE SINISTRALIT LES SINISTRES D CLAR S PR ALABLEMENT Pour tablir une tarification la compagnie d assurances demande prendre connaissance de l tat de sinistralit de la copropri t Ce document tablit la liste de l ensemble des sinistres d clar s qu ils aient fait ou non l objet d une indemnisation 276 REPARTITION DES FREQUENCES DES SINISTRES Bris de glace 1 50 Vandalisme 2 roe Autres 1 50 Incendie 5 D gats des eaux 90 REPARTITION DES SINISTRES LES PLUS COUTEUX Vendalisme 3 Autres 0 50 Bris de glace 1 50 a d gats des eaux P 15 Incendie 80 Guide de la Gestion Technique Assurances Il faut tre vigilant car les compagnies d assurances sont plus regardantes sur la fr quence des
552. ue soit la date de construction de l immeuble Comment chapper aux faux chasseurs de termites vrais chasseurs de copropri taires Si les termites vous angoissent et que vous voulez mettre en place une vraie op ration de pr vention et de surveillance il faut agir ainsi 1 D abord v rifiez par vous m me la situation dans le sous sol sol en terre battue humidit ou eau stagnante pr sence de bois ou de carton 2 Faites passer une information par le syndic ou par affichage aux occupants sur l importance qu il y a d viter l eau le bois les cartons dans leur cave ceci dit avouons qu il est difficile d emp cher d entreposer du bois et des cartons dans les caves Le plus simple est d viter l humidit et d am liorer la ventilation 3 Si vous avez une bonne lampe torche essayez d j vous m me de rechercher toujours en sous sol la pr sence des petites b tes surtout les cordonnets de terre Si vous trouvez des bois attaqu s renseignez vous sur la nature des attaques Ce sont probablement des vrillettes 4 D noncez ou faites d noncer tous les contrats pr ventifs de surveillance etc que votre syndic na f ou non aura sign et des Services en Copropri t 259 Pr servation de la s curit et la sant 5 Si vous avez VRAIMENT un doute sur la pr sence de termites que vous tes angoiss et que vous tes adh rent collectif PARC adressez vous
553. uides Les principales difficult s d installation sont les suivantes D Il y a plusieurs colonnes d arriv es d eau par appartement ce qui n cessite l installation d un compteur pour chaque colonne D Les compteurs ne peuvent pas tre install s dans les parties communes d une mani re accessible pour y assurer l entretien et le relev D Les colonnes sont difficiles d acc s encastrement effectu par les propri taires noter il est souhaitable de poser aussi des robinets d arr t lorsque l on pose des compteurs Ainsi lorsqu il faudra d poser les compteurs quelques ann es apr s pour les remplacer il n y aura pas de probl me IX La location ou l achat Les copropri taires ont le choix de d cider D soit de louer les compteurs une soci t qui se chargera galement des relev s et de l entretien D soit de les acheter chez un plombier chez un fabricant ou chez un sp cialiste de la pose de compteurs La location Un contrat location relev entretien comprenant deux relev s annuels revient en moyenne un prix compris entre 12 et 25 par an pour un compteur de type classe C Pour un compteur avec syst me de relev distance il faudra compter entre 18 et 28 Ce co t peut tre l g rement diminu en souscrivant un contrat sur 10 ans au lieu de 5 ans toutefois cette formule n est pas recommand e par PARC car le contrat sur 5 ans permet un renouvellem
554. un bordereau de prix d intervention main d uvre et fournitures Contrat de maintenance des installations par un prestataire sp cialis Dans ce cas la copropri t n gocie un contrat avec une entreprise ext rieure pour entretenir r parer ou renouveler les installations C est la solution la plus fr quente Elle est adapt e aux immeubles moyens ou importants de 50 logements 1 g nie Ti et diagnostics des b timen Si J 5660 1 11 3313 ajeexperurbaicom Se Marc de Meithan DR pl tonnes8 o RATE 174 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides L INDIVIDUALISATION DES CONTRATS D EAU l Pourquoi individualiser les contrats d eau D C est le seul moyen d aider les copropri t s en difficult D Cela permet d obtenir une gestion efficace des consommations d eau Chacun paie ses consommations D Cela permet d appliquer l eau ce qui existe d j avec l lectricit par exemple D Cela permet enfin de sortir un poste important des charges de la copropri t efficace contre les mauvais payeurs ll La proc dure d individualisation Le processus d individualisation des contrats d eau entre le Service des Eaux et le demandeur se divise en quatre tapes tape 1 le demandeur donc en copropri t le syndic adresse une demande pr liminaire d individualisation tape 2 le Service des Eaux instruit la de
555. un d tecteur sauf exception D Une franchise suppl mentaire peut tre retenue par l assureur en cas de sinistre dans le logement alors qu il n y avait pas de pr sence de d tecteur D Le prix ne doit ne pas tre l l ment d terminant pour le choix du d tecteur de fum e D V rifier les sept points de contr le D Si vous tes adh rents PARC profiter des prix n goci s pour avoir un des meilleurs d tecteurs de fum e avec une remise de 25 192 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant S CURIT INCENDIE QUE PR VOIT L ARR T DU 5 F VRIER 2013 CONCERNANT LA S CURIT INCENDIE DANS LES COPROPRI T S ET COMMENT VITER GR CE L ARC ET L UNARC D TRE ABUS Introduction un arr t de plus dont vont profiter certains professionnels L arr t du 5 f vrier 2013 est un arr t d application du d cret du 10 janvier 2011 concernant l obligation de pose de d tecteurs de fum e horizon 2015 Cet arr t donne des pr cisions sur les d tecteurs de fum e installer dans les logements avant le 10 mars 2015 et rajoute de nouvelles obligations concernant la s curit incendie dans les immeubles Comme on le sait nos chers syndics et les soci t s avec lesquelles ils travaillent sont TRES pr occup s par notre s curit Un certain nombre d entre eux bien s r une minorit vont donc utiliser sans retenue et de fa on abusive ce nouvel
556. une clause d favorable Si vous avez v rifi que la clause tait respect e voir point pr c dent et trouvez des r sultats tr s au dessus des chiffres indiqu s plus haut indice la consommation ou indice INSEE de la construction c est que vous avez affaire une clause d favorable Il faut alors la ren gocier en demandant au syndic pourquoi il n a pas r agi plus t t 2 Quelles clauses n gocier Il y a plusieurs fa ons d aborder la question a Pas de clause mais n gociation annuelle Un contrat peut pr voir la clause suivante chaque ann e deux mois avant la date anniversaire du contrat l entreprise pourra proposer un pourcentage d augmentation qui sera librement n goci entre les deux parties d faut d accord le contrat cessera de plein droit ch ance Une telle clause n cessite une forte vigilance doubl e d une bonne capacit de n gociation de la part de la copropri t b Une clause avec garde fou Bien qu il soit interdit d indexer un contrat sur l indice INSEE de la consommation ce qui pourrait avoir des cons quences inflationnistes on peut tr s bien proc der ainsi introduire une formule d indexation avec un autre indice que celui de la consommation et pr ciser que si l application de cette formule avait comme cons quence d entra ner des augmentations sup rieures celle de l inflation mesur e par l volution de l indice INSEE de la consommation la hau
557. ur des devis de travaux sur ascenseurs mise en conformit des ascenseurs D Mise disposition d un contrat type d entretien des ascenseurs pour donner une alternative aux contrats propos s par les ascensoristes qui ne sont pas toujours l avantage de l usager D R alisation de diagnostic ascenseur par des bureaux d tudes IND PENDANTS permettant de commander des travaux de mise en conformit au juste prix D Mise la disposition des adh rents de r f rences de bureaux d tudes ind pendants pouvant assurer la ma trise d oeuvre D Mise la disposition des adh rents de r f rences de petites entreprises d ascensoristes pouvant assurer la maintenance des ascenseurs et faire les travaux 220 Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant l Un d cret en date du 7 mai 2012 qui modifie le d cret sur les contrats d entretien Voil deux ans que nous avions commenc n gocier avec le Minist re du Logement et les organisations professionnelles les repr sentants des ascensoristes et des bureaux d tudes l am lioration du d cret du 9 septembre 2004 qui r glemente les contrats d ascenseurs Apr s deux ans de n gociation ce d cret est donc pass au Conseil d tat et vient tout juste d tre sign par les ministres concern s Ce d cret comme on va le voir contient quelques nouveaut s importantes Mais comme on va le voir auss
558. ur sorte d antenne transmet les informations un module La port e de l mission radio diff re selon les configurations des immeubles variant de quelques m tres plusieurs centaines Le stockage des informations est assur par une pile d alimentation du circuit dont la dur e de vie est de 7 ans Int r t du relev distance 100 des compteurs tant relev s le probl me de l absent isme est r solu possibilit de relev trimestriel correspondant la p riodicit des appels de charge diminution des erreurs de relev les occupants ne transmettant pas toujours correctement les donn es d tection plus rapide des fuites Il est cependant important de n gocier avec le prestataire qui proc de l installation de nouveau compteurs une adaptation ventuelle au t l relev ou au radio relev VIII Les proc dures d installation La pose d un compteur individuel peut tre faite soit par un plombier qui peut proc der galement aux travaux n cessaires l installation soit par une soci t sp cialis e qui en compl ment pourra apr s la pose se charger de l entretien et du relev Dans ce cas on peut n gocier la pose gratuite des compteurs En g n ral installer un compteur ne pose pas de difficult s techniques proprement parler mais les travaux d installation peuvent co ter cher et des Services en Copropri t 165 Eau Chauffage Economies d nergie et de fl
559. ur les copropri t s En plus des arguments li s l apparente simplicit du CPE travaux clefs en main avec garantie de r sultats beaucoup de personnes mal inform es comme on va le voir font valoir que le CPE est avantageux dans la mesure o les conomies garanties vont pouvoir payer les travaux TOUS les travaux 140 Guide de la Gestion Technique Eau Chauffage Economies d nergie et de fluides Ainsi de nombreux responsables d tat sont ils sinc rement persuad s que le co t des travaux est enti rement compens par la baisse des charges Malheureusement cela n est vrai que pour certains types de travaux simples et efficaces exemple changement de chaudi re autrement dit pour les travaux rentables mais cela est beaucoup moins vrai pour les travaux lourds isolation par exemple qui sont rentables bien plus long terme On va voir les cons quences que cela a sur la qualit des CPE propos s aux copropri t s IV Pourquoi malgr les apparences le CPE peut il tre tr s dangereux et inadapt pour de nombreuses copropri t s En effet tant donn ce qui pr c de on comprend en effet que pour tre plus facilement retenues par les copropri t s les entreprises vont essayer de mettre au point un programme de travaux qui sera e le moins co teux possible pour elles e le plus efficace rapidement en termes d conomies C est ce qu on appelle les travaux et les programme
560. urs usagers dans le cadre d une utilisation normale ou raisonnablement pr visible Les aires de jeux existantes qui la date d application du d cret ne seront pas conformes aux prescriptions devront tre mises en conformit dans un d lai de deux ans compter de sa date de publication B Risques particuliers a Am nagement Les limites des zones pr sentant des risques particuliers comme les abords des balan oires et tourniquets doivent tre mat rialis s Les bacs sable doivent tre maintenus dans des conditions d hygi ne satisfaisantes Les l ments des quipements doivent tre install s de fa on assurer la stabilit de ces derniers et viter tout risque de renversement de chute ou de d placement inopin b Mat riaux de rev tement et de r ception Les zones sur lesquelles les enfants sont susceptibles de tomber alors qu ils utilisent des quipements doivent tre rev tues de mat riaux amortissants appropri s La dur e de vie des mat riaux amortissants utilis s doit correspondre leur utilisation sur une aire collective de jeux Les mat riaux de rev tement de laire de jeux doivent satisfaire aux conditions d hygi ne et de propret vitant toute souillure ou contamination c Entretien et maintenance Les exploitants ou gestionnaires doivent laborer un plan d entretien de Paire de jeux et un plan de maintenance des quipements Les exploitants ou gestionnaires doivent
561. urs soient d sorient s par son formalisme sur le fond et linverse nous regrettons que ce texte volontairement limit une page fasse l impasse sur de nombreux aspects essentiels relatifs aux modalit s pratiques d implantation et de maintenance des infrastructures De fait la plupart de ces modalit s sont voqu es dans les conditions sp cifiques qui seront document es ou pas par le syndic repr sentant l gal de la copropri t pour la signature de cette convention enfin certaines dispositions nous semblent tout simplement inacceptables comme la fixation d une dur e de convention de 25 ans renouvelable par tacite reconduction oui vous avez bien lu avec un pr avis de d nonciation de 12 mois et une information pr alable de l op rateur trois mois auparavant Inacceptable car comment imaginer que l on puisse reconduire tacitement un contrat aux m me conditions alors que sa signature n cessite une r solution de l assembl e g n rale inacceptable car un simple oubli d information du syndic de copropri t en temps voulu am ne la copropri t en prendre pour trente ans et plus conditions de dur e et de renouvellement excessives XII LES PROTOCOLES DE L ARC ONT ILS ENCORE UN INTERET La r ponse s impose la lecture des lignes pr c dentes car le protocole sign entre ARC et ORANGE rem die aux limites du protocole ARCEP notamment en d taillant les modalit s contractuelles en
562. ussi res d amiante est importante Deux cas de figure elle est faible moins de cinq fibres par litre alors il faut simplement proc der un SUIVI contr le p riodique tous les trois ans elle est forte plus de cinq fibres par litre alors il faut faire des travaux travaux conservatoires de confinement c est dire qu on enrobe le mat riau ou travaux de destruction c est dire de retrait On peut r sumer ainsi les obligations concernant le traitement Si le mat riau est en bon tat de conservation e obligation d un contr le p riodique tous les trois ans Si le mat riau est dans un tat interm diaire de conservation e obligation d une mesure d empoussi rement a si le niveau est inf rieur ou gal cinq fibres par litre d air il faudra une nouvelle mesure tous les trois ans b si le niveau est sup rieur cinq fibres par litre d air il faut faire des travaux sans attendre conservatoires de confinement de destruction Si le mat riau est dans un tat d grad e obligation de mesure d empoussi rement e si on est plus de cinq fibres par litre ce qui est peu pr s certain il faut proc der comme en II b Si vous souhaitez tre paul pour la r alisation du Dossier technique amiante de votre immeuble contactez notre coop rative Copropri t Services Nous avons r alis un dossier type que vous n aurez qu remplir 240 Guide d
563. ustriel et ne s applique pas aux immeubles d habitation La dur e de vie d un extincteur est th oriquement de 20 ans L agent extincteur a une dur e de vie limit et il doit tre remplac selon le type additif ou poudre en moyenne tous les 5 ans de 4 7 ans Attention l emplacement de l extincteur qui peut craindre l humidit ou le gel Depuis quelques ann es une grande visite de maintenance est rendue obligatoire au bout de 10 ans Le co t de cette grande visite est assimilable un remplacement de l extincteur VI Savoir les s lectionner 182 Choix de l appareil en fonction du lieu dans l Immeuble Sachant que la classe A correspond l extincteur eau pulv ris e avec ou sans additif qu aux classes B ou C correspondent les extincteurs poudre polyvalente et que les feux lectriques sont trait s avec des extincteurs au dioxyde de carbone on trouve ces diff rents types d extincteurs dans les lieux suivants Types d extincteurs eau pulv ris e avec additif Poudre ABC polyvalente C02 Types de locaux Escalier X Local poubelles X X Parking X X Machinerie d ascenseurs X Chaufferie X Guide de la Gestion Technique Pr servation de la s curit et la sant A Le poids de l appareil Un appareil trop lourd serait un handicap lors de l utilisation Un extincteur poudre pour une charge de 9 kg a un poids total de plus de 16 kg d
564. ution du chantier Avant de refaire l tanch it proprement dite il convient de v rifier l tat de la structure de la charpente l La charpente Les charpentes au sens large doivent assurer la coh sion et la rigidit de l ouvrage r partir les charges et les transmettre vers des appuis r sistants Elles doivent la fois porter sans d formation les mat riaux de couverture et r sister aux efforts et charges dus au vent et la neige La r partition des forces et des charges des charpentes utilise le caract re ind formable du triangle d o la triangulation de la plupart des charpentes sous forme de fermes parall les C DTU 31 1 NF P 21 203 1 et 2 Charpentes et escaliers en bois R gles CB 71 R gles de calcul et de conception des charpentes en bois et les normes NF B 52 001 R gles d utilisation des bois dans les constructions 1 charpente traditionnelle Elles sont compos es d un petit nombre de fermes en l ments de forte section r unies par des pannes l espace compris entre deux fermes cons cutives est une trav e Charpente base la ferme A arbal trier C contre fiche l ments ne faisant pas partie de la ferme E entrait ch chevron J jambette p panne P poin on ou aiguille pf panne fa ti re s sabli re z chantignolle X trier p panne chevrons Lin oir de charpente Aa pour souche de conduit ou de fen tre toit chevrons
565. uve dans les rez de chauss e et sous sols d immeubles d habitation Les blocs d habitation sont toujours un peu plus chers que les blocs ERP Il faut chercher une offre inf rieure 100 TTC par bloc livr pos Les syst mes anti vandales Les fabricants proposent des blocs contre le vol et les d gradations avec les caract ristiques suivantes une grille de protection du bloc une ouverture de la grille par une cl sp ciale Si les syst mes propos s permettent d viter certains actes de vandalisme il est toujours possible d arracher ou de casser le bloc lui m me avec des outils type tournevis ou marteau Apposer les blocs secours suffisamment haut pour viter les d gradations dans certains cas la r glementation impose un emplacement haut et bas Il L entretien Maintenance D Entretien mensuel il convient de s assurer tous les mois du bon fonctionnement de la lampe t moin et de v rifier que les LED petites ampoules de couleurs sont allum s en vert et de mani re fixe NB ce contr le qui est visuel peut tre effectu par tout conseiller syndical D Entretien semestriel ou annuel la v rification de l autonomie des blocs consiste les faire fonctionner le bloc pendant sa dur e de d charge 6 heures ou 1heure Contrats de v rification La r glementation article 103 de l arr t du 31 janvier 1986 exige que les v rifications soient effectu es par des organismes ou techniciens co
566. uvent beaucoup trop chers Il ne faut absolument pas d passer 27 Euros TTC pi ces incluses par extincteur pour environ 36 Euros TTC de d placement dans le cadre d un contrat annuel E Changement de cartouche On rencontre trop souvent des entreprises facturant en plus de leur contrat de maintenance des pi ces d tach es comme des cartouches recharge des prix exorbitants 75 110 Euros TTC Ces entreprises sont exclure et nous signaler F Garanties sur le mat riel Les appareils doivent tre entretenus tous les ans et faire l objet d une grande visite au bout de 10 ans apr s la mise en service L absence d entretien est pr judiciable au fonctionnement de l appareil le jour venu VIT Comment Copropri t Services peut vous aider Adh rents collectifs uniquement 1 B n ficier des prix du groupement d achat Si vous souhaitez un devis ou recevoir une documentation nous contacter en pr cisant vos besoins Pour passer commande nous t l phoner ou nous crire Les prix fournis comprennent la livraison et la pose des extincteurs Les d lais d intervention sont de moins de 15 jours et des Services en Copropri t 183 Pr servation de la s curit et la sant 2 Faire un audit de vos quipements Copropri t Services r alise des audits qui contribuent v rifier que l ensemble immobilier poss de le nombre suffisant d extincteurs et que la maintenance est correcte Tous les
567. uvez agir de deux fa ons a comme indiqu plus haut vous pouvez lui demander de justifier que le taux de l gionelles ne d passe pas le taux normal b plus simplement pour lavenir vous pouvez introduire une clause dans le contrat qui va obliger prendre en charge le probl me Vous pouvez par exemple introduire une clause ainsi libell e Le prestataire doit veiller ma ntenir le taux de l gionelles au dessous de la norme chaque ann e il fournira le r sultat des analyses auxquelles il aura fait proc der pour sassurer des r sultats obtenus Ainsi oblig de fournir des r sultats le prestataire fera donc le n cessaire pour viter la prolif ration 2 Faites proc der des analyses et audits vous m me Pour viter d avoir faire face des analyses dans la panique et dans de mauvaises conditions et d avoir tudier des devis aberrants dans l urgence vous pouvez prendre les choses en mains faites faire des analyses vous m mes en faisant appel au laboratoire de votre choix au cas o celles ci r v lent des taux tr s lev s de l gionelles faites proc der un diagnostic par un professionnel de confiance qui ne va pas vous inciter faire des travaux inutiles et co teux le diagnostic a pour but d identifier les causes de la prolif ration exemple e existence de bras morts dans installation e ballons mal entretenus ou usag s etc un diagnostic bien fait vous viter
568. ux combustion lente tel que le coton et ceux combustion rapide tel que le feu de liquide inflammable Il ne sert donc pas teindre le feu ni le ralentir VIII Quels sont les l ments prendre en consid ration lors de l achat d un d tecteur de fum e Le choix du d tecteur de fum e ne doit pas se limiter au prix Rappelons que sur 30 des incendies se d clarant la nuit 70 sont meurtriers Rappelons aussi que ce qui tue le plus dans un incendie ou laisse des s quelles d finitives ne sont pas les flammes mais les fum es asphyxie l sions pulmonaires graves Le choix d un bon d tecteur de fum e reste donc le premier rempart pour viter des cons quences graves notamment la nuit durant le sommeil Attention certains produits sont d ores et d j consid r s comme dangereux et d autres sont d j retir s du march z a A 14 a Les l ments prendre en consid ration sont 1 Le mode d emploi Quasiment tous les d tecteurs sont fabriqu s en Chine sous des marques diff rentes Il faut donc v rifier la pr sence d une notice en fran ais compr hensible et d taill e ou illustr e 2 La pose du d tecteur de fum e La plupart des d tecteurs de fum e sont vendus avec un syst me de pose qui se pratique gr ce deux chevilles et deux vis Cela impose de faire deux petits trous sur le plafond Cependant certains produits sont vendus sans support Cela peut tre int ressant pour c
569. v lo cave sont ainsi assur s avec une seule cl suppl mentaire sur le trousseau des copropri taires Ce type de syst me est propos par les fabricants de serrures et canons pour des cl s brevet es garantissant l impossibilit de faire des copies sans la carte de propri t unique remise au gestionnaire de l immeuble XI Comment se vote en assembl e g n rale l installation d un contr le d acc s L installation de tout dispositif d ouverture se vote la majorit pr vue par l article 26 1 de loi du 10 juillet 1965 c est dire la double majorit L article 26 2 permet de d cider d une fermeture totale de l immeuble en journ e associ un dispositif de fermeture qui permet une ouverture distance XII Aide attendre de Copropri t Services 202 A Des audits de contr le d acc s Copropri t Services r alise des audits de contr le d acc s qui permettent de diagnostiquer les diff rents probl mes d intrusion proposer les solutions et s lectionner les meilleurs choix avec la possibilit d tablir un cahier des charges type et de lancer des appels d offre Cet audit est r alis par un technicien conseil sp cialis dans ce domaine d activit Le co t de ces prestations varie en fonction de la taille des immeubles Par ailleurs il est possible de faire l tude des devis d installation B Formations sur le contr le d acc s Des r unions d informati
570. vaux faire avant le 3 juillet 2014 suite la nouvelle ch ance Rappelons cette liste l Protection des usagers bloqu s dans l ascenseur ou du personnel bloqu par la cabine Il s agit d avoir d une part un dispositif de t l alarme entre la cabine la cuvette ou le toit de la cabinet et un service d intervention et d autre part un clairage de secours dans la cabine 2 Absence de dangerosit des portes pali res vitr es Il faut avoir des vitrages de portes pali res quand il y a des vitres suffisamment r sistants Si vous tes concern lisez bien le texte de l arr t travaux du 18 novembre 2004 article 1 point IL 3 pour voir quels sont les mod les d oculus concern s et dans quels cas pr cis et limit s il faut changer les vitrages 3 Protection du personnel de maintenance contre l lectrocution Il faut avoir des syst mes de protection concernant les armoires ou tableaux lectriques En g n ral la mesure a d j t r alis e lors des travaux pr c dents 4 Protection du personnel de maintenance en machinerie Il faut avoir un dispositif de protection du personnel de maintenance contre le happement poulies et c bles L encore ces travaux ont le plus souvent d j t r alis s 5 clairement suffisant en local machinerie Il faut avoir un clairage suffisant dans le local des machines ou des poulies V rifiez bien que l clairage est r ellement insuffisant Comment le
571. vec les personnes charg es de suivre ces probl mes au sein du conseil syndical en ce qui concerne les prix du fioul il faudra contr ler que le prix pay est un bon prix NB sur le site Internet de Copropri t Services vous avez les prix n goci s chaque jour D Contr le des d penses li es des proc dures judiciaires Il sera analys les factures d avocat d huissier de syndic il sera v rifi si la d pense est commune ou privative si elle est justifi e par un travail pr cis si elle n est pas excessive etc D Contr le des d penses li es un sinistre Frais de syndic travaux provisoires remise en tat d finitive niveau des indemnit s tout doit tre contr l ce qui n est jamais fait D Honoraires et frais de syndic Ce poste de charge atteint d sormais facilement 15 des charges Il n est donc pas inutile de passer un peu de temps v rifier toutes les factures de syndic et tous les frais photocopies envois de plus en plus nombreux qui font l objet de ces facturations ceci apr s une analyse approfondie du contrat de syndic La nomenclature de l arr t comptable du 14 mars 2005 pr voit explicitement des comptes de charges d di s aux honoraires de syndic racine 621 et 622 Les surprises sont peu pr s garanties temps de r union plus longue sur la facture que dans la r alit nombre de photocopies plus lev prix unitaire diff rent de celui n goci etc N ayez su
572. venu et inscrire le montant dans la rubrique d duction fiscale 2 L eco pr t Taux Z ro co PTZ individuel b n ficiaires travaux ligibles conditions L co PTZ est d fini par la loi n 2008 1425 du 27 d cembre 2008 de finances pour 2009 art 99 et la loi n 2009 122 du 4 f vrier 2009 de finances rectificative pour 2009 art 8 et 9 Pour connaitre les d crets et arr t s d application rendez vous sur le site www unarc asso fr A Le dispositif est ouvert aux copropri taires e Si le logement est la r sidence principale du propri taire ou d un locataire ou si elle est destin e tre la r sidence principale du propri taire ou d un locataire e Pour des travaux entrepris sur parties privatives ou sur parties communes Remarque le pr t ne peut pas tre souscrit au nom du syndicat des copropri taires Ce sont les copropri taires qui peuvent demander individuellement et leur demande ce pr t B Les travaux ligibles Il faut r aliser un bouquet de travaux c est dire un ensemble de travaux coh rents dont la r alisation simultan e apporte une am lioration importante de l efficacit nerg tique du logement Pour composer un bouquet ligible l co pr t taux z ro co PTZ il faut choisir des op rations utilisant du mat riel performant dans au moins deux des cat gories suivantes D isolation de la toiture D isolation des murs donnant
573. ves D autre part l arr t du 19 mars 1993 d finit certaines missions pr sentant des risques particuliers installation ou remplacement d ascenseur travaux de r parations de canalisations enterr es qui n cessitent l tablissement d un plan de pr vention des accidents d o le recours quasi obligatoire un coordonnateur Il Qui est le coordonnateur Le coordonnateur est un professionnel du b timent ayant acquis une exp rience de 3 5 ans en fonction du type de coordination op rer cf point traitant des diff rents niveaux de coordination et qui a re u en outre une formation sp cifique Ce peut tre un architecte un salari du ma tre d ouvrage un salari d une entreprise intervenante ou encore un travailleur ind pendant sp cialis dans la coordination Rappelons que l article 238 6 du Code du travail interdit au bureau de contr le ayant la fonction de contr leur technique d assurer en m me temps la fonction de coordonnateur de s curit LARC a agr des coordonnateurs disposant des comp tences requises Il Les cons quences du recours un coordonnateur de s curit en copropri t La loi obligeant avoir un coordonnateur pour tout chantier o l on peut avoir deux entreprises va donc fr quemment conduire les copropri t s faire appel ce type de professionnel alors que la pr sence d un architecte n est pas obligatoire Pour certains travaux par exemple la r fec
574. vez en effet compris que nous avons faire des types de contr les assez diff rents qui vont entra ner certains types de pratiques tarifaires e Certains organismes vont faire de l abattage et d autres du cousu main e L amplitude des prix va aller de 100 700 Certains syndics int ress s ou non vont signer des contrats les liant un contr leur unique pour tous leurs immeubles sans que les copropri taires aient leur mot dire e Par ailleurs pour les raisons qu on a vues les contr les les moins chers pourront s av rer en fait co teux trop de prescriptions suppl mentaires ou inefficaces pas d analyse de la maintenance Bref encore une fois tout et son contraire sans qu il soit tr s facile de s y retrouver Avant de voir comment l ARC peut vous aider passons en revue quelques pratiques VI Syndics et contr le des ascenseurs deux types de pratiques d viantes l Le contrat de groupe Des syndics se sont faits d march s par des gros ou petits organismes de contr le et ont sign avec eux des accords de groupe Ces accords sont ils int ressants Pour le syndic certainement pour les copropri taires ils ne pr sentent aucune garantie On pourra tout aussi bien avoir des prix brad s qui donneront des contr les mal faits ou dangereux des prix excessifs qui ne donneront pas forc ment pour autant la garantie d un contr le rigoureux de l asce
575. vocat Signification par voie d huissier aupr s du copropri taire d biteur 42 Guide de la Gestion Technique Services propos s par PARC et Copropri t Services Assistance L tablissement des paies Gardiens et employ s d immeuble pour syndic b n vole Le contr le de la gestion du personnel d immeuble constitue pour les conseillers syndicaux un r el probl me du fait des diff rents points conna tre l Convention collective compliqu e La convention collective du 11 d cembre 1979 et ses avenants 2 3 en moyenne par an concerne les professions d employ d immeuble et de gardien d immeuble concierge Cette convention reste assez complexe ma triser et appliquer ll Fluctuation des cotisations sociales et des situations personnelles En plus des dispositions g n rales du code du travail et de la consommation doivent tre prises en consid ration les assiettes de taux de la CSG la CRDS l URSSAE etc Interviennent aussi les caract ristiques personnelles de l employ d immeuble sachant que l anciennet et le coefficient hi rarchique reste l un des l ments essentiel du calcul de la r mun ration lil Personnel mal encadr ou mal g r La r mun ration est fonction comme on le sait des t ches confi es ce titre il est n cessaire de conna tre avec exactitude les diff rentes t ches prises en compte afin de v rifier la pertinence et l exactitude du salaire
576. z par l issue la plus proche Article Annexe II Le mod le d attestation est ainsi r dig Je soussign nom pr nom de l assur d tenteur du contrat n num ro du contrat de l assur atteste avoir install un d tecteur de fum e normalis au adresse de l assur conforme la norme NF EN 14604 197 Pr servation de la s curit et la sant Securit des biens et des personnes L accroissement des vols du vandalisme des agressions dans les copropri t s incitent les copropri taires rechercher des solutions pour am liorer la s curit des acc s D o l objectif de notre association qui est d aider les copropri taires trouver des r ponses concr tes pour renforcer le contr le d acc s aux immeubles et am liorer le niveau de s curit de ces acc s LE CONTR LE D ACC S l La libert d acc s Le contr le d acc s doit r pondre deux pr occupations l efficacit emp cher les personnes non autoris es p n trer dans l immeuble c est la notion de filtre la convivialit ne pas cr er de g ne pour les r sidants c est la notion de confort En outre il doit pr server la possibilit pour les r sidants d vacuer les lieux en cas d incendie et permettre l acc s de tous les prestataires de services ou visiteurs autoris s tels que les clients des professions lib rales et les coursiers Les prestataires de services En dehors des admi

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