LA LETTRE DE L`IMMOBILIER LA LETTRE DE L`IMMOBILIER
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1. Paris ou dans La v rification faire v rifier lorsqu elle est n cessaire si l occupa tion commerciale a t autoris e par la mairie ou par la pr fecture pour les autorisations ant rieures au 1 avril 2009 mais galement si cette autorisa tion est attach e son b n ficiaire ou l immeuble selon la date de l autorisation et selon que l autori sation a t ou non assortie d une compensation ou accord e dans le cadre de travaux soumis autorisation d urbanisme ou d claration pr alable art L 631 8 La v rification de la conformit de l occupation de l immeuble l article L 631 7 permet galement de d gager les potentialit s d utilisation futures de l im meuble Si l occupation effective est r guli re il sera possible d envisager la r alisa tion de projets de d veloppe ment de l immeuble impliquant les communes vis es audit dle la conformit un changement d affectation article des d partements Les v rifications ant rieures la des Hauts de Seine de la de I occupation vente permettent d examiner la Seine Saint Denis et du Val de l immeuble complexit et le co t du chan de Marne ou encore dans gement d affectation A Paris les villes de plus de 200000 permet de d gager le changement d usage d un habitants et dans d autres les p otentialit s logement au profit d un autre communes par d cision de l autorit administrative prise sur proposition du maire a2. Code civil comme l op ration par laquelle un ou plusieurs constituants transf rent des biens des droits ou des s ret s pr sents ou futurs un ou plusieurs fiduciaires qui les tenant s par s de leur patrimoine propre agissent dans un but d termin au profit d un ou plusieurs b n ficiaires Elle permet notamment le transfert titre de garantie d un bien immobi lier Le principe en est simple un d biteur transf re en qualit de consti tuant un ou plusieurs immeubles un fiduciaire qui les tient isol s au sein d un patrimoine fiduciaire d di ce transfert fiduciaire est r alis titre de garantie d une obligation La loi ne d finit pas autrement le type d obli gations concern es ce qui laisse place une utilisation large du m canisme de fidu a fiducie est d finie par l article 2011 du La fiducie garantie repr sente un de requalification en bail commercial Dans le m me esprit le fiduciaire doit rendre compte de sa mission au d biteur constituant dans les conditions fix es par la convention de fiducie le constituant peut ainsi d signer un tiers charg de s assurer de la pr servation de ses int r ts En cas de faute dans la gestion du patrimoine fiduciaire le fiduciaire est responsable sur ses deniers propres Pour limiter cette responsabilit d un point de vue op rationnel le fiduciaire peut d l guer tout ou partie de cette gestion un gestionn
3. es per ues en contrepartie d une promesse de Son objet est de r mun rer le promettant pour le service qu il rend au b n ficiaire vente d une abstention de vente ou d une option exclusive Pour le b n ficiaire de la promesse d faillant le traitement fiscal ne pose pas de grandes difficult s L indemnit vers e n est pas d ductible pour le d faillant personne physique n agissant pas dans le cadre d une activit professionnelle Elle pr sente un caract re fiscalement d ductible au titre des charges d exploitation g n rales pour le d faillant agissant dans le cadre d une activit professionnelle pour autant d une part que le versement de l indemnit rel ve d une gestion normale c est dire ne pr sente pas un caract re anormalement lev d autre part que la conclu sion de la promesse de vente ou sa non ex cution ne soit pas contestable au regard de l int r t de l exploitation Pour le promettant qui se retrouve en situation de devoir conserver son bien et de ne pas l avoir vendu la somme qu il per oit cette occasion du b n ficiaire d faillant n a pas selon le Conseil d Etat la nature d une indemnit Elle est r put e constituer la r mun ration d un service rendu celui consistant octroyer un droit d achat pendant une certaine p riode s engager ne pas c der un bien pendant cette m me p riode voire mais dans des cas diff rents garantir un prix sur u
4. 715 sur le prix 5 09 sur le prix 0 715 sur le prix si le l ac 5 09 sur le prix 0 715 sur le prix HT on reux HT si l acte com qu reur prend l engagement HT si l acte com si l acqu reur prend porte la ventilation de revendre l immeuble dans porte la ventilation l engagement de re entre le prix HT et les 5 ans ou 125 S il prend entre le prixHT et vendre l immeuble dans la TVA l engagement de construire la TVA les 5 ans et que l acte un immeuble neuf dans les comporte la ventilation 4 ans entre le prix HT et la TVA ou 125 si l acqu reur prend l engagement de construire un immeuble neuf dans les 4 ans Salaire du conservateur 0 10 assis sur la m me assiette que les DMTO TA Lundi 20 juin 2011 Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi Qualification de l indemnit d immobilisation e de la pratique notariale l indemnit NI d immobilisation est souvent pr vue par les parties l occasion de la signature d une promesse unilat rale de vente Dans ce type de promesse le promettant s engage vendre mais le b n ficiaire ne prend pas l engagement d acheter Il en a la possibilit et dispose d un d lai pour prendre la d cision d acqu rir ou non L indemnit est une somme d argent que le b n ficiaire d une promesse de vente verse au promettant et qui demeure acquise ce dernier dans l hypoth se o le b n ficiaire ne l verait pas l option
5. action en rescision au terme de laquelle l acqu reur a le choix soit de rendre l immeuble en r cup rant le prix pay soit de le garder en payant un suppl ment de prix C civ art 1681 De m me lorsque la contenance du bien vendu exc de de plus du vingti me ce qui a t port au contrat le vendeur peut obtenir de l acqu reur qu il se d siste ou qu il verse un compl ment de prix C civ art 1616 et s La pratique fiscale appr hende ces diff rentes situations avec pragmatisme Ainsi lorsque le prix de cession ne peut pas tre d termin avec exactitude au jour de la vente l administration consid re qu il appartient au contribuable de l valuer sous sa propre respon sabilit compte tenu des l ments stipul s dans l acte Dans l hypoth se o le prix de cession a t major ou minor en application des stipula tions contractuelles contenues dans l acte de les indemnit s stip ul es au profit du c dant et que d autre part l administration peut rectifier ce prix lorsqu il lui para t inf rieur la valeur v nale r elle de l immeuble LPF art L 17 il en d coule que si la valeur v nale de l immeuble peut constituer la base de l imp t lorsqu elle est sup rieure au prix le prix reste la base de la perception lorsqu il exc de cette valeur r elle se Lundi 20 juin 2011 Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi Indemnit d viction un traitement fi
6. bien s r Pour ie proprietaire versant un l ment du r sultatimpo J qualification de l indemnit sable de l exercice au cours gt duquel elle appara t certaine d pend de ses motivations et a principe etdansson Je l ventuelle concomitance Pour les entreprises relevant de l viction avec l acquisition de l imp t sur le revenu le r gime d imposition des di de l immeuble vers l ments de l indemnit varie selon la nature du pr judice que cette indemnit est destin e r parer La fraction de l indemnit destin e compenser la perte d un l ment d actif notamment le droit au bail suit le r gime des plus values court et long terme En revanche la fraction de l indemnit qui com pense une charge ou un manque gagner est comprise dans le r sultat imposable soumis au bar me progressif de l imp t sur le revenu Cette distinction ne pr sente plus d int r t pour les soci t s passibles de l imp t sur les soci t s Compte tenu en effet des restrictions apport es au r gime des plus values long terme l indemnit d viction est toujours int gralement comprise dans le r sultat imposable au taux de droit commun Par Agn s Rivi re Durieux avocat en fiscalit sp cialis dans les questions d imp ts Sur le revenu et sur les soci t s li es notamment l immobilier agnes riviere durieux cms bfl com Lundi 20 juin 2011 Re Dossier Vente et acquisition d
7. de travaux fait l objet d un abattement de 10 par ann e de d tention au del de la cinqui me exon ration totale acquise au bout de 15 ans de d tention et d un abattement fixe de 1 000 par cession Cession par un professionnel Personne morale soumise l imp t sur les soci t s les profits sont impos s au taux de droit commun 33 33 de l immobilier lotisseur mar Entrepeneur individuel ou personne morale non soumise l imp t sur les soci t s bar me progressif de l imp t sur le chand de biens promoteur revenu Cession par une entreprise Personne morale soumise l imp t sur les soci t s la plus value est impos e au taux de droit commun 33 33 sauf exploitante immeuble inscrit application du taux r duit de 19 en cas de cession avant le 01 01 2012 une soci t fonci re statut sp cial un l actif immobilis organisme de HLM ou une soci t de cr dit bail immobilier qui le loue une soci t fonci re statut sp cial CGI art 210 E et 219 IV Entreprise individuelle ou personne morale non soumise l imp t sur les soci t s r gime des plus values profession nelles court terme IR au bar me progressif et long terme 28 3 avec les pr l vements sociaux La plus value long terme des immeubles affect s par l entreprise sa propre exploitation est impos e apr s application d un abattement de 10 par ann e de d tention au del de la cinqui me Lease
8. financement choisir Cette deuxi me question est galement essen tielle Faut il privil gier un financement bancaire dans le pays de situation de l immeuble ou dans celui de l investisseur un financement par compte courant d actionnaires ou un financement en fonds propres La r ponse ces questions complexes d pend notamment du taux d imposition du pays d investissement par rapport au taux de l imp t sur les soci t s en France Il est ainsi plus int ressant de financer en fonds propres une acquisition r alis e dans un pays o le taux d imposition est plus faible qu en France Un fi nancement par compte courant de la soci t m re fran aise aboutirait en effet d duire des int r ts dans le pays faible fiscalit pour les imposer en France o l imp t serait dans cette hypoth se plus lev Un autre aspect important examiner concerne les r gles locales de sous capitalisation qui peuvent venir limiter la d duction fiscale des int r ts vers s des entit s li es Au del des limites impos es par la r glementation locale il sera pr f rable d utiliser un financement bancaire ou en fonds propres Les structures immobili res locales b n fici ant de r gimes fiscaux quivalentes des SIIC et SPPICAV fran aises pr sentent elles un int r t Le recours ces v hicules d investissement peut s av rer tr s efficace fiscalement mais n cessite le plus souvent une structuration pl
9. hypoth que de premier rang ou un cautionnement consenti par un tablissement de cr dit ou une entreprise d assurance Une SFH peut galement octroyer directement des pr ts l habitat ou en assurer le refinance ment en consentant des tablissements de cr dit des pr ts garantis par la remise la cession ou le nantissement de cr ances de pr ts l habi tat La SFH est une structure particuli rement s re pour les investisseurs elle est soumise des r gles d rogatoires en mati re de proc dures collectives absence d acc l ration des sommes dues absence d extension de faillite en cas de faillite des actionnaires etc et les porteurs d obligations de financement de l habitat b n ficient du privil ge l gal jusqu alors r serv aux s re pour les La soci t de financement de l habitat est une structure particuli rement investisseurs Par Gregory Benteux avocat responsable de l activit Financements et Dettes Structur s gregory benteux cms bfl com et Alexandre Bordenave avocat secr taire de la conf rence du barreau des Hauts de Seine alexandre bordenave cms bfl com seuls porteurs d obligations fonci res mises par des SCF les sommes provenant des actifs ligibles sont affect es par priorit au service du paiement des obligations de financement de l habitat et d autres sommes b n ficiant de cette priorit de paiement et en cas de proc dure collective ouverte
10. pourra poursuivre la nullit de la vente sur le terrain du vice du consentement art 1116 du Code civil condition de d montrer l erreur sur les qualit s substantielles du bien ou l existence de man uvres ou silence l acte de vente pourra n an Si le l gislateur a dolosifs Cette action pour moins en ressortir fragilis z vice du consentement doit A d faut d annexer l tat des prevu des effets en tre intent e par l acqu reur risques naturels et techno cas d absence d un dans un d lai de cinq ans logiques l acte de vente _ compter de la d couverte l article L 125 5 du Code de diagnostic technique du vice Mais si les donn es l environnement pr voit une aucune sanction erron es du vendeur rel solution radicale l acqu reur vent d un vice cach en ce tant en droit de poursuivre N est toutefois qu elles rendent l immeuble la r solution du contrat c est dire sa disparition r troactive ou de demander au juge une diminution du prix En l absence d un diagnostic relatif au plomb l amiante aux termites ou aux installations de gaz d lec tricit et d assainissement lors de la signature de l acte authentique de vente le vendeur ne peut valablement s exon rer de la garantie des vices cach s art L 271 4 du Code de la construction et de l habitation En effet dans ce cas l acqu reur aura la possibilit d enga ger une action en garantie des vices cach s l encontre du vendeur et
11. prix peut faire l objet d une e jour de la vente d un bien immobilier cession il appartient alors au contribuable de d poser la recette des imp ts de son domicile une d claration rectificative I se verra alors impos sur la plus value compl mentaire ou obtiendra un d gr vement sur l imp t acquitt lors de la formalit de publicit fonci re Inst 4 ao t 2005 8 M 1 05 n 25 La solution para t identique lorsque le c dant est une entreprise De la m me fa on en mati re de droits d enregistrement lorsque le prix d finitif de la vente peut d pendre d v nements post rieurs la conclusion du contrat les droits de mutation sont alors liquid s sur une valuation fournir par les parties Un suppl ment de droits devient ensuite exigible si les sommes effectivement pay es exc dent le montant de l valuation primitive D adm 7 C 1222 n 11 1 octobre 2001 Mais d s lors que d une part l article 683 l al 2 du CGI pr voit modification sans que La pratique fiscale que le droit de vente celle ci ait t pr vue par P d immeubles est liquid le contrat notamment en appr hende les sur le prix exprim cas de l sion ou d erreur diff rentes situations l acte en y ajoutant Sur la contenance du bien toutes les charges en vendu Ainsi lorsque le avec pragmatisme capital ainsi que toutes vendeur a t l s sur le prix de vente de plus des sept douzi mes il peut engager une
12. La remise de biens immobiliers en fiducie garan tie pr sente des avantages juridiques incontes tables la loi permet au constituant de conserver la jouissance du bien immobilier remis en fiducie Dans ce cas pour les immeubles usage profes sionnel la loi a express ment exclu tout risque d organiser les modalit s de fonctionnement de la fiducie garantie et notamment la possibilit de rechar ger la fiducie c est dire de pr voir qu elle pourra b n ficier de nouveaux cr anciers permet la cr ation d une r serve d actifs isol s du reste du patrimoine du constituant et adoss s au financement de ses projets pr sents et futurs Efficace la fiducie garantie repr sente un poten tiel important de solutions innovantes pour les financements structur s Il reste que les co ts associ s la mise en place d une technique nou velle et bas e sur un transfert d actifs limitent son usage des situations justifiant une plus forte valeur ajout e technique comme l ob tention de cr dit dans une situation financi re critique ou l organisation d un patrimoine immo bilier pour financer des op rations successives de natures diff rentes Par Gregory Benteux avocat responsable de l activit Financements et Dettes Structur s Il est sp cialis dans les op rations de financements structur s et de titrisation eregon benteux cms bfl com et Alexandre Bordenave avocat secr taire de la conf r
13. Tant au plan juridique que fiscal est pos e la ques tion de la nature de cette indemnit et notamment de savoir s il s agit bien d une indemnit La stipulation d une indemnit d immobilisation ne sanctionne pas l inex cution d une obligation puisque le b n ficiaire est libre de ne pas lever l option Elle ne constitue donc pas une clause p nale au sens de l article 1226 du Code civil sus ceptible d tre r duite par le juge Malgr sa d nomination elle ne poss de pas un caract re indemnitaire et le b n ficiaire ne peut ainsi se soustraire son versement au motif que le promettant n aurait subi aucun pr judice notam ment s il renonce vendre Civ re 5 d cembre 1995 n 93 19 874 L indemnit d immobilisation est en fait consi d r e comme le prix de l exclusivit consentie au b n ficiaire de la promesse Civ re 5 d cembre 1995 n 93 19 874 et son objet est de r mun rer le promettant pour le service qu il rend au b n ficiaire en acceptant de ne pas vendre la chose autrui pendant le d lai d option Enfin lorsque la vente est conclue l indemnit d immobilisation s impute sur le prix d acquisition Elle constitue alors un acompte sur le prix Au plan fiscal la question de la qualification de l indemnit d immobilisation para t tranch e du moins en mati re d imp ts directs compte tenu de la jurisprudence aujourd hui tablie du Conseil d Etat pour l ensemble des indemnit s r put
14. a n gociation et la r daction d actes le conseil et le contentieux dans les diff rentes mati res du droit immobilier priv geraldine machinet cms bfl com que soit la qualit de ce dernier de tous les vices affectant l immeuble dont il aurait eu ou aurait raisonnablement d avoir connais sance Cela concerne aussi bien une pollution du sol hydrocarbure manations toxiques etc ou du b ti amiante plomb etc qu un d faut d autorisation quelconque d urbanisme ou de la copropri t ou d assurance obligatoire Et ce quel que soit l usage de l immeuble Pour s assurer de ce qu un minimum d l ments soit effectivement transmis l acqu reur le l gislateur ne cesse d alourdir les obligations d information la charge du vendeur via la pro duction de diagnostics techniques Si la plupart ne sont pas requis titre de validit du contrat en cas de manquement i e vendeur doit informer l acqu reur quelle l immeuble est impropre sa destination ou d une valeur moindre Seule l absence d annexion du diagnostic de performance nerg tique l acte de vente n est pas l galement sanctionn e celui ci n ayant qu une valeur informative Si le l gislateur a pr vu des effets en cas d absence d un diagnostic technique aucune sanction n est toutefois pr vue en cas de d livrance d un diagnostic erron Dans cette hypoth se il conviendra de faire application du droit commun des contrats L acqu reur
15. aire immobilier professionnel l quilibre trouv entre les int r ts des cr an ciers et ceux du d biteur constituant limite les effets des proc dures collectives sur la fiducie Le principe est que la convention de fiducie n est pas remise en cause par l ouverture d une proc dure collective sauvegarde redres sement ou liquidation judi cie Alors que le privil ge de potentiel important claire Cependant lorsque le l article 2374 2 du Code ci _ d biteur constituant a conserv vil b n ficie aux pr teurs de de Solutions par convention l usage ou la deniers la fiducie autorise la innovantes pour jouissance de biens remis en garantie d un ensemble plus fiducie les effets de la fiducie large de cr anciers les rap les financements sont largement neutralis s ports entre ces cr anciers structur s la libert laiss e aux parties S organisant au sein d une convention de fiducie cette convention de fiducie peut pr voir qu en cas de d faut de paiement du d biteur constituant les immeubles remis en fiducie sont transf r s au fiduciaire qui en dispose alors librement dans l int r t des b n ficiaires sont vendus tout ou partie du prix tant remis au fiduciaire ou si le fiduciaire est le cr ancier garanti deviennent la propri t de ce dernier En revanche une fois l ensemble des obligations garanties teintes les immeubles remis en fidu cie r int grent le patrimoine du constituant
16. back pour les cessions r alis es jusqu au 31 12 2012 possibilit d taler la plus value sur la dur e du contrat de cr dit bail dans la limite de 15 ans CGI art 39 novodecies Bailleurs Loueurs en meubl non professionnels r gime des plus values des particuliers voir ci dessus Loueurs en meubl professionnels r gime des plus values professionnelles Si l activit est exerc e depuis 5 ans au moins exon ration totale ou partielle possible en fonction du montant des recettes moyenne des deux derni res ann es inf rieure 126 000 HT SIIC exon ration sous condition de distribution de 50 de la plus value Soci t s de HLM exon ration des op rations r alis es au titre du service d int r t g n ral R gimes de TVA et de droits de mutation des ventes d immeubles Nature de l immeuble Cession d un Cession d un immeuble achev depuis plus de 5 ans immeuble achev depuis 5 ans au plus R gime de droit commun Option pour la taxation TVA TVA Oui Non TVA sur le prix total ou sur la marge selon que Sur le prix total Exon ration de TVA l acquisition a ou non ouvert droit d duction de la TVA chez le vendeur R gularisation de TVA Oui le cas ch ant p riode de 20 ans chez le vendeur L acqu reur peut d duire la TVA transf r e par le vendeur s il affecte l immeuble une activit ouvrant droit d duction et s il l immobilise dans ses comptes Droits de mutation titre 0
17. ce m me si le contrat de vente pr voyait une clause d exon ration du vendeur Cette action permet l acqu reur de rendre l immeuble et de se faire restituer le prix action r dhibitoire ou de demander une diminution du prix action estimatoire condi tion d agir dans un d lai de deux ans compter de la d couverte du vice et de d montrer que pr vue en cas de d livrance d un diagnostic erron impropre sa destination ou qu elles en diminuent la valeur la garantie de tels vices constitue alors le seul fondement juridique ouvert l acqu reur ce dernier ne pouvant pas se pr valoir ni d une erreur sur les qualit s substantielles de la chose vendue ni de la non conformit de l objet vendu Civ 3 ch 7 juin 2000 n 98 18966 A l inverse si le vice ne constitue pas un vice r dhibitoire l acqu reur pourra se pr valoir de la non conformit du bien ou de l erreur sur la chose vendue Finalement le l gislateur a cherch accro tre l obligation de transparence du vendeur Par suite la s curit juridique de l acte implique de donner acc s l acqu reur l ensemble des informations en la possession du vendeur charge pour l acqu reur de savoir les d crypter et de tirer les cons quences des documents qui lui sont transmis Lundi 20 juin 2011 Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi La fiducie garantie d un bien immobilier principe et avantages
18. d un march toujours tr s actif et du sentiment ainsi donn d une relative standardisation voire simplification des actes qui sont pass s une op ration complexe pouvant faire intervenir de multiples m canismes et r flexions juridiques et fiscales Vendre ou acheter un bien immobilier c est aujourd hui tout d abord bien le conna tre d o la n cessit notamment d tablir de nombreux diagnostics d en communiquer la teneur et d en assumer d faut les cons quences Mais c est aussi devoir se pr occuper des conditions d occupation de l immeuble les manquements aux obligations d information et les occupations irr guli res pouvant entra ner des sanctions lourdes allant jusqu l annulation de la vente D o l int r t tout particulier qu il convient de porter ces questions Mais c est galement faire en sorte que le bien ne soit pas acquis par un tiers C est toute la question des droits de pr emption qui est ainsi pos e droits de pr emption qui n ont cess de se d velopper tant dans leurs localisations que dans leurs consistances et dont la m connaissance peut entra ner des cons quences radicales C est aussi faire en sorte d acheter ou de vendre au bon prix et pour cela pouvoir le cas ch ant se r server le droit d acheter A ces fins les parties disposent d un certain nombre d instruments juridiques prenant la forme de clauses de compl ment ou de r vision de prix d indemnit s d immobilisation
19. dispose pour ce choix n est que de deux mois ce qui est court pour prendre une d cision ce d autant plus que l absence de r ponse dans le d lai imparti emporte renonciation la vente C est pourquoi avant toute d cision de vendre il est recommand de v rifier l existence d un droit de pr emption et s il existe de faire esti mer le bien au pr alable afin d tre en mesure de prendre la d cision ad quate en temps utiles Par Vanina Ferracci avocat en droit public Elle intervient en droit de l urbanisme et de l am nagement Elle assiste de longue date aussi bien les soci t s que les collectivit s territoriales tant en conseil qu en contentieux vanina ferracci cms bfl com et Julia Pelpel Moynot avocat sp cialis en droit immobilier Elle intervient dans les diff rentes mati res du droit Immobilier baux commerciaux copropri t construction vente en conseil et contentieux Elle est charg e d enseignement sur le th me des baux commerciaux aux Universit s de Paris l et Paris X julia pelpel moynot cms bfl com Lundi 20 juin 2011 Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi La validit de la vente immobili re remise en cause pour un d faut d information Par Julia Pelpel Moynot avocat sp cialis en droit immobilier julia pelpel moynot cms bfl com et G raldine Machinet avocat en droit immobilier Elle intervient plus particuli rement dans l
20. ence du barreau des Hauts de Seine Il est sp cialis dans les op rations de financements structur s et de titrisation tant domestiques qu internationales alexandre bordenave cms bfl com Lundi 20 juin 2011 Re Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi Tableau des impositions li es la cession d immeubles Par Agn s Rivi re Durieux avocat Ga tan Berger Picq et Christophe Lefaillet avocats associ s R gime d imp t sur le revenu imp t sur les soci t s des ventes d immeubles Cession par un particulier ou Articles 150 U et suivants du CGI imposition de la plus value au taux de 31 3 19 d imp t sur le revenu et 12 3 de par une SCI non soumise pr l vements sociaux l imp t sur les soci t s dont Exon rations r sidence principale habitation en France des non r sidents expropriation sous condition de remploi re un particulier est associ membrement ventes n exc dant pas 15 000 retrait s ou invalides de condition modeste immeuble sinistr immeuble imposition au nom du destin au logement social jusqu au 31 12 2011 partage d indivision conjugale ou de succession et assimil s particulier de la quote part de plus value r alis e par la SCI La plus value corrrespondant ses droits est gale la diff rence entre le prix de cession net de frais et le prix d acquisition lui m me major des frais d acquisi dans la SCI tion et de certaines d penses
21. eprendre les locaux afin de les vendre majoration du prix de revient de l immeuble de les d molir majoration du prix de revient du terrain ou des nouvelles constructions d y exercer la m me activit que le locataire prix d acquisition de la client le de s y installer lorsque l viction intervient au moment de l acquisition majoration du prix de revient de l immeuble Le particulier bailleur pourra d duire l indemnit de son revenu brut foncier si l indemnit a pour objet de lib rer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions II est noter que la d duction des indemnit s d viction n est pas pr vue par l article 31 du Code g n ral des imp ts qui num re les charges de la propri t d ductibles mais r sulte de l application du principe g n ral de d duction des charges pr vu par l article 13 1 du code pr cit Sa d duction est par contre cart e lorsque l in demnit pr sente le caract re d une d pense personnelle ou engag e en vue de r aliser un gain en capital ce qui est le cas lorsque le pro pri taire souhaite reprendre les locaux pour son usage personnel pour les vendre libres de toute occupation ou en permettre la d molition Mais l indemnit vers e en vue de la vente viendra en d duction du prix de cession pour le calcul de la plus value imposable CGI annexe Ill art 41 duovicies H Pour le locataire vinc cette I tai t indemnit constitue
22. gerat 92522 Neuilly sur Seine Cedex T l 01 47 38 55 00 Fax 01 47 38 55 55 Si vous souhaitez contacter les auteurs de cette lettre VOUS pouvez Vous adresser la r daction qui transmettra aux personnes concern es Vous pouvez galement VOUS adresser Le premier hebdomadaire des d cideurs financiers Suppl ment du num ro 1130 du 20 juin 2011 Option Finance 91 bis rue du Cherche Midi 75006 Paris T l 01 53 63 55 55 SAS au capital de 2 043 312 RCB Paris 343256327 Directeur de la publication Jean Guillaume d Ornano Service abonnements B 310 60732 Ste Genevi ve Cedex T l 03 44 62 43 74 Impression Megatop Naintre N commission paritaire 0411 T 83896 TA Lundi 20 juin 2011 M Gregory Benteux gregory benteux cms bfl com M Ga tan Berger Picq gaetan berger picq cms bfl com M Richard Foissac richard foissac cms bfl com M Christophe Lefaillet christophe lefaillet cms bfl com M Julien Sa ac julien saiac cms bfl com M Jean Luc Tixier jean luc tixier cms bfl com
23. in ar IN premier hebdomadaire des d cideurs financiers LA L DE L Cette lettre est imprim e sur du papier recycl ance AU SOMMAIRE Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi e De l int r t de v rifier les conditions d occupation d un immeuble avant son acquisition p 2 e La pr emption un al a qui s anticipe p 3 e La validit de la vente immobili re remise en cause pour un d faut d information p 4 e La fiducie garantie d un bien immobilier principe et avantages p 5 e Tableau des impositions li es la cession d immeubles p 6 e Qualification de l indemnit d immobilisation p 7 e R gime juridique et fiscal des clauses de r vision ou de compl ment de prix P 8 e Indemnit d viction un traitement fiscal g om trie variable p 9 e Investissement immobilier l tranger mode d emploi p 10 Actualit s e La soci t de financement de l habitat nouvel outil de refinancement en mati re immobili re p 11 e Copropri t trois arr ts r cents novateurs p 12 CMS Bureau Francis Lefebvre Suppl ment du num ro 1130 du 20 juin 2011 MMOBILIER EDITORIAL ous avons souhait l occasion de cette 21 dition de la lettre de l immobilier revenir aux sources et consacrer ainsi un num ro entier au th me de la vente et de l acquisition d un bien immobilier En effet l acte d achat ou de vente reste en d pit
24. ion d un appartement les nus propri taires et l usufruitier devront galement d l guer l un d eux pour les repr senter et d faut de d l gation ils seront valablement repr sent s par l usufruiti re qui les convocations seront adress es Pour une assembl e g n rale appel e statuer sur la cr ation d un syndicat secondaire la convocation a t adress e l usufruiti re et le proc s verbal lui a t notifi Le nu propri taire a alors engag une action en nullit de cette assembl e g n rale apr s expiration du d lai de deux mois pr vu par l article 42 alin a 2 de la loi pr cit e La cour d appel a retenu que la notification du proc s verbal de l assembl e g n rale aux parties opposantes ou absentes doit tre faite aux m mes personnes que celles convo qu es Elle en a d duit qu en l absence de d l gation tant la convocation l assembl e g n rale que la notification du proc s verbal devaient tre adress es la seule usufruiti re Par d cision du 30 mars 2011 la Cour de cassation a cass cet arr t aux motifs que le r glement de copropri t ne vise que les convocations l assembl e g n rale et qu en l absence d un mandataire commun d sign dans les termes de l article 23 de la loi pr ci t e le proc s verbal de l assembl e g n rale doit tre notifi tant l usufruitier qu au nu propri taire CMS Bureau Francis Lefebvre 1 3 Villa Emile Ber
25. iv 1992 n 219 3 Pour un exemple r cent CA Paris 1er f vrier 2011 n 10 13565 4 CA Paris 15 avril 2010 n 09 08921 5 Voir aussi circulaire n 2006 19 du 22 mars 2006 6 Loi pour l acc l ration des programmes de construction et d investissement publics et priv s n 2009 179 du 17 f vrier 2009 7 Les autorisations d finitives accord es apr s l entr e en vigueur de l ordonnance du 8 juin 2005 le 10 juin 2005 sont attach es l immeuble lorsqu elles sont accompagn es d une compensation 8 R glements municipaux de la Ville de Paris des 16 d cembre 2008 et 7 et 8 f vrier 2011 Lundi 20 juin 2011 Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi La pr emption un al a qui s anticipe lors que les parties sont d accord sur A conditions de la vente le sc nario peut tre totalement r crit par l exer cice d un droit de pr emption o celui qui exerce son droit vince le candidat acqu reur en pouvant proposer un prix moindre Or les droits de pr emption se sont consid rablement d velopp s touchant des biens de plus en plus vari s tant dans leur localisation que dans leur consistance Des v rifications avant toute cession s av rent donc primor diales aussi bien pour celui qui projette de vendre que pour celui qui esp re acheter Concernant le droit de pr emption urbain DPU et le droit de pr emption en ZAD ou en p rim tre provisoire sont soumises pr e
26. l encontre de la SFH mettrice les porteurs d obligations de finance ment de l habitat sont privil gi s par rapport l ensemble des autres cr anciers non privil gi s de la SFH Par ailleurs une SFH est tenue de couvrir ses besoins en tr sorerie sur une p riode de 180 jours et doit respecter un ratio de surdi mensionnement entre ses actifs ligibles et ses ressources privil gi es de 102 La publication au Journal officiel du d cret n 2011 205 et de l arr t modifiant le r glement CRBF n 99 10 tous deux en date du 23 f vrier 2011 est venue compl ter le dispositif juridique applicable aux SFH ainsi leur cr ation est d sor mais possible Elle peut intervenir soit de toutes pi ces soit en usant de la facult offerte par l article 74 de la loi du 22 octobre 2010 pr cit e permettant dans les 12 mois sa promulgation une soci t financi re d opter dans des condi tions simplifi es pour le statut de SFH Cette disposition est destin e favoriser la transfor mation en SFH des metteurs de structured covered bonds pr curseurs en France des SFH Les premi res transformations viennent d in tervenir aboutissant aux premi res missions d obligations de financement de l habitat qui testent l app tit du march pour cette nouvelle cat gorie de covered bonds Lundi 20 juin 2011 ER Actualit s Copropri t trois arr ts r cents novateurs Par Charlotte Felizot avocat en dr
27. mption potentielle es cessions titre on reux des immeubles ou ensembles de droits sociaux donnant vocation l attribution en propri t ou en jouissance d un immeuble ou d une partie d immeuble b ti ou non les cessions de droits indivis lorsqu ils portent sur un immeuble ou partie d immeuble b ti ou non sauf cas de cession un coindivisaire les contrats de location accession la propri t immobili re En revanche en est exclue toute une s rie de cas particuliers auxquels s ajoutent des exclusions sp cifiques au DPU appartements ou locaux professionnels ou mixtes situ s dans un immeuble en copropri t depuis plus de dix ans parts ou actions de soci t s d attri bution donnant vocation l attribution d un local usage d habitation ou professionnel immeubles b tis et achev s depuis moins de dix ans cessions de la totalit des parts d une soci t civile immobili re dont le patrimoine est constitu par une unit fonci re b tie ou non Toutefois la collectivit peut d cider de soumettre ces exclusions au droit de pr emp tion sur d lib ration motiv e Il importe donc lorsque la mutation porte sur de tels biens de Une fois confirm e la n cessit de purger un droit de pr emption une attention particuli re devra tre port e la d claration d intention d ali ner savoir si le DPU renforc a t institu Par ailleurs certains droits mobiliers tel
28. ne certaine p riode Elle est imposable dans la cat gorie des b n fices non commerciaux L analyse indemnitaire n est donc pas retenue quand bien m me le promettant pourrait justi fier d un r el pr judice Il est noter que pour des raisons li es au droit communautaire la cour administrative d appel de Lyon a jug dans un arr t du 31 octobre 2007 n 06 525 5e ch min c SA SICP Marcel Faure RJF 4 08 n 420 que la somme d nomm e indemnit d immobilisation stipul e dans une vente d immeuble comme acquise au vendeur en cas de d faut de r alisation de la vente constitue une indemnit forfaitaire vers e en r paration du pr judice subi la suite de la d fail lance du client sans lien direct avec un quelconque service rendu titre on reux et en tant que telle non soumise la TVA Par Richard Foissac avocat associ sp cialis en fiscalit Il traite notamment des dossiers d acquisition et de restructura tion de groupes immobiliers cot s et non cot s et les con seille sur leurs op rations Il est charg d enseignement en droit fiscal aux Universit s de Paris l et de Nice Sophia Antipolis richard foissac cms bfl com et Sandra Kabla avocat en droit immobilier Elle intervient en contentieux conseil r dac tion et n gociation de contrats dans les diff rentes mati res immobili res et plus sp cifique ment en mati re de contentieux de baux commerciaux pour une clien
29. oit immobilier Elle intervient dans tous les domaines du droit immobi lier et plus particuli rement en baux commerciaux baux d habitation et professionnels copropri t construc tion et assurance construction Elle est charg e d enseignement l Universit de Paris X en mati re d avant contrats et de baux d habitation charlotte felizot cms bfl com La possibilit d op rer une subd l gation du droit de vote Par un arr t du 16 mars 2011 la Cour de cassation a admis que sauf interdiction ex presse le d tenteur d une d l gation du droit de vote l assembl e g n rale des copro pri taires a la facult d op rer une subd l gation en application de la th orie g n rale du mandat La d signation d un membre du conseil syndical non candidat Par un arr t du 16 mars 2011 la Cour de cassation a jug pour la premi re fois que pour tre valablement lu membre du conseil syndical le copropri taire d sign doit avoir fait acte de candidature La notification du proc s verbal de l assembl e g n rale et l usufruit En cas d usufruit d un lot de copropri t l ar ticle 23 alin a 2 de la loi du 10 juillet 1965 im pose la d signation par les usufruitiers et nus propri taires d un mandataire commun pour la participation l assembl e g n rale des copropri taires sauf stipulations particuli res du r glement de copropri t En l esp ce ce dernier pr voyait qu en cas d indivis
30. r les conditions d occupation d un immeuble avant son acquisition Par Jean Luc Tixier avocat associ sp cialis en droit immobilier et droit public Il assiste tant en mati re de conseil que de contentieux des entreprises commerciales et industrielles et intervient aupr s des promoteurs en mati re de droit de l urbanisme de construction de vente et location d immeubles de baux emphyt otiques et construction Il est charg d enseignement l Universit Paris I jean luc tixier cms bfl com et Sophie Talpe avocat sp cialis en droit immobilier Elle intervient tant en conseil qu en contentieux dans les domaines du droit des baux commerciaux et du droit de la construction sophie talpe cms bfl com investisseur qui envisage d acheter des locaux usage autre que d habitation doit aire v rifier avant la signature d un avant contrat si cet usage a t autoris En effet les cas d occupation effective de l immeuble non conformes aux articles L 631 7 et suivants du Code de la construction et de l habitation CCH sont assez fr quents en pratique Pourtant la conformit de l occupation effective aux r gles pr cit es conditionne la validit des ventes et celle de l utilisation des locaux Le changement de l usage d un immeuble d habitation vers un autre usage est soumis un r gime d autorisation pr alable r gi par les articles L 631 7 et suivants du CCH lorsque l immeuble est situ
31. rt L 631 9 L occupation irr guli re au regard des dispo sitions pr cit es est s v rement sanctionn e Les actes ventes mais aussi baux conclus en violation dudit article sont nuls de nullit absolue art L 631 7 2 al 5 La nullit peut tre invoqu e par un tiers l acte tel qu un syndicat des copro pri taires mais aussi par la partie contractante qui est l origine de l irr gularit Tout contre venant l article L 631 7 du CCH s expose une amende civile de 25000 euros art L 651 et peut tre condamn au retour forc du local irr guli rement occup en logements Par ailleurs l occupation de l immeuble dans le cadre d un bail commercial ne peut r gulariser une occupation commerciale irr guli re m me si cette occupation est ancienne la commercia lit ne pouvant tre acquise par la prescription acquisitive art L 631 8 L acqu reur doit donc d utilisation futures usage peut impliquer d ap porter en compensation des locaux rendus l habitation pour une superficie gale ou double en secteur de compensation renforc e L acqu reur d un immeuble irr guli rement affect sera expos aux sanctions pr cit es sans pouvoir vendre ou louer l immeuble pour un usage autre que le logement sauf r gulariser l occupation ef fective existante avant d envisager un changement d usage 1 Civ 3 15 janvier 2003 AJDI 2003 426 2 Civ amp 24 juin 1992 Bull c
32. s que les fonds de commerce fonds artisanaux et baux commerciaux sont d sormais suscep tibles d tre pr empt s lorsque la commune a instaur un p rim tre de protection de sauvegarde du commerce et de l artisanat Pr cisons que dans ces p rim tres peuvent aussi tre pr empt s les terrains portant ou destin s porter des commerces d une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2 C est ici l objectif m me de la cession qui emportera n cessit de purger le droit de pr emption Une fois confirm e la n cessit de purger un droit de pr emption une attention particuli re devra tre port e la d claration d intention d ali ner DIA La DIA constitue en effet une offre de contrac ter si l autorit titulaire du droit de pr emp tion exerce son droit aux prix et conditions d origine la vente est parfaite Par suite tout l ment de la cession qui n y aurait pas t mentionn par exemple les frais d agent ne lui sera pas opposable En outre une erreur dans la DIA affectant l iden tit du propri taire ou les conditions de l ali nation peut emporter annulation de la d cision de pr emp tion et le cas ch ant r trocession du bien et du prix Enfin l administration peut proposer l acquisition un prix diff rent fix par les Domaines Dans ce cas le vendeur peut soit ac cepter ce prix modifi soit renoncer la vente soit maintenir son prix Toutefois le d lai dont il
33. scal g om trie variable Si le traitement fiscal de l indemnit d viction vers e par le propri taire d pend des circonstances et des objectifs poursuivis par ce dernier le r gime d imposition de l indemnit re ue par le locataire soumis l imp t sur le revenu est fonction de la nature du pr judice indemnis n cas de refus de renouvellement d un bail commercial le propri taire doit verser au locataire une indemnit d vic tion gale au pr judice caus par le d faut de renouvellement Cette indemnit comprend notamment la valeur du fonds de commerce les frais normaux de d m nagement et de r installation ainsi que les frais et droits de mutation pay s pour un fonds de m me valeur article L 145 14 du Code de commerce Pour le propri taire versant et sous r serve que le versement s inscrive dans le cadre d une gestion normale la qualification de l indemnit d pend de ses motivations et de l ventuelle concomitance de l viction avec l acquisition de l immeuble Lorsque le propri taire bailleur est une entre prise l indemnit est d ductible du r sultat imposable quand l objectif du propri taire est de louer l immeuble des conditions plus avantageuses ou de s y installer afin d exercer une activit g n ratrice de revenus diff rente de celle du locataire vinc En revanche l indemnit constitue un l ment du prix de revient d un l ment actif lorsque le propri taire souhaite r
34. t imposable dans le pays de situation de l immeuble en vertu des conventions fiscales qui suivent le mod le de l OCDE Il existe certes quelques exceptions mais elles sont de plus en plus rares Un autre cas de figure peut toutefois se pr senter lorsque le pays o l investissement immobilier est r alis n impose pas la plus value de cession en vertu de son droit interne C est notamment le cas du Royaume Uni La question devient plus pertinente en ce qui concerne les plus values sur titres de soci t s En effet il est possible d investir l tranger par l interm diaire de soci t s holdings situ es dans des pays qui exon rent les plus values de cession de titres m me lorsque la soci t c d e est pr pond rance immobili re dans un pays tranger es soci t s fran aises dont le m tier Les investisseurs afin d optimiser la immobiliers fran ais l tranger peuvent structurer leurs acquisitions des flux et l imposition de la plus value de sortie La difficult est alors d identifier une conven tion fiscale qui emp che l Etat de situation de l immeuble de taxer les plus values de cession des titres de ses soci t s pr pond rance immobili re Bien entendu il faut s assurer d avoir la substance n cessaire dans le pays de situation de la soci t holding faute de quoi le pays de situation de l immeuble y compris la France pourrait appliquer ses r gles anti abus Quel type de
35. t le d entreprises et d investisseurs sandra kabla cms bfl com Lundi 20 juin 2011 Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi R gime juridique et fiscal des clauses de r vision ou de compl ment de prix Par Richard Foissac avocat associ sp cialis en fiscalit richard foissac cms bfl com et Laurent Toulze avocat en droit immobilier Il intervient dans les diff rentes mati res du droit immobilier ventes baux construction etc et plus particuli rement dans la r daction d actes le conseil et le contentieux laurent toulze cms bfl com le prix n est pas toujours d termin avec exactitude Il en est ainsi lorsque les parties font le choix de stipuler une clause de r vision ou de compl ment de prix Il convient alors d apporter une grande attention sa r daction Les modalit s d ajustement du prix doivent en effet tre clairement pr cis es afin d une part de pr venir les d saccords ult rieurs d autre part et surtout d liminer le risque d annulation de la vente pour ind termination du prix civ 3 4 octobre 1989 Bull civ III n 184 Par ailleurs les parties doivent parfois veiller respecter certaines dispositions particuli res comme par exemple dans le cas du contrat de construction de maison individuelle pour lequel les modalit s de r vision du prix sont strictement encadr es CCH art L 231 11 Il existe aussi des cas dans lesquels le
36. un bien immobilier mode d emploi Investissement immobilier l tranger Par Julien Sa ac avocat associ en fiscalit internationale Il traite plus particuli rement des questions relatives aux restructurations internationales et aux investissements immobiliers julien saiac cms bfl com mode d emploi est d investir dans l immobilier comme les SIIC et les SPPICAV ou les soci t s op rationnelles qui s implantent l tranger s interrogent souvent sur les modalit s d acquisition de leurs immeubles l tranger Sans pr tendre se livrer ici un examen complet de ce sujet il est int ressant d examiner les princi pales questions se poser Ce sont des questions classiques qui rejoignent celles qui int ressent les investisseurs trangers en France Quelle structure d acquisition adopter Autrement dit est il avantageux du point de vue de la remont e des flux ou de la plus value de sortie d utiliser une soci t holding situ e dans un pays plut t que dans un autre Cette question rel ve avant tout d une analyse des clauses des conventions fiscales applicables Il conviendra en effet de privil gier une structure qui permette de minimiser les frotte ments fiscaux sur les dividendes ou int r ts provenant du pays de source et qui vite Si pos Sible une imposition locale de la plus value de cession On sait que la plus value de cession d un bien immobilier est g n ralemen
37. us complexe et ne se justifie que lorsque le portefeuille immobilier acquis est relativement important remont e mo Lundi 20 juin 2011 re i _ n ENG a Ea 7 O m A EN Hi rEg j A 6 w DA EEN pl 41 La soci t de financement de l habitat nouvel outil de refinancement en mati re immobili re ntroduite par la loi n 2010 1249 du 22 oc tobre 2010 de r gulation bancaire et finan ci re la soci t de financement de l habitat SFH objet des nouveaux articles L 515 34 et suivants du Code mon taire et financier le CMF est un tablissement de cr dit sp cialis assurant le refinancement de groupes bancaires par l mission de titres de dette d nomm s pour les titres de dettes mis en droit fran ais obligations de financement de l habitat CMF art L 515 36 I Plus g n ralement le r gime applicable la SFH renvoie par principe celui de la soci t de cr dit foncier SCF CMF art L 515 34 Sous r serve des dispositions particu li res applicables la SFH Pour l essentiel sont ligibles l actif d une SFH les pr ts suivants les pr ts l habitat CMF art L 515 35 II ceux qui sont destin s en tout ou partie au finan cement d un bien immo bilier r sidentiel situ en France dans l Espace conomique europ en ou dans un Etat b n ficiant de la plus haute qualit de cr dit et qui sont garantis par une
38. verser dans le cadre de promesses de vente C est enfin une fois devenu propri taire la n cessit quelquefois de devoir lib rer le bien et de mettre ainsi fin aux baux en Cours en versant ce titre indemnit s d viction ou de r siliation Nous examinerons donc successivement les obligations pesant sur le vendeur en mati re de diagnostic et les sanctions qui s y attachent l int r t de v rifier les conditions d occupation de l immeuble le r gime des pr emptions le traitement juridique et fiscal enfin des clauses de compl ment et de r vision de prix et des indemnit s d immobilisation d viction ou de r siliation Acheter c est galement le plus souvent devoir cohabiter et nous avons ainsi d cid d examiner trois r cents arr ts novateurs en mati re de droit de la copropri t Enfin et comme toujours acheter ou vendre un bien immobilier c est n cessairement se poser la question de la fiscalit applicable la vente et aux parties Nos lecteurs trouveront ainsi un tableau synoptique de l ensemble des impositions li es la cession d immeubles tant en mati re d imp ts directs de droits d enregistrement que de TVA et quelques d veloppements sur les aspects fiscaux internationaux de l immobilier Cela reste un long chemin que celui d acheter ou de vendre un bien immobilier m Richard Foissac avocat associ Dossier Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi De l int r t de v rifie
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