08/05/12 - Paul Trépanier
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1. travers les copropri t s qu b coises En copropri t pas de surprises on a seulement fournir son ch que de charges chaque mois Les mauvaises surprises sont malheureusement trop nom breuses au niveau des charges communes Les budgets pr visionnels des promoteurs sont parfois trop conservateurs Seule l exp rience de quelques ann es d une copropri t permet de d terminer le v ritable co t de ses d penses annuelles Dans les copropri t s existantes une rapide analyse des tats financiers et des budgets annuels du contenu du fonds de r serve mais surtout des proc s verbaux laissant entre voir des travaux majeurs ou des litiges juridiques permettra l acheteur d appr cier si les charges pay es risquent d augmenter court terme Il sera difficile pour un acheteur de conclure la suffisance du fonds de r serve l appr ciation de la cotisation n cessai re au fonds de r serve au del de la norme du 5 obliga toire n cessite une analyse quasi actuarielle ou du moins d un professionnel comptable ou de l valuation d immeu bles des co ts et de l ch ancier anticip du remplacement de toutes et chacune des composantes de l immeuble toitu re drains fen tres ascenseur asphalte membranes etc Par contre il est clair qu une copropri t qui ne cotise que 5 de son budget de charges au fonds de r serve sera insuffi samment cotis moyen terme pour effectuer des rempla2. cements des cotisations ponctuelles sp ciales seront alors exig es des copropri taires On doit seulement suivre ce qui est crit dans la d claration de copropri t Depuis le 1 er janvier 1994 pour les copropri t s cr es avant cette date le droit de la copropri t divise est fond sur une pr misse l gale porteuse de confusion le contrat qui lie les parties la d claration de copropri t n est pas tout fait la loi des parties Les dispositions transitoires de l appli cation du Code civil de 1994 pr voient 53 La copropri t divise d un immeuble tablie avant l en tr e en vigueur de la loi nouvelle est r gie par cette Loi Comme si d j il n tait pas extr mement difficile de faire assimiler aux copropri taires la complexit et la densit d une d claration de copropri t 1l faut en plus leur faire comprendre que malgr ce qu ils lisent dans leur d claration le Code civil dit le contraire et doit s appliquer Depuis 1994 c est la question de l entretien des parties communes usage exclusif qui a caus le plus de probl mes Il est difficile de juger quelles d penses sont vraiment la charge des copropri taires Nous avons d j sugg r des copropri t s de modifier leur d claration pour adopter le texte suivant cho d Avignon 080512 Chaque copropri taire assumera les frais d entretien courant nettoyage d neigement r parations courantes des fen
3. lt 2 X2 K2 K2 K2 KA LA LA LA LA LA x cho d Avignon ho w Be Es Information pour les r sidents des Jardins d Avignon 12 mai 2008 Volume 4 Num ro 3 Dans cette dition Un seul sujet La coalition des syndicats diteur Paul Tr panier Condo 27 T l 450 655 7127 Courriel paul r trepanier videotron ca Conseil d administration Andr S Blais pr sident Philippe Dav ze vice pr sident Paul Tr panier secr taire Michel Matte tr sorier L opold Bacchi Pierre Boyer Diane Cadieux Christiane Lapierre Marie Pierre Leduc Daniel Lefebvre Jacques Malo Francine Martel Robert St Jean Nous avons fait l acquisition d une copropri t Nous savions que les syndicats de copropri t existaient mais ce que nous ne savions pas est que dans notre situation aux Jardins d Avignon et aux autres Jardins du m me genre construit par la compagnie Habitation Classique nous aurions vivre avec deux paliers de syndicats le syndicat horizontal manant de la d claration de copropri t initiale et le syndicat vertical provenant de la d claration de copropri t concomitante Lors de l assembl e g n rale du 6 f vrier dernier j ai parl de faire une tude sur la fa on la plus conomique et pratique de traiter les deux paliers de syndicat j avais alors propos de former un comit pour l tude du sujet mais avant d impliquer des gens j ai d sir me renseigner et depuis Je
4. ne devrait jamais tre b n vole les autres copropri taires devraient le r mun rer g n reusement parce qu il prend soin d un investissement fondamental tr s impor tant pour eux Si en raison d une r mun ration lev e le poste est convoit il pourra y avoir de r elles lections chaque ann e et les postes pourront tre combl s par des personnes comp tentes et motiv es Plusieurs personnes n h sitent pas donner des sommes importantes des cour tiers ou autres pour g rer leur portefeuille de placements les m mes personnes s offusquent de donner aussi peu que 10 par mois leur voisin pour g rer leur investissement de 250 000 L importance d assister l assembl e des copropri taires Page 4 de 6 Il est non seulement important mais capital d assister aux assembl es des copropri taires ou tout au moins d y tre repr sent Tout ce qui doit se passer la copropri t est d cid l assembl e des copropri taires Trois articles du Code civil tablissent les enjeux qui sont en cause C est le seul moment de l ann e pour discuter des finances du syndicat et de ses contrats une fois les tats financiers et le budget adopt il est difficile de revenir en arri re et de critiquer les d penses r alis es ou non r alis es En plus l assembl e constitue le moment opportun pour soumettre toute question souhait e aux copropri taires en la faisant ajouter l ordre du jour Enfi
5. suis pass travers pas mal de documentation et consult plusieurs sites sur l internet traitant du sujet de l administration des syndicats de copropri t Les lois actuelles du Qu bec ne nous permettent pas d int grer les syndicats en un seul qui s occuperait de la gestion de l ensemble de notre projet Nous devons conserver et vivre avec chacune de ces cr atures l gales que sont nos syndicats Ceci tant tabli rien ne nous emp che d tablir un protocole de gestion commun pour l ensemble de nos syndicats tout en assurant JS lardi UNS la p rennit de chacun d eux d A u i QE EANAN Une autre avenue pourrait h tre de r duire au maximum les t ches et pas responsabilit s du syndicat horizontal et de confier aux syndicats verticaux s EUR He IE eee 15 la majeure partie ces Rd y charges accomplir HABITATION CLASSIQUE Le point important 8 a pour une bonne a ee l E entente g n rale est 7 a eR de d terminer o commencent et se terminent les responsabilit s des deux types de syndicats Il ne faut pas perdre de vue aussi que certaines t ches et obligations rel vent directement du copropri taire Certains exemples sautent aux yeux comme le pavage de la rue l clairage de rue l aqueduc et les gouts doivent certainement relever du syndicat horizontal les r parations et modifications l int rieur de la copropri t devraient tre la charge du copropri tair
6. tres portes fen tres portes ext rieures balcons patios et cases de rangement dont il a l usage exclusif Le syndicat sera responsable et assumera les co ts des r parations ma jeures et des r novations de ces parties communes usage exclusif moins que le conseil d administration du syndicat ne soit d avis que lesdites r parations ou r novations ont t rendues n cessaires par la faute n gligence ou d faut d en tretien du copropri taire qui a l usage exclusif de ces parties communes auquel cas seul le copropri taire en d faut sera responsable de remettre lesdites parties communes en tat M me les copropri t s d avant 1994 o les charges com munes taient tablies soit en parts gales soit selon l usage des services et pas n cessairement selon les valeurs relati ves ont t boulevers es par des d cisions des tribunaux qui ont ordonn que dor navant les charges devaient tre ver s es selon les valeurs relatives estimant les dispositions du nouveau Code cet effet comme tant d ordre public Par ailleurs 1l nous est arriv plus d une fois de retrouver travers les vieux proc s verbaux des assembl es de copro pri taires ou des administrateurs des r glements internes ajoutant ou modifiant les dispositions de certaines d clara tions de copropri t que les administrateurs en place igno raient ou m me des modifications adopt es l tat descrip tif ou l acte constitutif d
7. age 6 de 6 le initiale r gle la plupart des probl mes Ensuite seulement les administrateurs doivent mettre le copropri taire en d faut par lettre formelle lui imposer une amende si la d cla ration le pr voit r clamer cette amende la Division des petites cr ances envisager une injonction s il y a ent te ment de ce dernier Les administrateurs doivent galement tre s v res sur le paiement temps des charges premi re obligation des co propri taires Une tol rance ce chapitre et d j une attitu de de laisser aller s installe dans l immeuble La d nonciation aux copropri taires par m mo journal interne convocation d une assembl e des situations d ill galit s permet parfois de culpabiliser les d faillants et de les contraindre se conformer de nouveau Aucune personne n est vraiment totalement insensible aux regards d sappro bateurs de ses voisins En r sum une intervention rapide d abord en personne puis par des moyens l gaux tout en publicisant les d marches effectu es aupr s des copropri taires devrait permettre aux administrateurs d atteindre le double objectif de r gulariser la situation de d faut actuelle et de pr venir d autres situations d rogatoires futures Malgr le portrait un peu noir trac ici de la vie en copropri t nous croyons important de porter un regard critique sur ce qui se passe actuellement dans trop d immeubles Ce ne sont videmment pas les co
8. ant pis pour ceux qui ne sont pas contents La r alit se situe mi chemin Encore une fois la d clara tion contient toujours une section relative aux devoirs et aux pouvoirs des administrateurs L administrateur devrait y retrouver toutes les autorit s n cessaires pour agir En prati que les administrateurs ont des pouvoirs tr s tendus mais ils demeurent en toutes circonstances soumis la remise en question possible de leurs d cisions par l assembl e des co propri taires Toutes les d clarations pr voient qu un certain nombre de copropri taires parfois aussi peu que 2 ou 3 peuvent en tout temps exiger la convocation d une assembl e pour n importe quelle question reli e la copropri t Le Code civil reconna t aussi la possibilit pour tout copropri taire qui re oit une convocation une assembl e de faire ajouter l ordre du jour toute question que ce dernier souhaite voir traiter Sans restrictions Il n en faut pas plus pour conclu re selon nous que les copropri taires sont autoris s re mettre en cause l assembl e toutes les d cisions des admi nistrateurs Il y a d bat chez les praticiens du droit de la copropri t sur la nature des pouvoirs respectifs des administrateurs et de l assembl e Par exemple si des r parations importantes sont vraiment n cessaires les administrateurs pourraient ils se faire refuser tout budget pour les effectuer par les copro pri taires Les a
9. ateurs faire preuve de leurs contrats d assurance d noncer leurs locataires l ap partement comporte de nombreuses parties communes tel les que les portes fen tres et balcons dont l usage est contr l on retrouve dans les d clarations de copropri t des restrictions sur les couvre fen tres sur les rev tements Page 3 de 6 de sol sur les accessoires sur le chauffage sur les pancar tes sur la cuisson sur la t l vision sur les animaux sur l utilisation de l lectricit et de la plomberie Les copropri taires ne peuvent faire aucuns travaux importants sans de mander l autorisation des administrateurs M me quand les copropri taires bougent ils doivent le faire en respectant leurs voisins de mani re ne pas leur causer d inconv nient par le bruit les odeurs etc Finalement on retrouve dans les unit s de copropri t s plus de restrictions l usage que dans un logement locatif Les voisins vont respecter tout comme moi la d cla ration La d claration de copropri t est un contrat Un contrat qui lie les copropri taires sans qu ils ne le signent D j au d part cette notion de respect d un contrat n est pas assimil e par les copropri taires ceux qui ne prennent pas la peine de lire la d claration la majorit ont tendance penser que la d claration est une simple ligne de conduite non coercitive mise en place par une entit tierce le promoteur le notaire pour des fins de con
10. claration l attitude de non tol rance des administrateurs et des copropri taires est d cho d Avignon 080512 terminante Ainsi le copropri taire qui veut faire installer des planchers de bois franc dans son appartement alors que la d claration l interdit se posera une seule question les administrateurs vont ils vouloir d penser des milliers de dollars en frais d avocat pour me les faire enlever videm ment ce copropri taire qui se rappellera avoir entendu les copropri taires r unis en assembl e s opposer ce que les administrateurs engagent les services d un comptable pour r viser les tats financiers moyennant une d pense anticip e de moins de mille dollars appellera sans tarder son installa teur Un autre copropri taire qui se rappellera que les admi injonction pour faire interdire un chien dans l immeuble h sitera sans doute davantage Selon nous une fois qu une attitude saine qui ne consiste pas empoisonner le chien non autoris dans la copropri t d intol rance aux d linquances est mise en place dans une copropri t les copropri taires respecteront la d claration Les administrateurs doivent intervenir d s qu ils sont infor m s d une situation de d rogation Ils doivent d abord et avant tout aller rencontrer le copropri taire en d faut obte nir un engagement de sa part de se conformer et lui accorder un d lai raisonnable pour ce faire L intervention personnel CONCLUSION P
11. dministrateurs peuvent ils se voir contraints d abandonner des proc dures judiciaires contre plusieurs copropri taires en d faut si ceux ci convoquent une assem bl e pour proposer l abandon des proc dures et r ussissent faire passer ce vote Nous adoptons une solution pratique toutes ces questions l Les administrateurs envisagent toutes les d cisions prendre relativement la gestion de la copropri t 2 Les administrateurs examinent le Code civil pour voir si ces d cisions n cessitent l approbation sp ciale de 75 ou una nime 90 des copropri taires et si tel est le cas ils soumettent la question l assembl e pour d cision sans d cider eux m mes 3 Les administrateurs prennent seuls les autres d cisions pour lesquelles la d claration ne pr voit pas sp cifiquement une approbation pr alable des copro pri taires 4 Les copropri taires ont droit de remettre en question et de renverser par vote majoritaire simple toutes les d cisions que les administrateurs ont prises seuls La l galit des d cisions de l assembl e peut tre remise en cause par chacun des copropri taires devant la Cour On ne peut rien faire contre les copropri taires d linquants a co te trop cher Est ce vrai L exp rience d montre que parfois malgr son co t impor tant une intervention muscl e dans une copropri t r gle les probl mes pour de nombreuses ann es Au del du texte clair d une d
12. e mais il y a d autres points plus difficiles g rer comme les entr es d eau communes deux copropri t s l entretien de l immeuble brique aluminium et fen tres et autres charges connexes peuvent faire place la discussion Bref il faut d finir et distinguer les t ches et responsabilit s individuelles et collectives et parmi ces responsabilit s collectives il faut distinguer celles du syndicat vertical de celles du syndicat horizontal Avant de proposer une nouvelle forme d administration pour g rer l ensemble de nos syndicats J aimerais prendre un peu de votre temps pour vous faire lire un document crit par un sp cialiste du droit sur la copropri t en g n ral J appr cierai votre commentaire SVP pour m aider nous aider paul r trepanier videotron ca cho d Avignon 080512 Croyances sur la vie en copropri t Page 2 de 6 Extrait adapt de Id es pr con ues sur la vie en copropri t Comment d jouer les pr jug s attach s la d tention d un appartement divis D veloppements r cents en droit de la copropri t divise 2005 Service de la formation permanente du Barreau du Qu bec 2005 Par Michel Paradis INTRODUCTION Soyez propri taire sans tracas Ce slogan a sans doute permis de faire vendre des milliers d unit s de copropri t au Qu bec De ce mythe fondamental r sulte aujourd hui une attitude g n rale de m connaissance des contraintes attach es la v
13. e la d claration de copropri t mais qui n ont Jamais t notari s et qui donc ne sont pas opposables aux copropri taires Depuis 1994 les modifications la partie r glement de la d claration n ont pas tre notari es et ne n cessitent que le vote de la majorit simple des copropri taires pr sents l assembl e Les administrateurs successifs omettent sou vent malgr leur obligation de constituer un cahier cumu latif des nouveaux r glements ou des amendements les co propri taires ne constituent pratiquement jamais un tel ca hier Ainsi personne n est vraiment certain du texte applica ble Avant d acheter il faut donc prendre le temps de r viser les proc s verbaux au complet pour tre s r de ne pas re trouver de r glements sur les rev tements de sol ou sur les animaux ou autres qui seraient contraires ce que l on re trouve la d claration de copropri t Dans les parties communes il faut se plier mais dans mon appartement je Suis chez moi Essentiellement en copropri t divise les copropri taires n ont aucun droit absolu dans leur appartement Sur les parties communes les copropri taires sont comme des invit s polis On les laisse passer mais ils ne doivent rien salir laisser tra ner briser bouger ou d placer Dans les parties privatives quand on approfondit la ques tion les contraintes sont tr s nombreuses les copropri tai res doivent donner leur cl aux administr
14. es Les copropri t s ne peuvent toutefois pas interdire les locations des unit s pour des p riodes de un an et plus moins d une clause de restriction dans la d claration initiale qui selon nous serait jug e raisonnable mais peuvent imposer des frais raisonna bles pour la gestion des locations d m nagements frais d administration etc Le locataire doit se comporter comme un copropri taire et respecter la d claration sous peine d un possible recours en expulsion par le syndicat Le copropri taire est responsa ble de ses locataires et peut tre passible des sanctions im pos es la d claration amendes injonctions la place du locataire qui contreviendrait la d claration ADMINISTRER LE SYNDICAT DE CO PROPRI T Selon notre exp rience les copropri taires administrateurs probl mes se classent dans deux cat gories principales faci lement identifiables les matamores et les timor s Les ma cho d Avignon 080512 tamores sont g n ralement des retrait s qui avaient d impor tantes responsabilit s lorsqu ils taient sur le march du tra vail et qui estiment qu une fois lus administrateurs 1ls sont investis des pleins pouvoirs de prendre toutes les d cisions comme si l immeuble leur appartenait Les timor s sont g n ralement des personnes qui se retrouvent administrateurs malgr elles soit en raison de l alternance ou de l absence d autres candidatures Bien que l on doive c
15. fiance l ampleur de la t che commettent fr quemment l erreur de se fier avant tout leur exp rience de gestionnaire en ou bliant de s en r f rer la d claration L administrateur examine chaque probl me qui lui est sou mis la lueur de la d claration s il se sent d pass par l in terpr tation donner au texte ou par l ampleur du mandat qui lui est confi il consulte un professionnel du droit des assurances de la comptabilit de la construction L administrateur r gle les probl mes au fur et mesure sa pire d cision est de refuser d intervenir si le respect de la d claration est remis en cause Il fonctionne toujours par r union et r solution du conseil et non en catimini dans les couloirs de l immeuble Il n h site pas r f rer une affaire l assembl e des copropri taires m me si la d claration ne l oblige pas s il a le moindre doute sur son pouvoir d agir comme administrateur ou s il estime que la question est suf fisamment importante pour justifier que tous les copropri taires en d cident l issue Les timor s croient que comme administrateurs toutes les d cisions doivent tre ent rin es par l assembl e des copro Page 5 de 6 pri taires on a les mains li es ou les matamores pensent que si les gens nous ont lus comme administrateurs c est parce qu ils nous font confiance on peut prendre toutes les d cisions n cessaires pour faire fonctionner la copropri t et t
16. i taires elle est avant tout de conserver l immeuble On doit bien com prendre que cette obligation doit tre appr ci e dans un continuum temporel l administrateur souhaitant demeurer populaire peut techniquement reporter l entretien les rem placements et les r parations majeures d ann e en ann e pour viter d augmenter le montant des charges mais ven tuellement l usure va rattraper l immeuble et les co ts des r parations n en seront qu augment s d autant Comme les fonds de r serve sont g n ralement sous aliment s 5 du budget annuel il y a fort parier que les copropri taires seront ventuellement cotis s en surplus des budgets an nuels L administrateur comp tent fera conomiser les copropri taires en ayant un comportement pr ventif 1l tablira un plan d entretien pr ventif des composantes de l immeuble 1l fera inspecter l immeuble r guli rement 1l fera circuler des sondages aupr s des copropri taires pour leur demander s ils ont des probl mes dans leurs appartements il mettra jour la d claration de copropri t avant qu elle ne devienne obso l te il r visera r guli rement les protections d assurance et tentera d viter des sinistres 1l anticipera les d penses ma jeures de mani re les budg ter plusieurs ann es l avance il pr parera des tats financiers et des budgets transparents etc Selon nous le copropri taire qui agit comme administrateur de sa copropri t
17. ie en copropri t Trop souvent les acheteurs se fient aux repr sentations des promoteurs qui associent souvent de mani re subti le vie en copropri t et vie d h tel confort et service compris Le mauvais fonctionnement de certaines copropri t s r sulte justement de pr jug s sur l insouciance g n rale l absence de r gles et de responsabilit s associ es la vie dans un tel im meuble Le pr sent texte d sire identifier les principales conceptions erron es li es l achat la possession et l administration d une copropri t sous forme de conseils pratiques appuy s sur les dispositions contractuelles mises en place dans les d clarations de copropri t pr par es par les notaires travers la province et l exp rience d un praticien appel depuis plus de 15 ans proposer des solutions juridiques des probl mes concrets et persistants v cus dans les copropri t s d ici LA VIE DANS UNE COPROPRI T Le nouveau copropri taire doit avoir deux seules pens es en t te 1 je devrai respecter la d claration de copropri t en toutes circonstances et 2 je devrai m impliquer ventuelle ment dans la gestion de mon immeuble Sur la seule base d une adh sion universelle des acheteurs de copropri t ces deux simples engagements il serait possible d viter plus de 80 des litiges en copropri t Pourtant la r alit est autre et plus que jamais la d sinvolture et le d sint res sement pr valent
18. n le l gislateur lui m me a estim qu il valait mieux tre pr sent en pr voyant un d lai tr s court de 60 jours pour demander l annulation de certai nes d cisions prises ind pendamment de la transmission d un proc s verbal aux absents En plus l lection des administrateurs a lieu cette occa sion une fois par ann e comment un copropri taire peut il critiquer le travail d un administrateur alors qu il tait absent lors de son lection Ou encore s il n a pas offert lui m me sa candidature un poste L absent isme chronique aux assembl es des copropri taires est galement une source de d penses additionnelles pour les syndicats plusieurs d cisions importantes pour l avenir de la copropri t n cessitent un vote de 75 de tous les copropri taires si un tel quorum n est m me pas atteint il est impensable de tenir un tel vote et ainsi l assembl e doit tre convoqu e de nouveau court terme grands frais Est ce que je peux louer mon appartement Encore une fois dans une copropri t la location comporte des restrictions importantes Dans un premier temps le co propri taire doit d noncer au syndicat qu il loue en remet tant les coordonn es du locataire et l identit sur les oc cupants de son appartement Le copropri taire doit remet tre un exemplaire de la d claration au locataire en lui de mandant de la respecter la lettre Les locations court terme sont interdit
19. nstructeurs les promoteurs ou les courtiers qui ont un int r t d noncer la situation l int rieur m me des copropri t s en d tresse la loi du silence des copropri tai res qui ne veulent pas laisser filtrer que leur immeuble ne va pas bien et ainsi affecter leur valeur de revente n est pas non plus propice cr er un portrait r aliste de la copropri t qu b coise De mani re positive toutefois il faut se r jouir que des associations et des regroupements de copropri t s et de sp cialistes de la copropri t sont actifs et parviennent par de la for mation et de l information continue r tablir les concepts importants attach s la gestion des copropri t s de mani re s curiser les administrateurs et leur faire comprendre l importance de leur r le de gardien de l int grit de l immeuble qui leur a t confi par leurs voisins Copyright Les ditions Yvon Blais Inc et leurs conc dants de licence Tous droits r serv s 2 Associ du cabinet J OLI COEUR LACASSE GEOFFRION JETT ST PIERRE Pr sident de la section deQu bec asso ciation des Syndicats de copropri t du Qu bec Dans Krebs c Paquin 1986 R J Q 1139 EYB 1986 79567 le propri taire d une partie exclusive exerce ses droits 1n dividuels dans un cadre collectif repris dans Syndicat de la copropri t Le Bourdages c Fortin J E 2000 1233 C S REJB 2000 18754 j Danielle Blondin Dans une immeuble en coprop
20. onvenir que les matamores font g n ralement un meilleur travail et que le contexte de la copropri t divise constitue un bon milieu pour leur permettre de faire valoir leur talent 1l n en reste pas moins qu il est tr s important de toujours surveiller le travail des administrateurs et de rapidement faire la diff rence entre un administrateur d cid mais transparent et un administrateur d cid prendre le plein contr le de l im meuble sans trop se pr occuper des copropri taires Aussi que l on soit de l un ou l autre des types d administra teurs on envisage les t ches d une mani re un peu diff ren te Les timor s disent C est beaucoup trop de responsabilit s Les matamores disent Bof j administre ais un budget 10 fois plus lev au bureau Pour tre administrateur de sa copropri t il faut tout sim plement savoir lire Tous ceux qui craignent l ampleur de la t che oublient que le manuel d instructions d taill leur est remis avec la fonc tion presque toutes les r ponses sont indiqu es dans la d claration ou dans le Code civil Les meilleurs gestionnaires de copropri t vont imm diatement chercher la r ponse au probl me pos dans la d claration avant de faire quoi que ce soit d autres Les principaux probl mes que les adminis trateurs doivent affronter rel vent du non respect par les autres copropri taires de la d claration Tous ceux qui sous estiment par surplus de con
21. ri t il ne s agit pas de la viede couvent mais on peut la qualifier de communautaire ou sociale f Loi sur l application de la r forme du Code civil L Q 1992 c 57 No l c Syndicat des copropri taires du Domaine Rive St Charles 1997 R J Q 3057 C S REJB 1997 04851 J France Thibault Le Marbre c Friedman B E 2004BE 215 C Q jJ Raoul P Barbe C c Q art 1097 7 C c Q art 1070 8 Ce qui ne sera pas une d fense valable voir Syndicat des copropri taires de Trillium Court Corporation c Ouellette 1998 R D I 67 C S REJB 1998 09372 j Jean Jude Chabot et Syndicat des copropri taires des Immeubles Les Cas cades St Laurent c Zrihen 1998 R D I 43 C S REJB 1998 09681 j John Gomery C c Q art 1088 1 C c Q art 1103 de rigueur suivant Antonius c Syndicat du Manoir Un C S M n o 500 05 047163 991 j John Gomery M C c Q art 1097 2 C c Q art 1065 5 C c Q art 1079 l4 Voir Tremblay c Tremblay J E 96 400 C Q EYB 1995 85238 j Michel St Hilaire 5 C c Q art 1088 16 C c Q art 1097 1098
22. t seule l injonction fort co teuse constitue la proc dure ad quate pour agir Enfin la question d licate et controvers e de l acc s des administrateurs aux parties pri vatives invasion du domicile vie priv e charte des droits etc ne permet pas n cessairement aux administrateurs de contr ler en tout temps les agissements des copropri taires Nous tenons donc r it rer les conseils suivants pour aider les administrateurs s assurer du respect de la d claration V rification constante et adoption d une proc dure d ac c s dans les appartements pour v rification Tol rance z ro rencontres lettres et mises en demeure d s que l on constate une infraction cho d Avignon 080512 Adoption d un r glement sur les amendes Adoption d un r glement sur les d rogations Convocation d assembl es sp ciales uniquement pour adopter une r solution contre le propri taire d linquant Mandat aux conseillers juridiques Les tribunaux sont de plus en plus favorables imposer le respect des d clarations tout en refusant de donner quelque valeur de pr c dent que ce soit une tol rance ant rieure par les administrateurs successifs de situations de d roga tion Les charges communes doivent demeurer basses si les charges augmentent c est parce que les adminis trateurs font mal leur travail La responsabilit des administrateurs de copropri t ne consiste pas conomiser l argent des copropr
23. venance sociale Bien que la r alit soit toute autre et qu il est bien clair et tabli que les copropri taires sont tenus de respecter la d claration et que les administrateurs sont responsables de s en assurer il n en reste pas moins que les plus fut s d couvrent rapidement les failles du syst me Ils se disent Que peu vent faire les administrateurs contre moi si j installe un plancher de bois franc si je garde un chien si je re ois mes clients dans mon appartement Ils n oseront jamais d penser 10 000 pour une injonction En plus les copropri taires pient leurs voisins et constatent le 102 a un auvent et un po le au gaz sur son balcon le 103 a plac une affiche vendre dans sa fen tre qu est ce qui m emp che d en faire autant S ils me poursuivent je vais dire au juge que les administrateurs tol rent plusieurs 1ll galit s dans l immeu ble quelques exceptions pr s les copropri t s qu b coises comportent toutes des situations de non conformit des par ties privatives les conseils d administration successifs ayant t plus ou moins craintifs juridiphobes peur des avocats laxistes tol rants eux m mes ill gaux dans leurs parties privatives contraints de ne rien faire par l assembl e des copropri taires etc il ne peut pas en tre autrement En plus la plupart des d clarations ne pr voient pas de sanc tions mon taires au d faut de respecter la d claration amendes e
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