Courte Note n°11 avril 2006
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1. C est ainsi que sept d cisions ont concern des donations d guis es d immeuble ou de biens mobiliers en vente Dans l affaire N 2004 28 par exemple Mlle avait acquis de Mme B la nue propri t d un immeuble Le prix exprim dans l acte avait t pay comptant le jour de la vente en dehors de la comptabilit du notaire directement entre les parties Le Comit a conclu la requalification en donation de la vente au motif que l intention lib rale tait manifeste notamment en raison des liens unis sant les parties l acte Mme B sans ascendant ni descendant tait la s ur de la grand m re de Mlle A et de l absence de contrepartie la vente Mlle A tait dans l impossibilit de justifier du paiement du prix Six d cisions du Comit ont trait de donations d guis es de la nue propri t d immeubles sous couvert de parts sociales Dans l affaire N 2004 9 M et Mme A avaient constitu le 28 mars 1997 avec leurs deux fils une SCI familiale Le m me jour ils avaient apport la SCI la nue propri t d un bien immobilier leur appartenant et fait donation leurs enfants de 4 824 parts sur les 4 826 leur appartenant Le Comit a constat que la cr ation de la SCI tait concomitante l acte d apport et la donation en pleine propri t des parts de la SCI Le Comit a retenu que la cr ation de la SCI qui ne disposait d aucun revenu ne r pondait aucune n cessit conomiq2. DANS CE NUM RO P 02 IMMOBILIER e L Architecte des B timents de france N 11 AVRIL 2006 P 04 LE DOSSIER gt LES DROITS DE PREEMPTION DU LOCATAIRE Les diff rents droits de pr emption du locataire e Le cong pour vendre mode d emploi La coute Note gt LA LETTRE D INFORMATION DE LACOURTE NOTAIRES ASSOCI S P 10 PATRIMOINE e La mutabilit des r gimes matrimoniaux e Rencontre avec Thierry Smadja DITORIAL Le droit de propri t un ternel d bat Les lois sont toujours utiles ceux qui poss dent et nuisibles ceux qui n ont rien On doit esp rer que cette d rangeante phrase de Jean Jacques Rousseau environ 250 ans plus tard et apr s quelques r volutions ait perdu de son sens voire que ce soit le contraire aujourd hui parfois Ainsi les rapports entre bailleurs et locataires de logements pourraient en tre comme une illustration On sait que depuis son int gration dans la D claration des droits de l homme et du citoyen le droit de propri t n a cess de reculer au nom de principes et d int r ts justes et estimables La protection du logement en fait partie La loi du 6 juillet 1989 visant am liorer les rapports locatifs affirme dans son article 1 que le droit au logement est un droit fondamental Comment concilier alors la protection du locataire et la garantie des droits du bailleur d coulant de son droit de propri t L
3. cf notre article p 9 Cong pour vendre mode d emploi Le cong vaut offre de vente au profit du locataire qui peut soit acheter soit renoncer l acquisition Le locataire dispose d un second droit de pr emption si le bailleur vend des conditions plus avantageuses pour lui Il a un mois pour donner sa d cision chappent au droit de pr emption les ventes portant sur des immeubles insalubres ou frapp s d interdiction d habiter ou d un arr t de p ril Ne donnent pas non plus lieu pr emption les actes intervenant entre des parents jusqu au 3 degr compris Le parent qui s est port acqu reur doit occuper le local dans les 6 mois suivant le d part du locataire et pendant la dur e minimale de 2 ans compter de l expiration du d lai de pr avis gt gt gt AVRIL 2006 LA COURTE NOTE Si DOSSIER E AVRIL 2006 LA COURTE NOTE LES DROITS DE PR EMPTION DU LOCATAIRE Ne sont pas non plus concern s par le droit de pr emption les simples occupants au sens de la loi du 1er septembre 1948 les locations li es une fonction et les locations saisonni res Ill Concours entre les deux droits de pr emption Quand les conditions d exercice du droit de pr emption en cas de cong pour vendre et celles qui r sultent de la loi du 31 d cembre 1975 sont simultan ment remplies c est dire lorsque la division d un immeuble en lots de copropri t intervient alors qu un bail ar
4. ils r aliseraient eux m mes des ventes par lots Du reste un certain nombre d entre eux le font d ja f Propos recueillis par Christine Mont brun et Aur lie Nivet S AVRIL 2006 LA COURTE NOTE PATRIMOINE a AVRIL 2006 LA COURTE NOTE ACTIVIT S DU COMIT CONSULTATIF POUR LA R PRESSION DES ABUS DE DROIT Poursuivant notre tude sur l abus de droit nous analysons dans cet article les d cisions du comit de r pression des abus de droit CCRAD Du rapport annuel 2004 du Comit consultatif des abus de droit CCRAD il r sulte ce qui suit sept s ances se sont tenues au cours desquelles 41 cas ont t examin s Le Pr sident avait t saisi de 64 affaires Nature des affaires Nombre d affaires Re ues Trait es Favorables EE Droits d enregistrement 29 24 z 3 Imp t sur le revenu EN 6 Imp t de solidarit sur la fortune Taxe sur la valeur ajout e Taxe sur la valeur v nale des immeubles poss d s en 2 2 2 France par des personnes morales Imp t sur les soci t s 1 1 1 Total 64 41 28 13 Nombre d affaires re ues et d avis rendus en 2004 Dont une affaire re ue en 2003 Dont 8 affaires re ues en 2003 allergie des contribuables aux droits de mutation titre gratuit tant toujours aussi importante ceux ci et malheureusement certains de leurs conseils persistent dissimuler une donation en vente apport ou montages divers
5. Cons quences pratiques de l ordonnance du 8 d cembre 2005 relative aux permis de construire et aux autorisations d urbanisme est paru dans le n 133 de mars 2006 Etudes Fonci res Un article intitul Autorisations d urbanisme la r forme est lanc e est paru dans le n 119 de janvier f vrier 2006 Jurishebdo Catherine Minot commente r guli rement l actualit de la jurisprudence en droit de l urbanisme dans l hebdomadaire immobilier Jurishebdo Au cours du premier trimestre 2006 les articles suivants sont parus L obligation des respecter les superficies minimales et le permis de construire valant division N 217 du 10 janvier 2006 Primaut du r gime des espaces bois s class s et r f r libert N 220 du 31 Janvier 2006 et Pas de pr emption pr cipit e N 222 du 28 f vrier 2006 NOS INTERVENTIONS Dircks Dilly et Favier Aur lie Nivet notaire assistant au d partement Marchands de biens est intervenue sur le th me de la vente la d coupe lors d une matin e organis e par le cabinet Dircks Dilly et Favier le 9 mars 2006 Le Moniteur Catherine Minot consultante en droit public l tude anime r guli rement des formations pour Le Moniteur Le point sur ses interventions venir au cours du 1er trimestre 2006 Les montages d op rations immobili res Les 6 et 7 juin 2006 Ces deux journ es de formation seront consacr es aux probl matiques du pilotage d une op ration immobili re depuis
6. alit du march et ce n est pas la vente par lots qui fait monter les prix La diminution des mises en vente par lot n aurait pour effet que d accro tre la p nurie ce qui n a jamais eu tendance faire baisser les prix LCN La vente par lots tait d j tr s encadr e Loi de 1975 et accord collectif Que pensez vous de l accord collectif et du projet de loi T S L accord du 16 mars n tait pas indis pensable La pol mique non plus On a r agi chaud avec des informations partielles et du sensationnel On a hurl la sp culation sans se rendre compte que la prise de risque financier n cessite une contrepartie c est une r gle commerciale fondamentale Or ce risque vaut de l argent Enfin on a surestim les marges des fonds d investissements dans ce type d op rations S il est vrai que certaines situations sont d licates avec des personnes g es des familles en difficult au ch mage pour lesquelles il faut trouver des solutions humaines il est bon de pr ciser que c est ce que nous tentons de faire le plus souvent Mais il est aussi utile de rappeler que c est un droit fondamental pour un propri taire de pouvoir vendre ses biens s il le souhaite LCN Le but du projet de loi est d viter qu il y ait des ventes successives en bloc ventes qui feraient monter le prix de vente par lots La nouvelle loi permettra t elle une baisse des prix des ventes par lots T S Il ne faut pas prendre
7. d pendances du local lou garage chambre de service mais ne peut pas jouer lorsque la vente ne porte que sur le local accessoire Pour ce qui est des logements de fonction il faut distinguer deux cas de figure gt Le bailleur est le propri taire du logement de fonction et il est l employeur de celui qui occupe le logement de fonction Le droit de pr emption ne semble pas pouvoir jouer dans La vente d un immeuble lou peut d clencher trois types de droits de pr emption cette hypoth se l occupant n tant pas locataire et ne pouvant pas tre consid r comme un occupant de bonne foi d s lors que son titre d occupation est l accessoire du contrat de travail gt L employeur n est pas propri taire du logement de fonction mais il l a pris bail pour y loger un salari L employeur a alors la qualit de locataire mais il ne remplit pas la condition d occupation effective des locaux Il ne peut donc pas b n ficier du droit de pr emption Quant au salari occupant les lieux il n a ni la qualit de locataire ni celle d occupant de bonne foi Le droit de pr emption du locataire n a vocation s appliquer qu l occasion de la premi re vente apr s mise en copropri t Enfin sont exclus du droit de pr emption du locataire les actes intervenus entre parents et alli s jusqu au 4 re degr gt Les b n ficiaires Le droit de pr emption est reconnu par la loi au locataire et
8. la vente doit tre notifi e tous ceux auxquels le bail est transmis par d c s La notification doit se faire par lettre recom mand e avec accus de r ception mais peut tre remplac e par un exploit d huissier Elle doit comporter peine de nullit l indication du prix et des conditions de la vente et doit reproduire les 5 premiers alin as de l article 10 de La loi du 31 d cembre 1975 Elle doit galement mentionner la superficie Loi Carrez de la partie privative vendue ce qui n est pas le cas dans le cadre du cong pr vu par la Loi de 1989 La notification vaut offre de vente au profit de son destinataire L offre reste valable pendant une dur e de 2 mois Le locataire jouit d un droit d option il peut soit renoncer l acquisition soit d cider d exercer son droit de pr emption La renonciation peut tre expresse lettre recommand e avec accus de r ception exploit d huissier ou intervention l acte de vente IL ne peut pas y avoir de renonciation anticip e contenue dans le bail ce serait contraire l ordre public Elle peut galement tre tacite s il n y a pas de r ponse l issue du d lai l gal La d cision de pr emption doit tre exprim e par lettre recommand e avec accus de r ception ou par exploit d huissier Le locataire qui accepte l offre dispose compter de la date d envoi de sa r ponse au bailleur d un d lai de 2 mois pour la r alisation de l acte de vente
9. m me s ils ont parfois l impression au d part qu on leur force la main On les pousse passer un cap qu ils souhaitent franchir Pour les locataires qui ne peuvent pas acheter cela peut tre une frustration et c est compr hensible Il existe une 3 cat gorie de personnes surtout dans les tr s beaux quartiers ceux qui pourraient mais ne veulent pas acheter et font tout pour rester locataires Cette situation est plus compliqu e DOSSIER LES DROITS DE PR EMPTION DU LOCATAIRE INTERVIEW LCN O se situe le prix de vente par lot par rapport au prix du march T S Autrefois le prix de vente tait souvent inf rieur au prix du march pour diverses raisons dont notamment une certaine prudence dans l actualisation des prix par crainte de se retrouver hors march Dans une p riode de hausse importante et rapide comme celle constat e la fin des ann es 90 cela pouvait conduire des carts sensibles Aujourd hui actualisation est faite tr s r guli rement et jusqu la derni re minute avant le lancement d un immeuble Il ny a plus tellement de diff rence de prix LCN Le nombre de ventes par lots par rapport au volume total des transactions peut il influencer le march immobilier T S La vente par lots est trang re la hausse des prix Consid rer qu en mettant plus de biens sur le march on fait monter les prix constitue un non sens conomique absolu Il existe une r
10. partage et de liquidation Pour viter ces difficult s les couples doivent proc der un acte de d signation de la loi applicable pour paralyser la mutabilit automatique La loi choisie a vocation s appliquer soit l ensemble des biens des poux y compris aux biens poss d s avant le changement soit certains par la volont des poux Cette d marche est l occasion pour le couple de conna tre les atouts du r gime matrimonial choisi et d en carter les faiblesses pour pouvoir adapter en cons quence sa strat gie patrimoniale Par exemple des poux plac s titre principal sous le r gime l gal anglais de s paration de biens pourront adopter la clause de mise en communaut des immeubles qu ils poss dent en France avec une clause d attribution de la communaut au survivant des poux Fran oise DUPONCHEL Clerc D partement 5 Droit de la famille i __ et du patrimoine AVRIL 2006 LA COURTE NOTE a BLOC NOTES 7 EE AE pn BE DD SEE ED EE A E m s l l FIARA KE TA FN D A I D N D AN eu a UNS E WIOUOUKIALFS a mo E Ts PE WV ERES A Lu a AIM A A hh iTr NOS CONTR i UV ro i LV UV EN LE EN Li Catherine Minot a comment pour plusieurs revues l ordonnance du 8 d cembre 2005 sur la r forme des autorisations d urbanisme Bulletin Lamy Droit Immobilier Un article intitul
11. reur du bloc ne s enga gerait pas proroger les baux d habitation en cours de mani re maintenir les locataires 6 ans compter de l acquisition Ainsi deux droits de pr emption seraient ouverts au locataire le premier portant sur le bloc avec l indication du prix et des conditions de la vente pour le local occup et le second sur le lot occup par le locataire La volont du l gislateur est d viter au locataire la hausse sp culative du prix des appartements engendr e par les reventes en bloc successives D s lors le propri taire qui souhaiterait vendre l immeuble entier un seul acqu reur pourrait tre conduit renoncer son projet si l un des locataires d cidait d exercer son droit de pr emption Enfin le texte pr voit que l offre faite par le propri taire bailleur est valable pendant une dur e de 4 mois le locataire disposant ensuite de 2 mois pour r aliser la vente d lai port 4 mois s il a recours un pr t Aur lie Nivet Notaire assistant D partement Marchands de biens DOSSIER LES DROITS DE PR EMPTION DU LOCATAIRE LE CONG POUR VENDRE MODE D EMPLOI Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui r gissent le droit de pr emption du locataire en cas de cong pour vendre sont d ordre public et doivent de ce fait tre respect es scrupuleusement En voici un bref apercu Quid Le dispositif particulier pr vu par la loi ne s applique
12. viter une censure par le Conseil constitutionnel face un texte et le dispositif qu il traduit qui appara t comme devant tre assez compliqu mettre en uvre On le voit ce d bat ranime l opposition entre les int r ts concurrents des bailleurs et des locataires Certains repr sentants des propri taires ont contre attaque Ainsi Jean Perrin Pr sident de l Union nationale de la propri t immobili re UNPI a propos un nouveau type de contrat de location l essai Ce contrat permettrait au bailleur aux 9 et 21 mois de donner cong au locataire avec un pr avis de 3 mois Apr s deux ans sans pr avis le bail retomberait dans le droit commun Ce dispositif de test des locataires a suscit de vives r actions gauche comme droite Manifestement la recherche d un quilibre entre les droits des bailleurs et des locataires ne peut passer par un tel contrat malgr le respect qu on peut avoir de ce grand esprit et des Lumi res Bonne lecture fat ad Lo Q De L coute la pume le Droit d imaginer e Activit s du comit consultatif pour la r pression des abus de droit AVRIL 2006 LA COURTE NOTE Fe N IMMOBILIER ARCHITECTE DES B TIMENTS DE FRANCE L Architecte des B timents de France ABF a pour mission principale la protection du patrimoine architectural mais son intervention fait parfois na tre l inqui tude Petit r capitulatif de ses r elles fonc
13. volution l gislative montre la volont du L gislateur de mettre la charge du bailleur la mise en uvre du droit au logement par le biais du droit des baux d habitation Pour les bailleurs institutionnels cette prise en charge est encore plus imp rieuse Les propositions sur la vente par lots ont relanc le d bat de l quilibre entre droit de propri t et droit au logement Lors des d bats au Parlement la question 1 Du contrat social 1762 A LACOURTE NOTAIRES ASSOCI S de la compatibilit de la r forme avec le respect du droit de propri t s est pos e D aucuns ont d nonc une atteinte l un des attributs du droit de propri t l abusus c est dire le droit de disposer de son bien Le projet de loi pr voyant de donner au locataire un droit de pr emption d s le stade de la vente de l immeuble entier en bloc on s est demand si la capacit qui serait donn e au locataire de scinder la vente en bloc d cid e par le propri taire tait conciliable avec le droit de propri t Autrement dit l exercice du droit de pr emption lors de la vente en bloc limite t il l exercice du droit de disposer librement de son bien Pour viter une atteinte trop importante au droit de propri t le l gislateur a donc dans son projet pr vu la possibilit de pr server la vente en bloc lorsque l acqu reur s engage maintenir le statut locatif pendant six ans Cette parade devrait
14. S il 1 Cass Civ 3 me 15 novembre 2000 a recours un pr t le d lai de r alisation de l acte de vente est port 4 mois Si le propri taire d cide de vendre des conditions ou un prix plus avantageux que ceux initialement notifi s l occupant il faut notifier au locataire ces nouvelles conditions et prix peine de nullit de la vente L offre est alors valable pendant une dur e d un mois compter de sa r ception c est le droit de pr emption subsidiaire Il Droit de pr emption du locataire cons cutif un cong pour vendre l article 15 de la loi du 6 juillet 1989 Le propri taire d un logement qui a l intention de le vendre libre de toute location est tenu de notifier au locataire un cong pour vendre au moins six mois avant l expiration du bail par lettre recommand e avec accus de r ception ou par exploit d huissier Le locataire a 2 mois pour d cider d acheter ou de ne pas acheter les deux premiers mois du d lai de pr avis de six mois IL dispose alors de 2 mois compter de la date d envoi au bailleur de sa r ponse pour r aliser la vente 4 mois s il a recours un pr t Le cong doit indiquer le prix et les conditions de La vente projet e sans avoir mentionner la superficie Loi Carrez Ce cong doit peine de nullit re produire les 5 premiers alin as de l article 15 Il de La loi du 6 juillet 1989 Il faut veiller au respect des conditions de validit de cong
15. d livr s T S Le nombre de cong s pour vente ne repr sente que 5 de l ensemble des lots lou s On oublie volontairement de dire que 95 des locataires ne se font pas d livrer de cong LCN Quel est le profil du locataire qui ach te l appartement quil habite T S Tout d pend du revenu de l ge et de la capacit d emprunt ramen s au loyer pay Le locataire qui a un taux d effort inf rieur 50 peut faire partie de nos acqu reurs Sch matiquement ce locataire n habite pas dans les quartiers parisiens les plus chers il est salari a 40 ans et vit en couple Son appartement est bien dimensionn entre 70 et 100 m Il est locataire depuis moins de 10 ans avec un loyer de marche LCN Aujourd hui comment se passe l information des locataires T S Cela se passe bien en province Les locataires d couvrent que les intervenants sont des professionnels et que ce type de vente est tr s encadr Paris les r actions sont tr s vari es Lorsqu il existe une association de locataires qui est plut t dans l id ologie on arrive rapidement des blocages Si les locataires sont int ress s par l acquisition et le d roulement de l op ration cela se passe mieux Pour les locataires la vente par lots est v cue de diff rentes mani res Pour certains c est une opportunit Pour d autres elle peut constituer un profond d sagr ment Ceux qui peuvent acheter sont heureux d acqu rir
16. l occupant de bonne foi du logement condition qu ils l occupent effectivement Tout bail usage d habitation ou usage mixte permet d invoquer le b n fice de la pr emption que le bail soit crit ou verbal Cela concerne galement les baux soumis la loi du 1 septembre 1948 Le droit de pr emption est un droit personnel le locataire ne peut exercer le droit de pr emption au nom d une SCI existante ou constituer Il n est reconnu qu aux personnes physiques pas aux personnes morales Chacun des occupants b n ficie titre individuel du droit de pr emption La renonciation son droit de pr emption par un poux est in opposable l autre Si le couple est en instance de divorce chacun des poux b n ficie des DOSSIER LES DROITS DE PR EMPTION DU LOCATAIRE dispositions de la loi du 31 d cembre 1975 tant que le divorce n est pas prononc gt La mise en uvre La vente du local doit tre pr alablement sa conclusion notifi e au locataire ou l occupant de bonne foi La notification est obligatoire et pr alable et ne constitue pas une simple information du locataire Son omission est sanctionn e par la nullit de la vente mais ne permet pas au locataire de demander sa substitution l acqu reur La notification est adress e chaque co preneur chaque poux et chaque b n ficiaire du droit au maintien dans les lieux En cas de d c s du locataire
17. les tudes pr alables jusqu la r alisation Contentieux de l urbanisme pr vention et gestion des risques Le 28 juin 2006 L objectif de cette formation d une journ e est de ma triser chaque tape des op rations de construction les risques de litige et d identifier la conduite adopter en cas de contentieux Des tudes de cas pratiques partir de jurisprudences r centes seront propos es Retrouvez le programme complet de ces formations et inscrivez vous en ligne sur le site du moniteur WWW lemoniteur formations com CH ANCE FISCALE D claration de l imp t de solidarit sur la fortune 2006 Les personnes physiques doivent d poser une d claration d ISF si elles poss dent un patrimoine taxable d une valeur nette sup rieure 750 000 euros au 1er janvier 2006 La d claration doit tre adress e au plus tard le 15 juin la recette des imp ts dont d pend le domicile du redevable au 1er janvier de l ann e d imposition Les r gles de d termination du patrimoine imposable tant complexes il est prudent de v rifier si l on est assujetti l ISF A d faut de d claration l administration pourra contr ler pendant dix ans le contribuable et les sanctions fiscales s av rent alors tr s lourdes Pour plus d information vous pouvez contacter Fran oise Duponchel au 01 44 28 40 74 francoise duponchelldscp lacourte com LACOURTE NOTAIRES ASSOCIES D
18. qu aux locaux lou s usage d habitation principale et usage mixte habitation et usage professionnel Un cong pour vendre doit tre d livr lorsque le propri taire d un tel bien d cide de le vendre libre de toute location Il portera sur les biens qui font l objet du bail Qui Le cong pour vendre doit tre d livr par le propri taire bailleur ou son mandataire avec dans cette hypoth se indication du nom du propri taire le mandataire agissant en vertu d un mandat sp cial En cas de propri t d membr e l usufruitier qui veut vendre la pleine propri t d un bien ne pourra valablement le faire qu avec l accord du nu propri taire A qui Le cong est signifi aux seuls titulaires du bail et chacun d eux individuellement Il ne peut s agir que de personnes physiques la loi de 1989 ne s appliquant pas aux locataires personnes morales En cas de pluralit de locataires le cong doit tre adress s par ment chacun des co titulaires du bail concubins partenaires pacs ou poux Cependant pour les poux ou les partenaires les cong s sont consid r s comme valablement d livr s chacune des deux personnes quand le locataire n a pas inform le bailleur de l existence de son poux ou partenaire Comment Le cong doit tre d livr par lettre recommand e avec accus r ception ou signifi par exploit d huissier cette seconde solution est privil gier car elle vite
19. soit il n ach te pas et perd alors son droit au bail soit il ne r pond pas et son silence vaut alors renonciation acqu rir et entra ne n cessairement la perte du droit au bail Si le locataire d cide d acqu rir la vente devra avoir lieu dans un d lai de deux mois ou de quatre mois si Le locataire recourt un pr t Si Le locataire ne se porte pas acqu reur et que le propri taire vend ult rieurement le bien un tiers des conditions plus avantageuses les conditions de cette op ration doivent tre notifi es au locataire qui b n ficiera alors d un second droit de pr emption aux m mes conditions que le premier mais pendant une dur e d un mois seulement compter de la r ception de la nouvelle notification valant galement offre de vente Sophie POR E Clerc D partement Immobiliers complexes S AVRIL 2006 LA COURTE NOTE Ed O9 AVRIL 2006 LA COURTE NOTE DOSSIER LES DROITS DE PR EMPTION DU LOCATAIRE INTERVIEW 95 DES LOCATAIRES NE SE FONT PAS D LIVRER DE CONG POUR VENTE En plein d bat sur la vente d immeubles par lots Thierry Smadja directeur g n ral de NEXITY SAGGEL commercialisateur sp cialis a accept de nous parler de sa pratique de ce type de vente La courte Note Qu est ce qui a d clench la pol mique sur la vente par lots Thierry Smadija On a pratiqu la vente par lots pendant 20 ans en p riph rie sans que cela ne pose de d
20. auto rit administrative comp tente en mati re 1 BJDU n 1 2004 p 25 concl M Guyomar note J Tr meaux 2 Requ te n 216936 d urbanisme doit se conformer cet avis et doit par cons quent refuser la d livrance de l auto risation d urbanisme sollicit e si l avis de l ABF va dans ce sens Quelles voies de recours Les avis de ABF sont souvent mal per us en raison non seulement des frais occasionn s par les prescriptions ainsi mises mais aussi de la part de subjectivit voire d arbitraire que contiennent ces avis Il arrive en effet que dans des conditions similaires il soit mis des avis diff rents L article R 421 38 4 du code de l urbanisme permet d exercer un recours devant le pr fet de r gion contre les avis rendus par les ABF lorsque le projet se situe dans le champ de visibilit d un difice class ou inscrit Cette voie de recours est d ailleurs pr vue pour tous les cas o l ABF doit se prononcer Elle permet au Pr fet de r gion saisi en ce sens de substituer son avis celui de ABF apr s avoir consult la section de la commission r gionale du patrimoine et des sites Le Pr fet de r gion peut tre saisi de l avis de ABF par le Maire ou l autorit comp tente en mati re d urbanisme dans le mois suivant la r ception de l avis contest ou par le p titionnaire dans les deux mois suivant la notification qui lui est faite de l arr t portant refus du permis de const
21. ifficult s particuli res La pol mique a d but quand on a commenc vendre dans les beaux quartiers de Paris des immeubles en pierre de taille dont les loyers taient tr s en dessous des prix du marche Il n y avait pas de faille juridique car les droits de pr emption et les accords collectifs taient respect s Les locataires ont donc cherch et trouv des relais d opinion LCN Dans ce contexte d licat avez vous constat une baisse du nombre de ventes la d coupe T S Leur nombre diminue et va continuer le faire Mais n oublions pas que m me si les op rations se font plus vite qu avant il y a un d lai de 20 36 mois entre le moment o l on est mandat sur un programme et la fin de sa commercialisation Le pic des mandats a t atteint en 2003 et quelques ventes en d coulant sont toujours en cours en 2006 La d crue est de 10 15 chaque ann e C est normal ce n est pas un gisement sans fonds Le produit va se rar fier puisque par d finition un immeuble mis en copropri t n a pas vocation se reconstituer Mais reste malgr tout les immeubles d habitation acquis r cemment qui seront n cessairement arbitr s dans le futur Cependant le projet de loi ne favorise pas cet investissement car au risque financier le risque de retournement du march voqu chaque ann e on ajoute un al a juridique LCN Lors des op rations de vente par lots quelle est la proportion de cong s
22. irecteur de la publication Bertrand Lacourte R dactrice en chef Christine Mont brun Secr tariat de r daction Catherine Minot 28 Pierrick Le Bourdiec Cr ation et r alisation p lacourte com Thalamus 01 47 00 58 83 Parution trimestrielle w scp lacourte com D p t l gal n ISSN 1774 7732 i TY LI S notalf Q mail g n ral associe m 2 Gita Wa i olte Wep W
23. les contestations ult rieures IL doit tre d livr au moins six mois avant l expiration du bail d faut le bail est automatiquement renouvel pour trois ou six ans et Le cong d livr est entach de nullit Le d lai court compter de la r ception du recommand ou de la signification Naturellement il est possible de d livrer un cong pour vendre par anticipation c est dire avant le d lai de six mois pr c dant l expiration du bail mais cela peut poser des probl mes pratiques De plus le d lai ne commence courir qu compter des six mois pr c dant l expiration du bail Le cong pour vendre doit respecter un formalisme rigoureux peine de nullit Il faut indiquer la motivation du cong puis le prix et les conditions de la vente Il est pr f rable au regard de la jurisprudence d y annexer le cas ch ant une copie de l tat descriptif de division ou du r glement de copropri t Enfin il faut reproduire les cinq premiers alin as de l article 15 Il de la loi de 1989 Effets Le cong pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d un droit de pr emption pour se porter acqu reur du bien Le locataire dispose d un d lai de deux mois compter de la r ception de la lettre recommand e avec accus r ception ou de la signification pour faire son choix Pour r pondre aucun formalisme n est exig du locataire soit il se porte acqu reur au prix propos
24. les institutionnels pour des sots Consid rer qu un institutionnel qui va vendre en direct vendra moins cher que le fonds d investissement qui aurait achet en bloc c est tr s mal conna tre le march Qui sont les commercialisateurs des institutionnels Exactement les m mes que ceux qui com mercialisent pour les fonds Cela voudrait dire que nous aurions un double discours nous dirions au fonds d investissement que le bien vaut 10 000 Le m tre carr et l institutionnel qu il vaut 8 000 Tout le monde a acc s aux m mes tudes de march S il y a moins d acheteurs le prix de la vente en bloc diminuera peut tre Mais cela ne fera pas baisser le prix de la vente par lots LCN Compte tenu de la r forme en cours la vente par lots a t elle encore un avenir Comment vont r agir les investisseurs institutionnels T S Je ne crois certainement pas que la vente par lots n ait aucun avenir D abord parce que certains investisseurs r fl chissent d j des montages d op rations plus longues int grant la nouvelle donne du maintien en location pour six ans d un certain nombre de locataires et d finissent de nouvelles strat gies de mise en vente J en veux pour preuve l attrait des fonds d investissements pour les immeubles en bloc qui ne se d ment pas Ensuite les institutionnels vont n cessairement s adapter et si ventuellement ils arrivaient moins ais ment vendre leurs immeubles en bloc
25. rive expiration une alternative est offerte au bailleur Il peut gt Soit chercher lib rer le logement en donnant cong pour vendre en application de la loi de 1989 avec comme cons quence pour le locataire la perte de son titre locatif s il refuse l offre gt Soit ne pas chercher vendre le bien libre Le logement est alors vendu occupe le droit de pr emption de la loi de 1975 s appliquera Le locataire qui d cide de ne pas pr empter a le droit de rester dans les lieux jusqu la fin de son bail Ce sont deux droits autonomes aucun des deux ne prime l autre les deux pouvant d ailleurs se suivre puisqu ils ont un sens diff rent IV R forme du droit de pr emption du locataire L Assembl e nationale a vot le 15 d cembre 2005 en seconde lecture la proposition de Loi AURILLAC tendant le champ d application de l article 10 de la loi du 31 d cembre 1975 Le S nat a modifi le 29 mars 2006 en seconde lecture cette proposition de loi Ce texte pr voit que les locataires disposeront d un droit de pr emption d s le stade de la vente en 2 Art 15 de la loi de juillet 1989 3 Voir ce propos l opinion de Thierry Smadja dans l interview p 7 La vente en bloc pourra d clencher un nouveau droit de pr emption du locataire bloc de l immeuble qui comprend plus de dix logements et non plus cinq comme il avait t propos par l Assembl e nationale dans l hypoth se o l acqu
26. rsque les poux ont tabli leur nouvelle r sidence dans l tat dont ils ont tous deux la nationalit Par exemple des conjoints belges soumis la loi Anglaise du fait de leur premi re r sidence habituelle en Angleterre se trouveront soumis la loi Belge d s leur retour en Belgique 2e Lorsque apr s le mariage la r sidence habituelle est rest e la m me pendant plus de dix ans 3e Lorsque le couple jusque l soumis la loi de leur nationalit commune d faut de r sidence concordante dans un m me tat fixe sa r sidence habituelle dans le m me tat La loi de cet tat devient applicable au r gime matrimonial Par exemple une pouse anglaise qui rejoint en France son mari anglais le r gime l gal fran ais se substitue alors au r gime l gal anglais de la s paration de biens noter les biens appartenant aux poux ant rieurement au changement restent soumis la loi ancienne La substitution automatique ne produit d effets que pour l avenir Par le jeu de la mutabilit automatique les poux sont alors entra n s dans une cascade de lois et de r gimes matrimoniaux successifs accentuant la complexit de la gestion et la liquidation des patrimoines successifs De la d termination de la loi applicable au r gime matrimonial d coulera le suivi de la composition des patrimoines respectifs des poux biens propres communs ou indivis les r gles de gestion des biens et les modalit s de
27. ruire Le Pr fet dispose alors d un d lai de trois mois pour se prononcer sauf si Le dossier est voqu par le Ministre de la culture Si le Pr fet de r gion ou le Ministre en cas d vocation infirme l avis de l ABF l autorit comp tente en mati re d urbanisme doit statuer nouveau dans le d lai d un mois suivant la r ception de ce nouvel avis Catherine Minot Consultante en droit public D AVRIL 2006 LA COURTE NOTE R AVRIL 2006 LA COURTE NOTE DOSSIER LES DROITS DE PR EMPTION DU LOCATAIRE LES DIFF RENTS DROITS DE PR EMPTION DU LOCATAIRE Que l on soit dans le cadre d une vente par un particulier de son logement libre de toute location ou dans l hypoth se d une vente par lots initi e par un insti tutionnel ou un professionnel de l immobilier le locataire en place b n ficie d un r gime de protection consistant en un droit prioritaire d achat de son logement appel droit de pr emption Droit de pr emption du locataire l article 10 de La loi du 31 d cembre 1975 gt Les biens vis s Le droit de pr emption du locataire pr vu par l article 10 de la loi du 31 d cembre 1975 s applique toute vente d un ou plusieurs locaux usage d habitation ou usage mixte suite la division d un immeuble par lots Ce droit ne s applique pas la vente d un immeuble en entier ou vente en bloc La pr emption s tend aux locaux accessoires c est dire aux
28. s d origine s av re d autant plus diffi cile que ce r gime peut changer au cours de la vie maritale Les couples doi vent prendre conscience de la sp cificit de leur situation matrimoniale au regard du droit international Retour sur un sujet d actualit Les poux plac s dans un contexte international et n ayant pas choisit de mani re expresse lors du mariage la loi interne applicable leur r gime matrimonial peuvent rencontrer des difficult s pour le d terminer Ce probl me se posera tout au long du mariage notamment lors des relations p cuniaires achat vente donation pr paration de succession La Convention de La Haye La Convention de La Haye du 14 mars 1978 est applicable aux poux mari s apr s le fer septembre 1992 Deux crit res objectifs ont t retenus par la Convention pour d terminer la loi applicable au r gime matrimonial La loi interne de l tat sur le territoire duquel ils tablissent leur r sidence habituelle apr s le mariage sans rechercher une dur e minimum et la loi nationale commune des deux poux lorsque l tat au moment de la ratification de la convention a d clar opter pour la loi nationale commune Un danger les cas de mutabilit automatique L article 7 de la Convention de La Haye pr voit une substitution automatique du r gime matrimonial en cours de mariage sans acte particulier des poux et leur insu Et ceci dans trois circonstances 1e Lo
29. servation de nos centres anciens d clarait Un chef d uvre isol est un chef d uvre mort Nous ne pouvons que partager cette opinion Un joyau a besoin de son crin pour r v ler tout son attrait Aussi les abords des monuments historiques doivent ils tre pr serv s de toute construction hasardeuse ou en dysharmonie avec le b timent prot g Font partie de l abord d un monument historique les immeubles se situant dans un p rim tre d fini autour du monument en co visibilit avec ce dernier Ce p rim tre est report sur les documents graphiques du POS ou du PLU Par principe il s tend dans un rayon de 500 m tres autour dudit monument art L 621 30 1 Code du patrimoine Quant la co visibilit avec le monument historique c est ABF lui m me qui d termine si elle existe Ce sera le cas lorsque l immeuble sur lequel des travaux sont projet s est visible depuis le monument ou s il est possible de voir en un lieu diff rent en m me temps cet immeuble et le monument L avis de ABF doit alors tre sollicit en cas de construction nouvelle de d molition de d boisement de transformation ou de modification de nature en changer l aspect art L 621 31 C Patr Cet avis doit intervenir dans un d lai d un mois suivant sa saisine par le service instructeur IMMOBILIER de la demande sauf s il informe dans ce d lai le service instructeur de sa volont d utiliser un d lai plus long lequel ne pe
30. tions et pr rogatives LABF appartient au corps des architectes et urbanistes de l tat Recrut sur concours Il travaille au sein du Service d partemental de l architecture et du patrimoine SDAP sous la houlette du Ministre de la culture Nous avons souhait faire la lumi re sur les fonctions de ce professionnel souvent craint ou consid r avec m fiance Quel est son v ritable r le dans le cadre de la protection du patrimoine et quelles voies de recours existe t il l encontre des avis qu il formule Sauvegarder le patrimoine L ABF a une double mission en mati re de protection du patrimoine En premier lieu il intervient par les avis qu il rend dans la gestion des espaces prot g s Ensuite il a pour mission de veiller la p rennit des monuments prot g s soit en intervenant dans le cadre de leur entretien monument historique class Domaine d intervention de l ABF soit en surveillant les travaux qui les affectent monument historique inscrit Il rend des avis sur les projets qui lui sont soumis dans le domaine des secteurs sauvegard s art R 421 38 9 du Code de l urbanisme des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou ZPPAUP art R 421 38 6 des sites inscrits art R 421 38 5 et des abords des monuments historiques class s ou inscrits art R 421 38 4 Prot ger les abords des monuments historiques Andr Malraux premier architecte de la pr
31. ue et que les dispositions statutaires pouvaient m me conduire une paralysie de la vie sociale Le Comit en a conclu que l op ration dissimulait une donation indirecte de la nue propri t du bien immobilier aux enfants de M et Mme A aux fins d viter l application du bar me l gal pr vu par l article 762 du CGI La position du CCRAD peut para tre surprenante interposition de la SCI pr sentait un int r t patrimonial au sens de la conservation du patrimoine familial La SCI aurait t propri taire au d c s des usufruitiers ce qui place les biens dans un cadre juridique pr cis et organis et vite les inconv nients des al as de l indivision Ceci dit il aurait t judicieux de pr voir des apports en num raire par les futurs donataires destin s faire l objet d un placement afin de d clarer des revenus de capitaux mobiliers Il aurait galement fallu faire apport d une quote part de biens en pleine propri t la SCI afin qu elle b n ficie de revenus de capitaux fonciers Ce type d op rations devrait dispara tre avec la modification de la valeur de l usufruit suivre Fr d ric VINCENT ____ Notaire associ 1 Lire notre article dans le n 9 d octobre 2005 2 CA Paris 1 chambre 7 mars 2002 PATRIMOINE LA MUTABILIT DES R GIMES MATRIMONIAUX D terminer le r gime matrimonial d poux de nationalit diff rente ou vivant dans un autre tat que leur pay
32. ut en tout tat de cause exc der quatre mois art R 421 38 4 C Urb Au terme du d lai d un mois s il ne s est pas prononc son avis est r put tacitement favorable sauf si durant ce d lai d instruction le Ministre de la culture charg des monuments historiques a voqu le dossier Dans ce cas le permis de construire ne peut tre d livr qu avec son accord expr s L avis doit tre donn suite l examen des atteintes que la construction projet e est susceptible de porter aux difices class s ou inscrits dans le champ de visibilit desquels elle est envisag e Si ABF n a pas t consult en raison par exemple d une omission du service instructeur le permis de construire encourt une annulation pour vice de forme Toutefois il est possible de r gulariser ce vice par le biais d un permis de construire modificatif lequel permettra une consultation de l ABF sur l ensemble du projet CE 2 f vrier 2004 SCI La Fontaine de Villiers La nature de lavis de l ABF L architecte des b timents de France peut donner un avis favorable d favorable ou l assortir de prescriptions Ses prescriptions peuvent porter notamment sur les couleurs employ es la nature des mat riaux ou l am nagement des lieux CE 26 mars 2001 Secr taire d tat au logement Lorsqu il se prononce pour un projet situ dans le p rim tre d un monument historique il rend un avis conforme c est dire que l
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