Quelques idées simples sur les politiques foncières
Contents
1. gu e un op rateur foncier public para public ou m me priv la politique fonci re elle m me ne peut relever que d une autorit politiquement responsable capable de se fixer des objectifs d am nagement Une politique fonci re doit savoir tre opportuniste L opportunisme qui est habituel lement consid r comme un d faut surtout en politique peut au contraire devenir une qualit s agis sant d une politique fonci re Le moment o vont tre mis en vente une grande emprise indus trielle une exploitation agricole ou le parc d un couvent est g n rale ment tout fait impr visible Une bonne politique fonci re est donc celle qui se donne les moyens d une prise de d cision rapide appuy e sur un potentiel d interventions suf fisant elle ne doit pas s enfermer dans une planification pluriannuelle trop rigide Cette n cessaire capacit d adap tation aux v nements ne signifie tudes fonci res n 110 juillet ao t 20042. lection sociale l exi gence de grands terrains articul e d autres exigences peut conduire l effet recherch dans la zone consid r e Une seconde raison l absence de bonnes et de mauvaises politiques fonci res appara t en fili grane derri re notre l exemple les objectifs poursuivis par une poli tique fonci re peuvent tre vari s et nouvelle complication tous ne sont pas explicites Certaines poli tiques fonci res peuvent donc tout la fois rater l objectif annonc d autres diront le pr texte voqu et fort bien atteindre l objectif r el tacite Il n y a pas de politiques fonci res de droite et de gauche Il serait absurde de se cacher der ri re la technique et pr tendre que les politiques fonci res ne sont pas politiques Elles le sont pleine ment Cependant il est le plus sou vent difficile de les cataloguer de gauche et de droite En effet le jeu politique habituel de nos d mocraties est essentielle ment binaire la droite contre la gauche les conservateurs contre les travaillistes les d mocrates contre les r publicains etc Or les conflits fonciers eux sont le plus souvent des conflits trois qui voient s op poser les int r ts des propri taires fonciers des op rateurs qui relaient les int r ts des destina taires finaux et enfin l int r t des contribuables des collectivit s publiques Pour la m me raison qu une n gocia
3. qui n engagent que leur auteur et qui sont livr es au d bat 1 La politique fonci re ne se r duit pas l action fond re Trop souvent les politiques fon ci res locales se r duisent la seule action fonci re c est dire aux op rations d acquisition d entretien et de cession des terrains Cette action fonci re n est m me parfois envisa g e qu minima aux probl mes d acquisitions comme si la gestion des biens acquis ne posait aucun probl me et que la mani re de c der le foncier n tait pas aussi importante que la mani re de l ac qu rir La d finition d une politique fon ci re locale devrait au contraire tre envisag e beaucoup plus large ment comme l ensemble des d ci sions publiques ayant un impact sur la valeur l appropriation et l usage des terrains La valeur d un terrain d pendant la fois des droits atta ch s ce terrain et de son environ nement r seaux implantations voi tudes fonci res n 110 juillet ao t 2004 sines etc la collectivit publique en est doublement responsable dans la mesure o ce droit et ces r seaux sont r alis s par elle Mais la collectivit publique inter vient aussi directement sur les grands quilibres des march s fon ciers en particulier dans la mesure o le rythme de production des nouveaux terrains b tir donc le niveau de l offre d pend largement d elle Il n y a pas de bonnes et de
4. Quelques id es simples sur les politiques fonci res locales La bo te outils dont disposent les collectivit s locales pour mener des politiques fonci res est particuli rement bien garnie et on ne peut gu re lui reprocher que son excessive complexit Mais quoi bon toute cette panoplie si l on ne dispose pas d une vision claire des m canismes l oeuvre et des moyens de les infl chir vement abondante sur la conduite des politiques fonci res locales Elle a selon nous le d faut de d cliner inlassablement l art et la mani re d utiliser les diff rents outils juridiques cr s dans ce but C est un peu comme si l on vou lait apprendre la m canique en tu diant successivement la clef molette le tournevis et le fer sou der sans chercher comprendre comment marche le moteur et d o provient la panne Comme si chaque type d intervention se caract risait par l utilisation de tel ou tel outil et non par la r solution de tel ou tel probl me Le texte qui suit se propose donc de pointer les principaux probl mes qu ont r soudre les politiques fon ci res locales et les dysfonctionne ments que peut provoquer l inter vention de mesures inappropri es Une telle num ration pourra para tre un peu lapidaire certains mais c tait le prix payer ne pas tre trop excessivement long Il reste qu il s agit l de propositions l existe une litt rature grise relati
5. alisation d un m nage ou d une activit ne se cantonne pas l int rieure des limites administratives d une commune Dans une agglo m ration les efforts d une com mune pour produire des terrains b tir profitent en r alit len semble des communes et si elle n est pas soutenue par les autres son int r t est d arr ter Inversement il y a g n ralement peu d interactions entre les march s fonciers d une agglom ration et ceux de l agglom ration voisine Par exemple un m nage qui tra Vaille Rouen a le choix de se loca liser au centre de l agglom ration ou dans l une des communes p ri ph riques mais il n a aucune raison d aller se localiser au Havre Rouen et les communes de sa p riph rie font partie du m me march de l es pace les politiques fonci res conduites dans les diff rentes com munes ont des r percussions entre elles mais il n existe pas de v ri table interaction entre les politiques fonci res conduites au Havre et Rouen il n existe donc aucun avan tage r el vouloir conduire une politique fonci re urbaine l chelle de la Seine Maritime Il importe donc de bien distinguer la politique fonci re elle m me qui a avantage tre conduite agglo m ration par agglom ration et la gestion de certains outils ou de cer taines politiques incitatives qui peut tre men e une chelle plus large C est le cas par exemple des Etablis sements publics fonciers q
6. mauvaises politiques fonci res Il n existe pas de bonnes et de mauvaises politiques fonci res Il existe seulement des politiques bien adapt es aux objectifs poursuivis et des politiques de gribouille qui aboutissent l inverse de l objectif recherch Prenons un exemple Exiger de grands terrains b tir pour pr server la qualit de l environnement peut tre b n fique pour la zone concern e mais se r v le toujours n faste une YIAYIS SIOVWI VAN INIDYLIVA es az gt n K4 m Salines pr s des habitations Gu rande Loire Aatlantique 44 L auteur Joseph Comby Directeur de l Adef 1 Une premi re version de ce texte avait t r dig e pour une brochure de vulgari sation le foncier mode d emploi des tination des lus locaux labor e par la DRE Rh ne Alpes Pour r pondre plusieurs demandes celle ci a bien voulu que nous le reprenions en vue d une plus large diffu sion Qu elle en soit remerci e p Il y a peu d interactions entre les march s fonciers d une agglom ration et ceux de l agglom ration voisine Il n existe donc aucun avantage conduire une politique fonci re urbaine l chelle d partementale ou r gionale Cependant des outils peuvent tre mis en commun plus large chelle puisque cela acc l rera d autant la disparition des espaces naturels Y Par contre si l objectif est de favoriser une s
7. tion fonci re est elle aussi une n gociation trois entre le promoteur le maire et le propri taire Voil d ailleurs ce qui fait le charme des d bats de politique fon ci res les clivages partisans habi tuels ne fonctionnant plus tr s bien les positions des uns et des autres ne sont plus pr visibles et le jeu du d bat s en trouve enrichi L agglom ration est la meilleure chelle pour la conduite d une politique fonci re L action fonci re l acquisition le stockage et la cession de terrains peut videmment tre men e par des autorit s publiques de tout chelon g ographique communal d partemental r gional tatique etc mais l laboration d une v ri table politique fonci re locale telle que nous l avons entendu plus haut ne peut pleinement trouver toute son efficacit que si elle est con ue et men e l chelle de l ag glom ration En effet pour qu une politique fonci re ait un impact sur les qui libres et la dynamique des march s fonciers locaux il faut qu elle se situe la m me chelle que celle laquelle fonctionnent ces march s Or cette chelle est celle de l agglo m ration ou du bassin d emploi et d habitat puisque c est cette chelle que s tablissent les interac tions qui conditionnent le fonction nement des march s fonciers urbains Le niveau communal est presque toujours trop troit puisque la demande d espaces les choix de loc
8. ui peu vent se cr er l chelle du d parte ment ou de la r gion afin d avoir un volume d activit optimal Cela peut aussi tre le cas de syst mes d ob servation fonci re ou d aides r gio nales l am nagement foncier Il n existe pas de bonne politique fonci re qui ne soit subordonn e une politique d am nagement Une collectivit publique qui ne souhaite pas poursuivre de poli tique d am nagement de son terri toire n a en r alit besoin d aucune politique fonci re Mais inverse ment on ne peut pas concevoir de politique fonci re sans politique d am nagement car l une doit tre troitement subordonn e l autre Une politique fonci re ne consti tue jamais une fin en soi Cela reviendrait agir sans avoir d ob jectifs Certains r pliqueront que les objectifs d une politique fonci re rel vent de l vidence et qu il est inutile de perdre du temps les for maliser C est une erreur aucun objectif n est vident et ces vi dences cachent souvent des mal entendus Ainsi l on pr sente souvent comme une vidence que le but d une politique fonci re est de faire baisser les prix des terrains sans pr ciser ni de quels terrains il s agit ni pourquoi on les juge trop lev s Pourtant n existe t il pas des quar tiers o le probl me n est pas la chert des terrains mais leur manque de valeur C est pourquoi si la conduite de l action fonci re peut tre d l
Download Pdf Manuals
Related Search