Les 6 temps du lotissement - Conseil d`Architecture, d`Urbanisme et
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1. temps du lotissement Charte pour la qualit des lotissements CALU E 77 diteur CAUE 77 Auteur Dominique Bonini Conception r dactionnelle Isabelle Ferr Lemaire Conception graphique Marion Gourdol Poids Plume Reportage photographique ric Morency Imprimeur SIC Lagny Cet ouvrage a t r alis dans le cadre des Rencontres d t du CAUE 77 qui se sont d roul es le 1 juillet 1995 l Espace Luxembourg de Meaux Seine et Marne et consacr es aux Villages sous influence habitat et forme urbaine avant propos N tout fait public ni tout fait priv ni tout fait urbain ni tout fait rural le lotissement colle l image d un habitat individuel sp cifique le pavillonnaire Ces lieux nous parlent d habitants avec leurs joies ou leurs d sillusions de vivre dans cet entre deux l Le caue 77 ne pouvait rester insensible ce mode par ticulier d extension urbaine mis entre les mains du priv qui interpelle l int r t collectif et surtout les maires de nos communes Les sessions de formation le conseil aux instructeurs de permis de lotir les changes d exp riences entre professionnels de l a m nagement ont progressivement fait merger la n cessit d un guide m thodologique Reprenant un concept issu de l tude DDE 77 et CAUE 77 qui a dress en 1993 le panorama des lotissements des ann es quatre vingts en Seine et Marne ce do cument labo2. UOA NaN le temps de la programmation Le programme r pond deux types d int r ts celui de la collectivit locale et celui du lotisseur Une bonne programmation doit croiser les imp ratifs pr sents avec ceux du d veloppement futur Elle offre au lotissement une possi bilit d volution en proposant des constructions suffisamment vari es pour accueillir moyen terme une population diversifi e Maire et lotisseur une rencontre en amont L am nageur lotisseur soumis aux con traintes conomiques parfois tendues qu im pose le march de la maison individuelle se confronte aux exigences du d veloppement communal Une concertation d clench e le plus t t possible dans la vie du lotissement contribue faire converger les deux types d imp ratifs Le maire chef d orchestre de la concertation C est au maire que revient le soin de d clencher le dialogue avec le lotisseur un lotissement pour qui quel prix quelles r percussions sur l environnement le budget les quipements communaux Le maire appr ciera l influence de l op ration projet e sur les conditions de vie des habitants dans les quar tiers pourra prendre la d cision d largir la concertation l en semble de la population l organisation du d bat public venant alors enrichir le projet communal expos au lotisseur La commande entre les mains du maire l issue d une phase d anticipation bien men e la commune peut
3. des travaux de finition Il est possible de vendre avant ach vement des travaux de finition sous certaines conditions Cette mesure qui permet d viter la d gradation des voies pendant la construction des b timents exige toutefois une surveillance rapproch e des d lais de livraison Diffuser un livret d accueil communal Pour faciliter l information sur le contexte communal la collectivit locale commu nique un livret d accueil et d informations au nouvel habitant a Organiser l assistance architecturale L am nageur foncier remet l acqu reur une notice explicitant la port e juridique de chaque pi ce du dossier et organise une assistance architecturale dont les mo dalit s d acc s et de r mun ration sont int gr es au prix du terrain Cette assis tance veille au bon respect du r glement avant d p t des permis de construire Assurer le conseil au financement La rencontre avec l Association d partementale pour l information sur le logement ADIL permet au futur habitant d adapter son projet ses r elles possibilit s finan ci res En r gle g n rale le recours aux associations de consommateurs constitue un atout pr cieux en mati re d aide la d cision Attribuer les pr ts de fa on circonstanci e Les crit res d attribution des pr ts bancaires int grent les questions de l apport personnel et des limites d endettement apr s que la capacit du m nage assu mer les charges a t d mo
4. ALISATION Pr vu l article R 315 36 du code de l urbanisme le certificat d ach vement sanctionnera soit l ensemble des travaux du lotissement soit l ensemble de ces travaux exception faite des travaux de finition lorsque l ex cution diff r e de ces derniers a t autoris e en application de l article R 315 33 du code de l urbanis me ou encore et pr cis ment ces m mes travaux de finition in R ALISATION Le bon sens fait ici se rejoindre les int r ts du lotisseur et par extension ceux des futurs propri taires Le lotisseur peut de son c t avancer la commercialisation L habitant conomisant pour sa part les surco ts inh rants la reprise des finitions Les garanties exig es sans lesquelles l arr t de commercialisation ne serait pas d livr donnent la commune l assurance d une bonne finition du chantier Quelles garanties le lotisseur a pris l engagement de terminer les travaux dans le d lai fix par l arr t de lotir un tel d lai tient compte du nombre de b timents r aliser et de la rapidit pr visible de leur r ali sation Le d lai est fix en supposant la commercialisation normale des lots I n est pas souhaitable dans l int r t des premiers acqu reurs des lots de diff rer trop longtemps les travaux de finition le lotisseur consigne en compte bloqu une somme quivalant au co t des travaux de finition tel qu il est fix par l ar r t autorisant le diff r de travaux ou encor
5. celui du lotisseur et celui de la commune L armature urbaine une dimension assimiler Les concepteurs sauront organiser un lotissement en troite relation avec la configuration du terrain et son environnement La qualit d un lotissement d pend aussi de l histoire de la par celle et de son environnement C est aux concepteurs de faire merger les clefs permettant de rep rer les fondements de l armature urbaine et d exprimer le programme en s appuyant sur les l ments structurants de l espace b ti les composantes du parcellaire et les tendances de l urbanisation La parcelle privative r gle et libre arbitre Les prescriptions architecturales peuvent se limiter quelques principes simples mais essentiels dont l implantation et la volum trie garants d une unit d ensemble sans entraver les projets individuels Enjeu impor tant de la composition du paysage les cl tures devront faire l objet de pr conisations pr cises destination de l habitant Afin d assurer une plus grande coh rence le lo tisseur pourra le cas ch ant assumer la r alisation des cl tures z Les six temps du lotissement conception Le tissu urbain composition volution Cr er une continuit viaire le lotissement n est pas un objet isol du reste de l agglom ration Partie int grante du d veloppement urbain nouveau quartier potentiel il doit pouvoir tre travers par toute la population La circulation et se
6. la r ussite du nouveau quartier Pilier du programme l tude nue programmation Une telle tude que les lus doivent revendiquer aupr s du lotisseur d montrera que le programme constitue une r ponse adapt e au contexte communal Ses objectifs valider l am pleur de l op ration et le nombre de logements projet s par une estimation de la demande r elle en confirmer l chelle en com parant sa superficie celle de la partie communale urbanis e d montrer sa capacit d insertion au regard de la densit pr vue estimer les retomb es d mographiques du lotissement cer ner le degr de cr dibilit conomique de l op ration avec une analyse des quipements existants et des co ts induits par les compl ments programm s ou exig s par la commune programmation 5 Le six temps du lotissement le temps de la conception Cette tape fondamentale int gre le plan de composition des espaces collec tifs et privatifs Elle permet de visualiser la composition d ensemble du lotis sement dont chaque parcelle doit contribuer la cr ation du quartier futur coh rent et homog ne Les concepteurs comp tents un choix d quipe Le lotisseur doit savoir solliciter les comp tences de concepteurs formant une quipe interdisciplinaire foncier composition tech nique cf 2 p 14 De la qualit de cette asso ciation d pend la qualit de l op ration qui consacrera la convergence de deux int r ts
7. A PROGRAMMATION a Organiser la concertation Une concertation deux niveaux entre le maire et l am nageur foncier d une part entre la collectivit locale et la population d autre part Un d bat public associe les habitants les associations locales et les autres personnes concern es a Favoriser la mixit Pour s int grer terme la vie de la cit le lotissement est porteur des m mes germes de diversit spatiale et sociale a S assurer du r alisme conomique Une tude d incidence v rifie l ad quation entre la r alit du march les droits b tir et les exigences communales en mati re d quipements fondement de la faisabilit conomique de toute op ration LA CHARTE AIDE LA CONCEPTION a S entourer de professionnels comp tents La pr sence d une comp tence pluridisciplinaire autour de l am nageur foncier garantit l articulation entre la composition le foncier et les infrastructures tablir des documents explicites L tude d incidence jointe la note exposant l op ration le plan d insertion au 1 2000 le plan de composition des espaces collectifs et privatifs constituent les pi ces ma tresses du dossier a viter le cahier des charges Inutile d alourdir l op ration et d entraver son volution future en figeant un cahier des charges que le code de l urbanisme rend facultatif a Estimer les co ts de gestion des quipements collectifs Les quipements collectifs int gr s ou non
8. S assurer du r alisme du programme de loge ments Mettre l accent sur la composition des espaces collectifs sans sous estimer le r le des espaces privatifs Ma triser la phase de chantier afin que les atouts du projet ne se transforment pas en malfa ons Informer sensibiliser reponsabiliser le futur acheteur Transformer le coloti en habitant En cons quence et selon leur comp tence les signa taires de cette charte s engagent respecter et faire respecter les articles suivants LA CHARTE AIDE L ANTICIPATION a R diger un Pos explicite Le Pos d limitant les zones NA dites d urbanisation future doit tre renseign au niveau r glementaire et graphique pour bien cadrer l arriv e des futurs lotissements a R aliser une tude pr alable de zone NA Dans le cadre m me du Pos elle justifie du bien fond g ographique et conomique du futur lotissement et d montre son int gration au paysage et l environnement a laborer un Programme d am nagement d ensemble Les Pos sont remplis de zones nA irr alistes faute d avoir analys la faisabilit cono mique d une op ration future L am nageur foncier doit tre clairement inform des exigences communales en mati re d quipements collectifs induits par l op ration a Proc der aux sondages de sol En amont de tout lotissement les sondages permettent de conna tre toutes les carac t ristiques du sol et de se pr munir lors des travaux LE LA CHARTE AIDE L
9. articles du POS cf 3 p 14 Il pourra tre illustr par un mode d emploi gra phique lot par lot Enfin le cahier des charges document de droit priv purement contractuel et non obligatoire ne devra com porter aucune disposition qui pourrait tre contraire aux r gles d urbanisme conception 7 Les six temps du lotissement le temps de la r alisation Pour le maire le lotisseur les concepteurs c est le passage l acte le projet affronte l preuve du terrain le partenariat s largit aux entreprises et aux gestionnaires des r seaux publics Au premier plan 7 les espaces collectifs Le lotissement contrairement d autres modes de d veloppement urbain s illustre par une mise en uvre tal e dans le temps Premi re tape la r alisation des es paces collectifs qui viennent viabiliser les parcelles privatives Les b timents d pen dants de la multiplicit des permis de cons truire seront construits plus tard Le d rou lement du chantier doit tre la hauteur des esp rances d finies par le projet l interven tion successive de diverses entreprises gagnera en coh rence si la r f rence des plans de VRD explicites au 1 200 est pos sible Sur le terrain missionner les concepteurs Acteurs en prise directe avec le projet et l tude les concep teurs assureront un suivi pr cis du chantier Cette mission coor dinatrice qu lus et lotisseur doivent leur reconna tr
10. dans le domaine public de la commu ne font l objet d une estimation pr cise de leur co t annuel de gestion d entretien et de fonctionnement a Transf rer les espaces communs dans le domaine public L am nageur foncier signe une convention qui pr voit le transfert de la totalit des quipements communs une fois les travaux achev s dans le domaine d une per sonne morale de droit public EE LA CHARTE AIDE LA R ALISATION a Missionner les concepteurs sur le chantier lls sont garants de la coh rence de la mise en uvre et de la pertinence d ven tuelles adaptations a Planifier les visites des travaux Dans un souci de transparence et face au droit de visite permanent que d tient l autorit comp tente les rencontres entre lus et quipe pluridisciplinaire de conception sont programm es r guli rement sur le terrain en accord avec l am nageur foncier Associer les concessionnaires L effacement des r seaux a riens EDF FRANCE T L COM et l implantation concert e Il des transformateurs EDF sont des l ments fondamentaux de qualit L enterre ment des r seaux s applique aux espaces tant privatifs que collectifs Soigner les limites public priv Les cl tures participent de la d finition et de la qualit des espaces collectifs Leur r glementation suffisamment pr cise contribue la coh rence de l ensemble de l op ration LA CHARTE AIDE LA COMMERCIALISATION Cadrer dans le temps le diff r
11. e compl te le r le d volu aux services techniques des villes ou des subdivi sions de l quipement Les concepteurs vitent les d rives du chantier Ils sauront sugg rer les solutions alternatives qu impo sent g n ralement les imp ratifs techniques ou financiers Les six temps du lotissement 8 r alisation 5 G Contr le des travaux A un calendrier de visite concert oi Vigilance oblige la collectivit locale doit demeurer attentive au wi d roulement des travaux et leur conformit avec le program me initial Un calendrier de visites r unissant lus et lotisseur devra tre mis en place pour v rifier la bonne int gration des espaces collectifs dans le domaine public de la commune Ce suivi permettra l autorit comp tente de d livrer le certificat d ach vement dans de bonnes conditions cf 4 p 14 x cution diff r e des travaux de finition en user sous garantie Si le b n ficiaire de l autorisation de lotir en fait la demande et pour viter de d grader les voies pendant le chantier le lotisseur pourra tre autoris vendre ou louer des lots avant l ex cution des travaux de finition rev tement d finitif des voies am nage ment et quipement des trottoirs pose des bordures plantations cf 5 p 14 Priv lpublic r partition des travaux Les travaux sur les espaces collectifs ne d bordent pas sur les espaces privatifs hormis ventuellement certaines cl
12. e le lotisseur produit une garantie d ach vement des travaux conform ment l article R 315 34 du code de l urbanisme r sultant d une banque d un tablissement finan cier ou d une soci t de caution mutuelle in COMMERCIALISATION Si le diff r des travaux de finition est en soi compr hensible parce qu il vite les d gradations pendant la r alisation des constructions il n en va pas de m me pour la vente avant ex cution de tout travaux in GESTION noter sur ce point que l article 42 de la loi d orientation pour la ville du 13 07 1991 compl te l article L 315 3 du code de l urbanisme le lotisseur encore propri taire ne serait ce que d un lot peut s opposer une volution du lotissement demand e par une majorit qualifi e de propri taires et cela pr cis ment pendant la m me dur e de 5 ans compter de l ach vement du lotissement BA gt GESTION Article L 315 2 1 sauf motivations particuli res d une majorit qualifi e des colotis qui peuvent en demander le maintien La charte pour la qualit des lotissements Maires et am nageurs fonciers ne sont pas seuls impliqu s dans la r us site des lotissements Pour nourrir la r flexion et r unir autour de cette entreprise tous les partenaires concern s la pr sente charte nonce les 6 principes fondamentaux de la m thode susceptible de garantir la quali t du produit final Mettre en uvre les conditions d un choix pertinent du site d implantation
13. ique Une armature le plan d occupation des sols L laboration la modification la r vision du Pos est l occasion de nourrir un d bat sur le mode de croissance de la commune Une phase diagnostic d gagera les atouts et les contraintes ca pables de hi rarchiser les sites potentiels d implantation Une phase prospective analysera la forme d urbanisation sa taille son ch ance faisant na tre un projet global et coh rent de d veloppement Trois crit res doivent concourir au choix des secteurs d extension le respect et la mise en valeur du paysa ge la qualit urbaine le degr d quipement Une politique l am nagement progressif Sch ma directeur et Pos aideront la commu ne mettre en place une politique d am na gement progressif qui permettra de r aliser des conomies substantielles en mati re d investissement et de gestion des quipe ments publics Les six temps du lotissement 2 anticipation Le lotissement tape et prolongement Le lotissement est une tape dans le d ve loppement urbain Ce choix d extension doit intervenir apr s avoir test les autres moyens de d velopper l offre en logements dans l agglom ration Il prolonge ou accom pagne le processus de densification des quartiers existants en r pondant essentielle ment en termes d habitat individuel Une tude pr alable la zone NA comme laisser passer Sans tre exclusives les zones NA d urbanisation future so
14. l agence d urbanisme Gilles Rous seau qui dressait d s 1993 la demande conjointe de la DDE 77 et du CAUE 77 le panorama des lotisse ments des ann es quatre vingts en Seine et Marne CAUE 77 27 rue du March 77120 Coulommiers t l 1 64 03 30 62
15. nt les terrains d lection des op rations d ensemble telles que les lotis sements En conduisant une tude pr alable de zone na la collec tivit s assure de la capacit du lotissement devenir un outil d animation ou de remodelage de la ville et s imposer comme maillon du projet d am nagement progressif cf 1 p 14 R glement et zonage des Pos explicites Les r sultats de l tude pr alable permettront de nourrir et de cadrer les exigences communales en mati re d urbanisme Le POS pourra les traduire en utilisant la technique de plan de masse pr vue l article R 123 18 du code de l urbanisme Son r glement ne constituera pas un obstacle l accueil d activit s ou d quipe ments Les droits b tir offriront aux futurs b timents une possibi lit d volution et de transformation Un rep re le programme d am nagement d ensemble L impact financier de l arriv e d une op ration de lotissement dans une commune n est pas neutre En remplacement de la taxe loca le d quipement la loi rend possible l tablissement d un PAE Il devra respecter scrupuleusement la stricte proportionnalit entre les participations demand es et les besoins en quipements g n r s par l urbanisation future la lecture du PAE l am nageur potentiel pourra situer son projet d urbanisation dans le march du logement et en appr cier la faisabilit conomique ion t icipa ant 3 fues six temps du lotissement
16. ntr e LA CHARTE AIDE LA GESTION a Pr voir la disparition des r gles sp cifiques du lotissement Celle ci intervient 10 ans apr s la d livrance de l arr t de lotir et en pr sence d un pos approuv Les lus familiarisent les habitants avec cette n cessaire int gration dans les r gles communales a Pr voir des m canismes d aide sociale en cas de d faillance de l acc dant Une convention d aide aux acc dants la propri t en difficult a t sign e par la Pr fecture le Conseil g n ral de Seine et Marne et la Caisse d allocations fami liales L Union d partementale des associations familiales UpaF charg e de la gestion de ce dispositif constitue un recours pr cieux pour les nouveaux habitants en situation d licate QU EST CE QU UN LOTISSEMENT Constitue un lotissement toute division d une propri t fonci re en vue de l implantation de b ti ments qui a pour objet ou qui sur une p riode de moins de 10 ans a eu pour effet de porter plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propri t code de l urbanisme article R 315 1 La division fonci re pr alable est suivie par l qui pement des terrains sur lesquels des constructions seront r alis es par chacun des acqu reurs des lots Parfois lotisseur et constructeur peuvent tre confondus On s int ressera ici aux lotissements usage principal d habitation AUTORIT COMP TENTE La proc dure de lotissement est aujo
17. ommation d eau d lectricit primes d assurance pour la responsabilit civile de l association syndi cale imp ts relatifs aux parties communes Une finalit un morceau de ville part enti re En revendiquant un statut public pour les quipements com muns la collectivit locale favorise le processus d assimilation du lotissement dans l agglom ration et permet la poursuite des extensions venir Le lotissement devient un maillon de ville ion volution gest 13 Les six temps du lotissement in ANTICIPATION labor e par un concepteur ind pendant des futurs op rateurs cette tude appr ciera le r alisme cono mique de l op ration sa valeur qualitative pour la population future et l agglom ration o elle devra s ins rer selon une forme urbaine donn e Ce type d valuation peut aussi d boucher sur un principe de non fai sabilit in CONCEPTION Urbanistes architectes paysagistes g om tres bureaux d tudes VRD illustrent cette palette de comp tences interdisciplinaires in CONCEPTION La structure en 15 articles favorisera son int gration dans le droit commun de l urbanisme communal En permettant de diversifier et multiplier les utilisations du sol en ma trisant les r gles d implantation par rap port aux voies et aux limites s paratives des volumes b tis en retenant une SHON suffisamment cons quente pour permettre une volution des b timents sur les parcelles in R
18. pr ciser une commande au lotisseur Aussi paradoxal que cela puisse para tre pour une proc dure qui chappe habituelle ment au volontarisme communal les outils pr conis s lors de l anticipation permettent la commune d exprimer des objec tifs en mati re de d veloppement Plus ces objectifs seront pr cis mieux la commune encadrera la d marche du lotisseur et influera sur le programme dont les lus devront v rifier la bonne inscription dans la politique d am nagement progressif Les six temps du lotissement 4 Un principe d avenir la mixit du quartier Poursuivant les r flexions conduites lors de la r daction du r glement de la zone NA du POS et parce que la ville est multifonctionnel le la commande communale doit int grer la notion de mixit Mixit dans les occupa tions et dans les utilisations du sol mixit dans la vari t des types de logements Une part de locatif pourra tre envisag e en compl ment de l habitat en accession la propri t La r alit du march assumer le catalogue La maison sur catalogue repr sente l essen tiel de la production de logements indivi duels Ce march poss de ses contraintes conomiques propres qu il convient d int grer dans la programmation Le lotisseur doit produire une op ration en rapport avec les attentes et les souhaits suppos s d une client le cibl e il serait toutefois trop r ducteur d imputer au catalogue la responsa bilit de
19. qui consisterait les faire dispara tre de fa on autoritaire Les six temps du lotissement 12 4 6 gestion Une philosophie d espace collectif en espace public Plusieurs types de transferts peuvent tre op r s directement dans le domaine public communal une association syndicale de propri taires en propri t divise ou indivise aux acqu reurs des lots l amiable dans le domaine public Si les objectifs de gestion sont pr cis la commune pourra facilement int grer les espaces collectifs du lotissement au sein du domaine public cette derni re attitude est privil gier Une convention comme moyen de transfert Pour transf rer les quipements collectifs dans le domaine communal une formalit simple la commune signe avec le lotisseur une convention pr voyant le transfert de la totalit des quipements communs d s leur ach vement Le lotisseur est invit enga ger le plus t t possible les d marches avec la municipalit conclure une convention de classement permettra de pr ciser les carac t ristiques techniques des ouvrages et dis pensera de la cr ation d une association syndicale libre de propri taires Des conomies pour les nouveaux venus l all gement des charges Le statut public des espaces communs vite aux habitants cer taines charges susceptibles de fragiliser ou compromettre leur projet personnel maintenance entretien am lioration des VRD et espaces verts cons
20. r 1994 l ve l interdiction de publicit pour un lotissement non encore approuv Ce gain de temps sera utilis pour l information et la sensibilisation des futurs habitants Rencontrer la commune un livret d accueil par souci de transparence Outil d information un livret d accueil cr era un premier lien avec la commune situera les quipements les commerces les r seaux de transport et annoncera quelques chiffres concernant la fiscalit locale Les six temps du lotissement 10 Rencontrer le lotisseur pour aiguiser la curiosit de l acheteur Le lotisseur doit inciter la d couverte du terrain produira une notice explicitant la port e juridique de chacune des pi ces du dossier et apportant une information coh rente sur les r gles d urbanisme Proposer une mission d assistance archi tecturale dont l acheteur devra conna tre pr cis ment le co t et les modalit s constituera un atout de coh rence ind niable Responsabiliser l acheteur le r le du constructeur Le constructeur de maisons individuelles doit jouer un r le d terminant vis vis des futurs habitants Ceux ci devront s impliquer dans les d marches d urbanisme et les for malit s pr paratoires la demande de per mis de construire qu ils lui d l guent trop souvent Cette responsabilisation tayera la pertinence de leur choix L heure des comptes un plan de financement judicieux Le projet d acheter une parcelle et d y constr
21. re une m thode en 6 temps Il bouscule habitudes et comportements des ma tres d ouvrage et des ma tres d uvre Il incite les partenaires la signature d une charte pour la qualit des lotisse ments Une logique chronologique incontournable soutient chaque tape Le contexte conomique ten du la place d terminante du logement dans l inser tion sociale l volution des villes et de leurs abords sugg rent chaque acteur concern une lecture attentive de cet outil conserver en poche Dominique Satiat Pr sident du CAUE 77 Vice Pr sident du conseil g n ral maire de Bray sur Seine 1 Les six temps du lotissement le temps de l anticipation Le site o sera implant le lotissement futur doit tre choisi apr s une analyse fine et anticipative Cette valuation commence mesurer l impact et les retomb es du projet sur le moyen et le long terme La r flexion globale l chelle communale voire intercommunale est un garant de qualit en termes d armature urbaine et de grand paysage Une orientation le sch ma directeur local Le sch ma directeur charg d anticiper et d organiser le d veloppement d une aire g ographique donn e doit int grer l volu tion d mographique et la coh rence de l ac cueil de l habitat notamment au travers des lotissements Une d marche bien conduite de sch ma directeur local contribue cerner le potentiel d volution de tout un secteur g ograph
22. s prolongements ult rieurs seront garantis d s le d part Une composition simple mais pas simpliste le quartier devra se d velopper selon une forme urbaine et paysag re qui l assimilera au tissu existant Outil privil gi un plan d insertion au 1 2000 resitue l armature primaire du lotisse ment dans son contexte environnant il montre la hi rarchisation des voies et l affirmation de quelques points singuliers adapt s aux usages dans les espaces collectifs Des espaces collectifs ma tris s pour asseoir la coh rence d ensemble viter un vocabulaire trop distinctif en mati re de chauss e ou de mobilier urbain Cr er les conditions de la mixit en accordant des variations dans la taille des parcelles en r servant certains terrains de futurs pro grammes de logements collectifs et en travaillant des volum tries adapt es Permis de lotir des documents argument s Obligatoire le plan de composition d en semble du projet pr sentera une partition claire entre terrains usage collectif et usage privatif La m me clart est de rigueur pour d finir les travaux d quipe ments internes et de services rendus par le lotissement voirie assainissement claira ge S il n est pas impos le plan de divi sion parcellaire est conseill comme garant de la qualit du collectif par rapport aux liber t s individuelles Le r glement qui n est pas obligatoire peut venir renforcer quelques uns des
23. tion a t efficace et r pond une attente v rifi e sur le march du logement Toutefois une clause sp cifique du contrat de vente peut acc l rer le processus de construction sur les parcelles privatives en incluant aussi un d lai de r alisation des cl tures et des abords Temps du chantier saisir la p riode la plus propice Les droits b tir au sein d un lotissement voluent avec le temps Pendant les cinq premi res ann es les r gles du lotissement et celles du Pos en vigueur la date d ach vement de l op ration sont opposables quelles que soient les ventuelles modifications survenues depuis dans le r glement du pos Il faut profiter de ce d lai pour construire sur les parcelles privatives cf 7 p 14 Entre cinq et dix ans les nouvelles dispositions d urbanisme issues des volutions du Pos s appliqueront en contrariant et restreignant ventuellement l application des r gles du lotissement Attention aux parcelles qui resteraient encore construire Au del de dix ans suivant la d livrance de l arr t de lotir et en pr sence d un POS approuv le l gislateur a pr vu le principe de la disparition des r gles sp cifiques du lotissement cf 8 p 14 Ville babitants les conditions de l entente Si les six temps ont t respect s la r action d auto d fense des habitants r clamant le maintien des r gles du lotissement n est pas concevable De m me pour le coup de force municipal
24. tures ou plantations prises en charge par le lotisseur Dans un souci d conomie leur livraison pourra utilement intervenir une fois r alis es les constructions sur les parcelles privatives 9 Les six temps du lotissement ES le temps de la commercialisation Le futur habitant entre en sc ne dans la vie du lotissement souvent par l in term diaire du r seau des constructeurs de maisons individuelles En d cou vrant le profil des futurs habitants lus et lotisseur vont v rifier la pertinence de leur projet commun Un test la rapidit de sa commercialisation Quand mettre en vente deux attitudes Les r gles de commercialisation des lots oscillent entre deux choix prot ger les acqu reurs d une pr commercialisation h ti ve soumise aux risques de d faillance du lotisseur ou bien favoriser la commercialisa tion sans attendre la r alisation des travaux sur les espaces collectifs cf 6 p 14 Limiter la vente avant ex cution de tous travaux Proc der la commercialisation par anticipation sur la r alisation de tous travaux est possible L avantage pour le lotisseur limiter ou supprimer le recours l emprunt pour pr financer les travaux Cette facilit d favorise le futur habitant qui doit faire son choix sur un espace peine pr figur Information et publicit de la notion de service la condition de mentionner que l autorisation n a pas encore t obtenue la loi du 9 f vrie
25. uire une maison exige un plan de financement r aliste adapt aux ressources du m nage Par son ind pendance l Association D partementale pour l Information sur le Logement anil est un interlocuteur de choix Elle mettra en ad quation revenus et charges compte tenu de l volution probable de la structure et du budget de la famille Certains ajustements seront valu s l adaptation au sol de la construction la r alisation d une place de stationne ment couverte la cl ture et l am nagement des abords les co ts de gestion des espaces collectifs en copropri t si ceux cine sont pas transf r s dans le domaine public communal On estimera aussi les d penses et frais annexes dossier notaire accompagnant l achat de la parcelle et la construction du loge ment jusqu la n cessit d un second v hicule ou de frais de garde 11 Les six temps du lotissement commercialisation ion isat commercia Te temps de la gestion Un rythme de croisi re va s installer Les parcelles se construisent les nou veaux habitants marquent les lieux interrogent la gestion des espaces collec tifs expriment des besoins nouveaux Ils annoncent une volution du lotisse ment qui doit finir par se fondre dans l agglom ration Construction des parcelles privatives suivre le rythme Aucun d lai maximum dans le d p t du per mis de construire n est impos au construc teur Aucun probl me ne se posera si la pro gramma
26. urd hui d cen tralis e dans les communes dot es d un POS approuv Autorit comp tente le maire agissant au nom de la commune sauf pour les lotissements dont l initiative appartient l tat et ceux r alis s l int rieur des p rim tres d op rations d int r t na tional dont les villes nouvelles CONTENU DE LA DEMANDE D AUTORISA TION DE LOTIR code de l urbanisme R 315 5 Pi ces obligatoires la note exposant l op ration le plan de situation du terrain le plan de l tat actuel du terrain et de ses abords le plan d finissant la composition d en semble du projet avec la r partition entre usages privatifs et collectifs Les pi ces obligatoires selon les caract ristiques de l op ration le programme les plans des travaux l ch an cier et les modalit s de r alisation par tranches les modalit s de gestion des quipements com muns l tude d impact l autorisation de d friche ment Les pi ces pouvant tre pr sent es par le lotis seur ou demand es par l autorit comp tente le projet de r glement apportant des compl ments aux r gles d urbanisme sous une forme gra glossaire phique et ou crite le cahier des charges l attes tation de l obtention d une garantie de parfait ach vement En cas d quipements communs g r s par une association syndicale l engagement de consti tuer une association syndicale des acqu reurs les statuts de l association s
27. yndicale l engagement de provoquer la r union d une assembl e RAPPELS DU CODE DE L URBANISME zone NA R 123 18 plan de masse R 123 18 programme d am nagement d ensemble L 332 9 concertation pr alable L 300 2 et art 4 de la loi du 13 07 1991 association syndicale libre de propri taires R 318 6 R 315 8 cahier des charges R 315 9 financements des quipements collectifs L 332 15 r alisation des travaux d quipements col lectifs R 315 30 contr le de l ex cution des tra vaux L 316 4 certificat d ex cution des travaux R 315 36 et R 315 36 1 propri t des quipements communs R 315 7 disparition des r gles d urba nisme propres au lotissement L 315 2 1 incorpora tion au Pos des r gles du lotissement L 315 4 et R 315 53 CONTEXTE OUTILS ET R FLEXION Ce guide est accompagn d un film r alis par le CAUE 77 selon la m me trame en six temps destin la sensibilisation du grand public Les professionnels rompus l exercice du lotisse ment trouveront dans un catalogue d exposition les enseignements tir s du concours d id es 1994 habitat et forme urbaine en commune rurale Ce concours lanc par le CAUE 77 auquel ont r pon du plus de 100 quipes compos es d architectes et de paysagistes d cline l importance du site dans la r partition spatiale d un programme de logements Le concept des six temps du lotissement est issu d une tude de
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