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1. PR Intelligent Energy Europe a fuel poverty and Energy L Programme EPEE Note de synth se l atelier du 7 f vrier 2008 La question de la pr carit nerg tique dans le logement social public Probl mes bonnes pratiques propositions d action Remarque Les l ments signal s dans cette note ne pr tendent pas faire l unanimit parmi les participants mais tablir une liste des constats et propositions faits lors de l atelier afin d am liorer la contribution des organismes HLM des associations et des structures publiques la lutte contre la pr carit nerg tique dans le logement social A LE PHENOMENE DE PRECARITE ENERGETIQUE EN LOGEMENT SOCIAL 1 Des causes identiques celles du parc priv La hausse des surfaces moyennes lou es la hausse du prix des nergies gaz naturel notamment la faiblesse des revenus les caract ristiques thermiques des logements et la hausse du total loyers charges sont les causes essentielles du ph nom ne Les fausses solutions et risques associ s po les p trole lampant par exemple sont galement les m mes 2 Des loyers mod r s mais des charges plus fortes Le plafonnement r glementaire des loyers dans le parc social reporte sur les charges locatives une part des co ts du logement Ces charges y compris nerg tiques sont en moyenne sup rieures celles support es par les locataires du parc priv Cela fragilise une partie2. aces lors des r novations L exp rience montre qu ils permettent la fois d am liorer le confort et de baisser les charges Au del du DPE un accord cadre pour des diagnostics complets La CLCV estime que les DPE doivent tre l occasion de concevoir et de mener des diagnostics complets avant d engager r vision des PSP et mise en uvre des travaux afin d viter que des r novations partielles et ou inadapt es ne soient mises en uvre sur leur unique fondement La m thode adopter pour mener ces diagnostics doit faire l objet d un accord cadre n gocier au niveau national Elle ne doit pas omettre la question de la chaleur ressentie Communiquer pour associer les locataires aux changements Associer les locataires aux d marches de d veloppement durable est une des conditions de l efficacit Toutes les op rations de r novation doivent donc donner lieu une concertation en amont des associations de locataires afin d am liorer les projets Lors de la r alisation des op rations de communication classiques courriers affichages mais galement atypiques visites de chantiers et conf rences d bats notamment peuvent tre men es Cela permet galement de communiquer sur les cons quences des travaux baisse des temp ratures par exemple G AGIR AUPRES DES ORGANISMES HLM l Favoriser la prise en compte du d veloppement durable dans les organismes La sensibilit et la capacit te
3. achat les investissements permettant de d velopper les r seaux de chaleur utilisant des nergies renouvelables et d viter les politiques tarifaires parts fixes importantes Mettre en concurrence les fournisseurs lors de la vente des CEE Cette concurrence doit inciter les op rateurs proposer outre des prix concurrentiels de rachat des CEE des prestations am liorant la ma trise de la consommation des syst mes nerg tiques Ont particip l atelier Claire Bally Ecopol nergie Abed Bouziane OPAC de Chelles Brigitte Brogat USH Sandrine Buresi GEFOSAT Didier Ch rel Ademe Alain Chosson CLCV Philippe Colas ADIL de l Oise Nathalie Debrune A3E Marie Demanesse Igloo USH Isolde Devali re Sociologue CSTB Franck Dimitropoulos B timent Climat Energie C cile Franchet Igloo USH Emmanuel Goy Amorce Moussa Hamdami Groupe Immobili re 3F Bernard Hyon GEFOSAT Christian Laidebeur plateforme Igloo Nord Caroline Landon USH Gael Le Ber Armorique Habitat Jean Alain Meunier Habitat et Territoires Conseil Pierre Nolay Alpheeis Emmanuel Poussard EDIF Andr Regef Fondation Abb Pierre Corinne Rinaldo CNL Caroline Vallat AR HLM Paca Corse Emilie Salesse Gauthier CLER V ronique Stella Fondation Abb Pierre D bats anim s par Didier Ch rel Note de synth se Atelier EPEE le 7 f vrier 2008 La question de la pr carit nerg tique dans le logement social publi
4. c 6 6
5. chnique des organismes HLM aux questions du d veloppement durable demeurent en g n ral faibles et bien souvent appuy es sur quelques agents engag s titre personnel L augmentation de ces capacit s suppose une action interne et en partenariat D velopper un langage commun Promouvoir la lutte contre la pr carit n cessite de cr er du lien entre les acteurs du territoire et les services des organismes qui ont souvent le sentiment de poss der les bonnes r ponses aux probl mes soulev s par les associations et qui acceptent mal contrairement au secteur priv le dialogue avec les acteurs de l action sociale et de l nergie L exp rience montre que les actions communes de sensibilisation des habitants peuvent se r v ler tre un premier moyen efficace pour entamer ce dialogue L int gration des organismes au r seau RAPPEL et le suivi du projet EPEE peut galement favoriser le d veloppement d une culture commune 3 Favoriser les changes entre organismes HLM Le partage d exp rience demeure en effet limit alors que les organismes ont beaucoup apprendre de leurs exp riences r ciproques Des outils de communication ad hoc Lettres Energie p riodiques par exemple peuvent tre con us pour favoriser ces changes 4 Renforcer les capacit s de ma trise d ouvrage des organismes Notamment en proposant comme le pr voit PAR HLM PACA Corse des missions d assistance l int gration du vo
6. dance est renforc e par le fait que les gains nerg tiques r alisables dans les logements neufs sont moins co teux que ceux r alis s lors des r novations Or l enjeu nerg tique majeur se situe dans le logement ancien 5 La pr dominance de l approche patrimoniale L essentiel des organismes HLM est organis autour de la gestion du patrimoine existant et de la production de logements neufs Les moyens des m tiers de la gestion locative sont restreints et les co ts en sont enti rement r percut s sur les charges collectives pay es par les locataires 6 Limite de l approche ligne budg taire L exemple du remplacement parfois inappropri des fen tres alors que la performance thermique des murs n tait pas suffisante ce qui a conduit des probl mes de moisissures entre autres montre les limites d actions men es de fa on hi rarchique et sans diagnostic global des situations Le remplacement des chaudi res hors am lioration du b ti peut galement tre insuffisant Il en va de m me des quipements en nergies renouvelables qui ne doivent tre install s que dans des conditions conomiques et de maintenance pr visibles et viables 7 Une ing nierie financi re encore trop faible L absence d outils n cessaires financer des op rations conomiquement rentables moyen terme a pour cons quence de sous dimensionner les op rations actuelles y compris pour la construc
7. des locataires puisque l ALS ne prend pas en compte les charges et que le forfait charges de l APL est peu solvabilisateur 3 Une part importante des locataires en situation de pr carit nerg tique 16 de la population vit en France dans le parc social qui compte 4 315 000 logements au total Des estimations valuent 20 environ des locataires qui consacrent 10 ou plus de leurs revenus aux d penses nerg tiques 40 de la population dont les revenus sont compris dans le premier d cile qui consacre plus de 10 de son revenu aux charges nerg tiques vit en logement social c est dire environ un million de personnes 4 Une question moins bien connue que dans le parc priv Mis part en ce qui concerne les maisons individuelles et la production PLAI les donn es disponibles ne permettent pas de rapprocher les revenus des m nages des caract ristiques techniques des logements et des niveaux de charges support s ce qui limite la capacit valuer les ph nom nes et les difficult s individuelles de pr carit nerg tique B LES SPECIFICITES DU PARC SOCIAL 1 Un parc vari mais r cent Il compte 14 de maisons individuelles 58 d immeubles de moins de 50 logements 26 d immeubles de 50 200 logements Seuls 11 des logements datent d avant 1956 49 du parc a t construit entre 1956 et 1975 70 de ses logements se trouvent en zone climatique H1 Quelques tr s rares classemen
8. e devront tre conclus afin qu une nouvelle ligne de charges puisse participer de fa on transitoire l amortissement des pr ts ce qui sera compens en partie ou totalement par la baisse des charges nerg tiques Les accords locaux seront ensuite n goci s sur le terrain avec les associations de locataires 7 Au del des classes E F et G Les associations soulignent qu il est aussi n cessaire de travailler sur les territoires pour ne pas restreindre la question de la lutte contre la pr carit nerg tique la suppression des logements les moins performants puisque des situations de pr carit nerg tique ont t identifi es dans des logements class s D et chauff s l lectricit par exemple m SENSIBILISER LES LOCATAIRES DES ENJEUX MULTIPLES 1 Ne pas n gliger l action sur le comportement des habitants M me si cela ne se substitue pas l action sur le b ti les habitants doivent tre sensibilis s au bon usage des logements lors de l entr e dans les lieux comme en cours de bail Les consommations peuvent en effet varier dans certains cas d un tiers en fonction des usages Il est donc propos d accompagner syst matiquement le locataire lors de son entr e dans le logement afin de lui exposer le mode d emploi de son logement Aller au devant des habitants permet en outre aux associations de rencontrer les publics tr s sociaux que les assistantes sociales ne visitent plu
9. er le cas ch ant quels sont les bons usages ou encore de poser un premier diagnostic en cas de d faillance des mat riels et afin de transmettre les probl mes du terrain la hi rarchie 5 Identifier m nages en difficult et immeubles probl me Les bailleurs peuvent intervenir d s qu ils constatent les difficult s de paiement des charges Une fois puis e leur propre capacit de r ponse ils peuvent signaler les dossiers aux travailleurs sociaux et Note de synth se Atelier EPEE le 7 f vrier 2008 La question de la pr carit nerg tique dans le logement social public 4 6 partenaires de la gestion des FSL et FSE Au del des aides aux impay s ceux ci peuvent intervenir dans le parc social au moyen d actions pr ventives d ampleur modeste mais pouvant avoir un impact r el achat de po les bois par exemple L identification des foyers probl me peut galement conduire par recoupement celle des immeubles les plus expos s et dont la r novation peut tre par la suite prioris e par le bailleur TRAVAILLER AVEC LES LOCATAIRES ET LEURS ASSOCIATIONS Associer les locataires aux DPE Bien que les caract ristiques techniques du DPE soient insuffisantes les associations demandent que les DPE r alis s dans le parc social soient syst matiquement transmis aux locataires La concertation men e r sidence par r sidence permet ensuite de signer les accords plus effic
10. ermet de conduire des politiques volontaires et contrairement la situation ayant cours dans le parc priv de traiter avec un interlocuteur unique par site Inversement la d finition centralis e des priorit s a conduit par le pass n gliger les tendances de long terme en r agissant trop rapidement l volution des prix relatifs des nergies Des organismes ind pendants aptes prendre des initiatives L exemple d Armorique Habitat entre autres montre que l autonomie de gestion des organismes leur permet de d velopper des actions tr s ambitieuses y compris dans le domaine du d veloppement durable de l conomie d nergie et des renouvelables tout en maintenant un niveau de charges adapt aux publics sociaux Une capacit mettre en mouvement les acteurs techniques Il est du ressort du ma tre Note de synth se Atelier EPEE le 7 f vrier 2008 La question de la pr carit nerg tique dans le logement social public 2 6 d ouvrage de pousser les cabinets d tude mais galement les autres professionnels des territoires afin de d velopper et de capitaliser des savoirs techniques op rationnels mobilisables et reproductibles lorsque les valuations men es a posteriori sont concluantes 4 Une tendance privil gier le logement neuf Les pressions sur le march du logement cr ent une tendance l allocation des cr dits disponibles vers la construction neuve Cette ten
11. ire une action collective globale hors des logiques d urgence caritatives et d assistanat La tendance actuelle au d veloppement des droits conditionnels TPN par exemple laisse craindre une telle d rive Les limites de l individualisation des factures Celle ci n a de sens du point de vue de la solidarit sociale que si elle est accompagn e de mesures de ma trise des flux Affiner la connaissance du ph nom ne En construisant des valuations statistiques plus compl tes prenant en compte l ensemble des zones climatiques En pr cisant de pair avec l USH des crit res de d finition de la pr carit nerg tique et en transmettant les donn es disponibles au sein de l Observatoire des charges de PUSH au futur Observatoire de la pr carit nerg tique Cr er une formation sp cifique sur la pr carit nerg tique en logement social Des formations ad hoc inspir es ou venant en prolongement des formations sp cifiques dispens es par l AFPOLS pourraient tre con ues en partenariat avec l Ademe sur la question de la pr carit nerg tique en logement social Revoir la gestion des r seaux de chaleur Le d veloppement du potentiel des r seaux de chaleur suppose de r gler les graves probl mes de gestion dont ils p tissent Favoriser les r seaux de chaleur renouvelables Etablir un fonds Chaleur renouvelable permettrait de soutenir gr ce l adoption d un tarif minimum d
12. let nerg tique aux PSP 5 Mieux faire conna tre les possibilit s de financement aux organismes Les dispositifs Note de synth se Atelier EPEE le 7 f vrier 2008 La question de la pr carit nerg tique dans le logement social public 5 6 H r glementaires permettant les financements de projets sont complexes et souvent mal connus des organismes comme des associations qui les incitent agir dans le domaine nerg tique Il serait donc tr s utile que celles ci puissent acc der aux formations de P AFPOLS en ce domaine Des outils d analyse communs entre fonctions patrimoniale et locative L USH est pr te d velopper des outils transversaux communs ses deux grandes fonctions afin de rapprocher les quipes et de mieux articuler les actions autour de la pr carit nerg tique Financer et orienter les organismes HLM Les collectivit s ont un r le fort jouer dans la sensibilisation et le soutien des organismes HLM publics sur les questions nerg tiques en apportant des cr dits en fixant des objectifs et en intervenant dans leur organisation cr ation d un poste de responsable du d veloppement durable par exemple AUTRES REMARQUES ET PISTES D ACTION l Une action globale pour la ma trise de l nergie La ma trise de l nergie est une cause dont les enjeux sont plan taires Face cela le caract re multi causal de la pr carit nerg tique doit inviter constru
13. n pour les diff rentes r novations 4 Une r vision compl te des PSP La future r novation des 850 000 logements prioritaires oblige revoir de fond en comble l ensemble des Plans strat giques de patrimoine PSP de fa on int grer le caract re discriminant de la performance thermique apr s travaux A cette occasion les organismes HLM devront en tant que ma tre d ouvrages veiller encadrer les DPE de fa on favoriser la mont e en comp tence et l homog n isation des prestations des cabinets d tude Cela repr sente un travail lourd et m thodique pour l ensemble des organismes Il devra tre achev au milieu de l ann e 2009 Note de synth se Atelier EPEE le 7 f vrier 2008 La question de la pr carit nerg tique dans le logement social public 3 6 5 D gager de nouveaux financements publics Les associations soulignent que la question des financements du programme est centrale L USH discute actuellement avec les autorit s de tutelles des nouveaux engagements financiers n cessaires l tude et la r alisation de la r novation des 850 000 logements Les collectivit s locales devront galement participer ces financements La vente des CEE collect s gr ce ces travaux pourrait y participer de fa on secondaire 6 Pr parer les accords cadres n cessaires aux amortissements Les loyers ne pouvant tre augment s au del des limites r glementaires des accords cadr
14. s domicile et de signaler les situations aux travailleurs sociaux 2 Une d marche proactive pragmatique adapt e aux publics Les habitants les plus modestes des logements sociaux ne se rendront pas eux m mes dans les EIE La sensibilisation n cessite donc une action d di e permanences en centres sociaux et aupr s de la CAF appartements t moins vid os visites domicile etc Cette d marche permet de passer outre les difficult s de communication afin de transmettre et de valoriser les savoirs l mentaires en mati re de gestion des flux et de l nergie 3 D velopper de nouveaux partenariats pour sensibiliser Plusieurs exp riences associatives r ussies montrent que le travail de sensibilisation doit imp rativement impliquer le personnel des organismes pr sent sur les sites gardiens etc qui doivent recevoir une formation technique g n rale Les bureaux d tudes pourraient quant eux accompagner leur offre technique de produits de communication sp cifiques afin d aider les bailleurs communiquer sur l importance des travaux les bons comportements adopter les cons quences environnementales 4 Former le personnel en contact avec les locataires aux bases de l nergie Il semble n cessaire que toutes les personnes en contact avec les locataires au sein des organismes HLM gardiens d immeubles par exemple disposent d un savoir de base en mati re de confort thermique afin d indiqu
15. tion neuve ce qui produira des surco ts d usage et des r habilitations plus co teuses terme y compris en raison d volutions r glementaires d j connues D LES 850 000 REHABILITATIONS PREVUES PAR LE GRENELLE DE L ENVIRONNEMENT 1 850 000 logements en r habilitation prioritaire A l issue du Grenelle de l Environnement l Etat et PUSH estiment que proc der la r novation des 675 000 logements sociaux situ s en classe E F et G du DPE carburants fossiles et en classe F et G chauffage lectrique est d faut de crit res plus pr cis sur les situations financi res des locataires l action prioritaire dans la lutte contre la pr carit nerg tique en logement social 175 000 logements du m me type sont concern s par des programmes de ANRU Ces logements devront tre amen s la classe C du DPE apr s travaux Un programme en deux tranches 2009 2014 et 2014 2017 est en cours de conception 2 Un programme exp rimental plus ambitieux 15 000 logements sociaux seront r nov s afin de les amener jusqu la classe B 3 Des programmes de r novation type Afin de simplifier la mise en uvre des programmes l USH con oit actuellement avec le concours du CSTB des interventions techniques sur tag re correspondant aux cinq grands types de b timents du parc social Ainsi une m thode de r novation pr te l emploi sera labor e afin de limiter les besoins d adaptatio
16. ts au titre des Monuments historiques peuvent limiter les possibilit s de r novation Une performance thermique sup rieure la moyenne L ge moyen des b timents est y plus faible que celui du parc priv et la qualit thermique des b timents est pour une m me date de construction sup rieure dans le parc social Les r habilitations sont fr quentes et importantes Les performances thermiques se sont am lior es partir de 1975 en vertu de RT successives et plus de la moiti des immeubles construits avant 1974 ont t r nov s La performance nerg tique moyenne du parc est donc pass e de 250 kWh m 1982 160 kWh m 2006 La performance m diane correspond la classe D du DPE 1 des logements sont class s G Une forte pr dominance du chauffage au gaz Plus de 60 des logements sont chauff s au gaz naturel de fa on individuelle ou collective Cela rend le logement social particuli rement sensible la hausse du prix de cette nergie Le chauffage lectrique individuel concerne 12 environ des logements La part des r seaux de chaleur environ 11 r gresse Modes de chauffage et actions de r novation ont beaucoup fluctu L quipement des b timents a beaucoup volu en fonction des prix relatifs des nergies Le chauffage lectrique avait pris une importance certaine entre 1984 et 1989 avant de laisser la place au gaz La part du chauffage individuel toutes nergies confond
17. ues a galement vari mais demeure forte depuis 1975 Il en va de m me des volets nerg tiques des op rations de P ANRU qui taient plus importants dans les ann es 1980 qu partir des ann es 1990 Une tradition d exp rimentation et de r novation La volont publique a permis au secteur social de constituer un p le de r f rence et d exp rimentation privil gi e De nombreux organismes entretiennent cette tradition y compris en direction des publics tr s sociaux par le biais des op rations Igloo par exemple Le probl me des r seaux de chaleur La gestion collective de la chaleur via les r seaux de chaleur permet une meilleure distribution et un co t moins lev que les autres sources d nergie La tarification pr voit tr s souvent une part fixe forte ce qui implique des tarifs marginaux d croissants Pourtant malgr ses potentialit s environnementales et conomiques tr s favorables ces r seaux se sont r v l s plut t co teux pour les locataires selon les bailleurs sociaux Les parcs sociaux sont souvent consid r s comme des march s captifs et les contrats d approvisionnement sont le plus souvent tablis sans r elle n gociation ce qui a pour cons quence des co ts moyens comparables ceux du gaz C ATOUTS ET HANDICAPS D UNE GESTION SPECIFIQUE 1 3 Une gouvernance forte L organisation relativement centralis e et plac e sous la tutelle de l Etat p
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