DEVENIR PROPRIÉTAIRE
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1. n ficiez dans ce cas des m mes r gles que pour des poux mari s sous le r gime de la s paration de biens qui permet e chaque concubin d acheter seul un bien et d en tre le propri taire exclusif e aux concubins d acheter deux en indivision dans les proportions indiqu es dans l acte d achat A contrario si dans la convention de Pacs il est pr vu de soumettre les biens au r gime de l indivision les biens achet s seul ou deux appartiendront chaque concubin part gale quel que soit le montant apport par l un et par l autre Seuls les biens achet s avec de l argent qui vous appartenait avant la signature du Pacs donation succession resteront votre propri t condition qu une d claration d emploi soit mentionn e dans l acte d acquisition Vous tes mari s Tous nos v ux de bonheur Si votre union ne comporte aucun contrat de mariage c est le r gime de la communaut qui s applique plus pr cis ment appel communaut de biens r duite aux acqu ts Derri re cette appellation un peu myst rieuse deux sortes de biens sont concern es e les biens propres de chaque poux poss d s avant le mariage ou acquis apr s le mariage par succession ou donation e les biens communs achet s par les poux durant le mariage ensemble ou s par ment CHAPITRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE En principe si vous achetez un logement durant la communaut2. seul les revenus Si vous achetez le bien deux celui ci sera en indivision Quelle que soit votre situation que vous soyez mari s avec ou sans contrat de mariage sous le r gime de la communaut ou en indivision dans tous les cas la pr sence d un notaire est fortement recommand e pour bien r diger le contrat d acquisition de votre logement DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN QU EST CE QUE LA COMMUNAUT UNIVERSELLE Tous les biens sont en commun et chaque poux peut g rer indiff remment les biens immobiliers Une exception pour les locaux commerciaux il faut l accord des deux poux Le petit malin Sur le site www paruvendu fr rubrique Immobilier puis Nos guides et articles immobilier vous trouverez pour chaque situation de couple des explications d taill es dans un document t l charger intitul Le petit guide de l acheteur La tontine clause de protection La tontine qui n a rien voir avec le tonton ou la tantine est une clause qui si on opte pour elle doit figurer dans le contrat d achat quand celui ci est r alis deux Il s agit d un pacte appel parfois pacte tontinier par lequel un couple peut acqu rir un bien en commun dont il peut jouir toute sa vie et dont la propri t revient enti re au dernier vivant La tontine pr sente quelques avantages Une absence de droits de succession si le bien est la r sidence principale des deux person
3. PATRICIA MOR REAU Avec la collaboration de 3 experts THIBAULT CHANEL ALEXA FUNES JOEL BOUMENDIL DEVENIR PROPRIETAIRE C EST L immobilier accessible e Savoir valuer votre capacit d achat en toute simplicit e Des conseils malins pour trouver le bien qui vous correspond e Les astuces pour conomiser sur les travaux la d co le d m nagement En partenariat avec DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN Est ce le bon moment pour acheter quelles aides ai je droit Que v rifier quand je visite un bien Comment convaincre mon banquier de me pr ter l argent n cessaire Gr ce ce livre tr s complet vous saurez D terminer le type de bien qui correspond votre situation revenus famille perspectives professionnelles Faites le point sur votre budget et vos priorit s puis choisissez en fonction r sidence secondaire faire construire louer etc Visiter malin et viter les pertes de temps d cryptage des annonces check list des points v rifier ravalement projets immobiliers proximit N gocier le pr t optimal puis signer sereinement comment trouver le meilleur taux quelles clauses sont importantes dans le contrat de vente Faire des travaux et emm nager sans stress bien choisir vos entreprises d l guer un architecte ou un entrepreneur Investir dans l immobilier quel sch ma de financement SCI indivision 7 comment choisir votre locataire 7 louer nu ou m
4. TRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE pr parer de leur vivant la transmission de leur patrimoine et d aider leurs enfants acc der la propri t Dans le cas de la transmission la SCI peut permettre de r duire le co t fiscal de respecter l galit entre les h ritiers mais aussi de prot ger le conjoint survivant Elle pr sente donc de nombreux avantages La cr ation d une SCI qui est une soci t au m me titre que la SARL soci t responsabilit limit e ou la SA soci t anonyme doit se faire en respectant une proc dure et des r gles strictes d taill es ci apr s 1 R diger des statuts indiquant les noms et apports de chaque associ le si ge social le capital social et les modalit s de fonctionnement Lui donner un nom appel d nomination sociale D finir son objet social qui ne doit pas tre purement commercial Enregistrer les statuts aux imp ts dans le mois qui suit leur signature Enregistrer ces m mes statuts au Bureau de conservation des hypoth ques dans les 2 mois qui suivent la cr ation de la SCI 6 Publier la constitution de la SCI dans le journal d annonces l gales du d partement o se trouve le si ge social de la SCI environ 190 7 D poser 2 exemplaires des statuts enregistr s au CFE Centre de formalit s des entreprises environ 85 8 Immatriculer la SCI au Registre du commerce et des soci t s RCS na D Une SCI doit com
5. complir ce r ve devenir propri taire DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN De l laboration du budget la remise des cl s en passant par les visites les d marches et la signature sans oublier le d m nagement avec le livre que vous tenez entre les mains vous trouverez les informations essentielles pour acc der la propri t sans trop stresser Bien s r difficile de ne pas angoisser face un projet si vaste qui va prendre des semaines des mois un an peut tre deux sans compter les ann es du remboursement de votre pr t et dont le montant d passe presque toujours les 100 000 Rassurez vous ce guide est la pour vous livrer tous les trucs et astuces mais aussi les pi ges viter et pour vous faire part des bons plans et t moignages qui feront de vous un vrai propri taire malin Mais au fait POURQUOI DEVENIR PROPRI TAIRE e Pour en finir avec la location chez un propri taire jamais l qui vous laisse mourir de froid l hiver ou vous laisse g rer seul les probl mes d tanch it salp tre d g ts des eaux et autres sinistres e Pour ne plus avoir la d sagr able impression que l argent de votre loyer est jet par les fen tres tous les mois au lieu d tre investi dans quelque chose de plus p renne e Pour faire une croix d finitive sur les colocations chez les copains qui se terminent presque toujours par une brouille d finitive Parce que
6. core d enfant mais c est pr vu pour bient t C est une situation qui arrive fr quemment chercher un nouveau logement parce que la famille s agrandit et parce qu il est toujours plus confortable d habiter dans une surface plus grande si le nombre d occupants augmente C est logique Vous voici donc la recherche d un logement avec une chambre suppl mentaire pour accueillir B b comme il se doit Mais la pi ce suppl mentaire n est pas le seul param tre prendre en compte pour ce nouveau logement En effet puisque vous allez accueillir un nouveau venu dans la famille la pr sence d une cr che et ou d une cole proximit de votre domicile sera la bienvenue et ce crit re devient alors primordial pour la recherche de votre nouveau logis Vous avez d j des enfants Pensez la place dont ils vont avoir besoin en grandissant bureau pour faire les devoirs salle de bain ou toilettes suppl mentaires et lisez bien les conseils donn s p 16 concernant la p riode de leurs tudes ils sont galement valables dans votre cas Et votre situation professionnelle Vous n y pensez peut tre pas mais votre situation ou votre stabilit professionnelle peut tre d terminante dans la concr tisation de votre projet immobilier Posez vous d abord quelques questions tes vous dans une situation stable Quand on parle de situation professionnelle stable on ne parle pas de la table bancale sur
7. encore chez vos parents plus de 30 ans vous r alisez et vos parents sont d accord avec vous que vous n avez pas vocation rester un Tanguy toute votre vie Parce que vous tes en couple et que vous avez d cid de passer de 101 chez toi et moi chez moi nous chez nous INTRODUCTION e Parce que le r gime des retraites n est plus ce qu il tait et que dans le but louable de constituer votre propre retraite vous savez que l investissement immobilier est une valeur s re Mais surtout pour tre enfin chez vous pour avoir un lieu qui vous appartient qui vous ressemble o vous pourrez faire ce que vous voulez parce que c est chez vous QUE TROUVEREZ VOUS DANS CE LIVRE Tout ou presque sur la meilleure fa on de devenir propri taire sans vous parpiller sans rien oublier et surtout sans stresser Dans le premier chapitre Et si c tait possible vous pourrez valuer les l ments qui vous permettront de passer du r ve a la r alit en faisant le point sur votre situation personnelle et professionnelle votre capacit d achat tout ce qui participera d terminer si vous tes fin pr t et si vous allez ou non vous engager seul dans l aventure du projet immobilier Entrons concr tement dans le vif du sujet avec le chapitre 2 Parlons argent qui vous aidera faire vos comptes et l tat des lieux de l argent dont vous disposez celui que
8. es r guli res e le remboursement de l emprunt e les charges de copropri t si votre bien est dans une copropri t e les charges d entretien pour une maison e la taxe fonci re e la taxe d habitation Attention Selon les lieux la taxe fonci re et la taxe d habitation peuvent atteindre des sommets et pas n cessairement la montagne O se renseigner la mairie ou au service des imp ts de la commune choisie pour consulter le cadastre et pour obtenir des informations sur les imp ts fonciers CHAPITRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE Apr s avoir bien consid r et pris en compte tous ces l ments posez vous quelques questions O en tes vous dans votre vie personnelle Vous tes seul sans enfant Vous avez d cid de vous lancer seul dans la grande aventure de l achat immobilier bravo Devenir propri taire seul n est pas chose ais e mais ce n est pas non plus mission impossible Cependant quelques l ments qui concernent galement ceux qui sont en couple mais dans une moindre mesure sont prendre en compte plus particuli rement Le cr dit immobilier depuis plusieurs ann es le nombre de c libataires propri taires a diminu l explosion des prix de l immobilier ayant m caniquement r duit le pouvoir d achat ou la capacit d emprunt de ces emprunteurs Ceci dit si vous tes dans une situation professionnelle stable avec un CDI depuis plusieurs ann es
9. esign pour les particuliers ou les entreprises Alexa a toujours su trouver la solution chaque probl matique en prenant en compte les envies et les budgets de ses clients C est pourquoi plus de 25 000 passionn s de d coration suivent tous les mois les conseils d Alexa sur le blog ou la page Facebook de MyHomeDesign www myhomedesign fr n 2012 plus de 58 des m nages fran ais l taient D ailleurs vos grands parents l taient certainement vos parents le sont peut tre alors Pourquoi pas vous Devenir propri taire vous en avez r v et cette fois c est d cid vous passez l action Oui mais voil moins d h riter prochainement du manoir ancestral dans votre famille depuis neuf g n rations devenir propri taire ce n est pas h r ditaire Selon l tude du profil de emprunteur 2013 2014 r alis e par ACE Cr dit immobilier les ressources nettes annuelles des emprunteurs sont nettement plus lev es Paris qu en province o 54 des propri taires gagnent moins de 25 000 par an alors qu en le de France ils sont 88 gagner plus en moyenne entre 25 000 et 49 000 annuels Mais si le revenu moyen net par foyer pour un futur acqu reur est de 4 430 par mois source Empruntis ce n est pas le cas pour la majorit de la population Alors comment faire Ce guide a t sp cialement con u afin de vous accompagner pas pas dans votre d marche pour ac
10. et Prix en ligne vous dirige vers un tableau avec les diff rents prix des parts propos es par chaque soci t de gestion class es par ordre alphab tique Certains prix ne sont pas communiqu s mais on peut trouver une part partir de 260 frais et droits compris d autres parts sont vendues 2 500 ou DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN m me beaucoup plus cher Pour comprendre comment a marche le site de l Aspim vous permet de consulter en ligne un guide complet sur la SCPI intitul Je veux comprendre propos en bas de la page d accueil de la rubrique SCPI Certaines soci t s de gestion sont parfois des filiales de banques ou de compagnies d assurances parfois des soci t s ind pendantes Les parts de SCPI ne sont pas cot es en Bourse mais l investissement dans des parts de SCPI comporte des risques dont vous devez prendre connaissance En premier lieu les dividendes qui sont vers s d pendent des conditions de location des immeubles De plus le capital investi n est pas garanti Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement long terme et doivent tre acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine Les SCPI fiscales offrent une r duction d imp ts variable selon les produits Cette r duction d imp ts d pend des dispositions fiscales en vigueur qui peuvent voluer et est soumise au respect de certaines conditions notamment fiscales Chaque
11. et dans une entreprise solide il y a des chances que votre profil emprunteur int resse autant les banques que si vous tes en couple Le choix du logement tablir ses crit res faire des s lections et des visites tout cela prend du temps qu il est bon de pouvoir partager avec une autre personne Certes acheter seul vous permet de d cider de tout sans avoir faire de compromis mais demandez tout de m me l avis d un proche famille amis avant de signer on n est jamais trop prudent Vous tes seul avec enfant s Vous tes seul avec enfant s et un certain besoin d espace se fait sentir pour vous comme pour lui ou eux Mais prenez garde avant de vous lancer dans l aventure du nouveau logement posez vous les bonnes questions La premi re question fondamentale concerne l ge de votre vos enfant s Pourquoi cette question vous demandez vous DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN Une supposition votre enfant a aujourd hui 8 ans Vous viviez jusqu ici dans une surface plut t petite mais vous vous dites aujourd hui que ce serait plus confortable pour vous deux de gagner quelques m tres carr s suppl mentaires Lenfant grandit il faut un lit plus grand pourquoi pas une chambre plus grande les affaires s entassent et vous comme lui avez besoin d un peu plus d espace Oui mais Huit ans aujourd hui cela signifie que dans dix ans il sera tudiant Vous devrez financer ses tudes peu
12. eubl et la location saisonni re 7 TOUTES LES D MARCHES PAS PAS EXPLIQU ES DE FA ON CONCRETE ET ACCESSIBLE Patricia Mor reau est r dactrice Avec sa plume synth tique et pleine de vie on ose enfin passer le cap de l achat Avec la collaboration de 3 experts Thibault Chanel est chasseur Alexa Fun s est la directrice Jo l Boumendil a fond et d appartements Paris Il de MyHomeDesign l une des dirige le groupe ACE Cr dit s est fait conna tre du grand premi res agences qui n gocie pour les public dans l mission d architecture et de emprunteurs le cr dit Recherche appartement ou d coration d int rieur en immobilier le plus adapt maison de M6 1 M France leur projet micka l masliah ISBN 978 2 84899 680 6 20 euros illustration de couverture val rie lancaster design bernard amiard Prix TTC France RAYON VIE PRATIQUE IMMOBILIER QUOTIDIEN EN 9 782848996806 DITIONS Recevez chaque mois des conseils in dits pour vous LEE sentir bien des interviews et des vid os exclusives et 5 rencontrez nos auteurs Nous vous r servons aussi des avant premi res des bonus et des jeux Pour T si cela il suffit de vous inscrire notre newsletter DE D couvrez galement toujours plus d astuces et de bons conseils malins sur www quotidienmalin com et www facebook com Quotidien Malin Note de l diteur tant donn le cha
13. investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et sa motivation ne doit pas tre uniquement fiscale Sur le site Internet de Primaliance www primaliance com vous trouverez dans l onglet SCPI un tableau comparatif pr sentant les diff rentes SCPI de rendement commercialis es par Primaliance Ce tableau indique les caract ristiques de chaque SCPI les soci t s de gestion qui y sont rattach es leur capital leur taux de distribution et leurs domaines d investissement classique murs de magasins investissement r gional ou l international etc Sur le site www netinvestissement fr vous trouverez toutes les d marches effectuer si vous voulez vous lancer dans l achat de parts d une SCPI ou si vous vous posez des questions sur la possibilit d investir dans un produit immobilier voir chapitre 6 Investir mode demploi p 275 CHAPITRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE D autres options pour acheter en couple En couple cela ne veut pas dire n cessairement mari s ou pacs s Mais cela ne vous emp che pas d acheter un bien a deux Outre la possibilit d acheter en SCI vous pouvez galement acheter selon diff rents cas de figure que nous d taillerons l un apr s l autre e vous tes en concubinage ou union libre vous tes pacs s vous tes mari s Chaque concubin a la possibilit d acheter seul un bien 1 le gardera en cas de s paration Les concubins peuve
14. ions matrimoniales possibles et les cons quences qui en d coulent pour votre projet immobilier Avant toute chose retenez que quelle que soit votre situation c libataire mari ou divorc veuf concubin ou pacs et que vous d cidiez de vous lancer dans cette aventure seul deux ou m me en famille devenir DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN propri taire engage un certain nombre de frais qu il est sage de ne pas omettre ni sous valuer Ces frais concernent deux types de d penses 0 les d penses ponctuelles lachat de votre bien en lui m me mais pas seulement les d penses r guli res qui suivront le remboursement de l emprunt les imp ts locaux les charges pour les logements achet s en copropri t pendant plusieurs ann es une vingtaine en moyenne pour tre plus pr cis Voyons en d tail ces d penses ponctuelles e les frais de dossier bancaire pour l emprunt e l hypoth que de la banque e l assurance habitation e assurance du pr t immobilier e l achat de votre bien e la commission vers e a l agence immobili re e les frais d acte notari les travaux ventuels le logement temporaire pr voir en cas de travaux ou un ventuel garde meubles e le d m nagement e les frais d installation gaz lectricit t l phone poste L avantage c est que quand tout cela est pay on n en parle plus Il reste cependant un certain nombre de d pens
15. ite vous pouvez d terminer votre capacit d emprunt Pour les banques courtiers et organismes pr teurs la capacit optimale de remboursement ne doit pas d passer 30 de vos revenus voire 33 Exemple Si vous disposez de 3 000 nets par mois vous pouvez consacrer un maximum de 900 par mois pour le remboursement d un cr dit immobilier Il vous restera donc 2 100 mensuels pour vos d penses courantes Pour bien faire vos calculs n h sitez pas vous servir des outils de simulation disponibles sur les sites Internet tels que www anil org ou m me sur les sites immobiliers qui vous redirigent vers les tablissements bancaires et de cr dit immobilier VOUS NE VOULEZ POUVEZ PAS ACHETER SEUL Tout bien consid r et puisque vous n avez pas encore h rit ni gagn au Loto vous arrivez la conclusion qu il vaut mieux ne pas vous engager seul Acheter plusieurs vous appara t tre la bonne solution mais comment faire La SCI une bonne solution pour acheter plusieurs La SCI soci t civile immobili re est un montage juridique qui permet au moins deux personnes de g rer l acquisition d un bien Avec la SCI des concubins ou des personnes pacs es peuvent acheter en commun en vitant les contraintes de l indivision que nous d taillerons p 25 Des couples mari s peuvent galement acheter ensemble quel que soit leur r gime matrimonial Enfin la SCI permet aux parents de CHAPI
16. ite www notaires fr Les Chambres d partementales des notaires organisent pour le public des permanences gratuites d information juridique d di es aux renseignements et aux conseils Et par t l phone au 0892 011 012 appel factur 0 34 la minute partir d un poste fixe Notaires Infos propose le m me service La SCPI id ale pour l investissement locatif La SCPI soci t civile de placement immobilier concerne l investissement locatif sur lequel nous reviendrons largement dans le chapitre 6 p 285 Elle est g r e par une soci t de gestion qui doit tre agr e par l Autorit des march s financiers La soci t de gestion g re un patrimoine pour une communaut d pargnants d tenteurs d une ou plusieurs parts La SCPI a pour but la collecte des fonds pour l achat de commerces bureaux ou logements dont le patrimoine est redistribu entre les associ s de la SCPI Acheter des parts de SCPI vous permet donc d investir dans Pimmobilier travers une soci t qui rassemble de nombreux pargnants 1 existe diff rentes formes de SCPI CHAPITRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE Lorsqu un capital plafond est d fini par les statuts on parle de SCPI capital fixe Au cours de la vie de la SCPI le capital s accro t par des augmentations de capital dont la dur e et le volume sont fix s par la soci t de gestion Lorsque le plafond est atteint le capital reste fixe Inconv nie
17. laquelle vous travaillez ou du fauteuil de bureau auquel il manque une roulette Non Il s agit plut t du type de contrat que vous avez de votre anciennet dans votre entreprise et de votre avenir aupr s de votre employeur Si vous tes dans une position pr caire au niveau professionnel vous ne pr senterez pas ce que les banques appellent le bon profil voir DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN chapitre 2 Quels crit res de solvabilit int ressent votre banquier p 37 Si vous tes par exemple int rimaire stagiaire en alternance ce n est pas encore le moment d aller faire une demande de cr dit sauf si vous tes un riche h ritier Quelle qu en soit la raison si votre situation professionnelle est instable mutation en vue nouvelles responsabilit s etc si vous vous sentez victime de harc lement ou si vous tes d j compl tement sous pression vous risquez le nervous breakdown ou le burn out ce n est peut tre pas le bon moment pour vous Votre soci t est elle stable Votre soci t est elle en liquidation judiciaire Votre patron est il suspect de d tournements de fonds ou a t il t r cemment mis en examen a arrive m me des gens tr s bien et tr s haut plac s Si vous tes dans ce cas peut tre est il plus judicieux de remettre plus tard votre projet Il vaut mieux se trouver dans une position professionnelle stable et si possible serei
18. le bien sera consid r commun qu il soit achet par les poux ensemble ou par Pun d entre eux seulement Quel que soit le mode de financement emprunt ou fonds propre ce principe s applique Si le logement est achet pendant votre mariage avec de l argent provenant d un h ritage ou d une donation le bien sera donc d clar commun sauf si vous faites figurer dans l acte d acquisition la clause particuli re que nous avons mentionn e plus haut la d claration d emploi ou de remploi Cette clause a pour but de pr ciser que le bien est acquis avec vos fonds propres et qu il ne tombera pas dans la communaut Si vous avez fait un contrat de mariage vous pouvez vous trouver dans Pun des cas de figure suivants Le mariage sous le r gime de la communaut Dans ce cas le bien achet appartiendra la communaut sauf si vous voulez qu il vous appartienne personnellement 1 vous faut alors un apport dargent personnel de plus de 50 du bien et vous devez faire une d claration d emploi ou de remploi mentionner dans l acte d achat Attention Si le bien achet est destin tre lou les loyers reviennent obligatoirement la communaut Le mariage sous le r gime de la s paration de biens Chaque concubin est propri taire de la moiti du bien Vous pouvez videmment faire l acquisition d un bien seul Vous en serez alors le seul et unique propri taire Si vous le louez vous en percevrez
19. ne pour que votre projet immobilier se d roule dans les meilleures conditions possibles En particulier si vous devez faire une demande de cr dit puisqu il vaut mieux pr senter un bon profil qu un mauvais Aussi si vous tes dans une situation professionnelle pr caire les conditions ne sont peut tre pas toutes r unies pour vous permettre de r aliser votre achat Attendez de retrouver un peu de stabilit pour vous lancer s rieusement dans l aventure vous aurez plus de chance de bien la vivre et surtout de la mener bien Vos finances actuelles la loupe Pour d finir votre capacit d achat il vous faut valuer votre budget actuel Vous pouvez commencer par faire un tableau de deux colonnes recettes et d penses comme ci apr s CHAPITRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE Recettes D penses Salaire net annuel sur 12 mois Remboursement de cr dit s maison auto etc 13 mois Factures EDF t l phone eau 14 mois Revenus fonciers Imp ts Primes diverses Loyer si vous tes locataire Int r ts de placements financiers ducation des enfants Pension alimentaire si vous la Pension alimentaire si vous la percevez versez Vacances Total annuel Total annuel Total mensuel Total mensuel Solde Pr cisions pour la premi re colonne e najoutez pas les allocations familiales destin es aux enfants e n ajoutez pas non plus les aides au logement elles pourron
20. nes et si au jour du d c s la valeur du bien est inf rieure 76 000 Une forme d assurance pour l avenir qui prot ge le survivant en cas de d c s de son conjoint mais elle comporte aussi quelques pi ges Si les membres du couple ne s entendent plus il faut annuler la clause de tontine pour permettre lachat du bien par l une des parties Il faut absolument l unanimit pour vendre le bien n est pas partageable Au d c s de l un des acqu reurs si la personne d c d e d clare n avoir jamais achet seul l acqu reur survivant est consid r comme CHAPITRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE propri taire depuis l origine les h ritiers n auront donc aucun droit sur ce bien qui rentre pas dans la succession Si la tontine est un moyen efficace d assurer l avenir du conjoint survivant surtout en cas de concubinage nous attirons votre attention sur le risque d une action en justice qui pourrait tre intent e par les h ritiers En effet se sentant l s s ceux ci pourraient engager une action visant a prouver que le pacte tontinier a t conclu dans le seul but de les priver de leur r serve h r ditaire Un risque a prendre en compte notamment en pr sence d enfants d un premier mariage Pour en savoir plus sur la tontine informez vous sur vos droits et obligations et n h sitez pas interroger votre notaire ou consulter le site www notaires fr il vous fournira les l ment
21. ngement permanent des lois et dispositions administratives li es au secteur immobilier le lecteur est invit v rifier que les informations de cet ouvrage valides au moment de son impression sont toujours en vigueur Maquette S bastienne Ocampo Illustrations Fotolia 2014 Quotidien Malin une marque des ditions Leduc s 17 rue du Regard 75006 Paris France www editionsleduc com ISBN 978 2 84899 680 6 PATRICIA MOR REAU AVEC LA COLLABORATION DE THIBAULT CHANEL ALEXA FUNES ET JOEL BOUMENDIL DEVENIR PROPRIETAIRE C EST MALIN QUOTIDIEN ENSIN EDITIONS 3 experts votre service 7 Introduction 9 Chapitre 1 Et si c tait possible 13 Chapitre 2 Vous y croyez parlons argent 35 Chapitre 3 On y va premiers rendez vous avec votre home sweet home 101 Chapitre 4 La signature de la promesse au contrat final 165 Chapitre 5 Votre nouvelle vie commence 201 Chapitre 6 Investir mode d emploi 275 L esprit des lois 337 Bibliographie 341 Liens utiles 343 Annexes 349 Table des mati res 353 malins nous avons demand 3 experts de l immobilier de partager leur savoir faire et leurs petits trucs au fil des chapitres Vous profiterez ainsi de leur exp rience du terrain pour devenir un vrai propri taire malin P que ce livre comporte un maximum d astuces et de bons conseils THIBAULT CHANEL EXPERT DE LA RECHERCHE IMMOBILIERE Thibault Chanel est chasseur d appartement
22. nt acheter ensemble un bien immobilier ils le prendront en indivision ou en recourant une SCI soci t civile immobili re En l absence de r gle sp cifique ou de contrat il est plus que recommand de prendre des pr cautions vous garantissant une s curit juridique pour l acquisition de votre logement Dans la majorit des cas la plupart des couples vivant en union libre ach tent leur logement en indivision mode d achat ne n cessitant pas un montage complexe Deux personnes achetant un bien en indivision sont propri taires d un bien indivis hauteur de leur apport 30 70 40 60 50 50 Cette indivision peut tre e galitaire dans ce cas chaque concubin est propri taire de la moiti du bien e in galitaire tout d pend de la participation financi re de chacun des concubins La r partition tient compte non seulement des apports personnels de chacun des concubins mais aussi des participations au remboursement du pr t DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN Attention Si les contributions de chacun ne sont pas sp cifi es au moment de lacte d acquisition l indivision sera consid r e comme tant a parts gales Pensez donc faire pr ciser ce point sur Pacte de vente Pacs s avant le 1 janvier 2007 Les biens achet s seront indivis par moiti Il est toutefois possible de modifier cette r gle en le pr voyant dans l acte d achat Pacs s apr s le 1 janvier 2007 Vous b
23. nts la possibilit pour l associ de n gocier ses parts est assez restreinte car un porteur de parts qui souhaite vendre doit attendre une augmentation de capital pour le faire De plus une fois le plafond atteint Vassoci devra trouver lui m me un ou plusieurs acheteurs qui voudront bien reprendre ses parts Lorsque le capital augmente au fur et mesure que 16 nombre de souscripteurs s accro t on parle de SCPI capital variable A tout moment la SCPI capital variable peut mettre des parts nouvelles pour acheter des parts Lorsqu un associ veut vendre ses parts la SCPI les rach te et en met de nouvelles pour les investisseurs qui souhaitent souscrire au capital de la SCPI Vous pouvez en acheter directement aupr s des soci t s qui les g rent d faut vous pouvez aussi faire vos emplettes aupr s d autres pargnants qui y ont souscrit dans le pass et souhaitent les revendre Les soci t s de gestion organisent elles m mes ce march de la revente en confrontant r guli rement les ordres de vente et d achat d pos s par les clients Dans tous les cas vous supporterez des frais 8 10 environ du prix des parts Pour acheter des parts de SCPI vous trouverez la liste des soci t s de gestion sur le site de l Aspim Association fran aise des soci t s de placement immobilier www aspim fr rubrique SCPI Vous trouverez l toutes les informations sur le fonctionnement de la SCPI Vongl
24. ommence C est l avant dernier chapitre de cet ouvrage qui traitera des travaux a faire ou pr voir du syndic et de la copropri t et surtout des bons plans pour le d m nagement puisque a y est vous tes propri taire Enfin si vous avez constat que vos r ves devaient tre revus la baisse peut tre avez vous song l investissement locatif Ce sera le sujet de notre sixi me et dernier chapitre Que ce soit pour y habiter ou pour le louer quels que soient son montant et celui de votre endettement votre investissement peu importe sa surface fera tout de m me de vous un propri taire que nous esp rons heureux et pour longtemps EST CE QUE VOUS TES PR T Vous vous retournez dans la rue sur les vitrines des agences immobili res vous avez commenc plucher plus attentivement vos comptes vous avez constat que votre PEL pr sente un bel embonpoint voire qu il a atteint le plafond de 61 200 et vous commencez r ver de votre nouveau chez vous Pas de doute vous pr sentez tous les sympt mes du virus de l achat immobilier N ayez crainte ce virus n est pas mortel Si vous y succombez une aventure passionnante vous attend parfois sem e d emb ches d cueils et de pi ges viter Dans les pages qui suivent pour savoir si vous tes vraiment pr t nous ferons le point sur votre situation professionnelle et personnelle en abordant les diff rentes situat
25. porter un g rant doit tenir une comptabilit et convoquer une assembl e g n rale une fois par an Les associ s de la SCI ne sont pas les propri taires du bien immobilier ils d tiennent des parts de la soci t qui est propri taire S ils y habitent ils sont locataires de la SCI Bon savoir Le capital social est laiss au libre choix des associ s sans minimum ni maximum requis Les associ s sont galement libres de fixer les modalit s des apports en num raire ou en nature de la SCI Si l apport comporte des biens immobiliers il faudra obligatoirement passer devant le notaire DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN CR ER SA SCI LES PETITS COUPS DE POUCE Vous pouvez t l charger gratuitement un mod le de statuts de SCI sur le site wwwyrytys com Consultez galement le site de la Fnaim F d ration nationale de l immobilier www fnaim fr qui vous indique pas pas les d marches effectuer pour cr er votre SCI en toute simplicit sur la page d accueil cliquez droite sur la rubrique Guides FNAIM 1 1 l l i 1 X 1 1 1 1 1 1 1 1 I en ligne Bien acheter puis dans l encadr Guides en ligne surla i 1 1 l l 1 1 l Li 1 1 1 1 droite cliquez sur Cr ation d une SCI Vous y tes Vous pouvez galement prendre conseil aupr s d un notaire pour tout savoir sur la SCI directement sur le s
26. s a Paris et s est fait connaitre du grand public dans l mission Recherche appartement ou maison de M6 aux c t s de St phane Plaza Au sein de son agence Thibault Chanel Immobilier il propose ses clients une recherche de biens sur mesure en faisant entre autres appel un r seau particuli rement tendu www thibaultchanel com DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN JO L BOUMENDIL EXPERT DU CR DIT ET DU FINANCEMENT Apr s s tre forg une solide exp rience dans le secteur du courtage en cr dit immobilier pendant plus de vingt cinq ans Jo l Boumendil fonde le groupe ACE Cr dit en 1995 qu il dirige toujours aujourd hui En agence ou via Internet les 250 conseillers ACE form s aux techniques du cr dit et ma trisant parfaitement les produits bancaires suivent et accompagnent leurs clients du premier contact la signature chez le notaire Le r seau ACE Cr dit compte une cinquantaine d agences r parties sur le territoire dont 10 en Ile de France www acecredit fr ALEXA FUNES EXPERTE DE LA DECORATION ET DE L ARCHITECTURE D INT RIEUR Grace a sa triple exp rience en gestion dans l immobilier et la d coration Alexa Fun s a su faire de MyHomeDesign l une des principales agences d architecture et de d coration d int rieur en France C est une passionn e de la d coration d int rieur en permanence l aff t des nouvelles tendances Au cours des 200 projets g r s chaque ann e par MyHomeD
27. s vous permettant de prendre les bonnes d cisions en toute connaissance de cause QUEL BIEN POUR VOUS FAITES LE POINT SUR VOS PRIORITES Avant d entrer dans le vif du sujet du chapitre suivant qui concerne l argent posons nous quelques questions qui sans tre existentielles n en sont pas moins essentielles Inutile en effet de commencer a vous perdre dans des conditions de pr t des ch ances ou encore des subventions avant d avoir clairement identifi ce que vous cherchez Eh oui la base le b a ba on a un peu tendance l oublier mais c est le meilleur moyen de ne pas se tromper alors prenez le temps a ce stade de faire le point seul ou avec vos futurs partenaires d achat sur le bien que vous voulez Nous esp rons que cet extrait vous a plu RSS Devenir propri taire c est malin DEVENIR PROPRI TAIRE NME Patricia Mor reau J ach te ce livre Pour tre tenu au courant de nos parutions inscrivez vous la lettre des ditions Quotidien Malin et recevez des bonus invitations et autres surprises Je m inscris Merci de votre confiance bient t QUOTIDIEN AMEN DITIONS
28. t tre supprim es si vous devenez propri taire Pr cision pour la deuxi me colonne e indiquez soigneusement toutes vos d penses abonnement sportif ou budget loisirs l ann e en tant le plus pr cis possible Une fois vos totaux obtenus divisez les par 12 pour obtenir vos revenus et d penses mensuels Le solde va faire appara tre deux possibilit s 0 S il est n gatif cest encore trop t t pour emprunter Finissez d abord de rembourser le cr dit de votre voiture ou quivalent et vous aviserez ensuite M me s il est possible de r duire certains postes de d penses vacances loisirs ou autres n oubliez pas que le cr dit d un logement vous engage sur dix quinze ans S il est positif c est ce qu on appelle le reste vivre c est dire le montant qu il vous reste apr s avoir r gl vos d penses mensuelles incompressibles logement et charges EDF eau t l phone Internet imp ts assurance et mutuelle scolarit des enfants sant voiture etc hors mensualit s de cr dit Le reste vivre est donc la marge qui sert DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN financer les loisirs les vacances et pour faire face aux impr vus La plupart des tablissements bancaires conseillent un reste vivre de e 800 pour un c libataire e 1 200 pour un couple sans enfant Commencez donc par v rifier que votre reste a vivre se situe bien dans ces fourchettes Ensu
29. t tre m me lui trouver un logement donc m me si votre achat est destin lui laisser un patrimoine envisagez bien toutes les options R fl chissez bien sur la surface acqu rir et vitez de vous lancer dans un projet qui mettrait en danger le financement de ses tudes Mercedes 51 ans propri taire d une maison Saussan 34 t moigne Quand j ai divorc il y a dix ans mon ex mari et moi avons vendu notre appartement J ai voulu toute de suite acheter une maison pour m installer avec mon fils cadet alors g de 16 ans Travaillant dans une banque j avais des facilit s pour obtenir un cr dit Mais j ai r alis que mon fils dont j avais la garde allait certainement suivre des tudes que je devrai financer J ai bien fait d attendre il a fait une cole de commerce J ai pu r cemment acheter une jolie maison et l ai m me aid acqu rir son appartement Ainsi selon l ge de vos enfants il est plus judicieux et plus prudent d envisager lachat pour eux auquel cas vous mettrez votre bien en location le temps qu ils grandissent et pour qu ils puissent en jouir au moment de leurs tudes Dans ce cas la surface acheter sera bien videmment moins importante que si vous cherchez pour toute la petite famille Vous trouverez toutes les infos sur l achat deux p 25 mais voici d j quelques conseils suivant votre situation CHAPITRE 1 ET SI C TAIT POSSIBLE Vous n avez pas en
30. vous avez les aides que vous pouvez obtenir ce que vous pouvez emprunter Dans ce chapitre vous trouverez toutes les astuces pour mieux comprendre les offres de cr dit vaste programme disait le G n ral et trouver les meilleurs taux Vous verrez ainsi si votre r ve est en phase avec vos moyens ou si vous devez revoir vos ambitions la baisse ou pas Devenir propri taire c est aussi chercher un bien et le trouver Les Premiers rendez vous avec votre home sweet home du troisi me chapitre vous accompagneront pour cr er des alertes sur les sites incontournables d crypter les petites annonces poser les bonnes questions lors des visites ou vous guider si vous avez choisi de faire construire Faire une offre savoir dire non la suite logique des visites puisque c est ce moment qu il vous faudra faire une proposition de prix Tout une partie du chapitre y est DEVENIR PROPRI TAIRE C EST MALIN consacr e il s agit de faire le bon choix pour ce projet qui est peut tre celui de votre vie pas de place l erreur Vous avez trouv ce que vous cherchiez Il est temps de passer la signature Pas de panique le chapitre 4 vous dit tout sur le compromis les d lais le notaire ce qui se passe avant pendant et apr s jusqu la signature finale Etape par tape vous aborderez ce sujet avec z nitude et apprendrez a signer sans trembler Vous voil pr t pour que votre nouvelle vie c
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