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Le schéma directeur de projet

1. LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 20 ANNEXE 5 OPERATION DE CHAMBERY COVET OPAC 73 Choix et qualification du foncier L op ration est situ e sur la ZAC du Covet qui comprend 3 5 hectares proximit imm diate du centre ville et dans o se trouve le si ge de l OPAC qui est lui m me am nageur dans le cadre d une ZAC conventionn e La ZAC occupe une friche industrielle importante dont les b timents ont aujourd hui disparu et sur un habitat ancien et disparate Le concours d urbanisme qui date de 1991 a d sign le chamb rien Ch Patey comme architecte de la ZAC 55 000 m de surfaces construites sont pr vues dont 12 000 m de surface tertiaire L OPAC est d j ma tre d ouvrage de deux op rations en PLA et d une en accession C est donc tout naturellement que l OPAC a choisi une nouvelle parcelle de cette ZAC dont il tait d j propri taire pour r aliser une op ration LQCM La programmation Apr s d cision de la Direction G n rale des r unions de d finition du programme ont eu lieu avec le charg d op ration service D veloppement le service Gestion Locative et l antenne locale de Chamb ry Ces r unions ont permis de d terminer pour une cinquantaine de logements nombre induit par le Plan d Am nagement de Zone les principaux besoins satisfaire en faisant r f rence aux op rations ant rieures similaires Puis un objectif de loyer gal 80 du loyer plafond fut fix
2. l issue d un appel candidatures sans recours un concours d architecture Il est important de remarquer que l OPAC a souhait adjoindre l architecte le bureau d tudes BETREC en tant qu conomiste mais surtout de fait conseil aupr s de l architecte pour une conception conforme aux objectifs de l exp rimentation Le dossier remis par l OPAC du Rh ne l architecte comprenait les pi ces suivantes Un programme de travaux ce programme est un document type donn pour chaque op ration et contient un rappel des donn es et contraintes urbanistiques techniques et conomiques ainsi que les besoins et exigences du ma tre d ouvrage portant aussi bien sur les parties communes que sur les logements Du point de vue de l exp rimentation on notera que ce programme contient un co t d objectif de travaux d compos en logements garages et le cas ch ant en commerces ainsi qu un tableau indicatif des surfaces souhait es d compos es par type de logement et par type de pi ce pour un logement donn Un sch ma de d roulement de projet ce document galement remis pour toutes les op rations est un synoptique du d roulement complet d une op ration avec indication des diff rentes tapes et points de validation observer par l architecte Des plans type de logements et d assemblages issus de COLOG Le cahier des charges type issu des travaux d un des ateliers du groupe de travail dans sa version de mars 1998 est co
3. On est ainsi par rapport aux anciennes surfaces minimales respectivement 21 7 23 3 et 16 4 On comprend d s maintenant que la r duction des loyers objectif premier du programme LQCM risque d tre difficile pratiquer Du point de vue de la qualit d usage il appara t que les logements de Dom ne ont t appr ci s en particulier lors de la r union d tape de d cembre 1997 laquelle assistaient des membres de l Atelier Qualit du PUCA Une seule et l g re critique avait t formul e sur la fonction de prise de repas dans le cas du T2 On peut donc en conclure que COLOG a satisfait aux exigences formul es dans la programme LQCM en mati re qualit d usage Un dernier aspect d cisif dans l valuation du concept COLOG est signaler L analyse du loyer d quilibre de Dom ne compar e l op ration de r f rence de Tullins r v le un gain de 8 2 au m de surface habitable et de 13 3 au m de surface utile On constate galement une grande coh rence entre le loyer d quilibre au m de Dom ne et celui issu de l assemblage de M Denis Mais si on reprend les conclusions du BETREC qui affirme que dans le cas de Dom ne on d c le un ventuel antagonisme entre la performance conomique de la cellule et certains types d assemblages on peut comprendre que COLOG a g n r des cellules performantes conomiquement mais que l assemblage en plot est contre performant sauf utiliser l astuce d
4. l int rieur des logements ce qui a pour effet d augmenter le niveau de loyer Le ratio d enveloppe et le ratio des murs porteurs ont t nettement am lior s par le travail de M Denis qui a supprim des excroissances issues de COLOG Mais qu en est il de l animation de la fa ade La simulation conomique du BETREC fait appara tre deux types de r sultats Le co t de construction au m de surface habitable du projet r el de Dom ne est plus lev de 1 4 que celui de l assemblage de M Denis Ce qui montre que l on peut faire un peu mieux qu Dom ne malgr les l ments voqu s ci dessus et qui conduisaient une mod ration du co t au m de surface habitable En terme de loyer d quilibre on obtient des r sultats assez proches au m de surface utile le projet r el de Dom ne tant plus conomique de 1 environ En revanche cons quence directe des grandes surfaces g n r es par COLOG le loyer d quilibre du T2 moyen est plus lev de 15 4 celui du T3 moyen de 8 7 et celui du T4 moyen de 5 6 On peut donc conclure qu un loyer d quilibre au m acceptable et finalement proche de celui de l tude de M Denis a t obtenu parce que la surface habitable exc dentaire g n r e par COLOG tait de la surface non technique et gr ce aux prix consentis par les entreprises A l inverse le montant du loyer total reste lev Dom ne en raison des surfaces habitables importantes ce qui fi
5. T3 50 T4 25 Il est en outre pr vu un garage pour 2 logements Cette granulom trie est assez proche de celle souhait e habituellement par l OPAC soit 20 de T2 40 de T3 30 de T4 et 10 de T5 L OPAC souhaitait d ailleurs ne programmer qu un seul T5 ce qui rend cette r partition globalement satisfaisante La conception Avant m me que l architecte de l op ration de Marlioz ne soit connu l OPAC de Savoie prend connaissance du concept COLOG et de son application possible au cas de Marlioz Les informations transmises par l OPAC de l Is re correspondent aux cellules et assemblages types qui figurent dans le dossier de candidature la consultation LQCM Elles font en particulier appara tre le principe de la gaine technique unique qui n est pas une pratique courante de l OPAC de Savoie A la suite de cette prise de connaissance l OPAC de l Is re a produit une application de COLOG au terrain de Marlioz et sa granulom trie Cette application est celle qui figure dans le document de pr sentation remis par l OPAC de Savoie aux participants de la r union de d cembre 1997 avec l Atelier Qualit du PUCA Les critiques adress es cette application seront de trois ordres relatives au plan masse la morphologie des b timents et au co t pr visionnel de construction Le plan masse est fortement critiqu par l architecte conseil de la DDE qui d nonce un manque de structuration et des probl mes important
6. Une simulation d quilibre budg taire partir de cet objectif de loyer a fait appara tre un objectif de prix de 4 600 F m de surface habitable Puis une simulation des co ts a t tablie pour tenir les objectifs de loyer et donc de prix ne pas d passer En ce qui concerne le financement la DDE a finalement demand l OPAC de pratiquer un PLA exp rimental savoir 50 de PLA et 50 de PLA LM avec engagement de l OPAC de pratiquer un loyer gal 90 du plafond APL bar me CAF soit 1 662 F pour un T2 lou un couple sans enfant et 1 887 F pour un T3 lou un couple avec un enfant Il en r sulte un objectif de loyer qui se situe 90 du loyer plafond contre 80 pr vu initialement Au cours de ces r unions r f rence a t faite des morphologies cellules et assemblages d op rations ant rieures que l on souhaitait reprendre Pour les prochaines op rations il est pr vu de se servir du catalogue graphique de solutions de l architecte Denis Cette phase s est d roul e entre f vrier et avril 1998 On notera la question particuli re des parkings Le PAZ pr voit que la presque totalit des stationnements devra tre invisible or l affleurement de la nappe phr atique est tel qu il rend inop rante la solution des parkings enterr s L architecte de ZAC a donc choisi la solution de construire des silos de parkings en ventilation naturelle qui seront occult s par l apport de terre sur le ni
7. logement qualit et co t ma tris s Plan urbanisme construction architecture Le sch ma directeur de projet Rapport d valuation Centre d tudes Techniques de l quipement de Lyon Responsable de l tude Marc Gibert JUIN 1999 Septembre 2000 SOMMAIRE Les motivations et la m thode de travail de l quipe 3 Le Sch ma directeur de projet une d marche de management 5 tape 1 Carte d identit iii 5 ACTA ET 5 tape 3 Expression de la COMMANdE s ssseieieseeieeieieeeeteetetettstntttsra trisna tart ntarar tare ntarsrearertnra ne 6 tape 4 Suivi de la canc e pb RU A a l ie 7 Le Sch ma directeur de projet une voie de progr s pour la ma trise d ouvrage 8 ANNEKE Soar A 9 ANNEXE 1 M thodologie applicable au montage et au suivi des op rations qualit et co t ma tris s principes g n raux et guide pratique des outils 9 ANNEXE 2 OPERATION DE DOMENE OPAC 38 rrrers 14 ANNEXE 3 OPERATION MARLIOZ OPAC 73 is irrerrrerrreeserreeennns 17 ANNEXE 4 OPERATION DE ST PRIEST OPAC 69 iuirererrrrenres 19 ANNEXE 5 OPERATION DE CHAMBERY COVET OPAC 73 21 ANNEXE 6 OPERATION DE VILLEURBANNE OPAC 69 23 ANNEXE 7 OPERATION DE MEYZIEU OPAC 38 ere 25 Mots Clefs ura uena a iaaa E a Ea o ir eG EA AAE a AE ia AT OP TAIONS ES At men iresienirssn ester sentence diese a Aai 27 LQCM Le sch ma
8. une premi re bauche de programme qui offre de s rieuses garanties en mati re de mise en location future et naturellement de satisfaction des besoins de la population locale Ces garanties s rieuses sont obtenues par l expression d l ments fondamentaux caract risant l op ration future expression suppos e raisonnable car s appuyant sur une connaissance des besoins et du march local que l on estime bonne car proche du terrain En termes plus brutaux la carte d identit est cens e viter une programmation trop r p titive et loign e des besoins r els Les l ments fondamentaux sont les suivants Granulom trie de l op ration Surfaces habitables minimales par type de logement Maximum de loyers et charges Aspects de qualit d usage chambre et cuisine command e balcon placards cellier int rieur etc Le risque est videment celui d une incoh rence entre les exigences de surface habitable et de qualit d usage avec l objectif de loyers et de charges C est pourquoi la qualit du dialogue entre les services est certainement d cisive tape 2 Visa Ce risque d incoh rence est tel que l on va dans l tape Visa chercher s assurer de la viabilit des souhaits exprim s dans la carte d identit eu gard aux objectifs de production de logements aux canons de LQCM en mati re de loyer et de charges Fondamentalement l tape du Visa consiste passer d une s rie d exigences et de perform
9. valuation 12 justification pour que la validation puisse tre consid r e comme acquise cas de construction en dent creuse par exemple o la structure ne peut pas tre forc ment aussi optimis e que sur un terrain libre l ments fournir pour la v rification conomique Cette fiche remplie par le ma tre d uvre doit permettre au ma tre d ouvrage de valider l estimation faite par la ma trise d uvre en r utilisant son logiciel d estimation des co ts composante co ts Si le chiffrage de la ma trise d uvre est coh rent avec l approche du ma tre d ouvrage on pourra poursuivre l tude du projet sous r serve des autres v rifications de surface fonctionnalit etc dans le cas contraire il faudra identifier la ou les raison s des carts et si ces carts r sultent d un d faut d optimisation sur le projet il faudra alors retravailler celui ci pour le ramener au niveau de faisabilit valid par la ma trise d ouvrage Il est pr cis au monteur d op ration que cette m thodologie doit tre int gr e dans le CCAP ing nierie Ce dernier doit donc tre reformat en cons quence de mani re mettre les pi ces administratives du contrat ma trise d uvre en coh rence avec la volont de management de l op ration et le Sch ma directeur de projet LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 13 ANNEXE 2 OPERATION DE DOMENE OPAC 38 Choix et qualification du foncier Le lotissem
10. 12 sup rieure aux anciens minima r glementaires il est clair que l OPAC n entend pas pour cette op ration et sur ce point rompre avec le type habituel de construction N anmoins le concours d architecture qui se d roule au printemps 1998 fait mention explicite au programme LQCM et la note de programme demande un logement de qualit pour un co t loyer et charges mod r De m me est envoy le cahier des charges de surfaces et fonctionnalit s issu des travaux des groupes de travail LQCM et r dig par le BETREC mars 1998 Ce cahier des charges contient la grille de fonctionnalit s des logements et des parties communes la grille de surface des logements une note sur l optimisation des structures des immeubles collectifs en b ton arm une note sur l optimisation des fondamentaux conomiques des immeubles collectifs une note sur l optimisation des distributions de fluides On peut penser que la note de programme r sulte pour partie de l bauche de la carte d identit qui avait t tablie l poque mais non de la version d finitive de cette carte qui sera labor e ult rieurement On obtient ainsi une commande de la ma trise d ouvrage un peu ambigu par rapport aux objectifs LQCM avec une carte d identit qui n est pas vraiment pr cis e une exigence de surface habitable importante et n anmoins un objectif de mod ration de loyer confirm par la communication l archi
11. der la conclusion sur la faisabilit du projet dans le paragraphe 6 Si cette faisabilit est n gative il en valuera les causes et proposera des am nagements des caract ristiques du projet la gestion locative si ceux ci sont accept s il proc dera une deuxi me it ration et ainsi de suite jusqu validation Si la faisabilit n est pas possible sur la base d un consensus avec le service de gestion locative le monteur d op ration sera en situation d alerter sa direction sur la non faisabilit de l op ration Lorsque la faisabilit est av r e il pourra passer l tape suivante savoir l expression de la commande Les outils de la 2 me tape Outre la fiche d op ration VISA telle qu explicit ci dessus et qui se d compose en 6 rubriques la deuxi me tape comporte d autres outils le cahier des cellules et assemblages de r f rences il s agit de cellules et d assemblages qui ont re u l agr ment de la gestion locative et qui conformes au cahier des charges de l organisme leur utilisation permet de mod liser un prototype de projet optimis partir duquel le monteur d op ration peut quantifier les caract ristiques physiques utiles l estimation des co ts et des charges la composante co t il s agit d un logiciel de chiffrage rapide qui permet d tablir le co t d un projet optimis dont on conna t les caract ristiques Son mode d emploi est simple et permet d valuer le co t cons
12. l architecte en septembre 98 n ont pas eu d influence sur la conception architecturale Toutefois selon l OPAC des recommandations du m me ordre ont t donn es l architecte qui estime pour sa part avoir int rioris depuis longtemps les principes de conception sous jacents LQCM Durant l automne 98 l architecte a produit de nouvelles esquisses assez peu diff rentes selon l OPAC de celles du d but de l ann e pour aboutir aux solutions pr sent es au ma tre d ouvrage d but janvier 1999 Ces esquisses ont t examin es par le groupe projet de l OPAC service d veloppement service gestion locative antenne locale qui a accept l esquisse avec quelques remarques g n rales du type agrandir le local poubelles A partir de cet accord d tape l architecte a poursuivi son travail de conception selon un mode traditionnel L appel d offres de septembre 1999 avec un co t d objectif de 4 900 F m de SHA sera certainement difficile tenir compte tenu de la conjoncture conomique favorable aux entreprises Bien que le cabinet Patey dispose de deux conomistes c est le BETREC qui a assur la mission d conomie pour le projet On peut naturellement y voir l opportunit de faire encore davantage passer l esprit LQCM D ailleurs c est le BETREC qui a communiqu l architecte des documents comme le guide d optimisation du PLA publi par l UNFOHLM Lors de la conception de son projet l architecte estime avoir apport u
13. lev es engendrent un grand nombre de m dits non techniques qui ont un co t de construction faible 2 000 F m au maximum selon le BETREC Il s ensuit une baisse m canique du co t au m de surface habitable pour ces logements sur dimensionn s Pour nous r sumer on peut donc dire que le co t constat au m n est pas tr s lev mais que cette performance est li e un contexte local donn D autre part le projet pr sentant des surfaces habitables importantes la performance conomique au m est relativiser En d autres termes il nous semble que COLOG n a pas produit un plan d tage performant conomiquement tant donn l importance de la surface g n r e et les d croch s de fa ade Ce n est qu ensuite l ouverture des plis que des offres particuli rement conomiques notamment dans les lots techniques ont permis de r tablir la situation valuation de la qualit de conception La qualit de conception doit s valuer sous l angle technique et l angle conomique Au plan technique celle ci fait appara tre des r sultats convenables mais qui sont assez nettement am lior s par l tude d assemblage de M Denis C est ainsi que l on obtient LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 15 rendement de plan S Ha SHOB 08 0 78 _ratio d enveloppe surface enveloppe SHOB 0 7 0 59 Le rendement de plan de Dom ne est bon apr s toutefois int gration des celliers
14. raux et guide pratique des outils Le Sch ma directeur de projet est un outil de conduite d op ration destination des charges d op rations ou chefs de projets Il d veloppe en quatre tapes successives un management complet de projet Son point de d part est la d cision d opportunit prise par la direction de l organisme les quatre tapes qui suivent permettent aux monteurs d op rations ou chefs de projets de traiter de mani re continue et coh rente la d finition pr cise des objectifs la d finition de la programmation et sa validation ainsi que le contr le de la conception de l ouvrage et ce jusqu la signature des march s d entreprises Les deux premi res tapes d finition et validation des objectifs se d veloppent partir de diff rents outils de dialogue interne entre les services constructeurs et les services gestionnaires de la ma trise d ouvrage Les deux autres tapes d finition et suivi de la commande la ma trise d uvre se d veloppent partir d outils de dialogue entre service construction et ma tre d uvre La tape est consacr e la CARTE D IDENTITE du projet Elle est un outil permettant de d finir les l ments de programme n cessaires l tude de la faisabilit de l op ration Il est vident que l laboration de la Carte d identit du projet n intervient que si le secteur g ographique d intervention concern a t jug suffisamment attractif dans le cadr
15. directeur de projet valuation 2 Les motivations et la m thode de travail de l quipe Cette exp rimentation qui regroupe les trois OPAC de l Is re du Rh ne et de la Savoie a pour ambition de renouveler le m tier de ma tre d ouvrage d une part dans la d finition du programme et d autre part dans l articulation avec la ma trise d uvre La d marche mise au point n est donc pas limit e la seule consultation LQCM mais peut le cas ch ant tre tendue l ensemble de la construction future d un organisme L quipe qui comprenait l origine les acteurs principaux de la fili re construction ma tre d ouvrage ma tre d uvre et entreprise fut dans les faits limit e aux trois OPAC du Rh ne mandataire de l Is re et de la Savoie Il en r sulte que la r flexion puis la d marche exp rimentale se sont d velopp es dans une vision exclusive de ma trise d ouvrage Patrick Martin du BETREC jouant dans la d marche le r le d animateur et de secr taire des groupes de travail Les acquis obtenus sont le fruit des groupes de travail sp cialis s qui ont fonctionn sur une dur e globale de l ordre de 18 mois avec des r unions p riodiques des trois responsables techniques des OPAC des s minaires de directeurs et le recours la collaboration d un architecte externe M Denis Il est important de noter que la recherche d un simple produit logement r pondant aux objectifs initiaux de LQCM a rapidement fait
16. domination de l architecte par le ma tre d ouvrage mais qu ils incitent aussi une conception plus pertinente en regard des besoins exprim s par le ma tre d ouvrage Il est vrai que l architecte ayant une culture du logement dit conomique n a t en rien d concert par les suggestions issues des outils LQCM L architecte regrette en revanche l aspect th orique des assemblages types qui lui ont t fournis dans la mesure o ceux ci s abstraient en quelque sorte du contexte urbain Ainsi la situation entre mitoyens qui est celle de Villeurbanne n est pas prise en compte dans les assemblages types qui supposent implicitement un clairement naturel sur les quatre faces du b timent Mais cette lacune para t avoir t combl e par la derni re version des documents fournis par M Denis En d finitive le plan d tage courant tel qu il figure dans le DCE donne globalement satisfaction au ma tre d ouvrage Les surfaces habitables ont t parfois augment es comme le montre le tableau ci dessous ee Cahier des charges N anmoins le ma tre d ouvrage fait remarquer que la surface totale du plateau d tage est une donn e fixe quand on construit entre mitoyens R duire les surfaces habitables auraient donc directement conduit accro tre celles des parties communes On notera galement l acceptation par le ma tre d ouvrage d une double gaine technique pour le T3 mono orient car il est apparu que le surco t de l o
17. e sans exception Autrement dit le respect des fonctionnalit s exig es par la ma trise d ouvrage est un point de passage oblig pour la ma trise d uvre Grille de validation des parties communes Cette grille pr sente un statut strictement identique celui de la fiche pr c dente et s applique aux parties communes Grille d auto contr le des fondamentaux conomiques Cette grille pr sente trois ratios technico conomiques courants de la construction avec pour chacun d eux la plage de valeurs admissibles rendement de plan Sha Shon inf rieur ou gal 0 82 structure lin aire total des fa ades porteuses murs porteurs poutres et linteaux surface des plateaux inf rieur ou gal 0 42 enveloppe surface des parois verticales isol es surfaces des plateaux inf rieur ou gal 1 Ces ratios peuvent subir certains d passements justifi s notamment par la situation urbaine optimisation plus d licate entre mitoyens que sur terrain libre par exemple Une fiche r sum du projet est fournir qui doit permettre la ma trise d ouvrage de valider l estimation de co t de la ma trise d uvre partir de son propre logiciel d estimation Les surfaces et la qualit d usage tant ma tris es partir des outils pr c dents le contr le au moyen de ces l ments devient videmment central pour la bonne viabilit du projet Reste maintenant observer quelles phases de la conception ces
18. fondamentalement la conception de Marlioz s carte de mani re significative du concept COLOG au point que cette op ration marque son abandon d finitif dans la d marche exp rimentale des trois OPAC LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 18 ANNEXE 4 OPERATION DE ST PRIEST OPAC 69 Choix et qualification du foncier L op ration se r alise sur un terrain vendu par la commune Situ dans une rue calme et environ 400 m tres de l h tel de ville il offre une grande proximit des commerces et services ainsi que des transports en commun L impression g n rale que donne le site est celui d une insertion dans un contexte urbain de ville moyenne On note l inverse comme l ment d favorable la pr sence l arri re plan d immeubles de grande dimension C est la premi re fois que l OPAC du Rh ne construit un b timent neuf sur la commune le bailleur social le plus important tant l OPHLM de St Priest La programmation Il existe une tude d opportunit tablie partir de donn es conomiques et sociales fournies par la mairie qui correspond une bauche de la Carte d Identit Cette tude n a cependant gu re servi qu fixer la granulom trie de l op ration correspondant aux besoins courants l heure actuelle 1 3 de T2 de T4 et le solde en T3 En ce qui concerne les principes g n raux de conception des logements et les relations entre parties privatives et parties communes il faut rappe
19. optimisation du Gaine technique Gestion locative implication en amont du service de la Groupe de travail Informatique outils Ing nierie investissement de l Management de projet Patrimoine strat gie de Programmation accent sur la Politique locale de l habitat prise en compte de la Proc dures et outils de la ma trise d ouvrage Qualit d usage Relations ma tres d ouvrage ma tres d uvre entreprises Reproductibilit Second uvre S paration jour nuit Stationnement automobile Transversalit des services de la ma trise d ouvrage Types d habitat individuel collectif Urbaine prise en compte de la dimension Op rations Aix les Bains Marlioz 73 Chamb ry Covet 73 Dom ne Pr Bouchet 38 Meyzieu Gravier Blanc 38 Saint Priest A France 69 Villeurbanne Songieu 69 LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 27
20. outils doivent tre utilis s La premi re observation que l on peut formuler cet gard est l insistance avec laquelle les trois OPAC indiquent leur volont de suivre fid lement les prescriptions de la loi MOP Dans ce contexte les outils sont per us comme des informations compl mentaires aux diff rentes tapes pr vues par la loi Plus pr cis ment la d marche pr voit Les 5 outils en phase d esquisse Les 5 outils en phase d APS PC La grille d auto contr le des fondamentaux conomiques en phase d APD Projet LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 7 On peut alors penser que ces outils serviront de base la validation de chaque tape du projet par la ma trise d ouvrage celle ci se r servant enfin la possibilit d ajustements ultimes du projet en phase de march de travaux C est dire que l observance par la ma trise d uvre des r gles sous tendues par les outils sont une condition n cessaire mais pas suffisante pour figer le projet la r alit de la conjoncture conomique pouvant engendrer quelques arbitrages avec le monde de l entreprise dont c est la seule v ritable apparition dans cette d marche de management des projets Le Sch ma directeur de projet une voie de progr s pour la ma trise d ouvrage Cette d marche de management de projet repr sente un progr s certain du m tier de la ma trise d ouvrage en regard de sa pratique g n rale On ne peut formuler aucune observati
21. place la mise au point d une d marche de management de projet qui vise am liorer la qualit globale du m tier de ma tre d ouvrage dans sa composante de construction neuve En d autres termes ressentant la n cessit de mieux r pondre aux besoins et aux contraintes du march les trois OPAC ont recherch des proc dures et des outils adapt s l ensemble de leur activit de construction neuve Cette d marche de management de projet pr sente deux composantes principales le management de projet interne l OPAC l articulation entre la ma trise d ouvrage et ma trise d uvre Par management de projet interne l OPAC on entend toutes les proc dures et interrelations entre les diff rents services de l office de mani re obtenir une construction neuve optimis e tant dans sa conception que dans son exploitation Par articulation entre ma trise d ouvrage et ma trise d uvre on entend un renouvellement de la commande garantissant une conception conforme aux exigences nouvelles de la production de logement social On remarquera ce stade que l articulation avec le monde de l entreprise et plus globalement la phase de chantier ne font pas partie de la d marche de management labor e quand bien m me un d but de r flexion a pu exister On peut galement faire remarquer que ce choix de mise au point d une d marche manag riale s accompagne d un renoncement explicite toute forme de rationalisation bas
22. pr judiciables la qualit finale de la conception D tail de l utilisation des outils associ s la 4 tape La grille d auto contr le de surface du logement reprend les surfaces de r f rence fix es au programme par type de logement La ma trise d uvre est invit e contr ler ces surfaces en les inscrivant dans les cases pr vues cet effet Il faut utiliser cette grille de mani re souple elle est davantage un cadre d optimisation rigoureuse qu un examen de passage On pourra valablement y d roger ponctuellement et de mani re limit e si l int r t g n ral du projet y gagne objectivement l o la conception g n re des m utiles peu chers ou encore lorsqu une optimisation de structures d enveloppe engendre la consommation de quelques m peu chers Fiche d auto contr le et validation des fonctionnalit s du logement Cette fiche est le support d un examen de passage tr s rigoureux Sauf cas exceptionnel elle doit donc tre v rifi e sans exception Grille de validation des parties communes Cette fiche a les m mes statuts que la fiche pr c dente et doit tre remplie et v rifi e tr s rigoureusement Grille d auto contr le des fondamentaux conomiques Cette fiche permet de v rifier tous moments si le projet con u est optimis Il peut arriver dans certains cas que des d passements des ratios soient v rifier il faudra alors en apporter la 6 LQCM Le sch ma directeur de projet
23. prise de repas pourrait tre mieux assur e Mais on peut objecter que l tude th orique de M Denis n apporte pas de r elle am lioration par rapport au projet initial si ce n est un peu plus de surface habitable 48 m pour le T2 par exemple mais que le locataire devrait payer On peut donc conclure que le projet de St Priest appara t globalement satisfaisant au plan de la qualit d usage Du point de vue conomique les calculs de ratios du groupe de travail donne les r sultats suivants calcul s en SHOB mais en SHON les r sultats auraient t encore meilleurs Ces valeurs sont bonnes et l tude de M Denis ne parvient pas les am liorer rendement de plan 0 8 murs porteurs 0 4 enveloppe 0 75 Tout ceci conduit le groupe de travail estimer que les loyers de l op ration de St Priest seront tr s optimis s notamment en raison de la diminution de la surface habitable L encore l tude de M Denis ne peut apporter d am lioration On peut donc conclure la viabilit de la conception du projet de St Priest tant au plan de l usage qu celui de la performance conomique et de sa pr vision en termes de loyer global L op ration de St Priest apporte des enseignements tr s utiles car elle montre qu une conception la fois conomique et de bonne qualit d usage est possible en dehors de toute rationalisation r p titive et contraignante d s lors que l architecture conjugue rigueur et comp tence
24. EC 4 200 F TTC m de surface habitable hors garage Il atteint cependant environ 5 100 F quand on inclut les garages enterr s dont la r alisation est co teuse et l empilement vertical garages cr che municipale logements on reux dont surco t ne peut pas tre totalement affect la cr che L op ration de Villeurbanne appara t comme une op ration charni re Pr vue au d part comme la derni re tentative d utiliser COLOG elle a finalement t con ue avec l aide du BETREC et sur la base des outils issus de la d marche exp rimentale qui commen aient tre formalis s Elle marque galement l abandon de la voie des invariants comme recherche d conomies LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 24 ANNEXE 7 OPERATION DE MEYZIEU OPAC 38 Choix et qualification du foncier Cette op ration se situe en banlieue Est de l agglom ration lyonnaise dans le dernier lot disponible d un lotissement priv La perspective d implantation de logement social a fortiori de logements LQCM a inqui t suffisamment les riverains pour que la Ville de Meyzieu souhaite une modification du plan masse initial visant r duire le nombre de plots en R 2 Mais cette volution a conduit r duire de 40 38 les logements et pr voir une extension des voiries internes deux zones de retournement au lieu d une ce qui a entra n n accroissement de la charge fonci re et du co t des VRD au logement L op ration sou
25. L architecte selon l avis de l OPAC produit des esquisses satisfaisantes puis un avant projet fin juillet 1998 Un premier constat s impose un projet satisfaisant les attentes et objectifs du ma tre d ouvrage en termes de limitation des d penses des locataires et en termes de qualit d usage des logements a pu tre produit partir des plans et assemblages types et partir du cahier des charges Le projet aurait LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 23 pu tre encore plus conomique suppression de la seconde gaine technique dans le T3 suppression des halls d entr e et des placards mais tel quel il s inscrit bien dans un contexte urbain de bonne qualit et dans une logique de maintien dans le temps de la valeur patrimoniale De son cot le BETREC estime que les outils produits par la d marche LQCM plans types et cahier des charges facilitent grandement la conception des l ments basiques nombre et types de logements l tage par exemple pour se concentrer sur le plus important c est dire l tude des fonctionnalit s des logements et sur la coh rence de la verticalit L exp rimentation de ces outils sur le cas de Villeurbanne lui para t donc tr s positive Quant l architecte il a d clar avoir bien accept les l ments crits et graphiques issus de la d marche LQCM Certes il ajoute que ces documents peuvent tre per us comme une limitation de la libert de conception et une
26. Le premier des dangers consiste dans un risque de mainmise de la ma trise d ouvrage sur la conception architecturale donc d une certaine mani re d un danger de confusion des genres II n est pas encore possible de trancher sur la r alisation de ce risque Mais il est clair que les organismes devront pour l viter faire preuve de p dagogie et de persuasion aupr s du monde de l architecture qui pourrait bon droit se sentir menac ou du moins corset En tout tat de cause l erreur viter serait d utiliser la d marche pour n gocier la baisse la r mun ration de la ma trise d uvre Mais il est vrai que les trois offices n ont pas manifest cette volont Le second danger r side dans une diminution de la motivation des trois OPAC pour mettre en application la d marche dans les aspects internes la ma trise d ouvrage comme si la mise au point de la d marche de management tait plus simple que son assimilation dans la pratique quotidienne d un office Les op rations exp rimentales si elles n ont pas test proprement parler la d marche de management ont eu cependant l int r t de faire appara tre les limites du concept COLOG de m me que l influence de la situation urbaine sur la capacit atteindre les objectifs LQCM LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 8 Annexes ANNEXE 1 M thodologie applicable au montage et au suivi des op rations qualit et co t ma tris s principes g n
27. a ma trise d uvre Il est de ce point de vue jug pr f rable de laisser l architecte toute sa libert de conception et ce n est que si celui ci ne parvient manifestement pas respecter le prix de revient maximal de l op ration que ces plans du catalogue lui seront communiqu s Il est donc tout fait probable que cette tape soit appliqu e ou non de mani re exhaustive selon chaque organisme Ce qui n est pas surprenant tant cette forme d expression de la commande touche un point particuli rement sensible et non tranch celui des rapports entre la libert de production du cadre b ti et les implications conomiques de cette production pour des organismes HLM tenus la LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 6 rigueur de gestion et contraints d apporter une r ponse adapt e aux caract ristiques de la demande actuelle de logement tape 4 Suivi de la conception En tout tat de cause on a pris soin de pr ciser dans cette derni re tape que la ma trise d uvre est ainsi invit e s exprimer dans toutes formes de conception en s inspirant ou non des exemples fournis par la ma trise d ouvrage Il ne s agit donc pas pour l architecte mais chacun l avait bien compris d tre contraint de reprendre tels quels les plans du catalogue mais de s en inspirer Seule l observation de l appropriation venir de cette d marche de management permettra de savoir s il ne s agit l que d une simple pr caut
28. alis e dans un document intitul ATOL qui est aujourd hui la propri t personnelle de P A Louis dans la mesure o la recherche issue de LQCM est l aboutissement de travaux ant rieurs de l architecte La conception Elle r sulte des travaux du groupe de travail voqu ci dessus avec cependant l abandon progressif d un certain nombre d utopies cr atrices C est ainsi qu une r flexion fut conduite pour pr voir un espace filtre entre le logement et la rue partir d un palier d tage scind en deux espaces l un collectif et l autre semi appropri ou bien sur la possibilit d entrer dans le logement par la terrasse Des soucis notamment de gestion n ont pas permis de concr tiser ces id es St Priest m me s il en reste quelques traces comme par exemple la fermeture nette de l op ration par rapport la rue afin de g n rer un sentiment d appropriation claire des espaces ext rieurs propres l immeuble Il n en demeure pas moins que le T3 de St Priest correspond quelques am nagements de d tail pr s au T3 qui figure en annexe du dossier de candidature L assemblage est galement celui pr conis par le groupe de travail partir d une trame r guli re de l ordre de 6 m tres sont pr vus 3 logements par palier ainsi qu un ensemble sanitaire invariant organis autour de la gaine technique unique De l id e d entrer par la terrasse subsiste un balcon avec un s choir dont la porte a disparu afin de s adapte
29. ances relatives aux loyers un projet d fini dans ses principes et chiffr et ceci sans aucune intervention de la ma trise d uvre L laboration de ce projet repose sur l utilisation d un catalogue de cellules et assemblages de r f rence officiellement d nomm cahier et consid r comme confidentiel par les OPAC Il est tabli par un architecte ext rieur l quipe d exp rimentation Monsieur Denis qui a produit une s rie de LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 5 cellules types et assemblages correspondant des formes urbaines classiques comme le plot ou la barre Le monteur d op ration choisit dans ce catalogue de solutions type celle qui se rapproche le plus des souhaits exprim s dans la carte d identit Un projet type est ainsi d termin que le monteur d op ration va chiffrer avec la m thode MULO M thode Unifi e de Logement Optimis qui elle m me repose sur une vision pragmatique et conomique de la production de logement social P Martin BETREC tant la fois un des concepteurs de MULO et l animateur de cette d marche de management de projet la ressemblance dans la vision de ce que doit tre un logement social conomique est tout fait compr hensible De la m me mani re le monteur d op ration va simuler les charges qui devraient se rattacher ce projet type gr ce la base de donn es de charges d op rations r elles que viennent de constituer les tr
30. d e de logement qualit et co t ma tris On peut donc dire que l application r elle et exhaustive de la d marche est encore venir Il s ensuit que l essentiel de l valuation porte sur la pr sentation et la critique de la d marche de management de projet C est dans le d roulement de certaines op rations exp rimentales que se comprennent mieux les raisons du renoncement COLOG l int r t de la conception architecturale en regard des objectifs poursuivis par LQCM et les premiers enseignements que l on peut retirer de l application tr s partielle de la d marche Etant donn cet l ment la comparaison des performances des op rations exp rimentales avec des op rations de r f rence ne pr sente qu un caract re tr s relatif Cependant les OPAC ont fait pour quelques op rations l effort de l exercice et dans ce cas les r sultats obtenus seront pr sent s LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 4 Le Sch ma directeur de projet une d marche de management L objet de ce chapitre est de pr senter les l ments essentiels de cette d marche afin d en valuer les apports et les risques qu elle comporte On ne fera pas ici d analyse des conditions d appropriation de la d marche par les OPAC cette t che tant de la responsabilit de Maurice Chevallier qui le PUCA a confi un travail de recherche On cherchera plut t comprendre en quoi cette d marche est un progr s dans toute la cha
31. de produire au contraire un mode de fonctionnement ind pendant de chaque b timent Fondamentalement le c ur de l exp rimentation de Dom ne en phase de conception repose sur l utilisation du concept COLOG initi par l OPAC de l Is re On peut dire que le concept COLOG propose un principe de conception de logement bas sur un noyau intangible organis autour des pi ces humides Autour de ce noyau on trouve des circulations int rieures minimis es et des espaces libres permettant de disposer le nombre de pi ces souhaitables du logement concern COLOG a pour ambition de cr er des conditions technico conomiques de r duction des co ts de production en particulier en ce qui concerne le gros uvre avec une optimisation de la trame et la plomberie avec notamment le principe de la gaine technique unique Il ambitionne par ailleurs des conomies en phase de conception C est ce concept qui a servi de base la conception de l op ration de Dom ne et il nous para t donc important d observer et d analyser les effets produits par l utilisation de ce concept aux trois plans que sont le degr de libert de cr ation laiss e par COLOG l architecte la qualit d usage des logements enfin les co ts de production et les d penses de loyers et de charges Aucune r action forte de rejet n a t observ e chez l architecte qui ne consid re pas avoir t limit dans sa libert de cr ation architecturale Celui ci signale avoir trou
32. e La ma trise d ouvrage validera alors l esquisse de la ma trise d uvre sur cette base ou lui demandera de la reprendre selon les r sultats de son analyse 2 APS PC La ma trise d uvre fournira un dossier d APS PC selon la loi MOP avec une estimation Elle fournira obligatoirement les quatre grilles d auto contr le A B C D et la grille E utile la v rification conomique Elle participera ensuite une revue compl te de projet A la suite de cette revue de projet la ma trise d ouvrage validera la phase APS PC ou lui demandera de retoucher la conception si des probl mes apparaissent 3 APD Projet La ma trise d uvre fournira les l ments de dossier suivant la loi MOP et une estimation des co ts d taill s la demande elle fournira de nouveau la grille actualis e de v rifications conomiques D La ma trise d ouvrage validera cette phase ou lui demandera de retoucher la conception en fonction des r sultats de son tude 4 Dossier March Une v rification ultime aura lieu relativement la prise en compte d l ments d ajustement La ma trise d ouvrage validera alors le contenu du march La ma trise d uvre est ainsi invit e s exprimer dans toutes formes de conception en s inspirant ou non des exemples fournis par la ma trise d ouvrage Elle est invit e s inscrire dans cette m thode de management de projet de mani re viter tout travail inutile et les d fauts de communication souvent
33. e de la strat gie g n rale de d veloppement de l organisme Ces l ments doivent tre cern s par le service de gestion locative en lien avec le service charg du d veloppement du parc locatif Au del de l aspect formel du remplissage de questionnaire la Carte d identit doit tre per ue comme un cadre de dialogue entre des intervenants qui doivent contribuer ce que D veloppement et Gestion soient bien v cus et per us comme des parties d un ensemble coh rent et dynamique La 2 tape ou VISA permet de v rifier la coh rence entre la d finition du produit issu de la carte d identit et les objectifs de loyer et de charges Si des incoh rences apparaissent cette tape doit permettre au chef de projet de proposer la gestion locative des r ajustements ponctuels des caract ristiques du produit afin d aboutir une faisabilit av r e Si ces ajustements ne sont pas acceptables l op ration pourra tre abandonn e Dans la majorit des cas cette tape int grera plusieurs it rations entre service construction et service de gestion locative elle d veloppera un dialogue constructif et objectiv l issue duquel produit et objectifs sont coh rents A la fin de cette tape le monteur d op ration ou chef de projet disposera d une sorte de carte d identit valid e d o le nom de VISA donn cette tape La 3 tape ou EXPRESSION DE LA COMMANDE consiste en la tra
34. e sur la r p titivit de la commande de produits standardis s Par ailleurs il a t mis fin l espoir d une rationalisation trop troite par la ma trise d ouvrage de la conception architecturale C est ainsi que le concept COLOG de l OPAC de l Is re a t d finitivement abandonn l issue des op rations exp rimentales de Dom ne et de Marlioz Si un certain encadrement de la conception a finalement t retenu il reprend son compte des principes assez r pandus dans LQCM comme la r duction de la surface des circulations internes au logement ou le recours la chambre command e par le s jour Il est ais d imaginer que cette ambitieuse d marche de management de projet engendre in vitablement un bouleversement assez important des m thodes de travail et surtout des interrelations entre les diff rents services des offices depuis l antenne locale jusqu au service de gestion locative en passant naturellement par le service construction Les aspects de transformation des proc dures et relations de travail internes aux OPAC ne seront pas d velopp s ici car largement analys s dans la recherche de Maurice Chevalier con ue en compl mentarit avec ce travail De tels changements sont galement signaler mais certainement un degr moindre dans les relations de travail entre ma trise d ouvrage et ma trise d uvre Toutes ces transformations ne peuvent que faire appara tre des freins plus ou moins puissants sel
35. ement parler de la d marche De l exp rimentation de Meyzieu ressort clairement deux enseignements Le choix de la localisation urbaine est essentiel dans l atteinte des objectifs LQCM ce que montre a contrario l op ration de Meyzieu que l on ne peut qualifier d op ration conomique pour le locataire en particulier en raison de l importance des surfaces habitables ressort aussi que l OPAC 38 ne souhaite pas forc ment que soit syst matiquement communiqu l architecte la solution type issue du catalogue Denis L organisme semble plut t s orienter vers une communication de cette solution type seulement au cas o l architecte ne parviendrait manifestement pas approcher l objectif de surface et de co t exprim dans le programme du ma tre d ouvrage LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 26 Mots clefs Aide la d cision outils d Acteurs culture des Administration r le de l Cahier des charges laboration du Conception approche conomique de la partenariat de la rationalisation de la Concourance de la d marche Co t global de l op ration Cuisine ouverture sur le s jour de la Demande locative identification de la Distribution des logements optimisation de la Entreprises partenariat avec les strat gie des Entretien et maintenance strat gies de Espaces annexes du logement Espaces communs Faisabilit conomique conomie du projet Financement
36. ent communal situ proximit du centre bourg avait t d cid par l ancienne municipalit et pr voyait d s le d part la r alisation de logements sociaux collectifs A la suite d un changement de municipalit le principe de construction de logements sociaux est maintenu mais avec un moindre densification de l op ration d o la programmation de 36 logements ce qui est inf rieur ce que le COS pouvait permettre Au total la localisation de l op ration appara t comme tr s favorable de multiples points de vue La programmation Selon la d marche exp rimentale du Sch ma directeur de projet la programmation est faite en fonction des r sultats d un travail pr alable appel carte d identit qui implique la participation des services de construction neuve et de gestion locative du ma tre d ouvrage ainsi que celle de l agence locale concern e Les principaux r sultats de ce travail est d aboutir l expression du nombre de logements souhaitables et leur granulom trie celle du niveau maximum de loyer supportable par la population cibl e par le projet ainsi qu l expression des principales fonctionnalit s qui fondent la qualit d usage Dans le cas de Dom ne cette carte d identit existe sous une forme qui est ant rieure la version d finitive que l on trouve dans le guide m thodologique de mars 1999 On peut dire qu il s agit globalement d un premier essai et qu en particulier le nombre total de logem
37. ents d cid ne r sulte pas directement de cette tude mais de consid rations qui lui sont ant rieures De m me la granulom trie propos e et celle qui est retenue pr sente des diff rences notables On observe en particulier une sur repr sentation des T3 en regard de ce qui tait souhait dans l tude d opportunit A l inverse l objectif de niveau de loyer maximum a t respect Par ailleurs la municipalit avait exprim clairement son refus d un b timent lin aire trop important et souhaitait que le logement collectif s int gre autant que faire se peut dans le lotissement pavillonnaire La conception L architecte retenu n est pas un architecte habituel de l OPAC de l Is re Hormis une op ration St Ismier concomitante de celle de Dom ne leur derni re collaboration remontait la fin des ann es 80 Mais c est sans doute parce qu St Ismier la conception partir du concept COLOG voir ci dessous avait t pratiqu que l OPAC 38 et l agence d architectes Audrain et Gen ve ont fait quipe et ont emport le concours de ma tres d ouvrage de Dom ne Au stade du plan masse on peut dire que le parti retenu de construire 3 plots ind pendants n est pas du tout li au concept COLOG Il r sulte d une part du refus d j voqu d un b timent lin aire par la municipalit et d autre part de la volont de l architecte de ne pas cr er un espace commun central dans un terrain qui tait rectangulaire mais
38. es celliers ce qui conduit alors des grandes surfaces et donc des loyers et charges lev s Mais on doit galement s interroger sur le co t au m lui m me Le groupement tous corps d tats BATIRALP entreprise de gros uvre Floriot comme mandataire a t retenu au terme d une consultation qui avait permis d obtenir 4 des 5 offres fructueuses d o une grande coh rence avec le co t d objectif Cependant le co t de construction s av re tr s bas puisqu il s tablit 4 070 FTTC par m de surface habitable contre 4 500 4 600 F pour une construction de cet ordre en r gion grenobloise Comment est on parvenu cette performance conomique C est naturellement bien difficile pr ciser Mais quelques pistes peuvent tre avanc es Tout d abord il est certain que l organisation des logements autour d une gaine technique unique est de nature optimiser conomiquement le lot de plomberie Mais quatre r unions pr alables la consultation avaient eu lieu r unissant autour du ma tre d ouvrage l architecte le BETREC et quelques entreprises dont SAEC STREIFF et Coterie Au cours de ces r unions les entreprises ont pu chercher n gocier un prix attractif pour Dom ne Finalement un appel d offres sera organis mais le prix tait en quelque sorte d j fait A cela on peut ajouter une conjoncture conomique au moment de la remise des offres tr s basse selon le ma tre d ouvrage Enfin les surfaces habitables
39. fig s Elle montre que des contraintes de site et d ordre local peuvent rapidement rendre difficile l atteinte des objectifs LQCM LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 22 ANNEXE 6 OPERATION DE VILLEURBANNE OPAC 69 Choix et qualification du foncier L op ration exp rimentale s inscrit dans un contexte de r novation de l lot urbain Songieu Aussi le b timent construire est ins r entre deux mitoyens en pignon une fa ade urbaine cot cours de la R publique et une fa ade arri re qui donnera terme sur une circulation pi tonni re mail plant La programmation L op ration compte 24 PLA collectifs adoss s 24 PLI construits simultan ment en R 6 avec une seule cage d escaliers et 4 logements par tage 26 garages enterr s sont pr vus avec une rampe d acc s commune au futur b timent mitoyen en accession On peut affirmer que le programme a subi l vidence un certain nombre de contraintes contexte urbain mixit cr che municipale en rez de chauss e et diversit des cat gories de financement Si une tude globale de march existe l OPAC du Rh ne permettant de conna tre de mani re g n rale les besoins en logements sociaux de Villeurbanne la Carte d identit a t formalis e apr s r daction du DCE qui n a d ailleurs toujours pas t communiqu au CETE ce jour Elle n a donc pu servir de guide la programmation La conception L architecte a t d sign
40. hait e de par sa situation urbaine s apparente davantage de l accession sociale qu du logement social locatif classique La programmation Le programme du ma tre d ouvrage est constitu d une note de programme remise aux candidats du concours d architecture et du guide de l OPAC qui peut tre consid r comme un programme type pour toutes op rations S il souhaite g n raliser les principes issus de LQCM L OPAC devra mettre jour ce document qui sur certains points est en contradiction avec les avanc es de LQCM interdiction de logements mono orient s nombre maximal de logements par palier etc La note de programme fixe en particulier l objectif de co t de construction VRD inclus jusqu en limite de lot 5 088 F TTC une organisation de l espace visant minimiser les espaces communs entretenir un chauffage gaz individuel un label Qualitel note minimale et un label HPE 3 toiles une granulom trie de 16 20 logements individuels et de 20 24 collectifs pour 40 logements au maximum du T2 au T5 Les logements collectifs seront exclusivement des T2 et T3 une surface habitable totale sup rieure de 12 la surface minimale avec la variation possible suivante T2 de 45 55 m 46 m de surface minimale T3 de 65 68 m 60 m T4 de 78 85 m 73 m T5 de 90 95 m 88 m Les surfaces habitables exig es sont particuli rement importantes Avec une surface habitable de
41. ion s mantique ou une v ritable avanc e dans l articulation entre commande et conception Le suivi de la conception consiste utiliser des outils de contr le qui doivent apporter chaque stade de la conception la garantie que celle ci se d roule bien dans le respect des exigences de la ma trise d ouvrage en mati re de co t et de qualit d usage Il est pr conis que l utilisation de ces outils soit explicitement int gr au CCAP Ing nierie ce qui traduit leur caract re obligatoire Les outils sont au nombre de cinq Grille d auto contr le des surfaces des logements fiche d auto contr le et validation des fonctionnalit s du logement grille de validation des parties communes grille d auto contr le des fondamentaux conomiques l ments fournir pour v rification conomique Grille d auto contr le des surfaces des logements V rification est faite par pi ce et par type de logement que les surfaces pr vues par l architecte entrent bien dans les fourchettes de surface exig es par la ma trise d ouvrage La d marche de management de projet pr cise que cette grille ne doit pas tre interpr t e nec varietur et que des d rogations justifi es peuvent tre admises par exemple un surplus de m peu chers peut tre autoris pour permettre par ailleurs une optimisation de structure d enveloppe Fiche d auto contr le et validation des fonctionnalit s du logement A l inverse cette fiche doit tre v rifi
42. ion des structures des immeubles collectifs en b ton arm une note sur l optimisation des fondamentaux conomiques des immeubles collectifs une note sur l optimisation des distributions de fluides un programme type contenant la granulom trie et les surfaces souhait es par le ma tre d ouvrage Pour chaque taille de logement une fourchette est donn e savoir en m de S Ha surface mini 30 46 60 733 88 En revanche ce moment l mars 98 aucun document graphique de r f rence n est adress l architecte qui va produire tr s rapidement les premi res esquisses Cependant l OPAC tient l architecte inform de l volution des travaux du groupe de travail LQCM consacr l laboration de cellules et assemblages types Des plans type de cellules issus de ces travaux lui seront d ailleurs communiqu s titre informatif Une intervention publique concernant la ZAC a pour effet de geler la conception jusqu en septembre 98 sans qu il en r sulte de bouleversements du parti adopt dans les premi res esquisses de l architecte avec toutefois une complication de la fa ade de la toiture et la suppression d un passage L architecte estime que le projet est tr s contraint par le r glement de ZAC De ce point de vue ce n est pas selon lui le meilleur site pour exp rimenter le programme LQCM Il en r sulte que les cellules type de M Denis correspondant la morphologie souhait e par l OPAC et envoy es par celui ci
43. ler que l quipe de ma trise d uvre et le groupement d entreprises BATIRALP font partie de l quipe d exp rimentation C est ainsi que d s l automne 1995 se r unissent autour de l OPAC 69 l architecte et le Bureau d tudes GETCI bient t rejoints par BATIRALP L objet essentiel de ces r unions tait de d finir des fonctionnalit s diff rentes pour des logements moins chers en dehors m me de toute application un site donn celui de St Priest n tait d ailleurs pas encore connu Ce groupe de travail a permis de concevoir un T3 de base pouvant conna tre une s rie de d clinaisons possibles C est ce T3 et ses d clinaisons qui figurent dans le dossier de candidatures de l quipe qui pr sentait le dossier Sch ma directeur de projet l appel propositions LQCM Il est noter que dans le dossier de candidatures l architecte sociologue P A Louis se voit assign une fonction de conseil sur les aspects touchant la conception de l usage de l habitat II n est donc pas explicitement pr vu que P A Louis d veloppe un cadre de conception architectural en parall le COLOG m me si des plans et assemblages types figurent en annexe au dossier On peut ainsi avancer que le cadre de pens e formul par P A Louis est devenu la base de conception de l op ration de St Priest en lieu et place de COLOG tant donn les incertitudes apparues quant son degr r el d op rationnalit Cette approche typologique a t form
44. ments l a consid r e comme admissible La note maximale tant 3 le T2 obtient 1 5 le T3 et le T4 1 3 Les fonctions de circulation de distribution et de lavage de linge sont per ues comme les moins bien trait es dans le T2 alors que dans les T3 et T4 ce sont celles de prise de repas et de lavage du linge La qualit de conception est valuer la fois sous l angle technique et sous l angle conomique La qualit de conception fait appara tre au plan technique des r sultats convenables m me si l tude th orique confi e l architecte ext rieur Denis donne des r sultats un peu meilleurs C est ainsi que l on obtient Ratio de performance technique Op ration de Marlioz tude de M Denis rendement de plan S Ha SHOB 0 77 08 La simulation conomique du BETREC fait appara tre deux types de r sultats le co t de construction au m de surface habitable du projet r el et celui r sultant de l tude de M Denis sont tr s proches 1 3 en faveur du projet r el Quant au loyer d quilibre pr visionnel on constate une quasi galit entre les deux conceptions Il en va de m me pour le loyer d quilibre du T4 alors que le T2 de Marlioz subit une diff rence de 7 et le T3 moyen une diff rence galement n gative de 2 On peut finalement conclure que comparativement l tude de M Denis le projet de Marlioz est globalement optimis aux plans technique et conomique Mais
45. mmuniqu par le BETREC en avril 1998 il comprend les fonctionnalit s des logements et des parties communes la grille de surface des logements l optimisation des structures des fondamentaux conomiques et des distributions de fluides ainsi que les premiers plans type de M Denis avec assemblages type Marlioz La pr sence de plans type issus de COLOG peut surprendre mais s explique par le fait que l OPAC du Rh ne qui a d j r alis l op ration de St Priest dans le cadre de LQCM ne souhaitait pas avoir Villeurbanne une simple imitation de la conception que l architecte PA Louis avait imagin e pour St Priest Pour autant dans une premi re phase des tudes d esquisse pr sent e la mi mai 1998 l architecte ne parvient pas selon le ma tre d ouvrage respecter les points fondamentaux valid s par la d marche LQCM sur les fonctionnalit s des logements et parties communes Aussi l OPAC demande l architecte de refondre les esquisses dans l esprit du programme LQCM en testant les principes de base de COLOG et des outils valid s par les groupes de travail L architecte va donc retravailler son projet en cons quence alors que le BETREC produit fin mai 1998 l intention de ce dernier une analyse des fonctionnalit s des logements une analyse des parties communes et une analyse des surfaces Cette analyse se r f re directement et explicitement pour la premi re fois au cahier des charges labor au cours de l atelier
46. nalement est peu compatible avec les objectifs fix s par la consultation LQCM LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 16 ANNEXE 3 OPERATION MARLIOZ OPAC 73 Choix et qualification du foncier L op ration se situe dans une ZAC proche des sources thermales de Marlioz o l OPAC de Savoie doit construire 100 logements dont la moiti de logements locatifs Par ailleurs un autre ma tre d ouvrage social la SOLLAR doit construire 50 logements sociaux Enfin on peut noter la pr sence proche d une barre d environ 150 logements sociaux construits par l OPAC de Savoie contre exemple architectural aujourd hui y compris pour l OPAC Un architecte urbaniste a t d sign pour assurer la coordination entre les diff rentes quipes ma trise d ouvrage ma trise d uvre travaillant dans la ZAC La programmation La programmation s est faite avec la validation du concept COLOG comme objectif assign l op ration Le rapprochement d avec l OPAC de l Is re initiateur du concept COLOG a permis alors de d couvrir le Sch ma directeur de programmation qui pr figure la carte d identit laquelle en tant que telle n a donc pas t produite pour l op ration de Marlioz L OPAC de l Is re a labor ce sch ma pour le compte de l OPAC de Savoie 50 logements taient pr vus dans la proc dure ZAC Finalement limit s 47 pour viter l affleurement des eaux thermales ils se r partissent ainsi T2 25
47. ne attention particuli re aux points suivants R duire le nombre de gaines techniques par logement ce qui conduit accepter des cuisines en second jour R duire les circulations et accepter le principe de la chambre command e Avoir une structure b ton rigoureuse ce qui s est av r impossible compte tenu de la contrainte des garages On a donc d se r soudre une structure porteuse longitudinale avec des refends qui n ont qu une simple fonction phonique Cette solution n est pas optimale au plan conomique Cependant les contraintes sp cifiques cette op ration en particulier les contraintes de site font craindre un prix au m relativement lev Finalement l op ration pr sente les caract ristiques suivantes 55 logements en R 6 et 2 cages d escaliers avec ascenseurs 55 parkings dans silo construit ind pendamment 4 ou 5 logements l tage selon les tages 130 m r serv s en pignon au rez de chauss e pour des activit s tertiaires un financement pour moiti PLA et pour moiti PLALM Les honoraires de conception mission de base mission Ex cution sont fix s 10 64 Cette r mun ration est faible selon l architecte qui per oit autour de 12 pour une op ration ordinaire Cette exp rimentation s inspire de la r flexion sur la d marche de management qui tait en cours au moment de la programmation puis de la conception mais n utilise pas vraiment les outils qui n taient pas encore
48. ne de d finition programmation et conception des op rations en regard de l objectif fondamental de LQCM Le Sch ma directeur de projet comporte 4 grandes tapes que nous allons successivement examiner cf annexe 1 tape 1 Carte d identit tape 2 Visa tape 3 Expression de la commande tape 4 Suivi de la conception tape 1 Carte d identit Le processus de d finition de la carte d identit n est enclench qu l issue d une phase pr alable de d cision d opportunit qui ne fait donc pas l objet d une volont de rationalisation car cette d cision correspond l application de la strat gie fondamentale de l organisme sous contrainte de ses relations ext rieures en particulier avec les collectivit s locales La carte d identit vise pour l op ration envisag e une d finition des besoins satisfaire et des performances atteindre On retrouve ici le langage exigentiel performanciel qui tait mis en avant il y a quelques ann es dans le cadre des appels d offres sur performances La qualit de cette carte d identit d pend troitement de deux facteurs Le degr d implication du service de gestion locative de l OPAC et plus encore de l antenne locale concern e Le degr de f condit du dialogue qui doit s instaurer in vitablement entre les services ci dessus et celui charg de la construction neuve Pour l essentiel l objectif de la carte d identit est d aboutir
49. nelle entre les deux m tiers de la ma trise d ouvrage et de la ma trise d uvre En r alit on sent bien qu l issue de la seconde tape la ma trise d ouvrage est en mesure de ma triser tr s fortement la phase de conception Le programme traditionnel a t enrichi de donn es pr cises tenant la surface habitable des logements ne pas d passer aux fonctionnalit s et quipements qui fondent la qualit d usage du logement comme des parties communes Pour tre encore plus pr cis la ma trise d ouvrage est en possession des plans de principe qui sont les plans jug s convenables pour le projet envisag et qui sont issus du catalogue des cellules et assemblages de r f rence Enfin l expression du loyer charges maximal permet facilement de passer un prix de revient lui m me maximal C est donc un cadre tr s pr cis que la ma trise d ouvrage donne la ma trise d uvre en lui fournissant le programme traditionnel enrichi des l ments valid s dans l tape Visa concernant le produit logement les parties communes et l objectif de prix de revient le cahier des charges techniques de l organisme le principe de l tude de faisabilit sur les cellules et assemblages c est dire les plans de principe choisis dans le catalogue D ailleurs ce cadre ne fait pas l unanimit pour les trois offices Une autre position consiste penser que les plans de principe ne doivent pas tre communiqu s ce stade l
50. nes VISA et objectif Composante chardes Co t Faisabilit sur cellule MULO de r f rence et assemblages Composante financement D UVRE N e Programme validit et d taill V rification de la sur produits logements et PC Ma trise d ouvrage sur objectifs prix de revient e Cahier des charges techniques e Principe d tude de faisabilit sur cellul r f rence PRE E E CONCEPTION ESQUISSE Outils de validation caisse AVANT outis PROJET Auto contr le Ma trise d uvre COMMANDE MAITRISE LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 10 1 tape LA CARTE D IDENTIT Identification du projet et des objectifs L approche du march doit permettre de cerner le contexte local et d appr hender globalement l offre et la demande sur le bassin d habitat Le niveau de renseignement des rubriques doit tre modul en fonction de la taille de l op ration de l tat du march porteur ou non et des sources d informations disponibles Il est de plus vident qu une appr ciation sur les volutions pr visibles des diff rents param tres peut constituer un l ment d cisif La d finition des objectifs concernant les caract ristiques du produit logement et des objectifs en terme de loyers et de charges ne peut qu tre le r sultat d un dialogue entre le gestionnaire et le responsable du projet Ceux ci se concluront par une synth se sur le produit logement
51. nscription des sorties valid es de la carte d identit dans un programme destination de la ma trise d uvre elle donne lieu l criture d un programme d taill du produit logement et des parties communes ainsi que par l expression de l objectif conomique en terme de prix de revient maximum La 4 tape ou SUIVI DE LA CONCEPTION concerne la mise en place et le suivi de la m thodologie de contr le de la conception du projet Elle pr voit trois phases essentielles de validation lors de l esquisse de l avant projet et du projet Les v rifications sont pr vues sous forme d auto contr le de la ma trise d uvre l aide d outils coh rents avec ceux que le chef de projet a utilis s dans les phases de programmation De cette mani re le chef de projet pourra lui m me effectuer les v rifications qu il souhaite avec ses propres outils L ensemble de ces tapes est exprim sur le sch ma joint le d tail de leur conduite et des outils qui leurs sont associ s est d velopp dans la suite de cet expos Le chef de projet ou monteur d op ration est invit s approprier ces diff rents outils pour les faire vivre sur les op rations dont il a la charge LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 9 Sch ma LE SCHEMA DIRECTEUR DE PROJET DECISION D OPPORTUNITE d cision strat gique conditions respecter CARTE D IDENTITE Composante charges Produit logement bbjectif et partie commu
52. nvariants gaines techniques escaliers etc a finalement t abandonn e car g n ratrice de trop de contraintes de conception en regard d une conomie d chelle jug e insuffisante La derni re tape nous semble tre une aide la conception coh rente avec les contraintes de la ma trise d ouvrage Elle prend en particulier tout son sens d s lors que l architecte n a pas connaissance ou ne suit pas dans le d tail les plans de principe qu il a re us Finalement cette d marche nous para t tre comme une tentative d am lioration de la qualit du travail de la ma trise d ouvrage On peut penser qu elle s apparente un plan d assurance qualit Elle a l immense avantage de ne pas tre seulement une solution pour produire un logement aux normes LQCM mais bien plut t une d marche de qualit caract re universel dans la production des trois OPAC Cette d marche qui renforce la rigueur du m tier de ma tre d ouvrage est tout fait int ressante comme toute tentative nouvelle elle est cependant imparfaite et pr sente une insuffisance et deux dangers Les apports de l entreprise en amont de l appel d offres sont insuffisamment pris en compte ainsi que la codification du d roulement de la pr paration de chantier et d ex cution des travaux Mais il est vrai que cette derni re existe d j par ailleurs L entreprise et le chantier participent pourtant la qualit finale et au r sultat conomique de l op ration
53. ois OPAC Enfin il est galement pr vu que le projet type soit soumis un examen financier qui permettrait de savoir s il est effectivement finan able dans des conditions acceptables Il est pr vu que chaque organisme conserve ici son propre outil In fine trois cas de figure sont possibles pour le monteur d op ration siles tests de faisabilit sont corrects et on peut alors passer la phase suivante de commande la ma trise d uvre siles tests de faisabilit sont tr s n gatifs le monteur d op ration devra alors proposer l abandon du projet si les tests doivent tre am lior s un ou plusieurs retours sur la d finition de la carte d identit sont alors n cessaires tape 3 Expression de la commande Alors que les deux premi res tapes sont strictement internes la ma trise d ouvrage il s agit maintenant de produire les documents qui seront donn s la ma trise d uvre pour lui permettre une conception en tout point conforme avec les exigences de l OPAC et en particulier de r pondre convenablement l objectif de ma trise du couple loyer charges et de la qualit d usage Il est symptomatique de remarquer que cette tape ne fait l objet que d un tr s bref d veloppement alors qu elle est l vidence centrale dans la d marche de management de projet d finie par les trois OPAC Cette tape s av re en effet particuli rement d licate en ce qu elle touche la fronti re tradition
54. on les cas qui font que la d marche labor e et pr sent e ci dessous dans son exhaustivit pourra vraisemblablement tre un peu diff rente dans son fonctionnement op rationnel et selon les offices LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 3 Enfin les op rations exp rimentales achev es ou en cours sont nombreuses mais ne refl tent que tr s imparfaitement la d marche de management de projet en raison d un d calage temporel important entre la d marche de management longue mettre au point et la volont des OPAC de r aliser les chantiers Plus pr cis ment on peut estimer que les op rations de Dom ne et de Marlioz ont servi invalider d finitivement le concept COLOG L op ration de St Priest a permis de valider les pistes de conception architecturale de l architecte de l op ration PA Louis Celle de Chamb ry n a pu profiter pleinement des acquis de la d marche toujours pour des raisons de d calage chronologique Restent ce jour les op rations de Meyzieu et de Villeurbanne Cette derni re para t tre le cas d application le plus abouti de la d marche m me si les outils pr vus n ont t que partiellement utilis s Quant l op ration de Meyzieu il appara t d une part que l utilisation ex post des outils de la d marche rend peu fiable l observation de ses effets et que d autre part les contraintes urbaines propres cette op ration ont rendu difficile l application concr te de l i
55. on s agissant des deux premiers outils la Carte d identit et le Visa qui correspondent l organisation interne de l OPAC et dont les transformations internes font l objet de la recherche de M Chevallier Il est certain que ces outils ne peuvent que conduire une am lioration sensible des programmes traditionnels Ces tapes constituent donc de ce point de vue une avanc e indiscutable La troisi me tape est certainement plus d licate L envoi l architecte et avant m me qu il ait produit la moindre esquisse d une solution de principe issue d un catalogue suscite quelques interrogations On peut toujours penser que la voie la plus troite est cependant la plus probable celle qui va aider l architecte sans le brider Mais on peut aussi penser que les issues extr mes ne sont pas exclure celle qui n influence finalement en rien la conception architecturale et celle qui surd termine tr s largement la conception Dans le premier de ces deux cas extr mes on a si l on ose dire un simple gaspillage Dans le second par contre on d bouche sur une v ritable typification de l architecture sociale surtout si la d marche des 3 OPAC s tend l ensemble des organismes sociaux Il est ainsi remarquer que l on a privil gi dans l laboration de la d marche une forme de rationalisation de la conception par rapport une rationalisation qui passait par la commande de produits r p titifs Longtemps voqu e la d finition d i
56. r la r glementation en mati re de SHON Le stationnement 1 garage par logement et trente places de parking est enti rement con u en superstructure ce qui satisfait le ma tre d ouvrage tout comme l absence de caves consid r es comme lieu d ins curit M me si un seul b timent eut t plus conomique le plan masse pr voit deux petits b timents de 9 et 24 logements en R 2 et R 3 et laisse la possibilit d une installation ult rieure de l ascenseur Les logements situ s en rez de chauss e disposent de jardins privatifs sans loyer sp cifique l entretien des haies s paratives tant la charge de l OPAC LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 19 Les caract ristiques de l op ration sont les suivantes Oooo S 2 f nr Shab moyenne Surfaces annexes Oo o 833m _ amp 33m_ o Surfaces utiles Par rapport aux anciennes surfaces minimales la surface habitable du T2 est inf rieure de 2 1 celle du T3 sup rieure de 2 8 et celle du T4 sup rieure de 2 6 valuation de la qualit d usage et de la qualit de conception La r union d tape de d cembre 1997 en pr sence de l Atelier Qualit du PUCA a montr que malgr une r duction sensible des surfaces habitables en regard de la production r cente de logement social les fonctionnalit s du logement taient correctement assur es pour les T3 et T4 On peut cependant tre plus r serv pour les T2 pour lesquels la fonction de
57. rdre de 3 4000F par logement tait supportable en regard du gain obtenu en qualit d usage Pour le BETREC la question des invariants appara t de plus en plus comme un faux probl me dans la d marche LQCM dans la mesure o ils induisent le plus souvent des contraintes de conception et donc de qualit d usage sans v ritable contrepartie financi re en l absence d un effet de s rie suffisant pour v ritablement peser sur les prix des fournisseurs industriels Raisonnement circulaire pourra t on penser mais r aliste en l absence de regroupement suffisant de la commande au niveau de la ma trise d ouvrage laquelle exigerait sans doute une certaine standardisation des projets En d autres termes il appara t que les invariants ne trouvent pas leur justification conomique tant que la ma trise d ouvrage n est pas en position de peser sur le march des fournitures Quant au gain la pose il s av re tr s faible C est ainsi qu en mati re de gaine technique le gain li la r p titivit de l intervention est estim par le BETREC 3 du lot concern Si l on consid re que ce lot repr sente environ 8 du total des travaux on obtient une conomie de 0 24 du montant des travaux La distribution des pi ces n est pas toujours optimale de l avis m me du ma tre d ouvrage en particulier en raison d un sas d entr e qui n est pas proprement parler un couloir de distribution Le co t pr visionnel est estim par le BETR
58. s le cahier des charges techniques de l organisme et le principe de l tude de faisabilit r alis e partir des cellules et assemblages de r f rence 4 tape LE SUIVI DE LA CONCEPTION Outils utiliser m thodologie applicable aux op rations qualit et co t ma tris s et la caisse outils Le ma tre d ouvrage a remis la ma trise d uvre un programme d taill et le cahier des charges techniques Il lui a remis en outre les principes de l tude de faisabilit qu il a lui m me op r e sur les cellules et assemblages de r f rence La m thodologie de suivi se d veloppe en 4 phases en utilisant une une caisse outils constitu e comme suit une grille d auto contr le de surfaces pour les logements une grille d auto contr le des fonctionnalit s pour les logements une grille de validation des parties communes une grille d auto contr le des fondamentaux conomiques une grille des l ments fournir pour les v rifications conomiques La ma trise d uvre disposera ainsi d une caisse outils qui lui permettra de s inscrire positivement dans la d marche de management du projet avec validation des phases successives suivantes 1 Esquisse La ma trise d uvre fournira une esquisse telle que d finie par la loi MOP et une estimation des co ts Elle fournira obligatoirement les quatre grilles d auto contr le A B C et D et la grille E utile la v rification conomiqu
59. s de vis vis Il s ensuivra un nouveau positionnement des trois b timents locatifs et le regroupement des logements en accession initialement pr vus en chapelet de maisons individuelles La morphologie des b timents locatifs est galement sujet d interrogations en raison de l importance des circulations et de tr s nombreux d croch s de fa ade Il est noter que les grands ratios de performance technico conomique ratio Sha Shon d velopp de fa ade etc n avaient pas t calcul s Enfin le co t pr visionnel annonc 4 633 F m de S Ha appara t faible l OPAC de Savoie pour les raisons indiqu es ci dessus C est ce stade qu est d sign e l agence Couttin pour assurer la conception du projet partir de l application COLOG de l OPAC de l Is re Compte tenu des critiques formul es la commande pass e l architecte est clairement celle d une optimisation de cette application de COLOG un programme traditionnel tant fourni l architecte en m me temps que l application appel e Sch ma directeur de programmation Au plan conceptuel l architecte d nonce ce sch ma per u comme un travail d architecture Au plan pratique il va chercher am liorer l application de COLOG en conservant le principe de la gaine technique unique qui lui para t effectivement porteur d conomie ainsi que l organisation g n rale des logements autour d un noyau central comprenant l escalier et le cas ch ant l a
60. scenseur Il en r sulte un projet tr s optimis en termes de surfaces de circulation commune sans d passer la distance de 7 m tres entre une porte de logement et l escalier et de lin aire de fa ade avec toutefois LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 17 une cuisine en saillie Quant l escalier proprement dit la dimension est d finie de mani re afin de le traiter comme un invariant Les surfaces de logement apparaissent relativement grandes dans un contexte de LQCM puisque la surface du T2 moyen est de 10 9 au dessus des anciennes surfaces minimales celle du T3 de 11 7 et celle du T4 de 4 1 Le co t d objectif de construction est de 4 400 F m de S Ha avec 18 garages enterr s et 7 garages de surface 50 caves et 7 m moyens de balcon ou loggias inclus Selon l OPAC de Savoie ce co t d objectif est faible le co t habituel local pour une construction de ce type tant de 5 000 5 100 F le m de S Ha Quant la r mun ration de l architecte elle quivaut la mission de base plus les tudes d ex cution sauf la phase esquisse qui est r mun r e aux 2 3 quivalent une r duction de la r mun ration globale de l ordre de 10 pour tenir compte de l apport du Sch ma directeur de projet valuation de la qualit d usage et de la qualit de conception La r union d tape de d cembre 1997 en pr sence de l Atelier Qualit du PUCA qui a valu la qualit d usage des loge
61. souhaitable en association avec la d finition des parties communes et des objectifs loyer charges Cet ensemble constituant la SORTIE DE LA CARTE D IDENTITE 2 tape VISA La validation du produit et de ses objectifs Outils utiliser la fiche d op ration visa En association avec les autres outils que sont les cellules et assemblages de r f rence d une part et les composantes chiffrage MULO composantes charges composantes financement d autre part M thode pratique la fiche d op ration VISA comporte dans sa premi re partie la reprise des sorties de la carte d identit sur le produit logement paragraphe 1 et les objectifs loyer charges paragraphe 2 partie des cellules et assemblages de r f rence le monteur d op ration mod lisera une r ponse coh rente avec le produit demand Il d finira ainsi un projet dont il saisira les caract ristiques dans le paragraphe 3 de la fiche il effectuera avec la composante chiffrage l valuation du co t du projet il effectuera avec la composante charges l valuation des charges du projet avec ses outils habituels il calculera le prix de revient pr visionnel le loyer d quilibre et d finira le plan de financement adapt En finalit il disposera de tous les l ments qui pourront lui permettre d achever de remplir la fiche d op ration VISA dans les paragraphes 4 loyer et 5 capacit d investissement Il pourra alors proc
62. tecte d outils d aide une conception conomique cahier des charges de BETREC Le co t d objectif 5 088 F TTC mais VRD inclus soit 4 600 F TTC hors VRD est quant lui dans la norme mais va ensuite d river en particulier sous l effet de la conjoncture Le projet apr s intervention de la Ville est finalement le suivant 38 logements et 30 garages ext rieurs box s r partis en 5 sous ensembles A 2 plots de 4 T2 sans garage B 1 plot de 2 T4 duplex et 2 garages C 3 plots de 1 T4 duplex et 1 T5 duplex et de 2 garages D 1 plot de 2 T5 duplex et 2 garages E 5 plots de 2 T3 duplex et de 2 T4 duplex et de 4 garages LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 25 Les logements poss dent un cellier ext rieur mais contigu Le plan de cellule est traditionnel avec le maintien du d gagement et l absence de pi ces command es On peut simplement noter la contigu t des cuisines et des salles de bains mani re utiliser la m me gaine technique L utilisation des outils LQCM par la ma trise d ouvrage Les 4 tapes de la d marche de management de projet mise au point par les 3 OPAC dans le cadre de LQCM ont t appliqu es C est l un effort particulier de l OPAC de l Is re qu il convient de souligner N anmoins ce travail a t effectu ex post Il s agit donc bien davantage d une v rification a posteriori de la qualit de la commande et de la conception que de l exp rimentation propr
63. truction du projet mod lis l aide des cellules et ensembles de r f rence geme tape L EXPRESSION DE LA COMMANDE destination de la ma trise d uvre Outils utiliser les sorties de la carte d identit valid es par VISA et le programme compl ter Les monteurs d op rations compl teront leur programme pour d crire pr cis ment les caract ristiques des logements et des parties communes en exprimant destination de la ma trise d uvre les sorties de la carte d identit valid es par VISA L objectif loyer charges ne sera pas communiqu comme tel mais exprim sous forme d un prix de revient ne pas d passer Cette tape est donc traditionnelle Toutefois les monteurs d op rations devront veiller tre tr s pr cis dans les exigences de mani re transmettre des caract ristiques pr cises des logements et des parties communes en terme de surface fonctionnalit et prestations le tout dans une parfaite LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 11 coh rence avec le cahier des charges technique de l organisme Ils veilleront donc tout particuli rement viter les contradictions entre les diff rents documents et les surcharges inutiles Cette tape se conclura par la remise la ma trise d uvre d une commande comportant outre le programme valid et d taill sur le produit logement les parties communes et l objectif de prix de revient de l op ration mentionn ci dessu
64. v une certaine libert dans les propositions d assemblage des cellules induites par COLOG et dit appr cier la grande diversit des formes possibles de b timent Cependant selon l expertise conduite autour du LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 14 concept COLOG par P Martin du BETREC en f vrier 98 la forme en plot oblige pr voir deux gaines techniques dans les cellules une gaine situ e en g n ral au c ur du plot pour les WC salle de bains et une seconde pour la cuisine situ e en fa ade On peut donc penser que la forme en plot qui constitue par ailleurs un choix ad quat en termes d insertion dans le lotissement communal pr sente de graves inconv nients en regard des exigences du programme LQCM car elle engendre des surfaces communes importantes l tage et des surco ts li s la double gaine technique L architecte a su opposer une r ponse en pr voyant en c ur de plot des celliers int rieurs au logement Il en r sulte finalement une gaine technique unique des paliers d tage relativement bien dimensionn s et un confort d usage accru pour les locataires qui trouvent l un espace utile de rangement Mais ce choix entra nant l int gration du cellier dans le logement provoque une augmentation de la surface totale des logements alors m me que la surface habitable est d j particuli rement importante On obtient ainsi un T2 moyen de 56 m un T3 moyen de 74 m et un T4 moyen de 85 m
65. veau naturel du sol Ces silos seront de taille importante et destin s l usage de plusieurs b timents Pour l op ration exp rimentale l estimation des co ts a provisionn le prix probable d achat des places de parkings n cessaires l op ration LQCM 1 place par logement C est l OPAC qui va galement construire le silo correspondant La conception L architecte a t d sign sans concours en mars 1998 C est naturellement que l OPAC a choisi Ch Patey comme architecte d op ration d autant plus qu il existait d j des relations de travail ant rieures entre l OPAC et lui Les renseignements et documents remis par l OPAC l architecte sont les suivants esprit g n ral de LQCM communiqu oralement r glement de la ZAC remise purement formelle quand on songe que Ch Patey est architecte de la ZAC l objectif de prix les principes architecturaux chambre command e autoris e dans les grands logements une cave ou cellier un balcon et techniques gaine technique unique label chauffage urbain collectif galement communiqu oralement le cahier des charges de surfaces et fonctionnalit s issu des travaux des groupes de travail LQCM et r dig par le BETREC mars 1998 Ce cahier des charges contient la grille de fonctionnalit s des logements et des parties communes la grille de surface des logements LQCM Le sch ma directeur de projet valuation 21 une note sur l optimisat

Le schéma directeur de projet

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