Bien anticiper la retraite avec le statut de LMP
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1. cette somme la taxe fonci re et les charges de copropri t Si l investissement immobilier rapporte tout juste 23 000 euros l investisseur affiche alors un d ficit foncier de l ordre de 3 ou 4 mille euros avertit Lionel Viennois Et dans le cas d une activit d ficitaire le loueur en meubl professionnel devra s acquitter d un paiement forfaitaire l Organic de 1 654 euros Il pourra ainsi valider 1 trimestre par an et non 4 L enjeu tant de pouvoir obtenir le nombre suffisant de trimestres pour recevoir une retraite taux plein 1 4 Bien analyser sa situation personnelle Le statut de LMP est int ressant dans trois cas pour les personnes qui arr tent de travailler avant l ge l gal de la retraite et qui souhaitent obtenir leurs 160 trimestres ou plus selon les situations pour les personnes dont la carri re est br ve comme les sportifs de haut niveau Enfin je vois beaucoup de femmes qui ont arr t de travailler pour aider leur mari au sein de l entreprise Au moment de la revente de la soci t je conseille souvent ces couples d investir une partie du prix de vente dans une LMP constitu e en SARL familiale ce qui permet l pouse d tre cog rante Elle peut alors souscrire un contrat Madelin retrouver un statut social et racheter des trimestres conclu Lionel Viennois Pour faire du statut de LMP un v ritable atout social il est n cessaire de bien analyser votre situation p2. Les revenus locatifs per us amortissement 0 explique Lionel Viennois L investisseur re oit ainsi des loyers nets d imp ts jusqu puisement du stock d amortissement Rappelons que l amortissement correspond la d pr ciation constat e en comptabilit sur le prix de revient du bien pour tenir compte de son usure ou de son obsolescence Adopter le r gime du micro BIC Une fois l amortissement puis la strat gie est d adopter le r gime micro BIC Les revenus provenant de la location meubl e s ajoutent au revenu global du propri taire dans la cat gorie des b n fices industriels et commerciaux Si les revenus n exc dent pas 76 300 euros le contribuable est soumis au r gime du micro BIC Vous b n ficiez alors de l abattement de 71 sur les revenus locatifs Ce seront donc seulement 29 des revenus qui seront imposables Au terme de l emprunt vous tes propri taire d un appartement bien situ qui vous procure des revenus nets d imp ts puis d fiscalis s et revaloris s chaque ann e en fonction de l indice de construction Pour bien choisir votre investissement et s curiser votre montage financier n h sitez pas faire appel un conseiller professionnel Laure Kepes www infos actusite fr 4 4
3. DOSSIERS 11 06 2007 Bien anticiper la retraite avec le statut de LMP Vous aimeriez cesser votre activit avant 60 ans tout en continuant acqu rir des droits la retraite C est possible si vous avez le statut de loueur en meubl professionnel LMP Car si on cite souvent ce statut d investisseur immobilier pour ses avantages fiscaux il est aussi bon de s y int resser sur un plan social Rappelons que pour obtenir le statut de LMP vous devez r aliser au moins 23 000 euros de recettes annuelles ou au moins 50 de vos revenus globaux partir de cette activit Attention le ticket d ent e est lev puisqu il n cessite un investissement d un montant de 600 000 euros L autre condition sine qua non pour obtenir ce statut est de s inscrire au registre du commerce et des soci t s RCS Vous b n ficiez alors du statut de commer ant et payez les cotisations sociales li es cette activit allocations familiales assurance maladie et invalidit d c s cotisations vieillesse aupr s de l Organic Non seulement vous avez ainsi une couverture maladie et pr voyance mais vous pouvez continuer valider des trimestres pour votre retraite Retarder l inscription au RCS Pour autant ne vous pr cipitez pas pour vous inscrire au RCS tant que vous n avez pas cess votre activit En effet on ne valide pas plus de 4 trimestres par an raison d un trimestre tous les 200 smics horaires brut
4. ec une faible pargne Vous tes consid r comme loueur en meubl non professionnel si les recettes annuelles de votre activit ne d passent pas les 23 000 euros ou repr sentent moins de 50 de vos revenus et si vous n tes pas inscrit au registre du commerce et des soci t s RCS R cup ration de la TVA Seconde bonne nouvelle Les revenus que vous tirerez de ce patrimoine ne vous p naliseront pas fiscalement lorsque vous serez impos s plus lourdement suite l volution de votre salaire ou au d part de vos enfants du foyer fiscal Car les avantages de la location en meubl e non professionnelle sont nombreux Et pour qu ils soient optimum mieux vaut investir en Vefa vente en l tat futur d ach vement dans une r sidence avec services ou une r sidence de tourisme class e Vous pourrez ainsi r cup rer la totalit de la TVA 19 6 sur la totalit du prix d acquisition soit une remise de 16 39 sur le prix TTC Le propri taire r cup re la TVA soit au fur et mesure de la construction soit un trimestre apr s la livraison Cette tr sorerie disponible pourra servir alimenter un contrat d assurance vie dans le cas d un financement in fine ou diminue l effort d pargne pendant la p riode de pr financement g n ralement trois ou quatre ans L investissement dans l ancien permet de r cup rer uniquement la TVA sur les frais de notaire ce qui ne repr sente pas grand chose souligne Lionel Vienn
5. ectif est de le conserver en pr vision de la retraire il peut arriver que l on soit oblig de revendre son appartement Lorsque l on effectue des op rations immobili res il faut envisager toutes les situations avertit Lionel Viennois Bien choisir son investissement est donc primordial Bien choisir son gestionnaire galement Avant de vous lier pendant au moins neuf ans avec un professionnel v rifiez sa solvabilit son chiffre d affaires le nombre de ses employ s et le nombre de r sidences g r es D duction des amortissements et revenus nets d imp ts Chaque ann e au lieu d tre impos sur la totalit des loyers per us l investisseur LMNP pourra d duire de ses revenus locatifs BIC les int r ts d emprunt les charges de propri t et copropri t mais galement les amortissements des meubles r partis sur 5 7 ans et les amortissements des murs r partis sur 20 30 ans Attention la r gle est qu un amortissement ne peut g n rer un d ficit fiscal Ce qui signifie qu en p riode d ficitaire les amortissements ne peuvent tre d duits mais seront imput s sur les revenus locatifs des ann es exc dentaires c est dire la fin du remboursement du cr dit En d autres termes durant la p riode d ficitaire le propri taire accumule chaque ann e un certain amortissement Lorsque son activit devient exc dentaire il puise dans ce stock pour r duire le r sultat fiscal z ro
6. ersonnelle et vos objectifs pr cis La d cision de la date du d part la retraite ou de la revente d une entreprise est primordiale Pour optimiser au mieux cette solution mieux vaut vous faire appel un conseiller Laure Kepes www infos actusite fr 2 4 ARTICLES 14 06 2007 z Le LMNP Investir pour l avenir Vous h sitez investir dans la pierre les prix de l immobilier ayant doubl en dix ans Votre capacit d pargne est limit e Et pourtant vous aimeriez vous constituer un patrimoine et anticiper l avenir Le statut de loueur en meubl non professionnel LMNP est id al pour les contribuables ne se trouvant pas dans les tranches d imposition les plus lev es L objectif pr parer une retraite compl mentaire en se constituant un capital immobilier dont vous tirerez des revenus revaloris s Mode d emploi Premi re bonne nouvelle Pas besoin d apport pour vous lancer dans un investissement en location meubl e non professionnelle LMNP Pas besoin non plus d une capacit d pargne d mesur e L op ration est possible si vous pouvez conomiser environ 300 euros par mois Vous l aurez compris le statut de LMNP s adresse vous si vous tes un jeune actif en d but de carri re qui ne paie pas encore beaucoup d imp ts et pour qui les investissements de d fiscalisation offrent peu d int r t Vous pourrez emprunter sur une p riode longue et vous constituer un patrimoine immobilier av
7. ois d Optimaretraite soci t de conseil en optimisation de la retraite Une condition cet avantage conserver le bien pendant au moins vingt ans L investissement en LMNP tant une op ration sur le long terme cela ne para t pas contraignant En cas de revente avant le d lai de vingt ans vous devrez z rembourser une partie de ce qui vous a t vers par le fisc Pas de souci de gestion et un loyer garantit L investissement dans une r sidence avec services ou une r sidence de tourisme class e exige de signer avec un gestionnaire un bail commercial d une dur e de 9 ans 3 4 11 ans et 11 mois Le bail commercial avec un gestionnaire lib re le propri taire de tout souci de gestion A l exploitant de meubler le bien de trouver un locataire et d entretenir l appartement Par ailleurs le bail commercial offre une garantie de loyer Le propri taire na qu s assurer du paiement de loyer en g n ral tous les trimestres d taille Lionel Viennois Attention les revenus locatifs sont soumis la TVA 5 5 TVA que vous devez restituer chaque trimestre Les r sidences avec services doivent offrir les quatre services suivants accueil et gardiennage service du petit d jeuner nettoyage des appartements fourniture de linge de maison Je conseille souvent les r sidences tudiantes ou de tourisme lorsqu elles sont bien situ es Ainsi l investisseur n aura pas de difficult revendre son bien M me si l obj
8. s Il faut donc justifier de 800 smics soit 6 616 euros bruts par an pour valider les 4 trimestres Les investisseurs en LMP valident en g n ral ces 4 trimestres lorsqu ils sont toujours en activit Sans compter qu ils b n ficient d j d une protection sociale Il n y a aucun int r t pour eux s inscrire au RCS et payer des cotisations dans ces conditions explique Lionel Viennois d Optimaretraite soci t de conseil en optimisation de la retraite Si votre objectif terme est bien d acqu rir le statut de LMP vous b n ficierez des avantages nombreux du LMNP tant que vous ne serez pas inscrit au RCS Continuer acqu rir des droits la retraite D un point de vue social il devient int ressant d acqu rir pleinement le statut de LMP au moment de la cessation de votre activit ou de la revente de votre entreprise C est ce moment pr cis que le statut de LMP devient int ressant puisqu il permet de conserver une couverture maladie et pr voyance et de continuer acqu rir des droits la retraite Lionel Viennois poursuit Cependant il faut distinguer si l activit est d ficitaire ou exc dentaire L investissement s est souvent r alis avec l aide d un pr t ce qui rend l activit d ficitaire pr cise Lionel Viennois Prenons un exemple concret Si votre cr dit s l ve 600 000 euros avec un taux d int r t 4 vous payez 24 000 euros d int r ts par an Il faut ajouter
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