Maîtrise des charges Avez-vous un bon syndic ?
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1. mettre en place une bonne gestion I y a un probl me avec la porte il va la faire r parer il va payer la facture sans v rifier que le travail a t bien fait ceci m me si le prix est le triple de ce qu il devrait tre De m me le syndic va imputer les consommations d eau sans se demander si les compteurs ne sont pas trop vieux s il est normal que 20 de la consommation g n rale soit a aie aux parties communes etc La gestion minimale vient non seulement du fait que certains syndics ne veulent pas consacrer trop de temps une gestion rigoureuse ceci pour prendre plus de copropri t s en gestion mais aussi du fait que souvent ils ne savent pas vraiment comment s y prendre pour BIEN g rer exemple chauffage eau personnel Cette gestion minimale co te donc tr s cher aux copropri taires Pour vous aider comprendre d une part ce qu est une gestion minimale d autre part ce que devrait tre une gestion rigoureuse et conome et enfin ce sur quoi le conseil syndical peut agir simplement pour mettre en place une gestion maximale nous vous renvoyons la deuxi me partie de ce petit guide 2 DES ERREURS DE GESTION QUI S AV RENT CO TEUSES La deuxi me source de surco t des charges vient des erreurs de gestion ou de la m connaissance de certains textes Les erreurs de gestion ne sont malheureusement pas rares on les trouve 5 souvent en mati re de gestion du personne2. 10 Tout confondu y compris avec le co t de main d uvre incluse dans les photocopies les honoraires de syndics repr sentent facilement en Ile de France 300 voire 400 en cas de travaux alors que la moyenne des charges est de l ordre de 2 000 2 500 Les honoraires de syndic repr sentent donc l ensemble des honoraires bien s r plut t 15 20 des charges De quoi se pencher attentivement sur leur d rive et sur certains abus Mais on va le voir certains syndics ne se contentent pas que des honoraires cach s ls imposent leurs copropri t s des pratiques non seulement parfois tr s douteuses mais aussi tr s co teuses pratiques auxquelles il n est parfois pas si facile de r sister tant les syndics se d battent pour les imposer Commen ons par cela avant d examiner les honoraires 1 DES PRATIQUES SOUVENT AVANTAGEUSES POUR LE SYNDIC ET TOUJOURS CO TEUSES POUR LES COPROPRI TAIRES Voici quelques unes des pratiques actuellement en plein d veloppement chez les syndics et qui co tent de plus en plus cher aux copropri taires noter que nous avons d j rep r quelques unes de ces pratiques dans la deuxi me partie de ce guide mais qu il n est pas inutile d insister un peu gt Le syndic impose des d penses diverses li es la s curit ou la sant en invoquant le fait que sa responsabilit et celle du syndicat des copropri taires pourraient tre
3. dans une copropri t Normal Le gardien fait une partie du travail du syndic tout en tant pay par la copropri t 2 Pour tre bien avec les gardiens certains syndics sont d une part un peu laxistes dans la gestion de ces postes d autre part tr s g n reux c est fou ce que les syndics sont sociaux d s qu il s agit de salari s dont ils profitent et qui sont pay s par les autres 14 3 Enfin on peut affirmer que beaucoup de syndics connaissent mal la CCN Convention Collective Nationale des gardiens et employ s d immeuble qui est il est vrai assez complexe Tout ceci explique que beaucoup d erreurs de gestion en faveur des gardiens concierges et employ s d immeuble soient commises par les syndics Les objectifs d une bonne gestion Inciter le syndic utiliser au mieux le personnel pour l entretien de l immeuble et la ma trise des charges Obtenir que les contrats des gardiens et employ s d immeuble soient bien ADAPT S la copropri t et tiennent compte des volutions dans le temps Faire que le syndic applique strictement la convention collective Pour cela votre syndic fait il ce qu il faut gt Constatez vous des carences dans l entretien de votre immeuble entretien confi un employ d immeuble ou un gardien _ Dans un tel cas que fait le syndic part dire que les avertissements ne servent rien et qu on ne peut JAMAIS licencier un g
4. t s Bonne lecture noter la lecture du pr sent guide doit absolument tre compl t e par la lecture de nos autres guides gratuits Cent recettes pour un conseil syndical efficace t l chargeable sur notre site Internet l adresse suivante http www unarc asso fr site guides grat 100rec pdf et Comment baisser vos charges en dix le ons http www unarc asso fr site guides grat 10lecons pdf 4 l POURQUOI LES CHARGES DE COPROPRI T S ENVOLENT ELLES On vous dira c est l inflation c est l augmentation des prix des nergies Et nous r pondrons c est un peu vrai mais se na on peut juguler l inflation par une meilleure gestion d autre part augmentation des co ts de l nergie peut aussi tre neutralis e par des actions d conomie adapt es C est pourquoi nous pr f rons pointer du doigt d autres raisons que nous allons passer en revue rapidement la gestion minimale les erreurs de gestion la recherche constante des produits financiers par et pour les syndics les pratiques ind licates de certains les honoraires annexes qui s envolent les gros travaux mal ma tris s et mal financ s 1 LA GESTION MINIMALE DITE AU FIL DE L EAU La gestion minimale est le degr de gestion malheureusement le plus courant Dans ce cas le syndic se contente de faire ou de faire faire sans rechercher
5. 2 Nous sommes bien plac s pour savoir via nos syndics b n voles qui g rent des immeubles de 20 30 logements qu une seule copropri t ne pesant presque RIEN peut obtenir mieux et moins cher que vous y compris des gros fournisseurs Conclusion pour nous les m thodes des N O syndics c est souvent beaucoup de poudre aux yeux et peu d avantages pour les copropri taires en revanche beaucoup d avantages pour les syndics en termes de productivit ou d int r ts annexes leur permettant d augmenter leurs marges Attention l encore aux illusions 29 V LES 22 MOYENS MIS EN PLACE PAR L ARC POUR FAIRE BAISSER LES CHARGES Au terme de ce petit guide vous y voyez peut tre plus clair mais vous vous sentez sans doute un peu d muni pour engager avec les autres copropri taires et le syndic une v ritable action de ma trise des charges Si c est le cas vous trouverez sans doute votre bonheur dans l un des 22 moyens mis en place par ARC pour aider ses adh rents ma triser leurs charges et la gestion de leur immeuble que nous num rons ci dessous Les guides ou articles gratuits Consultables et it gratuitement sur le site Internet de PARC r http www unarc asso fr 1 Comment ma triser vos charges en 10 le ons ha Mmmunare son ite ga rat 10lecons pdf 2 100 recettes pour un conseil syndical efficace http www unarc asso fr site guides grat 100rec pdf 3 Le
6. ces probl mes PARC a d velopp divers services et actions 13 N gociation quotidienne des prix du fioul 14 N gociation d un prix du gaz pour les chaufferies gaz 15 Audit des chaufferies et des installations de chauffage LARC et les conomies de charges services optionnels 16 Possibilit de faire des audits de toute nature b ti ascenseurs chauffage et eau etc 17 Acc s tous les diagnostics immobiliers obligatoires n goci s par PARC y compris plomb sur parties communes 18 Analyse des comptes et de la gestion par un auditeur sp cialis de PARC Cette w permet de passer en revue tous les comptes toutes les charges tous les contrats 19 Analyse des feuilles de paie des gardiens et employ s d immeuble et contrats de travail 20 Stage en journ e comptabilit chauffage Les m thodes simples mises au point par PARC pour faire des conomies de charges Enfin signalons outre l application des 88 conseils donn s dans Faire baisser ses charges en 10 le ons que nous allons lancer cette ann e deux campagnes cibl es sur les conomies de charges 21 inflation z ro douze conseils pour r ussir en 2008 2009 22 Devenez un co syndicat Voil Vous avez toutes les cartes en main Et surtout n oubliez pas l adage Aide toi et PARC t aidera Bon courage 31 CONSEILS SYNDICAUX POURQUOI ET COMMENT ADHERER A PARC L adh si
7. de nous faire croire que faire appel des filiales c est moins cher et plus efficace parce que le circuit est plus direct et que les co ts des filiales sont moins lev s du fait m me qu elles n ont pas besoin de faire de prospection commerciale et travaillent en symbiose avec le syndic Tout ceci rel ve de la fable du moins terme Chacun sait que seule la vraie concurrence peut garantir toute d rive possible d un syst me ferm sur lui m me Par exemple comment croire qu un simple gestionnaire va pouvoir agir efficacement au cas o une filiale de son groupe deviendrait m diocre et ch re et fournirait des prestations de moins en moins satisfaisantes Quels seront non seulement son poids mais sa possibilit d action Dans un syst me concurrentiel quand un prestataire devient d faillant ou que le rapport qualit prix n est plus satisfaisant on en change ou on lui fait savoir qu on va le faire Mais si ce fonctionnement de base n est pas possible On nous r pond Mais quel int r t un syndic aurait laisser en place une filiale ch re et ou travaillant mal Pr cis ment pour servir les int r ts sup rieurs de la maison m re rentabilit n cessit de renflouer une branche etc L abus de position dominante n est tout de m me pas une invention de l ARC Enfin on peut souligner au passage que ce syst me anti concurrentiel est pratiqu et pr n par les repr s
8. eau Que fait il si ce delta devient significatif Et vous savez vous ce que c est Non alors venez nous voir gt Votre syndic proc de t il un suivi des consommations de combustible pour le chauffage et l eau chaude Compare t il les consommations d une ann e sur l autre _ Pas de suivi pas d conomie gt Votre syndic a t il accept de r aliser avec le conseil syndical un bilan A te simplifi en utilisant par exemple la m thode mise au point pa PARC Et vous connaissez vous la m thode de PARC lire Le Bilan Energ tique Simplifi Indispensable pour commencer envisager de faire des conomies noter si votre syndic doute de l efficacit de ce travail conjoint syndic conseil syndical de base et vous renvoit vers un sp cialiste voire une filiale vous saurez quoi vous en tenir gt D ailleurs plus g n ralement votre syndic vous dit il que les probl mes de gestion du chauffage et de gestion de l eau ce sont des probl mes de sp cialistes pas de syndic M fiez vous Oui m fiez vous car cela veut dire que vous n avez pas affaire un gestionnaire au sens strict mais un simple carnet d adresses et pas forc ment les meilleures 13 gt Votre syndic conna t il les DJU degr jour unifi de la derni re saison de chauffe pour votre d partement Sait il ce que sont les DJU dans leur principe Posez lui la question et si vous m m
9. engag es s il ne fait rien diagnostic termites plomb dans l eau l gionellose registre de s curit extincteurs plan s curit etc 23 gt Le syndic impose un fonds de roulement ou une r serve de tr sorerie en refusant de placer les sommes correspondantes au profit du syndicat Le syndic vous impose un archivage sous trait aux frais de la copropri t en faisant tat tort de la vingti me Recommandation dela Commission Relative la Copropri t Le syndic vous impose ses filiales dont naturellement sa filiale de courtage d assurance Le syndic vous impose des contrats de groupe sign s pour TOUTES ses copropri t s termites contr les ascenseurs amiante etc Le syndic vous impose des augmentations de salaire accord es au gardien mais non vot es Le syndic fait croire que la prime d assurance n goci e par sa filiale est moins ch re que l ancienne prime sans dire que celle ci inclut des franchises nouvelles et lev es Le syndic a fait voter en assembl e g n rale une clause d aggravation des charges pour pouvoir pr lever l galement dit il des honoraires privatifs Le syndic dit qu il a ouvert un compte s par alors qu il s agit juste d un sous compte s par Cette liste est non limitative malheureusement 2 LES HONORAIRES SUPPL MENTAIRES CACH S DANS LES CONTRATS Donnons maintenant quelques exemples des honoraires suppl me
10. gestionnaire qui fait tout fini les g n ralistes le gestionnaire est entour maintenant de divers services tr s sp cialis s assurance contentieux services techniques service de paie centralis etc qui assure une gestion rigoureuse parce que rationalis e 2 Ensuite les grands syndics ont du fait de leur taille une capacit n gocier les tarifs les prestations voire les contrats qui fait qu ils sont imbattables sur le domaine des prix 3 Enfin les grands syndics ont mis en place des filiales diverses qui permettent de faire baisser encore plus s rement les prix dans la mesure o ces filiales n ont pas de d pense de commercialisation et agissent plus vite gr ce leurs relations avec les syndics Donc Rationalisation Capacit importante de n gocier les prix Utilisation de filiales qui peuvent pratiquer des prix plus bas Nous allons voir cependant que tout ceci reste th orique et que la r alit nous montre un autre visage 1 LA RATIONALISATION DE LA GESTION CHEZ LES GRANDS SYNDICS EST ELLE SOURCE D CONOMIE ET DE QUALIT Voici ce que disent les grands syndics Nous avons une taille suffisante pour avoir des services sp cialis s tenus par des gens tr s comp tents qui permettent une meilleure gestion plus performante et plus conomique un service assurance sp cialis un service contentieux performant une comptabilit efficace un service travaux comp
11. guide des pronun de Copropri t Services 147 pages 4 de frais de port Sommaire consultable sur le site Internet de PARC http www unarc asso fr site infos salon07 salonproduit htm Les autres guides concernant la ma trise des charges 4 Le dictionnaire des conomies de charges 5 3 90 de frais de port 5 Le guide du bilan nerg tique simplifi 2 3 de frais nord 6 Bient t novembre 2008 Copropri t le temps des conomies et du d veloppement durable Editions VUIBERT 7 noter que dans d autres guides r alis s par ARG il existe de nombreux chapitres consacr s aux conomies en particulier le Manuel du conseil syndical Ascenseurs comment viter le pire Les services gratuits pour adh rents collectifs 8 Consultations gratuites de sp cialistes sur rendez vous savoir ascenseurs architectes chauffage au E comptabilit s curit incendie 9 Acc s au groupement d achat de Copropri t Services prix n goci s pour produits d entretien bo tes aux lettres ampoules etc 30 10 Acc s au service Copro devis mise en concurrence via Internet aupr s des entreprises r f renc es 11 Acc s aux entreprises r f renc es par Copropri t Services 12 Formations du jeudi soir comptabilit chauffage ascenseurs etc LARC et les conomies d nergie Outre les guides consacr s
12. n ralement renvoyer vers des experts et des diagnostics apportant des solutions parfois co teuses et sans garantie de r sultat Or il se trouve que si le gestionnaire ne se place pas au c ur de l action de ma trise des charges d nergie et d eau dans les immeubles rien de durable n est possible Les objectifs d une bonne gestion Faire baisser les consommations Maintenir durablement ces baisses Disposer d un tableau de bord permanent 12 Pour cela votre syndic fait il ce qu il faut gt Quels sont les moyens mis en place par le syndic pour savoir si les consommations d eau dans votre immeuble sont correctes ou trop fortes A t il fait une tude Comment _ Si votre syndic vous r pond que ce n est pas son probl me envoyez le sur notre site Internet pour t l charger gratuitement notre guide sur la gestion de l eau en copropri t gt Quelles sont les suggestions ou propositions concr tes faites par votre syndic pour entra ner des conomies en mati re d eau _ Pas de suggestion M fiez vous gt Si vous avez d j des compteurs d eau dans chaque logement le syndic sait il comment rep rer les d faillances de ces compteurs dans le temps S il ne le sait pas cela peut entra ner des transferts en charges communes de l ordre de 10 20 des factures d eau gt Votre syndic sait il ce que recouvre la notion de DELTA en mati re de consommations d
13. tat des proc dures judiciaires o des explications sur telle ou telle proc dure votre syndic vous donne t il satisfaction rapidement ou se retranche t il derri re l avocat qui ne lui dit rien et ne r pond pas ses demandes l encore vous saurez qui est votre syndic simplement un ch quier ou un bon gestionnaire gt Votre syndic fait il r guli rement le point des impay s avec le conseil syndical Si non c est qu il n a vraiment envie qu on voit comment il g re les impay s M fiance gt Votre syndic refuse t il le ou les avocats pr sent s par le conseil syndical gt Votre syndic a t il n goci avec des avocats un bordereau de prix pour viter les proc dures co teuses Si la r ponse est oui v rifiez quand m me gt Le syndic communique t il tous les copropri taires la liste des d biteurs avec la convocation d assembl e g n rale L encore m fiez vous de ceux qui vous diront qu ils ne le font pas pour des raisons sociales ou des raisons de confidentialit En g n ral c est pour masquer leurs carences 6 LA GESTION FINANCI RE Position du probl me On le sait d sormais une partie des sommes que le syndic gagne en g rant les copropri t s vient des produits financiers g n r s par le placement de la tr sorerie de ses copropri t s Certains syndics agissent en cons quence de fa on parfois curieuse ils obligent les c
14. utilisons nos filiales pour faire baisser les prix et am liorer la gestion disent les syndics Qu en penser 3 Les grands syndics ont une capacit de n gociation importante DONC peuvent obtenir des prix bas disent les syndics Qu en penser Les 22 moyens mis en place par PARC pour faire baisser les charges 3 Introduction Depuis plusieurs ann es les charges de copropri t ont repris le chemin des augmentations fortes plus 5 par an en moyenne Impossible de ne pas r agir Oui mais comment C est simple sur le papier il faut un BON syndic ET un BON conseil syndical Le probl me pour le conseil syndical est d abord de savoir exactement ce qu il faut qu il demande son syndic de faire ou de ne pas faire puis d agir ensuite aupr s du syndic pour obtenir satisfaction Ce petit guide a pour objectif de vous apporter les principales r ponses ces questions essentielles Nous en profiterons pour examiner quatre autres questions gt Pourquoi les charges s envolent elles gt En quoi quelques unes des pratiques rep r es chez certains syndics favorisent elles ces d rives gt Les grands syndics sont ils mieux arm s que les autres comme ils le disent pour ma triser les charges gt Qu est ce que PARC peut vous apporter pour vous aider ma triser les charges Esp rons que ce petit guide pourra contribuer l indispensable ma trise des charges dans nos copropri
15. 00 gt Le syndic accorde t il des augmentations ou des primes de sa propre initiative Comme on le sait les syndics sont souvent g n reux avec largent des autres gt Votre syndic applique t il correctement les dispositions relatives aux amas en nature sur le bulletin de paie n ajoute t il pas tort la valorisation de l avantage en nature au salaire conventionnel pour le calcul des cotisations sociales la Convention Collective stipule que cet avantage est d j inclus dans le salaire conventionnel etretire t il bien du salaire net la somme pr vue par la Convention Collective chauffage eau chaude lectricit conomie possible de 2 000 4 000 par an gt Votre syndic accepte t il les auto remplacements des gardiens d immeuble en vous disant qu il ne peut pas refuser Surco t 2 000 3 000 4 LA GESTION DES GROS TRAVAUX Position du probl me On le sait la fa on dont les gros travaux sont r alis s en copropri t est souvent co teuse et peu efficace absence de diagnostic pr alable absence de r alisation d un cahier des charges en vue de consulter les entreprises absence de pr visibilit les travaux sont faits en urgence absence de plan pluriannuel chelonnement dans le temps absence de mise en place de financements adapt s 16 Ce quoi on assiste trop souvent un syndic estime qu il faut engager des travaux de gros en
16. Maitrise des charges Avez vous un bon syndic AIR Association des Responsables de EDS Copropri t Autres guides gratuits de PARC t l chargeables sur le site unarc asso fr G rer sa copropri t ou son ASL La gestion de l eau dans l habitat collectif Cent recettes pour un conseil syndical efficace La ma trise de l eau en copropri t Comment baisser vos charges en 10 le ons Le DAAF en copropri t D tecteur Avertisseur Autonome de Fum e La r ception TV Guide m thodologique pour le rep rage des copropri t s en difficult SOMMAIRE Introduction Pourquoi les charges de copropri t s s envolent elles Les 6 raisons majeures Votre syndic sait il g rer au mieux 1 La ma trise des charges courantes et des petits travaux 2 La ma trise des charges d nergie d eau d lectricit 3 La gestion du personnel d immeuble et des paies 4 La gestion des gros travaux 5 Le traitement des impay s 6 La gestion financi re Les mauvaises mani res de certains syndics et lPaugmentation des charges Des pratiques souvent avantageuses pour le syndic et toujours co teuses pour les copropri taires Les honoraires suppl mentaires cach s dans les contrats Les grands syndics peuvent ils faire baisser les charges avec de nouvelles m thodes 1 La rationalisation de la gestion chez les grands syndics est elle source d conomie et de qualit 2 Nous
17. al des contrats hors de prix non ren goci s des petits travaux mal g r s et co teux etc Ainsi certains syndics font souvent trop confiance leurs entreprises qui en contrepartie d interventions plus o moins rapides et efficaces facturent alors ce qu elles veulent le syndic ne contr lant ni les prestations ni les prix Ajoutons cela des contrats inutiles la mise en avant de pseudo obligations de s curit par exemple une absence de r elle mise en concurrence et voil les charges qui s envolent Fatalit videmment non Les objectifs d une bonne gestion Ces objectifs sont Ma triser les d penses incontournables viter les d penses inutiles Contr ler les prestataires et intervenants ainsi que la qualit de leur travail Pour cela votre syndic fait il ce qu il faut Les questions se poser gt Votre syndic consulte t il le conseil syndical sur l laboration du projet de budget comme le pr voit la loi _ Un budget bien n goci c est toujours une garantie de charges bien ma tris es Or le conseil syndical est parfois plus vigilant que le syndic gt Le projet du budget est il tabli de fa on rigoureuse poste par poste ou votre syndic se contente t il d appliquer des augmentations moyennes l aveuglette Attention aux syndics qui fabriquent les budgets en appliquant des augmentations de 4 5 ou 6 ou plus vous pensez avec l
18. ardien gt Le gardien ou employ d immeuble est il facile contacter pendant les heures de travail ou bien ne sait on jamais o il est Et dans ce cas que fait le syndic gt Votre syndic a t il mis en place en concertation avec le conseil syndical ou sa demande un planning pr cis concernant le travail du ou des salari s de la copropri t _ Un tel planning permet de mieux affecter le gardien des t ches de suivi des entreprises ou de contr le des d penses gt Votre syndic a t il recherch avec le conseil syndical et le gardien le moyen de faire participer celui ci aux conomies de charge et de le r mun rer en cons quence gt Votre syndic a t il analys les contrats des gardiens et employ s pour en rep rer les anomalies et les corriger ou vous dit il que cela ne sert rien Venez nous voir avec ces m mes contrats pour qu on vous explique 15 gt En cas de maladie votre syndic respecte t il bien les dispositions de la convention collective paiement 90 pendant une certaine dur e et non 100 C est souvent le signe d un syndic n gligent ou tr s g n reux gt En cas de cong s annuels le syndic essaie t il de trouver en concertation avec le conseil syndical les solutions les plus conomiques pour la copropri t sans se contenter de payer une fois et demi le salaire du titulaire une personne pr sent e par le salari conomie possible de 500 1 5
19. ce contentieux au service assurance au service travaux au service comptabilit au service de la gestion des gardiens etc Eux m mes ne comprendront plus rien ne sauront plus rien n auront plus aucune capacit discuter avec les entreprises ayant des connaissances de plus en plus pauvres et ne seront donc plus que des interfaces Certains de ces gestionnaires ont ainsi un acc s au m tier uniquement travers ce qu ils appellent la bible maison Tel probl me Voir telle fiche qui donne le mode d emploi maison souvent tendancieux voire inexact On n a plus affaire des gestionnaires mais des petits soldats parfois born s et bard s de leur bible En fait avec l organisation actuelle les gestionnaires disparaissent et se r duisent n tre que des aiguillages et des applicateurs de consignes ce qui n est gage ni de gestion rigoureuse ni de gestion conome 27 2 NOUS UTILISONS NOS FILIALES POUR FAIRE BAISSER LES PRIX ET AMELIORER LA GESTION DISENT LES SYNDICS QU EN PENSER Faire jouer la concurrence semble chacun essentiel pour garantir une bonne gestion N anmoins la logique qui domine actuellement chez les syndics c est d une part de tenter d chapper la concurrence et d autre part de faire croire qu il n y a pas besoin de concurrence d s lors que le syndic dispose de filiales Ainsi contre tout bon sens toute logique conomique et humaine on essaye
20. des produits financiers pour lui plut t que de ma triser les charges gt Y a t il des factures impay es remontant plus d un an Si oui pourquoi Cest toujours tr s mauvais signe Parfois m me cela veut dire que le syndic a appel DEUX fois la charge et qu il ne l a pay e qu UNE fois gt Votre tat des dettes et des cr ances pr sente t il des comptes d biteurs Si oui quelles en sont les raisons Ces raisons sont elles justifi es Cela peut en effet masquer des d penses non autoris es par l assembl e g n rale Venez nous voir si vous ne comprenez pas bien la question gt Votre syndic vous fait il croire que votre compte individualis est un compte s par Le compte individualis est une modalit du compte unique pas un compte s par gt Votre syndic refuse t il que le conseil syndical se fasse assister par un sp cialiste choisi par le conseil syndical pour contr ler les comptes Tr s tr s mauvais signe 22 Ill LES MAUVAISES MANI RES DE CERTAINS SYNDICS ET L AUGMENTATION DES CHARGES Nous allons maintenant montrer comment certains syndics font des grands fleuves avec de petites rivi res et contribuent augmenter les charges y compris par l interm diaire de leurs honoraires Les syndics r pondront nos honoraires ne repr sentent que 10 des charges il ny a donc pas de quoi fouetter un chat Non c est fini ce
21. e l eau assistance la ma trise des charges acc s aux audits de toute nature chaufferie b ti ascenseurs acc s au groupement d achat acc s la liste des experts et entreprises r f renc es acc s aux contrats type Montant annuel de l adh sion collective 99 3 70 par lot principal logement ou commerce Voir sur notre site Internet unarc asso fr la page suivante http www unarc asso fr site qui a_paris htm 32
22. e ne le savez pas venez nous voir pour comprendre comment utiliser ces informations pour faire des conomies et en faire profiter votre syndic des informations pas des conomies gt Votre syndic sait il combien de KWh par m tre carr vous consommez dans votre immeuble en moyenne et par an Un test infaillible pour savoir si votre syndic est un bon gestionnaire L encore si vous ne savez pas pourquoi venez nous voir gt Votre syndic sait il dans quel cas des r partiteurs de chaleur sont obligatoires Sait il dans quels cas ils sont utiles et dans quels cas ils ne le sont pas S il ne le sait pas vous pourrez toujours le diriger sur le site Internet de PARC taper R partiteurs de chaleur gt Votre syndic est il capable de vous dire si votre contrat de chauffage est un bon contrat et si oui pourquoi Si non comment explique t il qu il paye un contrat sans savoir si c est un bon contrat Et s il r pond que ceci est une question de sp cialiste demandez lui pourquoi il n a pas d j pos la question un sp cialiste gt Votre syndic a t il fait une tude de l adaptation des contrats d lectricit puissance tarif _ Non Pourtant voil un travail bien l mentaire 3 LA Een DU PERSONNEL D IMMEUBLE ET DES PAIE Position du probl me Nous ne serons pas trop durs en disant ceci 1 Les syndics sont toujours tr s int ress s par le fait qu il y ait un gardien
23. e t il les factures Comment pouvez vous le v rifier _ Un artisan pay avec retard et qui le sait va augmenter ses prix de 5 10 Faites vos comptes gt Votre syndic fait il bien les d clarations de sinistres la compagnie d assurance Sinon vous dit il qu il ne peut pas d clarer tous les sinistres parce que a va faire remonter la prime Comme on sait les assureurs aiment bien les primes mais pas les d clarations certains syndics aussi Surtout ne pas les couter gt Votre syndic trouve t il normales toutes les augmentations de prime d assurance Si oui peut il vous fournir un tat d taill de la sinistralit Curieux en effet Certains syndics justifient les augmentations par la sinistralit mais ne peuvent fournir le d tail de celle ci gt Que r pond votre syndic lorsque vous lui dites que les indices appliqu s pour calculer les augmentations d assurance entre plus 7 et plus 8 pendant deux ans ne sont pas justifi s et qu il faut donc ren gocier votre assurance S il vous r pond Vous tes sans doute adh rent l ARC pour poser une telle question ne le d cevez pas et reposer votre question gt Votre syndic vous affirme t il que certains contr les sont absolument obligatoires plomb dans l eau termites etc qu il a le droit de les commander sans vote d assembl e g n rale ni du conseil syndical et qu d faut de proc der ces contr les ce
24. en le syndic se contente t il de demander trois devis SES entreprises Attention cependant il arrive aussi que le syndic fasse appel son architecte qui va r aliser un appel d offre sans v ritable cahier des charges Faites attention s il refuse l architecte pr sent par le conseil syndical qui dispose de r f rences dans de nombreuses copropri t s gt Comment le syndic pr s lectionne t il les entreprises Question essentielle la r ponse cette question est donc tr s importante gt En ce qui concerne la mise en concurrence le conseil syndical est il associ la recherche des entreprises gt S il y a pr sence d un ma tre d uvre comment celui ci a t il t trouv par le syndic Oui ma tre d uvre ne veut pas forc ment dire garantie L aussi il faut savoir comment et avec qui celui ci a t s lectionn Faites attention aux bureaux d tudes filiales du syndic et refusez le m lange des genres 18 gt Honoraires sur travaux votre syndic pratique t il des honoraires d gressifs en fonction du montant des travaux Ou demande t il 3 HT sur le TTC naturellement quel que soit le montant des travaux _ Voirlederniercontratdevotresyndic Onestsouventd sagr ablement surpris gt Le syndic tente t il de vous orienter vers un pr t COLLECTIF pour financer les travaux voire de vous imposer ce pr t Les banquiers syndics commencent trouver t
25. entants d un lib ralisme conomique pur et dur il y a des personnes que les contradictions n touffent pas 28 3 LES GRANDS SYNDICS ONT UNE CAPACIT DE N GOCIATION IMPORTANTE DONC PEUVENT OBTENIR DES PRIX BAS DISENT LES SYNDICS QU EN PENSER Voici ce que disent les grands syndics Nous nous n gocions avec les fournisseurs en mettant tout notre poids dans la balance on leur impose nos prix on obtient ce qu on veut Vous vous devriez tre contents et naturellement vous r lez PARC nous r pondons ceci On ne r le pas on n est simplement pas convaincus Car avec qui allez vous n gocier Avec des gros comme vous qui sont partout Or ces gros qui sont partout ce sont aussi les plus coriaces Prenons OTIS vous allez n gocier avec OTIS moins 5 du contrat mais par rapport quoi Pour quelle qualit de service Depuis le temps que certains gros n gocient avec les gros et nous vantent le miracle des gros nous savons quoi nous en tenir En fait vos accords avec les gros ce seront d abord des accords qui VOUS seront favorables Exemple OTIS va s engager faciliter POUR VOUS la facturation centralis e donc faciliter le travail de vos comptables ne pas vous demander de payer trop vite pour vous permettre de faire davantage de produits financiers En fait l avantage pour le consommateur sera illusoire mais tr s r el pour vous
26. es augmentations des prix du fioul gt Votre syndic fournit il en cours d exercice au conseil syndical et sa demande tous les documents n cessaires pour lui permettre de suivre p riodiquement les d penses extraits du grand livre comptable tat des d penses copie des factures etc Suivre les d penses c est le seul moyen de vite rep rer vite les probl mes Certains syndics font tout pour ne pas fournir ces informations aux membres du conseil syndical on se demande bien pourquoi gt Votre syndic consulte t il syst matiquement par crit fax mail etc le conseil syndical pour les travaux courants dont le montant d passe celui vot par l assembl e g n rale on au del duquel la consultation a conseil syndical est obligatoire Si assembl e g n rale a fix un seuil 500 par exemple le syndic DEVRA consulter le conseil syndical par crit pour toutes d penses sup rieures C est ce qu on appelle une disposition garde fou Beaucoup de syndics oublient de le faire 9 gt Votre syndic n gocie t il r guli rement les prix des fournitures y compris les prix du fioul et comment Demandez votre syndic comment il pratique Vous serez surpris souvent de son mutisme Dans le cas contraire vous aurez appris quelque chose gt Votre syndic dispose t il de TOUS les contrats Les a t il analys s Qu en pense t il _ Incroyable Beaucoup de syndics payent des factu
27. eux ajust e donc moins ch re 17 gt Un diagnostic de l immeuble a t il t labor en concertation avec le conseil syndical Si oui par qui Qu en est il ressorti Le conseil syndical dispose t il d une copie Quand nous disons diagnostic nous voulons dire une vraie analyse Pour cela il faut avoir CHOISI avec le conseil syndical un technicien qui va effectivement aider programmer les travaux dans le temps et donc ma triser les co ts gt Existe t il dans votre copropri t un carnet d entretien digne de ce nom rempli avec le conseil syndical et qui permet ouvrage par ouvrage quipement par quipement de savoir TOUT ce qui a t fait type carnet d entretien mis au point par ARC Ou bien votre syndic se contente t il du carnet d entretien de base qui ne sert RIEN Le vrai carnet d entretien est un document trop rare qui permet de savoir tout ce qui a t fait sur chaque quipement ou partie d immeuble sur les dix derni res ann es Ce carnet est indispensable pour permettre au conseil syndical comme au syndic d avoir un bon outil de suivi et par ailleurs tr s peu co teux mettre en place II permet aussi d laborer un BON diagnostic voir point pr c dent et traquer les d penses inutiles co teuses et r p titives gt En ce qui concerne les gros travaux y a t il tablissement pr alable d un cahier des charges pour faire un appel d offre Ou bi
28. gt Le syndic facture des frais pour recueil de devis concernant des travaux soumis en assembl e g n rale gt Le syndic facture des honoraires pour tablissement et propositions de r gles de fonctionnement du conseil syndical gt Le syndic facture 100 toute heure commenc e gt Le syndic facture 3 4 HT ou plus pour le suivi des travaux TTC Par ailleurs il n applique aucun pourcentage d gressif gt Le syndic impose dans son contrat des frais importants de relance simple exemple 10 puis des frais de mise en demeure et des frais de suivi contentieux lev s gt Le syndic prend une somme situ e entre 350 et 550 pour faire un tat dat en cas de vente d un lot et dit que c est pour couvrir sa responsabilit en cas d erreur L encore la liste n est malheureusement pas exhaustive 25 IV LES GRANDS SYNDICS PEUVENT ILS FAIRE BAISSER LES CHARGES AVEC DE NOUVELLES METHODES Les grands syndics c est dire non seulement les quinze grands groupes mais aussi de plus en plus de petits groupes d une dizaine de cabinets qui imitent les m thodes des grands les grands syndics donc qui vont lire ce guide r pondront L ARC pr sente une vision du m tier qui est traditionnelle et ne tient pas compte de trois volutions r centes concernant la gestion des immeubles chez les grands syndics 1 D abord ce n est plus le
29. i engag es 19 Plus pr cis ment encore Inciter le syndic mettre en uvre les proc dures judiciaires gratuites et rapides viter que le syndic ne puisse multiplier ses honoraires de recouvrement honoraires multiples pour proc dures parfois inefficaces S assurer de l efficacit des proc dures de recouvrement utilis es par le syndic y compris apr s jugement Pour cela votre syndic fait il ce qu il faut gt Existe t il un protocole simple de recouvrement des charges dans votre copropri t permettant chacun de conna tre ses obligations et les sanctions Si non pourquoi le syndic ne l a t il pas fait voter Votre syndic a t il accept le protocole propos par le conseil syndical ou impose t il SON protocole avec par exemple deux lettres recommand es 20 et 40 euros Rien de tel que la clart pour viter la mauvaise foi de certains copropri taires qui co te cher tous gt Votre syndic agit il avec rapidit en cas d impay s ou laisse t il monter les impay s en attendant de lancer des proc dures avec des avocats pay s cher Laisser monter les impay s peut rapporter beaucoup d argent au syndic voyez son contrat et les honoraires de gestion des impay s et aux avocats mais l aussi cette fa on de faire co te cher la copropri t gt Votre syndic applique t il les int r ts de retard d s la premi re mise en demeure Si n
30. icat d Quatri me moyen garder en tr sorerie le plus longtemps possible les produits qui pourraient pourtant contribuer faire baisser les charges indemnit s d assurance int r ts de retards loyers etc Comme on le voit tout cela entra ne des surco ts ou surcharges 4 DES PRATIQUES IND LICATES Autre explication concernant la hausse des charges certaines pratiques des syndics qui commencent se g n raliser Ainsi l externalisation des frais d archivages aux frais suppl mentaires des copropri t s ou l appel des filiales cens es permettre de mieux contr ler les prix et qui peuvent souvent s av rer une source de surco ts par exemple des filiales de ma trise d uvre qui se r mun rent au pourcentage des 6 travaux et qui vont tre incit es proposer des programmes de travaux comme ceux des ascenseurs tr s co teux Nous donnons quelques exemples de ces pratiques dans la partie III de ce guide et dans la partie IV nous revenons sur le probl me des filiales 5 DES HONORAIRES ANNEXES QUI S ENVOLENT AUSSI Cinqui me source d augmentation les honoraires annexes des syndics Alors que lavis du CNC Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007 devait faire cesser la pratique des honoraires annexes toujours plus nombreux et co teux on a presque l impression que c est le contraire qui s est pass et que de nombreux syndics se sont pr cipit s po
31. l contr le des e a aa A du taux de TVA r duit mais aussi en mati re de recouvrement des impay s de tenue des comptes et de la comptabilit Les erreurs de gestion peuvent peser lourdement sur les charges exemple co t d un gardien 20 plus lev que ce qu il devrait tre par erreur d application de la convention collective n cessit de prise en charge par les copropri taires des impay s devenus irr couvrables etc 3 LA RECHERCHE CONSTANTE DES PRODUITS FINANCIERS PAR ET POUR LE SYNDIC Une des nouvelles sources d augmentation des charges vient en effet de ce que de nombreux syndics veulent g n rer pour eux m mes un maximum de produits financiers NB ceux ci repr sentent entre 7 et 15 de leurs honoraires Pour y parvenir les syndics concern s utilisent tous les moyens permettant d augmenter la tr sorerie disponible de leurs copropri t s Ces moyens sont bien connus et ont il faut le dire et le redire sans cesse des cons quences importantes sur le niveau des charges a Premier moyen payer les fournisseurs le plus tard possible ce qui se r percute sur les prix pratiqu s de plus 5 plus 10 b Deuxi me a faire voter les budgets pr visionnels la hausse ceci en pr textant l augmentation des prix des combustibles de l inflation qui repart etc c Troisi me moyen faire voter des fonds de roulement ou avances de tr sorerie non plac s au profit du synd
32. la engagera gravement sa responsabilit et la responsabilit du syndicat Si oui syndic fuir absolument 11 gt Votre syndic a t il fait voter un contrat d archives en invoquant les soi disant consignes de la 20 Recommandation de la CRC Commission Relative la Copropri t _ Voir question pr c dente M me commentaire gt Votre syndic fait il appel ses filiales Et si oui se fait il autoriser par une d cision d assembl e g n rale pr alable Les filiales c est bon march au d but et puis ensuite a peut co ter beaucoup beaucoup plus cher voir aussi plus loin partie IV gt Votre syndic accepte t il que le conseil syndical fasse appel un expert ou une association de copropri taires pour l assister ou met il en avant des objections de nature juridique ou technique _ Certains syndics adorent les conseils syndicaux surtout s ils ne sont pas adh rents une association de copropri taires C est fou les pr textes juridiques ou autres que certains peuvent trouver Plus ils en trouvent plus il faut ouvrir il Si vous tes dans ce cas pr venez nous 2 LA MA TRISE DES CHARGES D NERGIE D EAU D LECTRICIT Position du probl me Alors que la bonne gestion d un immeuble aujourd hui passe aussi forc ment par la bonne gestion des fluides et des combustibles nos syndics sont souvent insuffisamment efficaces sur ces sujets leurs apports se limitant g
33. ntaires nouveaux ou renouvel s appliqu s par un nombre grandissant de syndics ce qui contribue aussi augmenter les charges gt gt Le syndic applique un forfait administratif par lot en plus des frais de convocation et des frais d affranchissement Le syndic applique en plus du forfait administratif un forfait acheminement forfait qui peut exclure les frais de recommand avec AR concernant les assembl es g n rales 24 gt Le syndic applique un forfait pour consultation des comptes par Internet gt Le syndic facture des vacations suppl mentaires de plus en plus ch res pour tenue de l assembl e g n rale en dehors des heures ouvrables non comprise dans le forfait de base gt Le syndic facture aussi des vacations pour la tenue du conseil syndical pr alable l assembl e g n rale annuelle lorsque celui ci se passe en dehors des heures ouvrables gt Le syndic impose dans son contrat et facture un service d urgence 24 h 24 en fait un abonnement une simple plate forme t l phonique gt Le syndic facture 0 30 centime d euro par photocopie y compris pour les envois en nombre pour les assembl es g n rales gt Le syndic facture des honoraires concernant les attestations pour la TVA 5 5 gt Le syndic facture une location de salle quand les assembl es g n rales ont lieu dans ses locaux gt Le syndic facture des frais de vote lectronique
34. on PARC offre d abord la possibilit pour le conseil syndical d obtenir des r ponses toutes ses questions sur tous les sujets et par tous les moyens Elle permet ensuite d obtenir une assistance elle aussi multiple Des questions sur tous les sujets Des r ponses par tous les moyens le droit de la copropri t rendez vous sur place la gestion du personnel t l phone la comptabilit des copropri t s Internet les contrats fax les obligations qui concernent les courriers copropri t s consultations sp ciales le niveau des prix ascenseurs les travaux sur le b ti b ti le chauffage chauffage les ascenseurs eau les droits et obligations du syndic s curit incendie etc la s curit incendie s ances de formations la s curit des biens et des personnes bulletins trimestriels la ma trise des charges brochures gratuites les assurances livres etc unsitelnternetmis jourchaquesemaine avec une zone adh rents qui comporte de nombreux dossiers pratiques UNE ASSISTANCE MULTIPLE assistance au contr le des d penses et des comptes assistance l analyse des grands livres comptables assistance l analyse des Contrats du gardien et des fiches de paies assistance la n gociation du contrat de syndic et des autres contrats assistance la ma trise de l nergie et d
35. on vous dit il que c est parce qu il n a pas le droit de le faire en dehors d une proc dure judiciaire Les int r ts de retard ont deux vertus ils sont dissuasifs ils sont vers s la copropri t et non au syndic gt Le syndic applique t il bien les dispositions pr vues dans le r glement de copropri t en mati re de recouvrement des charges Conna t il ces dispositions L encore le syndic doit d abord appliquer les p nalit s pr vues par le r glement avant de pr lever des honoraires C est aussi un test gt Votre syndic pr f re t il multiplier les relances et r mun ratrices pour lui et perdre ainsi plusieurs mois plut t que d engager des actions judiciaires gratuites ou efficaces rapidement Il s agit d une variante plus pr cise de la deuxi me question voir plus haut 20 gt Votre syndic interrompt il les proc dures y compris contre l avis du conseil syndical d s qu un d biteur paye une partie des dettes et s engage sur le reste le syndic faisant valoir son c t social Si oui m fiez vous car cette g n rosit exerc e avec les fonds des copropri taires co te cher la copropri t mais peut rapporter beaucoup au syndic une proc dure suspendue reprend neuf fois sur dix et les honoraires du syndic avec Pendant ce temps l la dette augmente gt Lorsque vous demandez votre syndic au nom du conseil syndical un
36. opropri t s disposer de fonds permanents ils payent les fournisseurs avec beaucoup de retard ils oublient de reverser aux copropri taires les sommes qui leur reviennent indemnit s d assurance indemnit s judiciaires loyers int r ts de retard etc 21 Bref ils g rent les finances de la copropri t leur profit et au d triment des copropri taires Les objectifs d une bonne gestion viter que des sommes inutiles ne dorment dans les comptes de la copropri t au profit du syndic et faire en sorte qu elles soient restitu es S assurer que les fournisseurs sont pay s rapidement pour obtenir des prix corrects Obtenir une transparence financi re totale Pour cela votre syndic fait il ce qu il faut gt Votre syndic vous dit il qu il ne peut absolument pas pratiquer le compte s par Si oui quittez le gt Votre syndic vous dit il qu il faut absolument un fonds de roulement Alors examinez le probl me et demandez lui au moins de le placer sur un compte d pargne au profit de la copropri t plafond pour les syndicats de copropri t 75 000 S il trouve de nouveaux pr textes alors gt Votre syndic r partit il les produits int r ts de retard indemnit s d assurance loyers etc la cl ture de l exercice _ Sinon cela veut dire d une part qu il majore inutilement les charges et d autre part qu il pr f re g n rer
37. r imposer des r gles de gestion rigoureuses et non minimales rep rer et neutraliser les pratiques ind licates et co teuses y compris en mati re d honoraires mettre en place une gestion adapt e des gros travaux 7 Il VOTRE SYNDIC SAIT IL G RER AU MIEUX Voici une question difficile C est pourquoi pour y r pondre nous avons d coup la gestion d une copropri t en six rubriques et vous invitons vous demander point par point si votre syndic fait vraiment ce qu il faut pour bien g rer donc ma triser les charges Naturellement ces questions sont plut t destin es tre pos es par des conseillers syndicaux Mais si vous tes un simple copropri taire vous pourrez aussi vous faire une id e des qualit s de votre syndic Naturellement aussi nous rappelons que le conseil syndical ne doit pas se contenter de poser des questions il doit aussi mettre la main la p te Vous allez le constater pour ma triser les charges il faut mettre en place des m thodes adapt es suivre les d penses et les consommations contr ler anticiper n gocier etc Bref il faut g rer Rentrons donc dans le vif du sujet 1 LA MA TRISE DES CHARGES COURANTES ET DES PETITS TRAVAUX Position du probl me En ce qui concerne la ma trise des charges courantes que constate t on trop souvent Ceci des budgets sur valu s et non labor s avec le conseil syndic
38. r s int ressant de faire voter des pr ts jamais tr s bon march pour lesquels le syndic banquier pr l ve en plus des honoraires Braves gens 5 LE TRAITEMENT DES IMPAY S Position du probl me Il y a plusieurs sortes de syndics en mati re de recouvrement Ceux qui pour ne pas se mettre en mauvais termes avec certains copropri taires ni d penser du temps ne font rien laissent monter la dette ettransmettent finalement le dossier un avocat qui en g n ral co te tr s cher la copropri t comme au copropri taire d biteur Ceux qui multiplient les actes pr alables co teux lettre de relance simple 10 lettre valant miseen demeure lettre de miseen demeure injonction d huissier etc pourpr lever facilementdeshonorairessuppl mentaires Ceux qui suspendent toute proc dure d s que le d biteur commence payer quelque chose l aussi pour se mettre en bons termes avec un copropri taire futur lecteur au frais de la copropri t Enfin ceux qui agissent vite efficacement qui utilisent les diff rentes proc dures gratuites ou n goci es avec des avocats et ne font pas de client lisme avec les d biteurs Les objectifs d une bonne gestion Obtenir que le syndic agisse vite et efficacement et ne m nage pas certains d biteurs Emp cher le syndic de multiplier les d marches et proc dures inutiles et les suspensions de proc dures une fois celles c
39. res correspondant des contrats qu ils n ont pas forc ment en leur possession gt Votre syndic refuse t il les entreprises propos es par le conseil syndical ou fait il tout pour les faire partir en particulier en les payant avec beaucoup de retard _ Voil un signe qui ne trompe pas Mais pourquoi donc votre syndic ne veut il travailler qu avec ses entreprises gt Votre syndic remet il en concurrence les contrats Comment Quand Regardez ces contrats vieux de sept ans et jamais ren goci s Sans parler des contrats qui font double emploi gt Votre syndic vous explique t il qu il n gocie des contrats tr s avantageux dits de groupe pour TOUTES ses copropri t s et que c est pour cela gi il carte les entreprises propos es par le conseil syndical noter il faut faire attention que lorsqu un syndic n gocie des contrats de groupe ce n est pas forc ment le probl me du prix ou de la qualit qui int resse malgr ce qu il dit C est le probl me de la facilit de gestion que cela lui procure tout la fois au niveau comptable au niveau financier au niveau pratique un seul interlocuteur etc D ailleurs ces contrats de groupe peuvent s av rer tr s d cevant pour les copropri t s et co teux d s la deuxi me ann e gt Votre syndic contr le t il les augmentations annuelles en mati re de contrat Comment _ Trop rares sont les syndics qui suivent ces vol
40. tent etc 26 PARC nous r pondons ceci ces services ne sont pas forc ment vraiment gage d efficacit ni d conomie Prenons l exemple du service contentieux il y a des sp cialistes d accord mais il y a surtout un service qui doit tre le plus rentable possible et ce super service a alors tendance multiplier les actes parfois inutiles et co teux pour faire le maximum d argent des gens plus ou moins modestes peuvent donc voir s abattre sur eux une pluie de frais tous plus excessifs les uns que les autres Les syndics r pondront D accord les d biteurs sont un peu molest s mais l essentiel est que les charges rentrent Et bien l non plus ce n est pas exact les services du syndic peuvent avoir int r t ce que les proc dures soient longues n gocier des ch anciers consentis aux frais de la copropri t moyennant des honoraires factur s aux d biteurs plut t que d utiliser les proc dures rapides voire gratuites exemple injonction de payer Mais au del de ces effets pervers de la rationalisation il y a un autre probl me encore plus pr occupant En fait cette organisation en services sp cialis s peut entra ner les r sultats les plus paradoxaux en particulier rendre PEU COMP TENTS les gestionnaires Ceux ci ne sont en effet plus les g n ralistes n cessaires une gestion rigoureuse mais simplement des ensembliers Ils vont faire appel au servi
41. tretien exemple ravalement il demande plusieurs devis des entreprises il soumet ces devis en assembl e g n rale qui choisit en g n ral le moins cher ce qui n est souvent qu une apparence Le r sultat est assur les travaux pr vus ne sont pas forc ment suffisants on aura oubli les zincs ou les barres d appui les proc d s retenus ne sont pas ceux adapt s aux supports les entreprises peuvent poser des probl mes de comp tence de s rieux Cons quences surco ts malfa ons incidents de chantier etc Les objectifs d une bonne gestion obtenir du syndic qu il accepte que soit tabli par un technicien de confiance un diagnostic un plan une programmation et un cahier des charges obtenir de v ritables mises en concurrence sous le contr le d un ma tre d uvre rigoureux viter les travaux suppl mentaires les surco ts les malfa ons viter les financements trop on reux Pour cela votre syndic fait il ce qu il faut gt Votre syndic fait il des visites de l immeuble avec le conseil syndical tablit il des rapports de visite Les syndics ne sont pas toujours dans l escalier malheureusement Cons quence ils d l guent des entreprises qui font payer cher cette d l gation Par ailleurs des visites avec le conseil syndical ne sont pas toujours faites or elles sont gage d intervention rapide et souvent mi
42. ur inventer de nouveaux honoraires particuliers ou factures de pseudo services exemple service d urgence 24 h 24 Nous y reviendrons galement Cons quences les honoraires et les charges avec eux grimpent 6 DES GROS TRAVAUX MAL MA TRIS S MAL FINANC S Faute d une m thode de programmation des gros travaux et faute d une vraie mise en concurrence des entreprises sur la base d un cahier des charges rigoureux le co t des gros travaux dans les copropri t s est souvent mal ma tris comme le montre l exemple des ascenseurs Par ailleurs les grands syndics sont comme on le sait de plus en plus li s des banquiers et cherchent inciter les copropri t s contracter des pr ts collectifs Or ceux ci s av rent au final beaucoup plus co teux que des solutions individuelles de financement assurance collective en cas de d faillance de certains copropri taires taux sup rieurs aux pr ts que beaucoup peuvent obtenir seuls honoraires de syndic concernant la gestion de pr t pouvant repr senter entre 2 et 3 du capital Comme on le voit c t de l inflation et de la hausse des prix de l nergie bien des facteurs humains trop humains viennent expliquer la mont e des charges C est pourquoi si l on veut ma triser les charges c est chaque copropri taire et surtout au conseil syndical en jouant pleinement son r le d assistance et de contr le du syndic d agir pou
43. utions Cons quence des prix qui doublent en dix ans gt Votre syndic conna t il le prix d achat d un extincteur eau jet pulv ris 6 kg notezici sa r ponse _ Venez nous voir pour avoir la bonne r ponse Il y a une chance sur deux que votre syndic soit 50 au dessus du prix normal Un syndic qui l on posait la question r cemment r pondit Oh entre 30 et 150 Des prix qui vont de 1 5 pour un m me produit Toute la mauvaise gestion est dans cette r ponse 10 gt Votre syndic exige t il des devis d taill s ou d faut des factures d taill es Contr le t il la bonne application du taux de TVA r duit Les factures d taill es nombre d heures prix horaire d tail et prix unitaires des fournitures permettent de faire entre 20 et 30 d conomies la transparence emp chant les abus gt Comment votre syndic proc de t il pour faire r aliser les petits travaux d urgence dans de bonnes conditions lectricit plomberie serrurerie etc sans tre victime de certaines entreprises En g n ral ils se contentent d appeler leurs entreprises gt Votre syndic dispose t il d un syst me de contr le pour suivre les petits travaux et viter les interventions intempestives des entreprises _ Ce que nous voyons trop souvent c est Ni suivi NI contr le D o des prix excessifs et des interventions inutiles gt Dans quel d lai votre syndic pai
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