Surélévation d`immeubles: mode d`emploi
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1. Sur l vation d immeubles mode d emploi Entr es en vigueur en 2008 les modifications de la loi sur les constructions et installations diverses LCI permettant la sur l vation d immeubles a rencontr un large cho M Patrick Blaser avocat associ de l Etude Borel amp Barbey Gen ve BEEN ur A CE J est en effet un potentiel d environ 5000 loge ments suppl mentaires qui pourront tre mis sur le march Et la r alisation de ces logements suppl mentaires va bon train L objectif de cette loi qui est de lut ter contre la p nurie de logements en cr ant des logements suppl mentaires sur des immeubles exis tants est par cons quent largement atteint Historiquement Gen ve a toujours eu vocation augmenter la hauteur de ses immeubles Cette tradition remonte pour le moins la r vocation de l Edit de Nantes qui avait vu affluer Gen ve de nombreux r fugi s protestants Gabarits la hausse Les nouvelles dispositions qui s appliquent aux zones 2 et 3 pr voient des d rogations limit es aux gabarits pr vus par la loi soit e 30 m tres au lieu de 24 m tres pour la zone 2 e 27 m tres au lieu de 21 m tres pour la zone 3 Ces hauteurs maximales de ga barits doivent toutefois respecter des normes de distances entre la construction et la limite de pro pri t s priv es qui doivent tre au moins gales NUM RO 30 e pour la zone 2 la moiti de la2. hauteur du gabarit diminu e de 6 m tres e pour la zone 3 aux trois cin qui mes de la hauteur du gabarit diminu e de 6 m tres Par ailleurs l augmentation de la hauteur d un gabarit ne peut tre autoris e que dans la mesure o celle ci ne compromet pas l harmo nie urbanistique de la rue et qu elle tient compte du gabarit des im meubles voisins Il appartient la Commission d ar chitecture de se d terminer sur le projet en tenant compte de son in sertion dans le site En g n ral sauf appr ciation ar bitraire les pr avis de la Commis sion d architecture n ont pas tre remis en question par le D parte ment ni m me par l autorit judi ciaire lorsque celle ci a t saisie d un recours contre la d livrance d une autorisation de sur l va tion Du logement sinon rien L autorisation de sur lever un im meuble ne peut tre accord e qu la condition qu elle serve cr er de nouveaux logements C est d ailleurs l objectif assign la loi Si le projet de sur l vation a pour objectif de cr er des locaux com merciaux ou administratifs l autori sation ne peut pas tre d livr e Pas d augmentation des loyers existants La loi stipule express ment que le co t des travaux se rapportant une sur l vation d immeubles ne peut pas tre r percut sur le mon tant des loyers des logements exis tants C est une condition sine qua non la d livrance
3. ation d immeubles en vue de permettre la construction de lo gements suppl mentaires consti tue un motif d int r t g n ral qui justifie que le projet de construc tion puisse s carter d un plan loca lis de quartier dans la mesure o il a t adopt avant le 24 novembre 2009 D cisions de justice Comme on peut se l imaginer sur tout Gen ve certaines autori sations de sur l vation n ont pas manqu d tre contest es devant les tribunaux Ce qui a permis d ailleurs ces der niers de pr ciser le sens et la port e de certaines dispositions de la loi En particulier les tribunaux ont LMM 0B LPE R d ni le droit des locataires de recourir l encontre d une autorisa tion de sur lever un b timent dans la mesure o ces locataires m me habitant l immeuble concern in voquaient des violations la LDTR loi cantonale sur les d moblitions transformations et r novations de maisons d habitation Dans ce contexte les tribunaux ont en effet jug que les locataires n avaient aucun int r t direct et actuel digne de protection dont ils puissent se pr valoir en cas de violation de la LDTR puisque ces pr tendues transgressions ne les touchaient pas directement N anmoins un tiers peut valable ment interjeter un recours lorsqu il invoque que l autorisation de sur l vation d un immeuble ne respecte pas les dispositions de la LCI loi cantonale sur les constructions et i
4. cas de sous location durable Prestige Immobilier No 27 Nouveaut s en mati re de droit du bail Prestige Immobilier No 26 Entrepreneurs impay s L immeuble en otage Prestige Immobilier No 25 D fauts de construction comment agir efficacement contre l entrepreneur Prestige Immobilier No 24 Loyers abusifs loyers usuraires Prestige Immobilier No 23 Comment garantir la commission du courtier Prestige Immobilier No 22 Quelles d ductions fiscales pour les co ts de r novation Prestige Immobilier No 21 Port e de la clause d exclusion de garantie Prestige Immobilier No 20 Protection renforc e contre les r siliations abusives Prestige Immobilier No 19 Cons quences p nales des dessous de table Prestige Immobilier No 18
5. de l autorisation En revanche le co t des travaux de sur l vation pourra bien vi demment tre r percut sur les nouveaux logements cr s qui de vraient permettre eux seuls de rentabiliser les travaux entrepris Le propri taire peut galement pro fiter des travaux de sur l vation de son immeuble pour effectuer des travaux sur le reste de l immeuble comme par exemple la r novation de la toiture le rafra chissement des fa ades l installation d un as censeur et ou la r novation de la cage d escalier Dans ce cas les co ts de ces tra vaux peuvent tre r percut s sur les loyers existants l exclusion de ceux qui concernent sp cifique ment la sur l vation de l immeuble Loyers contr l s En cas de travaux soumis autori sation ce qui est le cas d une su r l vation le D partement fixe le montant maximum des loyers des logements selon un mode de calcul qui tient compte de divers crit res notamment du rendement de l in vestissement de l amortissement des frais d entretien etc Par ailleurs ce contr le s tendra pendant une p riode de 5 10 ans pour les constructions nouvelles et l augmentation de la hauteur d un gabarit ne peut tre autoris e que dans la mesure o celle ci ne compromet pas l harmonie urbanistique du quartier 3 ans pour les immeubles transfor m s ou r nov s voire 5 ans en cas de transformation lourde Par contre le D partement re
6. nonce fixer les loyers lorsque les nou veaux logements cr s sont des lo gements de luxe ou que leur loyer d passera 2 5 fois le loyer r pon dant aux besoins pr pond rants de la population soit ce jour CHF 3 363 pi ce par an Les cartes indicatives Pour l ensemble de la zone 2 et certains quartiers de la zone 3 S cheron Est Grand Pr Servette Prairie Saint Jean Les D lices La Jonction A re Acacias Carouge Est Malagnou les Vollandes avenue Roseraie avenue de Champel le D partement apr s avoir consult la commune et la Commission des monuments de la nature et des sites CMNS a tabli des cartes DECEMBRE 20T1 PEVRIER 2072 indicatives des immeubles suscep tibles d tre sur lev s La loi pr voit d ailleurs express ment que la d livrance d une au torisation de sur lever est subor donn e l adoption par le Conseil d Etat de la carte indicative appli cable l immeuble concern de quartier PLQ Dans les zones soumises la loi g n rale sur les zones de d ve loppement toute autorisation de construire est subordonn e l ap probation pr alable par le Conseil d Etat d un plan localis de quartier Le Conseil d Etat peut toutefois re noncer tablir un plan localis de quartier apr s consultation de la commune dans les quartiers d j fortement urbanis s Dans les zones de d veloppement 2 et 3 la loi pr voit express ment que la sur l v
7. nstallations diverses comme par exemple celles relatives aux ga barits ou la protection du patri moine Ce tiers ne pourra pourtant pas invoquer dans le cadre de son re cours des violations de droit priv exemple servitude En effet il n appartient pas l ad ministration de s immiscer dans les conflits de droit priv qui sont exclusivement du ressort des tribu naux civils et non administratifs Par ailleurs les tribunaux ont confir m qu ils devaient observer une certaine retenue lorsqu il s agissait d appr cier les pr avis d livr s par notamment la Commission d archi tecture et la Commission des mo numents de la nature et des sites CMNS Dans ce cadre les tribunaux sont en effet r ticents substituer leur propre appr ciation celle des NUM RO 30 commissions ces derni res tant compos es de sp cialistes capables d mettre un jugement d pourvu de subjectivisme et de consid rations trang res au but de protection fix e par la loi C est notamment le cas lorsque le pr avis de la CMNS comporte des appr ciations de caract re esth tique propos du projet de sur l vation W Patrick Blaser avocat patrick blaser borel barbey ch R cemment parus dans la rubrique Droit Immobilier Comment liquider une copropri t en cas de divorce Prestige Immobilier No 29 Comment planifier sa succession Prestige Immobilier No 28 R siliation imm diate du bail en
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